← Eesti

3-05-798/10

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Oliver Kask, liikmed Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 16. veebruar 2007, Tallinn Haldusasja

) § 28 ei näe ette kaalutlusõigust. Ehitusloa väljaandmisel rikuti menetlusnorme, haldusakt ei ole põhjendatud ja seaduslik. Kasutusluba anti välja kehtetu ehitusloa alusel. Kasutusluba oleks tulnud kehtetuks tunnistada ka tulenevalt

§ 38lg 1 p-st 3 teadvalt valeandmete esitamise tõttu.

Kaebaja omandiõigust on rikutud, kuna kaasomanikul on õigus kaasa rääkida kaasomandi osa käsutamisel. Ehitamiseks ei andnud nõusolekut ka ehitusloa väljastamise ajal kinnistusraamatu kohaselt mitteeluruumi M 70 eelmine omanik OÜ T. Kaebaja on kaasomanik notariaalse kinnisomandi müügilepingu sõlmimisest 22.01.

  1. Vaideotsuses eirati kaebaja õiguste rikkumist ega põhjendatud, miks haldusorgan jättis lubade väljastamisel kontrollimata olulised asjaolud ning kaasamata kõik isikud, kelle õigusi ja kohustusi haldusaktide väljaandmine puudutas. Vaideotsusest ei selgu, millisest õiguslikust alusest tulenevalt oli kaebaja õiguste rikkumine ja eiramine õigustatud.
  2. Vastustajad palusid jätta kaebus rahuldamata. Ehitus- ja kasutusluba ei rikkunud nende väljaandmise ajal kaebaja õigusi. Kaebaja on maatüki ja mitteeluruumi omanik alles alates 23.03.
  3. Korteriühistu X 17.04.2001 üldkoosoleku otsuse punkt 8 kohaselt volitati L. Š ühistu nimel allkirjastama projekteerimisdokumente, ehituslubadega seotud dokumente ja taotlusi ning sihtotstarbe muutmise taotlusi koos ümberehitamisega. 15.12.2003 ja 30.12.2003 väljastatud volikirjadega on korteriühistu juhatus volitanud M OÜ-d esindama ühistut ehitise soklikorruse ruumide ümberehituse seadustamisel ja kasutusloa väljastamisel. Ehitusloa väljastamine ei eelda selle väljastaja poolt kõigi ehitise kaasomanike nõusoleku kontrollimist. Nõusolekut kontrollib ehitusloa taotleja enne ehitustöödega alustamist. Et ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks puudus alus, siis tuli rahuldamata jätta ka taotlus kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks. Kaasomaniku ja ehitaja vaheline vaidlus ei kuulu lahendamisele halduskohtus. Kaebuse esitaja ei ole välja toonud ühtegi õiguslikku põhjendust vaideotsuse tühistamiseks. 2

(7)3-05-798 4. Tallinna Halduskohtu 18.08.2006 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused on järgmised: a) Riigikohtu halduskolleegiumi 29.05.2006 otsusest asjas nr 3-3-1-23-06 tulenevalt toimub ehitusloa kehtetuks tunnistamine (

§ 28

lg 1 punktides 1 kuni 7 esinevatel alustel) vaatamata näiliselt imperatiivsele normi sõnastusele diskretsiooni korras. Kaebaja vastupidine arvamus ei ole õige.

