Obsah (4)

§ 339§ 334§ 29§ 271

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 19. aprill 2007. a Tartu Tsiviilasja number 2-06-200

§ 339) ei ole antud lepingu näol tegemist mitte rendi-, vaid üürilepinguga.

Järelikult tuleb lepingus kasutatavad mõisted „rentija“ ja „rent“ asendada vastavalt mõistetega „üürnik“ ning „üür“. 2

§ 334lg 2 2.

lause alusel ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Sama paragrahvi lõige 4 sätestab, et kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist, on tühine. Viimasest sättest tuleneb, et lepingus sisalduv tingimusteta kokkulepe 15 000 krooni tasumise kohta laudade kulumi eest on tühine. Hageja ei saa ka seaduse alusel, väljaspool nimetatud kokkulepet, laudade kulumi hüvitamist nõuda, sest seaduse kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise eest, mis kaasneb asja lepingujärgse kasutamisega. Nii laudade kasutamist piljardi mängimiseks kui ka laudade ülesseadmist ja mahavõtmist lepingu alustamisel ja lõpetamisel tuleb pidada seaduse mõttes asja lepingujärgseks kasutamiseks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. OÜ T taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist osas, millega jäeti rahuldamata OÜ T 15 000-kroonine nõue MTÜ K vastu, ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada OÜ T hagi täies ulatuses. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus ebaõigesti kohaldanud

§ 334lg 4.

Pooled on lepingus kokku leppinud, et lepingu lõpetamisel tasub kostja hagejale 15 000 krooni laudade kulumi eest. Leping oli suunatud pikaajalisele koostööle. Nimetatud lepingupunkti mõte oli tagada üürileandjale üürniku suhtes kindlus erandjuhtudeks. Nimelt, kui üürnik soovib pärast lühikest perioodi üürilepingut lõpetada, siis see lepingupunkt tagab, et üürileandja saab üürnikult hüvitist selle eest, et üürnik lõpetas üürilepingu oluliselt varem, kui hageja oli arvestanud. Kuivõrd kostja lõpetas lepingu vaid kolm kuud pärast sõlmimist ja hageja jäi oluliselt ilma tulust, millega ta oli arvestanud, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt 15 000 krooni tasumist.

§ 29

lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kuivõrd enne lepingu sõlmimist oli poolte soov pikaajaline koostöö, siis leppisid pooled lepingus kokku, et lepingu varasel lõpetamisel tasub kostja hagejale 15 000 krooni. Seega võib väita, et poolte tahe oli garanteerida, et üürileandja saaks hüvitist üürnikupoolse lepingu varase lõpetamise korral, kuna üürileandja jääb ilma tulust. Kohus on rikkunud oluliselt TsMS § 436 lg 4, kuna on tuginenud asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Kohus saab otsuse tegemisel aluseks võtta vaid neid asjaolusid, mida pool on oma nõude või vastuväite alusena menetlusse toonud. Samale seisukohale on asunud Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-05. Protsessi käigus ei ole kumbki pool viidanud ega tuginenud

§ 334lg 4.

Samuti ei ole kumbki pool sisuliselt tuginenud ega kaudselt viidanud vastavale sättele. Seega ei saa kohus otsuse tegemisel tugineda

§ 334lg 4.

