← Eesti

2-05-18550/9

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-18550 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 1

§-i 314. Samuti on kohus ebaõigesti jätnud kohaldamata

§ 276

lg 1 ja § 279 lg 1, kuigi asjaoludest tulenevalt pidanuks kohus just nimetatud sätteid kohaldama ja hagi rahuldama. 29. Kohus leidis, et asja kasutamine peab toimuma õiguslike eelduste olemasolul. Antud juhul aga puudusid üürileandjast tulenevalt õiguslikud eeldused asja äriruumina kasutamiseks, seega välistas see üürniku poolt lepinguobjekti seadusliku kasutamise ja kasutusse andmise äriruumina. Seega on tegemist puudusega/takistusega, mis välistab asja sihtotstarbelise kasutamise. Hageja on oma teatamiskohustuse selle puuduse/takistuse osas täitnud. Antud juhul on leidnud tuvastamist

§ 279

lõikes 1 nimetatud puuduse/takistuse esinemine.

§ 279

lg 1 annab sellisel juhul aluse üürileping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Kohtul puudus vajadus ja õiguslik alus analüüsida täiendavalt, kas sellise puuduse/takistuse esinemine on mõjuvaks põhjuseks üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel

§ 313

ja § 314 järgi.

§ 279

lg 1 sisaldab eneses ammendavalt asjaolusid, mille esinemine annab aluse üürileping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. 30. Kohus leidis, et üürnik ei olevat 01.09.2005 elektronkirjas üürileandjale põhistanud, millisel määral hoonel kasutusloa puudumine asja kasutamist tegelikult takistab, samuti ei sisalduvat kirjas üürileandjale takistuse kõrvaldamiseks antavat mõistlikku tähtaega.

§ 279

lg 1 ei seo üürniku ülesütlemisõigust üürileandjale eelnevalt puuduse/takistuse kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja andmisega, vaid üürileandja poolt puuduse/takistuse kõrvaldamata jätmisega pärast puudusest/takistusest teada saamist või teada saama 5

(9)pidamist. Hoone omanikuna ja samuti tulenevalt hageja korduvatest märkustest oli kostja vastavast puudusest/takistusest teadlik, kuid ei kõrvaldanud seda. Samuti ei tulene

§ 279

lõikest 1, et üürnik oleks pidanud, vaatamata üürileandja teadlikkusele asja lepingujärgse kasutamise õiguslikust takistusest, seda veel kuidagi põhistama. Kasutusloa puudumine välistab asja lepingujärgse, sh seadusliku kasutamise ja kasutusse andmise äriruumina. 01.09.2005 elektronkiri tõendab, et üürnik on teavitanud üürileandjat asja kasutamise võimatusest kasutusloa puudumise tõttu ning korduvalt sellele üürileandja tähelepanu juhtinud. Eeltoodust tulenevalt võis hageja üürilepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kuna esinesid

§ 279lõikes 1 sätestatud asjaolud.

  1. Kohus leidis otsuses, et poolte kokkuleppel on üürnik teinud üüritud asjale kapitaalse ja sanitaarse iseloomuga remonttöid ning kasutusloa andmine sõltuvat muuhulgas ehitise seisukorrast – seega sõltuvat kasutusloa väljastamine nii üürniku kui ka üürileandja tegevusest; poolte seletuste kohaselt olevat remonttöid tehtud, kuid need olevat osaliselt lõpetamata. Kohus on ekslikult leidnud, justkui oleksid remonttööd osaliselt lõpetamata, kuna poolte seletustest see ei tulene.
  2. Kostja ei ole ka esitanud hagi alusena kohtu poolt käsitletud asjaolu ega väitnud, et kasutusloa saamine oleks sõltunud ka hagejast ja/või et ta ei saanud hoonele kasutusluba tulenevalt hoone seisukorrast ja/või väidetavalt osaliselt lõpetamata remonttöödest. Eeltooduga on kohus oluliselt rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lõiget
  3. Kuna kohus rajas kostja hagi rahuldavas osas otsuse asjaolule, millele ei oleks tohtinud tugineda, tuleks apellatsioonimenetluses vastava asjaolu arvestamata jätmisel teha kostja hagi rahuldamata jättev kohtuotsus.
  4. Kohus leidis, et asja kasutamine peab küll toimuma õiguslike eelduste olemasolul, kuid vastavate õiguslike eelduste puudumine ei takistavat asja kasutamist. Kohtu järeldused on siinkohal vastuolulised ja ebaselged. Vastustaja seisukoht
  5. E-M.K ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb selle vastu apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. ning palub jätta E-M.K apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
  6. E-M.K esitas apellatsioonkaebuse, mille palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega tunnistati E-M.K poolt 25.03.2002 sõlmitud üürilepingu 12.09.2005 ülesütlemise tühisust ja teha uus otsus, millega jätta K.K hagi rahuldamata.
  7. Kohus on asunud seisukohale, et 05.07.2005 arve tasumise tähtaega pikendati kuni 09.08.
  8. Kohtu selline seisukoht ei põhine esitatud tõenditel ega pooltevahelisel praktikal. 01.08.2005 kirjalikus teates nõuab rendileandja võlgnevuse tasumist hiljemalt 09.08.2005, kuid sellise nõude esitamine ei ole kuidagi tõlgendatav kohustuse täitmise tähtaja pikendamisena.
  9. 19.08.2005 saatis apellant vastustajale kolmanda kirjaliku hoiatuse lepingu rikkumise kohta, kuna vastustaja oli 05.08.2005 arve tasumisega viivituses 10 päeva. 05.09.2005 saatis apellant vastustajale augusti üüriarve ning vastustaja sai selle kätte 10.09.
  10. Seega kuulus 05.09.2005 arve tasumisele 10.09.
  11. 12.09.2005 saatis apellant vastustajale rendilepingu ülesütlemise teate, kuna vastustaja oli 05.09.2005 arve tasumisega viivituses ning samuti oli vastustajal tasumata 05.08.2005 arve.
  12. Kohus on tuvastanud, et üüri tasumise varasemad viivitused on üürileandja poolt aktsepteeritud, millega kostja ei nõustu. Kirjalikud hoiatused ei ole käsitletavad tasumisega viivitamise aktsepteerimisena ega maksmise tähtaja pikendamisena.
  13. Seega on poolte vahel vaidlus selles, kas kõik need rikkumised on piisav põhjus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks üürileandja poolt. Pooled on lepingu sõlmimisel soovinud 6