  1. b)Ehitusloa väljaandmise menetlusse oleks tulnud kaasata kõik ehitise omanikud, kuid see rikkumine ei saanud vastavalt HMS § 58 kaasa tuua ehitusloa kehtetuks tunnistamist kaebaja poolt haldusorganile esitatud taotluse alusel. Samuti peab haldusorgan arvestama HMS §-st 67 tulenevalt isiku usaldust, et kord väljaantud haldusakt jääb kehtima.
  2. c)Ühestki ehitamist reguleerivast õigusaktist ei tulene nõuet, et ehitusloa väljastamise välistab ühe kaasomaniku nõusoleku puudumine. Kohtuasja materjalidest nähtuvalt tegutses kõnealustes ruumides ka enne ehitus- ja kasutusloa andmist pandimaja ning ruumid on olnud kasutuses mitteeluruumidena. Seega ei ole ehitus- ja kasutusloa andmine kaasa toonud asja majandusliku otstarbe muutumist AÕS § 74 lg 1 mõttes.
  3. d)Õige on vastustaja 22.03.2004 otsuses märgitud seisukoht, et kaebaja ei olnud ehitusloa andmise ajal ka isikuks, kelle õigusi saanuks ehitusloa andmine rikkuda, kuna kaebaja ei olnud mitteeluruumi omanik. OÜ * on omanikuna kinnistusraamatusse kantud alles 23.03.2004 (ehitusluba anti 05.02.2004).
  4. e)Ehitusluba taotlesid korteriühistule antud volituse kaudu 39 kaasomanikku nähtuvalt korteriühistu üldkoosoleku 17.04.2001 otsusest. Samuti on kohtule esitatud väljavõte X korteriühistu 03.11.2000 otsusest, mille kohaselt otsustati välja töötada keldriruumide renditingimused ja arutada rendile andmist pärast projektdokumentatsiooni koostamist ja kooskõlastamist. Ka 20.11.2000 rendilepingu nr 4/2000 punkt 4 kohaselt anti rentnikule õigus renditud pind rekonstrueerida. Seega sai ühistu üldkoosoleku otsus puudutada vaid rendile antud keldrikorruse rekonstrueerimist ning kaebaja väide, et üldkoosoleku 17.04.2001 otsust ei saa käsitleda nõusolekuna ehitus- ja kasutusloa andmiseks, ei ole õige. Kaebaja ei ole tõendanud ehitusloa taotlemisel valeandmete esitamist. Samuti ei ole kaebaja väited, et ehitusluba ja kasutusluba oleks tulnud kehtetuks tunnistada põhjusel, et puudus kõigi korteriühistu liikmete nõusolek, asjakohased, kuna kaebajal ei ole õigus pöörduda teiste isikute (korteriühistu liikmete) õiguste kaitseks kohtusse. Seega jättis haldusorgan õigesti rahuldamata kaebaja taotluse tunnistada kehtetuks ehitusluba.
  5. f)Kasutusluba on eraldiseisvas menetluses väljaantav haldusakt, mille õiguspärasust on võimalik eraldi hinnata.
  6. g)Kavandatud kasutamise otstarbeks oli kasutusloa taotluse kohaselt pandimaja pidamine. Kohtuistungil antud kaebaja seadusjärgse esindaja selgituste kohaselt seisneb probleem sisuliselt selles, et kaebaja seadusjärgsele esindajale ei meeldi rekonstrueeritud keldrikorruse kasutamine pandimajana, kuna see toob kaasa narkomaanide ja muu kriminogeense kontingendi käimise hoones, kes peletavad eemale kaebaja samas hoones peetava baari külastajad ja rikuvad avalikku korda.
  7. h)Õige on kaebaja seisukoht, et HMS § 11 lg 1 p-st 3 tulenevalt oleks OÜ * kui asja kaasomanik tulnud kaasata kasutusloa andmise menetlusse. Kasutusloa taotlusele ei olnud lisatud kaebaja nõusolekut ning kasutusloa taotlus ei olnud esitatud kõigi omanike poolt ühiselt.

§ 33lg 8 kohaselt kasutusloa taotluse peab esitama ehitise omanik.

Mitme isiku ühises omandis oleva ehitise korral peavad kasutusloa taotluse esitama ehitise omanikud ühiselt. Sama on sätestatud Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 47 lg-s

  1. Seega saab lugeda kasutusloa õigusvastaseks. Kuigi kaebaja ei tuginenud haldusorganis haldusaktide vaidlustamisel sellele, et puudus kaasomanike ühisavaldus, said vastustajad seda väidet siiski hinnata, kuna kaebaja esitas avalduses ja vaides väite, et puudus tema nõusolek, viidates AÕS § 74 lg-le
  2. Kuna kasutusluba peab tagama, et valminud ehitis või selle osa vastaks ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud 3

(7)3-05-798 kasutamise otstarbele, tuleb haldusorganil kontrollida eelkõige märgitud nõuetele vastavust. Et kaebaja kasutusloa vaidlustamisel ei tuginenud märgitud nõuete rikkumisele, hindas haldusorgan vaid seda, kas nõusoleku puudumine ja menetlusse kaasamata jätmine pidid kaasa tooma haldusakti kehtetuks tunnistamise ja kas esines

§ 38

lg 1 p 1 toodud alus, millele kaebaja avalduses ja vaides viitas.

§ 38

lg 1 tuleb vaatamata näiliselt imperatiivsele sõnastusele käsitleda kaalutlusõigust lubavana, et tagada puudutatud isikute huvide kaitse ja proportsionaalsuse põhimõtte järgimine.

