Obsah (12)

§ 310§ 326§ 329§ 325§ 312§ 334§ 335§ 292§ 296§ 101§ 113§ 162

2-05-21515 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 27. märts 2006. a Tallinn Tsiviilasja number 2-05-215

) §-le 274; 311 lg 1, 2; 312 lg 1; 334 lg 1; 335; 8 lg 2; 76 lg1; 113; 271 ja asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §le 39 lg

1. Hageja selgitas üüri ja kommunaalteenuste kohta, et majas moodustati korteriühistu ja sellest tekkisid üürnikega vaidlused – üürnikud keeldusid hagejale kommunaalmakseid tasumast. Hageja tasus Maardu Veele vee eest ning tasus ka prügiveo eest. Ühistu esitas elanikele arveid, kuid teenuste eest hagejale ei tasunud. Elektri osas oli ühistuga sõlmitud eraldi leping, kuid hageja ei ole nõudnud kostjalt elektri eest tasumist. Hagejal on sõlmitud joogivee tarbimise ja heitvee ärajuhtimise leping ning vaid hageja saab vaidlusaluses majas joogivett edasi müüa. Alates
2. a ei ole kostja üüri sisse arvestatud sooja vett. Kanalisatsiooni ja vett arvestati mõõtjate alusel. Abonenttasu 23 krooni kuus on andmete töötlus ja arvete väljastamine. 3.,
3. ja
4. korruse elanikel ei ole oma postkasti, üüriteated on jäetud administraatorile ja inimesed on seda kogu aeg teadnud. Inimesed, kes hakkasid ühistule tasuma, ei tulnud enam üüriarvetele järgi. Hageja esitas tõenditena kostjaga 28.01.2000 sõlmitud üürilepingu ja selle lisad 1 ja 2, tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avalduse 15.06.2004, postisaadetise väljastusteate, üüriteatised, intressi arvestuse, võlgnevuse arvestused ja võlgnevuse õiendi. Hageja esitas eluruumile tema omandiõigust tõendavad dokumendid (Xxx asuva elamispindade ostmise leping), OÜ-ga K.A. Thermo Ingineering sõlmitud rendilepingu, joogivee tarbimise ja heitvee ärajuhtimise lepingu, jäätmekäitluslepingu. KOSTJA VASTUVÄITED J.K. vaidles hagile vastu. Kosta palus jätta temalt hageja kohtukulud välja mõistmata. Kostja esitas taotluse üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamiseks. Kostja selgitas, et ta ei ole tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avaldust kätte saanud. Kostja sai üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte koos hagimaterjalidega 29.12.
5. Hagiavaldusele lisatud väljastusteatel ei ole kostja allkiri. Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna leping öeldi üles seetõttu, et kostja ei ole nõus maksma üüri 1500 krooni kuus. Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega ka seetõttu, et kostja oleks pidanud teatama, et ostab korterid. Kostja elab vaidlusaluses eluruumis alates 1988.a aastast. Korter anti talle TK „Eesti Fosforiit“ poolt tööandja eluruumina. Kuna tegemist on tööandja eluruumiga, ei saa kostjat välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. 2 Kostja ei vaidlustanud hageja poolt esitatud üüriarvestuses toodud summade suurust, kuid leidis, et ei peaks tasuma vee eest, amortisatsioonitasu ja hoolduskulusid. Elamut haldab KÜ Xxx, kellele kostja on tasunud elektri, vee ja prügiveo eest. Tasu teenuste eest, mida hageja ei osuta (elamu haldamine, prügivedu, vesi, soe vesi, küte, elekter jne) ei ole tal õigus saada. Kostja taotleb üüri alandamist alates
6. a septembrist, kui kadus küte ja soe vesi ning külma vett anti 2 tundi päevas. Üüri tuleks alandada poole võrra, s.t 87 kroonini kuus. Üüri tasumisega viivitamine tulenes hageja poolsest üürilepingu rikkumisest. Alates
7. a sügisest tekkisid häired veega varustamisel,
8. a algul lõpetati kütmine ja kadus soe vesi. Samal ajal lõpetas hageja üüriarvete regulaarse esitamise.
9. a mais oli üüri suuruseks 1500 krooni, mis ei olnud lepingus kokku lepitud üürisumma ning kostja vaidlustas üürisumma suuruse. Pärast seda lakkas hageja üüriarveid esitamast. Kostja on tasunud need arved, mis ta on kätte saanud. Kostja käis administraatori juures arveid küsimas, kuid neid ei olnud. Viimane kord küsis ta administraatori käest arvet
10. a septembris. Alates sellest ajast arvestab kostja ise üüri suurust. Seega on tasumisega viivitamise põhjustanud hageja. Kuna hageja ei esitanud üüriarveid vastavalt lepingus kokku lepitule, ei ole tal alust nõuda ka viiviseid. Samuti on viivised ülemäära suured, arvestades asjaolu, et hageja ei ole oma kohustusi kommunaalteenustega varustamise osas praktiliselt täitnud. Kostja taotles viiviste vähendamist oma majandusliku olukorra tõttu. Kostja seletas, et kasvatab üksi tütart. KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul analüüsida, kas poolte vahel on kehtiv üürileping (I), kas hagejal on õigus nõuda kostjalt eluruumi valdusse üleandmist (II), kas kostjal on hageja ees üürivõi kommunaalteenuste võlgnevus (III) ja kas hagejal on õigus nõuda kostjalt viiviseid (IV). I Esmalt analüüsib kohus, kas poolte vahel on sõlmitud kehtiv üürileping. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hagejale kuulub eluruum asukohaga Xxx- xx ning hageja andis selle 28.01.2000 üürilepinguga J.K.le üürile. Korter anti lepingu kohaselt üürile 28.01.2000 kuni 31.12.
11. Nimetatud asjaolu on tõendatud ka hageja poolt esitatud korteri üürilepinguga nr 74 (tl 5-14). Poolte vahel ei ole vaidlust ka selles, et tähtajalise lepingu lõppedes jätkas kostja korteri kasutamist.

