) § 23 lõike 6 ja § 24 lõike 3 ning Tallinna Linnavolikogu 29.05.203.a määrusega nr 35 kinnitatud Tallinna linna ehitusmääruse § 19 lõigete 1, 2, 3 ja 5 alusel: 1) Kehtestada Rannamõisa tee 9c ja 10 kinnistute ja lähiala detailplaneering, K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 03340, millega on kavandatud Habersti linnaosas asuvale 16,8 ha suurusele maa-alale 37 neljakorruselist korterelamut, millest kolmele määratakse lisaks täiendav ärifunktsioon, 11 kahekorruselist korterelamut, 3 kolmekorruselist korterelamut ning 4 osaliselt kahe-ja osaliselt kolmekorruselist korterelamut, lasteaed, 6 alajama ning 8 teemaakrunti kortermajade teenindamiseks (otsuse punkt 1). 2) Detailplaneering muudab üldplaneeringut. Tallinna üldplaneeringuga on antud ala juhtfunktsiooniks väikeelamute ala ehk põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3-4 korruselistele elamutele mõeldud ala, kus võib paikneda elamupiirkonda teenindavaid asutusi ja väiksemaid kaubandus-teenindusettevõtteid. Tallinna üldplaneeringu kohaselt ei ole olemasolevate väikeelamute piirkondade tihendamine korterelamutega soovitav. Antud ala on määratud perspektiivseks elamupiirkonnaks. Rannamõisa tee 9c ja 10 kinnistute ja lähiala detailplaneeringuga on tehtud ettepanek muuta Tallinna üldplaneeringut nimetatud detailplaneeringuga käsitletud maa-ala osas – maakasutuse juhtfunktsioon „väikeelamute ala“ muudetakse „korruselamute alaks“, s.o põhiliselt 2-ja enamkorruseliste korterelamute alaks, kus võivad paikneda kõik elurajooni teenindavad asutused jms. (otsuse punkt 2). 3) Rannamõisa tee 9c ja 10 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu kehtestamisega muutub kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 09.06.204.a korraldusega nr 1230-k kehtestatud Rannamõisa tee 9b kinnistu detailplaneering Rannamõisa tee 9c kinnistu osas (otsuse punkt 3). 2 MENETLUSE KÄIK
Kaebajad leiavad, et planeeringu tellimise õiguse üleandmine eraõiguslikule isikule olukorras, kus koostatav planeering muudab kehtestatud üldplaneeringut, on oluline menetlusviga, mis kindlasti viis asja ebaõigele otsustamisele. Otsustaja on
Vaidlustatud otsuse seletuskirjas on märgitud, et
lõikes 6 sätestatud keeldu rikkudes koostatud leping lõpetati enne planeeringu vastuvõtmist Tallinna Linnavalitsuse 02.02.2005.a korraldusega nr 161-k ning sõlmitud on uus leping, millega on KProjekt AS-le üle antud ainult detailplaneeringu koostamise õigus. 3 Kaebajatele teadaolevalt on tõepoolest allkirjastatud leping Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja K-Projekt AS vahel ning selles lepingus on märgitud lepingu koostamise kuupäevaks 10.01.2005.a. Arvestades planeeringu vastuvõtmise korralduse andmist 02.02.2005.a on ilmne, et nn uus planeeringu koostaja ei saanud sedavõrd mahukat planeeringut koostada lepingu sõlmimisest kuni planeeringu vastuvõtmiseni jäänud loetud tööpäevade (10.01.05 kuni 02.02.05 oli 16 tööpäeva, kuid linnavalitsuse korralduse eelnõu peab valmima vähemalt ca 1 nädal enne istungile panemist) jooksul. Seega on ühe lepingu lõpetamine ning teisega asendamine üksnes kosmeetiline muudatus õigusvastaselt läbiviidud planeerimismenetluses ning ei oma planeeringu sisulise lahenduse suhtes mingit tähtsust. Seega on kaebajad seisukohal, et kogu planeeringu sisuline lahendus on koostatud üksnes arendaja huvisid silmas pidades, mis seetõttu välistab õiguspärase diskretsioonotsuse tegemise juba eos. 7.3 Kaebajad leiavad, et kavandatava planeeringu elluviimisel ei ole järgitud õigusaktidega kehtestatud nõudeid. Nii on sisuliselt jäetud analüüsimata planeeringu elluviimisega kaasneda võivad keskkonnamõjutused. Kaebajad märgivad, vaidlustatud otsusega kehtestati planeering, millega rajatakse sisuliselt uus elamurajoon juba olemasoleva pereelamupiirkonna sees. Seejuures on planeeringu lahendamisega ebarahuldavalt lahendatud uue elamurajooni vee-ja kanalisatsioonivarustus. Täiesti tähelepanuta on jäänud naabruses asuv raba ning selles kevadel lume sulamisega suurematel sajuperioodidel tekkiv suurvesi. Puudulik liigvee ärajuhtimine on tekitanud tõsiseid üleujutusi ka olemasolevas situatsioonis, kuid kavandatava planeeringulahendusega muutub olukord olemasolevate kraavide likvideerimise tagajärjel üksnes hullemaks. Sellistest ja ka muudest uue elamurajooni rajamisega kaasnevatest keskkonnamõjutustest ilmneb otsustaja igakordne vajadus analüüsida põhjalikult kavandatava tegevusega kaasneda võivaid keskkonnamõjutusi. Vastav sõnaselge kohustus tuleneb kohalikule omavalitsusele kui planeeringu kehtestamise otsustajale keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest (KHS). Kuivõrd Tallinna Linnavalitsus otsustas kavavandatava planeeringu vastu võtta 02.02.2005.a, so ajal, mil märgitud seadus veel ei kehtinud, siis on selge, et KHS-st ei ole detailplaneeringu koostaja arvestanud. Asjaolu, et nimetatud seadust ega selle alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 29.08.2005.a määrust nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu“ ei ole arvestanud ka Tallinna Linnavolikogu, nähtub otsuses puuduvatest viidetest ja kaalutustest. See, et kohaldamisele kuulus nimelt viidatud seadus tuleneb kaebajate arvates asjaolust, et kehtestatud detailplaneeringuga otsustati muuta kehtivat üldplaneeringut. KHS § 6 lõike 2 kohaselt on otsustaja kohustatud analüüsima sama paragrahvi lõikes 2 nimetatud kriteeriumide alusel, kas tegevusel on oluline keskkonnamõju. Vabariigi Valitsuse 29.08.2005.a määruse nr 224 § 13 punkti 2 kohaselt tuleb keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust kaaluda infrastruktuuri ehitamise valdkonda kuuluva tegevuse, nagu näiteks elamurajooni rajamise, korral. Kaebajad märgivad, et sellised kaalutlusi vaidlustatud otsuses ei ole ning tegemist on olulise menetlusveaga, mis ilmselt tingis asja ebaõige otsustamise. 