← Eesti

3-04-109/3

Obsah (9)§ 2§ 39§ 54§ 1§ 3§ 16§ 61§ 26§ 43

3-04-109 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Kaire Pikamäe, Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 20. oktoober 2006, Tallinn Hald

) §-dega 2 ja 54 alale, millel puudub detailplaneering. Detailplaneeringu algatamisest loobumisega võeti kaebajailt võimalus esitada vastuväiteid planeeritavatele ehitistele Kadrioru piirkonnas ja rikuti nende õigust planeerimismenetluses osaleda; 4) Hoone projekt ja ehitatav hoone on vastuolus projekteerimistingimustega. Projektist nähtub, et X krundi kavandatav täisehituse protsent on 56,

  1. Krundi olemasolev ja Muinsuskaitseameti poolt tingimuseks seatud täisehituse protsent oli aga
  2. Kaebuste esitamise hetkeks valatud vundamendi gabariite arvestades on täisehituse protsent oluliselt suurem kui 57; 5) Projektiga ei ole tagatud nõutavad 9 parkimiskohta; 6) Hoone projekt ning selle alusel ehitatav hoone on vastuolus Kadrioru ja X krundi osas kehtivate arhitektuuriajalooliste eritingimustega. Arhitektuuriajaloolisest uuringust nähtub, et X B-hoone näol oli tegemist historitsistlikus stiilis ehitatud 1-korruselise arhitektuuriajalooliselt väärtusliku puitelamuga. Uuring sätestas X kinnistu edasise kasutamise eritingimusena krundil asuvate hoonete säilitamise ning keelas uusehitiste rajamise, nägi ette B-hoone säilitamise olemasolevas mahus ja lubas vaid muudatusi plaanilahendustes (t I, lk 33-36). Projekti seletuskirjas kirjeldatakse B-hoonet kui arhitektuuriajalooliselt vähetähtsat abi- ja õuehoonet ning nähakse hoone rekonstrueerimisena ette 5-korruselise hoone püstitamine. Tallinna Muinsuskaitse Ameti õigusjärglane Tallinna Kultuuriväärtuste Amet kinnitas 30.04.2004 kirjas korteriühistule „J”, et juba 2000.a. oli amet seisukohal, et planeeritav uusehitus ei ole ajaloolisse keskkonda sobilik, ning amet ei nõustuks praegu sellise mastaabiga uusehituse ehitamisega mingil juhul; 7) Hoone ehitamine ja ehitusluba on vastuolus EhS § 19 lg-ga 1 ja § 24 lg-ga
  3. Samuti on ehitusluba vastavalt EhS § 25 lg-le 2 kaotanud kehtivuse. Ehitusluba kuulub kehtetuks tunnistamisele ka EhS § 28 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel. Ehitustegevuse käigus on paljastatud Y vundament, mis tekitab ohu hoonele. Y korterite ahju- ja suitsulõõrid suubuvad tulemüüris olevatesse korstnatesse ja arvestades, et planeeritava hoone ja Y (tulemüüri) vaheline kuja jääb alla 0,7 m, tulnuks teostada projekti ekspertiis tuleohutuse seisukohalt. Y elamu on muutunud tuleohtlikuks, sest kütteseadmete tõmme on halb ja kütmisel tungib suits eluruumi. X uusehituse alguseni probleeme kütmisega polnud; 8) 5-korruselise uushoone rajamine piirkonnas, kus domineerivad 2-3-korruselised ajaloolised puithooned, ja väärtusliku puitehitise lammutamine vähendab kaebajate elukeskkonna ja kinnisvara väärtust.
  4. Tallinna Halduskohtu 02.12.2005 otsusega jäeti J.Gi kaebus rahuldamata, rahuldati P.R, A.N, A.M ja M-P.K kaebused, tühistati 21.12.2000 ehitusluba nr 25165 X B-hoonet puudutavas osas ja tehti Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus haldusakti andmiseks, millega otsustataks tühistatud ehitusloa alusel ehitatud X B-hoone või selle osa lammutamiseks või ümberehitamiseks kohustamine. Tallinna Linnavalitsuselt mõisteti P. R, A. N, A. M ja M.- 3

(23)3-04-109 P.K kasuks välja igaühele 13 039 krooni kohtukulusid. Kohtuotsuse põhjendused olid järgmised. 1) Halduskohtumenetluses tuleb haldusakti õiguspärasust ja kaebaja õiguste rikkumist hinnata haldusakti andmise hetke seisuga. Kuna J. G ei olnud ehitusloa andmise ajal Y elamu korteriomanik, ei saanud ehitusluba tema õigusi rikkuda, seega puudub tal ehitusloa vaidlustamiseks kaebeõigus. 2) Puudub vaidlus selles, et ehitusluba nr 25165 annab kolmandale isikule õiguse ehitada tiheasustusalale. Tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid seoses ehitamisega tuleb esmajoones lahendada detailplaneeringuga. X B-hoone ehitamise aluseks oleks pidanud olema detailplaneering. Vastustaja väitel ei peetud detailplaneeringu koostamist vajalikuks, kuna sel ajal kehtinud Tallinna ajutise ehitusmääruse p 105 lubas erandkorras koostada ehitusprojekti projekteerimisloa (projekteerimistingimuste) alusel. Ehitusloa väljaandmisel ei saanud vastustaja tugineda ehitusmäärusele osas, milles see oli vastuolus sel ajal kehtinud

-ga, mille § 2 lg 1 sätestas detailplaneeringu kohustuslikkuse põhimõtte tiheasustuses ja mille § 33 lg 1 kohaselt olid linnades ja teistes tiheasustusega paikades projekteerimise aluseks kehtestatud detailplaneeringud. Ka viidatud ehitusmääruse p 1 sätestas, et määrus peab olema kooskõlas Eesti Vabariigi seadusandlusega. Alates

jõustumisest 22.07.1995 on selle sätted ülimuslikud ehitusmääruse nende sätete üle, mis on vastuolus

-ga. Ebaõige on väide, et detailplaneeringu koostamine polnud kohustuslik põhjusel, et X B-hoone näol ei ole tegemist uue hoone ehitamisega, vaid endise hoone rekonstrueerimisega ja

§ 2

lg 1 ei nimeta rekonstrueerimist ega ava selle mõiste sisu.

§ 2

lg 1 tähenduses uue hoone ehitamine hõlmab ka olemasoleva ehitise rekonstrueerimist, kui selle käigus muutuvad täiesti endise rekonstrueeritava ehitise näitajad. X B-hoone puhul on tegemist ehitamisega ka

§ 39

p 3 mõttes, sest vana ehitise asemel püstitatud ehitise konstruktsioonid, ruumijaotus ja välisilme erinevad olulisel määral endisest ehitisest. Kui kohtule esitatud dokumentides kirjeldatakse X endist B-hoonet kui suhteliselt väikesemahulist 1-korruselist puitelamut, siis uus hoone kujutab endast 5-korruselist kaasaegset betoonehitist. Püstitatav ehitis on tajutav uue ehitisena ja ei ole nähtuvalt kohtule esitatud fotodelt absoluutselt võrreldav endise ehitisega. Seega on antud juhul tegemist uue ehitise püstitamisega. Et ka vastustaja ise on X B-hoone ehitamist käsitlenud uue hoone ehitamisena, kinnitab näiteks Tallinna Muinsuskaitseameti 18.05.2000 kiri nr IV-3/167, milles märgitakse, et amet on põhimõtteliselt nõus „uue hoone ehitamisega amortiseerunud kõrvalhoone asemele, juhul kui põhihoone restaureeritakse” (t I, lk 24). Samas kirjas nimetatakse ehitist veel ka uusehitiseks ja Linnaplaneerimise Amet nimetab 04.07.2000 projekteerimistingimustes X B-hoonet juurdeehituseks. 3) Et käesoleval juhul polnud Y korteriomanikest kaebajail võimalik oma huve avaliku planeerimismenetluse kaudu kaitsta, ei välistanud iseenesest täielikult kolmandale isikule ehitusloa andmist. Detailplaneering ei määra täpselt kindlaks, milline hoone kinnistule ehitatakse, see sõltub ehitise projektist.

§ 54

p 1 kohaselt ehitusluba ei anta, kui ehitusprojekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule ja projekteerimistingimustele. Projekteerimistingimused olid olemas. Ehitusloa eesmärk on kontrollida projekti ja kavandatava ehitise vastavust ehitusnormidele ja muudele ehitamist reguleerivatele nõuetele (tervisekaitse, tuleohutus jms). Ehitusnormide- ja nõuete eiramise ja oma õiguste rikkumisena on kaebajad esile toonud krundi täisehituse protsendi rikkumist, parkimiskohtade mittetagamist, tuleohutusnõuete rikkumist, Y vundamendi paljastamist, kaebajate ja Muinsuskaitseameti kooskõlastuste puudumist projektil, vastuolu arhitektuuriajalooliste 4

(23)3-04-109 eritingimustega ja Kadrioru tsoneerimisskeemiga, A. N ka tema korterist avaneva vaate rikkumise ja asjaolu, et tema korteri akendesse ei paista enam õhtune päike. 4) Ehitusprojektis pole rikutud nõutavat krundi täisehituse protsenti. 04.07.2000 väljastatud projekteerimistingimuste p 3 kohaselt tuli projektdokumentatsiooni koostamisel säilitada krundi olemasolev täisehituse protsent abi- ja õuehoone ümberprojekteerimisel (koos juurdeehitusega). Projekteerimistingimuste väljastamise ajal oli X krundi täisehituse protsent 59,9, ehitusprojektis on krundi täisehituse protsent 56,9. 5) Projekteerimistingimustes ei ole ette nähtud 9 parkimiskoha nõuet, nagu ekslikult märgivad kaebajad. Ehitusprojektil on 9 parkimiskohta märgitud. Kõnealuse ehitusprojekti vastavust tuleohutusnõuetega on kontrollinud Tallinna Tuletõrje- ja Päästeamet, kes on projekti 07.09.2000 kooskõlastanud. Asjaolu, et A. M eluruumis on käesoleval ajal kütteseadmete tõmme halb, ei oma ehitusloale õigusliku hinnangu andmisel tähendust. Harjumaa Päästeteenistuse poolt A. Mle saadetud 21.09.2005 kirjas märgitud suitsu eluruumi tungimise põhjus on oletuslik ja ei anna alust kahtlustada, et Tallinna Tuletõrje- ja Päästeamet ei ole piisava põhjalikkusega kontrollinud ehitusprojekti vastavust tuleohutusnõuetele. Kaebajate viited EhS-le on asjakohatud, kuna vaidlustatud ehitusloa väljastamise ajal nimetatud seadus ei kehtinud. 6) Kaebajad pole märkinud, millest tulenevalt oleks ehitusprojekti koostamisel tulnud järgida kaebajate viidatud E. L ja J. S arhitektuuriajaloolist uurimust X kinnistul asunud 3 hoone kohta. Kadrioru pargiala ning elamu- ja spordipiirkonna tsoneerimisskeem ei ole täitmiseks kohustuslik õigusakt, vaid soovitusliku iseloomuga arengukava. Kaebajad ka ei täpsustanud, milliseid soovituslikke tsoneerimisskeemi nõudeid ei ole linna ametkonnad ehitusprojektile kooskõlastuse andmisel arvestanud. 7) Ehitusprojekti kooskõlastamise ajaks olid Tallinna Muinsuskaitseamet ja Tallinna Kultuuriamet Tallinna Linnavolikogu 29.06.2000 määruse nr 26 alusel ümber korraldatud Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiks, viimane on kooskõlastanud ehitusprojekti 11.09.2000 (t I, lk 136). Kaebusele lisatud Kultuuriväärtuste Ameti ametniku 30.04.2004 e-kiri (t I, lk 38) ei oma antud vaidluses õiguslikku tähendust, sest asjaolu, kas käesoleval hetkel Kultuuriväärtuste Amet ehitusprojekti heaks kiidaks või mitte, ei oma vaidlustatud ehitusloale õigusliku hinnangu andmisel tähtsust. Kaebajad pole täpsustanud, millest tulenevalt oleks ehitusprojektil pidanud olema nende kooskõlastus.