§ 310

lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Pooled ei ole väitnud ega tõendanud, et kumbki oleks lepingu tähtaja möödumisel

§ 310lg 1 nimetatud tahet avaldanud.

Seega muutus poolte vahel sõlmitud leping tähtajatuks. Hageja väidete kohaselt esitas ta kostjale 15.06.2004 tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse. Kostja väitis, et ta ei ole hageja nimetatud avaldust saanud. Hageja on kohtule esitanud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avalduse (tl 15) ning tähtväljastuse, mille kohaselt aadressil Xxx74 Maardu on saadetud 15.06.2004 J. K nimele tähtkiri. Nimetatud tähtkiri väljastati postiettevõtte poolt 16.06.2004, tähtväljastusel on allkiri K (tl 16-18). Kostja on väitnud, et see ei ole tema allkiri, kuid vastas kohtu küsimusele, et ta ei soovi käekirjaekspertiisi allkirja õigsuse kindlaks tegemiseks. Kohtul ei ole alust kahelda hageja esitatud dokumentides, millest nähtuvalt on kostjale postiasutuse vahendusel üürilepingu ülesütlemise avaldus kätte antud. Kohus loeb tõendatuks, et kostja on nimetatud dokumendi 16.06.2004 kätte saanud.

§ 326

lg 1 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Vaidlustamise taotlus tuleb

§ 329

lg 1 järgi esitada üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest. Erandiks on juht, kus üürilepingu ülesütlemine on tühine, kuna avaldus ei vasta

§ 325sätestatud nõuetele.

Sel juhul saab üürnik esitada tühisuse 3 vastuväite ka protsessis, kus üürileandja on esitanud hagi eluruumi vabastamise nõudes. Kostja ei ole viidanud, et ülesütlemise avaldus ei vasta seaduses sätestatud nõuetele, vaid leidis, et see on vastuolus hea usu põhimõttega. Seega oli kostjal alates 16.06.2004 aega 30 päeva ülesütlemise vaidlustamise taotluse esitamiseks. Kostja sellist taotlust ei esitanud, vaid jätkas lihtsalt eluruumi kasutamist. Kohus jätab tähelepanuta kostja viited, et lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna need ei ole esitatud seaduses sätestatud tähtaega järgides.

§ 312lg 1 kohaselt tuleb üürilepingu üles ütlemisest teatada ette vähemalt kolm kuud.

