thomas lindhardt olsen (advokat henrik munck for begge) biintervenient til støtte for de indstævnte: kolonihaveforbundet for danmark (advokat eivind f. kramme) i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den 22. november 2005
af østre landsrets
henrik waaben. påstande appellanten, christina sneum, har påstået frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end 227.350 kr. de indstævnte, ditte bernth
thomas lindhardt olsen, har påstået stadfæstelse. anbringender christina sneum har supplerende anført, at det materiale, der er fremlagt for højesteret, viser, - 2 - at der ikke på kolonihaveforbundets kongresser i 1988
1991 er sket en gyldig vedtagelse af bestemmelserne i vedtægternes § 7, stk. 6 (nu stk. 8), hvorefter ingen kolonihave må over- drages, uden vurdering har fundet sted. andelskolonihaver har altid haft en særstilling i kolonihaveforbundet, hvilket forbundet
så har erkendt gennem en årrække. der er ikke lovligt vedtagne bestemmelser i vedtægterne eller andre regelsæt, som fastlægger, hvordan salgsprisen for andelskolonihaver skal fastsættes. hverken § 7 i a/h kildegaardens skøde eller § 3 i foreningens love indeholder bestemmelser om maksimalpriser. en række andelskolonihaveforeninger, herunder kildegaarden, har i praksis gennemført salg til priser, der oversteg vurderingen, hvilket er sket, uden at koloniha- veforbundet har grebet ind. såfremt der gælder en regel om maksimalpris for salget, skal christina sneum ikke betale hele den konstaterede overpris tilbage. ved vurderingen af tilbagebetalingsbeløbets størrelse skal der blandt andet, jf. aftalelovens § 36, tages hensyn til, at ditte bernth
thomas lind- hardt olsen vil kunne videresælge andelskolonihaven uden eller kun med et begrænset tab. efter deres køb har kolonihaveforbundet nemlig ændret vurderingsreglerne, således at kolo- nihaven efter de ændrede regler pr. 30. juli 2008 kunne sælges for 217.046 kr., fordelt på 151.312 kr. for huset, 14.500 kr. for haven
51.234 kr. for andelen. ditte bernth
thomas lindhardt olsen har anført, at det af referatet fra kolonihaveforbun- dets kongres i 1991 fremgår, at forslaget om en ny § 7, stk. 6, i forbundets vedtægter blev vedtaget enstemmigt. der er ikke holdepunkter for at antage, at der er sket væsentlige fejl i forbindelse med vedtagelsen. den ændrede bestemmelse har endvidere været accepteret siden 1991,
der foreligger ikke omstændigheder, der kan begrunde, at christina sneum, der først indtrådte i forbundet i 2000, nu skal kunne påberåbe sig en eventuel ugyldighed. vurderingsreglerne i kolonihaveforbundets vedtægter sondrer efter ordlyden ikke mellem lejekolonihaver
andelskolonihaver. det er endvidere de samme hensyn, der gør sig gæl- dende for alle kolonihaver, hvad enten de er organiseret på lejebasis eller andelsbasis. i over- ensstemmelse hermed fremgår det af § 3 i kildegaardens love, at der skal ske vurdering i henhold til kolonihaveforbundets gældende regler. der er ikke grundlag for at fastslå, at ko- - 3 - lonihaveforbundet ved manglende håndhævelse af maksimalprisreglerne har givet afkald på dem. at vurderingsreglerne er ændret efter salget skal ikke komme christina sneum til gode. ditte bernth
thomas lindhardt olsens tab skal derfor opgøres som forskellen mellem den fak- tisk betalte pris
den pris, sælger var berettiget til at forlange på overdragelsestidspunktet. supplerende sagsfremstilling i 1979 udsendte planstyrelsen, miljøministeriet, en rapport ”kolonihaver i danmark”. det er oplyst, at kolonihaveforbundet var repræsenteret i den arbejdsgruppe, der udarbejdede rap- porten. i rapporten hedder det bl.a. (s. 23): ”3.3. kolonihavebrugernes udgifter i dette afsnit redegøres for, hvad det koster en privat husholdning at overtage en eksiste- rende kolonihave. disse udgifter består dels i etableringsudgiften, dels i løbende udgif- ter til drift, vedligeholdelse, haveleje m.v. 3.3.1 etableringsudgifter andelshaver for andelshaverne, der udgør omkring 6.000 af de ca. 50.000 kolonihaver,