-s puudub säte, mis näeb ette huvitatud isikute kooskõlastuse andmise ehitusprojektile. X juurdeehituse ehk B-hoone kooskõlastuse Y krundi omanikuga nägi kolmandale isikule ette 04.07.2005 väljastatud projekteerimistingimuste p 10, mille kohaselt kooskõlastused tuli esitada koondtabelina. X projekti kooskõlastuste osas on koostatud kooskõlastuste leht ja selle loetelu p 11 all on märgitud A. N kooskõlastus (t I, lk 19). Kuna 30.11.2000 seisuga ei olnud Y elamus veel korteriomandeid moodustatud, võis korteriomanikke esindada korteriühistu selle esimehe näol. 8) Vastavalt 01.01.2003 jõustunud EhS § 28 lg 1 p-le 3 tunnistatakse ehitusluba kehtetuks, kui ehitusloa taotlemisel on teadvalt esitatud valeandmeid. Kuna kolmanda isiku esindaja T. R suhtles 2000 novembris ainult A. Nga, kellele ta väidetavalt esitas kogu X kinnistut puudutava ehitusprojekti, siis on käesolevas asjas määrav A. N seletus ja selle veenvus. A. N seletas kohtuistungil, et T. R näitas talle novembris 2000 ainult X peahoone renoveerimistöid puudutavaid dokumente (t I, lk 226-229 ja 231-235) ja nimetatud dokumentide tutvustamisel kirjeldas T. R väga veenvalt, et ka kinnistul asuv abi- ja õuehoone rekonstrueeritakse endisel 5

(23)3-04-109 kujul. Kuna A-hoone renoveerimist puudutavad dokumendid olid visuaalselt niivõrd veenvad, siis ei tekkinud A. N väitel tal mingisugust kahtlust, et ühekorruselise puithoone (B-hoone) asemele kavatseb kolmas isik ehitada hoopiski 5-korruselise betoonehitise. Kohus on veendunud, et kolmas isik ei näidanud A. Nle X kinnistule planeeritava uusehitise, s.o. Bhoone ehitusprojekti ning A. Nle näidati dokumente valikuliselt ehk A-hoone renoveerimist puudutavaid. Kohtu sellekohast veendumust kinnitavad eelkõige järgmised asjaolud: 1) kooskõlastuse kiirest saamisest pidi eelkõige olema huvitatud kolmas isik ise, kes sisuliselt kohe peale ehitusloa saamist alustas A-hoone renoveerimistöödega ja lõpetas need 2001 sügiseks; 2) kuni 2003.a. ei tehtud kolmanda isiku poolt B-hoones mingeid ehitustöid (sh lammutustöid) ja B-hoone ehitamisega alustati alles 2004 kevadel, mistõttu võis kolmandal isikul puududa põhjendatud vajadus näidata A. Nle 2000.a. novembris X kinnistule planeeritava uusehituse dokumentatsiooni. Et A. N ei oleks planeeritavale uusehitusele nõusolekut andnud, kinnitab ka veel see, et A.N näol on tegemist tunnustatud restauraatoriga, kes vaieldamatult omab teadmisi linnaruumi arhitektuuri väärtusest. Ei ole usutav, et ta Kadrioru miljööväärtuslikus keskkonnas elades oleks andnud nõusoleku ehitada naaberkinnistule moodne 5-korruseline betoonehitis. Kooskõlastus-teatisele märgitud sõna „rekonstrueerimisprojekt” võib seletada sellega, et A. Nle kolmanda isiku poolt näidatud X peahoone ehitamist puudutav dokumentatsioon on sisuliselt käsitletav ehitusprojektina. Kirjeldades A. Nle veenvalt ja usutavalt X B-hoone rekonstrueerimist selle endisel kujul ja mahus ja esitades oma väidete usutavuse kinnituseks A.Nle A-hoone renoveerimist kajastavad materjalid, võis kolmas isik luua A. Ns ja seeläbi ka teistes kaebajates X B-hoone rekonstrueerimise osas teadlikult eksitava mulje. Korteriühistult eksitava mulje tagajärjel saadud nõusolek X kinnistule 5-korruselise uusehitise ehitamiseks on käsitletav ehitusloa taotlemisel valeandmete esitamisena. 9) Kaebajad peavad oma õiguste põhiliseks rikkumiseks asjaolu, et neil puudus võimalus oma elukeskkonna ümberkujundamisel kaasa rääkida. Teades asjaolust, et X krundile ei ole võimalik rajada uusehitisi, oleks vastustaja pidanud ehitusloa taotlemise menetluses aduma huvikonflikti võimalust. Riigikohus on ülalnimetatud lahendis märkinud, et ehitusloa andmise menetluses on asjast ilmselgelt puudutatud naabri arvamus mõistlik ära kuulata juba enne projekteerimistingimuste väljastamist. Vastustaja ei ole enne ehitusloa andmist Y korteriomanike arvamust ära kuulanud, kuigi vastustajale pidi olema selge, et äri- ja eluhoone püstitamine halvendab naabrite elukeskkonda. Haldusmenetlus ei olnud antud juhul õiglane, vaid kaebajate suhtes hoolimatu. 10) Vastustaja pidi kõnealuse ehitusloa andmisel ilma detailplaneeringut koostamata kaalutlusõigust teostades arvestama nii kolmanda isiku kui ka kaebajate õiguste ja huvidega, samuti avalike huvidega. Vastustaja poolt kohtule esitatud dokumentidest ei nähtu õiguste ja huvide kaalumine. Kohtumenetluses viitas linnavalitsus ehitusloa andmist õigustades eelkõige sellele, et ehitusprojekti koostasid kõrgharidusega arhitektid, kes olid kohustatud tagama ehitusprojekti vastavuse projekteerimistingimustele. Kohtu arvates oleks X B-hoonet saanud projekteerida ka kaebajate jaoks soodsamalt. Kaasaegse hoone ehitamisest võib küll olla huvitatud kolmas isik, kuid sellise hoone ehitamine ei või toimuda Kadrioru piirkonda elama sattunud isikute arvel. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium märgib käesolevas asjas tehtud 01.07.2004 määruses, et kaebajate õigus kaasa rääkida oma elukeskkonna kujundamisel ei vääri vähem kaitset, kui 2000.a. välja antud ehitusloast tulenevaid õigusi aastal 2004 kasutama asunud äriühingu ootus ehitusprojekt takistamatult realiseerida. 11) Käesoleval juhul pole tegemist HMS §-s 58 käsitletud olukorraga, kus menetlusnõuete rikkumine ei saanud menetluse tulemust mõjutada. Ebaõiglane ehitusloa väljastamise 6
(23)3-04-109 menetlus süvendab ehitusloa sisulise õigsuse ja huvide õiglase tasakaalustamise suhtes tekkinud kahtlusi. Antud juhul ei ole kohtul võimalik veenduda, et ehitusloa andmisel saavutati erinevaid huve tasakaalustatult arvestav lahend. Ehitusloa andmisel tehtud menetlusja diskretsioonivigade tõttu ei ole kontrollitav, millisele alternatiivsele ehitusprojektile oleks linnavalitsus saanud anda ehitusloa selliselt, et see oleks kõigi oluliste aspektide valguses olnud õiguspärane. Kohus pole veendunud selles, et Kadrioru arhitektuurset miljööd ja selle arhitektuurset väärtust on võimalik kaitsta esindusliku 3-korruselise ja sokliosaga puitelamu, X A-hoone kõrvale moodsa 5-korruselise betoonelamu ehitamise teel, kui uus hoone ei meenuta oma arhitektuurilt millegagi varasemat hoonestust. Asjassepuutuvad ei ole vastustaja ja kolmanda isiku väited, et X kinnistul asunud B-hoone oli asotsiaalide kogunemiskoht või et X ümbrusesse on ehitatud mitmeid ehitatavast hoonest kõrgemaid hooneid. Väidetav asotsiaalide kogunemiskoht oleks olnud kõrvaldatav ka siis, kui B-hoone oleks renoveeritud endisel kujul. Käesoleval juhul on ehitusloa tühistamine ka võimalik põhjusel, et X-B ehitis ei ole valminud. Nähtuvalt Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 01.07.2004 määrusest oli esialgse õiguskaitse kohaldamise hetkel 20.05.2004 X B-hoone rajamiseks vajalikest töödest tehtud mitte rohkem kui ca 20% ning hoone karbiga seotud ehitustöödest pole valminud üle 25%. Kolmandal isikul ei saanud tekkida ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vältel ka õiguspärast ootust, et ehitusluba jääb kehtima. 12) Vastustajale kaebajate taotletud ettekirjutuse tegemiseks X B-hoone lammutamiseks ja endise olukorra taastamiseks puudub halduskohtul pädevus. EhS § 22 lg 1 p 4 kohaselt annab ehitise lammutamiseks ehitusloa kohalik omavalitsus. Seega toimub ehitise lammutamine ehitusloa alusel. Tühistatud ehitusloa tagajärgede kõrvaldamiseks on halduskohtul võimalik teha vastustajale ettekirjutus haldusakti andmiseks, millega otsustataks tühistatud ehitusloa alusel ehitatud hoone või selle osa lammutamiseks või ümberehitamiseks kohustamine. Kui kaebajate rikutud õiguste taastamine pole võimalik, tuleb vastustajal kaaluda kaebajate elukeskkonna ümberkujundamisega tekitatud kahju hüvitamist rahaliselt. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 4. A.N, P.R, A.M ja M-P.K apellatsioonkaebustes palutakse halduskohtu otsus tühistada osas, millega tehti Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus haldusakti andmiseks, millega otsustataks tühistatud ehitusloa alusel ehitatud X B-hoone osa lammutamiseks või ümberehitamiseks kohustamine, ja teha selles küsimuses uus otsus, millega kohustatakse Tallinna Linnavalitsust andma haldusakti, millega otsustatakse tühistatud ehitusloa alusel ehitatud X B-hoone täielik lammutamine ja endise olukorra taastamine. Samuti taotleti halduskohtu otsuse põhjendava osa muutmist vastavalt apellatsioonkaebuse põhjendustele. Apellatsioonkaebuste väited on järgmised. 1) Kohtu järeldused detailplaneeringu kui ehitusloa väljastamise eelduse küsimuses on vastuolulised ja ebaõiged. Kohus leidis esmalt, et vaidlusaluse ehitusloa andmiseks oli nõutav detailplaneeringu olemasolu, kuid seejärel, et kaebajail võimaluse puudumine oma huve avaliku planeerimismenetluse kaudu kaitsta ei välistanud iseenesest ehitusloa andmist. Vastuoluliste põhjendustega on kohus rikkunud TsMS § 227 lg-t 1. 2)

§ 2

lg-st 1 tulenevalt oli detailplaneeringu kehtestamine vältimatu eeldus ehitusloa väljastamiseks, kuivõrd toimus sisuliselt uue ehitise ehitamine tiheasustuses. Ka

§ 54

p-st 1 tuleneb ehitusloa väljastamiseks nii projekteerimistingimuste kui detailplaneeringu kohustuslikkus. Kuna detailplaneeringu puudumisel on ka projekteerimistingimused 7

(23)3-04-109 õigusvastased seadusliku aluse puudumise tõttu, siis puudub mõte ka ehituse ja ehitusprojekti vastavuse kontrollimisel seadust rikkuvatele projekteerimistingimustele. Detailplaneeringu puudumise tõttu ei saa ehitusluba täita oma peamist eesmärki - projekteeritava ehitise normidele vastavuse kontroll. 3)

§ 1sätestab avalikkuse printsiibi kui planeerimismenetluse keskse põhimõtte.

