MÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Oliver Kask ja Ruth Virkus Määruse tegemise aeg ja koht 14.veebruar 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-2194 Haldusasi AS V ja OÜ R kaebus Tallinna Kesklinna vanema 16.veebruari 2006 korralduse nr 161 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 12.jaanuari 2007 määrus Menetluse alus ringkonnakohtus AS V ja OÜ R määruskaebus Menetlusosalised Kaebuse esitajad AS V ja OÜ R, esindaja vandeadvokaat Oleg Nišajev Vastustaja Tallinna Kesklinna Valitsus RESOLUTSIOON Jätta Tallinna Halduskohtu 12.jaanuari 2007 määrus muutmata ning AS V ja OÜ R määruskaebus rahuldamata. EDASIKAEBAMISE KORD Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtusse 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
- Tallinna Kesklinna vanema 16.veebruari 2006 korralduse nr 161 punktiga 1 kinnitati 9.veebruaril 2006 toimunud avaliku enampakkumise tulemus x asuvate mitteeluruumide erastamiseks müügihinnaga 8 100 000 krooni. Ostu-müügilepingu sõlmimise õiguse omandas P OÜ. Korralduse punkti 3 kohaselt tuli P OÜ-l sõlmida notariaalne ostu-müügileping ja asjaõigusleping nelja kuu jooksul arvates talle korralduse teatavakstegemisest.
- AS V ja OÜ R esitasid 6.novembril 2006 Tallinna Halduskohtule kaebuse (kaebus kohtutoimiku lk 6-7, täpsustus tl 22-24), milles paluti Tallinna Kesklinna vanema 16.veebruari 2006 korraldus nr 161 tühistada. Kaebuse põhjendused: 3-06-2194 1) AS V osales enampakkumisel ja sai kolmanda koha. OÜ R kasutab avalikule enampakkumisele pandud mitteeluruume vastustajaga sõlmitud üürilepingu alusel. 2) Kaebajad said 9.oktoobril 2006 vaidlustatud korralduse ja enampakkumise protokolli. Dokumentidega tutvumisel selgus, et korralduse punktiga 3 muudeti enampakkumise olulist tingimust – tasumise korda: enampakkumise tingimuste kohaselt tulnuks leping sõlmida veebruari kuu jooksul, kuid korralduses on selleks antud neljakuuline tähtaeg. Enampakkumise olulist tingimust on muudetud ühe osaleja kasuks olukorras, kus kinnisvara hinnad pidevalt kasvavad. AS V oli valmis pakkuma ka kõrgemat hinda võrreldes võitja poolt pakutuga, kui leping oleks tulnud sõlmida 4 kuu jooksul korralduse teatavakstegemisest. Müügihinna tasumise tähtaja põhjendamatu pikendamisega tekkis absurdne olukord – enampakkumine toimus mitteeluruumide kui vallasasja suhtes, hetkel aga vallasasja ei eksisteeri, sest maa on kantud kinnistusregistrisse ja ruumidest on saanud korteriomandi reaalosa. Seega pole alates 1.märtsist 2006 müügilepingu sõlmimine võimalik. Enampakkumise protokollis on AS V pakkumine näidatud 100 000 krooni võrra madalamana tegelikult pakutust. Tegelikult pakkus AS V 7 900 000 krooni. AS V leiab, et korralduse ja protokolliga on oluliselt rikutud õiguskindluse, õiguspärase ootuse ja võrdsuse põhimõtteid. 3) OÜ R on teinud märkimisväärseid kulutusi renoveerimistöödeks kõnealustes mitteeluruumides. Tema jaoks on omaniku õiguspärane viivitamatu vahetus otsustava tähtsusega edaspidise äritegevuse kujundamisel otsustamaks, kas jätkata ruumide üürimist ja renoveerimist või lõpetada leping ja nõuda omanikult renoveerimistööde maksumust. Vaidlustatud korraldusega pikendati omaniku vahetumise protsessi õigusvastaselt ning sellega piirati kaebaja ettevõtlusvabadust.
