MÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask, Viive Ligi ja Lauri Madise Määruse tegemise aeg ja koht 20. aprill 2007, Tallinn Haldusasja number 3-07-545 Haldusasi A.M kaebus Harku Vallavalitsuse 13. veebruari 2007. a korralduse nr 211 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 15. märtsi 2007. a määrus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ * määruskaebus Menetlusosalised Kaebuse esitaja A.M Vastustaja Harku Vallavalitsus Kolmas isik OÜ * RESOLUTSIOON Jätta OÜ * määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 15. märtsi 2007. a määrus muutmata. EDASIKAEBAMISE KORD Määrus ei ole edasikaevatav (HKMS § 122 lg 5). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Harku Vallavalitsuse 13.02.2007 korraldusega nr 211 anti OÜ-le * ehitusluba kahe korteriga elamu ehitamiseks Harku vallas x külas X maaüksusel. 2. A.M, kes on X kinnistuga vahetult piirneva maaüksuse x kaasomanik, esitas halduskohtule kaebuse, milles palus Harku Vallavalitsuse 13.02.2007 korralduse nr 211 tühistada. Kaebuse esitaja leidis, et OÜ * ei ole kooskõlastanud projekteerimistingimusi piirinaabritega, nagu nõuti projekteerimistingimustes. X maaüksuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa, mistõttu ei saa sinna elamut rajada. Vaidlustatud haldusaktiga muudetakse X maa kasutamise otstarve faktiliselt elamumaaks, piirates kaebuse esitaja õigust maatulundusmaa kasutamiseks. A. M soovib tema omandis olevale naaberkinnistule rajada teist tuulegeneraatorit, kuid generaatori töötamisel tekkiv müra ületaks X kinnistule ehitusloas näidatud ehitise püstitamisel lubatud normid. Seega on elamu rajamisel naaberkinnistule kaheldav kaebuse esitajal ehitusloa saamine teise tuulegeneraatori rajamiseks ja ehitamist lubava detailplaneeringu kehtestamine. Koos kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus korralduse täitmise peatamiseks. 3-07-545 Korralduse peatamata jätmine muudab kaebajale positiivse kohtulahendi korral kohtuotsuse täitmise raskendatuks või võimatuks, kui X maaüksusel alustatakse ehitustegevust või kui kohtuotsuse jõustumise hetkeks on hoone juba valmis. 3. Tallinna Halduskohtu 15.03.2007 määrusega esialgse õiguskaitse taotlus rahuldati ja Harku Vallavalitsuse 13.02.2007 korralduse täitmine peatati kuni kohtulahendi jõustumiseni. Kohus põhjendas määrust järgmiselt:
- a)Vaidlustatud ehitusloa peatamata jätmise korral oleks kohtuotsuse täitmine raskendatud või isegi võimatu. Õigusselgusetus olukorras ei ole mõistlik lasta ehitustegevusel jätkuda, kuna valminud ehitise lammutamine või ümberehitamine ei pruugi olla enam võimalik. Mida kaugemale on ehitamisega jõutud, seda väiksem on ehitise lammutamise tõenäosus.
- b)Avaliku huvina tuleb käsitada ehituspaiga naabruses olevate isikute õigust ja võimalust kaasa rääkida piirkonna ehitustegevuse tingimuste osas. Kaebusest ja sellele lisatud materjalist nähtub, et vastavalt 04.07.2006 projekteerimistingimustele pidi OÜ * kooskõlastama projekti piirinaabritega. A. M oma nõusolekut kooskõlastuseks ei andnud. Samuti on avalikes huvides halduse toimimine kooskõlas seaduslikkuse põhimõttega. Kaebuse esitajal on õigus sekkuda oma elukoha piirkonna ehitustegevuse väljakujundamisse.