7.4 Tallinna Linnavalitsuse tegevus kõnealuse piirkonna planeerimismenetluses on olnud vastuoluline. Nii ei ole varem planeeringu koostamist taotlenud isikutel võimaldatud kalduda kõrvale Haabersti linnaosa arengukavas märgitud hoonestuse kõrgusest ning on lubatud rajada neile kuuluvatele kruntidele üksnes ühepereelamuid. Sellistest asjaoludest ilmneb, et üht kinnisvaraarendajat on põhjendamatult eelistatud teistele. Selliselt ei ole otsustaja järginud võrdse kohtlemise printsiipi. 4 7.5 Planeeringuala naabruses elavad isikud on teinud oma otsused kodu rajamiseks teadmises, et kehtiv üldplaneering lubab ehitada Rannamõisa tee 9c ja 10 kruntidele 50 ühepereelamut, so kokku ca 200 elaniku. Selles teadmises tehtud investeerimisotsuste ajendiks oli nii kaebajate kui ka teiste piirkonna elanike soov elada pereelamu piirkonnas. Kavandatava planeeringuga muudetakse oluliselt kaebajate elukeskkonda. Kehtestatud planeeringuga rikutakse kinnisasja omanike suhtes õiguspärast ootust varem kehtestatud üldplaneeringu ja detailplaneeringute kehtima jäämisele ning riivatakse ebaproportsionaalselt nende õigust omandi puutumatusele. Kaebajad märgivad, et vaidlustatud otsuses märgitud põhjendused kehtiva üldplaneeringu muutmise vajaduse kohta ei ole veenvad. Kaebajad leiavad, et üldplaneeringu muutmise otsustamisel tuleb eriti põhjalikult kaaluda ning leida kompromiss avalike huvide, piirkonna elanike huvide ning arendaja huvide vahel. Vaidlustatud otsusest nähtuvalt on otsustaja püüdnud küll kaaluda avalikke huve ning kindlasti pidanud silmas arendaja huve, kuid on täiesti ignoreeritud piirkonna elanike, sh kaebajate huve ning selliselt on kaebajate arvates otsuse tegemist ilmse diskretsiooniveaga. Kaebajate arvates on Riigikohtu 14.10.2003.a otsuses nr 3-3-1-54-03 väljendatud põhimõte, et vanglakompleki ehitamisega kaasnevad positiivsed mõjud tööhõivele ja ettevõtlusele ilmnevad riigis tervikuna ka siis, kui kompleksi ei ehitata sellese valda, vaid kuhugi mujale, kohaldatav ka käesolevas menetluses. Seepärast leiavad kaebajad, et kui linnavolikogu otsustas muuta Tallinna üldplaneeringut otsuses märgitud põhjustel nr 1-4, oleks pidanud otsuses välja tooma ka kaalutused selle kohta, kas ja miks ei ole võimalik saavutada kavandatavat eesmärki elamurajooni rajamisega mõnes teises olemasoleva infrastruktuuriga piirkonna raadiuses Tallinnas. 7.6 Kaebajad leiavad, et avalikkuse poolt planeerimismenetluses esitatud ettepanekud ja vastuväited on jäänud sisuliselt arvestama. Nii leidsid ühise vastuväite esitanud lähiala elanikud, et detailplaneeringuga ettenähtud kinnistuse hoonestamist ei tohi alustada enne Rannamõisa tee laiendamist ja Paldiski mnt - Rannamõisa tee - Ehitajate tee mitmetasandilise ristmiku valmimist. Sellele väitele on otsustaja vastuseks märkinud, et ehitustegevuse ajalise kulgemise suunamine ei kuulu linnaplaneerimise valdkonda. Seega ei ole elanike vastuväidetega arvestatud. Samuti leidsid lähiala elanikud, et ligikaudu 950 korteri ehitamine sellele maa–alale, toob kaasa ligemale 1500 sõiduki ilmumise, kuid planeeringus nähakse ette 920 parkimiskohta. Vastuseks sellele väitele on seletuskirjas märgitud, et planeeringu koostamisel on järgitud detailplaneeringu lähteülesandes sätestatud parkimisnormatiive (tulenevalt Eesti Standardist EVS 843:2003 punkt 10.2), mis näevad ette parkimise tagamise omal krundil. Eesti Standardi nõuded on planeeringulahenduses täidetud. Kaebajad leiavad, et kuigi Eesti Standardi nõuded võivad olla täidetud, ei põhjenda see, miks on elanike vastuväited ja rõhuasetus jäetud planeeringulahenduses arvestamata. Nõustada ei saa otsuse seletuskirjas märgitud sedastusega, et detailplaneeringus on pööratud tähelepanu varem kehtestatud detailplaneeringutele, mis on ka kantud linnaehituslike seoste ja kontaktvööndi joonisele ning et vastuväidetes märgitud Vana-Rannamõisa tee 13a ja VanaRannamõisa tee 19 ja Rannamõisa tee 16 detailplaneeringutega on planeeringulahenduses arvestatud. Kaebajad leiavad jätkuvalt, et eelnimetatud planeeringutega ei ole Rannamõisa tee 9c ja 10 detailplaneeringu koostamisel arvestatud ning vaidlustatud planeering muudab varem kehtestatud planeeringuid. 8. Vastustaja ei pea kaebust põhjendatuks ning palub jätta see rahuldamata järgnevatel põhjendustel: 5 8.1 Detailplaneering on avalikustatud nõuetekohaselt. Vastustaja rõhutab, et seadusest ei tulene kohustuslikku tähtaega, mille jooksul vastuvõetud planeering tuleb kehtestada. Üheski menetluse etapis ei ole toimunud ebamõistlikke ja põhjendamatuid viivitusi, mis kinnitab vastustaja seisukohta, et antud planeerimismenetluse asjaoludel on planeeringu kehtestamise otsus tehtud kõige lühema võimaliku aja jooksul. Vastustaja leiab, et praktikas ei ole alati võimalik lähtuda Riigikohtu poolt ühes asjas konkreetsetel asjaoludel võetud seisukohast, vaid tulen arvestada iga konkreetse juhtumi eripära. Vastustaja märgib, et viidatud Riigikohtu ettejõudnud vaidluses erinesid asjaolud oluliselt käesoleva menetluse asjaoludest. Vastustaja on seisukohal, et planeering on avalikustatud vastavalt seaduse nõuetele ning puudub alus kaebuse rahuldamiseks nimetatud motiivil. 8.2 Detailplaneeringu menetlemisel ei rikutud
