dom afsagt den 20. juni 2014 af østre landsrets 20. afdeling (landsdommerne henrik gam, b. tegldal og susanne skotte wied (kst.)). 20. afd. nr. b-422-13: nordea bank danmark a/s og nordea kredit realk

§ 137, drejer sig først og fremmest om, hvorvidt en på en generalforsamling den 22.

december 2010 i andelsboligforeningen klostergaarden (i det følgende benævnt abk) truffet beslutning – hvorefter en tidligere vedtaget beslutning om forhøjelse og indeksering af boligafgiften, der endnu ikke var trådt i kraft, blev ophævet – er ugyldig eller omstødelig efter

§ 64og/eller § 74.

sagen er anlagt ved københavns byret den 20. marts 2012 og ved kendelse af 31. januar 2013 henvist til behandling ved østre landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1. - 2 - sagsøgerne, nordea bank danmark a/s og nordea kredit realkreditaktieselskab (i det følgende benævnt nordea) på vegne andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs, har nedlagt følgende påstande: 1. de sagsøgte skal anerkende, at beslutningen på generalforsamlingen i andelsboligfor- eningen klostergaarden den 22. december 2010 om at nedsætte boligafgiften med 75 kr. pr. m2 pr. år fra den 1. januar 2011 samt at ophæve indekseringen på 4 % p.a. fra og med den 1. januar 2012 er uden retsvirkning. 2. de sagsøgte skal anerkende, at boligafgiften for andelslejligheder i andelsboligfor- eningen klostergaarden med virkning fra den 1. januar 2011 udgør 894 kr. pr. m2 pr. år, og at denne boligafgift årligt stiger med på 4 % p.a. fra og med den 1. januar 2012. 3. de sagsøgte skal til andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs hver for sig betale de beløb, der fremgår af bilag 1.1. de sagsøgte har påstået frifindelse. størrelsen af de under påstand 3, jf. bilag 1.1, nævnte beløb, der er opgjort pr. 31. marts 2014, varierer fra 26.900 kr. for lejligheder på 64 m2 til 67.251 kr. for lejligheder på 160 m2 inkl. renter. det samlede beløb udgør i alt 2.822.028 kr. beløbene er ubestridte. sagsfremstilling ejendommen klostergaarden er beliggende på østerbro i københavn. den var indtil 2007 ejet af sankt benedikts stiftelse, der i 2007 solgte ejendommen til en investor. i medfør af lejelovens regler om tilbudspligt valgte lejerne i 66 ud af de 104 beboelseslejemål at stifte en andelsboligforening med henblik på at købe ejendommen. de resterende 38 lejere fortsatte som lejere på uændrede vilkår, herunder med en husleje på ca. 427 kr. pr. m2 pr. år. i ejendommen var der endvidere 35 erhvervslejemål. abk overtog ejendommen den 1. februar 2008 for en købesum på 163.485.000 kr., der blandt andet blev berigtiget ved, at de sagsøgte i andelsindskud betalte 3.524 kr. pr. m², eller i alt ca. 25 mio. kr., svarende til ca. 15 % af det samlede finansieringsbehov. de enkelte indskud var i størrelsesordenen 225.000 kr. til 560.000 kr. endvidere optog abk to realkreditlån i nordea kredit, nemlig et 6 % fastforrentet 30-års lån med afdragsfrihed i 20 år på nominelt 52.689.000 kr. med en - 3 - bidragssats på 0,1356 % frem til januar 2014 samt et 4 % fastforrentet 10-års lån med afdrags- frihed i hele perioden på 82.466.000 kr. ligeledes med en bidragssats på 0,1356 % indtil 1. ja- nuar 2014. endvidere blev der oprettet en kassekredit i nordea bank med et kreditmaksimum på 27 mio. kr. finansieringen skete uden personlig hæftelse for de sagsøgte. i forbindelse med stiftelsen af abk udfyldte de sagsøgte i december 2007 en bindende indmeldelse, hvoraf fremgik blandt andet: ”boligafgiften for min lejlighed forhøjes til xx kr. pr. kvadratmeter pr. måned. jeg er indforstået med, at den forhøjede boligafgift skal være gældende uanset ejerskifte, så længe den pantegæld, andelsboligforeningen stifter eller overtager i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen, ikke er fuldt betalt, ligesom boligafgiften ikke skal kunne nedsættes uden de nævnte panthaveres samtykke. indskud i andelsboligforeningen udgør yy kr. pr. kvadratmeter og indbetales kontant efter påkrav med fradrag af eventuelt indestående forudbetaling, depo- situm eller beløb på indvendig vedligeholdelseskonto for min lejlighed.” boligafgiften blev i forbindelse med stiftelsen fastsat til 744 kr. pr. m2 pr. år. abk’s vedtægter som vedtaget på den stiftende generalforsamling den 6. november 2007 med de ændringer, der blev vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den 4. de- cember 2007 og på den ordinære generalforsamling den 28. april 2009, er sålydende: ”… §1 navn og hjemsted (1.1) foreningens navn er andelsboligforeningen klostergaarden. (1.2) foreningens hjemsted er i københavns kommune. §2 formål (2.1.) foreningens formål er at erhverve, eje og admini- strere matr.nr. 5591 og 5592 udenbys klædebo kvarter, beliggende jagtvej 183-183a, ved klosteret 2-12 og australiensvej 30-34. … §5 - 4 - hæftelse (5.1) andelshaverne hæfter alene med deres indskud for for- pligtelser vedrørende foreningen. dette gælder også i tilfælde af foreningens opløsning, herunder konkurs. (5.2) en fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. … §8 boligafgift (8.1) boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bin- dende for alle andelshavere af generalforsamlingen. … § 14 pris (14.1) prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst godkende et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: (