  1. i)Kaebaja leidis kohtuistungil, et kasutusloa taotlemisel esitas korteriühistu valeandmeid, kuna puudus kõigi kaasomanike ühisavaldus ja nõusolek kasutusloa taotlemiseks. HMS § 67 lg 4 p 6 kohaselt isik ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui haldusakt on antud isiku esitatud ebaõigete või mittetäielike andmete alusel või pettuse või ähvardusega või muul viisil haldusorgani õigusvastase mõjutamise tulemusena. Asja materjalidest ei nähtu, et kasutusloa taotleja oleks esitanud tahtlikult valeandmeid või ebaõigeid või ebatäielikke andmeid selle kohta, nagu oleks kõik kaasomanikud nõus kasutusloa väljastamisega. Haldusorgan on mõlemas vaidlustatud haldusaktis ehitusseaduse ja eelviidatud asjaõigusseaduse sätte tõlgendamisel asunud seisukohale, et ühe kaasomaniku nõusoleku puudumine ei saa takistada ehitus- ja kasutusloa andmist, kui kaasomanike enamus on lubade andmise poolt. Seega on mittetäielike andmete esitamine tingitud haldusorgani poolt õigusaktide ebaõigest tõlgendamisest ning haldusakti kehtetuks tunnistamisel tuli vastavalt HMS § 67 lg 5 kohaselt arvestada kasutusloa taotluse esitanud kaasomanike ning ruume rendilepingu alusel kasutanud Marek & Olga OÜ usaldusega haldusakti kehtima jäämise suhtes.
  2. j)Kuigi kasutusluba ei saa olla õiguspärane

§ 33

lg 8 ja Tallinna ehitusmääruse § 47 lg 8 rikkumise tõttu, on ikkagi õige haldusorgani lõppjäreldus, et haldusakti kehtetuks tunnistamine ei olnud põhjendatud.

  1. k)Korteriühistu juhatus on 15.12.2003 ja 30.12.2003 volitanud korteriühistut esindama M OÜ-d, et seadustada X soklikorruse ruumid ja taotleda neile kasutusluba. Volitus korteriühistu juhatuse esinaisele tulenes 17.04.2001 üldkoosoleku otsuse p-st 8. Ükski korteriühistu liige ei ole kasutusluba või üldkoosoleku otsust vaidlustanud ning kaebajal puudub seadusest tulenev õigus kaitsta kohtus teiste isikute (ühistu liikmete) huve.
  2. l)Vaidemenetluses ei rikutud kaebaja õigusi. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONMENETLUSES 5. OÜ * apellatsioonkaebuses paluti tühistada Tallinna Halduskohtu 18.08.2006 otsus ja teha uus otsus, millega tühistada Tallinna Linnavalitsuse 17.08.2005 korraldus nr 1496-k ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22.03.2005 otsus osas, mis puudutab 29.03.2004 SAPA poolt KÜ-le X väljastatud kasutusluba nr 2897. Apellant leiab, et õige ei ole halduskohtu seisukoht kasutusloa tühistamise võimatuse osas. Ekslik on kohtu seisukoht, et õigusvastast haldusakti ei ole võimalik tühistada, kuna OÜ-l M on põhjendatud usaldus välja antud haldusakti kehtima jäämise suhtes. HMS § 67 lg 4 p 6 ei anna alust OÜ-le M eeldada, et ilmselgelt õigusvastane haldusakt võiks jääda kehtima, sest KÜ X on pettuse teel saavutanud kasutusloa väljaandmise, väites, et kõik kaasomanikud on andnud omapoolse nõusoleku kasutusloa väljastamiseks. Kohtuotsusega tuvastati, et tegelikult ei olnud KÜ X liikmed kunagi andnud nõusolekut OÜle M kasutusloa väljastamiseks. Korteriühistu 17.04.2001 üldkoosoleku otsuse p 8 kohaselt on L. Š ja U. E volitatud korteriühistu nimel alla kirjutama dokumente ja taotlusi. See volitus ei saa asendada kaasomanike nõusolekut kolmandale isikule kasutusloa väljastamiseks. 6. Vastustajate Tallinna Linnavalitsuse ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjalikus vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustajad olid nõus halduskohtu otsuse põhjendustega ja jäid oma seisukohtade juurde. 4