- Vastustaja taotles HKMS § 9 lõikes 9 sätestatud kaebetähtaja rikkumise tõttu menetluse lõpetamist HKMS § 12 lg 3 alusel. Vastustaja leidis, et kaebus on ka sisuliselt põhjendamatu. Väide pakkumise väiksemana kajastamisest enampakkumise tulemust ei muuda. Väide, et leping tuli sõlmida kuu aja jooksul enampakkumise läbiviimisest, on ebaõige (seisukoht tl 3133). Kaebajad leidsid, et kaebus on tähtaegne (seletus tl 44-45). Korralduse ja enampakkumise protokolli said nad allkirja vastu 9.oktoobril
- Enne seda nad ei olnud ega saanudki olla teadlikud korralduse ja protokolli sisust ning neist tulenevast õiguste rikkumisest. Vastustaja paljasõnaline väide korraldusega tutvumisest
- aasta augustis on vale. Kaebajad said augustis OÜ P esindajate käest teada korralduse olemasolust, esitasid vastustajale päringu, millele said 29.augustil vastuse ning 1.septembril esitasid taotluse korralduse ja protokolli saamiseks. Vastustaja 5.oktoobri 2006 elektronkirjaga teatati dokumentidega tutvumise ja koopiate tegemise võimaldamisest vastuvõtuaegadel ning kaebajate esindaja käis dokumentidega tutvumas esimesel vastuvõtuajal. Kaebus on esitatud mõistliku aja jooksul.
- Tallinna Halduskohtu 12.jaanuari 2007 määrusega lõpetati HKMS § 12 lg 3 alusel haldusasja menetlus kaebetähtaja rikkumise tõttu. Kohtu põhjendused: 1) Vastustaja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et vaidlustatud haldusakt oleks kaebajatele toimetatud kätte või tehtud teatavaks koheselt pärast haldusakti andmist HMS-s sätestatud viisil. HKMS § 9 lg 9 näeb ette, et kui haldusakt ei ole kaebuse esitajale teatavaks tehtud, kuid ta on haldusaktist muul viisil teada saanud, ent viivitanud kaebuse esitamisega ebamõistlikult, loetakse kaebuse esitamise tähtaeg möödunuks. 2) Kaebajad on möönnud, et said vaidlustatud haldusakti olemasolust teadlikuks augustis
- Ka kaebajate 3.augusti 2006 taotlusest (tl 34-36) vastustajale nähtub, et nad olid sel ajal 2
(5)3-06-2194 teadlikud korralduse sisust ning hiljemalt vastustaja 22.augusti 2006 vastusest (tl 37-38) said nad teadlikuks ka akti rekvisiitidest. Väidetavalt pöördusid kaebajad 1.septembril 2006 kirjalikult vastustaja poole taotlusega haldusakti väljastamiseks, kuid oma väite kinnituseks ei ole nad kohtule tõendeid esitanud. 3) Riigikohus on asunud seisukohale, et kui haldusakti ei ole isikule teatavaks tehtud, kuid isikule on muul viisil üheselt selgunud, et on olemas mingi teda puudutav haldusakt ning isikul on alust arvata, et haldusakt võib tema õigusi rikkuda ja ta soovib seda kohtus vaidlustada, siis peab isik mõistliku aja jooksul astuma ise kohaseid samme selleks, et haldusakt talle teatavaks tehtaks. Käesolevas asjas on üheselt tuvastatud, et hiljemalt augusti alguses said kaebajad teada haldusakti olemasolust, kuid selle asemel, et astuda kohaseid samme akti kättesaamiseks, tegid nad 3.augustil 2006 vastustajale taotluse mitte akti väljanõudmiseks, vaid sisuliselt juba selle vaidlustamiseks. Taotluses on samad argumendid, mis kohtule esitatud kaebuses: erastamisobjekt kui vallasasi vs lepingu sõlmimine kinnistu ostuks; lepingu sõlmimise kohustus 1 kuu jooksul vs korraldusega lubatud neljakuuline tähtaeg. Seega saab järeldada, et kõik vajalikud asjaolud olid kaebajatele teada juba augusti alguses ja miski ei takistanud neid juba siis kohtusse pöördumast 16.veebruari 2006 korralduse vaidlustamiseks. 4) Kui kaebajad soovisid probleemi lahendada kohtueelse menetluse kaudu, on ka sel juhul kaebetähtaeg möödunud. Vastustaja vastuse said kaebajad enda sõnul kätte 29.augustil 2006 ning sel juhul tulnuks kaebus esitada HKMS § 9 lg 3 kohaselt hiljemalt 28.septembril
- Kaebajad on viivitanud kohtu poole pöördumisega ebamõistlikult. Kaebus on esitatud nii HKMS § 9 lg 3 kui ka lg 9 sätestatud kaebetähtaja rikkumisega.