Hageja on seadusele vastavalt märkinud lepingu lõppemise 20.09.2004. Seega tuleb lugeda poolte vahel sõlmitud üürileping lõppenuks, kuna see on korraliselt üles öeldud. Kostjal ei ole hagejale kuuluva eluruumi kasutamiseks õiguslikku alust. Kostja on viidanud ka asjaolule, et tegemist on tööandja eluruumiga. Kostja ei ole seda väidet tõendanud ning on ka möönnud, et kasutas vaidlusalust eluruumi hagejaga sõlmitud kirjaliku üürilepingu alusel. Kohus jätab kostja vastavad viited tähelepanuta. II Hageja õigus nõuda kostjalt eluruumi hageja valdusesse üle andmist

§ 334

lg 1 kohaselt on üürnik kohustatud üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna kohus luges eeltoodu alusel pooltevahelise üürisuhte lõppenuks, on kostjal kohustus eluruum hagejale tagastada. Hageja esindaja oli kohtuistungil nõus, et kostja tagastab eluruumi 1 kuu möödumisel kohtuotsuse jõustumisest. III Üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevus Hageja palus kostjalt välja mõista üürivõlgnevus 8340.27 kr ja viivised 7227.10 kr. Kostja tasus võlgnevuse osaliselt menetluse käigus, hageja vähendas nõuet põhivõlgnevuse osas ning palus kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse 511.20 kr ja viivised 7227.10 kr. Hageja on esitanud üüriteatised (tl 19-24) ja võlgnevuse arvestuse (tl 26). Kostja ei vaielnud hageja nimetatud summadele vastu, kuid leidis, et ta ei pea hagejale tasuma vee, elektri ja prügiveo eest. Kostja seletuste kohaselt on ta tasunud nende eest korteriühistule. Samuti leidis kostja, et hagejal ei ole õigus küsida raha elamu haldamise ja kütte eest, kuna hageja ei ole neid teenuseid osutanud.

§ 335

kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Kohus leiab, et samast paragrahvist tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt ka kõrvalkulude hüvitamist lepingus kokku lepitud ulatuses. Üürilepingu lisas 1 leppisid pooled kokku, et kostja tasub hagejale ühes kuus järgmised summad: amortisatsioonikulud 17.50 krooni; teenustasu ja ekspluatatsioonipersonali ülalpidamine 241.50 krooni; tasu keskkütte eest 9.95 m2 kohta; tasu külma vee eest 5.60 kr/m3; tasu kanalisatsiooni eest 7.40 kr/m3; prügi väljavedu 4.20 kr elaniku kohta; tasu soooja vee eest 38.30 kr/m3; korteriüür 175 krooni (tl 13). Kohus leiab, et antud juhul tuleb aluseks võtta lepingus kokku lepitud üür 175 krooni kuus, millele lisanduvad lepingus kokku lepitud kõrvalkulud. Lepingust ei tulene hageja õigust nõuda kostjalt tabelis näidatud halduskulusid 205.80 krooni kuus, remondifondi 30.57 kr kuus ja abonenttasu 4 23.60 krooni kuus, kokku 260 krooni kuus. Samas on hagejal lepingu järgi õigus nõuda kostjalt teenustasu 241.50 krooni kuus. Järelikult tuleb hageja nimetatud summadest maha arvestada 18.50 krooni kuus (260-241.50 krooni). Hageja esitatud arvestuse kohaselt tuleb võlasummast maha arvestada seega 407 krooni (18.50 krooni x 22 kuud). Hageja ei ole alates 2004. a aprillist arvestanud tasu kütte eest. Samuti ei nähtu, et hageja nõuaks kostjalt tasu elektri eest. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus vee ja prügiveo eest. Kostja oli üürnik hagejale kuuluvas korteris ja tema kohustus tasuda prügi ja vee eest tulenes üürilepingust (

§ 292lg 1).

Kostja ei ole tõendanud, et tal oleks mingi õiguslik suhe korteriühistuga ning mis alusel ta korteriühistul makseid tegi. Kostja leidis, et hageja nimetatud summad ja arvestused iseenesest on õiged. Kuigi kohus andis kostjale tähtajaomapoolsete arvestuste esitamiseks, ei esitanud kostja omapoolset arvestust selle kohta, kui palju ta vett tarbis. Seega võtab kohus vee tarbimise arvestamisel aluseks hageja esitatud tabeli (tl 26). Lisaks võtab kohus arvesse ka kostja esitatud maksekorraldused, mille kohaselt kostja tasus 16.01.2006 üüri 2625 kr ning vee eest 967 kr, 19.02.2006 3292.80 kr ja 27.02.2006 944 kr. Hageja esialgne nõue oli võlgnevus 8340.27 kr. Hageja leidis, et kostja esitatud maksekorraldustes toodud summad võib võlgnevusest maha arvestada. Seega jääb kostja võlgnevuseks 511.47 krooni. Nimetatud summast tuleb veel kohtu ülalpool toodud põhjenduste kohaselt maha arvestada 407 kr. Järelikult jääb kostja põhivõlgnevuseks hageja ees 104.47 kr ning nimetatud summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostja on esitanud üüri alandamise taotluse poole võrra. Kohus leiab, et kuna hageja kasuks tuleb üür välja mõista

§ 335

alusel, ei saa rakendada üüri alandamist

§ 296alusel.

