KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtunik Malle Seppik Määruse tegemise aeg ja koht 26. aprill 2007. a., Tallinn Tsiviilasja number 2-07-6477 Tsiviilasi OÜ * hagi AS-i M va

§ 323) ja seetõttu on hagejal põhjendatud huvi üürisuhte nähtavaks tegemiseks.

Kuna menetlus üürilepingu kohta märke kinnistusraamatusse kandmise nõudes võtab aega, on hageja huvide ja õiguste tagamiseks vajalik eelmärke kandmine kinnistusraamatusse. Hagi tagamiseks eelmärke kandmisel kinnistu registriossa ei kaasne olulisi piiranguid kostja vara valdamisele ja kasutamisele. Tegemist on proportsionaalse ja mõistliku hagi tagamise abinõuga. Esimese astme kohtu määrus

1. veebruari
2. a. määrusega rahuldas Harju Maakohus hageja taotluse ja otsustas, et hagi tagamise korras tuleb Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr. xxxxxx (kinnistu asukoht x) kanda eelmärge OÜ * kasuks tähtajalise üürilepingu kohta märke kinnistusraamatusse kandmise tagamiseks. TsMS § 377 lg. 1 alusel võib kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. TsMS § 378 lg. 1 punkti 10 alusel on üheks hagi tagamise abinõuks ka kohtu poolt vajalikuks peetud muu abinõu. Sama paragrahvi lg. 4 alusel tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Tulenevalt AÕS § 631 lõikes 2 sätestatust võib eelmärke kanda kinnistusraamatusse ka hagi tagamise määruse alusel. Hagi tagamise aluseks ei saa iseenesest olla poolte erimeelsused täitmisele kuuluvate kohustuste osas, kuid hageja on hagis veenvalt põhistanud hagi tagamise vajalikkust. Seejuures ei pea hageja tõendama eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutmise ohtu (AÕS § 631 lg. 2 teine lause). Kostja võib kinnistu kohtumenetluse kestel võõrandada ja kinnistu võõrandamisel ei ole võimaliku hagi rahuldava kohtuotsuse täitmine enam võimalik. Määruskaebus Määruskaebuses palub kostja hagi tagamise määruse tühistada. Hageja poolt taotletud hagi tagamise abinõu ei taga taotluses kirjeldatud hagi tagamise eesmärki. Kaevatava määruse õigusvastasus tuleneb eelkõige asjaolust, et maakohus on jätnud täies ulatuses arvestamata, et vaieldav üürisuhe on vastustaja ja kasutusvaldaja OÜ B vahel, mitte aga kaebaja ja vastustaja vahel. Kaebaja ei ole astunud

§ 291alusel uue üürileandja staatusesse vastustaja suhtes.

Eeldusel, et vastustajal on kehtiv üürileping kasutusvaldajaga OÜ-ga B, siis jääb vastustaja suhtes üürileandjaks ikkagi OÜ B isegi juhul, kui kaebaja võõrandab vaidlusaluse kinnisasja edasi kolmandatele isikutele. Nii hagi kui hagi tagamise taotlus tuginevad täiesti valedele arusaamadele.

§ 291lg.

1 sätestab üheselt, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluse, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omanikule. Antud juhul pole kaebajale üle läinud üürileandja õigused ja kohustused, vaid õigused ja kohustused, mis tulenevad