hvoraf en del er organiseret i omegnens fritidshaveforening, er der en fri prisdannelse. disse ha- ver handles i visse tilfælde for over 100.000 kr. kontant. enkelte andelshaveforeninger er organiseret i kolonihaveforbundet. ved overtagelsen af en sådan have må arealprisen ifølge forbundets regler normalt ikke overstige jordens vurderingspris. i de kolonihaveforeninger, hvor den enkelte bruger lejer jorden gennem kolonihavefor- bundet, er der ikke en fri prisdannelse, det følgende gælder denne slags haver. vurderingsregler for at forhindre ”den usunde spekulation”, der var ”til stor skade for den samlede kolo- nihavebevægelse”
som havde mødt ”en stigende kritik” (citater fra ”forretningsgang vedrørende medlemmers salg
køb af haver”, københavnskredsen 1966), udarbejdede kolonihaveforbundets københavnskreds i 1966 nogle vurderingsregler, som havefor- eningerne tiltrådte. reglerne skulle sikre en ensartet
rimelig vurdering, der kunne hindre spekulationsgevinster ved hussalg, men reglerne har været vanskelige at prakti- sere. for at forbedre vurderingsreglerne har et arbejdsudvalg under kolonihaveforbundets københavnskreds fremsat et revideret forslag baseret på pointsystem
byggeindeks. den nugældende ordning fungerer på følgende måde: - 4 - prisen for en kolonihave fastsættes af et vurderingsudvalg, der i de fleste tilfælde består af en bygningskyndig, en havekyndig
et haveforeningsbestyrelsesmedlem. alle tre er normalt havelejere i den samme haveforening, som de er vurderingsudvalg for. i visse tilfælde bytter to haveforeninger vurderingsudvalg, i andre tilfælde er vurderingsudval- get nedsat af kredsbestyrelsen. et vurderingsudvalgs afgørelse kan ankes til et ankenævn nedsat af kolonihaveforbun- det. prisen fastsættes ud fra den foreningsmæssige værdi
fra husets
havens værdi. den foreningsmæssige værdi den foreningsmæssige værdi svarer til haveloddens andel af foreningens fællesanlæg såsom veje, fællesbygninger
hovedinstallationer for vand, el
eventuelt kloak samt foreningens eventuelle fælles formue f.eks. en kloak- eller rydningsfond til brug ved en evt. nedlæggelse. fællesanlæggenes standard samt kommunens andel af byggemod- ningsudgifterne betinger den pris, en nystartet kolonihaveejer må betale for den for- eningsmæssige værdi.” i 1988 udsendte kolonihaveforbundet et ”beslutningsforslag” fra hovedbestyrelsen til forbun- dets kongres den 16.
bebyggelse,
hovedbestyrelsen foreslog det vedtaget at anvende de reviderede bestemmelser på landsplan. beslutningsforslaget blev behandlet på kongressen,
det fremgår herom af referatet bl.a.: ”hovedbestyrelsen anbefaler: at det vedtages at anvende de i informationsudvalget udarbejdede bestemmelser på landsplan, idet dette vil være i overensstemmelse med vedtægtens § 2,
salgsbestemmelser eller efter vurderingsregler, som er udarbejdet af de enkelte kredse, eller hvor en sådan ikke findes, den enkelte forening. - 5 - kredsene, eller hvor en sådan ikke findes, den enkelte forening, skal inden de anvender egne regler, indsende disse til kolonihaveforbundet, som skal påse, at reglerne er i over- ensstemmelse med vedtægterne. det blev vedtaget at gå ind for hovedbestyrelsens senest fremsendte forslag. det blev endvidere vedtaget, at informationsudvalgets skema skal fremstå som et til- bud.” i en opdateret udgave af kolonihaveforbundets vedtægter med ændringer vedtaget på kon- gressen i september 1988 er det vedtagne beslutningsforslag ikke indarbejdet som vedtægts- ændring. i et brev af 1. august 1991 fra kolonihaveforbundet til ”samtlige delegerede” hedder det bl.a.: ”vedrørende kongres i århus i dagene den 13.
14. september 1991 i henhold til kolonihaveforbundets vedtægt § 8, stk. 5
7 fremsendes ved- lagt:
indeholder et citat af vedtægternes § 2, stk. 2, 6. ”at” samt forslag fra hovedbestyrelsen om følgende tilføjelse: ”lokalt udarbejdede vurderingsregler indsendes til forbundet, der påser, at reglerne er i overensstemmelse med forbundsvedtægten.” forslaget blev behandlet på kongressen den 13.