Üürileping lõppes 20.09.2004, kuid kostja jätkas asja kasutamist. IV Viiviste arvestus Hageja on taotlenud ka viiviste 7227.10 krooni kostjalt välja mõistmist. Kostja viiviste arvestusele ning nende suurusele vastu ei vaidle, kuid leidis, et tasumisega viivitamise põhjustas hageja, kes ei esitanud kostjale üüriarveid. Kostja palus viiviseid vähendada majanduslikult raske olukorra tõttu.

§ 101

lg 1 p 6 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

§ 113

lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Pooled leppisid üürilepingu p 7.3 kokku viivise 0.5% päevas tähtajaks tasumata summast. Poolte vahel ei ole vaidlus selles, et kostja ei tasunud üüri õigeaegselt. Nagu kohus juba eelpool viitas, ei vaidle kostja hageja esitatud viivise arvestusele vastu (tl 25). Kostja leiab, et hagejal pole õigus viiviseid nõuda, kuna ta ei esitanud õigeaegselt üüriarveid. Kohus leiab, et kostja väide ei ole õige. Pooled on üürilepingus kokku leppinud, mille eest ja kui palju kostja üüriks ning kommunaalteenusteks tasuma peab. Lisaks sellele väitis kostja, et 2004. a mais lõpetas hageja üüriarvete õigeaegse esitamise ning kostja ei ole alates 2004. a septembrist administraatorilt üüriarvet küsinud. Seega ei ole kostja teinud kõike endast olenevat, et üüri täpset suurust teada saada. Kostja ei ole alates 2004. a septembrist tasunud isegi üürilepingus kokku lepitud üüri 175 krooni kuus (tl 26). Kostja taotleb viiviste vähendamist tema raske majandusliku olukorra tõttu.

§ 113

lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule.

§ 162

lg 1 kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on 5 ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja ei ole oma majandusliku seisundi kohta tõendeid esitanud. Samas leiab kohus, et hageja nõutud viiviste summa on ebamõistlikult suur, arvestades asjaolu, et poolte väitel on majas moodustatud korteriühistu, mis esitas elanikele samuti arveid. Kostja seletuste kohaselt on ta tasunud korteriühistule elektri, vee ja prügiveo eest. Kohus leiab, et maja haldamises valitsev õiguslikult ebaselge olukord ei ole tekkinud kostja süül. Hageja ei ole kostjale kui oma üürnikule ka varasemalt selgitanud, et korteriühistu esitatud arveid ei pea tasuma ning kõigi esitatud kommunaalteenuste eest tuleb tasuda hagejale. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et on mõislik vähendada välja mõistetavate viiviste summat poole võrra ning mõista kostjalt hageja kasuks välja viivised 3613.50 krooni. Kohtukulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (alates 01.01.2006.a. kehtinud redaktsioon) § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Tsiviilasjas on alustatud menetlus 06.12.2005. Tulenevalt kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-st 60 lg 1 mõistab kohus kostjalt hageja kasuks kohtukuludena välja riigilõivu 1460 krooni ja TsMS § 61 lg 1 alusel õigusabikulud 13 251.40 krooni. Gerty Pau Kohtunik Harju Maakohtu 27.03.2006.a kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-05-21515 jõustub osaliselt 20.07.06 Tallinna Ringkonnakohtu 16.06.2006.a otsuse jõustumisega järgmiste muudatustega: 1. Tühistada Harju Maakohtu 27.03.2006 otsus osaliselt kohtukulude osas (TsMS § 657 lg 1 p 2). 2. Välja mõista J K AS-i XX kasuks kohtukuluna riigilõiv 1110 krooni ja õigusabikulu 6490 krooni, s.t kokku 7600 (seitse tuhat kuussada) krooni. 3. Apellatsioonimenetluse kulud jätta poolte endi kanda. 4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. 6