- c)Enne kohtuotsuse jõustumist saab ehitamist lubada vaid selgelt ülekaaluka avaliku huvi või kolmanda isiku õiguste ülemäärase piiramise korral. Ehitusloa peatamine piirab kolmanda isiku ettevõtlus- ja omandi kasutamise vabadust. Kuid peatamine ei kujuta endast pöördumatut tagajärge, vaid üksnes lükkab vara kasutamise ja investeeringutelt tulu saamise võimaluse edasi. Kolmas isik pidi käesolevas asjas arvestama ehitusloa vaidlustamise ja selle täitmise peatamise võimalusega. Seega oluline avalik huvi haldusakti koheseks täitmiseks puudub ning kolmanda isiku õiguste riive ei takista esialgse õiguskaitse rakendamist. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES 4. OÜ * määruskaebuses palutakse halduskohtu määrus tühistada ja jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata järgmistel põhjustel:
- a)Esialgse õiguskaitse kohaldamisel ei arvestatud apellandi õiguste ja huvidega. Ehitusloa kehtivuse ja ehitustööde peatumise korral järgnevad negatiivsed tagajärjed, mis jäävad mõistlikult hüvitamata (HKMS § 122 lg 7). Kaebuse esitajal on haldusakti õigusvastasuse tuvastamise korral tagatud õigus nõuda haldusorganilt kõikide sellega seoses kaebuse esitajale kaasnenud kahjude hüvitamist. Apellant on sõlminud ehituse töövõtulepingu ja teinud esimese makse summas 300 000 kr. Juhul, kui ehitustegevus määramata ajaks peatatakse, kaotab kolmas isik viidatud summa ja see muutub tema kahjuks. Samuti peab kolmas isik arvestama ehitaja poolsete võimalike lepingu täitmise nõuetega ja ehituse jätkumisel pärast vaidluse lõppu on tööde hind kallim. Tulenevalt kaebusest ei järgne kaebuse esitajale ehitusloa kehtivuse jätkumise korral olulisi negatiivseid tagajärgi. Kaebusest nähtuvalt ei kahjusta püstitatav elamu naabrusõigusi, ei tekita kaebuse esitajale kuuluvale kinnisasjale kahjulikke mõjutusi ega kahjusta muul viisil kinnisasja kasutamist. Kolmanda isiku huvi haldusakti täitmise jätkumise suhtes on tunduvalt kaalukam kui kaebuse esitanud isiku huvi vaidlustatud akti peatamise suhtes. Naabri omandiõigus ei ole piiramatu (Riigikohtu 26.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-64-02).
- b)Kaebus on ilmselgelt perspektiivitu. Vaatamata piirinaabri vastuseisule võib kohalik omavalitsus anda loa ehitustegevuseks, kui ülekaalukad kinnisasja omaniku või avalikud huvid seda tingivad (Riigikohtu 26.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-64-02). 2
(4)3-07-545 Projekteerimistingimused on väljastatud kohaliku omavalitsuse poolt. Seetõttu on tingimusi õigus muuta või täiendada, kontrollida nõuete järgimist ja väljastada ehitusluba kohalikul omavalitsusel. Projekteerimistingimused on üksnes vallavalitsuse pädeva spetsialisti väljastatud peamised tingimused ehitise kohta. Kohalikul omavalitsusel on õigus kaaluda ja arvestada asjaolusid, millega seoses piirinaaber jättis kooskõlastuse andmata, ja vastuväidete vähese kaalu korral ehitusluba siiski väljastada. Maakatastriseaduse § 18 lg 7 alusel on võimalik püstitada ehitis maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusele. Eriregulatsioonina on ette nähtud, et kirjeldatud juhul moodustatakse ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa osas iseseisev katastriüksus, mille sihtotstarbe määrab detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral kohaliku omavalitsuse volikogu ehitise kasutamise otstarbe alusel. Kuna ehitise kasutamise otstarve ja ehitise aluse ning ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurus selgub alles pärast ehitusloa väljastamist, siis saab kohaliku omavalitsuse volikogu asuda sellist katastriüksust moodustama ainult pärast ehitusloa väljastamist. Juhul, kui omavalitsus ei pea vajalikuks maaüksuse baasil eraldi katastriüksuse moodustamist, siis on võimalik muuta olemasoleva katastriüksuse sihtotstarvet.
- A.M vastuses palutakse jätta määruskaebus rahuldamata ja nõustutakse halduskohtu määrusega ning korratakse kaebuse põhjendusi.