Otsuse seletuskirjast nähtub, et Rannamõisa tee 9c ja 10 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu algatamisel ja detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse üleandmise lepingu sõlmimisel eraõigusliku isikuga ei olnud teada, et nimetatud planeering muudab üldplaneeringut. Detailplaneeringu koostamine on protsess, mille käigus taotletud eesmärk ja tingimused täpsustavad ning seega ei ole detailplaneeringu algstaadiumis võimalik ette näha planeeringu täpset resultaati. Enne detailplaneeringu vastuvõtmist on detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse üleandmise leping nr DP-55-04, milles üheks lepingu pooleks on eraõiguslik isik, lõpetatud. Sõlmitud on uus leping, millega on vastustaja detailplaneeringu tellinud K-Projekt AS-lt. Detailplaneeringu koostamise kohustuse delegeerimise lepingu kohaselt oli Tallinna Linnaplaneerimise Ameti lepingupartneriks kolmas isik, seega vastutas ta ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ees detailplaneeringu koostamise eest. Leping ei ole vastupidi kaebuse esitajate väidetele
-st tuleneva keeluga vastuolus olev, kuna seadus ei keela detailplaneeringu koostamise kohustuse delegeerimist eraõiguslikule isikule ka siis mitte, kui sellise planeeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga. Käesoleval juhul on Tallinna Linnaplaneerimise Amet olnud detailplaneeringu tellija, kuna lepingu alusel ei ole üle antud ühtegi tellija õigust. Detailplaneeringumenetluses on kolmas isik olnud erinevate lahendusvariantide pakkuja ja tehnilise poole teostaja (kooskõlastuste hankija), samuti asjaajaja ja dokumentide komplekteerija rollis, kuid kohalikule omavalitsusele planeerimisseadusega pandud otsustus-ja kaalutlusõigust ning -kohustust ei ole haldusorgan vaidlustatud lepinguga kellelegi üle andnud. Antud lepingu puhul on kogu detailplaneeringu menetlusprotsessi juhtimine, kontroll ja otsustusõigus kohaliku omavalitsuse käes. Lepinguga ei ole määratletud, et haldusorgan saab või peab oma tellija kohustused täitma ainult vaidlustatud lepingu alusel ega või vajadusel sõlmida täiendavad lepinguid või ise menetlustoiminguid läbi viia. Vastustaja leiab, et kaebuse esitajate poolt viidatud leping ei ole vastuolus
Samas, isegi juhul, kui asuda vastupidisele seisukohale, leiab vastustaja eelpooltoodu ja haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58 alusel, et niisugune menetlusnõuete rikkumine ei võinud mõjutada planeerimisotsustuse tegemist ega saa olla rahuldamise aluseks. 8.3 Keskkonnamõjude hindamine on läbi viidud. Vastustaja on seisukohal, et kaebuse esitajate väited keskkonnaalaste mõjude hindamata jätmise kohta ei ole asjakohased, kuna detailplaneeringule on lisatud eraldi keskkonnamõjude analüüs. Vaatamata sellele, et otsuse tegemisel on põhjalikult keskkonnaalaseid mõjusid hinnatud, peab vastustaja vajalikuks juhtida tähelepanu kaebuse esitajate väärarusaamale keskkonnamõjude hindamise osas vaidlusaluse detailplaneeringu menetluses. Nimelt on kaebuse esitajad leidnud, et KHS-st tuleneb kohalikule omavalitsusele sõnaselge kohustus analüüsida põhjalikult detailplaneeringu kehtestamisel kaasneda võivaid keskkonnamõjutusi. 6 KHS § 56 lõige 4 sätestab, et käesolevat seadust kohaldatakse strateegilise planeerimisdokumendi koostamisele, mis algatatakse pärast käesoleva seaduse jõustumist. Strateegilise planeerimisdokumendi koostamisele, mis on algatatud enne käesoleva seaduse jõustumist, kohaldatakse käesolevat seadust, kui strateegiline planeerimisdokument kehtestatakse pärast 2006.a 21.juulit. Strateegiline planeerimisdokument on KHS § 31 kohaselt ka detailplaneering
tähenduses. Eeltoodud sätetest tuleneb, et KHS-st kohaldatakse detailplaneeringutele, mis on algatatud enne KHS jõustumist ning kehtestatakse pärast 21.07.2006.a. KHS jõustus 03.04.2005.a. Vaidlusalune detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 25.02.2002.a korraldusega nr 2363-k ning kehtestati 26.01.2006.a otsusega. Seega vaidlusalusele detailplaneeringule ei kohaldata KHS sätteid ning põhjendamatu on kaebuse esitajate etteheide, et detailplaneeringu koostamisel ei ole järgitud KHS ja selle alusel antud Vabariigi Valitsuse määruse sätteid. Vastustaja ei nõustu kaebuse esitajate väitega KHS § 6 lõike 3 kohaldamise osas. Vastustaja viitab KHS § 1 lõikele 3, mille kohaselt planeeringu elluviimisega kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude ning looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning selle alusel säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu tingimuste seadmine toimub
kohaselt. Nimetatud säte jõustus 01.01.2003 koos
jõustumisega. Seega, kaebuse esitajate viide KHS-le on asjakohatu ning kinnitab veelkord vastustaja seisukohta kaebuse põhjendamatuse kohta. Vastustaja rõhutab, et
-st ei tulene kohustust keskkonnamõju hindamiseks iga detailplaneeringu koostamisel.
