KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Viive Ligi ja Ivo Pilving Määruse tegemise aeg ja koht
- mai 2007, Tallinn Haldusasja number Vaidlustatud kohtulahend 3-07-717 OÜ * kaebus Tallinna Linnavalitsuse 18.10.2006 korralduse nr 2097-k tühistamiseks Tallinna Halduskohtu 13.04.2007 määrus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ * määruskaebus Menetlusosalised Kaebuse esitaja OÜ *, esindaja Carri Ginter Haldusasi Vastustaja Tallinna Linnavalitsus, esindaja Karin Laugas Kolmas isik AS M, esindaja Valmar Moritz RESOLUTSIOON Jätta OÜ * määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu
- aprilli 2007 määrus muutmata. EDASIKAEBAMISE KORD Ringkonnakohtu määruse peale edasi kaevata ei saa (HKMS § 122 lg 5, § 741 lg 1). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
- Tallinna Linnavalitsuse 18.
- 2006 korraldusega nr 2097-k kehtestati x ja Y kinnistute detailplaneering, millega on kavandatud kesk- linnas 0,3 ha suurusele planeeritud maa-alale kahe krundi liitmise teel üks krunt olemasolevate hoonete teenindamiseks, määratud ehitusõigus hoonete rekonstrueerimiseks ja juurdeehituse rajamiseks vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ning planeeritud ja määratud avalikku kasutusse valgustatud jalgtee.
- OÜ * kaebuses taotleti Tallinna Linnavalitsuse 18.10.2006 korralduse nr 2097-k tühistamist järgmistel põhjendustel: 1) Kaebaja on planeeringuala naaberkinnistul x asuvas elamus olevate korterite nr 2, 3, 4, 5 ja 7 omanik (korteriomandid xxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxx ja xxxxxxxx). Ehkki kaebaja on isik, kelle õigusi ja huve võis detailplaneering riivata, kaebajat detailplaneeringu kehtestamisest ei informeeritud. 2) Detailplaneeringu koostajad on esitanud x kinnistul paikneva elamu kohta valeandmeid. Planeeringu seletuskirjas märgitakse, et juurdeehituse rajamine ei halvenda hoone insolatsioonitingimusi, kuna seal hoone osas ei ole eluruume, vaid on koridorid. Juurdeehituse poolses küljes paiknevad ka kaebaja korteriomandid. Detailplaneeringu materjalid ei sisalda insolatsiooniarvutusi, kuigi neile viidatakse. Planeeringu koostanud arhitekti sõnul 3-07-717 insolatsiooniarvutusi ei tehtud. Juurdeehituse mõjud kaebaja korteriomanditega elamu insolatsioonitingimustele on nõuetekohaselt kontrollimata. Planeeringu menetlemise materjalides puudub adekvaatne ja ülevaatlik joonis planeeritava ehitusmahu kohta, mille põhjal võiks hinnata ehitise mõju olemasolevale hoonestusele ja keskkonnale, muutmaks planeeringu avalikustamisel ja otsustamisel osalejatele arusaadavaks. 3) Detailplaneeringuga suurendatakse oluliselt kinnistute praegust ehitusmahtu olemasolevate hoonete kõrguse tõstmise (seletuskirja järgi võib 1-korruselise mantelkorstnaga hoone C mahtu muuta kõrguse suurendamisega kuni 5 meetrini) ja kolmekorruselise juurdeehituse rajamisega. x selles küljes, mille vastu planeeritakse juurdeehituse rajamist, paiknevad eluruumid. Detailplaneeringuga ettenähtud ehitusõiguse realiseerimine tooks kaasa kaebaja korterites päikesevalguse varjamise. Vajalike uuringuteta pole võimalik väita, et insolatsiooni- tingimused ei halvene. Iga akna suhtes valguse varjamisel tuleb kaaluda, kas varjamine on proportsionaalne ja jätab korterite olulisemates ruumides alles küllaldase valgustuse. Kuna haldusorgan tegi otsuse, kontrollimata väidet x hoone koridoride ja eluruumide paiknevuse osas ja omamata insolatsiooniarvutusi, on tegemist diskretsiooniõiguse rikkumisega. Teavitamiskohustuse rikkumise tõttu ei saanud kaebaja varem detailplaneeringule vastuväiteid esitada, sest insolatsiooni kohta kalkulatsioone tutvumiseks ei esitatud. Esialgse õiguskaitse taotluses paluti vaidlustatud korralduse kehtivus peatada. 1) Kolmas isik pani kinnistud enampakkumisele, kinnitades teates, et linnavalitsus on kehtestanud detailplaneeringu, mille kohaselt maakasutusotstarve on elamumaa 70 % ja ärimaa 30 %, krundi täisehitus 28 % ning kavandatud hoonete suletud brutopind 1645 m
- Pakkumised tuleb esitada hiljemalt 10.04.