Planeeringu algatamisest loobumine olukorras, kus planeeringu koostamine on seaduse järgi kohustuslik, on jämedas vastuolus selle printsiibiga. Käesoleval juhul rikkus Tallinna Linnavalitsus detailplaneeringu algatamisest loobumisega apellantide ja teiste huvitatud isikute õigust osaleda planeerimismenetluses ja esitada oma vastuväiteid planeeritavate ehitiste kohta Kadrioru piirkonnas. Kuigi HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid, ei ole see reegel kohaldatav sedavõrd jämedate menetlusreeglite rikkumise (planeerimismenetluse läbiviimata jätmine) puhuks. Lisaks detailplaneeringu kohustuslikkuse nõude rikkumisele on ehitusloa kehtetuks tunnistamise aluseks ka avalikkuse nõude rikkumine planeerimismenetluses. 4) Kohustus tagada ehitusprojektil kõikide huvitatud isikute kooskõlastused lasus kohalikul omavalitsusel lähtuvalt

§ 3lg 2 p-st 2.

Huvitatud isikute kaasamise printsiipi planeerimismenetluses rõhutas

§ 16lg 1 ja Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-64-02 ja 3-3-142-03.

Projekteerimistingimused, millele kohus viitas, ei olnud ainus allikas, kust tulenes kohustus huvitatud isikute kooskõlastuse hankimiseks. 5) Kohtuotsuse resolutsioon väljub ettekirjutuse tegemise osas kaebuses esitatud taotluse piirest ning pole täidetav. Kaebajad ei ole taotlenud vastustajale ettekirjutuse tegemist Bhoone lammutamiseks, nagu märgib kohus, leides, et tal selleks pädevus puudub, vaid vastustajale ettekirjutuse tegemist haldusakti väljaandmiseks, millega kohustataks kolmandat isikut B-hoone lammutamiseks. Lisaks on kohus ületanud taotluse piire, tehes vastustajale sellise ettekirjutuse, mis võimaldab vastustajal ka kolmanda isiku kohustamist nimetatud hoone osaliseks lammutamiseks või ümberehituseks. Samuti pole kohus täpsustanud, milles võib seisneda osaline lammutamine või ümberehitamine, seega jääb resolutsioon selles osas ebaselgeks ja otsuse täitmine mittekontrollitavaks.

  1. * OÜ apellatsioonkaebuses taotletakse halduskohtu otsuse tühistamist osas, milles kaebused rahuldati, ning uue otsuse tegemist, millega jäetaks kaebused rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised. 1) Kaebused ei ole esitatud tähtaegselt ning kohus oleks pidanud nende menetlemise HKMS § 12 lg 3 alusel lõpetama. Korteriühistu 30.11.2000 kooskõlastus-teatis puudutas nii X A- kui B-hoonet. Seega pidid kaebuse esitajad olema teadlikud mõlemat hoonet puudutavast ehitusloast ja astuma pärast A-hoone ehitustööde algust
  2. aasta esimesel poolel omapoolseid samme, selgitamaks välja tööde aluseks oleva ehitusloa olemasolu ja sisu. Kaebus on esitatud 3 aastat peale A-hoone ehitustööde lõppu. Alternatiivselt tuleb arvestada, et B-hoone lammutustööd toimusid oktoobris-novembris 2003, mistõttu pidi kaebajatel hiljemalt sel ajal tekkima kahtlus, et võib olemas olla haldusakt, mis võib kaebajate huve puudutada, kuid kaebajad pöördusid Tallinna Linnavalitsuse poole ehitustööde teostamise aluste väljaselgitamiseks alles aprillis
  3. Kaebetähtaja kulgemahakkamisel on määrav haldusakti võimaliku olemasolu, mitte õigusvastasuse ilmnemise aeg. 8

(23)3-04-109 2) Kaebuse esitajatel puudub kaebeõigus, sest ehitusluba ei riku nende subjektiivseid õigusi. Kaebajate omandiõiguse teostamine ehitusloa väljastamise tõttu ei ole mistahes viisil takistatud ja väidetavad menetlusnormide rikkumised ehitusloa andmise menetluses, sh kaasamata jätmine ehitusloa andmise menetlusse, ei riku nende subjektiivseid õigusi. Kaebajad on märkinud ka, et subjektiivsete õiguste rikkumine seisneb parkimisprobleemi tekitamises, kuid B-hoone rekonstrueerimisprojektis on ette nähtud nõutav arv parkimiskohti krundile. Y ja 2 B-hoone ümbruses olevad tänavad on avalikult kasutatavad teed, kuhu on võimalik parkida mistahes isikutel kooskõlas liikluseeskirjadega ning kaebajad ei saa pretendeerida sinna parkimise ainuõigusele sõltumata B-hoone rekonstrueerimisest. Kaebajate väited Y hoone kahjustamise ja tulekahju ohu kohta on paljasõnalised, samuti ei saa peale ehitusloa väljastamist ilmnenud asjaolud mõjutada kaebajate kaebeõigust. Paljasõnaline on ka A. N väide loomuliku valguse vähenemise kohta Y hoones, samuti peab isik linnakeskuses elades leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja sellele elukeskkonnale vastava vaatega. 3) Kohtuotsuses on ebaõigesti leitud, et B-hoone ehitamise aluseks oleks pidanud olema detailplaneering.

-s ei ole toodud mõiste „rekonstrueerimine” definitsiooni ning

ei sätestanud kohustust detailplaneeringu koostamiseks olemasolevate hoonete rekonstrueerimisel. Halduskohus on ebaõigesti jätnud kohaldamata Tallinna ajutise ehitusmääruse. 4) Halduskohus on ebaõigesti leidnud, et kolmanda isiku esindaja esitas A. Nle 2000.a. novembris üksnes X A-hoone renoveerimist puudutavaid dokumente. Kohus on A. N seletuse kõrval jätnud kõrvale muud tõendid. A. N väitis, et nägi fassaadipassi kui A- ja B-hoonet tutvustavat dokumenti, kuid fassaadipass kajastas üksnes A-hoonet ning ainus dokument, mis kajastas mõlemaid hooneid, oli ehitusprojekt. A. N on öelnud, et andis kooskõlastuse B-hoone rekonstrueerimiseks samas mahus, „nagu on tehtud XA”, mis kinnitab, et ta andis kooskõlastuse ka B-hoone osas ning A-hoone renoveerimisele ei saanud ta viidata seepärast, et sel ajal (

  1. a. novembris) ei olnud A-hoone renoveerimistöid teostatud. Ka M.-P.K ütluste kohaselt nägi ta XB fassaadipassi
  2. aasta lõpus. P. R, J. Gi ning tunnistajate L. L, M. L ja H. A ütluste kohaselt olid kaebajad teadlikud, et X B-hoone asemele rajatakse uus hoone. Arvestades, et kohus pidas A. Nt pigem asjatundjaks ehituse projektdokumentatsiooni küsimustes, näitab ka rekonstrueerimisprojekti mainimine kooskõlastuses, et
  3. a. tutvuti ja nõustuti ka X B-hoone ehitusprojektiga. Kohus on veendumust, et X B-hoone dokumente A. Nle ei näidatud, põhjendanud sellega, et B-hoone rekonstrueerimistöödega polnud erinevalt A-hoonest kavas kohe alustada. X hoonete ehitustööde kaheaastane ajaline vahe oli tingitud majanduslikest võimalustest, äriplaanist ja kolmanda isiku juhataja ning ainuosanik T. R viibimisest ümbermaailmareisil. 5) Ehitusluba ei kuulu EhS § 28 lg 1 p 3 alusel kehtetuks tunnistamisele seepärast, et ehitusseadus jõustus peale vaidlusaluse ehitusloa andmist ning ehitusloa taotlemisel pole esitatud valeandmeid. 6) Kuna ehitusluba kooskõlastati Y haldamiseks loodud korteriühistuga, pole õige väide ehitusloa andmise menetluse ebaõiglusest. B-hoone on betoonkarkassil puitfassaadiga ehitis, milliseid on Kadriorus palju, ja ümbruses asub mitmeid sellest hoonest kõrgemaid hooneid. Kaebajad on muuhulgas kooskõlastanud B-hoonest suurema C hoone ehitustööd. Kinnisvaraekspertide hinnangul tõuseb pärast X B-hoone rekonstrueerimist Y hoone väärtus. Kohtul puudub õigus hinnata hoone sobivust piirkonda. Seega on kohtuotsuses ebaõigesti leitud, et puudub alus HMS § 58 kohaldamiseks. 9

(23)3-04-109 7) Kolmandal isikul on alus tugineda õiguspärasele ootusele ehitusloa kehtivuse suhtes, mis tekkis tal oluliselt varem, kui algatati käesolev kohtumenetlus. Seetõttu pole õiguskindluse ning usalduse kaitse põhimõtetest tulenevalt võimalik ehitusluba tühistada ning teha ettekirjutust selle tagasitäitmiseks. 6. A.N, P.R, A.M ja M-P.K vastuses * OÜ apellatsioonkaebusele palutakse see jätta rahuldamata. 1) Kaebajad rõhutavad, et A. Nle esitati kooskõlastamiseks dokumendid, millest ühestki ei olnud võimalik välja lugeda, et X B ühekorruselise puitelamu asemele tuleb 6-korruseline kiviehitis, esitades vastuväited kaebuse esitajate ja tunnistajate vande all antud ütluste tõlgendamisele kolmanda isiku poolt. Kuna kaebuse esitajad nägid, et 2001 toimusid X Ahoone rekonstrueerimistööd, mille tulemusena säilitas hoone kõik endised gabariidid, siis oli olemas kindlus, et samamoodi rekonstrueeritakse ilma gabariite muutmata ka B-hoone, mis oli A-hoone rekonstrueerimise ajal alles ja kus elanikud elasid sees. Oktoobris 2003 toimunud lammutustööde seost vaidlustatava ehitusloaga ei saanud kaebajad näha. Suvel-sügisel 2003 toimus B-hoones korduvalt tulekahjusid, mille tulemusel oli B-hoone oktoobriks 2003 muutunud elamiskõlbmatuks ahervaremeks. Sellest eeldasid kaebajad, et lammutustööd toimuvad seoses asjaoluga, et korduvad tulekahjud ähvardasid põlema süüdata ka ümbritsevad hooned. Uue korterelamu ehitamisest kaebajaid ei informeeritud ning vabanenud krundi osal hakati koheselt parkima autosid. Võimalusest, et olemas on nende õigusi rikkuv haldusakt, said kaebajad teadlikuks märtsis 2004, kui algasid B-hoone ehitustööd. 2) Kaebeõiguse ja ehitusloa seaduslikkuse osas vaidlevad kaebuse esitajad * OÜ apellatsioonkaebusele vastu endi apellatsioonkaebustes toodud seisukohtadel planeeringumenetluse avalikkuse ja detailplaneeringu kohustuslikkuse kohta; 3) Ehitusloa õigusvastasuse tõttu on ehitatud uus hoone omavoliline ehitis, mille

§ 61

lg 1 kohaselt on ehitise omanik kohustatud likvideerima kohaliku omavalitsuse kehtestatud tähtajaks. Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 11 lg-te 1 ja 2 alusel võib isik taotleda õigusvastase ehitusloa tagajärgede kõrvaldamiseks hoone lammutamise haldusakti andmist, kui temale ehitusloaga tekitatud kahju on suurem kui loa andjale ja kolmandatele isikutele hoone lammutamisega tekkiv kahju. Käesoleval juhul on hoonest valminud vaid põhikonstruktsioonina betoonkarkass, mille lammutamisel tekkiv kahju vastustajale ja kolmandale isikule on tühine, võrreldes hoone täielikul püstitamisel Kadrioru miljööväärtusele ja kaebuse esitajate elutingimustele põhjustatava korvamatu kahjuga.