lõige 2 punkt 8 annab võimaluse detailplaneeringuga määrata, milliste objektide ehitusprojekti koostamisel tuleb läbi viia keskkonnamõju hindamine. Tegemist on kaalutlusõigusliku tegevusega, mille puhul tuleb lähtuda nii kavandatava ehitise kui planeeritava maa-ala iseloomust. Kaebuse esitajate väited, et detailplaneering ei arvesta varem kehtestatud planeeringutega, on tõendamata. 8.4 Üldplaneeringu muutmise vajadus on põhjendatud. Otsuse seletuskirjas on põhjalikult selgitatud, missugused põhjused tingivad üldplaneeringu muutmise vajaduse. Vastustaja leiab, et põhjused on kooskõlas
Vastustaja peab vajalikuks selgitada, et Eestis kehtiv planeeringusüsteem on küll hierarhiline, st liigilt detailsema planeeringu koostamisel tuleb järgida liigilt üldisemas kehtestatud planeeringus sätestatut, kuid samas paindlik. See tähendab, et liigilt detailsema planeeringu koostamisel on võimalik suhteliselt lihtsalt muuta liigilt üldisemat kehtestatud planeeringut, et tagada operatiivne reageerimine muutuvatele vajadustele. Niisugune on kehtiva planeerimisseaduse mõte ja seda põhimõtet on ka kohalik omavalitsus käesoleval juhul järginud. Seaduse mõte ei ole muuta planeeringusüsteemi jäigaks ning välistada detailplaneeringuga üldplaneeringu suhtes vajalike ja põhjendatud muudatuste tegemise. 8.5 Otsus vastab menetlus-ja vorminõuetele. Vastustaja on seisukohal, et otsusest ja selle seletuskirjast nähtub, et vaidlusalune detailplaneering on läbinud
-s sätestatud menetluse, menetlus on toimunud avalikult, avalikkust on teavitatud detailplaneeringu algatamisest, toimunud on detailplaneeringu avalik väljapanek, mille käigus on huvitatud isikutel olnud võimalus esitada vastuväiteid ja ettepanekuid, mida on ka kasutatud. Vastustaja on seisukohal, et kaebuses puuduvad tõsiseltvõetavad väited vaidlusaluse detailplaneeringu menetlemisel menetlusnormide olulise rikkumise kohta. Vastustaja on seisukohal, et otsus ja seletuskiri vastavad kõigile haldusaktile kehtestatuid sisu- ja vorminõuetele ning planeerimismenetluses on järgitud kõiki menetlusnorme. Otsuses ja seletuskirjas sisalduvad ammendavalt kõik kaalutlused, millest otsuse vastuvõtmisel on lähtutud. 7 Otsus on põhjalikult ja argumenteeritult motiveeritud, otsuse tegemise motiivid on planeeringu koostamise käigus dokumenteeritud ning asjaosalistele ja avalikkusele teatavaks tehtud. Kaalutlusotsuse tegemisel ei ole esinenud menetlus- või vormivigu, mis oleksid võinud mõjutada asja sisulist otsustamist, vastustaja ei ole kaalutulusõiguse piire ületanud. 9. Kolmas isik on samadel seisukohtadel vastustajaga, esitades täiendavalt alljärgneva. 9.1 Võrdse kohtlemise printsiipi on järgitud. Kolmas isik on seisukohal, et kaebuse esitajate väited võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta on asjakohatud ning tuleb jätta tähelepanuta. Kolmas isik esitab oma väite tõendamiseks väljatrüki Tallinna planeeringute registrist Tallinna Linnavalitsuse 11.01.2006.a korralduse nr 35-k, millega kehtestati Rannamõisa tee 7 ja 7 a kinnistute ning lähiala detailplaneering ning mille kohaselt kavandatakse planeeritavale maa-alale kahe kuni 4-korruselise kokku maksimaalselt 51 korteriga korterelamu rajamist. Ka Tallinna Linnavalitsuse 09.06.2004.a korraldusega nr 1230-k kehtestatud Rannamõisa tee 9b kinnistu detailplaneering, mida muudab vaidlustatud detailplaneering, näeb ette kolmekorruseliste korterelamute rajamise. Tallinna Linnavalitsuse 22.02.2006.a korraldusega nr 356-k on vastu võetud Rannamõisa tee 24 ja 24a kinnistute ja lähiala detailplaneering, millega nähakse ette kahe korterelamu rajamine. Tallinna planeeringute registri andmetest nähtub, et Rannamõisa tee ääres on kehtestatud ja koostamisel mitmeid detailplaneeringuid korterelamute rajamiseks. Seega ei ole haldusorgan rikkunud võrdse kohtlemise printsiipi nagu seda väidavad kaebuse esitajad. 9.2 Üldplaneeringu muutmise vajadus ja elamurajooni asukoht on põhjendatud. Kolmas isik rõhutab, et planeerimine
tähenduse hõlmab mitte üksnes looduskeskkonna, vaid ka majanduslikku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna arengu pikaajaliste suundumuste ja vajaduste arvestamise kohustust (