- Harku Vallavalitsus kohtu määratud tähtajaks määruskaebusele ei vastanud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Kaebuse esitaja eesmärk kohtusse pöördumisel on ära hoida naaberkinnisasjale ehitise püstitamine. Halduskohus leidis õigesti, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel ja ehitise püstitamisel ei ole kaebuse rahuldamise korral kaebuse eesmärki võimalik saavutada.
- Vaidlus käib poolte vahel selle üle, kas esialgse õiguskaitse taotlus oleks tulnud jätta rahuldamata kaebuse ilmse perspektiivituse tõttu. Halduskohtu seisukoht, et tõenditest kaebuse ilmne perspektiivitus ei nähtu, on õige. Määruskaebuse esitaja osundab küll õigesti, et projekteerimistingimustega nõude kehtestamine kooskõlastada projekt naaberkinnisasjade omanikega ei tähenda, et naaberkinnisasja omaniku poolt projekti kooskõlastamata jätmisel ei ole võimalik ehitusluba anda, kuid kaebuse väited maa sihtotstarbe muutmise ja ehitusloast tulenevalt kaebuse esitaja kinnisasjalt lähtuvatele kahjulikele mõjudele ulatuslikuma piirangu kehtestamise kohta arvestades mürakaitsenõudeid osundavad, et ehitusluba võib olla materiaalselt õigusvastane või kaalutlusveaga, kui vastustaja ei kaalunud ehitusloa andmisel kaebuse esitaja ja kolmanda isiku õigusi. Ehitusluba selliseid kaalutlusi ei sisalda. Ehitusluba piirab kaebuse esitaja õigusi. Asjaolu, et tuulegeneraatori püstitamisel võiks tekkida õigusvastane kahju naaberkinnisasja omanikule või elanikele, võib mõjutada kaebuse esitaja ettevõtlusvabaduse ja omandiõiguse kasutamist. Vaidlustatud korralduse andmata jätmisel oleksid imperatiivsed nõuded kaebuse esitaja kinnistult lähtuva müra tugevuse kohta puudunud. Ehitusloa alusel ehitise püstitamisel väheneb lubatud müra tugevus, mis kaebuse esitaja kinnisasjalt võib levida. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et väited kaebuse esitaja õiguste väidetava rikkumise kohta on tõsiselt võetavad ja kaebust ei saa pidada ilmselt perspektiivituks.
- Halduskohus on õigesti kaalunud kaebuse esitaja ja kolmanda isiku õigusi. Kolmas isik pidi arvestama võimalusega, et ehitusloa vaidlustamisel naaberkinnisasja omaniku poolt, 3
(4)3-07-545 kellega ehitusprojekti pole kooskõlastatud, võidakse ehitusluba tühistada. Kulutuste tegemisel ehitustöödeks ei saa kolmas isik tugineda seetõttu usalduse kaitse põhimõttele. Määruskaebuse esitaja ja ehitustööde teostaja vahel sõlmitud lepingust ei nähtu kahju hüvitamise kohustust juhul, kui ehitustöid ei ole võimalik ehitusloa kehtivuse või täitmise peatamise või selle kehtetuks tunnistamise tõttu teostada. Samuti ei nähtu lepingust, et lepingu alusel tasutud summat ei ole võimalik tagasi nõuda ning seda tuleb lugeda kolmanda isiku kahjuks. Halduskohus asus õigesti seisukohale, et kolmanda isiku huvid ei ole ülekaalukad võrreldes kaebuse esitaja huvidega. Kaebuse esitaja ei saa vaidlustatud ehitusloa alusel ehitise püstitamisel oma omandit kavandatud viisil kasutada. Kolmandale isikule jääb esialgse õiguskaitse kohaldamisel võimalus kasutada talle kuuluvat kinnistut muul viisil, mis on kooskõlas maa sihtotstarbega, ning kaebuse rahuldamata jäämisel püstitada elamu hiljem. 10. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu määrus on seaduslik. Viive Ligi Lauri Madise Oliver Kask 4
(4)