højesterets dom

højesterets dom afsagt onsdag den

1. december 2016 sag 246/2015 østre gjesingvej 26 i/s (advokat arne paabøl andersen) mod ejendomsselskabet af
2. maj 2002 a/s (advokat mikkel fisker) i tidligere instanser er afsagt dom af retten i esbjerg den
3. marts 2014 og af vestre lands- rets
4. afdeling den
5. maj
6. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, marianne højgaard pedersen, jon stokholm, vibeke rønne og jens kruse mikkelsen. sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens §
7. påstande appellanten, østre gjesingvej 26 i/s, har nedlagt påstand om, at indstævnte, ejendomssel- skabet af
8. maj 2002 a/s, skal betale 444.818,33 kr. med procesrente fra den
9. oktober
10. ejendomsselskabet af
11. maj 2002 a/s har påstået stadfæstelse af landsrettens dom. appellantens påstand svarer til huslejen for august, september og oktober
12. anbringender østre gjesingvej 26 i/s (udlejer) har anført navnlig, at ejendomsselskabet af
13. maj 2002 a/s (lejer) er forpligtet til at betale husleje for august, september og oktober 2012 som følge af sit - 2 - ansvarspådragende brud på aftalen om at gennemføre de omfattende retableringsarbejder, der var nødvendige for, at lejemålet kunne afleveres i kontraktmæssig stand ved lejeforholdets ophør. der er ikke noget væsentligt hensyn at tage til den lejer, der forsætligt ignorerer gentagne på- mindelser om de omfattende retableringsarbejder, som venter, og som lejer har haft et år til at planlægge – ikke mindst når årsagen til lejers passivitet var forhåbninger om at opnå en ge- vinst ved at afstå lejemålet (og udgiften) til tredjemand. det ville være at placere hele risikoen hos udlejer og hele gevinstmuligheden hos lejer. lejelovens § 33, stk. 5, finder ikke anvendelse på erhvervslejemål, der som dette er indgået efter den
14. januar 2000, og en tilsvarende regel findes ikke i erhvervslejeloven. der er derfor ikke grundlag for at kræve, at der skal foreligge vanrøgt, før der kan kræves leje i istandsæt- telsesperioden. i øvrigt må den omstændighed, at der skulle foretages retableringsarbejder, som varede tre måneder og kostede 1,7 mio. kr., helt sidestilles med vanrøgt. det er ikke rigtigt, som anført i landsrettens dom, at udlejer ikke har haft et tab. udlejer har ikke haft mulighed for at genudleje lejemålet som følge af istandsættelsesarbejderne, og der- for foreligger der et tab. det kan ikke kræves, at udlejer fremlægger en konkret lejeaftale med en ny lejer, som har måttet annulleres. lejers misligholdelse har fjernet lejemålet fra markedet i (mindst) tre måneder, og det er det tab, udlejer har krav på at få dækket. ejendomsselskabet af
15. maj 2002 a/s (lejer) har anført navnlig, at lejer ikke har handlet an- svarspådragende. der skal være tale om vanrøgt af lejemålet, før udlejer kan kræve betaling af leje i istandsættelsesperioden, når istandsættelsen ligger efter ophøret af lejeforholdet. dette er ikke tilfældet i denne sag. at der skal foretages retablering er ikke ensbetydende med, at der foreligger vanrøgt. istandsættelsesbeløbets størrelse kan heller ikke i sig selv anses som et udtryk for vanrøgt, idet der skal tages højde for lejemålets størrelse og lejeforholdets varig- hed. det forhold, at lejer ikke har istandsat lejemålet før aflevering, medfører ikke i sig selv et er- statningsansvar. lejer har ikke ignoreret påmindelser om retableringsarbejder, idet der lø- bende har været drøftelser mellem parterne herom. - 3 - hvis højesteret lægger til grund, at lejer har handlet ansvarspådragende, er det en betingelse for, at udlejer kan få erstatning, at der foreligger et tab. udlejer har ikke påvist et sådant tab. et tab forudsætter, at der var konkrete udlejningsmuligheder i retableringsperioden. udlejer forsøgte først at genudleje lejemålet i juli 2012, selv om udlejer i mere end et år havde vidst, at der skulle ske genudlejning. udlejer har således haft god tid til at få genudlejet lejemålet ved lejeforholdets ophør. udlejer modtog en henvendelse fra fremlejetageren (burger king) om muligheden for at føre forretningen videre i juli måned