(7)3-05-798 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  1. Apellatsioonimenetluses käib vaidlus selle üle, kas kasutusloa kehtetuks tunnistamise avalduse rahuldamata jätmine oli õiguspärane. Vastustajad keeldusid kasutusloa kehtetuks tunnistamisest põhjusel, et kasutusluba on õiguspärane. Halduskohus asus seisukohale, et kasutusluba on õigusvastane, kuid ehitiste teiste omanike ning rentniku usaldust arvestades tuli kasutusloa kehtetuks tunnistamise avaldus jätta rahuldamata.
  2. Apellant märgib esmalt, et halduskohus on asja lahendamisel võtnud arvesse asjaolu, mida kohtumenetluse käigus ei olnud arutatud. Ringkonnakohus leiab, et apellandi nimetatud väide on õige. Kohus ei tohi püsiva kohtupraktika kohaselt tugineda asja lahendamisel asjaolule, mille kohta menetlusosalistel ei ole olnud võimalik seisukohta väljendada. Selline menetlusviga ei saa iseenesest kaasa tuua siiski kohtuotsuse tühistamist. Apellatsioonimenetluses on võimalik kontrollida halduskohtu kaalutluste õigsust ning menetlusosalised saavad esitada tõendeid ja väiteid, mis kohtu järeldused ümber lükkavad.
  3. Apellant leiab, et kasutusloa taotluse esitanud kaasomanikud ega rentnik ei saa tugineda usaldusele, sest kasutusloa taotluse esitamisel on nad pettusega esitanud andmeid selle kohta, et kasutusluba taotlevad kõik ehitise omanikud. Ringkonnakohtu arvates on nimetatud väide paljasõnaline. Kasutusloa taotlusest ei nähtu viidet sellele, et kasutusloa taotluse esitasid kõik ehitise omanikud.
  4. Kohus ei saa kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti õigusvastasuse tuvastamisel asuda ise haldusorgani asemele ja esitada selliseid kaalutlusi, mida vaidlustatud haldusakt ei sisalda. Käesoleval juhul on mõlemas vaidlustatud haldusaktis leitud, et kasutusloa kehtetuks tunnistamise taotlus tuleb jätta rahuldamata, kuna ehitusluba on õiguspärane ning seetõttu ei ole vaide põhjendused kasutusloa kehtetuks tunnistamise taotluse kohta põhjendatud. Ringkonnakohus on seetõttu arvamusel, et diskretsioonivigade leidmisel ei saanud halduskohus jätta kaebust rahuldamata ja pidi saatma avalduse Tallinna Linnaplaneerimise Ametile uueks läbivaatamiseks.
  5. Apellandi 09.02.2005 linnavalitsusele esitatud avalduses ehitusloa ja ehitise kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks (tl 54-55) põhjendatakse kasutusloa kehtetuks tunnistamise taotlust asjaoludega, et kasutusluba on antud ka töökojale ja saunale, kuigi ehitusluba väljastati vaid pandimajale, ning ehitusloa õigusvastasusega. Kaebuses ega apellatsioonkaebuses ei ole avalduse rahuldamata jätmise kohta tehtud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22.03.2005 otsust (tl 16-18) vaidlustatud nimetatud asjaolude valguses. Avalduses on märgitud ka seda, et pandimaja on ehitatud ilma avalduse esitaja nõusolekuta. Nimetatud viitest võib teha järelduse, et kasutusloa andmiseks ei ole avalduse esitaja nõusolekut andnud. Vastustajate väide, et haldusmenetluses apellant kasutusloa kehtetuks tunnistamist põhjusel, et rikuti

§ 33

lg 8 teise lause nõudeid, ei nõudnud, ei ole seetõttu õige, kuigi viidet nimetatud sättele avaldus ega vaie ei sisalda. 12. Halduskohus asus seisukohale, et kasutusluba oli õigusvastane, sest selle taotlust ei esitanud ehitise omanikud ühiselt.