14. september 1991,
det hedder herom i referatet fra kongressen bl.a.: - 6 - ”dirigent jørgen fritsche, oplyste, at der er modtaget et ændringsforslag, som der tilsy- neladende er visse problemer med, idet mange er af den opfattelse, at det blev vedtaget under kongressen i 1988, men ved en misforståelse ikke blev anført som en vedtægts- ændring. han oplæste herefter uddrag af referatet fra kongressen 1988, side 19, som omhandler nedennævnte modtagne ændringsforslag. kongressen fastslår, at ingen kolonihave må overdrages uden vurdering har fun- det sted. de enkelte kredse, eller hvor en sådan ikke findes, den enkelte forening, kan enten foretage vurdering efter kolonihaveforbundets samlede købs-
salgsbe- stemmelser. eller efter vurderingsregler, som er udarbejdet af de enkelte kredse, eller hvor en så- dan ikke findes, den enkelte forening. kredsene, eller hvor en sådan ikke findes, den enkelte forening, skal inden de anvender egne regler, indsende disse til kolonihaveforbundet, som skal påse, at reglerne er i overensstemmelse med vedtægterne. bent jensen, kreds 2, oplyste, at det ikke er noget ændringsforslag, hvorefter han gav en redegørelse fra kongressen 1988 om, hvorfor det af en eller anden grund ikke kom med som en vedtægtsændring, men ifølge referatet er det rettelig vedtaget. han ønskede der- for, at hovedbestyrelsen trak sit forslag. johnny nielsen, kreds 2, opfordrede hovedbestyrelsen til at trække deres forslag. dirigent jørgen fritsche meddelte herefter, at hovedbestyrelsen trak sit oprindelige for- slag. ændringsforslaget blev enstemmigt vedtaget.” det omtalte ændringsforslag er ikke fremlagt. i en opdateret udgave af kolonihaveforbundets vedtægter med ændringer ”vedtaget på kolonihaveforbundets kongres i århus den 13.
salgsbe- stemmelser, eller efter vurderingsregler, som er udarbejdet af de enkelte kredse, eller hvor en sådan ikke findes, den enkelte forening. - 7 - kredsene, eller hvor en sådan ikke findes, den enkelte forening, skal inden de anvender egne regler, indsende disse til kolonihaveforbundet, som skal påse, at reglerne er i overensstemmelse med vedtægterne.” der er i materialesamlingen for højesteret optaget en udateret udgave af kolonihaveforbun- dets ”hovedbestemmelser omfattende haveafståelser i kolonihaveområderne” med bestem- melser i overensstemmelse med dem, der er citeret i landsrettens dom fra hovedbestemmel- serne fra 2001. i den udaterede udgave anføres endvidere bl.a.: ”6. haveloddens samlede værdi, således som denne opgøres i salgsåret udgør deref- ter: havens anlæg
beplantning.. x havens bebyggelse………….. ____x_____ ____x_____ hvilket beløb er maksimum for, hvad hus
anlæg kan sælges til den, som af foreningen er udpeget til at indtræde i lejemålet.” i en anden ligeledes udateret udgave af hovedbestemmelserne, der efter det oplyste er fra 2005, lyder den tilsvarende bestemmelse: ”7. haveloddens samlede værdi, således som denne opgøres i salgsåret udgør deref- ter: 1. havens bebyggelse: _________ 2. havens anlæg
beplantning: _________
dertil hørende bebyggelse, beplantning m.v. før overdragelsen er gyldig, vurderes i henhold til - 8 - kolonihaveforbundets gældende regler af 3 medlemmer, hvoraf 2 vælges af generalfor- samlingen
1 vælges af bestyrelsen. en foretaget vurdering er gældende i 1 år. vurderingssummen af bebyggelsen, beplantningen
den foreningsmæssige værdi (an- delen) samt den samlede overdragelsessum skal fremgå af købskontrakten. den foreningsmæssige værdi beregnes ved fordeling af foreningens formue iflg. status
reguleres efter hver offentlig vurdering. fællesformuen beregnes med en ligelig an- del pr. have, medens jordværdien af havearealet beregnes efter havens størrelse. … §8 ved eksklusion er det pågældende medlem
dennes husstand pligtig at fraflytte haven med 14 dages varsel
kan om fornødent udsættes med fogedens bistand. bestyrelsen lader for det pågældende medlems regning den pågældendes have
den dertil hørende bebyggelse overdrage til tredjemand til den højst opnåelige købesum, der dog ikke kan overstige vurderingssummen, jfr. reglerne § 3. bestyrelsen kan efter eget valg lade ejendomsmægler eller ejendomshandler forestå salget,
omkostningerne herved afholdes ligeledes af det ekskluderede medlem.” højesterets begrundelse