16. lejemålet blev først genud- lejet i april 2013 med overtagelse den
17. august
18. det er ikke dokumenteret eller på anden måde sandsynliggjort, at det forhold, at lejemålet ikke blev afleveret istandsat, har haft indflydelse på, hvornår en ny lejer ville overtage leje- målet. det forhold, at udlejer havde kontaktet potentielle lejere, medfører ikke, at bevisbyrden for at have lidt et tab, er løftet. supplerende sagsfremstilling ved mail af
19. juni 2012 spurgte lejer (ved frede christensen) udlejer (ved bjarne pedersen), om de kunne aftale et møde om, hvad der skulle retableres ved fraflytningen. bjarne pedersen svarede dagen efter, at det kunne de godt, og at han ville vende tilbage til frede christensen. bjarne pedersen sendte herefter et brev af
20. juni 2012 til lejer, hvor udlejer meddelte, at aflevering af lejemålet skulle finde sted den
21. juli 2012, og at aflevering af det lejede skulle ske i henhold til lejeaftalens bestemmelser herom. det fremgik af brevet, at det lejede skulle afleveres i samme gode stand som ved overtagelsen, bortset fra almindelig slid og ælde, og med samme indretning som ved overtagelsen i 1990 og i nymalet stand. i dagene 17.-
22. juli 2012 var der mailkorrespondance mellem bjarne pedersen og frede christensen om bl.a. muligheden for at fortsætte i lejemålet med en anden opdeling, såfremt der kom en henvendelse til udlejer fra en eventuel ny lejer, hvilket udlejer ville være indstillet på at overveje nærmere. frede christensen anmodede herefter om en bekræftelse på, at lejer skulle rydde lejemålet helt for alle skillevægge, lofter, vand, el-installationer og nyetablerede toiletter, hvorefter der ville stå et stort rum tilbage med rå cementlofter, vægge, gulve og in- gen el bortset fra i kontorområdet, hvor der ville være nymalet loft, vægge, el-udtag i loft og - 4 - kabelbakker på væggene. bjarne pedersen svarede, at udlejer siden modtagelsen af opsigelsen havde meddelt lejer, hvordan lejemålet skulle afleveres, og så sent som et par dage forinden havde sendt en tegning over den forventede indretning ved afleveringen samt en beskrivelse af materialer mv. i de enkelte rum, herunder overflader. alt, hvad der var sket af ændringer siden overtagelsen, skulle føres tilbage, dog ville udlejer ikke forlange, at betonvæggene i salgsarealet, der var blevet behandlet med maling, skulle afleveres som betonoverflader, men blot afleveres i nymalet stand. ved mail af
23. juli 2012 anmodede udlejer erhvervsejendomsmæglerfirmaet colliers om at udarbejde en annonce samt prospekt på lejemålet samt at tage kontakt til de mulige lejere, colliers måtte have kendskab til. ved mail af
24. september 2012 sendte colliers et lejeprospekt og en tegning over lejemålet til jensens bøfhus. colliers bemærkede i den forbindelse, at man ville vende tilbage angående udlejers holdning til indretning. colliers fulgte op ved en mail af
25. september 2012, hvoraf fremgik, at udlejer ikke var afvisende over for at deltage i indretning, såfremt der blev indgået en lejekontrakt med lang uopsigelighed, og investeringen kunne forrentes ved et lejetillæg. jensens bøfhus svarede ved mail af
26. september 2012, at man senere ville fremsende sine tekniske krav til indretning. colliers omtalte på sin hjemmeside den
27. maj 2013 udlejningen af de tidligere burger king- lokaler til jensens bøfhus. det fremgår bl.a., at ejendommen ville blive ombygget fuldstæn- digt både ind- og udvendigt. forklaringer bjarne pedersen har supplerende forklaret bl.a., at burger king opsagde lejeaftalen i juli
28. der var i lejekontrakten aftalt et opsigelsesvarsel på 12 måneder, og det var aftalt, at lejemålet skulle føres tilbage til et almindeligt forretningslokale. han antog colliers med hen- blik på at genudleje lejemålet. han håbede, at lejemålet ville være klar til genudlejning fra den
29. august
30. afleveringsforretning fandt sted den