1. a)værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. … § 18 opsigelse en andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af for- eningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13-17 og 20 om overførsel af andelen. … § 21 - 5 - general- forsamling (21.1) foreningens højeste myndighed er generalforsamlin- gen. (21.2) den ordinære generalforsamling afholdes hvert år in- den 4 måneder efter regnskabsårets udløb, jf. § 30, stk. 1, med følgende dagsorden: 1) valg af dirigent. 2) bestyrelsens beretning. 3) forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberet- ning samt generalforsamlingens beslutning om godkendelse af årsrapporten. 4) forelæggelse af bestyrelsens forslag til andelens pris og eventuelle prisudvikling på andelene og general- forsamlingens beslutning herom. 5) forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget og general- forsamlingens beslutning om godkendelse af budgettet samt eventuel ændring af boligafgiften. … § 23 flertal (23.1) generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 og 3. dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret på en ordinær generalforsamling. (23.2) forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligaf- giften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25%, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25% af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal af ja-stemmer på mindst 2/3 af samtlige ja- og nej-stemmer. er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige - 6 - stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal af ja-stemmer på mindst 2/3 af samtlige ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal af ja-stemmer på mindst 2/3 af samtlige ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (23.3) forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (23.4) optagelse af lån, hvor kreditor kræver andelshavernes personlige hæftelse, kan ikke ske uden, at vedtægterne ændres som angivet i stk. 2, hvor der tages stilling til, om andelshavernes hæftelse skal ske pro rata eller solidarisk, og kan kun ske med tiltrædelse af de andelshavere, der berøres af hæftelseskravet. … § 30 regnskab (30.1) foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstem- melse med god regnskabsskik og underskives af administrator og hele bestyrelsen. regnskabsåret er kalenderåret. (30.2) i forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. § 14. forslaget anføres som note til årsrapporten. … § 33 opløsning (33.1) opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. (33.2) efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den - 7 - tid værende andelshavere i forhold til deres andels eller deres andeles størrelse. …” forud for abk’s overtagelse af ejendommen havde den tidligere ejer, sankt benedikts stiftelse, indgået en entreprisekontrakt med totalentreprenør niels e. fisker a/s om en renovering af ejendommen for ca. 30 mio. kr. da abk ikke ønskede at respektere kontrakten, anlagde foreningen sag mod blandt andre entreprenøren og sankt benedikts stiftelse, hvilken sag senere blev forligt, og den planlagte renovering blev ikke foretaget. på en ekstraordinær generalforsamling i abk den 28. januar 2008 blev budgettet for 2008 gennemgået, og det blev i den forbindelse oplyst, at der skulle bruges 5 mio. kr. af finan- sieringen på umiddelbare forbedringer. bestyrelsen ønskede at fastholde en boligafgift på 744 kr. pr. m2 og konstaterede, at budgettet viste et underskud på knap 900.000 kr. bestyrelsen forventede imidlertid, at underskuddet ville kunne nedbringes de følgende år blandt andet som følge af stigninger i andelskronen. budgettet blev herefter vedtaget uden afstemning. på en ekstraordinær generalforsamling i abk den 26. august 2008 gennemgik bestyrelsen en oversigt over genopretnings- og vedligeholdelsesarbejder for foreningen i 2008-2009 til et beløb af knap 5,3 mio. kr. i abk’s årsrapport for 2008 anførtes i ledelsesberetningen blandt andet, at den internationale økonomiske krise desværre havde påvirket foreningens ejendom med højere renteudgifter til følge, samt at de samtidig faldende ejendomspriser p.t. ikke gjorde det attraktivt at fastsætte andelskronen efter en valuarvurdering. årets resultat ansås ikke for tilfredstillende. underskuddet for 2008 var opgjort til godt 2,4 mio. kr. drifts- og likviditetsbudgettet for 2009 viste et nettoresultat på ca. -3,5 mio. kr. og en disponibel beholdning primo 2009 på ca. -11,2 mio. kr. og ultimo 2009 på ca. -14,7 mio. kr. på den ordinære generalforsamling den 28. april 2009 blev det besluttet at forhøje boligaf- giften med 75 kr. til 819 kr. pr. m2 årligt med virkning fra den 1. juli 2009. et yderligere forslag fra bestyrelsen om en ekstraordinær indbetaling af andelsindskud på 285 kr. pr. m2 var trukket tilbage. budgettet for 2009 blev herefter godkendt. - 8 - den 20. august 2009 nedskrev nordea abk’s kassekredit fra 27 mio. kr. til 20 mio. kr. der blev den 28. september 2009 afholdt en ekstraordinær generalforsamling i abk, hvori repræsentanter fra nordea deltog. af indkaldelsen hertil fremgik, at der blandt andet skulle være debat og afstemning om en genopretningsplan og låneomlægning (genopretningsplan 1). i et medfølgende brev til andelshaverne havde bestyrelsen skrevet blandt andet: ”inden vores ekstraordinære generalforsamling er det vigtigt for os at få præci- seret nogle ting. først og fremmest … når vi stemmer om en genopretningsplan, har denne 2 primære formål: 1. vi opfylder nordeas anbefaling om konsolidering af foreningens økonomi. det gør vi ved at lægge en 10 års plan. 2. vi begynder en nedbringning af vores driftsunderskud samt vores kassekredit, der som bekendt har indflydelse på flere ting – både for foreningen, men ligeså vigtigt, for den enkelte andelshaver på længere sigt! forening/andelshaver når vi diskuterer forskellige problemstillinger, er det vigtigt, at vi har det samme udgangspunkt … og hvad er det så lige, vi mener med det? først - vi har 2 måder at anskue tingene på: 1. foreningsperspektiv 2. andelshavers perspektiv. dernæst - det forholder sig sådan, at når vi taler om konsolidering af økonomi og drifts- underskud, arbejder bestyrelsen ud fra et foreningsperspektiv. det betyder groft sagt, at den enkelte andelshavers økonomi og situation ikke er styrende for bestyrelsens anbefalinger. det lyder umiddelbart lidt hårdt, men vi må indse, at det er den virkelighed, vi som forening er i lige nu. vi håber derfor, at alle – trods de dystre udsigter – kan se, at der er mange faktorer i denne situation, som er ude af vores hænder. vi skal også huske, at vi som andelshavere jo, lidt populært sagt, har indgået et slags kollektiv med hinanden, hvilket også betyder, at alle har et medansvar for foreningens økonomi og øvrige drift. vigtigt!!! - 9 - når det så er sagt, er det vigtigt vigtigt vigtigt at understrege, at det scenarie, vi beslutter nu, ikke er definitivt. den beslutning er kun gældende, indtil vi beslutter noget andet! bemærk dog, at der på de forskellige lånetyper er forskellige forudsætninger/krav. … bestyrelsens konklusion konklusionen lige her og nu er, at vi tager ”andelshaverbrillerne af og for- eningsbrillerne på” og beslutter det, der er bedst for foreningen – og det er ifølge bestyrelsen - at vi beslutter en genopretningsplan og eksekverer denne, - at vi nedsætter forskellige udvalg, som kan arbejde dedikeret med at indhente ”second opinions/alternative muligheder”, undersøge nye lånemuligheder m.v., - at vi beslutter, hvordan vi forholder os til en valuarvurdering. vi håber, at ovenstående bedre nuancerer vores holdninger og anbefalinger.” brevet var vedlagt en orientering om muligheder for låneomlægning og en genopretningsplan med en nærmere gennemgang af seks forskellige ”scenarier”, hvoraf bestyrelsen anbefalede scenarie 3, der blev beskrevet således: ”forudsætninger: 1. ændring af lån 2 (53 mio. kr. lånet) til cibor 6 eller s 10 lån - renteudgiften reduceres fra 6 % til 4,5 %. 2. boligafgift forhøjes med 75 kr. pr. kvm. pr. år fra 2011 3. fra 2012 stiger boligafgiften med 4 % pr. kvm. pr. år. fordele - renteudgiften pr. år reduceres med ca. 800.000 kr. - underskuddet reduceres og er væk i 2012. dette influerer positivt på andels- kronen. i 2018 har vi et overskud på ca. 2,8 mio. kr. – en tiltrængt konsolidering af foreningen, der bruges til at få elimineret underskuddet på kassekreditten. - større likviditetsrum. - i 2018 går vi i positiv på kassekredit med knap 1,8 mio. kr. (frem til 2017 er kassekreditten negativ). - en jævn og forudsigelig stigning i boligydelsen. ulemper - kan stadig være svært at få en ordentlig pris for ledige lejligheder i de første år, indtil underskuddet er væk. - dyrere at være andelshaver: i 2018 er boligydelsen 1176,44 kr. pr. kvm. pr. år. dette beløb er dog reelt mindre på grund af inflationen. - 10 - bestyrelsens holdning: bestyrelsen kan anbefale dette scenarie. vi når det mål, nordea har anbefalet; nemlig at få kassekreditten væk. og vi får en stigning i boligydelsen, der spredes ud over så mange år som muligt, og som er mindre, når vi regner inflationen med.” på generalforsamlingen den 28. september 2009 gentog bestyrelsen, at de opstillede scenarier var fremlagt ud fra en fælles andels-holdning og til det bedste for foreningen og ikke med udgangspunkt i den enkelte andelshavers økonomi. af protokollatet fremgår endvidere blandt andet: ”bestyrelsen svarede på spørgsmål fra andelshaverne. af vigtige områder kan kort nævnes: • det scenarie, generalforsamlingen vælger, er bindende, indtil general- forsamlingen beslutter andet. generalforsamlingen skal ved hver ordinær generalforsamling stemme om foreningens budget og dermed godkende den til enhver tid værende boligafgift. og der kan afholdes ny ekstraordinær generalforsamling, hvor en ny genopretningsplan kan vedtages. • alle scenarier er fremlagt i en 10 års periode og gælder frem til 2018. efter 2018 vil boligafgiften ikke stige yderligere, medmindre generalforsamlingen træffer en fornyet beslutning. • det er ikke hensigtsmæssigt, at en andelsboligforening over tid opererer med underskud, der skal planlægges med afvikling af underskud. • scenarie 3 og 5 vil hurtigst eliminere driftsunderskuddet.” ved afstemningen fik scenarie 3 absolut flertal og blev dermed vedtaget. i abk’s årsrapport for 2009 anførtes i revisors påtegning følgende: ”supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet uden at det har påvirket vores påtegning, skal vi henlede opmærksomheden på, at foreningens budget for 2010 udviser underskud og dermed forbrug af likviditet. vi henviser til omtalen af foreningens økonomi i ledelsens årsberetning, herunder det forhold at der i september 2009 er vedtaget en genopretningsplan. foreningens budgetterede likviditetsmæssige underskud for 2010 kan holdes inden for de nuværende likviditetsrammer. vi skal anbefale, at bestyrelsen i de kommende år - 11 - er meget opmærksom på overholdelsen af opretningsplanen, således at foreningens likviditetsreserver kan holdes inden for de aftale rammer.” i ledelsesberetningen anførtes blandt andet, at årets resultat var bedre end budgetteret men ansås for utilfredsstillende. årets resultat var negativt med ca. 1,9 mio. kr. drifts- og likvidi- tetsbudgettet for 2010 angav et underskud på ca. 1,9 mio. kr., en disponibel beholdning primo på -15,4 mio. kr. og ultimo på -17,4 mio. kr. den 27. april 2010 afholdtes ordinær generalforsamling i abk. under bestyrelsens beretning oplyste næstformanden blandt andet: ”at forudsætningerne i genopretningsplanen fra september 2009 ikke holdt stik. indtægterne fra erhvervslejemålene var sat for optimistisk, der var ikke solgt de leje-lejligheder, man havde forventet, de faste udgifter så som ejendomsskatter, vicevært m.m. var steget mere end forudset, og afdragene på de to lån, foreningen havde i grundejernes investeringsfond, var fejlagtigt ikke blevet medtaget på udgiftssiden. trækket på kassekreditten blev større og større, og der var brug for handling her og nu.” nordea havde forud for generalforsamlingen meddelt bestyrelsen, at banken ikke kunne godkende budgettet for 2010. det samme havde administrator, cej ejendomsadministration a/s. på generalforsamlingen blev budgettet desuagtet vedtaget med 24 stemmer for og 20 imod. den 19. maj 2010 blev der efter det oplyste afholdt et såkaldt sonderingsmøde med deltagelse af abk’s bestyrelse, nordea og administrator. den 16. juni 2010 afleverede advokatfirmaet horten v/advokat henrik bræmer efter an- modning fra abk’s bestyrelse en redegørelse for de økonomiske konsekvenser ved en eventuel konkurs eller likvidation af abk. samme aften afholdt abk et informationsmøde. af referatet herfra fremgår blandt andet: ”formand for bestyrelsen p (
2. ah)oplyste, at bestyrelsen ønsker andelshavernes opbakning, og tror på, at andelsforeningen kan fortsætte. herefter gennemgik formanden, hvad der er gået galt siden foreningens stiftelse. bl.a. købte foreningen ejendommen i sin tid til en pris på toppen; andelshavernes indskud (15%) var og er meget lille; leje-lejlighederne er ikke blevet ledige helt i det tempo, vi forudsagde fra start; banken har blandt andet ved at reducere kasse- - 12 - kreditten fra 27 til 20 mio. kr. ændret på foreningens forudsætninger, og der har været større udgifter til ejendommens vedligehold end ventet. mht. udlejning af erhvervslejemål kniber det lidt med at få den indtægt, som vi havde regnet med. ah og næstformand for bestyrelsen h (hbt) oplyste bl.a., at bestyrelsen ønsker en realistisk langsigtet finansieringsløsning, der er holdbar. dette er også en forudsætning for, at der kan blive solgt lejligheder i ejendommen. det er vigtigt for bestyrelsen, at flertallet af de nuværende andelshavere kan blive boende, og at de fleste øvrige kan komme herfra med det meste af deres investering i behold. bestyrelsen vil kæmpe for overlevelse, men ikke for enhver pris. bestyrelsen går ikke bankens ærinde. det er nu, vi skal handle – enten må vi sammen med banken finde en løsning, der kan bære frem til 2018, eller også må der ske en opløsning af foreningen. vi kan ikke klare problemerne alene – banken må også yde væsentlige bidrag. vi kan ikke finde en løsning, der tilgodeser alle andelshaverne. … advokat henrik bræmer gennemgik den omdelte redegørelse om de økonomiske konsekvenser ved foreningens eventuelle konkurs eller likvidation, hb havde udarbejdet. redegørelsen indeholder bl.a. en gennemgang af fremgangsmåden ved opløsning af foreningen, retsstillingen ved konkurs og brugeligt pant samt den enkelte andelshavers retsstilling efter en tvangsauktion. advokaten oplyste bl.a., at andelshaverne ikke hæfter for andelsboligforeningens gæld ud over det indbetalte indskud, jf. vedtægternes § 5, og at andelshaverne heller ikke hæfter for omkostninger forbundet med konkursbehandlingen. advokaten oplyste endvidere, at andelshaverne har ret til at fortsætte som lejere, hvis ejendommen sælges på tvangsauktion eller i frit salg, jf. andelsboliglovens § 4. udlejer har i den situation krav på en leje, der som udgangspunkt beregnes efter principperne for omkostningsbestemt leje. har en tidligere udlejer gennemgribende forbedret lejligheden, må huslejen ikke væsentligt overstige markedslejen. advokaten oplyste i den forbindelse, at omkostningsbestemt leje er den husleje, der er fastsat efter hvad det koster at drive ejendommen. er der foretaget forbedringer (af udlejer) kan udlejer få afkast af udlejers investeringer. det er et område, hvor vi befinder os i en brydningstid, og der ikke rigtigt findes fortilfælde for lejefastsættelsen i tilfælde af en andelsboligforenings konkurs eller opløsning. … hbt oplyste blandt andet, at bestyrelsen, som bestyrelsen havde tilkendegivet på generalforsamlingen den 27. april, ville afholde en række møder med banken, og cej med henblik på at kunne opnå en revideret genopretningsplan, som besty- relsen kunne fremlægge for andelshaverne på en ekstraordinær generalforsamling. … - 13 - bestyrelsen og cej påtænker umiddelbart efter informationsmødet at færdiggøre det reviderede talmateriale med henblik på at afholde et nyt møde med nordea inden sommerferien. møderækken med nordea vil fortsætte i august måned. realistisk set vil bestyrelsen i 1. halvdel af september udsende et oplæg til en revideret genopretningsplan med henblik på vedtagelse på en ekstraordinær generalforsamling i 1. halvdel af oktober. det forventes, at oplægget vil ud over de reviderede tal også indeholde et forslag til vedligeholdelsesplan for ejendommen, et forslag til, hvor meget andelshaverne skal stige i boligafgift, samt evt. et forslag til låneomlægning, ligesom spørgsmålet om alternative indtægtsmuligheder og reduktion i udgifterne også forventes berørt i oplægget. såfremt oplægget forkastes, vil foreningens opløsning eller konkurs være en realistisk mulighed. … der var indlæg fra bl.a. advokat kasper westberg (kw), der repræsenterede m til informationsmødet. kw var bl.a. bekymret for langsommelighed og manglende professionalisme i bestyrelsens arbejde samt bekymret for, at bestyrelsen var for optaget af konkurs frem for at redde foreningen.” ved brev af 24. juni 2010 til abk’s administrator og bestyrelse fulgte advokat kasper west- berg på vegne m op på den rejste kritik og tog forbehold for erstatningskrav, såfremt abk blev erklæret konkurs. dette brev besvarede advokat henrik bræmer den 6. juli 2010, hvori han blandt andet anførte: ”som det fremgår, har bestyrelsen al sin fokus rettet mod økonomien i ab, og tilstræber, naturligvis, at ab fortsat skal bestå. til forskel fra hvad du/din klient har anført, så udviser bestyrelsen netop forståelse for drift af andelsbolig- foreningen, og foretager rettidige dispositioner. genopretningsplanen kræver grundig analyse, og – ikke mindst – forhandlinger. selv om bestyrelsen tilstræber at gøre processen kortest mulig, betyder hensynet til at kunne præsentere en holdbar og langsigtet plan for driften i ab, at der må udvises tålmodighed. for at anskueliggøre konsekvenserne for medlemmerne, hvis ab skulle gå konkurs, har bestyrelsen – i fin tråd med den driftsmæssige forståelse – anmodet om en (ekstern og professionel) redegørelse om konsekvenserne, hvis ab gik konkurs. i den kontekst skal bemærkes, at kendskab til konsekvenserne ved en konkurs, jo på ingen måde er ensbetydende med, at bestyrelsen anbefaler ophør af ab.” advokat henrik bræmer sendte den 5. oktober 2010 en supplerende redegørelse til abk om boligafgift/leje under og efter abk’s eventuelle konkurs. - 14 - den 14. oktober 2010 afholdtes der ekstraordinær generalforsamling i abk. forud herfor havde nordea i et brev af 23. september 2010 til abk tilkendegivet, at banken siden april havde arbejdet i et meget tæt forløb med abk’s bestyrelse, administrator og advokat for at finde en holdbar løsning på foreningens økonomi, og at nordea havde været tryg ved pro- cessen. af indkaldelsen til generalforsamlingen fremgik, at et af dagsordenspunkterne var debat og afstemning om genopretningsplanen for foreningen (genopretningsplan 2), der havde følgende indhold: ”boligafgiften stiger fra og med 1. januar 2011 med 156 kr. om året pr. m2. den stigning i boligafgiften, generalforsamlingen vedtog i september 2009 pr. 1. januar 2011, er indeholdt i denne stigning. boligafgiften udgør pr. 1. januar 2011 herefter 975 kr. om året pr. m2. boligafgiften reguleres hvert år med 2% i opadgående retning, beregnet ud fra boligafgiften det foregående år. bestyrelsen bemyndiges til at omlægge foreningens eksisterende 2 realkreditlån hos nordea med henblik på at opnå en lavere ydelse. lånene skal i en periode være afdragsfrie og have en fast rente. lånevilkårene fastsættes endeligt ved hjemtagelsen af lånet. bemyndigelsen gælder fra generalforsamlingens vedtagelse. bestyrelsen bemyndiges til at optage et anlægslån hos nordea på 14 mio. kr. lånet skal i en periode have en fast ydelse. lånevilkårene fastsættes endeligt ved hjemtagelsen af lånet. provenuet anvendes til indfrielse af de eksisterende lån hos grundejernes investeringsfond samt nedbringelse af foreningens kassekredit. bemyndigelsen gælder fra generalforsamlingens vedtagelse.” af det materiale, der i øvrigt fulgte med indkaldelsen, fremgik, at bestyrelsen anbefalede andelshaverne at stemme for genopretningsplanen. det anførtes, at alternativet ville være foreningens konkurs eller opløsning. på generalforsamlingen deltog repræsentanter fra nordea, administrator m.fl. andelshaver q var ledsaget af en professionel rådgiver, lars wismann, der omdelte en rapport, han havde udarbejdet om abk’s økonomiske situation og gav sit bud på en genopretningsplan. bestyrelsens forslag til genopretningsplan blev sat til afstemning, hvor 50 stemte imod, 18 stemte for og en stemme var blank. herefter meddelte formanden, at den samlede bestyrelse gik af og stillede deres mandater til rådighed. bestyrelsen ville dog fungere som bestyrelse, indtil der måtte blive valgt en ny på en ekstraordinær generalforsamling, der ville blive afholdt den 4. november 2010. - 15 - den 20. oktober 2010 indkaldtes der til ekstraordinær generalforsamling den 4. november 2010. under dagsordenens pkt. 6, debat og afstemning om foreningens opløsning, var pkt. 6 a et forslag fra nogle andelshavere om nedsættelse af boligafgiften til omkostningsbestemt husleje på 445 kr. pr. m2 pr. år med virkning fra den 1. december 2010. herom anførtes følgende: ”begrundelse: med generalforsamlingens nej til den af nordea og bestyrelsen færdigforhandlede genopretningsplan for foreningen ser forslagsstilleren ingen grund til, at andelshavere fortsat betaler en andelsboligafgift, hvoraf en betydelig del går til dækning af foreningens finansielle omkostninger. det foreslås derfor, at bolig- afgiften med omgående virkning, dvs. fra 1. december 2010 og indtil videre, nedsættes til nogenlunde samme niveau som den omkostningsbestemte husleje, ejendommens lejere betaler (for tiden 443,95 kr. ifølge regnearket, der er udsendt til den ekstraordinære generalforsamling den 14. oktober 2010). et sådant niveau skulle være tilstrækkeligt til at dække de nødvendige driftsudgifter (excl. finansielle udgifter) til ejendommen. der må dog tages forbehold for, at en evt. kurator træffer anden bestemmelse om boligafgiften eller træffer bestemmelse om at omstøde dispositionen. bemærkninger fra den fungerende bestyrelse: der vil være en stærk risiko for, at dispositionen omstødes af kurator i kon- kursboet. en omstødelse vil i givet fald ske med tilbagevirkende kraft, dvs. der vil i givet fald skulle ske efterbetaling af skyldig boligafgift fra den 1. december 2010. cej har oplyst, at cej vil opsige administrationsaftalen, hvis foreningen derved kommer i en situation, at foreningen ikke er i stand til at betale sine løbende driftsomkostninger, herunder terminsafgifter. cej vil ikke medvirke til at stille kreditorerne i den for dem ringere situation. det må forventes, at nordea vil opfatte et forslag om at sænke boligafgiften som meget provokerende. det vil ikke kunne udelukkes, at en vedtagelse af forslaget vil gøre det vanskeligt at føre realitetsforhandlinger med nordea, hvis et flertal ønsker dette, jf. punkt 7.” pkt. 6 c var et forslag fra en andelshaver om ophævelse af den stigning i boligafgiften på 75 kr. pr. m2 pr. år, som ifølge generalforsamlingens beslutning den 28. september 2009 skulle træde i kraft den 1. januar 2011. om dette punkt anførtes følgende i indkaldelsen: ”begrundelse: - 16 - med generalforsamlingens nej den 14. oktober 2010 til den af nordea og besty- relsen færdigforhandlede genopretningsplan for foreningen ser forslagsstilleren ingen grund til at foretage yderligere skridt til konsolidering af foreningens økonomi, førend der er skabt afklaring omkring foreningens fremtid. derfor er der ingen grund til at lade boligafgiften stige pr. 1. januar 2011. boligafgiften i 2011 vil, hvis forslaget vedtages, forblive på samme niveau som i 2010, dvs. 819 kr. pr. m2 pr. år. de risici, der fra bestyrelsens side er nævnt under punkt 6 a, gælder også under punkt 6 c, men i langt svagere grad.” den 2. november 2010 skrev nordea til andelshaverne i abk. i brevet anførtes bl.a.: ”andelsboligforeningen er som en følge af sin økonomiske situation allerede nu insolvent. andelsboligforeningen er insolvent, når den ikke er i stand til at betale sine ydelser, efterhånden som disse forfalder, og med det driftsunderskud, foreningen på nuværende tidspunkt budgetterer med, sammenholdt med at foreningen som ovenfor nævnt har forkastet et forslag til en refinansieringsaftale, må det desværre konstateres, at foreningen er på vej mod en konkurs, hvis der ikke sker noget. de forslag, der er bragt til behandling på den ekstraordinære generalforsamling den 4. november, vil alle kun forværre denne situation. foreningen er derfor konkurstruet, og i konsekvens heraf kunne foreningens bestyrelse i medfør af