Mis puutub kaebuse esitajate väidetesse liiklussõlmede problemaatilisuse kohta, viitab kolmas isik detailplaneeringu seletuskirja punktidele 3.3 ja 5.3, milles on liikluskorraldust käsitletud. Seletuskirjast nähtub, et mitmest võimalikust liikluskorralduse lahendusest valis Tallinna Kommunaalameti liikluskorralduse osakond välja fooridega lahenduse. Nimetatud lahendus on lisatud detailplaneeringule. Kaebuse esitajate väide, et põhjendus sisaldab vasturääkivust, ei vasta tõele. Põhjenduses on silmas peetud, et detailplaneeringuga hõlmatud ala jääks liiga lähedale Rannamõisa teele ning oleks seetõttu sobimatu uute üksikelamute rajamiseks. Kolmas isik on seisukohal, et elamurajooni asukoha valikul ja detailplaneeringu kehtestamisel on oluliseks argumendiks, missugune maa kasutusotstarve, hoonestus jne on planeeritud ümbritsevatele maa-aladele. Antud juhul on detailplaneeringu kehtestamisel seda ka järgitud. Kolmas isik nõustub kaebuse esitajatega, et olukord linnas kujuneb linnaplaneerimise tulemusena. Antud juhul ongi seletuskirjas selgitatud, et planeeringuala lähiümbrus on juba varem planeeritud vaidlusaluse detailplaneeringuga sarnastel põhimõtetel. 9.3 Haldusorgan on vastuväidetele vastanud. Mis puutub kaebuse esitajate väidetesse, et detailplaneeringu koostamise käigus ei ole arvestatud vastuväiteid esitanud isikute ettepanekutega ning on ignoreeritud piirkonna elanike huve, leiab kolmas isik, et haldusorgan on kõigile kaebuse esitajate ja teiste isikute kirjalikult esitatud vastuväidetele ja ettepanekutele nõuetekohaselt ja põhjalikult vastanud. Samuti on kaebuse esitajatele põhjalikult selgitatud, miks haldusorgan esitatud vastuväidetega ei nõustu ning ettepanekuid ei arvesta. Vastused esitatud vastuväidetele sisalduvad ka otsuse seletuskirjas. Otsuse seletuskirjast nähtub ka asjaolu, et detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud vastuväited on kaalumise tulemusel osaliselt rahuldatud ning vastavalt detailplaneeringu lahendust muudetud. Asjaolu, et kaebuse esitajate 8 vastuväidete ja ettepanekutega ei ole arvestatud, et tähenda, et kaebuse esitajatel ei olnud võimalik oma huve detailplaneeringu avaliku arutelu käigus kaitsta. Kaebuse esitajate poolt viidatud probleemile seoses kommunikatsioonide paigutamisega Printsu tee tsooni, on haldusorgan samuti andnud vastuse otsuse seletuskirjas. Seletuskirjas on viidatud asjaolule, et kõik võrguvaldajad on planeeringu kooskõlastanud. Kaebuse esitajate argumente on põhjalikult analüüsinud ja hinnanud ka Harju maavanem 13.07.2005.a detailplaneeringu järelevalve käigus antud hinnangus. Järelevalve käigus on maavanem detailplaneeringu heaks kütnud, mis kinnitab planeeringu nõuetekohasust. 9.4 Haldusorgan on teinud õiguspärase otsustuse. Kolmas isik on seisukohal, et otsuses ja seletuskirjas sisalduvad ammendavalt kõik olulised kaalutlused, millest haldusorgan detailplaneeringu kehtestamisel lähtus. Otsus vastab HMS § 54 haldusaktile kehtestatud nõuetele. Samuti leiab kolmas isik, et haldusorgan on otsuse vastuvõtmisel teostanud diskretsiooni õiguspäraselt. Haldusorgan on detailplaneeringu menetluses arvestanud ja kaalunud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on toimunud ratsionaalselt. KOHTU PÕHJENDUSED
lõikes 6 sätestatud keeldu rikkudes detailplaneeringu tellimise eraõiguslikule isikule OÜ-le Pearu. Linna poolt planeeringu tellimise õiguse üleandmine eraõiguslikule isikule olukorras, kus koostatav planeering muudab kehtestatud üldplaneeringut, on oluline menetlusviga, mis viis asja ebaõigele otsustamisele. Kuigi nimetatud leping lõpetati enne planeeringu vastuvõtmist 10.01.2005.a ning sõlmiti uus leping Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja K-Projekt AS vahel, millega anti detailplaneerimise koostamise õigus üle K-Projekt AS-le, on kaebajate jaoks ilmne, et nn uus planeeringu koostaja ei saanud sedavõrd mahukat planeeringut koostada lepingu sõlmimisest kuni planeeringu vastuvõtmiseni jäänud loetletud tööpäevade jooksul (10.01.2005 kuni 02.02.2005). Seega leiavad kaebajad, et ühe lepingu lõpetamise ning teisega asendamise näol on tegemist üksnes kosmeetilise muudatusega, mis ei oma planeeringu sisulise lahenduse suhtes mingit tähtsust ning Tallinna Linnavalitsus on rikkunud
lõikes 6 sätestatud keeldu.