- Tallinna Halduskohtu 6.veebruari 2007 määrusega jäeti AS V ja OÜ R määruskaebus rahuldamata ja edastati lahendamiseks ringkonnakohtule. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
- AS V ja OÜ R määruskaebuses paluti halduskohtu 12.jaanuari 2007 määrus tühistada. Määruskaebuse põhjendused: 1) Kohtu seisukoht kaebetähtaja rikkumise kohta on vale ning järeldus ebamõistlikust viivitamisest on põhjendamatu. Vaidlust pole selles, et kaebajad said vaidlustatud korralduse ja enampakkumise protokolli allkirja vastu kätte 9.oktoobril 2006 ning esitasid kaebuse 30 päeva jooksul. 2) Enne 9.oktoobrit 2006 kaebajad ei olnud ega saanudki olla teadlikud korralduse ja protokolli sisust ning neist tulenevast õiguste rikkumisest. Nimetatud dokumentide sisuga tutvumise järel said kaebajad koostada ja esitada kohtule nõuetekohase kaebuse, lisades sellele korralduse ja protokolli. Järeldus, et kaebajad tutvusid korraldusega
- aasta augustis, on vale, sest dokumentidega ei saadud enne nende kättesaamist tutvuda. 3) Kaebajad said
- aasta augustis OÜ P esindajate käest teada mitte vaidlustatud korraldusest ja selle olemasolust, vaid sellest, et viimasele anti neljakuuline tähtaeg ostumüügilepingu sõlmimiseks. Vastustajale esitatud päringu-nõude eesmärgiks oli saada erastatavad mitteeluruumid enda omandisse enampakkumise kõrgeima hinnaga. Kaebajatele anti 29.augustil 2006 vastus (kaebajad said selle kätte 1.septembril 2006), millest nähtus korralduse tegemise fakt, ja millega jäeti nende esialgne taotlus – erastada mitteeluruumid nende omandisse – rahuldamata. Juba 1.septembril taotleti korralduse ja protokolli väljastamist, et nendega tutvuda ja otsustada, kas kaebajate õigusi on rikutud. Vastust erastamisest keeldumise taotlusele ei soovinud kaebajad vaidlustada. Pärast vastustaja 3
(5)3-06-2194 5.oktoobri 2006 elektronkirja saamist läks kaebajate esindaja dokumentidega tutvuma esimesel vastuvõtuajal. Kaebus on esitatud seaduses sätestatud tähtaja sees mõistliku aja jooksul.
- Vastustaja kirjalikus vastuses paluti jätta määruskaebus rahuldamata. Kohus leidis õigesti, et kaebajad olid vaidlustatud haldusaktist teadlikud juba augustis
- Lisaks kaebajate endi väitele tõendab seda nende 3.augusti 2006 taotlus ja vastustaja vastus. Väited sellest, et füüsiliselt saadi korraldus kätte oktoobris, ei oma tähtsust, sest kaebajatel endil puudus huvi korralduse vastu. Vastustaja poleks soovi avaldamise korral korralduse väljastamisest keeldunud, mida tõendab ka asjaolu, et kohe kui kaebajad avaldasid soovi enampakkumise kõigi dokumentidega tutvuda, võimaldas vastustaja seda teha. Kaebaja ei astunud koheseid samme selleks, et haldusakt talle kätte toimetataks ning on ebamõistlikult viivitanud kaebuse esitamisega. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Halduskohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna kohtumääruse tühistamiseks alust. Esimese astme kohus ei ole ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, rikkunud kohtumenetluse norme ega hinnanud ebaõigesti tõendeid. Kohtu järeldused on kooskõlas asjas olevate tõendite ja ka kohtupraktikaga. Halduskohtu põhjendustega nõustudes ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid kõiki korrata ning vastuseks määruskaebusele märgib järgmist.
- Järeldust, et kaebajad tutvusid korraldusega
- aasta augustis, kohtumääruse põhjendused ei sisalda. Kohus luges kaebajate endi väite põhjal tuvastatuks, et hiljemalt augusti alguses said kaebajad teada haldusakti olemasolust. Kohtule saadetud seletuses (tl 45) märgivad kaebajad, et korralduse olemasolust said nad teada
- aasta augustis OÜ Piibeleht Varahaldus esindajate käest ning peatselt esitasid vastustajale viimase poolt tsiteeritud päringu. Sellest väitest määruskaebuses taganemine ei tähenda, et esimese astme kohus on asjaolude tuvastamisel eksinud.
