højesterets dom

højesterets dom afsagt onsdag den

1. maj 2014 sag 252/2013 (
2. afdeling) a (advokat jens jacob halling) mod b (advokat erik høimark) i tidligere instanser er afsagt dom af retten i randers den
3. april 2012 og af vestre lands- rets
4. afdeling den
5. april
6. i pådømmelsen har deltaget syv dommere: børge dahl, jytte scharling, thomas rørdam, poul dahl jensen, vibeke rønne, hanne schmidt og jan schans christensen. påstande parterne har gentaget deres påstande. supplerende om retsgrundlaget i boligreguleringslovens § 29 b hedder det: ”reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den
7. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. i ejendomme, som ejes af andelsboligfor- eninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejlighe- der, der er udlejet af andelsboligforeningen.” i boligministeriets (nu ministeriet for by, bolig og landdistrikter) vejledning om ændringer i lejelovgivningen pr.
8. juli 1994 og
9. januar 1995 hedder det bl.a.: - 2 - ”
10. småejendomme … 6.1.
11. andelsboligforeninger for ejendomme, som tilhører andelsboligforeninger, gælder den særlige regel i § 29 b, stk. 1,
12. pkt., hvorefter det er antallet af beboelseslejligheder, som er udlejet af andels- boligforeningen, der er afgørende for, om de udlejede lejligheder er omfattet af reglerne for små-ejendomme. det er således uden betydning, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen under et indeholder. kun hvis der i ejendommen er færre end 7 udlejede beboelseslejligheder, vil disse lejeforhold være omfattet af reglerne for små-ejendomme. også for sådanne lejemål er det antallet pr.
13. januar 1995, der er afgørende for den statusmæssige karakter. dette betyder, at hvis der pr.
14. januar 1995 er 7 eller flere be- boelseslejligheder i ejendommen, vedbliver disse lejemål at være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, selvom antallet på et senere tidspunkt bringes under 7.” højesterets begrundelse og resultat boligreguleringslovens § 29 b,
15. pkt., bestemmer, at reglerne i lovens kapitel iv a om hus- lejeregulering for mindre ejendomme (småhuse) gælder for lejeforhold i ejendomme, som den
16. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. § 29 b,
17. pkt., angår tilfælde, hvor ejendommen ejes af en andelsboligforening, og bestemmer herom, at reglerne i kapitel iv a gælder, hvis der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen. sagen angår en ejendom i randers med 10 beboelseslejligheder. den
18. januar 1995 var den ejet af en andelsboligforening, og 2 af lejlighederne var lejet ud af foreningen. ejendommen var derfor – for så vidt angår den udlejede del – i medfør af boligreguleringslovens § 29 b,
19. pkt., omfattet af reglerne om småhuse i lovens kapitel iv a. ejendommen er senere solgt til en privat udlejer og har således skiftet status fra andelsboligforeningsejendom til privat udlej- ningsejendom. hovedspørgsmålet under sagen er, om ejendommen fortsat er omfattet af små- husreglerne i lovens kapitel iv a. højesteret tiltræder, at § 29 b,
20. pkt., må forstås således, at den kun finder anvendelse på ejendomme, som ejes af en andelsboligforening. efter forarbejderne er meningen med § 29 b,
21. pkt., at lade det antal lejligheder, en andelsboligforening udlejede pr.
22. januar 1995, være - 3 - afgørende for, om foreningen – for så vidt angår den udlejede del af ejendommen – er omfat- tet af småhus-reglerne. ændringer i antallet af beboelseslejligheder udlejet af andelsboligfor- eningen skal således ikke påvirke, om ejendommen skal anses for et småhus eller ej. der er efter bestemmelsens formål og begrundelse imidlertid ikke grundlag for at anse det antal lej- ligheder, andelsboligforeningen har udlejet, for at være afgørende, når der efterfølgende sker en ændring vedrørende ejendommen som helhed, fordi den skifter status fra andelsboligfor- eningsejendom til privat udlejningsejendom. det er da også i god overensstemmelse med ordlyden af § 29 b,
23. pkt., alene at anvende reglen på ejendomme, som ejes af andelsbolig- foreninger. det følger af det foran anførte, at ejendommen i randers efter at være blevet privat udlej- ningsejendom ikke falder ind under reglerne i § 29 b, og at lovens kapitel iv a ikke gælder for ejendommen. højesteret stadfæster herefter landsrettens og dermed byrettens dom. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal a inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 30.000 kr. til b. sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.