resultat kolonihaveforbundets vedtægter af september 2003 bestemmer i § 2, stk. 2, at forbundets formål søges opnået ved bl.a. at modvirke enhver form for kapitalvinding i forbindelse med medlemmernes afhændelse af haverne gennem udarbejdelse af retningslinjer på landsbasis for kredsenes fastsættelse af bestemmelser for haveafhændelser. det fremgår endvidere af § 7, stk. 8, at ingen kolonihave må overdrages, uden vurdering har fundet sted. højesteret har ved dom af 14. september 2007 (ufr 2007 s. 3068/2) fastslået, at disse bestemmelser må forstås på den måde, at en vurdering er bindende, således at salgsprisen ikke må overstige vurde- ringsbeløbet. dette fremgår
så af forbundets ”hovedbestemmelser omfattende haveafståel- ser i kolonihaveområderne”, der bestemmer, at enhver handel skal ”afsluttes inden for den foretagne vurdering
værdiansættelse”, jf. punkt 2,
ikke kan ”betinges af forpligtelse til samtidig køb af indbo
/eller redskaber”, jf. punkt
højesteret lægger til grund, at den formulering, der blev ind- - 9 - føjet i vedtægterne, var indeholdt i det ændringsforslag, der på kongressen blev vedtaget en- stemmigt
dermed i overensstemmelse med vedtægternes § 15 om vedtægtsændringer. hø- jesteret finder, at ændringsforslaget lå inden for rammerne for, hvad der kunne vedtages som ændring af hovedbestyrelsens forslag. det er ved kolonihaveforbundets brev af 1. august 1991 sandsynliggjort, at hovedbestyrelsens forslag var udsendt forud for kongressen. hertil kommer, at en indsigelse om vedtagelsens ugyldighed som følge af formelle mangler under alle omstændigheder nu er afskåret ved passivitet. herefter finder højesteret, at indføjelsen i 1991 af § 7, stk. 6, i forbundets vedtægter som en udmøntning af § 2, stk. 2, er gyldigt vedta- get. kolonihaveforbundets vedtægters § 2, stk. 2,
8, skelner ikke mellem foreninger, der har lejet grunden af forbundet
derpå fremlejet den som havelodder til medlemmerne (lejekolonihaver),
foreninger, der har købt grunden
på andelsbasis givet medlemmerne brugsret til havelodderne (andelskolonihaver). bestemmelserne har til formål at fastholde lave priser,
de hensyn, der søges varetaget hermed, må
så gælde andelskolonihaver. det er ikke godtgjort, at kolonihaveforbundet har anerkendt, at bestemmelserne ikke skulle gælde andelskolonihaver. herefter finder højesteret, at forbundets vedtægters § 2, stk. 2,
8,
så finder anvendelse på andelskolonihaver i haveforeninger, der er medlemmer af kolo- nihaveforbundet. det bemærkes herved, at den omstændighed, at hovedbestemmelserne om haveafståelser omtaler salg til en, der indtræder i ”lejemålet” vedrørende kolonihaven,
først fra 2005 nævner ”andelsværdi” som en post i værdiansættelsen, må ses på baggrund af, at over 90 % af kolonihaverne i forbundet er lejekolonihaver. det er ikke godtgjort, at kolonihaveforbundet ved sin adfærd har givet afkald på, at vurde- rings-
maksimalprisbestemmelserne gælder andelskolonihaver i forbundet. punkt 7 i a/h kildegaardens skøde bestemmer, at foreningen skal være medlem af koloniha- veforbundet. foreningen
dens medlemmer er derfor, jf.
så forbundets vedtægters § 4, stk. 1, omfattet af vurderings-
maksimalprisbestemmelserne i § 2, stk. 2,
8, samt i hovedbestemmelserne om haveafståelser. at der for salg af kolonihaver i kildegaarden gælder bestemmelser om, at salgsprisen ikke kan overstige værdiansættelsen efter en vurde- ring, fremgår da
så af bestemmelserne i foreningens love fra marts 2001 § 3, sammenholdt med § 8, stk. 2. - 10 - christina sneum var derfor ved salget afskåret fra at betinge sig en salgssum for kolonihaven, der oversteg vurderingen på 87.650 kr. hun har således opnået en uberettiget overpris på 227.350 kr.,
ditte bernth
thomas lindhardt olsen kan som udgangspunkt kræve over- prisen tilbagebetalt. den omstændighed, at vurderingsreglerne efter købet er blevet ændret med den virkning, at kolonihaven nu kan sælges for et større beløb, kan ikke føre til, at tilbagebetalingskravet ned- sættes,
der er heller ikke anført andre omstændigheder, der kan føre hertil. højesteret stadfæster herefter dommen. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal christina sneum betale 35.000 kr. til ditte bernth
thomas lindhardt olsen. de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse,
sags- omkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.