1. MTÜ K taotleb apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt oli leping sõlmitud määramata tähtajaks ning lõpetamisest tuli teatada ette üks kuu. Arusaamatuks jääb, mille alusel hageja lootis, et leping kehtib oluliselt pikema perioodi vältel, ning kust on apellant leidnud, et sätte mõte on selline, et kui üürnik soovib pärast lühikest perioodi üürilepingut lõpetada, siis see lepingupunkt tagab, et üürileandja saab üürnikult hüvitist selle eest, et üürnik lõpetas üürilepingu oluliselt varem, kui üürileandja oli arvestanud. Hageja ei ole sellist seisukohta ka üheski varasemas avalduses välja toonud. TsMS § 436 lg 3 kohaselt saab kohus tugineda otsust tehes üksnes nendele asjaoludele, mille kohta pooltel oli võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt ei saa 3 otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. TsMS § 633 lg 3 p 1 tulenevalt tuleb apellatsioonkaebuses märkida, missuguse asjaolu on esimese astme kohus ebaõigesti või ebapiisavalt tuvastanud. TsMS § 652 lg 3 p 1 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtus tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes juhul, kui asjaolu, millele tugineti ja tõend, mida esitati, jäeti põhjendamatult tähelepanuta. Kuna hageja ei ole palunud eeltoodud asjaolu tuvastada ega hinnata, ei saa ta sellele ka apellatsioonimenetluses tugineda. Lisaks olid pooled lepingu lõpetamise etteteatamistähtaja järgimata jätmise eest leppinud kokku leppetrahvi 5000 krooni. Kohus on selles osas hagi rahuldanud. On ebamõistlik nõuda samadel põhjendustel veel 15 000 krooni tasumist. Lepingus ei ole märgitud, nagu tuleks see katte kulumi eest tasuda juhul, kui leping lõpetatakse varem, kui hageja oli enda ettekujutuse järgi arvestanud. Asjaolu, et kohus rahuldas hagi teistel alustel, kui pooled välja tõid, ei tähenda, et kohus oleks menetlusnormi rikkunud. Õigusnorm ei ole asjaolu. TsMS § 436 lg 7 sätestab sõnaselgelt, et kohus ei ole seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Jääb selgusetuks, millisest osundatud Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-70-05 punktist apellant vastupidise välja luges. Tulles tagasi eespool käsitletu juurde, mille kohaselt põhistab apellant oma nõuet esmakordselt asjaoluga, et leping öeldi üles liiga vara, siis ka selle kohta on samas lahendis asutud seisukohale, et kohus on TsMS § 229 kohaselt seotud nõudega ja selle aluseks olevate asjaoludega. Otsuse tegemisel saab kohus aluseks võtta vaid neid asjaolusid, mida menetlusse on toonud pool oma nõude või vastuväite alusena. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, ringkonnakohus kinnitab maakohtu otsuse põhjendusi ja tuvastatud asjaolusid ning kooskõlas TsMS § 654 lg 6 ei korda käesolevas otsuses maakohtu põhjendusi.
3. Maakohus on poolte esitatud asjaolude alusel kohaldanud vaidlusalusele lepingule üürisuhte regulatsiooni. Apellant on selles osas esitanud menetluslikud vastuväited, kuid ei ole esitanud väidet, et maakohus kohaldas materiaalõigusnormi ebaõigesti Apellandi väide, et kohus tugines asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud, ei ole õige. Maakohus kohaldas õigusnormi ning TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Kohtuistungit reguleeriva üldsätte kohaselt arutab kohus menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest ( TsMS § 351 lg 1). Käesolevas asjas toimus poolte taotlusel kooskõlas TsMS § 403 kirjalik menetlus. Ringkonnakohus möönab, et kirjaliku menetluse korral ei ole menetlusseadustikus sätestatud õiguslike väidete esitamise kohustust ega ka sõnaselgelt kohtu ülesannet poolte õiguslikud väited välja selgitada. Kuid kirjaliku menetluse puhul tuleks menetluslikus olukorras, kus pooled ei ole üldse õiguslikke väiteid esitanud või kui kohus ei pea võimalikuks esitatu alusel otsust põhistada ning kohaldatav norm muudaks tõendamiskoormust või/ja eeldaks uute faktiliste asjaolude tuvastamist, kohtul selgitada pooltele menetluslikku olukorda kas kirjalikke menetlusdokumente vahetades või üle minnes suulisele menetlusele. Ringkonnakohus aga leiab, et kuna maakohus kohaldas põhjendatult poolte vahelistele suhetele üüriregulatsiooni ning menetlusosalised said oma seisukohad apellatsioonkaebuses ja vastuses esitada, siis maakohtu poolt nimetatud rikkumine ei too kaasa otsuse tühistamist.
4. Maakohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkt, mille kohaselt lepingu lõpetamisel tasub rentija omanikule laudade kulumi eest 15 000 kr, on tühine 4 tulenevalt

§ 334

lg 4, mille kohaselt tühine on kokkulepe, millega üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitust. Apellandi tõlgendus nimetatud sättele, et poolte tahe oli tagada üürileandjale üürniku suhtes kindlus erandjuhtudeks ja kuna leping oli suunatud pikaajalisele koostööle, siis jäi üürileandja ilma eeldatavast tulust ning nimetatud summa lepiti kokku, katmaks sisuliselt saamata jäänud tulu, ei ole veenev ega õige.

§ 29sätestab lepingu tõlgendamise üldreeglid.

Lõike 1 kohaselt lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Vaidlusaluses lepingus on pooled kokku leppinud tasumisele kuuluva summa laudade kulumi eest. Maakohtule esitatud kirjalikes dokumentides ei ole pooled sisustanud nimetatud lepingu punkti kui kahjuhüvitist (saamata jäänud tulu katteks). Ka vastustaja ei nõustu apellandi sellise tõlgendusega. Ringkonnakohus leiab, et poolte varasem käitumine, sh kirjalike dokumentide vahetamine, ega ka vaidlusaluse punkti sõnastus, ei anna alust tõlgendada lepingut teisiti, kui seda on teinud maakohus – poolte ühine tahe oli hüvitada laudade kulum, mis sai tekkida pikaajalisest kasutamisest.

§ 271

kohaselt kohustub üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Seega kasutusse antud asja tavapärast kulumit ei saa defineerida üürisuhte puhul kahjuna.

§ 334

lg 2 viimane lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Tegemist ei ole mitteeluruumi üürilepingute puhul imperatiivse sättega, seega võisid pooled kokku leppida ka teisiti, samas tuleneb

§ 334

lg 4, et selline kokkuleppe on tühine, kui tavapärase kulumi hüvituses lepitakse kokku enne lepingu lõpetamist. Ringkonnakohus leiab, et kuna kokkuleppe tühisus tuleneb seaduse imperatiivsest normist, siis jättis maakohus põhjendatult arvestamata asjaolu, et kostja võttis haginõude kulumi osas õigeks 1500 kr ulatuses (tl 25). 9. Ringkonnakohtus menetlusosaliste poolt kantud menetluskulud jätab ringkonnakohus apellandi kanda. Üllar Roostoja Egon Konsand Andra Pärsimägi 5