§ 17

allerede nu selv tage initiativ til, at foreningen blev taget under konkursbehandling. på denne baggrund ser nordea sig nødsaget til at indgive konkursbegæring.” for at undgå at nordea skulle indgive konkursbegæring, aflyste den fungerende bestyrelse for abk generalforsamlingen den

1. november 2010, og i stedet blev der afholdt et an- delshavermøde med deltagelse af repræsentanter fra nordea. en ekstraordinær generalforsamling blev i stedet afholdt den
2. november 2010, hvor der blev valgt en tegningsberettiget bestyrelse på tre personer, som dog ikke var fuldtallig i henhold til vedtægterne. i tiden herefter blev der afholdt en række møder mellem abk og foreningens advokater på den ene side og nordea på den anden side, herunder et møde den
3. november 2010 med henblik på en afklaring af, om der kunne etableres en genopretningsplan for abk. af mø- dereferatet, udarbejdet af advokat kasper westberg, fremgår blandt andet: - 17 - ”kwe redegjorde for, at bestyrelsen på generalforsamlingen den
4. november 2010 havde en klar fornemmelse af, at følgende forudsætninger skulle være op- fyldt for, at der kunne skabes et flertal for vedtagelsen af en genopretningsplan: 1) boligafgiften skal for 2011 nedsættes med 5 % i forhold til boligafgiften for
5. boligafgiften skal fastholdes i en periode herefter. 2) andelskronen skal minimum fastholdes på de nuværende 0,
6. 3) genopretningsplanen skal være langsigtet og medvirke til at sikre, at andelene kan omsættes. 4) foreningens driftsregnskab skal udvise et nul eller positivt resultat fra og med 2010 og fremefter. et evt. negativt driftsresultat skal inddækkes af nordea. be- styrelsen er i øvrigt åben for en drøftelse med nordea af alle muligheder, der kan reducere driftstab under hensyn til ovenstående pkt. 1-3.” i et brev af
7. december 2010 til nordea anførte bestyrelsen blandt andet, at det var dens overbevisning, at fraværet af en bæredygtig nordea-plan for foreningens langsigtede fort- sættelse ville føre til, at foreningens medlemmer ville tage initiativ til insolvensbehandling af foreningen, hvilket af bestyrelsen på lang sigt betragtedes som ulykkeligt for alle parter. den
8. december 2010 skrev nordea til abk’s medlemmer og vedlagde et af banken ud- arbejdet budgetudkast m.v. abk’s bestyrelse besvarede dette ved brev af
9. december 2010, hvori blandt andet anførtes: ”vi skal al den usikkerhed til livs. ellers er der snart ingen andelsboligforening. bestyrelsen foreslår derfor, at nordea supplerer den fremlagte plan med 3 garantier, der har en stærk signalværdi, og kan medvirke til at genoprette tilliden mellem andelshaverne og nordea samt skabe sikkerhed og tryghed for fremtiden.
10. nordea indvilliger i at dække lejetab og tomgangsleje i perioden 2011 – 2021 uden loft over antallet af andele, eller for den sags skyld lejelejligheder og forretningslejemål.
11. nordea indvilliger i – i det tilfælde at foreningens drift genererer underskud – løbende at give renteafkald der modsvarer driftsunderskuddet, således at for- eningens driftsresultat i alle årene 2011 – 2021 er større eller lig 0 kr. - 18 -
12. nordea indvilliger i at bidrage til at regnskabet for 2010 går i
13. på denne måde understøttes andelskronen, og foreningen har en reel mulighed for at tjene på fremtidigt salg af andele, og andelshavere kan flytte med et begrænset tab. uden disse 3 garantier er der kun én ting, der er så godt som garanteret, og det er, at heller ikke denne plan vil opnå andelshavernes tilslutning.” nordea afviste imidlertid bestyrelsens forslag. den
14. december 2010 afholdtes der på ny ekstraordinær generalforsamling i abk. af referatet herfra fremgår blandt andet: ”ad
15. nedenstående forslag fremlægges af k. det foreslås, at generalforsamlingen vedtager følgende beslutning: den stigning i boligafgiften på 75 kr. pr. m2 fra og med 2011 og stigningen fra og med 2012 med 4% pr. m2 pr. år, som ifølge generalforsamlingens beslutning den
16. september 2009 træder i kraft den
17. januar 2011, ophæves. beslutningen om ophævelse træder i kraft straks. begrundelse: med generalforsamlingens nej til genopretningsplan 2 i oktober 2010 er der ingen grund til at foretage yderligere skridt til konsolidering af foreningens økonomi. derfor er der ingen grund til at lade boligafgiften stige pr.
18. januar
19. k læste forslaget op og oplyste, at andelshaverne tidligere havde vedtaget forhøjelsen på kr. 75,00 pr. m2 pr.
20. januar 2011 samt stigningen på 4% pr. m2 pr. år fra og med
21. han så ingen problemer i at omgøre en beslutning, der endnu ikke var trådt i kraft. han udtrykte endvidere utilfredshed med, at nordea blandede sig i den demokratiske proces. efter k’s opfattelse stod foreningen ikke foran en konkurs, men måske havde nordea en anden opfattelse. såfremt forslaget blev vedtaget, og forhøjelsen af boligafgiften pr.
22. januar 2011 blev annulleret, opfordrede k til, at andelshaverne satte dette beløb til side i tilfælde af, at det på et senere tidspunkt ville blive opkrævet. … formand r oplyste, at han havde informeret nordea om, at forslaget formentlig ville blive vedtaget, men at nordea ikke havde givet deres mening til kende over for bestyrelsen. ad
23. afstemning. - 19 - forslaget under pkt. 3 blev vedtaget med 46 stemmer for, 6 stemmer imod og 1 blank stemme.” de sagsøgte har siden den ekstraordinære generalforsamling fortsat betalt 819 kr. pr. m2 pr. år i boligafgift, svarende til boligafgiften pr.
24. juli
25. abk’s bestyrelse orienterede samme aften nordea om det passerede og opfordrede banken til yderligere forhandlinger. nordea svarede den følgende dag, at banken ikke ville forhandle, så længe abk fastholdt foreningens ultimative krav og opfordrede til, at foreningen gav bestyrelsen et åbent forhandlingsmandat. i et nytårsbrev til andelshaverne skrev bestyrelsen den
26. januar 2011 blandt andet, at 2010 sluttede med, at nordea udtrykte utilfredshed med beslutningen om at annullere forhøjelsen af boligydelsen. bestyrelsen tilføjede, at det ikke var foreningens store kreditor, der bestemte, hvad ejerne skulle gøre. bestyrelsen havde taget ejernes beslutning til efterretning, idet den havde hæftet sig ved, at ejerne havde stiftet andelsboligforeningen med det formål at undgå at skulle betale markedsleje, som der var udsigt til, hvis en navngiven investor havde haft held til at overtage skt. michaelsgård, hvilket var overvejende sandsynligt i efteråret
27. i et notat af
28. januar 2011 til abk’s bestyrelse og medlemmer redegjorde nordea blandt andet for, hvorfor man ikke mente, at andelene var usælgelige. endvidere rejste banken blandt andet spørgsmål om, hvorvidt abk’s beslutning af
29. december 2010 om nedsættelse af boligafgiften var gyldig, og om foreningen var konkurstruet. i den forbindelse anførtes blandt andet: ”abk er således ikke reelt konkurstruet. abk er kun truet af, at der er nogle medlemmer, der synes at antage, at de med truslen herom kan motivere nordea til at yde abk et milliontilskud. og så længe denne fejlagtige antagelse består, består også en risiko for et – midlertidigt – økonomisk sammenbrud. og i denne periode er det vanskeligt at sælge andele.” den
30. marts 2011 afholdtes en ny ekstraordinær generalforsamling i abk. et forslag om, at det skulle pålægges bestyrelsen øjeblikkeligt at begære foreningen konkurs, blev forkastet med 33 stemmer mod
31. derefter blev et forslag om, at det skulle pålægges bestyrelsen øje- blikkeligt at gå i realitetsforhandlinger med nordea for at opnå en troværdig redningsplan, vedtaget med 43 stemmer, idet 8 stemte nej, og 4 stemmer var blanke. der blev ikke valgt en - 20 - bestyrelse, men der blev etableret en kontaktgruppe, der i tiden derefter forhandlede med nordea, dog uden at der kunne opnås en løsning. den
32. maj 2011, hvor der var berammet endnu en ekstraordinær generalforsamling, fremkom advokat ole borch som advokat for nordea over for abk’s advokat med en op- samling og et oplæg til en løsning. i brevet påskønnede nordea, at advokaten og abk – de mange og lange udfordringer til trods – havde arbejdet og fortsat arbejdede for at nå en for alle parter acceptabel og længerevarende løsning. på generalforsamlingen blev et budget for de kommende 15 år baseret på de af nordea tilbudte lånevilkår samt ejendommens vedligeholdelsesplan for perioden stemt ned med et overvældende flertal. et forslag om, at bestyrelsen eller den generalforsamlingen gav opgaven skulle pålægges øjeblikkeligt at begære foreningen konkurs, blev vedtaget med et stort flertal. ved dekret af
33. maj 2011 blev abk taget under konkursbehandling på grundlag af en egenbegæring modtaget samme dag, der herefter er fristdag. advokat per astrup madsen blev oprindeligt udpeget som kurator, og efterfølgende er advokat bo lauritzen udpeget som kurator. i tiden fra konkursdekretets afsigelse og indtil den
34. januar 2014 er der ifølge kurator solgt otte andelslejligheder, for hvilke der efter det oplyste nu betales en boligafgift på 1005,63 kr. pr. m2 pr. år. på konkursboets foranledning er der hos nybolig erhverv indhentet en vurderingsrapport dateret den
35. juli 2011, hvorefter ejendommen er vurderet til 113.900.000 kr. i kreditorinformation nr. 3 af
36. oktober 2011 oplyste kurator, at konkursboets passiver udgjorde ca. 180 mio. kr. af kreditorinformation nr. 8 af
37. marts 2014 med henvisning til de tidligere udsendte kre- ditorinformationer fremgår, at boets aktiver væsentligst består af ejendommen med en samlet tinglyst pantegæld pr.
38. december 2010 på 138.528.177 kr. det forventes ikke, at ejendommen i fri handel vil kunne oppebære en salgspris, der vil medføre fuld dækning til panthaverne. herudover er som mulige aktiver medtaget et omstødelses- og tilbagesøg- ningskrav samt indtægt fra salg af lejligheder uden værdiansættelse. der er i boet anmeldt gæld efter

§ 93med 8.050.276, 25 kr., hvoraf 8 mio.

kr. tillige har status efter § 87 som panthaverkrav, og gæld efter § 97 med 154.206.319,54 kr. - 21 - kurator har i samme kreditorinformation blandt andet oplyst følgende: ”

1. begæringer og kæremål østre landsret har den
2. januar 2014 truffet afgørelse i et kæremål vedrørende et pålæg til kurator om at ophøre med bobehandling i medfør af en analogi af

§ 144

. østre landsret stadfæstede sø- og handelsrettens afgørelse og fandt således ikke grundlag for at meddele et sådant pålæg. andelshaver, der til skifteretten havde indgivet denne og tidligere begæringer om pålæg m.v. til kurator, har ikke – ej heller ved fornyet anmodning – fået procesbevil- lingsnævnets tilladelse til at indbringe denne eller tidligere stadfæstelser fra østre landsret for højesteret. … forventet dividende det forventes fortsat, at konkursdekretet bliver ophævet. på nuværende tidspunkt er alle krav mod konkursboet, som kurator har kunnet godkende, blevet betalt fuldt ud. eneste kreditor er nordea, der har samtykket i en ophævelse af konkursen med henblik på at fortsætte engagementet efter ejendommens tilba- gelevering.” forklaringer der er afgivet forklaring af h, …, m, …, …, … og lars wismann. h har forklaret blandt andet, at han er cand. jur. og … i …ministeriets juridiske afdeling. han havde ikke forud for stiftelsen af abk erfaring med stiftelse af andelsboligforeninger eller med finansiering af andelsboliger og disses økonomi. han har selv boet i ejendommen siden