  1. * OÜ vastuses P. R, A. N, A. M ja M.-P.K apellatsioonkaebustele palutakse need jätta rahuldamata. Kolmas isik kordab vastuses enda apellatsioonkaebuses toodud seisukohti kaebeõiguse ja detailplaneeringu kohustuslikkuse kohta. Kolmas isik leiab, et kohtuotsus ei ole vastuoluline; kohtuotsuses on leitud, et vaatamata detailplaneeringu puudumisele ei olnud ehitusloa väljastamine õigusvastane. Kohus ei ole kaebajate taotlust ekslikult tõlgendanud, sest kaebuse esitajad on kohtumenetluses (14.11.2005 istung) taotlust täpsustanud ja taotlenud linnavalitsuse kohustamist ehitise lammutamiseks.
  2. Tallinna Linnavalitsuse vastuses apellatsioonkaebustele ei nõustuta kaebuse esitajate apellatsioonkaebusega. Vastustaja nõustub kolmanda isiku apellatsioonkaebuses esitatud väidetega, välja arvatud seisukoht, et ehitusloa tühistamisele ei ole kohaldatav EhS § 28 lg 1 p
  3. Vastustaja märgib, et juhul, kui vaidlusalune ehitusluba tuleb tühistada, siis tuleb seda teha 10

(23)3-04-109 kehtiva ehitusseaduse alusel, sest ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlus oleks uue ehitusseaduse ajal alanud haldusmenetlus. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  1. Esitatud apellatsioonkaebused ei puuduta halduskohtu otsust osas, milles jäeti rahuldamata J.Gi kaebus. Seepärast kontrollib ringkonnakohus HKMS § 34 lg 2 alusel halduskohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ainult selles osas, millega lahendati apellantide M-P.K, A.M, A.N ja P.R kaebusi.
  2. Apellatsioonkaebuste lahendamisel kontrollib ringkonnakohus esmalt kolmanda isiku apellatsioonkaebuse väiteid kaebetähtaja ületamise kohta (I), seejärel käsitleb kaebeõiguse küsimust ehitusloa vaidlustamiseks (II), vaidlustatud ehitusloa õiguspärasust (III), ehitusloa tühistamise võimalikkust kolmanda isiku usalduse kaitse seisukohast (IV) ning kaebuse esitajate apellatsioonkaebuste väiteid linnavalitsusele ettekirjutuse tegemise nõude osas (V). Lõpuks otsustab ringkonnakohus apellatsioonkaebuste rahuldamise ja kohtukulude jaotamise küsimused (VI). I
  3. Ehitusloa andmise ajal ajavahemikul 01.01.2000-01.01.2002 kehtinud HKMS § 9 lg 1 sätestas: „Kaebus haldusakti või toimingu peale tuleb halduskohtule esitada 30 päeva jooksul, arvates päevast, millal isik kaevatavast haldusaktist või toimingust teada sai või pidi teada saama, kui seadus ei sätesta teisiti.“ Seega hakkas selle sätte kohaselt haldusakti suhtes tühistamiskaebuse esitamise 30-päevane tähtaeg kulgema kas haldusaktist tegelikult teada saamise hetkest või hetkest, mil kaebaja pidi olema haldusaktist teada saanud. Kohtupraktikas on leitud (vt Riigikohtu lahendid haldusasjades nr 3-3-1-35-98, 3-3-1-52-00, 3-3-1-60-01 ja 3-3-1-57-02), et haldusaktist teadasaamise hetkeks tuleb üldjuhul lugeda haldusakti teatavaks tegemise hetk. Haldusakti teatavakstegemine peab toimuma viisil, mis võimaldab isikul anda igakülgne hinnang haldusakti kohta ja seeläbi otsustada, kas haldusaktiga rikutakse tema õigusi või mitte. Kuid muul viisil haldusaktist teada saades peab isik ise astuma mõistliku aja jooksul kohaseid samme selleks, et haldusakt talle teatavaks tehtaks.
  4. Kaebuste esitamise ajal (A. N esitas kaebuse 28.04.2004, M.-P. Kask, P. R ja A. M 05.05.2004) kehtinud HKMS § 9 lg 1 redaktsioon sätestas, et kaebuse haldusakti tühistamiseks võib halduskohtule esitada 30 päeva jooksul haldusakti teatavakstegemisest arvates, kui seadus ei sätesta teisiti. Selle sätte kohaselt hakkab isikul, kellele haldusakt tuli teatavaks teha, tähtaeg selle haldusakti tühistamise kaebuse esitamiseks kulgema haldusakti teatavakstegemisega, mitte haldusakti olemasolust muul viisil teadasaamisega. Selle redaktsiooni kehtimahakkamine ei mõjutanud varem kulgema hakanud kaebetähtaegu. Tallinna Ringkonnakohus on 16.02.2005 määruses haldusasjas nr 2-3/422/05 tõlgendanud alates 01.01.2002 kehtiva HKMS § 9 lg-t 1 selliselt, et kuigi kaebetähtaja uue regulatsiooni kehtestamisel ei nähtud ette rakendussätteid enne seadusemuudatuste jõustumist antud 11
(23)3-04-109 haldusaktide osas, ei olnud seadusandja eesmärgiks muuta enne seadusemuudatuse jõustumist antud haldusaktide peale kaebuse esitamise aluseid. Seega hakkab enne 01.01.2002 antud haldusaktide suhtes ka peale 01.01.2002 kaebuse esitamise tähtaeg kulgema mitte ainult haldusakti teatavakstegemisel, vaid ka siis, kui isik vaidlustatud haldusaktist muul viisil teada saab.
  1. Käesolevas asjas puuduvad andmed selle kohta, et vaidlustatud 21.12.2000 väljastatud ehitusluba nr 25165 oleks kaebuse esitajatele teatavaks tehtud varem kui 30 päeva enne kaebuse esitamist. Seetõttu tuleb järgnevalt kontrollida, kas kaebuse esitajad on varem kui 30 päeva enne kaebuste esitamist saanud ehitusloast teada muul viisil.
  2. Käesolevas asjas on vaidlus selles, millise sisuga teavet said kaebuse esitajad X B-hoone kavandatud ehituse kohta kolmanda isiku esindajalt ajal, mil kolmas isik neid A. N kaudu X krundil ehitustööde tegemiseks ehitusloa taotlemisest novembris 2000 informeeris. Vaidlus puudub selles, et novembris 2000 informeeriti kaebuse esitajaid ehitusloa taotlemisest X krundil asuvate ehitiste rekonstrueerimiseks, sealjuures puudutas kolmanda isiku poolt antud teabe kohaselt ehitusprojekt, millele ehitusluba taotleti, mõlemat X krundil asuvat hoonet. Kaebuse esitajate A. N, P. R ja M.-P.K ütlustest halduskohtu 09.08.2005 istungil (t II lk 7276) nähtub, et kaebuse esitajad olid
  3. aasta lõpus teadlikud, et naaberkrundi X hoonete osas kavandab kolmas isik ehitustöid. Halduskohus on tuvastanud ja ka selles puudub protsessiosaliste vahel vaidlus, et X A-hoone ehitustöödega alustati kohe peale ehitusloa saamist ja tööd olid lõpetatud sügisel
  4. Seega olid kaebuse esitajad X krundil asuvaid ehitisi puudutava ehitusloa andmisest põhimõtteliselt teadlikud hiljemalt ehitusloa alusel ehitustööde teostamise ajal, so
  5. aasta I poolaasta lõpuks.
  6. Kohtupraktikas (Riigikohtu määrus haldusasjas nr 3-3-1-38-01) on asutud kuni 01.01.2002 kehtinud HKMS § 9 lg 1 tõlgendamisel järgmistele seisukohtadele. Seadusandja on HKMS § 9 lg-s 1 sätestatud tähtaja kulgemise alguse seadnud sõltuvusse haldusaktist teadasaamisest, mitte aga selle õigusvastasusest teadasaamisest. Selles, kas haldusakt rikub isiku õigusi ja huve või mitte, peab puudutatud isik selgusele jõudma seaduses sätestatud tähtaja jooksul, kasutades selleks vajadusel professionaalset erialast abi, ning otsustama ka akti vaidlustamise küsimuse. Ehitusloa vaidlustamise kontekstis tähendab eeltoodud põhimõte, et ehitusluba vaidlustada sooviv isik peab ehitusloast teadasaamisel astuma samme selleks, et selgitada, kas ja kuidas võib ehitusluba tema õigusi rikkuda. Sellisteks sammudeks on eelkõige ehitusloa väljanõudmine ning ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektiga tutvumine. Seejuures hakkab ehitusloa tühistamiseks halduskohtusse pöördumise tähtaeg kulgema üldreeglina juba ehitusloast teadasaamise ajast ning kaebuse esitamise vajalikkuses selgusele jõudmiseks vajalike meetmete võtmine mõistliku aja jooksul arvates ehitusloast teadasaamise ajast võib olla mõjuvaks põhjuseks kaebuse esitamise hetkeks möödunud kaebetähtaja ennistamiseks. Samas pole ükskõik mil moel haldusakti olemasolust teada saamine käsitatav kohtusse haldusakti tühistamiseks kaebuse esitamise tähtaja kulgemahakkamist käivitava asjaoluna. Kaebetähtaja kulgemahakkamine sõltub sellest, kas haldusakti kohta ilmnenud teave peaks tavapäraselt nõutava hoolsusega käituval isikul tekitama mõistliku kahtluse, et haldusakt võib rikkuda tema õigusi. Sellise kahtluse tekkimine sõltub haldusakti kohta levinud teabe sisust. Ehitusloa puhul võib isikus mõistlikke kahtlusi tema õiguste rikkumise kohta äratada teave tema õigusi ja huve puudutavate ehitusloa oluliste tingimuste kohta. Piisavaks ajendiks võib 12
(23)3-04-109 ehitusloaga ja selle aluseks olnud projektiga tutvumiseks olla ka ehitusloa tingimuste kohta igasuguse teabe puudumine. Ebaõige teave ehitusloa sisu kohta eksitab isikut aga ehitusloa kohta üksikasjalikuma teabe hankimise vajaduses.
  1. Seda, miks kaebused
  2. a. lõpus väljastatud ehitusloa tühistamiseks on esitatud alles
  3. a. aprillis-mais, on kaebuse esitajad põhjendanud järgmiste väidetega.
  4. a. novembris kolmanda isiku esindaja poolt A. Nle esitatud dokumentidest ei olnud võimalik välja lugeda, et B-hoone asemele ehitatakse ehitusloas ettenähtud ehitis, kolmanda isiku selgituste kohaselt nägi projekt ette B-hoone rekonstrueerimist endisel kujul analoogiliselt Ahoonega ning kindlust nende selgituste õigsuses andsid
  5. aasta I poolel kolmanda isiku poolt A-hoone suhtes teostatud ehitustööd, mis vastasid kolmanda isiku selgitustele. Oktoobris 2003 X B-hoone lammutamise seostasid kaebuse esitajad hoone viletsa ja tuleohtliku seisundiga, mitte vaidlusaluse ehitusloaga. Asjas kogutud tõendeid kogumis hinnates on halduskohus lugenud need väited usutavamaks kolmanda isiku esindaja väidetest, et
  6. a. novembris tutvustati A. Nle kõigi X krundile kavandatud ehitiste projekte. Ringkonnakohtul ei ole alust eeltoodud järeldust ümber hinnata. Kooskõlastus-teatise teksti, milles sisaldub väljend „XA ja B hoone rekonstrueerimisprojektiga“, allkirjastaja A. N rõhuasetuste peegeldajana ei tasu üle hinnata seetõttu, et tekst ei ole koostatud A. N poolt. Seetõttu ei oma määravat tähtsust ka kolmanda isiku apellatsioonkaebuse väited, et A. Nle viimase väitel (t 2 lk 73) näidatud Xa „fassaadipass“ (t I lk 226-235, välja arvatud lk 230) ei ole käsitatav X A- ja B-hoone rekonstrueerimisprojektina. A. N viidatud materjal ei sisalda üksnes fassaadilahenduse jooniseid, vaid ka hoone siseruumide lahendusi korruste kaupa (t I lk 233-235), mistõttu jätab hoone rekonstrueerimisprojekti mulje. Et plaanide tutvustamisel oli rõhk X A-hoonel, võis A. Nle tunduda loomulik seetõttu, et A-hoone näol oli tegemist X krundi suurima ja olulisima hoonega, mille kõrval B-hoone ei paistnud tähelepanuväärne. Kolmanda isiku huvi A. Nle teabe jagamisel oli vältida naabrite võimalikust vastuseisust tulenevaid takistusi ehitusloa saamisel, mistõttu ta võis lähtuda soovist varjata B-hoonega seonduvaid plaane. Ringkonnakohus märgib veel, et ehitusprojekti nimetuses ja kooskõlastus-teatises kasutatud termin „rekonstrueerimine“ on ehitusloaga x B-hoone suhtes kavandatud tööde iseloomu suhtes selgelt eksitava iseloomuga. Sellele, et A. Nle ehitamise kavade tutvustamisel soovis kolmanda isiku esindaja varjata plaane x B-hoone osas, viitab ka asjaolu, et erinevalt projekti muudest kooskõlastustest, mis vormistati projektile (üks tiitellehele, ülejäänud projekti joonistele, vt andmed projekti kooskõlastuste lehel t I lk 247), on A. Nlt kooskõlastus võetud eraldi vormistatud lehele. Tunnistajate M. L ja L. L ütlustest (t II lk 77 ja 78) ei saa järeldada, et kaebuse esitajad pidid vaidlustatud ehitusloast teadlikud olema
  7. aastal või
  8. aastal. Tunnistaja L. L on öelnud, et kohtus A. Nga
  9. ja
  10. aastal. Esmakordsel kohtumisel oli juures ka T. R. Tunnistaja väitis, et A. N pidi teadma, et X pidi tulema uus maja, kuid ei teadnud, mis mahus ja kujul, R olid mingid dokumendid kaasas aga tunnistaja ei mäleta, kas neid keegi vaatas, tunnistaja arvas, et tema ja R mainisid uut maja.
  11. aastal olevat tunnistajate M. L ja L. L ütluste kohaselt toimunud vestlus X platsil vastu Y tulemüüri asunud korstna osas, kus L. L olevat öelnud, et korstnat ei lammutata, kuna see võiks olla „atraktiivne“ uue maja jaoks, samas ei olnud juttu uue maja korrustest. Nendest selgitustest ei saa siiski järeldada, et kaebuse esitajad pidid vaidlusalusest ehitusloast Xb osas teadlikud olema. Peale
  12. aastaks amortiseerunud X B-hoone lammutamist räägitud ebamäärane jutt võimaliku uue maja rajamisest ilma selle maja parameetreid kajastamata ei pidanud kaebajates tekitama arusaama, 13
(23)3-04-109 et selle maja rajamiseks on juba
  1. aastal välja antud ehitusluba, ning võis luua mulje edasistest kavatsustest krundi ehitusõiguse osas. Pealegi, vastupidiselt tunnistajate väidetavatele ütlustele Y tulemüüri küljes oleva korstna vajalikkusest uue maja ehitusega seoses, korsten siiski lammutati. Ka kaebuse esitajate käitumisest ei ilmne, et nad oleksid ehitusprojekti B-hoonega seonduvast osast teadlikuks saanud enne sellekohastest ehitustöödest ajendatult projektiga tutvumiseks pöördumist. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kaebuse esitajad pöördusid alles peale X B-hoone endisel asukohal uusehituse püstitamisele viitavate kaevetööde alustamist Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametisse ehitusloa ja projekti saamiseks, nagu selgitab A. N (t II lk 73), sealjuures tehes seda viivitamatult. Asjaolust, et B-hoone seisundi järkjärgulisel halvenemisel ja elamiskõlbmatuks muutumisel see
  2. aasta sügisel lammutati, ei pidanud kaebuse esitajad järeldama, et eksisteerib ehitusluba, mis näeb ette sellele kohale uue hoone püstitamise.
  3. Ringkonnakohus ei leia, et kaebuse esitajad, kes usaldasid kolmanda isiku selgitusi X ehitusprojekti kohta ning ei pöördunud nende kontrollimiseks ja ehitusprojektiga tutvumiseks haldusorgani poole, oleks ilmutanud vähem hoolikust kui isikutelt sellises situatsioonis tavapäraselt eeldatakse. Teave ehitusprojekti kohta ei jõudnud kaebuse esitajateni juhuslikult, vaid ehitusprojekti kooskõlastamise käigus projekti taotlejalt. Sellele, et kolmanda isiku kavatsused X krundi ehitustegevuse osas seondusid eeskätt X A-hoonega, viitasid asjaolud, et A-hoone oli krundi olulisim ehitis ning ehitusloa saamisele vahetult järgnenud ehitustegevus puudutas üksnes seda hoonet.
  4. Eeltoodud põhjustel leiab ringkonnakohus, et kaebuse esitamise tähtaega ei ole ületatud. II
  5. Kaebeõigust vaidlusaluse ehitusloa tühistamiseks on kaebuse esitajad põhjendanud sellega, et detailplaneeringu puudumisel väljastatud ehitusluba rikkus nende õigust osaleda avalikus planeerimismenetluses. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-3-06 leidnud muuhulgas, et isiku väide detailplaneeringu nõuete rikkumisest rekonstrueerimisel ei saa iseendast olla kaebuse rahuldamise aluseks, kui sellega ei kaasne kaebaja õiguste rikkumine. Eeltoodud lahendist ilmneb seisukoht, et õigusaktidest tulenev kaebeõigus planeeringute vaidlustamiseks (vaidlustatud ehitusloa andmise ajal kehtinud