- Olukorras, kus detailplaneering on vaidlustatud, ohustab avalikkust ja kolmandate isikute õigusi võimalus, et kinnistu võõrandatakse enampakkumisel lähtudes valearusaamast, et kinnistul on kehtiv detailplaneering ülaltoodud ehitusmahtudega. Nimetatud asjaolu mõjutab oluliselt kinnistu väärtust. Kuna vaidlus viib suure tõenäosusega detailplaneeringu tühistamisele, on korralduse kehtivuse peatamine ning kolmanda isiku ja võimalike ostjate informeerimine vaidlusest ja detailplaneeringu võimalikust tühistamisest põhjendatud. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei tooks kolmandale isikule kaasa varalist kahju ja oleks ka tema huvides, sest aitab vältida ebaõigete andmete esitamisest tulenevaid võimalike ostjate kahjunõudeid tema vastu. Võimalike ostjate informeerimine hoiaks ära võimalikud kahjud. Seetõttu tuleks vastustajat ühtlasi kohustada informeerima avalikkust korralduse kehtivuse peatamisest samal viisil kui seda tehti enampakkumise korraldamise puhul, so ajalehes Äripäev. 2) Kui detailplaneeringu alusel hetkel kehtivas mahus ehitusõigus realiseeritakse, ei saaks kohtuotsusega enam sündmuste käiku tagasi pöörata. Kinnistu väärtus korralduse kehtivuse peatamisega ei vähene, vaid jätkuva kinnisvarahindade tõusmise olukorras pigem suureneb.
- Tallinna Linnavalitsus palus jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. 1) Detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal kaebaja planeeringu kohta vastuväiteid ja ettepanekuid ei esitanud, lahendamata vaidlusi üles ei jäänud. Kaebajate esindaja osales 03.02.2005 detailplaneeringu eskiislahendust tutvustaval avalikul väljapanekul ja pretensioone ei esitanud. Avaliku väljapaneku protokollist nähtuvalt selgitati, et x valgustingimusi ei halvendata ja nimetatud asjaolu on kontrollitud menetluse varasemas etapis vastavate graafikute abil. Kaebajal oli võimalus ja ta osales aktiivselt menetluse käigus. 2) Planeeringu kehtestamine ei riiva kaebaja õigusi ja vabadusi. Valgus ei vähene olulisel määral. Situatsiooniskeemist nähtuvalt jääb juurdeehitus kaebaja hoonest piisavalt kaugele (kaugus kaebaja krundi piirini 5,8 m ning krundi piirist kaebaja hooneni 1,9 m). Planeeritava hoone ja kaebaja hoone vahel on puud, mis vähendavad valgust. Kaebaja hoonele langevast valgusest võib äärmisel juhul kaduma minna ebaoluline osa hommikupäikesest, kuid lõuna- ja õhtupäikest juurdeehitus ei varja. Insolatsioonigraafikud esitatakse detailplaneeringu toimikus siis, kui tegemist on olulise valguse vähenemisega ning on vaja näidata insolatsiooni piisavust. Isegi kui tegemist oleks valguse ebapiisavusega, pole kaebaja näidanud oma rikutud õigust. 2
(5)3-07-717 Kaebusest ei nähtu, et talle kuuluks servituudist tulenev õigus keelata naabril püstitada ehitist üle lubatud kõrguse, saada piiramata mahus loomulikku valgust või keelata kõike, mis võib takistada väljavaadet kinnistult. Kaebusest ei nähtu, et ehitise kõrgusest tulenevalt on rikutud kaebaja õiguslikult kaitstav privaatsus. 3) Detailplaneeringu menetlemine ja kehtestamine on toimunud planeerimise eesmärke ja põhiprintsiipe silmas pidades ja vastavalt kehtivale õigusele. Kohalik omavalitsus on menetlemisel ilmutanud vajalikku hoolsust ja teinud kindlaks, et planeeringu kehtestamise sisuliste eelduste nõuetekohase täitmise. Kaalutlusõigust on teostatud õiguspäraselt. Kaebus on perspektiivitu.