§ 33

lg 8 teise lause kohaselt mitme isiku ühises omandis oleva ehitise korral peavad kasutusloa taotluse esitama ehitise omanikud ühiselt. Vaidlusalused ruumid, millele kasutusluba väljastati, olid korteriomanike kaasomandis, seega mitme isiku ühises omandis. Seaduses ei ole täpsustatud, kuidas toimub kasutusloa ühise taotluse esitamine ning kas seda on võimalik esitada üksnes sel viisil, et kõik ehitise omanikud esitavad taotluse või piisab AÕS § 72 lõikes 1 sätestatud kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta sätestatud võimalusest kasutada ja vallata kaasomandit kokkuleppel või enamuse 5

(7)3-05-798 otsuse kohaselt, kui enamusele kuulub suurem osa ühises varas. Halduskohus tuvastas, et ehitamise käigus ruumide kasutusotstarve ei muutunud, sest nii enne ehitustööde tegemist kui pärast seda tegutses ümberehitatud ruumides pandimaja. Seetõttu ei ole kohaldatav AÕS § 74 lg 1, mille kohaselt kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.
  1. KOS § 12 lg 2 kohaselt § 11 lõike 1 punktis 1 käsitletud tavakasutuse piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. Paragrahvi 11 lg 1 punkti 1 kohaselt korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 15 lg 3 kohaselt kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. KOS § 16 lg 1 kohaselt ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada KOS § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda § 15 lõike 5 järgi. Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lõike 1 punktis 1 nimetatud määra.
  2. Ringkonnakohtu arvates ei väljunud pandimaja ruumide rekonstrueerimine rekonstrueerimisprojektist nähtuvalt ehitise tavapärase valitsemise piiridest. Suure hulga korteriomanikega ehitises, kus paiknevad ka kaasomandis olevad äriruumid, on tavapärane valitsemine ka nende äriruumide sihipärase kasutamise tagamine. Senise kasutusotstarbe tagamiseks rekonstrueerimistööde tegemine ei välju ringkonnakohtu hinnangul tavapärase valitsemise piiridest. Tegemist on tavapärase ehitusliku muudatusega, mis ei vaja kaasomanike kokkulepet. Seega sai seda küsimust otsustada häälteenamusega.
  3. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriühistu X põhikirjast ei nähtu, et korteriühistu ei võiks otsustada korteriomanike enamusega rekonstrueerimistöödega ja kasutusloa taotlemisega seotud küsimusi.
  4. Korteriühistu üldkoosoleku otsusega volitati L. Š ja U. E alla kirjutama korteriühistu nimel projekteerimisdokumentatsioone, ehituslubadega seotud dokumente ja taotlusi ning sihtotstarbe muutmise taotlusi koos ümberehitamisega. Apellant ei ole vaidlustanud korteriühistu 17.04.2001 üldkoosoleku otsuse kehtivust. Osalejate koondtabelist (tl 87) ja volikirjadest (tl 88-89) nähtuvalt osales üldkoosolekul 37 korteriomanikku kahe volikirjaga. Ebaõige ja vastuolus ühistu põhikirja punktiga 6.5 on apellandi seisukoht, et üldkoosolekul oleks pidanud osalema kõik korteriomanikud. Ühistu põhikirja (tl 96-103) 1.3 kohaselt on ühistu eesmärgiks korraldada elamu korteriomandite esemeks olevate ehitiste, tehnovõrkude ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist ja esindada ühistu liikmete ühiseid huve. Punkti 6.2 alap 12 kohaselt on ühistu üldkoosoleku pädevuses muude ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine, mis on toodud põhikirjas või seadusandluses. Ringkonnakohtu arvates ei olnud seetõttu rentniku O OÜ poolt esitatud kasutusloa taotlus L. Š volikirja alusel sisuliselt õigusvastane. Kasutusloa taotlus vastas

§ 33lg 8 nõuetele.

17. Apellant põhjendas kasutusloa õigusvastasust väidetega, et ehitusluba tuleb kehtetuks tunnistada ning kasutusloa taotluse esitamiseks oli vajalik tema nõusolek. Kuna 6

(7)3-05-798 ehitusluba oli kehtiv, kasutusloa taotlus oli esitatud selleks volitatud isiku poolt ja apellandi nõusolekut vaja ei olnud, siis leiab ringkonnakohus, et vaidlustatud haldusaktides kasutusloa õiguspärasena käsitlemine oli õige. Vaidlustatud haldusaktid on kooskõlas diskretsioonireeglitega ja õiguspärased. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, kuid muuta tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi osas, mis puudutavad apellatsioonimenetluses vaidlustatud taotlust. 18. Apellant taotles kohtukulude väljamõistmist vastustajalt. See taotlus tuleb HKMS § 92 lg 1 alusel jätta rahuldamata. Oliver Kask Viive Ligi Lauri Madise 7
(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.