§ 26

lg-st 1 tulenenud õigus planeeringut kohtus vaidlustada isikutel, kelle kirjalikke ettepanekuid avaliku väljapaneku ja järelevalve käigus ei arvestatud, ning kehtiva planeerimisseaduse (PlanS) § 26 lg-st 1 tulenev õigus planeeringut kohtus vaidlustada isikutel, kes leiavad, et see on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga) ei laiene ehitusloa vaidlustamisele. Selle seisukohaga on kooskõlas halduskohtu järeldus, et üksnes võimaluse puudumine kaebajail oma huve avaliku planeerimismenetluse kaudu kaitsta ei välistanud kolmandale isikule ehitusloa andmist. Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus, kas kaebuse esitajatel on kaebeõigus tulenevalt HKMS § 7 lg-st 1, mille kohaselt on haldusakti tühistamist õigus kohtult nõuda isikult, kelle õigusi haldusaktiga rikutakse. 20. Kaebuse esitajad on põhjendanud oma õiguste rikkumist ka sellega, et vaidlusaluse ehitusloa alusel tekitatakse nende elukeskkonnale kahjulikke mõjutusi, mis vähendavad nende 14

(23)3-04-109 vara väärtust. Nii leiavad kaebuse esitajad, et ehitusloa alusel valmiv X B-hoone kahjustab piirkonna väärtuslikku ja eripärast arhitektuurilist miljööd ning loob piirkonnas täiendavaid parkimisprobleeme. Kaebajad märgivad, et kahjustatakse Y elamu püsivust, kuna ehitustegevuseks paljastatakse kaebajate elamu vundament ning kaebaja hoone tulemüürile, kuhu suubuvad nende elamu ahju- ja kaminalõõrid, rajatakse planeeritav hoone liiga lähedale, mis takistab tulemüüri parandamist ja loob täiendava tuleohu. Haldusasja arutamisel on kahjulike mõjutuste osas toodud esile veel kaebajate elamu korstnate tõmbe halvenemine kõrvale ehitatud kõrgema hoone tõttu ja A. N poolt veel see, et uusehitis on kinni katnud Y krundi loodenurga, rikub vaadet, ning on varjanud tema korterisse paistnud õhtupäikese. 21. Ringkonnakohus leiab, et ehitusloa andmise menetluses ja halduskohtus kaitstav subjektiivne õigus kasvab välja juba ehitusloa andmisega kaasnevast tuntavast riivest naabri huvidele.

§ 43

lg-s 1 toodud nõuded, mille kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ja üldtunnustatud reeglite järgi, sealhulgas nii et see sobiks kokku ümbrusega, kaitsevad avaliku huvi kõrval ka ehitamisest puudutatud naaberkinnisasjade omanike huve vältida ehitamisega kaasnevaid negatiivseid mõjutusi oma varale. Ka

§ 2

lg-st 1 tulenev detailplaneeringu nõue ehitiste ja nende juurdeehitiste püstitamiseks tiheasustuses on mõeldud muuhulgas kaitsma ehitustegevusest mõjutatud naaberkinnisasja omanike huve. See tuleneb detailplaneeringu eesmärgist tagada puudutatud isikute huvide arvessevõtmine ja tasakaalustamine planeeringuala ehitusõiguse kindlaksmääramisel. Ehitusloast tulenevad kahjulikud mõjutused, mis ei põhine kohustuslikul detailplaneeringul, riivavad puudutatud isiku õigusi. Seetõttu on isikul, kellele ehitusloaga ettenähtud ehitustegevus tekitab negatiivseid mõjutusi, õigus ehitusluba vaidlustada motiivil, et ehitusluba ei põhine kehtival detailplaneeringul. Kohtupraktikas (vt Riigikohtu lahend haldusasjas nr 3-3-1-64-02) on rõhutatud, et ehitusloa andmine on diskretsiooniotsus, mille langetamisel tuleb muuhulgas arvestada naabri õigusi ja huve, kusjuures need õigused ja huvid ei piirdu asjaõigusseaduse §-des 143 kuni 154 sätestatuga. Otseselt riivab isiku omandiõigust temale kuuluva ehitise turuväärtuse vähenemine või ehitise kasutamise osaline takistamine naabri ehitustegevuse tagajärjel.