1. juunil
2. a. Eesti Vabariigi kui omaniku ja OÜ B kui kasutusvaldaja vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingust. Seega ei saa vastustaja õigusi üürnikuna kuidagi mõjutada kinnisasja omaniku vahetumine, kuna temal on õigussuhted kasutusvaldajaga, kelleks on OÜ B. 3 Kaebaja ja OÜ B peavad omavahelistes suhetes lähtuma kasutusvalduse lepingust. OÜ B ei täida kohaselt vastavas lepingus sätestatud kohustusi. Kasutusvalduse lepingu punktis
3. 2 on märgitud, et kasutusvaldajal on õigus anda omaniku kirjalikul loal kinnistul asuvad ehitised rendile kolmandatele isikutele. Kirjaliku loa olemasolu tõendatud ei ole. Põllumajandusministeeriumi
4. oktoobri
5. a. vastusest järelepärimisele selgub, et kinnistul asuvate hoonete üleandmisel
6. aprillil
7. a. vastustajat üürnike nimekirjas ei olnud. Kuna OÜ B ei ole kasutusvalduse lepingu punktist
8. 2 tulenevaid kohustusi täitnud, on küsitav vastustajaga sõlmitud kogu lepingu õiguspärasus. AÕS § 214 lõikest 1 tulenevalt on kasutusvaldajal õigus asja vallata ja kasutada. Seaduse alusel puudub kasutusvaldajal õigus asja käsutada, järelikult on väär hagiavalduse eeldus, et OÜ-l B oli õigus kasutusvaldajana sõlmida üürilepinguid. Hagi tagamise määruse seaduslikkuse lahendamisel ei hinnata hagi sisulist põhjendatust. Samas ei ole hagi tagamine põhjendatud, kui kohus peab nõuet ilmselt perspektiivituks. Kohus oleks pidanud esmalt tuvastama, kas eksisteerib kehtib üürileping, mille alusel hageja saaks üldse nõuda märke sissekandmist. Kui kohus oleks eelnevalt kostja ära kuulanud, oleks välditud olukord, mil kaebajaga mitte mingit õiguslikku puutumust omav isik on esitanud kaebaja vastu põhjendamatu hagi, mille tagamiseks on kohus kandnud kinnistusraamatusse põhjendamatu eelmärke. Hageja seisukoht Hageja palub jätta hagi tagamise määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. Hageja ei saa kaebaja ja OÜ B vahelise kasutusvalduse lepingu ning selle väidetava rikkumise suhtes seisukohta võtta, kuna ei ole kasutusvalduse lepingu pooleks.

§ 324

lõike 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Nimetatud säte ei eelda, et üürileandja oleks ühtlasi ka asja omanik. Kinnistusraamatu seaduse § 341 lõike 1 kohaselt on kinnistusraamatu kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega on nõutav kinnistu omaniku ehk kaebaja nõusolek, mida aga üürileandja anda ei saa. Hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik ei pea tõendama eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Edasine menetluse käik 6. veebruaril 2007. a. võttis Harju Maakohus määruskaebuse menetlusse, ei pidanud esitatud määruskaebust põhjendatuks ja saatis selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus ei anna piisavat alust maakohtu määruse tühistamiseks. Hagi on esitatud üürimärke kandmiseks kinnistusraamatusse

§ 324lg.

1 alusel ja niisuguse nõude tagamine on maakohtu poolt kohaldatud hagi tagamisabinõuga põhimõtteliselt võimalik. AÕS § 631 lg. 2 lause 2 kohaselt ei ole hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Seega ei ole ka kohtul hagi tagamise korras eelmärke kinnistusraamatusse kandmise üle otsustamisel vajalik hinnata seda, kas eelmärke tegemata jätmine muudaks taotletava märke tegemise kinnistusraamatusse võimatuks või raskendaks seda. 4 Samuti ei ole kohtul võimalik hagi tagamise üle otsustamisel võtta seisukohta hagi põhjendatuse kohta, sealhulgas vaidlusaluse üürilepingu kehtivuse kohta.

§ 324

lõikes 2 sätestatu iseenesest ei välista üürimärke tegemist juhul, kui kasutusvaldaja annab kinnistu või selle osa üürilepingu alusel allkasutusse. Selle üle, kas niisuguse märkuse kandmine kinnistusraamatusse on kooskõlas osundatud sätte eesmärgiga, kas see kaitseb hagejat ning kas tegemist on hageja poolt oma õiguste kaitseks valitud kohase viisiga, tuleb maakohtul otsustada asja sisulise läbivaatamise käigus. Kostja vastuväited puudutavad suuremas osas hagi põhjendatust ja on enamjaolt õiguslikku laadi. Vaidlustatud määrusega ei ole kohus esialgselt reguleerinud vaidlusalust õigussuhet TsMS § 377 lg. 2 mõttes ja määruskaebuses ei ole esile toodud asjaolusid, mille tõttu oleks kostja ärakuulamine enne hagi tagamise üle otsustamist olnud ilmselt mõistlik (TsMS § 384 lg. 3). Määruskaebuse väited ei anna alust pidada kohaldatud hagi tagamisabinõu kostja suhtes ebaproportsionaalseks. Kui õige on kostja õiguslik käsitlus, siis ei piira valitud tagamisabinõu kostjat mingilgi määral, sest eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse (AÕS § 63 lg. 3), vaidluse poolte või nende õigusjärglaste õigusi ja kohustusi eelmärge sel juhul aga ei mõjuta. Malle Seppik