1. ejendommen var tidligere ejet af et benediktinerkloster, som tog en række sociale hensyn ved besættelse af boligerne. der er derfor en overvægt i ejendommen af beboere med beskedne indtægter, pensionister eller førtidspensionister, som for de flestes vedkommende har boet i ejendommen i mange år. klosteret solgte i 2007 ejendommen, da det ikke længere selv havde økonomisk mulighed for at drive den. ejendommen havde indtil dette tidspunkt ikke været drevet af hensyn til profit, og klosteret havde ikke ønsket at kræve mere i husleje end nødvendigt. han var som mange andre beboere nervøs ved, at ejendommen skulle overgå fra klosteret, som ville beboerne det godt, til en professionel udlejer, som de formodede ville presse lejen op. disse formodninger blev også bekræftet, da der straks efter salget blev varslet - 22 - en huslejeforhøjelse på 25 %. stiftelsen af andelsboligforeningen og købet af ejendommen var motiveret af, at de fleste beboere gerne ville blive boende i ejendommen, og at de var usikre ved en ny professionel udlejer. der var endvidere også en lyst for dem til at blive ”herre i eget hus”, når der nu alligevel var skabt en usikkerhed om ejendommens fremtid. købet af ejendommen blev finansieret for ca. 15 %’s vedkommende af indskud fra andels- haverne. de fleste måtte optage lån for at betale indskuddet. han indskød selv 380.000 kr. for en mellemstor lejlighed på 108 m². pengene havde han fra en opsparing. han var med i initiativgruppen, hvor han bistod i juridiske spørgsmål, og senere blev han valgt ind i an- delsboligforeningens bestyrelse. de havde rådgivere til at hjælpe dem i processen. foruden nordea var det advokat niels arthur andersen og jesper buch fra bdo scanrevision. for hovedparten af andelshaverne var det helt afgørende formål med at købe ejendommen, at de kunne blive boende der. det var ikke for at opnå hurtige gevinster. der var dog også beboere, der havde et andet udgangspunkt, og der kom debat i foreningen herom. i forbindelse med overtagelsen af ejendommen blev foreningen part i en retssag om pligten til at overtage en entreprise på 30 mio. kr. vedrørende istandsættelse af ejendommen. de opponerede særligt mod nødvendigheden af at foretage en fuldstændig udskiftning af taget og samtlige vinduer. der blev indgået et forlig, hvorved udgiften på 30 mio. kr. udgik af købesummen. det var under sagen foreningens påstand, at entreprisesummen var lagt til købesummen, alene for at det skulle være sværere for beboerne at købe ejendommen. han har ikke i forbindelse med stiftelsen set den vedligeholdelsesrapport, der blev udarbejdet i 2007, men andre fra stiftelsesgruppen har muligt set den. de havde kun kort tid til at få overtagelsen på plads, og der var ikke tid til dybdegående undersøgelser. de vidste på det tidspunkt, at der var en aktuel udgift til istandsættelse på ½ mio. kr., og nordea afsatte i forbindelse med lånetilbuddet et beløb på 5 mio. kr. til istandsættelser. han affattede sammen med nordea og advokat niels arthur andersen en formular til bin- dende indmeldelse i foreningen. beløbet for boligafgiften blev senere udfyldt med 744 kr. pr. m
2. beløbet blev på det stiftende møde den
3. november 2007 beregnet ”baglæns” ud fra antallet af tilmeldte andelshavere og råbt op, hvorefter andelshaverne satte det ind og skrev formularen under. med formuleringen ”jeg er indforstået med, at den forhøjede boligafgift skal være gældende uanset ejerskifte, så længe den pantegæld, andelsboligforeningen stifter - 23 - eller overtager i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen, ikke er fuldt betalt, ligesom boligafgiften ikke skal kunne nedsættes uden de nævnte panthaveres samtykke” henvises der til en nedsættelse af den boligafgift på 744 kr. pr. m2, som foreningen blev stiftet på. klausulen blev ikke indføjet i vedtægterne, så generalforsamlingen er i dag den højeste myndighed også på dette punkt. han husker ikke, hvorvidt det var nordea, der ønskede denne passus indsat. han husker heller ikke, hvorledes der efterfølgende blev forholdt med blan- ketterne. de oplyste nordea om antallet af andelshavere, hvilket for banken var det mest interessante. nordea så helst, at mindst 60 % af beboerne købte andele, og i abk kom de op på 65 %. prisen for ejendommen var ikke noget, der forskrækkede nordea. nordeas repræsentant var åben for en højere købspris, og en pris på 200 mio. kr. blev nævnt. nordea fik, inden banken afgav tilbud om finansiering, forelagt stiftelsesbudgettet, men banken foretog ikke nogen formelig godkendelse heraf. stiftelsesgruppen havde et meget åbent forhold til nordea. i forbindelse med afgivelse af tilbud om finansiering bemærkede nordea, at der var budgetteret med indtægter fra salg af andelslejligheder, og såfremt denne forudsætning ikke blev opfyldt, ville banken kunne forhøje driftskreditten. de mente således, at de havde stiftet en god og sund forening, som var godkendt af nordea som professionel part. da de senere gennemgik regnskabstallene, sagde revisor, at salget af andelslejligheder ikke kunne medtages som indtægt, og at budget og regnskab skulle opstilles på en ensartet og sammenlignelig måde, så budgettet måtte ændres i forhold til stiftelsesbudgettet. underskuddet på driften opstod primært, fordi salget af andelslejligheder svigtede som følge af finanskrisen. i forbindelse med vedtagelsen af budgettet for 2009 blev der på den ordinære generalforsamling i april 2009 vedtaget et forslag om at hæve boligafgiften med 75 kr. pr. m2 årligt fra den
4. juli
5. andelshaverne konstaterede her, at foreningen ikke, som de havde forudsat, var stiftet på et sundt grundlag. på samme generalforsamling stillede bestyrelsen også forslag om, at andelshaverne skulle foretage et ekstraordinært indskud på 285 kr. pr. m
6. bestyrelsen trak under mødet dette forslag, da dirigenten, advokat niels arthur andersen, tilkendegav, at en så væsentlig ændring i forhold til stiftelsesgrundlaget kunne indeholde et formelt problem. underskuddet på driften bekymrede ikke nordea, der beroligede dem med, at det var forenin- gens første år, og at det ikke stod så slemt til. bestyrelsen udarbejdede herefter en økonomisk - 24 - prognose, hvor de forsøgte at se 10 år frem. der blev opstillet flere scenarier. ved det såkaldte scenarie 3 ville kassekreditten være afviklet i 2018, hvor lånene skulle omlægges. det var vigtigt at få nedbragt kassekreditten, idet det ikke var sikkert, at renten ved en låneomlægning i 2018 ville være på samme lave niveau. for andelshaverne var det vigtigt, at beslutninger om forhøjelse af boligafgiften ikke var definitive, og at de ikke var bindende længere end til, der blev truffet en ny beslutning på en generalforsamling. selvom andelshaverne var bekymrede for, om de havde råd til forhøjelsen af boligafgiften, var der bred enighed om scenarie 3, som de mente gav dem en tryghed for foreningens overlevelse. den første forhøjelse af boligafgiften, som de vedtog i april 2009, trådte i kraft den
7. juli
8. denne dato blev fastsat primært af hensyn til administrative forhold. den forhøjelse, der blev vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling i september 2009, skulle først træde i kraft den
9. januar 2011, hvilket primært var at hensyn til, at andelshaverne skulle kunne nå at indrette deres økonomi herpå eller flytte. da nordea i august 2009 varslede en nedsættelse af maksimum på foreningens kassekredit fra 27 mio. kr. til 20 mio. kr., gav winnie worsøe fra nordea udtryk for, at der var tale om en generel opstramning hos nordea og ikke en mistillid til foreningen. trækket på kreditten var da ikke oppe på 20 mio. kr., men med nedsættelse af kreditten kom foreningen tættere på maksimum, hvilket var bekymrende. i 2009 realiserede foreningen igen et underskud, som dog var mindre end året før, også selvom en foretagen låneomlægning endnu ikke var slået igennem. men samtidigt viste en vedligeholdelsesrapport, som de havde fået udarbejdet hos administrator, cej, at ejen- dommen, der er opført i 1934, var mere vedligeholdelseskrævende, end de havde forudset. de udarbejdede et budget for 2010, der på ny viste underskud på driften. nordea tog først disse oplysninger roligt, men få dage efter vendte banken tilbage med besked om, at an- delsboligforeningen var truet, og at budgettet for 2010 ikke kunne godkendes med det fo- religgende indhold. på generalforsamlingen den
10. april 2010 godkendte foreningen alligevel budgettet for 2010, som de skulle efter vedtægterne, men det blev samtidigt tilkendegivet, at budgettet ville blive ændret, da der var behov for en genopretning. herefter gik bestyrelsen i gang med at arbejde på en ny genoprettelsesplan. der blev foretaget en række beregninger og kalkulationer, som bestyrelsen og særligt … og cej udarbejdede i - 25 - fællesskab med nordea. salget af andele blev taget ud af budgettet. der blev endvidere arbejdet med forskellige grader af vedligeholdelse. nordea var med i denne proces. de følte i bestyrelsen, at de havde et bundet mandat til at forhandle sig frem til en aftale med nordea. da de ikke kunne nå længere i forhandlingerne med nordea, lagde bestyrelsen resultatet frem for andelshaverne. bestyrelsen fremlagde på en ekstraordinær generalforsamling den
11. oktober 2010 et forslag om en årlig stigning i boligafgiften med 156 kr. pr. m
12. de sendte materialet ud til andels- haverne forud for mødet, og der kom en diskussion om det på mødet. lars wismann mødte op på generalforsamlingen som bisidder for m. forslaget blev stemt ned, fordi det var en for stor en stigning for andelshaverne. stigningen var på mere end det dobbelte af den første stigning og medførte, at boligafgiften ville stige med omkring 1.500 kr. om måneden for en mindre lejlighed. generalforsamlingen var skelsættende for foreningen, idet der var en kløft mellem bestyrelsens indstilling og andelshavernes ønsker. bestyrelsen måtte erkende, at andelshaverne ønskede at blive boende til en udgift, som de havde råd til at betale. de var i bestyrelsen optaget af at finde frem til en løsning, der kunne opnås et flertal for. da de ikke havde fået vedtaget deres forslag, måtte de fremkomme med et andet forslag. han stemte selv for forslaget til genopretningsplan 2 med en årlig forhøjelse af boligafgiften på yderligere 156 kr. pr. m², selvom han var bekymret for foreningen, der jo var som en lille ”familie”. for ham havde det betydning, at nordea sagde, at det var nødvendigt. indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling den
13. november 2010 indeholdt en redegørelse, som han havde skrevet i samråd med advokat henrik bræmer. når han vedrø- rende pkt. 6 c, forslaget om at ophæve stigningen i boligafgiften med 75 kr. pr. m2 pr. den
14. januar 2011, skrev, at ”de risisi, der fra bestyrelsens side er nævnt under punkt 6 a, gælder også under punkt 6 c, men i langt svagere grad”, var det, fordi han mente, at der var en teoretisk risiko for, at dispositionen kunne omstødes ved en domstolsafgørelse. han vurderede risikoen til at være i den lave ende af skalaen, men tog alligevel oplysningen med i redegørel- sen for at give andelshaverne en loyal og fuldstændig beskrivelse af situationen. bestyrelsen lagde vægt på at håndtere situationen ”by the book”, sobert og redeligt. de opgav først at drive foreningen videre, da de var helt fremme ved konkursbegæringen. således gav et flertal af foreningens medlemmer dem i marts 2011 fortsat mandat til at forhandle med nordea. - 26 - på generalforsamlingen den
15. december 2010 stemte han for at ophæve forhøjelsen af boligafgiften pr.
16. januar
17. de ville stadig gerne forhandle med nordea, men det var ikke relevant at lade boligafgiften stige i en så uafklaret situation. han stemte i maj 2011 ja til forslaget om, at foreningen skulle indgive egenbegæring om konkurs. det gjorde han med et blødende hjerte, men foreningen stod i en situation, hvor nordea fremkom med et ultimativt forslag, og de kunne ikke præstere et budget med et balanceret driftsresultat. med andelsboligforeningens konkurs er andelshavernes indskud gået tabt, hvilket er særligt uheldigt for de andelshavere, som har optaget lån til betaling af indskud. det var særligt ærgerligt, fordi de for at få en så velkonsolideret forening som muligt havde valgt at indskyde 15 %, selvom nordea og andre sagde, at indskudsdelen godt kunne være lavere. … har forklaret blandt andet, at han har været ansat i forsvaret i 24 år og er …, tilknyttet -, hvor han arbejder med … og skriver på en ph.d.-afhandling om offentlig ledelse og administration. han har taget en lederuddannelse i forsvaret og har varetaget flere lederfunktioner. han har endvidere arbejdet en del med tal og har erfaring med at arbejde i excel. han har ikke selv boet i ejendommen men købte i forbindelse med stiftelsen af abk den lejlighed, som hans forældre boede i, da han var overbevist om, at det var et godt projekt. han betalte 540.000 kr. for andelen. på generalforsamlingen i april 2009 blev der vedtaget en forhøjelse af boligafgiften med 75 kr. årligt pr. m2 og i september 2009 en yderligere forhøjelse med 75 kr. pr. m2 og en in- deksering på 4 % pr. år. sidstnævnte forhøjelse blev vedtaget på baggrund af det materiale, der var udsendt inden mødet, og de drøftelser på generalforsamlingen, der fremgår af refe- ratet. de valgte det scenarie, hvorefter de kunne afvikle kassekreditten inden
18. det var en afgørende forudsætning, at de kunne nå dette mål, så de ville stå bedst muligt ved for- handlingerne i 2018 om nye lån. det blev i denne forbindelse også drøftet, hvilke friheds- grader generalforsamlingen havde. det blev ”skåret ud i pap”, at en beslutning på general- forsamlingen om forhøjelse af boligafgiften til enhver tid kunne ændres ved en ny general- forsamlingsbeslutning. de var således ikke stavnsbundne af beslutningen. dette var en helt afgørende forudsætning for, at forslaget blev vedtaget. - 27 - i april 2010 trådte han ind i bestyrelsen. det stod da klart, at der skulle gøres et meget be- tydeligt arbejde med økonomien, hvilket han tilbød at bidrage til. han brugte over den næste periode mere end 1.000 timer på denne opgave. der blev udarbejdet et omfattende regneark for at give et retvisende billede af foreningens økonomi. det bestod dels af tal og dels af forudsætninger, som det var nødvendigt, at der var enighed om. beregningerne foretog cej i samarbejde med ham. nordea så på materialet, og de så herefter ”hinanden i øjnene” og bekræftede, at dette var det grundlag, de skulle arbejde ud fra. forudsætningerne ændrede sig imidlertid på ét punkt, idet det viste sig, at der var behov for større vedligeholdelse af ejendommen end forudset. efter at de således havde brugt mange kræfter på at udarbejde et forslag, der kunne bringe økonomien i orden, fik de af nordea at vide, at foreningen var i dyb krise. bestyrelsen bestilte notaterne fra advokat henrik bræmer vedrørende konkurs, ikke fordi de overvejede at gå konkurs, men fordi dette var nævnt som et ”worst case”-scenarie, og de ville derfor gerne have en valid information herom. han har deltaget i udarbejdelsen af graferne på nogle af de power points, der blev vist på informationsmødet den
19. juni 2010 han havde undersøgt boligafgiftsniveauet i området ud fra annoncer i øbro-bladet og kontakt til lokale ejendomsmæglere. de andele, der blev sat til salg i området, havde generelt en lavere boligafgift end abk, der da var på 819 kr. pr. m
20. cej oplyste, at andelsboligforeningerne i området havde en boligafgift på ca. 1.000 kr. pr. m