- Ebaõiged pole ka kaebajate 3.augusti 2006 pöördumisest tehtud kohtu järeldused, et kaebajatele olid augusti alguses asjaolud teada ja puudus põhjus vastavasisulise haldusakti väljanõudmisega viivitamiseks. Kohus on märkinud õigesti, et halduskohtule esitatud kaebus tugineb samadele argumentidele, mis sisalduvad juba 3.augusti 2006 pöördumises. Kaebajaid ka käesolevas kohtumenetluses esindava vandeadvokaadi poolt koostatud 3.augusti 2006 pöördumisest ilmneb, et OÜ-le R oli mitteeluruumide enampakkumisel müügi kavatsus teada
- aasta detsembris; nimetatud äriühingu omanik otsustas osaleda 9.veebruariks 2006 määratud enampakkumisel talle kuuluva teise äriühingu AS V kaudu; väidetavalt oli enampakkumise objektiks mitteeluruumid vallasasjana ning väidetavalt tuli enampakkumise tingimuste kohaselt võitjal sõlmida leping ühe kuu jooksul enampakkumise läbiviimisest; tulenevalt enampakkumise tingimustega seatud tähtajast pöördus OÜ * ja AS V omanik enampakkumise võitja P OÜ poole edasise koostöö või selle lõpetamise arutamiseks ning vestluse käigus saadi teada, et lepingut ei ole sõlmitud ning et Kesklinna vanem andis täiesti alusetult võitjale neljakuulise tähtaja müügihinna tasumiseks ja lepingu sõlmimiseks ning kui see üldse sõlmitakse, siis juba mitteeluruumide kui kinnistu kohta. Kaebajad leidsid, et Kesklinna Valitsuse tegevus enampakkumise tingimuste tagantjärgi muutmisel ja ühele 4
(5)3-06-2194 enampakkumisest osavõtjale alusetult ülisoodsate tingimuste tekitamisel on ebaseaduslik, mitteeluruumide staatus on õigusvastaselt ebamäärane, teadaolevalt on nüüdseks möödas ka neljakuuline tähtaeg, kuid lepingut ei ole sõlmitud. Pöördumises tehti ettepanek müüa mitteeluruumid kaebajatele P OÜ poolt pakutud hinnaga ning ühtlasi teavitati vastustajat, et pöördumises kirjeldatud õigusvastase tegevuse jätkamisel ollakse sunnitud võtma ette meetmeid selle lõpetamiseks ja endise olukorra taastamiseks (tl 34-36). Eelviidatud pöördumine näitab, et kaebajatele oli hiljemalt 3.augustiks 2006 teada haldusakti sisu nii enampakkumise tulemuste kinnitamise kui ka lepingu sõlmiseks antud tähtaja osas. Samuti oli kaebajatele teada haldusakti väidetav õigusvastasus ja kujunenud arusaam, et nende õigusi on rikutud. Ka oli kaebajatele teada enampakkumise võitja poolt algatatud vaidlus hinna alandamiseks 8 000 000 kroonile. Enampakkumisel osalemise fakt ja informeeritus lepingu sõlmimiseks neljakuulise tähtaja möödumisest võimaldab järeldada, et kaebajatele pidi teada olema ka haldusakti andmise orienteeruv aeg. Teadmata võisid neile olla vaid haldusakti täpsed rekvisiidid. Asjaolu, et kaebajad ei taotlenud haldusorganilt sõnaselgelt vastavasisulise haldusakti kehtetuks tunnistamist, vaid andsid mõista, et endise olukorra taastamiseks võetakse kõik meetmed tarvitusele siis, kui vastustaja keeldub neile vara müümast, kohtumääruses toodud seisukohtade ümberhindamist ei tingi. Oma õiguste väidetavast rikkumisest teadasaamisel haldusakti väljanõudmisest hoidumisega ei saa tühistamiskaebuse esitamise tähtaega pikendada. Taotlus 16.veebruari 2006 korralduse tühistamiseks on 6.novembril 2006 esitatud kaebetähtaja rikkumisega. Lilianne Aasma Oliver Kask Ruth Virkus 5
(5)