  1. Ehitusloa andmisel ei ole takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu. Ka naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naabri huve riivava ehitusloa võib anda ka naabri nõusolekuta, kui ülekaalukamad omaniku või avalikud huvid seda tingivad. Naaber peab taluma ehitiste rajamist, mis on lubatud planeeringuga, kooskõlas muude ehitusnormidega ning ei kahjusta tema huve ebamõistlikult. Kuid kaebuse esitajate kaebeõiguse tuvastamisel vaidlusaluse ehitusloa suhtes ei oma määravat tähtsust see, kas vaidlusaluse ehitusloaga kaebuse esitajatele kaasnevate negatiivsete mõjutuste intensiivsus on suurem kui õigusaktides lubatu või ehitusloa adressaadi huvide kaitse seisukohalt õiglane ja mõistlik. See küsimus on asjakohane kaalutlusõiguse alusel antava ehitusloa õiguspärasuse hindamisel. Kaebeõiguse tuvastamiseks piisab, et ehitusloaga kaasnevaid mõjutusi ei saa pidada ebaolulisteks.
  2. Kaebajate õigusi riivavaks kahjulikuks mõjutuseks võib pidada ka nende kinnistu arhitektuurilise miljöö muutmist vahetus naabruses toimuva ehitustegevuse tõttu. Isiku elukeskkonna moodustav eripärane ja väärtuslik arhitektuuriline miljöö on tema omandi oluline hüve, mille kaitsmise vastu tal on õigustatud huvi. 15

(23)3-04-109 Kadriorule omast arhitektuurilist miljööd kirjeldab arhitektuuribüroo R-K koostatud ajaloolise asumi hoonestusreeglid (tsoneerimiskava, t II lk 118-122). Kuigi tegemist ei ole õigusaktiga, on see usaldusväärseks allikaks, millest saab teavet Kadrioru ajaloolise asumi arhitektuurilise eripära ja selle kohta, millistest nõuetest tuleks uushoonete ehitamisel kinni pidada, et tagada nende sobivus ümbruskonda ja senise miljöö säilitamine. Elamuala osas, kus paikneb vaidlusalune ehitis ja kaebajate kinnistu, märgitakse hoonestusreeglites, et sellele on omane lahtine, vähestes kohtades ka poolkinnine hoonestusviis, mida uute hoonete püstitamisel tuleb järgida (p 4.1), samuti soovitatakse uute hoonete püstitamisel nende minimaalset kaugust krundipiirist (p 4.2). Samuti soovitatakse hoonete kõrguse puhul lähtuda naabruses väljakujunenud hoonestuskõrgusest (p 3.3). Lahtise või senise poolkinnise hoonestusviisi säilitamise põhimõttega on vastuolus kaebuse esitajate krundi ühe külje täies ulatuses sulgemine uue hoonega, mille seina kõrgus kaebuse esitajate krundi poolses osas (15,15 m, vt projekt t I lk 150) ületab hoonestusreeglite p-s 3.3 märgitud soovituslikku maksimaalselt katuseharja tipu kõrgust maapinnast. Hoone mõõtmete ja asendi vastuolu kaebajate kinnistule seni iseloomuliku miljööga näitab ka Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti miljööalade osakonna vanemspetsialisti väljendatud hinnang, mille kohaselt tänasel päeval ei nõustuks Kultuuriväärtuste Amet X krundil sellise mastaabiga uusehitisega mingil tingimusel (t I, lk 38). Seega tuleb pidada tõendatuks, et kaebajate kinnistule avalduv kahjulik mõju seisneb ka senise Kadriorule iseloomulikus hoonestuses seisneva miljöö muutumises. Seda kaebuse esitajate õiguste riivet ei muuda olematuks vastustaja ja kolmanda isiku väide, et vaidlusaluse ala lähemasse ümbrusse on kerkinud teisi suuremahulisi uusehitisi. Erinevalt X B-hoonest ei asu need kaebaja krundi piiril või vahetus naabruses, mistõttu nende uusehitiste mõju kaebuse esitajate kinnistu miljööle ei ole sedavõrd intensiivne ja vahetu.
  1. X B-hoone projektist ja asjas esitatud fotodest hoone valminud osa kohta nähtub, et kavandatav ehitis suleb Y krundi loodekülje ning selle mõõtmete ja asendi tõttu muutub Y elamu hoovipoolsetest akendest avanev väljavaade (vt foto t I lk 215). Y elamu esimesel korrusel (krt 1) elava A. N väide, et X B kavandatud ehitis varjab tema korteri eest õhtuse päikese, on eeltoodud fotode tõttu usutav. Osalist mõju õhtuse päikese langemise suhtes mööndakse ka kolmanda isiku esitatud ekspertarvamuses nr A-24 uuselamu mõju kohta kinnistu Y turuväärtusele (t I lk 200). Kolmanda isiku apellatsioonkaebuse väite kohta, et linnakeskuses elades peab isik leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja sellele elukeskkonnale vastava vaatega, märgib ringkonnakohus, et isiku huvi kaalukus oma eluruumi vaate ja valgustustingimuste säilitamiseks sõltub sellest, kuivõrd on senise vaate ja valgustustingimuste säilimine kooskõlas piirkonna väljakujunenud ja kaitset vääriva ehituskeskkonnaga, sealhulgas hoonestusviisiga. Käesoleval juhul pole tegemist linnakeskusega, vaid alaga, mida iseloomustab traditsiooniliselt väljakujunenud hõredam hoonestus ja mille väljakujunenud hoonestuslaadi säilitamise vajadust kinnitatakse ka Tallinna linna kehtestatud üldplaneeringus, mille kohaselt jääb X ja Y kinnistute ala Kardioru miljööväärtusliku puitasumi ja hoonestuspiirkonna piiresse.
  2. Asjaolu, et X uusehitise kõrgus mõjutab Y maja korstnate tõmmet, ilmneb OÜ K aktist Y elumaja korstnate kontrollimise kohta (t I lk 205-208) Mõju korstnate tõmbele kinnitab ka kolmanda isiku esitatud OÜ E ekspertarvamus X uusehitise mõju kohta Y korstnate tõmbele (t II lk 11-25, kus soovitatakse tõmbe parandamiseks X majale kõige lähemal asuvale korstnale 16
(23)3-04-109 paigaldada metallist pikendus kogupikkusega min 4,8 m. Ka Harjumaa Päästeteenistuse 21.09.2005 teatises (t II lk 124) mööndakse, et A. M kütteseadmete halva tõmbe, mille tagajärjel tungib suits eluruumi, põhjuseks võib olla X juurdeehitisest põhjustatud tuulekeerised. Ringkonnakohus ei pea õiguste riivet välistavaks asjaolu, et kaebaja korteris ei ole endiste ahjude-pliitide lammutamise tõttu käesoleval hetkel pidevat kütmist (vt inventariseerimisjoonis t II lk 21 korteri nr 1 kohta). Korteriomandi osaks oleva kaasomandi hulka kuuluva korstna kasutamise võimaluse võtmine korteriomanikult piirab tema õigust omandi kasutamisele, võttes võimaluse korstnat vajavate kütteseadmete paigaldamiseks. Samuti on korteriomaniku õigusi riivavaks kahjulikuks mõjutuseks, sõltumata sellest, kas isik ise korstnat eluruumi kütmiseks kasutab, elamu korstna kehvast tõmbest tingitud oht.
  1. Kaebajate õiguste riiveks peab ringkonnakohus ka A. N esile toodud asjaolu, et X Bhoone on ehitatud kaebuse esitajate elamu tulemüürile sedavõrd lähedale, et takistab elamu selle seina võimalikke vajaminevaid parandus- ja hooldustöid (vt fotod t I lk 48, 238, 239), arvestades ka, et samaaegselt on jäetud projektis lahendamata selle hoone ja Y hoone konstruktiivne seos kahe tulemüüri omavahelise sidumise osas, nagu on märgitud OÜ A eksperthinnangus (t I lk 236-237) X B-hoone rekonstrueerimisprojekti kohta.
  2. Kolmanda isiku esitatud ekspertarvamuste (t I lk 200, 201) alusel ei saa ehitise valmimise negatiivset mõju Y korterite turuväärtustele välistada. Minimaalse negatiivse mõju esinemise võimalust mööndakse neis vähemalt ühes (E OÜ ekspertarvamus nr A-24 t I lk 200). AS P ekspertarvamuses nr 40521147 (t I lk 201) on arvamuse, et uusehitise negatiivne mõju naaberkinnistute turuväärtusele puudub, andmisel lähtutud üldisest eeldusest, et ehitusloa väljastamisel ja projekteerimisel on muinsuskaitse ameti poolt välja antud ettepanekuid tulnud arvestada, mistõttu negatiivne mõju ümbritsevale keskkonnale peaks olema viidud miinimumini. Ehitusloaga naabri õiguste riivet ei välista iseenesest asjaolu, et uusehitise rajamise positiivsed mõjud (eelmainitud eksperthinnangutes esile toodud sotsiaalse keskkonna parandamine, loodav mürabarjäär Narva maantee suhtes, Y kinnistu võimalike ehitusõiguste suurenemine katuseharja kõrguse osas) kompenseerivad ehitustöödest tulenevaid negatiivseid mõjusid selliselt, et nende tulemusel naabri kinnisasja turuväärtus kokkuvõttes ei vähene. Isiku õigus oma varale ei seisne üksnes õiguses selle vara rahalisele väärtusele hetke turuhindades. Vastupidine seisukoht viiks muuhulgas järelduseni, et vara õiglase ja kohese hüvitise eest sundvõõrandamine ei kujuta endast põhiõiguste riivet.
  3. Eeltoodud põhjustel ei nõustu ringkonnakohus kolmanda isiku apellatsioonkaebuse väitega, et kaebuse esitajatel puudub kaebeõigus ehitusloa nr 25165 vaidlustamiseks. III
  4. Kuigi kaebuse esitajate kaebeõiguse aspektist on õige, et üksnes kaebajatel võimaluse puudumine oma huve avaliku planeerimismenetluse kaudu kaitsta ei välistanud kolmandale isikule ehitusloa andmist, ei tähenda see, et detailplaneeringu olemasolu ei omaks tähtsust selle ehitusloa õiguspärasuse hindamise seisukohalt. Kui ehitusloa väljaandmise kohustuslikuks eelduseks on krundi suhtes kehtiva detailplaneeringu olemasolu, muudab juba üksnes detailplaneeringu puudumine ehitusloa väljaandmise õigusvastaseks. Kui seadus keelab detailplaneeringu puudumisel ehitusloa väljaandmise, ei ole ehitusloa andmine enam halduse kaalutluse korras otsustatav küsimus. 17
(23)3-04-109 Halduskohus, leides otsuse põhjenduste II osas, et vaidlusaluse ehitusloa väljastamiseks oli