21. på den ekstraordinære generalforsamling den
22. oktober 2010 stillede bestyrelsen forslag om en forhøjelse af boligafgiften med 156 kr. og 2 % indeksering pr. år. forslaget var et resultat af drøftelserne med nordea i løbet af august og september måned med henblik på en genopretning, og det var udtryk for, hvor bestyrelsen og nordea kunne møde hinanden. nordea havde foreslået en forhøjelse af boligafgiften til 1.000 - 1.100 kr. pr. m2, og det endte på 975 kr. bestyrelsen og nordea var enige om forslaget, der imidlertid ikke blev vedtaget, idet beboerne ikke kunne stemme for en stigning i boligafgiften, som de ikke havde råd til og ikke var parate til at betale. herefter gav den planlagte forhøjelse pr.
23. januar 2011 ikke længere mening, idet der ikke var en plan for, hvordan foreningen kunne reddes. nordeas budgetudkast af
24. december 2010 så ved første øjekast godt ud, men da de kiggede nærmere på tallene, kunne de se, at nordea havde fraveget den oprindelige vedtagelse om, at indtægter fra salg af andele ikke skulle indgå. det fremgik, at der var kalkuleret med - 28 - boligafgifter for et stigende antal m2, hvilket baseret på differencen mellem boligafgift og husleje gav øgede indtægter. endvidere fraveg budgettet det grundlag, som de få måneder tidligere havde været enige med banken om vedrørende udgifterne til vedligeholdelse, der nu var sat til 0 kr. i noten var i stedet omtalt et lån på 10 mio. kr. til vedligeholdelse, men omkostningerne til dette lån var ikke indregnet i budgettet. hertil kom, at de 10 mio. kr. var et mindre beløb end den udgift, som foreningen tidligere havde indregnet i budgettet, og som cej havde betegnet som værende 25 % lavere end i alle andre andelsboligforeninger. forslaget fra nordea var således et skridt tilbage til tiden før, de blev enige om deres fælles forudsætninger. nordeas budgetudkast indebar således ikke en løsning, og de kunne ikke komme videre. på generalforsamlingen den
25. december 2010 stemte han for ophævelse af beslutningen om forhøjelse af boligafgiften pr.
26. januar 2011, da han ikke kunne se, at det ville gavne noget. baggrunden for beslutningen om forhøjelsen havde været, at kassekreditten skulle afvikles helt inden 2018, og det var ikke længere realistisk. han indtrådte i foråret 2011 på ny i for- handlingsgruppen og forhandlede helt frem til konkursen i maj 2011 med nordea. m har forklaret blandt andet, at han i dag er pensionist, men han har som erhvervsaktiv været fabrikant og har kendskab til at drive virksomhed og forhandle med banker i trængte situationer. han valgte at blive andelshaver i foreningen, fordi han er glad for at bo i ejendommen og sætter stor pris på de mennesker, der bor der. der bor flere familier, som ligesom hans egen familie har boet der i flere generationer. såvel han og hans hustru som hans svigermor ville gerne blive i ejendommen som andelshavere. en overbo på 88 år købte også en andel. han deltog ikke i initiativgruppen bag købet af ejendommen og stiftelsen af foreningen, men han var tryg ved de folk, der varetog disse opgaver. han så ikke stiftelsesbudgetterne. det var kun initiativgruppen, der så dem. ved stiftelsen underskrev han formularen med en årlig boligafgift på 744 kr. pr. m
27. han forventede ikke, at der blev behov for yderligere indskud. efter hans opfattelse kan en generalforsamlingsbeslutning til enhver tid ændre en tidligere generalforsamlingsbeslutning om forhøjelse af boligafgiften. - 29 - nordea var ved stiftelsen en god samarbejdspartner, som var villig til at stille gunstige kre- ditter til rådighed langt hen i forløbet. i foråret 2009 kom der nogle foruroligende signaler, idet driftskreditten blev brugt hurtigere, end godt var. der var et forøget træk på kreditten, som ikke kun skyldtes, at man havde glemt at indregne renter af lån hos grundejernes in- vesteringsfond. foreningen havde svært ved at servicere sine lån, og vedligeholdelsen af ejendommen viste sig at være langt mere omfattende end forudsat. de vidste ved stiftelsen godt, at ejendommen trængte til en kærlig hånd, men udgifterne hertil viste sig at være meget større end forventet. han var bekymret for, at foreningen som afhængig af en enkelt långiver ville blive ”gidsel” i en tid med økonomiske stramninger. endvidere mente han, at administrator ikke gav fyl- destgørende rådgivning. det var et stort problem, at nordea i sensommeren 2009 nedskrev kassekreditten, idet de da havde forventet, at de havde tilstrækkeligt med likviditet frem til
28. beregningerne viste nu i stedet, at de ville nå maksimum for kreditten i slutningen af 2010 eller begyndelsen af
29. det var endda lykkedes for bestyrelsen kun at få kassekre- ditten begrænset til 20 mio. kr., idet nordea ville have haft den ned på 15 mio. kr. han mener, at nordea ville sætte dem kniven for struben for at få foreningen til at makke ret. hvis foreningen ikke havde penge, blev lånevilkårene dårligere. det var for ham en forudsætning for at stemme for forhøjelse af boligafgiften i september 2009, at de herved kunne få afviklet kassekreditten i
30. det var betydningsfuldt for alle andelshaverne at få afviklet kassekreditten. han hørte selv til den fløj, der ønskede, at for- eningen skulle øge sin kapital ved ekstra indskud for at komme fri af nordea. frem til ge- neralforsamlingen i oktober 2010 var han indstillet på at tiltræde forslaget om en yderligere forhøjelse af boligafgiften, men det var der ikke flertal for på generalforsamlingen. han inviterede lars wismann med til generalforsamlingen, fordi han mente, at andelshaverne havde brug for en alternativ rådgivning. wismann var uvildig og kunne rådgive dem om, hvorvidt der var andre muligheder end en konkurs. wismanns notat omhandlede også en konkurs, hvilket var et emne, som nordea havde introduceret. den tidligere bestyrelse havde indhentet forskellig rådgivning, herunder også om konkurs, som han ikke nødvendigvis var enig i. han stemte selv for genopretningsplanen. på den ekstraordinære generalforsamling den
31. oktober 2010 kom der et stemningsskifte på grund af truslerne fra nordea. det havde de ikke brug for, da de var almindelige mennesker, der stolede på deres rådgivere, og de havde - 30 - ikke mere at give af økonomisk. efter at forslaget var forkastet, var mandatet for forhandlingsgruppen meget begrænset. mandatet var kun til, at nordea skulle give dem en akkordering eller rentehenstand, så de kunne komme på fode igen. foreningen skiftede advokat i forløbet, fordi forhandlingsgruppen trængte til en alternativ rådgivning. det fik de, men når tingene skulle godkendes af nordeas øverste ledelse, fik de afslag. da det på den ekstraordinære generalforsamling den
32. december 2010 blev besluttet at ophæve forhøjelsen af boligafgiften, var det udtryk for, at andelshaverne var desillusionerede. forhandlingerne med nordea havde fået en anden drejning, end de tidligere havde været vant til. nordea havde truet dem med konkurs, og andelene havde mistet deres værdi. bestyrelsen var blevet tilsidesat, ved at banken havde henvendt sig direkte til andelshaverne, og det blev de rasende over. de var rasende og desillusionerede. nordea meldte ud, at banken ud over at erklære foreningen konkurs også kunne holde andelshaverne i usikkerhed i lang tid. advokat ole borch skrev til andelshaverne på vegne af nordea. det fremgik, at banken kunne behandle dem, som den ville. derfor mente de, at det var bedre selv at disponere. der var med denne holdning fra bankens side kun én vej tilbage for foreningen, og det var at gå konkurs. ib dahl carlsen har forklaret blandt andet, at han er viceområdedirektør i nordea. banken rådgiver ikke vedrørende stiftelse af andelsboligforeninger, men præsenterer foreningerne for nogle finansieringsmuligheder. banken skal i forbindelse med en kreditvurdering have et budget for foreningen, men den rådgiver ikke herom. ved kreditvurderingen ser de blandt andet på ejendommens stand og beliggenhed, andelshavernes muligheder for at passe den, og om der kan fastsættes en boligafgift, der kan få driften til løbe rundt. de kræver som udgangs- punkt endvidere, at 60 % af beboerne tegner sig for en andel. de vurderede abk til at kunne blive en god andelsboligforening. boligmarkedet var ”fantastisk”, og foreningen kunne købe ejendommen til en god pris. ejendommen havde en god beliggenhed og et forholdsvis attraktivt boligafgiftsniveau. han deltog ikke ved for- handlingerne i forbindelse med stiftelsen, og han har ikke kendskab til, om vurderingen af ejendommen fra 2007 indgik i bankens kreditvurdering. han kender ikke bankens interne kreditvurdering i denne sag, men han formoder, at lånet svarede til ca. 80 % af vurderingen. - 31 - nordea stillede ikke krav om personlig hæftelse for andelshaverne i forbindelse med lån- givningen, idet det ikke var praksis på markedet på dette tidspunkt. nordea har ikke udarbej- det indmeldelsesformularen, men de har nok set den i forløbet. det var en betryggelse for banken, at det var skrevet ind i formularen, at boligafgiften ikke kunne nedsættes uden pant- havers samtykke. en boligafgift på 744 kr., som foreningen blev stiftet på, var en lav boligafgift. banken har ikke adgang til at regulere en af andelsboligforeningen fastsat bo- ligafgift. det baserer sig på et tillidsforhold til foreningen. nordea kalkulerer ved långivning ikke med, hvad en ejendom kan sælges til ved en senere konkurs, og det kan banken heller ikke vide. de ser primært på, om der er en betalingsevne i ejendommen, så den kan skabe en indtægt, der er tilstrækkelig til at betale af på lånene. de ser også på, om andelshaverne kan bo i ejendommen til en efter markedsforholdene fornuftig pris. samarbejdet mellem abk og nordea forløb i begyndelsen godt. der var hårde forhandlinger om finansieringen, hvor foreningen opnåede særdeles gode vilkår. i tiden efter havde de en løbende dialog med foreningen. da de fik regnskabet for 2008, kunne de konstatere, at forudsætningerne om salg af andele ikke var opfyldt. det var dog ikke noget, banken rea- gerede på, da andelsboligforeningen lige skulle i gang. finanskrisen begyndte, og ejen- domsmarkedet og herunder salget af andelslejligheder gik helt i stå. lånene i ejendommen blev samlet set ikke dyrere på noget tidspunkt. omkostningerne på driftskreditten blev højere, men resten faldt. i 2009 viste det sig, at vedligeholdelsen af ejendommen var dyrere end forudsat. banken foretog sig ikke noget i den anledning. de så det som et godt tegn, at andelshaverne to gange i 2009 forhøjede boligafgiften, seneste gang tillige med en indekse- ring, og at der blev udarbejdet en langsigtet økonomisk plan. banken blev præsenteret for et budget for 2010, som de ikke kunne godkende. der var flere fejl i det, og genopretningsplanen trængte til at blive revideret. der var behov for, at foreningen med ændringerne i markedet justerede forventningerne. der var mulighed for, at foreningen kunne spare omkring en mio. kr. ved en låneomlægning, men det ønskede eller nåede foreningen ikke. - 32 - i august 2009 nedsatte nordea maksimum på kassekreditten fra 27 mio. kr. til 20 mio. kr., da banken ikke ville stille unødig likviditet til rådighed for foreningen, når den med de fornødne omstillinger ikke havde behov for det. banken strammede tøjlerne, fordi der var en risiko i kreditgivningen. med nedsættelsen af kreditten sendte de et signal til foreningen om, at den skulle få styr på driftsunderskuddet. budgettet for 2010 blev trods bankens indsigelser vedtaget på generalforsamlingen i april
33. der skete på dette tidspunkt også et formandsskifte i foreningen. efter generalforsamlingen blev der indledt forhandlinger mellem banken og foreningen med henblik på udarbejdelse af et nyt budget. på et møde den
34. maj 2010 blev det aftalt, at andelsboligforeningen skulle udarbejde en ny genopretningsplan, idet den tidligere plan var skredet, især fordi vedligeholdelsesomkostningerne var blevet større end forventet, og der ikke blev solgt nogle andelslejligheder. når en lejlighed overgik fra leje til andelslejlighed, blev boligafgiften øget til det dobbelte af lejeindtægten, og når overgangen fra lejelejligheder til andelslejligheder ikke udviklede sig som forventet, blev indtægterne lavere end forventet. det var således ikke udgifterne til banken, der fik planen til at skride. det var nordeas ønske, at der blev opstillet en langsigtet plan, så der kunne skabes tryghed om, hvad der skulle betales. de aftalte, at andelsboligforeningens bestyrelse skulle udarbejde en ny genopretningsplan, som de kunne forhandle ud fra. foreningen kom med en række simuleringer, som banken ikke anså for et oplæg til en genopretningsplan. det var mere et forhandlingsudspil. abk’s udregninger var sikkert rigtige nok, men banken brugte ikke meget tid på dem. banken opfat- tede det således, at andelsboligforeningen ville presse dem maksimalt under forhandlingerne. nordea var involveret i bestyrelsens oplæg til genopretningsplan 2, og banken foreslog foreningen at se på omlægning og forlængelse af lån og kreditter m.v.. banken så gerne, at der kom en løsning med et ekstra indskud fra andelshaverne, så der kunne komme midler til vedligeholdelsen. de bad bestyrelsen om at se på vedligeholdelsesplanen og graduere op- gaverne efter, hvad der var mest nødvendigt. banken arbejdede sammen med bestyrelsen på at finde en løsning, som var fornuftig og anstændig, så foreningen kunne få dækket sine udgifter men også kunne holde boligydelsen nede. de havde på dette tidspunkt et fornuftigt samar- bejde. der var ikke tale om, at banken satte foreningen kniven for struben. det er aldrig bankens udgangspunkt. de kunne dog mærke, at bestyrelsen ikke havde samme positive tilgang til opgaven, som under den tidligere bestyrelsesformand. - 33 - banken truede ikke foreningen med en konkurs, men de kunne af materialet se, at foreningen selv havde indhentet oplysninger herom allerede i juni 2010, inden forhandlingerne med banken begyndte. genopretningsplanen blev fremlagt på en ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen den
35. oktober
36. der var på mødet også indlæg fra lars wismann og blandt andre en andelshaver, der udtalte, at andelshaverne ved en konkurs ville tjene 130.000 kr. om året ved at blive lejere. hele stemningen omkring dette gjorde, at fokus blev flyttet væk fra forsøget på at finde en løsning. de efterfølgende forhandlinger opfattede banken ikke som reelle, da det ikke var muligt at forhandle med de ultimative krav fra abk’s side. holdningen hos foreningen var nu, at det var bankens skyld, at foreningen stod i denne situation, og at det derfor alene var bankens pro- blem. mulighederne var til stede for, at de kunne arbejde videre, men det ønskede andels- boligforeningen reelt ikke. han var til stede under den første del af andelshavermødet den
37. november
38. den
39. december 2010 sendte nordea et brev til alle andelshaverne, hvor de præsenterede nordeas forslag til budget. det var efter hans opfattelse et bedre oplæg end det, der tidligere havde været fremme. det indeholdt en nedsættelse af renten på lån og kredit til 0 % i 3 år, så for- eningen kunne foretage vedligeholdelsen på én gang. de tilbød derfor også at finansiere udgifterne til vedligeholdelse med et lån, der var afdragsfrit i 10 år. budgetudkastet førte til en boligafgift på 819 kr. pr. m2 i