- Kolmas isik AS M palus jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kaebaja ei viita ühelegi asjaolule, millega detailplaneering kahjustaks x omanike huve ja tekitaks neile tulevikus pöördumatuid negatiivseid tagajärgi. Kaebaja märgib, et varjavate mõjutuste intensiivsus sõltub esmajoones naaberhoone kõrgusest ja kaugusest. Planeeringust nähtuvad nii ehitiste vahelised lubatud kaugused kui ka kõrgused, kuid arusaamatul põhjusel kaebaja ei nimeta konkreetselt, millised kujad, kaugused ja kõrgused ei vasta õigusaktides sätestatule. Nii kaebus kui ka esialgse õiguskaitse taotlus sisaldavad vaid oletusi, mis ei tohiks kaasa tuua kolmanda isiku tegevuse piiramist talle kuuluvatel kinnistutel. Taotlus ei ole põhjendatud ja esialgse õiguskaitse vajadus kaebajal puudub.
- Tallinna Halduskohtu 13.04.2007 määrusega jäeti esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. 1) Eeldused esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamiseks on täitmata. Taotlusest nähtuvalt soovib kaebaja esialgset õiguskaitset eelkõige põhjusel, et olukorras, kus detailplaneering on kohtus vaidlustatud, ohustab oluliselt avalikkuse ja kolmandate isikute õigusi võimalus, et kinnistu võõrandatakse enampakkumisel lähtudes valearusaamast, et kinnistul on kehtiv detailplaneering selles toodud ehitusmahtudega. Esialgne õiguskaitse on kolmanda isiku huvides, vältides kahjunõudeid tema vastu. Kinnistu väärtus ei väheneks, vaid pigem suureneks. Kehtivas mahus ehitusõiguse realiseerimise korral ei saaks kohtuotsusega enam sündmuste käiku tagasi pöörata. Kaebaja esitatud väidetes ei leidu ühtegi asjakohast viidet tema kaitsmist vajavatele õigustele ja asjaoludele, mis raskendaksid või muudaksid kohtuotsuse täitmise võimatuks. Kohtul puuduvad andmed võimaliku ehitusprojekti ja ehitusloa olemasolu kohta, mis annaks aluse väita, et kaebaja õigused (eelkõige piisavale valgusele) võiksid saada kohtumenetluse käigus kahjustatud. Seadus ei näe ette võimalust kohaldada esialgset õiguskaitset kolmandate isikutega tsiviilõiguslikesse suhetesse astuvate isikute neist suhetest tulenevate õiguste kaitseks. Nende suhete korraldamine on mitte kaebaja, vaid AS M õigus ja kohustus. 2) Kui protsessi käigus vaidlusega seotud asjaolud muutuvad (eelkõige, kui väljastatakse ehitusluba), võib kohus teha igas menetlusstaadiumis uue määruse kaebaja õiguste esialgseks kaitseks, kui vastasel juhul oleks kohtuotsuse täitmine raskendatud või osutuks võimatuks.