(9)kindlaks määrata kindlad juhtumid, mis võimaldavad rendileandjal rendilepingu ennetähtaegselt lõpetada. Pooled on kokku leppinud selles, et lepingu rikkumisi peab lepingu ühepoolseks ülesütlemiseks olema vähemalt 3 ning kõigist nendest rikkumistest peab rentnikku kirjalikult teavitama.
  1. Pooled ei ole konkretiseerinud seda, millised rikkumised on lepingu rikkumise aluseks, mis annab aluse eeldada, et lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks on piisav alus, kui rentnik neljandat korda rikub ükskõik millist lepingu tingimust. Samas on lepingu pooled soovinud kindaks määrata lepingu rikkumised, mis ei kohusta rendilandjat hoiatama rentnikku lepingu tingimuste rikkumistest ning võimaldavad esimesel rikkumise toimumisel öelda leping üles ühekuulise etteteatamise tähtajaga. Seega on poolte käsitluses tegemist lepingutingimuste olulise rikkumisega (lepingu punktid 5.2.1 kuni 5.2.3). Eeltoodust järeldub, et rendileandjal on õigus rendileping üles öelda, kui rentnik on neli korda järjest viivituses arve tasumisega ning rentnikku on sellest kirjalikult teavitatud või esimese olulise lepingurikkumise puhul ilma, et rentnikku oleks kirjalikult hoiatatud lepingu rikkumisest.
  2. Kohus on asunud seisukohale, et kui tõlgendada lepingut vastavalt kostja soovitud viisil muutub ainetuks lepingu punktis 5.2.3 kokkulepitu, millega ei saa nõustuda. Kohus ei ole arvestanud lepingu tõlgendamisel poolte tahet, mis väljendub rendilepingus. Rendilepingu punkt 5.2.3 muutuks ainetuks ehk kaotaks mõtte, kui lepingu tõlgendamisel teatud viisil ei oleks punkti 5.2.3 kasutamine üldse võimalik. Lepingu tõlgendamine kostja soovitud viisil ei muudaks lepingu punkti 5.2.3 mõttetuks ning võimaldaks selle kasutamist viisil, mida pooled on soovinud. Seega on selle punktiga antud rendileandjale võimalus ilma kirjalike hoiatusteta rendileping üles öelda.
  3. Lepingu punkti 5.2.4 kohasel on aga rendileandjal õigus leping ennetähtaegselt üles öelda, kui rentnik korduvalt rikub lepingu tingimusi, s. h. viivitab korduvalt rendimaksete tasumisega. Ülaltoodust järeldub üheselt, et rendileandjal on rentnikupoolsete lepingurikkumiste puhul võimalik valida, millisele lepingu punktile tugineda. Rendileandjal on võimalik näiteks rentnikupoolsete rendimaksete tasumisega viivitamisel hoiatada rentnikku kirjalikult kohustuste rikkumisest ning neljanda rikkumise korral öelda leping ennetähtaegselt üles vastavalt rendilepingu punktile 5.2.
  4. Samal ajal on rendileandjal rentnikupoolsete rendimaksete viivituse korral võimalik oodata kolm kuud ning ilma kirjalikke hoiatusi tegemata öelda rendileping üles vastavalt rendilepingu punktile 5.2.
  6. Seega on rendilepingu punkti 5.2 alapunktide puhul tegemist alternatiivsete lepingu lõpetamise alustega ning tuginemine ühele lepingu punktile ei välista tuginemist teisele punktile. Lepingu tõlgendamine kostja soovitud viisil ei muuda ainetuks lepingu punkti 5.2.3, vastupidi kostja antud tõlgendus lepingule on kooskõlas poolte tahtega lepingu sõlmimisel ning hagejapoolne tõlgendus on välja mõeldud selleks, et õigustada oma pidevat viivitamist rendimaksete tasumisega ning vältida sellest tingitud rendilepingu ülesütlemist. Vastustaja seisukoht
  7. K.K ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
  8. Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 05.07.2006 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. 7
(9)46. Hageja Kalle K vaidlustas otsuse osas, millega maakohus tunnustas K.K poolt 25.03.2002 sõlmitud üürilepingu 15.10.2005 üürnikule esitatud ülesütlemise tühisust. Hageja kordab apellatsioonkaebuses vastuhagile esitatud väiteid, millele maakohus on hinnangu andnud. Maakohus on otsuse tegemisel õigesti tuginenud