40. i den foreliggende situation anså han det for bedst for foreningen at holde fast i sit aktiv/ejendommen og vente på, at markedet vendte, og det var med dette udgangspunkt, at banken forsøgte at finde frem til nogle vilkår, som andelsbolig- foreningen kunne acceptere. den vedligeholdelsesplan, som cej havde udarbejdet, indeholdt samtlige de arbejder, som efter en professionel vurdering skulle udføres. det var foreningens opgave at vælge hvilke arbejder, der skulle udføres og hvornår. som udgangspunkt skulle de i kategori 1 nævnte akutte arbejder udføres med det samme, og de i kategori 5 nævnte arbejder af æstetisk eller komfortmæssig karakter kunne undlades. for de resterende arbejder nævnt under kategori 2-4 måtte foreningen tage stilling til, om de skulle udføres i det ene eller andet år. - 34 - brevet af
41. december 2010 fra advokat ole borch indeholdt en meddelelse fra nordea til andelshaverne om, at de ikke kunne løse deres problem ved at sætte boligafgiften ned. det var ikke en rimelig handling at nedsætte boligafgiften i en situation, hvor andelsboligforeningen ikke kunne betale sine driftsomkostninger. det var ikke en trussel fra bankens side men en tilkendegivelse om, hvorledes den så på det. efter den
42. december 2010 blev der afholdt nogle møder mellem banken og foreningens repræsentanter, der på ny kom med meget ulti- mative krav, som var uacceptable for banken. der blev blandt andet stillet krav om en uændret boligafgift frem til 2022, samtidigt med at gælden ikke måtte stige i denne periode. andelsboligforeningen viste ingen interesse i selv at bidrage. det var hans opfattelse, at bestyrelsen, efter at den fik forkastet genopretningsforslag nr. 2, kun forhandlede på skrømt. bestyrelsens konstruktive arbejde stoppede, og der blev stillet helt urimelige krav om, at driften skulle køre med uændret boligafgift, og at banken skulle dække underskuddet. hvis banken indgik på sådanne vilkår, ville alle andre andelsboligforeninger kræve samme vilkår. der kørte to dagsordner, og interessen var rettet mod, hvad der skete, hvis foreningen gik konkurs. når advokat ole borch på bankens vegne i brevet af
43. maj 2011 skrev, at banken på- skønnede, at andelsboligforeningen havde arbejdet og fortsat arbejdede på en længere varende løsning, var dette alene udtryk for, at banken under en igangværende forhandling ikke ville sige andet, end at den troede på et resultat. banken hørte først om konkursdekretet, efter det var afsagt. de kærede ikke dekretet. på konkurstidspunktet var ejendommen belånt for et større beløb, end den da blev vurderet til. på det tidspunkt var andelene i abk ligesom alle andre andele på markedet usælgelige. den rigtige måde at løse den nuværende situation på er efter nordeas opfattelse, at andelshaverne ”kommer tilbage” og driver foreningen videre. ejendommens værdi er inden for de seneste par år steget med 25-30 %. han kan ikke udtale sig om, hvorvidt andelshaverne i dag vil kunne få dækket en del af deres indskud i forbindelse med et salg. statsautoriseret revisor jesper buch har forklaret blandt andet, at han har arbejdet med revision af andelsboligforeninger i 27 år. han har udarbejdet årsregnskaber for abk, efter at han i 2008 blev kontaktet af foreningens bestyrelse. han har ikke deltaget ved stiftelsen af foreningen. - 35 - han drøftede ledelsesberetningen, resultatet for 2008 og budgettet med bestyrelsen. der var behov for at redegøre for resultatet, der var ret graverende. i stiftelsesbudgettet var der en forudsætning om salg af andelslejligheder til en overkurs. der kom ikke de ventede indtægter herfra, og samtidigt var vedligeholdelsesudgifterne større end forventet. de lån, der var hjemtaget, var fastforrentede, så oplysningerne om højere renteudgifter kan alene relatere sig til kassekreditten. der var ved stiftelsen også budgetteret med væsentlige indtægter fra erhvervslejemålene, som ikke var realiseret. dette fik andelsboligforeningen dog rettet op på. regnskabet for 2009 viste på ny et driftsunderskud. de medtog en bemærkning herom i revisors påtegning, selvom der på generalforsamlingen var vedtaget en genopretningsplan. det var et problem for foreningen, der ikke kunne fortsætte med underskud på driften, og selv med vedtagelsen af genopretningsplanen ville der gå nogle år, før der var positiv likviditet. posten ”disponibel beholdning” i drifts- og likviditetsbudgettet viser hvilket beløb, der er trukket på kassekreditten primo og ultimo året. det var ikke et disponibelt beløb. i slutningen af 2010 deltog han på en generalforsamling i andelsboligforeningen, hvor nordea blandt andet redegjorde for mulighederne ved en låneomlægning. han udarbejdede udkast til regnskab for 2010, men der var ingen bestyrelse, der kunne underskrive regnskabet. regn- skabet for 2010 viste et underskud på driften på 1,8 mio. kr. og et yderligere forbrug af de likvide reserver. abk blev stiftet med et meget højt indskud. han har bistået med stiftelse af foreninger med indskud på 100-500 kr. pr. m2 og nogle med op til 1.000-1.500 kr. pr. m2, så 3.500 kr. pr. m2 var et usædvanligt højt tal. det burde være positivt for foreningen, der således skulle låne et mindre beløb i banken. det største problem for abk var, at salget af andelslejligheder ikke gav den økonomiske gevinst, man havde forventet. det fremgår af stiftelsesbudgettet, at det var forventet, at der senere skulle indhentes en valuarvurdering. advokat henrik bræmer har forklaret blandt andet, at han er partner i advokataktieselskabet horten. han har i 25 år beskæftiget sig med fast ejendom, stiftelse af andelsboligforeninger og foreningsret. i 2009 blev han kontaktet af h vedrørende opgaven som dirigent på en ekstraordinær generalforsamling i abk den
44. september
45. på denne generalforsamling - 36 - blev der stillet forslag om en genopretningsplan. andelshaverne var bekymrede for, hvordan økonomien kunne hænge sammen, da de kunne se, at der ville komme en række udgifter af ordinær og ekstraordinær karakter herunder til vedligeholdelse. der var mange drøftelser og flere scenarier til afstemning. scenarie 3 blev vedtaget med absolut flertal, hvilket var tegn på nogen konsensus i foreningen. der var herefter en forventning om, at foreningen havde en plan, som den kunne følge fremover, og som ville give foreningen og dens medlemmer ro. i april 2010 var han på ny dirigent på en generalforsamling i andelsboligforeningen. der var da kommet en vedligeholdelsesopdatering på ejendommen, som viste, at budgettet ikke holdt, og at den første genopretningsplan ikke var tilstrækkelig. der blev indledt forhandlinger med nordea om en genopretningsplan 2, hvilket han henover sommeren 2010 var involveret i. han afleverede den
46. juni 2010 en redegørelse til foreningen om de økonomiske kon- sekvenser ved en eventuel konkurs eller likvidation af andelsboligforeningen. notatet var bestilt af bestyrelsen, der ønskede at have hele perspektivet med, når de skulle udarbejde en ny genopretningsplan, og herunder også orientering om hvad der ville ske, hvis det endte med, at foreningen ikke kunne stå på egne ben. den
47. oktober 2010 afleverede han en supplerende redegørelse om boligafgift/leje under og efter andelsboligforeningens eventuelle konkurs idet foreningen i lyset af forhandlingerne med banken gerne ville have en vurdering af deres stilling som andelshavere i tilfælde af en konkurs. det var ikke udtryk for, at foreningen havde et ønske om at gå konkurs. der var flere fraktioner i foreningen, og nogle andelshavere mente sammen med advokat kasper westberg, at notatet var udtryk for et ønske om, at foreningen skulle gå konkurs, men dette var ikke tilfældet. det er ikke hans indtryk, at der var to dagsordener for bestyrelsen. han mener, at nordea var inde over de beregninger og budgettal, der blev opstillet af forenin- gen i august 2010 der blev afholdt flere møder med banken, hvor materialet, der var udar- bejdet af den meget kompetente …, blev fremlagt. stemningen under forhandlingerne med nordea var god, og der var en fin dialog langt hen i forløbet, indtil der i forbindelse med indkaldelsen til en ekstraordinær generalforsamling enten i oktober eller i november 2010 var anført noget om konkurs. herefter blev stemningen mere anstrengt. bestyrelsen var til et møde i banken, hvor de fik at vide, at hvis det var foreningens hensigt at indgive konkursbegæring, ville nordea erklære foreningen konkurs. - 37 - bestyrelsen tilkendegav på generalforsamlingen den
48. oktober 2010, at den havde svært ved at varetage sin rolle, hvis ikke den fik genopretningspakke 2 vedtaget. nordea så også gerne, at genopretningspakken blev vedtaget. da pakken imidlertid indeholdt en række parametre, som de følte var dikteret af nordea, valgte bestyrelsen at stille andelshaverne frit ved afstemningen. på generalforsamlingen ændrede stemningen sig, og der opstod flere fraktioner. m mødte op sammen med advokat kasper westberg og lars wismann. dette var nok en slags benzin på det bål, der var bygget op. det var ikke meningen, at de notater, som vidnet havde udarbejdet til bestyrelsen, skulle være fremlagt på mødet, men det blev de, og de var med til at ”bære ved til bålet”. det var vist primært lars wismann, der sagde, at det foreningen skulle gøre var at gå konkurs. det står måske ikke direkte i lars wismanns notat, men det blev sagt indirekte. han var med i den kontaktgruppe, der i foråret 2011 forhandlede videre med nordea. det var helt klart, at medlemmerne ville redde foreningen. der var en kompetent og dedikeret gruppe, der arbejdede på sagen. der blev afholdt et møde med nordea med deltagelse af afdelingschef anders jensen, og der var en god dialog, hvor også fraktionerne blandt andelshaverne var samlet. der blev holdt et nyt møde en måned senere i sidste halvdel af april 2011, hvor de måtte erkende, at det var rigtig svært at finde en løsning. konkursbegæringen blev indgivet, fordi foreningen ikke kunne overleve, når medlemmerne ikke ville eller kunne betale de beløb, der skulle til for at drive foreningen. det var slet ikke hans opfattelse, at konkursbegæringen var motiveret af et ønske om at spare boligafgift. før 2008 krævede bankerne ikke personlig hæftelse af andelshaverne i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger. der stiftes fortsat foreninger uden personlig hæftelse for realkreditslån. lars wismann har forklaret blandt andet, at han er statsautoriseret ejendomsmægler og valuar samt cand.merc. han udarbejdede i efteråret 2010 et notat til m om abk’s forhold. notatet var baseret primært på oplysningerne i årsregnskabet for 2009 og hans erfaring vedrørende andelsboliger. det var hans vurdering, at abk var stiftet på et ikke bæredygtigt grundlag, hvilket kombi- neret med dårlig rådgivning om finansieringen og manglende vedligeholdelse havde ført til en - 38 - håbløs situation. der var tre problemer: for det første var der optaget lån med en lang fast rente uden oplysning om, at det var kursfølsomme lån. for det andet var lånene med fuld afdragsfrihed. for det tredje var de bidrags- og rentesatser, der blev opkrævet af banken, ikke på markedsvilkår men udtryk for rabatsatser. de kursfølsomme lån ville blive et problem, hvis det generelle renteniveau faldt, da kursen så ville stige. denne kursfølsomhed var der ikke redegjort for i forbindelse med kreditgivningen. hvis kursen steg, blev foreningens egenkapital mindre og kunne blive negativ. en rabat på bidraget var først og fremmest et problem, hvis der senere kom en forhøjelse. efter hans opfattelse var det, der skulle til for at redde foreningen, et nyt og bæredygtigt stif- telsesgrundlag, hvilket krævede, at nordea nedskrev sin fordring med 23 mio. kr. og ac- cepterede at fastholde den lave bidragssats i 30 år. forslaget til genopretningsplan fra bestyrelsen og nordea indeholdt flere problemer. for det første skulle andelshaverne acceptere en forhøjelse af boligafgiften og yderligere stigninger, dernæst var der ikke redegjort for de finansielle produkter, og endelig ville andels- boligforeningen stadig have et problem, når nordea på et tidspunkt krævede en højere bi- dragssats og en afvikling af gælden. han har i sit notat ikke anbefalet en konkurs, idet han alene har redegjort for, hvad der ville ske i de forskellige situationer. procedure sagsøgerne, nordea bank danmark a/s og nordea kredit realkreditaktieselskab på vegne af andelsboligforeningen klostergaarden under konkurs, har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokument af
49. april
50. sagsøgerne har indledningsvis bemærket, at finanskrisen i danmark og de i den forbindelse konstaterede værdifald på fast ejendom, herunder også i andelsboligsektoren, har fået nogle rådgivere til at opstille en tese om, at en andelsboligforenings medlemmer i stedet for at betale boligafgift kan vælge at vedtage at lade andelsboligforeningen gå konkurs. straks efter konkursen vil kurator skulle lade andelsboligforeningens ejendom bortsælge, om nødvendigt på tvangsauktion. som følge af overdragelsen vil andelsboligforeningens medlemmer på den ene side have mistet den værdi, der er indeholdt i deres andelsbevis, og på den anden side - 39 - overgå til at være lejere. dermed vil medlemmernes boligudgift gå fra at være beregnet som en boligafgift i en andelsboligforening til at være en husleje fastsat efter gældende lejelovgivning. der er eksempler på, sådan som det også er tilfældet i denne sag, at der foretages beregninger over, hvor længe – hvis tesen holder stik – et medlem af en andelsboligforening skal være lejer for at have tjent tabet af sin andel hjem som følge af den forskel, der er mellem boligafgiften og huslejen. tesen bygger på den forudsætning, at det står en andelsboligforenings medlemmer frit for ved afstemning at påføre en kreditor et tab for selv at opnå en gevinst ved at lade general- forsamlingen beslutte, at boligafgiften nedsættes i et sådant omfang, at andelsboligforeningen får et løbende driftsunderskud for herefter at beslutte, at andelsboligforeningen skal gå konkurs, fordi andelsboligforeningen (nu) ikke længere kan betale sine forpligtelser, efter- hånden som de forfalder. tesen er af nogle andelsboligforeninger – herunder abk – blevet brugt i forhandlinger med deres kreditorer. kreditorerne er blevet mødt med krav om bety- delige akkorder og er blevet truet med, at alternativet vil være den beskrevne beslutning om konkurs med et endnu større tab for kreditorerne. hvis dette trusselsbillede, hvorefter en forenings medlemmer kan vælge at nedsætte bolig- afgiften og derefter lade andelsboligforeningen gå konkurs for at opnå en fortjeneste i form af lavere husleje, bliver en realitet, kan det udløse en bølge af sammenbrud i andelsbolig- foreninger, og i sidste ende vil tesen betyde, at det bliver nærmest umuligt for en andels- boligforening at opnå finansiering. det vil derfor kunne have betydelige skadevirkninger for hele andelsboligsektoren. på generalforsamlingen den
51. december 2010 besluttede et flertal af de sagsøgte at nedsætte boligafgiften i abk – ved ikke at gennemføre en forhøjelse med 75 kr. til 894 kr. pr. m² og en indeksering med 4 % pr. år som ellers vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den
52. september 2009 til iværksættelse f.s.v.a. boligafgiften fra 2011 og f.s.v.a. indekseringen fra 2012 – med den begrundelse, at abk efter de sagsøgtes opfattelse alligevel ville gå konkurs, og at de sagsøgte derfor ikke så grund til at betale så meget i boligafgift. på en generalforsamling den
53. maj 2011 besluttede de sagsøgte herefter, at abk skulle indgive egenbegæring, og den
54. maj 2011 blev der afsagt konkursdekret. - 40 - sagsøgerne har dels gjort nogle generelle anbringender gældende, dels til støtte for de ned- lagte påstande