- Tallinna Halduskohtu 04.05.2007 määrusega jäeti OÜ * määruskaebuse rahuldamata ja edastati lahendamiseks ringkonnakohtule. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES
- OÜ * määruskaebuses paluti tühistada määrus ja rahuldada uue määrusega esialgse õiguskaitse taotlus. 1) Kaebuses väideti, et detailplaneering kehtestati ebaõigete ja puudulike andmete alusel. x hoone selles küljes, mille vastu planeeritakse juurdeehitust, paiknevad eluruumid. Isegi kui seal poleks eluruume, ei saanud vastustaja teha järeldusi insolatsiooni- tingimuste kohta, sest planeeringu menetlemisel insolatsiooniarvestusi ei teostatud. Vajalike uuringuteta ja valeandmetele tuginedes polnud võimalik nõuetekohaselt diskretsiooni teostada. Kaebaja tellis osalise arvestuse insolatsiooni muutustest. Esimese korruse ühe akna insolatsiooni senine kestus 3
(5)3-07-717 6 tundi ja 52 minutit väheneb 2 tunnile ja 50 minutile, teise akna vastavad näitajad on 6 tunni ja 39 minuti asemel 4 tundi ja 7 minutit. Juurdeehituste mõju teistele korteriomanditele ei ole teada. Seega kahjustaks planeeringuga lubatud mahus ehitis oluliselt osa eluhoones olevate ruumide insolatsioonitingimusi. Vastustaja ei ole detailplaneeringu menetluses väidetavalt koostatud arvutusi ja graafikuid esitanud. 2) Kui detailplaneeringu kehtivust ei peatata, on detailplaneeringuga maa omanikel võimalik taotleda ehitusluba kooskõlas detailplaneeringu nõuetega. Ebaõige on esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine põhjendusega, et puuduvad andmed võimaliku ehitusprojekti ja ehitusloa kohta, mis annaks aluse väita õiguste kahjustamist kohtumenetluse kestel. Esialgse õiguskaitse taotlemine olukorras, kus ehitusluba on juba välja antud, ei võimalda õiguste efektiivset kaitset. Kaebajal puuduks ehitusloa vaidlustamise võimalus, sest detailplaneeringu kehtivuse ajal sellega kooskõlas oleva ehitusloa väljaandmine oleks õiguspärane. Ehitusõiguse realiseerimise vältimiseks on ainuõige peatada detailplaneeringut kehtestava haldusakti kehtivus. 3) Kaebaja on veenvalt näidanud, et detailplaneering kehtestati jämedalt diskretsioonireegleid rikkudes. Lisatud analüüs näitab olulisi mõjusid kaebaja elamule. Diskretsiooniviga on ilmne ja seda ei saa halduskohtumenetluses kõrvaldada.
- Tallinna Linnavalitsus palus jätta määruskaebuse rahuldamata. 1) Kaebaja tellis insolatsioonigraafikud kahele hoone I korruse aknale. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arhiivitoimiku andmetel on need ilusalongi x aknad. Tegemist on äriruumide ootetoa ja kosmeetiliste protseduuride ruumidega. 2) Eestis ei ole kehtestatud insolatsiooni kestvusele kvantitatiivseid miinimumnorme. Insolatsiooni piisavuse hindamisel lähtutakse peamiselt heast ehitustavast. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kinnitatud „Eluruumidele esitatavate nõuete ja üüri arvestamise korrast“ tulenevalt peab eluruumi elu-, töö- ja magamistubades olema loomulik valgustus, mille mõju hindamiseks kasutatav insolatsiooninäitaja peab olema mitte vähem kui kolm tundi päevas. Määrusest ei tulene, et elamus asuvate korterite kõik toad peavad saama päev läbi otsest päikesevalgust. Riigikohus on leidnud, et määratlemata õigusmõiste „piisav loomulik valgustus“ tõlgendamisel võib muuhulgas lähtuda ka määruses antud kolmetunnisest insolatsioonist. Linnakeskustes, kus ehitised paiknevad lähestikku, ei saa esitada sedavõrd rangeid nõudmisi. Piisav on selline valgustus, mis tagab eluruumis tervisliku keskkonna. Planeeringute kehtestamisel on kohalikule omavalitsusele jäetud hinnanguruum igal konkreetsel juhul kaaluda, milline valgustus on eluruumi jaoks piisav ja võimalik. 3) Eeltoodu kehtib eluruumide insolatsiooninõuetele. Kaebaja tellis insolatsioonigraafikud aga äriruumidele, kus inimesed pikemaajaliselt ei viibi. Seega kaebaja tellitud arvutused ei tõenda hoone insolatsioonitingimuste olulist kahjustamist arendustegevuse tulemusena. Isegi kui tegemist oleks eluruumidega, on ühe akna insolatsioonikestus nõutavast suurem ja teise oma minimaalselt väiksem, mis on linnatingimustes lubatud. Arvestada tuleb ka sellega, et elamu saab valgust kolmest küljest ja sealhulgas otsest päikesevalgust linnatingimustes eriti soodsalt.
- Kolmas isik palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja märkis, et selles pole toodud asjaolusid, mis tooks kaasa asjas tehtava kohtuotsuse täitmise raskendamise või selle võimatuse. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Halduskohus märkis õigesti, et esialgse õiguskaitse kohaldamisel tuleb kohtul teha kõigepealt kindlaks esialgse õiguskaitse vajadus, anda eelhinnang kaebuse põhjendatusele, kaaluda kaebaja õigusi, avalikke huve ja teiste isikute õigusi.