§ 2

lg-st 1 tulenevalt nõutav detailplaneeringu olemasolu, otsuse edasistes põhjendustes aga sisuliselt asudes seisukohale, et vaidlusaluse ehitusloa õiguspärasuse hindamisel on määrav asjaolu, kas selle andmise menetluses tagati kaebuse esitajate ja ehitusloa adressaadi huvide tasakaalustatud kaitse, on otsust põhjendanud vastuoluliselt. 30. Halduskohus leidis, et ehitusluba oli vaidlustatud osas vastuolus selle andmise ajal kehtinud

§ 2

lg-ga 1, mis sätestas: „Uute hoonete ehitamine ja olemasolevatele hoonetele juurdeehitiste tegemine ning maa-alade jaotamine kruntideks ja olemasolevate kruntide piiride muutmine linnades ja teistes tiheasustusega paikades on lubatud ainult kohaliku omavalitsuse kehtestatud detailplaneeringu alusel (planeeringu kohustuslikkus tiheasustuses).“

§ 54

p 1 sätestas, et ehitusluba ei anta, kui ehitusprojekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule ja projekteerimistingimustele. Ka sellest

sättest tulenes keeld väljastada ehitusluba, kui projekt pidi põhinema kehtival detailplaneeringul. Käesoleval juhul pole vaidlust selles, et X krundi osas puudub kehtiv detailplaneering. 31. Kolmanda isiku apellatsioonkaebuses peetakse halduskohtu seisukohta, et ehitusloa andmine oli vastuolus

§ 2

lg-ga 1, ebaõigeks põhjendustel, et vaidlusaluse ehitusloaga ei antud luba uue hoone või juurdeehituse ehitamiseks

§ 2

lg 1 mõttes vaid X olemasoleva B-hoone rekonstrueerimiseks ning ehitusloa andmist lubas Tallinna Linnavolikogu 01.07.1993 määrusega kinnitatud Tallinna linna ajutise ehitusmääruse p 105, mille kohaselt võis detailplaneeringu puudumise korral erandkorras lubada ehitusprojekti koostada ka projekteerimistingimuste alusel. 32. Kolmanda isiku apellatsioonkaebuse väide, et vaidlusaluses ehitusloas kasutatud mõistet „rekonstrueerimine“ ehitusloa andmise ajal kehtinud seadus ei defineerinud, ei lükka ümber halduskohtu seisukohta, et käesoleval juhul oli tegemist ehitamisega

§ 2lg 1 mõttes.

Kuigi

ei sisaldanud mõistet „rekonstrueerimine“, eristas

§ 39

ehitise püstitamises (§ 39 p 1) või ehitise laiendamises juurde-, peale- või allaehitamise teel (§ 39 p 2) seisnevat ehitamist muust ehitamisest, sealhulgas ehitise konstruktsioonide, ruumijaotuse või välisilme konstruktsioonilises muutmises (§ 39 p 3) seisnevast, mis üldjoontes vastab kehtiva ehitusseaduse (EhS) § 2 lg 8 toodud ehitise rekonstrueerimise määratlusele (ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine). Käesoleval juhul on sõltumata termini „rekonstrueerimine“ sisustamisest selge, et X B-hoone osas anti vaidlusaluse ehitusloaga luba isegi mitte juurdeehitise rajamiseks, vaid uue ehitise püstitamiseks

§ 2lg 1 ja § 39 p 1 mõttes.

Ehitusprojekti kohaselt nähti ette senise 1-korruselise puithoone asendamine 6-korruselise betoonkarkassiga hoonega, mistõttu tõi projekti elluviimine vältimatult kaasa selle, et vanast hoonest ei säilinud uues enam ühtki konstruktsioonielementi. Selline ehitustöö ei saanud ka tavatähenduses vastata „B-hoone rekonstrueerimise“ mõistele. 33. Ringkonnakohtu hinnangul ei oleks X B-hoonet puudutavas osas vaidlusaluse ehitusloa andmine olnud ilma kehtiva detailplaneeringuta lubatav ka kolmanda isiku viidatud Tallinna ajutise ehitusmäärusega, isegi kui asuda seisukohale, et ehitusloa andmisel oli detailplaneeringu kohustuslikkuse põhimõttest erandi tegemist sätestav viidatud määruse p 105 kohaldatav. 18

(23)3-04-109 Ehitusmääruse viidatud p 105 rakendamisel oleks

§ 2

lg-st 1 tulenevalt pidanud juhinduma põhimõttest, et tiheasustusaladel peab ehitustegevuse aluseks olema detailplaneering. Ühelgi juhul polnuks lubatav sellest põhimõttest meelevaldne erandite tegemine. Selliste erandite tegemisel tulnuks arvestada eeltoodud põhimõtte ja sellest erandi tegemise võimaluse eesmärke. Detailplaneeringu kohustuslikkuse põhimõte lähtub eesmärgist tagada avalikkuse osavõtt linna ehitusõiguse kujundamisest ja selgitada välja ning lahendada avalikus ja läbipaistvas menetluses ehitusõiguse kindlaksmääramisega kaasneda võivad huvikonfliktid ühiskonnas. Ühtki põhjust, mis tinginuks detailplaneeringu nõudest loobumist vaidlusaluse ehitusloa andmisel, käesolevas kohtumenetluses esile toodud pole. Antud juhul oli tegemist miljööväärtuslikus piirkonnas asuva, ümbruskonna miljööd ulatuslikult mõjutava ja piirkonda arvestades suhteliselt suuremahulise ehitise püstitamisega, mille vastu võis lisaks ehitusloast vahetult puudutatud isikute huvile eeldada ka avalikkuse, sealhulgas miljööväärtuslike piirkondade eest hoolitsevate ühiskondlike organisatsioonide, huvi. Seega võib järeldada, et detailplaneeringu vastu eksisteeris vaidlusaluse ehitusloa puhul pigem tavapärasest suurem vajadus. Sellises olukorras ei saanud detailplaneeringu nõue olla oma kinnisasja ehitustegevuseks kasutada soovivat isikut ebaproportsionaalselt koormav formaalsus.

  1. Seega oli vaidlusaluse ehitusloa X B-hoone osas andmise kohustuslikuks eelduseks detailplaneeringu olemasolu. Juba detailplaneeringu puudumine tingib vaidlusaluse ehitusloa õigusvastasuse vastavas osas. Seega riivasid ehitusloast tulenevad kahjulikud mõjutused kaebuse esitajate õigusi õigusvastaselt.
  2. Kuna vaidlustatud osas ei tohtinud ehitusluba nr 25165 väljastada detailplaneeringu puudumise tõttu, ei saanud vastustaja sellisel kujul ehitusloa kehtestamist otsustada kaalutlusõiguse alusel. Samas on õige halduskohtu seisukoht, et ebaõiglane ja kaebuse esitajate huve mittearvestav menetlus äratab tõsist kahtlust selles, et väljastatud ehitusloaga selle vaidlustatud osas saavutati erinevaid huve tasakaalustav lahend. Käesolevas asjas on tuvastatud, et kaebuse esitajatele ei antud võimalust esitada oma arvamusi ja seisukohti ehitusloaga X B-hoone osas ettenähtud lahenduse suhtes. Samuti ei nähtu selles osas kaebuse esitajate õigusi ja huve arvestavaid kaalutlusi ehitusloa andmise menetlust kajastavatest dokumentidest. Halduskohus on põhjendatult leidnud, et X B-hoonet oleks olnud võimalik projekteerida kaebajate jaoks soodsamalt. Kohtumenetluses ei ole toodud esile põhjusi, miks ei olnud kaebuse esitajatele tekitatud käesoleva otsuse põhjenduste II osas tuvastatud kahjulikud mõjutused välditavad. IV
  3. Kohtupraktikas (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-41-02) on leitud, et reeglina tuleb tähtaegselt esitatud tühistamiskaebuse läbivaatamisel õigusvastane ja kaebaja õigusi rikkuv haldusakt tühistada sõltumata õiguskindluse põhimõttele tuginevatest vastuväidetest, kuid kuna kaebetähtaeg ei pruugi kaitsta õiguskindlust ja õiguspärast ootust näiteks juhul, kui hakkab kulgema haldusakti andmise hetkest oluliselt hiljem, tuleb kohtul sellisel juhul tühistamiskaebuse läbivaatamisel kaaluda, kas kaebaja õigus nõuda haldusakti tühistamist kaalub üles kolmanda isiku võimaliku õiguspärase ootuse, et haldusakt jääb kehtima. Käesoleval juhul on kohtus
  4. aastal vaidlustatud
  5. aasta lõpus välja antud ehitusluba. Kuigi haldusmenetluse seaduse (HMS) §-d 64-70 ei reguleeri otseselt haldusakti tühistamist halduskohtu poolt, on nendes sätetes õiguspärase ootuse ja usalduse kaitseks kehtestatud 19

(23)3-04-109 põhimõtted halduskohtumenetluse erisusi arvestades rakendatavad ka haldusakti tühistamisel kohtu poolt, kui kaebus esitati haldusakti andmisest oluliselt hiljem. 37. HMS § 64 lg 4 p-de 5 ja 6 ja lg 5 kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele haldusakti kehtimajäämise vastu, kui ta: 1) oli haldusakti õigusvastasusest teadlik või ei olnud sellest oma süü tõttu teadlik või 2) haldusakt on antud isiku esitatud ebaõigete või mittetäielike andmete alusel, kusjuures selliste andmete esitamist ei põhjustanud haldusorgan. Eelviidatud sätetes toodud olukorraga on tegemist ka käesoleval juhul. Ringkonnakohus leiab, et vaidlusaluses ehitusloas sätestatud mahus ehitustegevust arendada sooviv ettevõtja peab ehitamist reguleerivatest õigusnormidest omama vähemalt sedavõrd head ülevaadet, et teada, millisel juhul on projekteerimiseks ja ehitusloa väljastamiseks nõutav kehtiva detailplaneeringu olemasolu. Käesoleval juhul oli tegemist olukorraga, kus kehtiva detailplaneeringu nõue ehitusloa väljastamise eeltingimusena tulenes

§ 2lg-st 1 üheselt ja selgelt.

Kolmas isik pidi juba ehitusloa väljastamisel teadma, et see on seadusega vastuolus. Kuna käesolevas asjas on tuvastatud, et ehitusloa andmisele eelnenud projekti kooskõlastamise menetluses tutvustas kolmas isik projekti kaebuse esitajatele puudulikult, mistõttu nende esindaja allkirjastatud kooskõlastus ei kajastanud nende tegelikku hinnangut Y B-hoone ehitusprojektile, on käesoleval juhul tegemist ka olukorraga, kus ehitusloa andmine saavutati kolmanda isiku esitatud ebaõigete ja mittetäielike andmete alusel. Seetõttu ei saa kolmas isik usaldusele ehitusloa kehtimajäämise vastu tuginedes nõuda, et vaidlustatud osas kaebuse esitajate õigusi rikkuvat ja õigusvastast ehitusluba selles osas ei tühistataks.