31. juli
32. det var først på det tids- punkt, at burger king begyndte at fjerne ting fra lejemålet. i forbindelse med afleveringsfor- retningen blev det aftalt at lade rambøll udarbejde en rapport om omkostningerne ved istand- sættelse af det lejede og en tidsplan. rambøll afleverede rapporten den
33. september
34. i - 5 - august måned havde colliers kontakt med bone’s, sport 24 og lagkagehuset med henblik på genudlejning. i september måned 2012 fik colliers kontakt med jensens bøfhus. der blev udarbejdet et udkast til en kontrakt med jensens bøfhus med overtagelse den
35. november
36. den endelige aftale blev indgået i april måned 2013 med overtagelse den
37. august
38. arbejdet med istandsættelse af det lejede blev sat i gang samme uge, som rapporten fra rambøll blev modtaget. højesterets begrundelse og resultat sagen angår, om ejendomsselskabet af
39. maj 2002 a/s (lejer) efter erhvervslejeforholdets ophør ved udgangen af juli 2012 skal betale erstatning for tab af lejeindtægter for august, september og oktober 2012 til østre gjesingvej 26 i/s (udlejer), fordi lejemålet ikke som af- talt blev afleveret retableret, dvs. i den stand og med den indretning, det havde ved lejeforhol- dets begyndelse. lejer havde haft fremlejet lejemålet til tredjemand, som væsentligt havde ombygget lejemålet til brug for en burger king-restaurant. lejer havde efter lejekontrakten med udlejer pligt til ved lejeforholdets ophør at retablere lejemålet, så det fremstod, som det oprindeligt blev ud- lejet som butikslejemål. som fastslået ved byrettens dom var lejemålet på fraflytningsdagen ikke retableret i overensstemmelse med det aftalte, og der skulle gennemføres et omfattende og tidskrævende retableringsarbejde, der ikke var færdiggjort i oktober
40. udgifterne til retablering, som er endeligt fastsat ved byrettens dom, udgjorde ca. 1,7 mio. kr. højesteret finder, at udlejer i en situation som den foreliggende, hvor lejer har misligholdt sine forpligtelser i en sådan grad, at istandsættelsesbehovet efter lejeforholdets ophør klart overstiger sædvanlige og forventelige vedligeholdelsesarbejder, efter almindelige retsgrund- sætninger kan kræve sit tab af lejeindtægter erstattet. det gælder, selv om erhvervslejekon- trakten ikke indeholder noget vilkår om lejebetaling i istandsættelsesperioden. det er udlejer, der har bevisbyrden for, at der er lidt et tab, og for størrelsen af tabet. højeste- ret finder, at der i den konkrete situation er grundlag for at lempe denne bevisbyrde, fordi le- jers misligholdelse må betegnes som grov. - 6 - lejemålet var specialindrettet af den daværende lejer, og det kunne derfor ikke fremvises for mulige fremtidige lejere i den stand og med den indretning, som det skulle afleveres i af lejer. det kan derfor ikke tillægges betydning, at udlejer ikke har udfoldet aktive udlejningsbestræ- belser i længere tid forud for lejeforholdets ophør eller kan påvise konkret forspildte udlej- ningsmuligheder. højesteret finder det godtgjort, at istandsættelsesarbejderne har forsinket udlejers mulighed for genudlejning og dermed har medført et tab af lejeindtægter. herefter – og da den beløbsmæssige opgørelse af tabet ikke er bestridt – tager højesteret ud- lejer østre gjesingvej 26 i/s’ påstand til følge. ejendomsselskabet af
41. maj 2002 a/s har delvist opfyldt byrettens omkostningsafgørelse ved betaling af 50.729,44 kr. sagsomkostningerne fastsættes herefter til dækning af yderligere advokatomkostninger for alle tre instanser med 175.000 kr., af retsafgift for byret og højeste- ret med 40.820 kr. og af omkostninger ved vidneførsel med 1.900 kr., i alt yderligere 217.720 kr. thi kendes for ret: ejendomsselskabet af
42. maj 2002 a/s skal til østre gjesingvej 26 i/s betale 444.818,33 kr. med procesrente fra den
43. oktober
44. i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal ejendomsselskabet af
45. maj 2002 a/s betale 217.720 kr. til østre gjesingvej 26 i/s. de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.