lõike 6 kohaselt ei tohi eraõiguslik isik olla detailplaneeringu koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga või linnaosadega linnades vastavuses linnaosa kehtestatud üldplaneeringuga. Otsuse seletuskirjast nähtub, et Rannamõisa tee 9c ja 10 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu algatamisel ja detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse üleandmise lepingu nr DP-55-04 sõlmimisel eraõigusliku isikuga ei olnud teada, et nimetatud planeering muudab üldplaneeringut. Tallinna Linnaplaneerimise Amet lõpetas nimetatud lepingu nr DP-5504 10.01.2005.a ning sõlmis samal päeval lepingu, millega tellis detailplaneeringu koostamise KProjekt AS-ilt. Kaebajate väited, uus planeeringu koostaja ei planeeringut koostada lepingu sõlmimisest kuni planeeringu vastuvõtmiseni jäänud aja jooksul ning, et ühe lepingu lõpetamise ja teisega asendamise näol on tegemist üksnes kosmeetilise muudatusega, on paljasõnalised ja tõendamata. Kohus nõustub Harju Maavanema poolt detailplaneeringu järelevalve käigus antud hinnangus (13.07.2005.a kiri 2.1-13/2840 Tallinna Linnavalitsusele) väljendatud seisukohaga, et
lõike 6 kohase lepingu sõlmimine eraõigusliku isikuga ei vähenda tegelikult kohaliku omavalitsuse võimalusi kohaliku omavalitsuse tahtele vastaval ja avalikke huve silmaspidavalt detailplaneeringu lahendust kujundada. See on välistatud
-s sätestatud kohaliku omavalitsuse rolli ning planeeringu koostamisse avalikkuse kaasamise põhimõttest tulenevalt. Kohus märgib täiendavalt, et isegi juhul, kui asuda seisukohale, et kaebuse esitaja poolt viidatud leping nr DP-55-04 on vastuolus
lõikega 6, on tegemist väheolulise rikkumisega, mis ei võinud mõjutada asja lõplikku lahendamist. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei mõjutanud asja otsustamist. Käesoleval juhul ei mõjutanud asjaolu, et esialgselt oli detailplaneeringu koostamise õigus üle antud eraõiguslikule isikule, asja otsustamist ehk planeeringu käesoleval kujul kehtestamist Tallinna Linnavolikogu poolt. 10 10.3 Kaebajad leiavad, et kavandatava planeeringu elluviimisel ei ole järgitud õigusaktidega kehtestatud nõudeid ning sisuliselt jäetud analüüsimata planeeringu elluviimisega kaasneda võivad keskkonnamõjutused. Kohus nõustub vastustajaga ja kolmanda isikuga, et keskkonnaalaste mõjude hindamine on läbi viidud. Otsuse seletuskirjas on käsitletud keskkonnaalaseid mõjutusi järgmiselt. Viidatud on Tallinna Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakonna märkusele, et planeeritaval maa-alal puudub müra prognoos, määramata on radooni oht, andmata on hinnang õhusaastele ning kinni ei ole peetud parkla vähimast kaugusest elamutest ning parklad ei ole eraldatud haljasribadega. Detailplaneeringuga kavandatud tegevuse keskkonnaseisundi ülevaates on täiendavalt märgitud, et arvestades analoogsete rajatavate elamurajoonide juures läbiviidud müra uuringuid, ei suurenda kavandatav tegevus planeeritaval maa-alal lubatud mürataseme piirnorme ning maa-ala ei asu radooniohtlikus piirkonnas. Kinnistusisesed parkimiskohad on grupeeritud ja eraldatud madalhaljastusega. Tallinna Transpordi- ja Keskkonnaamet kooskõlastas planeeringu tingimustel, et säilitatakse positsioonil 44 näidatud puuderida, rajatav haljastus näidatakse detailplaneeringus näidatud mahus, rakendatakse meetmeid liiklusest tingitud müra vähendamiseks planeeritaval maa-alal ning ehitusprojektid kooskõlastatakse Tallinna Transpordi- ja Keskkonnaametiga. Positsioonil nr 44 näidatud puuderida on säilitatud. Rannamõisa tee ja korterelamute vahele planeeritakse müra vähendamiseks kõrghaljastust. Seega, otsuse seletuskirjast nähtub, et kõik vastavad ametkonnad on keskkonnamõjudele oma hinnangu andnud ning tehtud märkusi on detailplaneeringus arvesse võetud. Otsuse seletuskirjas on ka viidatud detailplaneeringule lisatud detailplaneeringuga kavandatud tegevuse keskkonnaseisundi ülevaatele, mis sisaldab nii planeeritava ala keskkonna kirjeldust kui ka kavandatava tegevuse keskkonnamõjude analüüsi. Muuhulgas on keskkonnamõjude analüüsis hinnatud detailplaneeringuga kavandatud tegevuse mõju pinnasele, pinna-, pinnase- ja põhjaveele, välisõhule, haljastusele ja üldilmele, müra ja muid häiringuid. Samuti on detailplaneeringule lisatud eraldi Rannamõisa tee 10 maaüksuse keskkonnaseisundi uuring, eraldi hinnang mürataseme kohta ning keskkonnakaitseline hinnang soojavajaduse rahuldamise kohta. Otsuse tegemisel on arvestatud kõigi nimetatud dokumentidega. Kaebajate väited, et planeeringulahenduse tulemusena muutub sadevete ärajuhtimine problemaatilisemaks ning planeeringu lahendusega on ebarahuldavalt lahendatud uue elamurajooni vee- ja kanalisatsioonivarustus, on paljasõnalised. Detailplaneeringu seletuskirjast nähtub, et planeeringuga on lahendatud nii veevarustus, kanalisatsioon kui ka sadevete ärajuhtimine. Seletuskirja punktid 6.5.2 ja 6.5.3 selgitavad veevarustuse ja kanalisatsiooni lahendusi. Seletuskirja punktis 6.5.4 on selgitatud, et planeeritava ala sajuveed juhitakse varem projekteeritud Rannamõisa tee sajuvee kanalisatsiooni torustikku, mille eelvooluks on Tiskre oja. Planeeritud sajuvee kanalisatsiooni torustikuga kogutakse katuste sajuvett ja dreenivett. Sajuvee kanalisatsiooni planeerimisel on arvestatud, et sõiduteed on ühepoolse kaldega, äärekivideta ja restkaevudeta. Transpordi maa-alal on tee konstruktsioonide kuivana hoidmiseks ette nähtud piirdedrenaaž. Olemasolevad dreenitorustikud planeeritaval alal likvideeritakse. Planeeritavatele hoonetele on vundamentide kuivendamiseks vajalik paigaldada drenaaž. Planeeritavat ala läbiv Printsu tee äärne olemasolev kraav torustatakse. Seletuskirjas on toodud välja ka arvestuslikud sadevete hulgad. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga ka selles, et vaidlusalusele detailplaneeringule ei kohaldata KHS sätteid ning põhjendamatu on kaebuse etteheide, et detailplaneeringu koostamisel ei ole järgitud KHS ja selle alusel antud Vabariigi Valitsuse määruse sätteid. KHS § 56 lõige 4 sätestab, et käesolevat seadust kohaldatakse strateegilise planeerimisdokumendi koostamisele, mis algatatakse pärast käesoleva seaduse jõustumist. Strateegilise planeerimisdokumendi 11 koostamisele, mis on algatatud enne käesoleva seaduse jõustumist, kohaldatakse käesolevat seadust, kui strateegiline planeerimisdokument kehtestatakse pärast 2006.a 21.juulit. Strateegiline planeerimisdokument on KHS § 31 kohaselt ka detailplaneering
tähenduses. Eeltoodud sätetest tuleneb, et KHS-st kohaldatakse detailplaneeringutele, mis on algatatud enne KHS jõustumist ning kehtestatakse pärast 21.07.2006.a. KHS jõustus 03.04.2005.a. Vaidlusalune detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 25.02.2002.a korraldusega nr 2363-k ning kehtestati 26.01.2006.a otsusega. 10.4 Kaebajad leiavad, et vaidlustatud otsuses märgitud põhjendused kehtiva üldplaneeringu muutmise vajaduse kohta ei ole veenvad. Kehtestatud planeeringuga rikutakse kinnisasja omanike suhtes õiguspärast ootust varem kehtestatud üldplaneeringu ja detailplaneeringu kehtima jäämisele ning riivatakse ebaproportsionaalselt nende omandi puutumatust. Otsustaja on püüdnud küll kaaluda avalikke huve ning kindlasti pidanud silmas arendaja huve, kuid on täiesti ignoreeritud piirkonna elanike, sh kaebajate huve ning selliselt on kaebajate arvates otsuse tegemist ilmse diskretsiooniveaga. Otsuse seletuskirjas on põhjalikult selgitatud, missugused põhjused tingivad üldplaneeringu muutmise vajaduse. Seletuskirjast nähtuvad järgmised põhjendused: 1) Tallinna üldplaneeringu kehtestamise ajal 2001.a ei olnud Rocca al Mare keskus veel lõplikult välja kujunenud. Praegu hakkab Haabersti linnaosa keskuseks kujunema Rocca al Mare piirkond, kuhu on koondunud suured kaubanduskeskused, spordikompleksid ja vaba aja veetmise kohad. Järjest populaarsemaks saavad keskuse ümber paiknevad elamualad. Seetõttu on otstarbekas kavandada nõudlusele vastavat elamispinda keskuse teenindusraadiusse. Suurem elanike arv võimaldab ka otstarbekamalt ära kasutada infrastruktuuri ja ühistransporti; 2) arvestades planeeringuala asukohta tiheda liiklusega Rannamõisa tee ja Vana-Rannamõisa tee vahelisel alal, on see igati sobiv koht korterelamupiirkonna rajamiseks. Printsu tee, VanaRannamõisa tee ja Rannamõisa tee vahelisel alal võib paikneda väiksemate (2-, 3-, 4korruseliste) korterelamute piirkond. Üksikelamute jaoks jääb hüppeliselt kasvanud liikluskoormusega Rannamõisa tee äärne tsoon juba liiga mürarikkaks ja vähest privaatsust võimaldavaks. Korterelamute kasuks räägib ka asjaolu, et maksimaalselt saaks ära kasutada nii olemasolevat ühistransporti kui ka tulevikus rajatavaid uusi ühissõidukite liine; 3) Rannamõisa tee ääres on kehtestatud ja on koostamisel mitmeid planeeringuid, millistes on ette nähtud korterelamute rajamine ja seda selliselt, et Rannamõisa tee poolses osas on hoonestus kõrge ning kõrgus väheneb sujuvalt ümberringi asetsevate olemasolevate ja planeeritud pereelamute poole. Kehtestatud detailplaneeringutega ja juba väljaehitatud hoonestusega on loodud alused antud piirkonna kujunemiseks selliselt, et Rannamõisa tee ja kavandatava perspektiivse magistraaltänava ümbrusesse kerkib Haabersti linnaosa Pikaliiva allkeskus koos tihedama hoonestuse - korterelamute ja äripindadega; 4) planeeringulahendus jälgib nii linnaehituslikke kui ka sotsiaalseid üleminekuid. Hoonestustihedus ja korruselisus langevad sujuvalt olemasolevate ja ka juba kehtestatud planeeringulahendustega arendavate väikeelamupiirkondade poole välistades linnaehituslikke hoonestuse üleminekukonflikte. Kõrgem korruselisus ja suurem hoonestustihedus on planeeritud eelkõige Rannamõisa tee vahetusse lähedusse, et tagada kasvavast mootorsõidukite liiklusest tulenevate häiringute minimeerimine pereelamupiirkondade suunas, mis nõuavad suuremat privaatsus ja madalamat häiritust linnakeskkonna mõjutustest. Kasvavate pereelamupiirkondade tihendamine korterelamutega on piiratud maaressursiga linna territooriumil positiivne, kuna hoonestus on kompaktne ja ühele elamispinna ühikule kuluv maaressurss on kordades väiksem kui näiteks pereelamupiirkonnas. Tänases situatsioonis, kus linn tänu uutele 12 pereelamupiirkondade massilisele arengule linna äärealadel, kaotab oma piirid ja sulab kokku ümbritsevate valdadega, on mõistlik olemasolevate linnakeskustega logistiliselt seotud ja valdavalt juba väljaehitatud pereelamu aladele näha ette seda piirkonda teenindava pereelamupiirkonnast kõrgema hoonestustihedusega linnaosa allkeskused, mis pakuvad muuhulgas esmaseid vajadusi rahuldavaid kaupu ja teenuseid; 5) Rannamõisa tee 9c ja 10 kinnitute detailplaneeringuga Tallinna üldplaneeringu muutmine on linnehituslikult põhjendatud kui loogiline jätk juba väljakujunenud ja kujunemisjärgus olevale situatsioonile, samuti rikastab kujunev korterelamute ja äripiirkond antud piirkonnas hetkel domineerivat monofunktsionaalset linnakeskkonda. Kohus leiab, et otsuse seletuskirjas märgitud üldplaneeringu muutmise põhjused on kooskõlas