  1. Ka juhul, kui käesoleval juhul poleks kolmanda isiku poolt ehitusloa kehtimajäämise usalduse kaitsele tuginemine välistatud, ei annaks üksnes ehitusloa andmisest möödunud pikk ajavahemik siiski alust sel motiivil ehitusloa suhtes tähtaegselt esitatud tühistamiskaebust rahuldamata jätta. Vaidlustatud osas ehitusloast tulenevaid õigusi asus kolmas isik olulises osas realiseerima X B-hoone püstitamise läbi alles
  2. aasta kevadel, so enam kui kolm aastat peale ehitusloa väljastamist. V
  3. Kaebuse esitajatest apellandid taotlesid Tallinna Linnavalitsusele „ettekirjutuse tegemist tühistatud ehitusloa alusel püstitatud ehitise täielikuks lammutamiseks ja endise olukorra taastamiseks“ (vt kaebuse täiendus t I lk 181, kohtukõne teesid t II lk 133, kohtuistungi protokoll t II lk 163). Halduskohus on õigesti leidnud, et kuna ehitise lammutamine toimub EhS kohaselt kohaliku omavalitsuse antava haldusakti alusel, saab kohus teha ettekirjutuse haldusakti andmiseks, millega kohustataks pooleliolev X B-hoone kui õigusvastase ehitusloa alusel püstitatud ehitis lammutama. Sellisena tulebki HKMS § 19 lg 7 teise lause kohaselt kaebuse esitajate kohustamistaotlust tõlgendada. HKMS § 26 lg 1 p 1 kohaselt on halduskohtul õigus õigusvastase haldusakti tühistamisel täielikult või osaliselt teha võimaluse korral ettekirjutus haldusakti tagasitäitmise kohta, näidates ära selle läbiviimise viisi. Haldusakti tagasitäitmise nõude lahendamise materiaalõiguslikuks aluseks on RVastS § 11, mille lg 1 kohaselt võib kannatanu avaliku võimu kandjalt rahalise hüvitise asemel nõuda kehtetuks tunnistatud või vastavas osas 20

(23)3-04-109 muudetud haldusakti või toimingu õigusvastaste tagajärgede kõrvaldamist. Selle nõude esitamise õigust piirab RVastS § 11 lg 2, mille kohaselt ei ole avaliku võimu kandja kohustatud kahjulikke tagajärgi kõrvaldama juhul, kui selle kulud ületavad oluliselt rahalist hüvitist. Sellise nõude lahendamisel pidi halduskohus RVastS § 11 eelviidatud sätete alusel otsustama, kas nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Halduskohus nende kaebajate seda nõuet ei rahuldanud, samas ei selgu kohtuotsusest, miks ei olnud see nõue põhjendatud.
  1. Kaebuse esitajatel on kooskõlas RVastS § 11 lg-ga 1 õigus nõuda X B-hoone täielikku lammutamist juhul, kui on täidetud järgmised eeldused: ehitis on õigusvastane nii formaalselt kui materiaalselt, rikub kaebuse esitajate subjektiivseid avalikke õigusi ning õiguspärase olukorra taastamine ja kaebuse esitajate õiguste rikkumise kõrvaldamine ei ole taastatav ehitusloa tagajärgede kõrvaldamise muude vahenditega. Ehitusluba X B-hoonet puudutavas osas kuulub käesoleva otsuse kohaselt kohtu poolt tühistamisele, kuna ehitusluba rikkus kaebuse esitajate subjektiivseid avalikke õigusi ja oli õigusvastane. Sellega on täidetud X B-hoone formaalse ja materiaalse õigusvastasuse ja hoonega kaebuse esitajate õiguste rikkumise tingimus. X B-hoone lammutamiseks kohustava haldusakti andmine on vajalik õigusvastase olukorra kõrvaldamiseks. Ka käesoleval hetkel ei ole krundi suhtes kehtiva detailplaneeringu puudumise tõttu lubatav sellise ehitise püstitamiseks ehitusloa väljaandmine, sest käesolev juhtum ei vasta ühelegi PlanS § 9 lg-s 10 sätestatud alusele, mil kohalik omavalitsus võib lubada sellise ehitise püstitamist ilma detailplaneeringut koostamata. X pooleliolev B-hoone tekitab kaebuse esitajatele kahjulikke mõjutusi kogu valminud ulatuses, takistades oma kõrgusega Y elamu korstnate tõmmet, kahjustades Y krundi miljööd krundi ühe külje sulgemisega ning muutes võimatuks juurdepääsu Y hoone ühele seinale. X B-hoone lammutamine kogu valminud ulatuses kõrvaldaks need mõjutused. Vastustaja ja kolmas isik ei ole kohtumenetluse jooksul toonud esile ühtki muud ehitusloa kahjulike tagajärgede kõrvaldamise vahendit (ehituslikku muudatust), mis kõrvaldaks need mõjutused ja taastaks kaebuse esitajate õigused. Jättes kõrvale, et ehitis kahjustab kaebuse esitajate õigusi kogu valminud ulatuses, ei ole kohtul alust kaaluda ehitise osalises lammutamises seisnevat vahendit ka seetõttu, et puudub alus eeldada, et niigi poolelioleva ehitise mingit allesjäävat osa oleks võimalik eraldi kasutada. Seega on kaebuse esitajatel RVastS § 11 lg 1 alusel õigus vastustajalt nõuda X B-hoone lammutamise ettekirjutuse tegemist.
  2. Kaebuse esitajate õigust nõuda haldusakti andmist, mis näeb ette ehitise lammutamise, piirab RVastS § 11 lg-s 2 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei ole avaliku võimu kandja kohustatud kahjulikke tagajärgi kõrvaldama juhul, kui selle kulud ületavad oluliselt rahalist hüvitist. Riigikohus on leidnud (lahend nr 3-3-1-25-02), et ehitusloa tagajärgede kõrvaldamise kulude hulka tuleb arvata ka hüvitus, mida ehitise lammutamise korral võiks ehitise omanik nõuda linnalt seoses õigusvastase ehitusloa väljaandmisega, arvestades seejuures võimalikust kaassüüst tulenevaid piiranguid. Ringkonnakohtu hinnangul tuleks kulutuste võrdlemisel arvestada ka õigusvastase haldusakti tagajärgede kõrvaldamata jätmisega võimalikku avalikele huvidele tekitatavat kahju. 21
(23)3-04-109 Tõrjumaks RVastS § 11 lg-s 2 toodud alusel õigusvastase haldusakti tagajärgede kõrvaldamise nõuet, peab haldusorgan tõendama sellekohaste asjaolude esinemist.
  1. Ehitise lammutamisega kaasnevate võimalike kulutustena on käesolevas asjas esile toodud üksnes kolmanda isiku kulutused ehitise püstitamisele ja lammutamisele ning ehitises sõlmitud üürilepingutest tulenevad leppetrahvid ruumide üleandmisega viivitamise puhuks (kolmanda isiku esindaja teatised t II lk 9-10). Need kulutused ei takista RVastS § 11 lg 2 kohaselt kaebuse esitajatel ehitise lammutamist nõuda, sest ringkonnakohtu hinnangul ei ole tõenäoline, et kolmandal isikul oleks seoses õigusvastase ehitusloa väljastamisega õigus nendes kulutuses seisneva kahju hüvitamist haldusorganilt nõuda. RVastS § 13 sätestab kahjuhüvitise suuruse määramisel piirangutena muuhulgas järgmiste asjaolude arvestamise - kahju tekkimise ettenägematus, objektiivsed takistused kahju ärahoidmisel, õiguste rikkumise raskus, eraõiguses sätestatud piirangud seoses kannatanu osaga kahju tekitamisel ja muud asjaolud, millest tulenevalt kahju hüvitamine täies ulatuses oleks ebaõiglane. Võlaõigusseaduse § 139 lg 1 sätestab kahjuhüvitise vähendamise ulatuses, milles kahju tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, ning sama paragrahvi lg 2 kohaselt vähendatakse kahjuhüvitist samuti ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult või seda mõistlikult oodata. Samuti tuli ka ehitusloa andmise ajal kehtinud ENSV Tsiviilkoodeksi (TsK) alusel kahju hüvitamise nõude lahendamisel arvestada, kas kahjukannataja on teinud omapoolselt mõistlikult vajaliku, et kahju ära hoida või vähendada, seejuures võimaldasid TsK §-d 229 ja 462 lg 1 kahjuhüvisest keelduda, kui kannatanu raske ettevaatamatus soodustas kahju tekkimist. Käesoleval juhul on tuvastatud, et kolmas isik pidi ehitusloa väljastamisel teadma selle õigusvastasusest. Samuti lõi kolmas isik, jättes X B-hoone ehitamisega seonduvas osas ehitusprojektist kaebuse esitajad vastuolus projekteerimistingimustega informeerimata, olukorra, kus kaebused ehitusloa tühistamiseks esitati kohtule ajal, mil hoone ehitamisega oli juba alustatud. Seega on kolmas isik jätnud kasutamata võimaluse mõistlike abinõudega kahju tekkimist vältida.
  2. Seega on täidetud kõik tingimused, et nõue vastustajale Y B-hoone lammutamiseks kohustava haldusakti andmiseks kuuluks rahuldamisele.
  3. Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmäärus reguleerib linnavalitsuse ja linna ametiasutuste pädevust ehitamise ja ehitusjärelevalve korraldamisel. Et Linnaplaneerimise Ameti pädevusse kuulub olemasolevate ehitiste järelevalve teostamine (ehitusmääruse § 5 lg 3 p 6 ja § 63 lg 1), ehituslubade väljaandmine (ehitusmääruse § 5 lg 3 p 1 ja § 38 lg 1) ja õigusliku aluseta, ohtliku või ajutise ehitise lammutamise korraldamine (ehitusmääruse § 64 lg 4). Sellest saab järeldada, et ka käesoleva kohtuotsuse täitmiseks lammutusettekirjutuse tegemine kuulub Tallinna Linnaplaneerimise Ameti pädevusse. Ka käesolevas asjas vaidlustatud ehitusloa on andnud omaaegne Tallinna Linnaplaneerimise Amet. Halduskohus on käesolevas asjas vastustajana kaasanud Tallinna Linnavalitsuse. 22
(23)3-04-109 Kuna lammutamisettekirjutuse tegemine on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti pädevuses ning kohtumenetluses Tallinna Linnavalitsuse esindajana osalenud ehituslubade väljastamiseks pädeva linna ametiasutuse (Tallinna Linnaplaneerimise Amet) töötaja selle ametniku kaudu (K. V, vt volikiri I kd lk 98 ja kontaktandmed II kd lk 69) on amet sisuliselt olnud kaasatud käesoleva haldusasja arutamisele. Seetõttu on võimalik käesoleva kohtuotsusega teha ettekirjutus Tallinna Linnaplaneerimise Ametile. VI
  1. Käesolevas otsuses toodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus P. R, A. M, A. N ja M.P.K apellatsioonkaebused. Ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse osas, mis puudutab P. R, A. M, A. N ja M.-P.K taotlusi Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks, ning teeb selles osas uue otsuse, millega kohustab Tallinna Linnaplaneerimise Ametit andma haldusakti, mis näeb ette kohustuse X B-hoone täies ulatuses lammutada. Samuti muudab ringkonnakohus halduskohtu otsuse põhjendavat osa, täiendades seda ringkonnakohtu otsuse motiividega, mis puudutab kaebuse esitajate kaebeõigust ning ehitusloa nr 25165 õigusvastasust kehtiva detailplaneeringu puudumise motiivil. Muus osas jääb halduskohtu otsus muutmata. Rahuldamata jääb * OÜ apellatsioonkaebus.
  2. Apellatsioonimenetluses on M.-P. K, A. M, A. N ja P. R tasunud õigusabi eest igaüks 8 248 krooni 20 senti. Apellatsioonkaebuste rahuldamise tõttu kuuluvad rahuldamisele ka nende apellantide taotlused nende kulude HKMS § 92 lg 1 alusel Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt väljamõistmiseks. Lauri Madise Silvia Truman Kaire Pikamäe 23
(23)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.