§ 74. generelle anbringender begrundelsen for den 22.

december 2010 at nedsætte boligafgiften med 75 kr. pr. m² pr. år samt ophæve indekseringen på 4 % pr. år er ifølge referatet af generalforsamlingen den

1. december 2010 følgende: ”begrundelse: med generalforsamlingens nej til genopretningsplan 2 i oktober 2010 er der ingen grund til at foretage yderligere skridt til konsolidering af foreningens økonomi. derfor er der ingen grund til at lade boligafgiften stige pr.
2. januar 2011.” den eneste begrundelse for at nedsætte boligafgiften var således, at de sagsøgte på general- forsamlingen den
3. oktober 2010 havde afvist ”genopretningsplan 2” om at forhøje bo- ligafgiften til 975 kr. pr. m² pr. år med en indeksering på 2 % pr. år. nu, hvor det stod klart, at abk ville gå konkurs, så de sagsøgte ikke grund til, at de skulle betale en forhøjet boligafgift. det bestrides, at de sagsøgtes afvisning af at sætte boligafgiften op kan legitimere, at de sagsøgte gik ”den modsatte vej” og satte boligafgiften ned. en sådan argumentation savner logisk mening og er uden egentligt indhold. hvis de sagsøgte skulle få medhold i argumentet, ville det i realiteten medføre, at andelshaverne kunne beslutte at nedsætte boligafgiften til 0 kr. pr. m² pr. år og dermed ikke betale nogen husleje frem til abk’s konkurs. de sagsøgte og disses rådgivere vurderede da også selv, at nedsættelsen af boligafgiften var omstødelig. således skrev bestyrelsen i abk til samtlige sagsøgte, at der ville være en stærk risiko for, at en nedsættelse af boligafgiften ville kunne omstødes. endvidere skrev abk’s advokat, henrik bræmer, i sit brev af
4. oktober 2010, at boligafgiften ikke kunne fastsættes til et fiktivt lavt beløb. de sagsøgte varetog ikke abk’s interesser ved at nedsætte boligafgiften. de sagsøgte varetog i stedet alene egne personlige interesser til skade for abk og kreditorerne i abk, eftersom - 41 - nedsættelsen af boligafgiften medførte, at abk’s indtægter blev mindre, og at abk’s udgifter derfor i større grad end hidtil skulle finansieres ved fremmedfinansiering, hvorved gælden i abk blev forøget. de eneste, der havde interesse i beslutningen om at nedsætte boligafgiften, var de sagsøgte, eftersom beslutningen medførte, at de ville få en lavere boligafgift, ligesom de sagsøgte antageligt og fejlagtigt forventede, at abk’s konkurs ville medføre, at de sagsøgte overgik til at være lejere. de sagsøgte har gjort gældende, at nedsættelsen af boligafgiften kan sammenlignes med frigørelse for en kautionsforpligtelse. dette bestrides, eftersom en kautionsforpligtelse er en eventualforpligtelse. forpligtelsen til at betale boligafgiften i overensstemmelse med beslutningen af den
5. september 2009 er ikke en eventualforpligtelse, men en forpligtelse til at betale en fordring, der blot forfalder i fremtiden. denne fordring modsvares af, at an- delshaveren får stillet en andelslejlighed til rådighed. som følge af det område, hvor an- delsboligforeningen er beliggende, og som følge af andelsboligernes stand, har de sagsøgte selv på generalforsamlingen den
6. september 2009 prissat værdien af andelsboligen til 894 kr. pr. m² pr. år med en årlig indeksering på 4 %. der er pligt til at sikre en boligafgift, så driften ikke er underskudsgivende. østre landsret har i kendelse offentliggjort i u 2012.2522 fastslået, at andelshaverne i en andelsboligforening ikke har retlig interesse i at indgive en konkursbegæring mod andelshavernes an- delsboligforening. som følge heraf kan andelshavere i varetagelse af egne interesser ikke beslutte at nedsætte boligafgiften i en sådan grad, så andelsboligforeningen bliver insolvent, og derefter indgive konkursbegæring med henblik på at overgå til at være lejere efter konkursboets salg af ejendommen. det ligger derfor implicit i østre landsrets kendelse, at andelshaverne løbende er forpligtet til at opretholde en boligafgift på et niveau, så andels- boligforeningen løbende kan betale sin gæld. dette har de sagsøgte ikke gjort i nærværende sag – de har i stedet sat boligafgiften ned for egen vindings skyld. andelshaverne – de sagsøgte – kan hver især vælge at flytte og få sat en anden andelshaver i sit sted til at betale den boligafgift, der er nødvendig for at få balance i abk’s drift, men en - 42 - andelshaver kan ikke – hverken hver for sig eller samlet – vælge at fortryde og lade være at flytte ved at nedsætte boligafgiften og derigennem forsøge at blive lejere. skifteretten i aalborg har den
7. januar 2014 fulgt østre landsrets kendelse ved at afsige en kendelse om, at a/b doktorparken i likvidation ikke havde fornøden retlig interesse i at indgive egenbegæring om konkurs i strid med nykredit bank a/s’ og nykredit realkredit a/s’ interesser som panthavere i ejendommen. det er således afklaret, at andelshavere ikke (længere) kan indgive en egenbegæring på vegne af en andelsboligforening for i strid med ejendomspanthaverens interesse at varetage egne interesser. dette er tillige antaget i den juridiske teori. således fremgår blandt andet følgende af insolvensprocesret, torben kuld hansen m.fl.,
8. udgave, 2014, side 165: ”som følge af den økonomiske udvikling er en del andelsboligforeninger blevet nødlidende, og disses medlemmer har i visse tilfælde set en interesse i at lade foreningen gå konkurs for derigennem – i kraft af reglen i andelsboliglovens § 4 – at få status som lejere efter lejelovgivningen, når ejendommen skifter ejer ved boets salg af den. der synes ikke at være tale om en interesse, der bør beskyttes af konkursinstituttet.” endvidere kan henvises til festskrift til erik werlauf, lars lindencrone petersen, individuel, væsentlig interesse i insolvensbehandling, side 435-436, der fastslår det samme. advokat kasper westberg har gjort gældende, at de sagsøgte må anses for lejere fra kon- kurstidspunktet, sml. andelsboligforeningslovens § 4, og at der af den grund ikke består noget krav – eller blot et meget lille krav – idet abk under konkurs ikke efter konkursdekretets afsigelse er berettiget til at kræve en betaling for brugsretten til boligerne (husleje), der overstiger reglerne i lejelovgivningen. anbringendet er ikke blevet fremført af advokat anders bendtsen, og det er således kun en meget lille andel af de sagsøgte, der er af den opfattelse, at de overgik til at være lejere (alene) som følge af konkursdekretets afsigelse. det bestrides, at de sagsøgte er blevet lejere i ejendommen som følge af abk’s konkurs, da andelsboligforeningslovens § 4 ikke finder anvendelse på andelsboligforeningers konkurs. der angives således i mette neville, andelsboligforeningsloven med kommentarer,
9. udgave, side 128: - 43 - ”retten til at fortsætte som lejere er knyttet til et ejerskifte og § 4 indtræder således ikke ifølge ordlyden ved kreditorforfølgningsskridt som overgang til konkursbehandling, da der ikke her sker et ejerskifte.” tilsvarende angives følgende i kommentaren til andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, i karnov: ”retten til at fortsætte som lejere er knyttet til ejerskifte, hvorfor overgang til konkursbehandling antageligt ikke er omfattet af § 4.” det er ligeledes bekræftet i ankenævnet for huslejenævnene, sag nr. 2012-161423, at en konkurs ikke udgør et ejerskifte i andelsboligforeningslovens § 4’s forstand. baggrunden for sagen var, at f (sagsøgte 89) havde klaget til huslejenævnet for københavns kommune over den boligudgift, hun betalte til abk under konkurs. f gjorde i den forbindelse gældende, at hun var overgået til at være lejer (alene) som følge af abk’s konkurs, og at den af kurator opkrævede ”leje” oversteg, hvad der var tilladt i henhold til lejelovgivningen. huslejenævnet afviste at behandle sagen, eftersom huslejenævnet fandt, at abk’s konkurs ikke medførte, at f var blevet lejer som følge af abk’s konkurs, men at hun fortsat var andelshaver; med andre ord at overgang til konkursbehandling ikke er omfattet af andelsboligforeningslovens §
10. ankenævnet for huslejenævnene stadfæstede dette den
11. februar 2013 med følgende begrundelse: ”ankenævnet finder, at lejer i denne sag stadig er andelshaver. det er oplyst, at andelsboligforeningen er taget under konkursbehandling. dette medfører efter ankenævnets opfattelse ikke, at lejer efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 får fortsat brugsret som lejer. denne ret er således knyttet til et egentligt ejerskifte, hvilket ankenævnet, som sagen er oplyst, ikke finder er sket …” selv hvis de sagsøgte var lejere fra afsigelsen af konkursdekretet over abk, ville det ikke indebære nogen ændring i påstand

§ 64ophævelsen af stigningen i boligafgiften med 75 kr.

pr. m² pr. år med virkning fra

1. januar 2011 samt indekseringen med 4 % pr. m² pr. år med virkning fra den
2. januar 2012 er omstødelig i medfør af

§ 64

. gavebegrebet i

§ 64’s forstand defineres i konkursloven med kommentarer, 11.

udgave, 2010, side 548: "ved gave forstås i den traditionelle formueret en vederlagsfri overførsel, der gives som et udslag af gavmildhed. … i relation til kravet om vederlagsfri formueoverførsel er der ikke nogen forskel fra gavebegrebet i den traditionelle formueret og gavebegrebet i

§ 64

. … mellem parterne kan det have betydning, om dispositionen fremtræder som udslag af gavmildhed, … men det er tvivlsomt, om dette motiv kan være afgørende over for tredjemand." - 46 - der skal således ske en vederlagsfri formueoverførsel fra gavegiver til gavemodtager. der er ikke krav om, at formueoverførslen skal ske som følge af gavmildhed. gavebegrebet er således mere objektivt end formuerettens gavebegreb, jf. samme sted. en formueoverførsel i

§ 64

’s forstand består ikke kun i tilfælde af, at der overføres et aktiv fra gavegiver til gavemodtager, men også i de tilfælde, hvor gavemodtager overlades et aktiv mod erlæggelse af en mindre modydelse, end markedsvilkårene dikterer. eigil lego andersen angiver i gavebegrebet, 1988, side 457, at sparede udgifter kan anses for en gave: "sparede udgifter kan konstituere en berigelse i relation til kl §§ 64 og 75, jfr. betænkning 606 p. 165 "opnået en berigelse ved at have sparet udgiften til selv at købe tilsvarende goder", og "om den begunstigede ellers ville have købt en ting med samme formål, altså om han har indvundet en besparelse". … berigelsen kan efter det citerede statueres efter prognosesynspunktet og må utvivlsomt også kunne bestå i friholdelse for nødvendige udgifter." tilsvarende anføres på side 482: "sparede udgifter kan rumme en berigelse af modtageren, og omstødelse kan da ske, hvor der også foreligger det fornødne tab." dispositionens formelle fremtrædelsesform (salg, bytte, leje etc.) er således ikke afgørende. det er det reelle forhold, det kommer an på, dvs. om gavemodtager har fået en formuefordel fra gavegiver, jf. konkursloven med kommentarer,

1. udgave, side
2. de sagsøgtes beslutning om at nedsætte boligafgiften samt at ophæve indekseringen ud- trykker en beslutning om, at de sagsøgte ønskede at give sig selv en formuefordel på abk’s, og dermed på abk’s kreditorers, bekostning svarende til nedsættelsen af boligafgiften med 75 kr. pr. m² pr. år samt ophævelsen af indekseringen på 4 % pr. år. i de tilfælde, hvor der i realiteten er sammenfald mellem gavemodtager og gavegiver – eller der blot består et nært forhold mellem dem – er der en formodning for, at der foreligger en gave. anders ørgaard, konkursret,
3. udgave, skriver på side 83: - 47 - "hvis der består et nært forhold mellem parterne, er der dog en formodning for, at et misforhold mellem ydelserne kan forstås som udslag af gavmildhed. også en formueforskydning, der savner forretningsmæssig begrundelse, mellem nært forbundne selskaber eller mellem et selskab og dets ene- eller hovedindehaver kan være en gave, jf. u 2001.1329 h." som følge af denne formodningsregel påhviler det de sagsøgte at bevise, at der ikke foreligger en gave. de sagsøgte har ikke løftet denne bevisbyrde, eftersom de ikke har dokumenteret, at der forelå en saglig begrundelse for nedsættelsen. nedsættelsen af boligafgiften og ophævelsen af indekseringen er ikke begrundet i abk’s forhold, men alene i de sagsøgtes plan om først at opnå en lavere boligydelse og herefter og ultimativt at blive lejere på abk’s og nordeas bekostning. det fremgår udtrykkeligt af referatet fra generalforsamlingen den
4. december 2010, at baggrunden for nedsættelsen af boligafgiften var, at andelshaverne ikke så nogen grund til at forsøge at sikre et positivt driftsresultat for abk og dermed undgå en konkurs. i tilfælde hvor formålet med en disposition er at besvige en kreditor, er der en særlig grund til at foretage omstødelse. således angiver eigil lego andersen i gavebegrebet, 1988, side 467: "hvor en disposition bærer præg af at være foretaget for at besvige kreditorerne, vil trangen til omstødelse være særlig stærk." på denne baggrund foreligger der en omstødelig gave i

§ 64’s forstand.

det fremgår af

§ 64, stk.