- Nõustuda tuleb kaebajaga selles, et esialgse õiguskaitse vajadust ei välista ja detailplaneeringu kehtivuse peatamist ei takista iseenesest asjaolu, et detailplaneeringu alusel ei 4
(5)3-07-717 ole ehitusluba veel välja antud. Õige on aga halduskohtu hinnang, et kohtul puuduvad andmed, mille põhjal järeldada, et kaebaja õigused (eelkõige piisavale loomulikule valgusele) võiksid saada kohtumenetluse käigus kahjustatud. Selliseid andmeid ei ole ka ringkonnakohtu käsutuses. Esialgse õiguskaitse kohaldamine peab olema eesmärgipärane ja proportsionaalne. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise üheks aluseks on kaebuse ilmne perspektiivitus.
- Kaebus tugineb väidetele, et detailplaneering kehtestati ebaõigetele (eluruumide olemasolu) ja puudulikele (insolatsiooniarvestused) andmetele tuginedes ning kavandatav arendustegevus varjab kaebaja korterites päikesevalguse. Määruskaebuse väitel kahjustab arendustegevus oluliselt eluhoones olevate ruumide insolatsioonitingimusi. Väite tõendamiseks esitati arendustegevuse mõju hinnang x eluhoone insolatsioonitingimustele, kusjuures hinnatud on insolatsioonitingimusi kõnealuse hoone
- korruse väidetavalt kahe erineva korteriomandi koosseisus olevale aknale, kuna neile on arendustegevuse mõju kõige suurem.
- Kohtule esitatud andmed detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse mõjust ei osuta võimalusele, et naaberkinnisasja omaniku subjektiivseid õigusi rikutaks või et arvestamata on jäetud tema põhjendatud huvidega. Valgustuse piisavuse kontrollimisel võib üheks võimalikuks kriteeriumiks olla ka insolatsiooni kestus. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kinnitatud Eluruumidele esitatavate nõuete p 5 kuni 14.08.2000 kehtinud redaktsioonis sätestas eluruumi elu-, töö- ja magamistubades normatiivse insolatsioonimäärana mitte vähem kui kolm tundi päevas. Määruskaebusele lisatud hinnangu skeeme ehitusloa ja kasutusloa materjalidega kõrvutades ilmneb, et hinnatud on x esimesel korrusel asuva mitteeluruumi ilusalong x kosmeetika protseduuride ruumi ja ooteruumi aknaid, mille insolatsiooni kestus planeeritava juurdeehituse tõttu väheneks ning oleks selle tulemusena vastavalt 2 tundi ja 50 minutit ning 4 tundi ja 7 minutit. Esimesel korrusel asuvaid eluruume kavandatav ehitis ei varjuta. Asjaolust, et esimese korruse mitteeluruumide ühele aknale on tagatud insolatsioon eluruumide elu-, töö- ja magamistubade suhtes varem kehtinud normatiivi ületavas ja teisele aknale ligilähedases määras (10 minutit vähem), ning et hinnatud akende puhul on tegemist arendustegevusest enim mõjutatud akendega, võib järeldada, et eluhoone kõrgematel korrustel (teisel ja kolmandal korrusel) asuvatele eluruumidele (juurdeehitisega külgnevate ruumide täpsem otstarve seni asjast ei nähtu) on tagatud insolatsioon varem kehtinud normatiivses määras. Neil asjaoludel ei ole kaebuse väited x asuva hoone küllaldase loomuliku valguseta jätmisest ja ebaproportsionaalsest varjamisest ning detailplaneeringu kehtestamise korraldusest kui diskretsiooniveaga haldusaktist veenvad.
- Väheste eduväljavaadetega kaebuse alusel ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamine käesolevas menetlusstaadiumis põhjendatud, kuna riivaks ülemääraselt kinnistu omaniku huve, aga ka avalikku huvi, et miljööväärtuslikus piirkonnas asuv detailplaneeringu ala saaks heakorrastatud, alal paiknevad arhitektuurimälestised saaksid korrastatud, mantelkorstnaga hoone avalikkusele paremini eksponeeritud, c ja y tänavat ühendama hakkav avalikku kasutusse jääv valgustatud kõnnitee rajatud ning I Tallinna Eesti üldlaulupeo mälestuskivi paigaldatud.
- Neil põhjendustel ei anna määruskaebuse väited alust lõppjäreldustes õige halduskohtu määruse tühistamiseks ja uue määrusega esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Viive Ligi Ivo Pilving Lilianne Aasma 5
(5)