§-dele

  1. Nimetatud sättele on muuhulgas 15.10.2005 E-M.Kle esitatud rendilepingu ülesütlemise avalduses tuginenud K.K ise. Rendilepingu p.1.9 kohaselt oli rendiobjekti kasutamise sihtotstarve – vastavalt rendiobjekti koosseisu kuuluvate ruumide sihtotstarbele kas eluruum või mitteeluruum (T.l.9). Lepingu p. 4.2 kohaselt võiski rentnik kasutada rendiobjekti ainult lepingu eritingimustes fikseeritud sihtotstarbe kohaselt ja lepingu p. 5.2.1 võimaldas lepingu lõpetamist, kui rentnik kasutab rendiobjekti vastuolus fikseeritud sihtotstarbega. Vaidlus poolte vahel puudub selles, et K.K poolt oli rendiobjekt antud allrendile. Seda kinnitab ka E-M.K vastuväidetes kaebusele. Samuti tõendavad allrendile andmist rendilepingute lisad (t.l.19,20,21,22). Rentnikul oli võimalus anda rendiobjekt allrendile ja saada sellest tulu. Peale selle puudus rendilepingus üldse kokkulepe selles, et ruume peaks saama kasutada just äriruumidena. Selles osas on põhjendatud E-M.K vastuväited kaebusele. Maakohus leidis õigesti, et K.K ei ole tõendanud, et tal olnuks ruumide kasutamisel vastavalt sihtotstarbele mingeid takistusi. Ka 15.10.2005 esitatud ülesütlemise teatest ei selgu, kuidas on rentnikul ruumide kasutamine takistatud (t.l.76).
  2. Kohus ei ole asja menetlemisel rikkunud menetlusõiguse norme kaebuses nimetatud viisil. Kohus on andnud hinnangu kõigile asjas esitatud tõenditele kogumis ja põhjendatult tuvastanud rendilepingu 15.10.2005 ülesütlemise tühisust.
  3. K.K poolt apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks ja see tuleb jätta rahuldamata. Kuna kaebus jääb rahuldamata, siis tuleb jätta kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 8 alusel rahuldamata ka K.K taotlus kohtukulude hüvitamiseks.
  4. Kostja E-M.K vaidlustas apellatsioonkaebuses otsuse osas, millega maakohus rahuldas K.K hagi ja tunnustas poolte vahel 25.03.2002 sõlmitud rendilepingu 12.09.2005 ülesütlemise tühisust.
  5. Kolleegium leiab, et maakohus on kõiki tõendeid kogumis hinnates õigesti tuvastanud, et kostja ei ole tõendanud rendilepingu ülesütlemise aluseid. Kaebuse kohaselt ei ole maakohus otsuse tegemisel hinnanud kõiki tõendeid. See kaebuse väide ei ole aga põhjendatud, sest kõigile kaebuses märgitud tõenditele on kohus hinnangu andnud. Kaebusest nähtub vaid, et kaebuse esitaja ei nõustu hinnangutega, mille kohus poolte poolt esitatud tõenditele on andnud. Kaebuses pole märgitud, millistele tõenditele pole kohus hinnangut andnud.
  6. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, mille kohaselt tuleb vaidlusaluse rendilepingu p-te 5.2.4 ja 5.2.3 kohaldada koosmõjus just renditasu maksmisega viivitamise korral. Sama kinnitab ka vastustaja K.K vastuväidetes kaebusele. Kohus on ka põhjendatult leidnud, et üürile andja ise on väljastanud üüriarved selliselt, et vaidlusalusel perioodil ei olnud võimalik üüri tasuda lepingu p-s 1.5 nimetatud tähtajaks. Rendilepingu p 1.5 kohaselt oli arve maksmise eelduseks üürile andja poolt esitatud arve (t.l.9). Kuna arvet rentnik ei saanud kätte enne 5-ndat kuupäeva, ka polnud neis arvetes rendile andja märkinud tasumise tähtaega, siis arvete tasumine hilines just rendile andja enda tegevuse tõttu. Maakohus põhjendatult tugines

§-le 119 lg

  1. Selles osas ei ole kaebuses vastuväiteid esitatud.
  2. Ülaltoodu alusel ei anna ükski kaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks ja seetõttu tuleb jätta E-M.K apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb jätta rahuldamata ka taotlus kohtukude hüvitamiseks. 8

(9)R. Allikvere U. Loonurm U. Reinola 9
(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.