1, at gaven skal være fuldbyrdet senest seks måneder før fristdagen. fristdagen er den

1. maj
2. generalforsamlingen blev afholdt den
3. december
4. dermed ligger både beslutningen og dens følger – den efterfølgende manglende betaling (gavedispositionen) – inden for fristen i § 64, stk.
5. retsvirkningen af omstødelse i henhold til

§ 64

er, at de sagsøgte skal fra- lægge sig deres berigelse, jf.

§ 75. berigelsen svarer til den sparede boligafgift, dvs.

75 kr. pr. m² pr. år fra den

1. januar 2011 samt indekseringen af boligafgiften med 4 % p.a. fra og med den
2. januar
3. omstødelse i medfør af

§ 74- 48 - ophævelsen af stigningen i boligafgiften med 75 kr.

pr. m² pr. år med virkning fra den

1. januar 2011 samt indekseringen med 4 % pr. m² pr. år med virkning fra den
2. januar 2012 er omstødelig, jf.

§ 74. generalforsamlingens beslutning den 22.

december 2010 om at nedsætte boligafgiften og ophæve indekseringen er en ”disposition” i

§ 74’s forstand.

der henvises til u 2002.2479 h, hvorefter en annullering af en overdragelse af en fordring blev anset for at være en disposition. nedsættelsen indebar, at abk’s ejendel – retten til boligafgift – blev nedsat. det er en unddragelse i sig selv. målet, hvorefter ejendommen skulle sælges med et tab for abk og dermed kreditorerne, som de sagsøgte skønnede på 50-75 mio. kr., er også en unddragelse, der er en effekt af dispositionen. nedsættelsen af boligafgiften ved generalforsamlingens beslutning den 22. december 2010 har dermed medført en begunstigelse af hver enkelt andelshaver, herunder hver af de sag- søgte, svarende til det beløb, hvormed boligafgiften blev nedsat, dvs. med 75 kr. pr. m² pr. år med virkning fra 1. januar 2011 samt indekseringen med 4 % pr. år med virkning fra den 1. januar 2012, hvorved andelshaverne, herunder hver af de sagsøgte, er blevet begunstiget på nordeas bekostning. endvidere medførte nedsættelsen af boligafgiften, at en del af abk’s aktiver – konkret retten til at modtage en forhøjet boligafgift – blev unddraget fra at tjene til abk’s kreditorers – herunder specielt nordeas – fyldestgørelse, sml. tillige u 2002.2479 h. som følge heraf medførte nedsættelsen af boligafgiften (

1. i)en begunstigelse af nogle for- dringshavere (andelshaverne herunder de sagsøgte) på de øvrige fordringshaveres bekostning, (
2. ii)en unddragelse af abk’s ejendele (retten til at modtage en højere boligafgift) fra at tjene til fordringshavernes fyldestgørelse samt (iii) en forøgelse af abk’s gæld (da den manglende indbetaling af boligafgift medførte, at abk ikke kunne betale på lånene i nordea) til skade for fordringshaverne i abk. - 49 - dispositionen er utilbørlig. således angives følgende om utilbørlighedskravet i konkursloven med kommentarer, 11. udgave, 2010, side 622 f: "ordet "utilbørlig" peger måske mod en friere vurdering af, om dispositionen er i strid med almindelige normer for rigtig og hæderlig opførsel i forretningslivet – og uden for dette. ... er det altovervejende sandsynligt, at konkurs eller andet sammenbrud vil blive udgangen på skyldnerens insolvens, vil en betaling af ikke ringe størrelse, der ikke er nødvendig for virksomheden … og ikke sker som et fast led i en (også på betalingstidspunktet) rimelig betalingsordning, være utilbørlig." tilsvarende angives følgende i noten (420 i den elektroniske udgave) i karnov til ordet "utilbørligt": "i relation til omstødelse må der lægges vægt på, om skyldnerens økonomiske vanskeligheder, da dispositionen blev foretaget, var så alvorlige, at konkurs måtte anses at blive det endelige resultat." forud for generalforsamlingen havde abk’s advokat, henrik bræmer, i sit brev af 5. oktober 2010 skrevet, at efter hans opfattelse kunne en boligafgift ikke nedsættes til et fiktivt lavt beløb. også nordea havde i sit brev af 2. november 2010 anført, at en nedsættelse ville gøre abk insolvent. ud over, at andelshaverne, herunder hver af de sagsøgte, havde modtaget advokatens notat og nordeas brev, viser lars wismanns notat samt referatet fra generalforsamlingen den 22. december 2010, at andelshaverne, herunder hver af de sagsøgte, ikke blot vidste, at ned- sættelsen af boligafgiften ville føre til en konkurs for abk, men tillige at hele formålet med nedsættelsen var, at abk skulle ophøre med at betale sin gæld til nordea og gå konkurs. endelig søger advokat anders bendtsen med to hjælpebilag at påvise, at det medio december 2010 – dvs. før nedsættelsen af boligafgiften – efter de sagsøgtes opfattelse stod klart, at abk ville gå konkurs. betingelsen om subjektiv viden om insolvens er således opfyldt. de sagsøgte havde således ikke blot viden om, at nedsættelsen af boligafgiften ville føre til en konkurs, men hele formålet med nedsættelsen var, at abk skulle gå konkurs, således at de sagsøgte kunne overgå til omkostningsbestemt husleje samt i den mellemliggende periode undgå at betale til nordea. - 50 - på den baggrund gøres det gældende, at dispositionen er utilbørlig i

§ 74

’s forstand, samt at de sagsøgte kendte eller i hvert fald burde kende til de omstændigheder, der gjorde dispositionen utilbørlig. eftersom de sagsøgte gør gældende, at nedsættelsen var berettiget med henvisning til, at abk efter de sagsøgtes opfattelse ville gå konkurs uanset den eventuelle nedsættelse af boligafgiften, er det ubestridt, at insolvensbetingelsen og betingelsen om de sagsøgtes viden herom er opfyldt. advokat kasper westberg angiver da også i sit påstandsdokument: ”foreningen var insolvent allerede inden beslutningen om annullering af en fremtidig forhøjelse af boligafgiften blev vedtaget.” endvidere kan henvises til anders ørgaard i konkursret,

1. udgave, 2006, side 131, der om insolvenskravene angiver følgende: "[der må] lægges vægt på, om skyldnerens økonomiske vanskeligheder, da di- spositionen blev foretaget, var så alvorlige, at konkurs efter et fornuftigt skøn måtte antages at kunne blive det endelige resultat." hvis nedsættelsen af boligafgiften efter et rimeligt skøn måtte antages at kunne resultere i abk’s konkurs, er betingelsen således opfyldt. at dette er tilfældet bevises af, at
2. genopretningsplan 2 blev nedstemt på den forudgående generalforsamling den
3. oktober 2010, og at det var bestyrelsens vurdering, at abk ville gå konkurs, såfremt planen ikke blev vedtaget, jf. bestyrelsens notat forud for generalforsamlingen,
4. bestyrelsen for abk i sit brev af
5. december 2010 meddelte, at fraværet af en finan- sieringsplan ville føre til, at abk’s medlemmer ville tage initiativ til insolvensbehandling af abk, hvorved abk måtte forudsætte, at abk var insolvent, og at dette kunne medføre en konkurs, - 51 -
6. bestyrelsen for abk i brev af
7. december 2010 meddelte, at "belåningen af a/b klostergaarden er på kort sigt dødelig for abk", hvilket kun kan forstås sådan, at bestyrelsen anså det for uundgåeligt, at abk ville gå konkurs, og
8. abk rent faktisk blev taget under konkursbehandling den
9. maj 2011 – efter begæring fra abk selv – samt at den eneste grund til, at der gik lidt over fem måneder fra generalfor- samlingen den
10. december 2010 til konkursdekretets afsigelse, var fortsatte forhandlinger mellem nordea og abk. de sagsøgte havde eller burde således have fuld viden om, at nedsættelsen af boligafgiften ville medføre abk’s insolvens. således har alle andelshavere, herunder hver af de sagsøgte – som følge af abk’s økonomiske forhold og juridiske manøvrer – været holdt tæt orienteret om både abk’s økonomi og konsekvenserne af abk’s forskellige tiltag. i den juridiske teori er det fastslået, at der kan ske omstødelse, hvis boligafgiften nedsættes umiddelbart forud for en konkurs. således angives følgende i andelsboligforeningsloven med kommentarer, mette neville,
11. udgave, 2012, side 141: ”nogle nødlidende foreninger har med udsigten til konkurs på en generalfor- samling besluttet at nedsætte boligafgiften og indstille afbetaling af lån. der er næppe tvivl om, at sådanne dispositioner foretaget før konkursen, kan omstødes efter f.eks.

§ 74

. det er ifølge ordlyden et krav, at der er tale om en utilbørlig disposition som begunstiger en fordringshaver på de øvriges bekostning. da en nedsættelse af boligafgiften vil medføre, at driftsudgifterne skal finansieres ved fremmedkapital, vil beslutningen medføre en øget gældsætning til skade for kreditorerne, og da andelshaverne i de eksempler, som er set i det seneste år, har truffet beslutningen som udtryk for, at de ”smider håndklædet i ringen”, vil der også typisk være tale om en utilbørlig disposition. andelshaverne risikerer antageligt også et erstatningsansvar i forbindelse med sådanne beslutninger.” at de sagsøgte var fuldt ud bekendt med denne risiko for omstødelse på tidspunktet for vedtagelsen af nedsættelsen på generalforsamlingen den

1. december 2010 fremgår blandt andet af, at de var orienteret herom af advokat henrik bræmer ved brev af
2. oktober 2010 til de sagsøgte, og af, at bestyrelsen den
3. oktober 2010 udtrykkeligt havde skrevet til alle de sagsøgte, at en nedsættelse af boligafgiften ville være omstødelig. - 52 - det bestrides, at en omstødelse af nedsættelsen reelt indebærer, at de sagsøgte hæfter for abk’s forpligtelser, da en omstødelse ikke har nogen indvirkning på hæftelsesspørgsmålet. retsvirkningen af omstødelse i henhold til

§ 74

er, at de sagsøgte skal erstatte abk under konkurs’ tab, jf.

§ 76

. abk under konkurs’ tab ved den omstødelige disposition – nedsættelsen af boligafgiften den

1. december 2010 – består i den manglende indbetaling af boligafgift med det beløb, som boligafgiften blev nedsat med, dvs. 75 kr. pr. m2 pr. år fra og med
2. januar 2011, og at boligafgiften ikke blev forhøjet med 4 % p.a. fra og med
3. januar
4. boets tab modsvares af de sagsøgtes tilsvarende berigelse ved at være fritaget for forhøjelsen af boligafgiften. de 90 sagsøgte (61 andele) repræsenteret af advokat anders bendtsen har i det væ- sentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af
5. april 2014 og har herved indledningsvis anført, at det, som retten i nærværende sag skal tage stilling til, er, om beslutningen om at annullere en fremtidig stigning i andelsboligafgiften i december 2010 er en gave i

forstand og derfor kan omstødes i medfør af

§ 64

, eller om beslutningen i øvrigt kan omstødes i medfør af

§ 74

. vurderingen heraf skal medinddrage det faktum, at finansieringen af erhvervelsen af ejendommen skete uden personlig hæftelse for de sagsøgte, da nordea ud fra en kommerciel afvejning, herunder risikovurdering, havde fravalgt at kræve dette af de sagsøgte. sagsøgerne har således valgt at løbe denne forøgede risiko for tab i tilknytning til långivningen. retten skal endvidere vurdere, hvorvidt der er lidt et tab, såfremt betingelserne for omstødelse måtte være opfyldt, idet sagsøger fastholder og forventer at udlevere konkursboet i medfør af

§ 144

. abk blev stiftet ud fra en forudsætning om, at der ville være balance på driften, og an- delsboligforeningen ville bestå. ingen af de sagsøgte ønskede underskudsdrivende drift i abk, og de sagsøgte var udelukkende interesserede i at sikre balance på driften og en for- svarlig vedligeholdelse af ejendommen og på længere sigt at afvikle kassekreditten, i det omfang det var muligt. en andelsboligforening kan tages under konkursbehandling - 53 - en andelsboligforening kan i visse tilfælde tages under konkursbehandling, ligesom det i øvrigt skete med netop abk. en bestyrelse i en andelsboligforening vil i visse tilfælde være forpligtet til at indgive en konkursbegæring, dette være sig, såfremt en generalforsamling har truffet en gyldig beslutning herom, eller såfremt en andelsboligforenings fremti