Nimetatud sätte kohaselt võib detailplaneering põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid. Kaebajate argumente on põhjalikult analüüsinud ja hinnanud ka Harju maavanem detailplaneeringu järelevalve käigus 13.07.2005.a antud hinnangus. Järelevalve käigus on maavanem detailplaneeringu heaks kiitnud, mis kinnitab planeeringu nõuetekohasust. Harju maavanem leidis, et kohalik omavalitsus on põhjendanud üldplaneeringu muutmise vajadust ning, et tema hinnangul on esitatud põhjendused piisavad üldplaneeringu muutmisega nõustumiseks. Harju maavanem on veel märkinud Riigikohtu 13.06.2003.a otsusele viidates haldusasjas nr 3-3-1-42-03, et „tiheasutusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel. Riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada isikutel enda omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve. Ehitusloa andmisel ei saa aga olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu. Ka naabri omandiõigus ei ole piiramatu. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusesse ning on ka muidu õiguspärane“. Kohus nõustub Harju maavanema hinnangus väljendatud seisukohtadega. Kuna linn on pidevas arengus, siis on linnaruumi planeerimine järjepidev protsess ning sellega kaasneb paratamatult varasemate planeerimisotsuste muutmine. Seetõttu ei anna linna territooriumi osa kohta varem kehtestatud planeering õiguslikku garantiid, st selle ala kohta tulevikus edaspidi planeeringuid üldse ei koostata. Asja materjalidest nähtuvalt vaidlusalusel Rannamäe tee 10 kinnistul seni detailplaneering puudus. Samuti puudub sellel Rannamõisa tee ja Vana-Rannamäe tee vahelisel alal hoonestus. Kaebajad ei saanud loota, et sellel alal detailplaneeringut ei kehtestatagi. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebajate väited, nagu ei arvestaks detailplaneering varem kehtestatud planeeringutega, on tõendamata. Otsuse seletuskirjast nähtub, et detailplaneeringus on pööratud tähelepanu varem kehtestatud detailplaneeringutele, mis on ka kantud linnaehituslike seoste ja kontaktvööndi joonisele. Eelnimetatud planeeringud on olnud aluseks kõnealuse ala planeerimisel. Otsuse seletuskirja punkti 4.2 kohaselt on Rannamõisa tee ääres kehtestatud ja koostamisel mitmeid planeeringuid, millistes on ette nähtud korterelamute rajamine selliselt, et Rannamõisa tee poolses osas on hoonestus kõrgem ning kõrgus väheneb sujuvalt ümberringi asetsevate olemasolevate ja planeeritud pereelamute poole. Koostamisel oleva Rannamõisa tee 6B kinnistu detailplaneeringuga kavandatakse 8-korruselist hoonet. Vana-Rannamõisa tee 3 detailplaneeringuga kavandatakse 2-korruseliseid kortermaju. 13 Puutuvalt kaebuse väidetesse, et detailplaneeringu koostamise käigus ei ole arvestatud vastuväiteid esitanud isikute ettepanekutega ning on ignoreeritud piirkonna elanike huve, nõustub kohus kolmanda isikuga, et haldusorgan on kõigile kaebajate ja teiste isikute kirjalikult esitatud vastuväidetele ja ettepanekutele nõuetekohaselt ja põhjalikult vastanud. Samuti on kaebuse esitajatele põhjalikult selgitatud, miks haldusorgan esitatud vastuväidetega ei nõustu ning ettepanekuid ei arvesta. Vastused esitatud vastuväidetele sisalduvad ka otsuse seletuskirjas. Otsuse seletuskirjast nähtuvalt on detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud vastuväited kaalumise tulemusel osaliselt rahuldatud ning vastavalt detailplaneeringu lahendust muudetud. Kaebajate poolt viidatud probleemile seoses kommunikatsioonide paigutamisega Printsu tee tsooni, on haldusorgan andnud vastuse otsuse seletuskirjas. Seletuskirjas on viidatud ka asjaolule, et kõik võrguvaldajad on planeeringu kooskõlastanud. Kaebajate väide, et üht kinnisvaraarendajat on põhjendamatult eelistatud teistele, mistõttu pole järgitud võrdse kohtlemise printsiipi, on paljasõnaline ja tõendamata. 10.5 Eeltoodut arvesse võttes leiab kohus, et Rannamõisa tee 9c ja 10 kinnistute ja lähiala detailplaneeringu kehtestamisele eelnev menetlus on läbiviidud õiguspäraselt. Käesoleva vaidluse puhul on kohalik omavalitsus planeeringu algatanud, vastuvõtnud ja kehtestanud, maavanem on selle heaks kiitnud ning eriarvamusi on püütud lahendada nii detailplaneeringu avaliku väljapaneku kui ka järelevalve etapis. Kaevatava otsuse põhjendused on kohut veennud selles, et vastustaja on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toiminud õiguspäraselt. Kohus pole tuvastanud, et õiguslikke hüvesid oleks kaalutud ebaõiglaselt. Seega puudub alus kaevatava detailplaneeringu otsuse tühistamiseks. 11. Vastavalt Tallinna Halduskohtu 08.03.2006.a määrusele, millega peatati Tallinna Linnavolikogu 26.01.2006.a otsuse nr 10 kehtivus kuni asjas lahendi tegemiseni, lõpeb esialgse õiguskaitse abinõu kehtivus käesoleva otsuse tegemise päevast. 12. Halduskohtumenetluse seadustiku § 92 lõike 1 kohaselt pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti, kannab kohtukulud. Kuna kaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitajate kohtukulud nende endi kanda. Vastustaja ei ole kohtukulude väljamõistmist kaebuse esitajalt taotlenud. Indrek Paukštys Kohtunik 14
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.