2-04-686/2

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Hannes Olev Otsuse tegemise aeg ja koht 13.september

1. a Tallinn, Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-04-686 Tsiviilasi OÜ XX hagi A.K. vastu leppetrahvi ja viiviste nõudes Menetlusosalised ja nende Hageja OÜ XX (äriregistrikood xxx) Hageja esindajad: juhatuse liide Hannes Raag ja v adv vanemabi Nele Põder Kostja A.K. (isikukood xxx) Kostja esindaja v adv vanemabi Helen Hääl esindajad Kohtuistungi toimumise aeg
2. august
3. a RESOLUTSIOON Hagi jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Välja mõista hagejalt kostja kasuks kohtukuludena 9750,00 kr (üheksa tuhat seitsesada viiskümmend krooni. Välja mõista hagejalt riigi tuludesse kohtukulud 153,90 kr (ükssada viiskümmend kolm krooni ja 90 senti). Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul peale kohtuotsuse kättesaamist otse Tallinna Ringkonnakohtule. VAIDLUSTAMATA ASJAOLUD 06.11.2001.a. sõlmisid pooled võlaõigusliku korteriomandi ostu-müügilepingu, millega hageja kohustus müüma ja kostja kohustus ostma kinnistu jagamisel tekkiva korteriomandi asukohaga xxxx. 2 Tsiviilasi nr 2-04-686 Lepingu kohaselt kohustus kostja sõlmima asjaõigusliku lepingu eelmainitud korteriomandi omandiõiguse üleminekuks hiljemalt 01.02.2002.a. (lepingu p 6.1 kohaselt 01.02.2001.a.) 22.01.2002.a. sõlmisid pooled eelmainitud lepingule lihtkirjaliku lisa nr 4, millega lepiti kokku asjaõigusliku lepingu sõlmimise tähtajaks 15.03.2002.a. 13.06.2002.a. müüs hageja sama korteriomandi notariaalse lepingu alusel K.R.le. Selle lepingu p 2.1.2 kohaselt hageja esindaja teatas ostjale, et sama eseme suhtes on sõlmitud võlaõiguslik leping kostjaga ja kohustus selle lepingu lõpetama hiljemalt 30.07.2002.a. 24.09.2002.a. hageja taganes 06.11.2001.a. müügilepingust notariaalse avaldusega. HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED Hageja palub kostjalt välja mõista leppe trahv 06.11.2001.a. lepingu rikkumise eest vastavalt lepingu p 8.
4. Kostja rikkus lepingut, kuna ta ei täitnud lepingu p 6.1 ja 4.2.
5. Kostja ei sõlminud kokkulepitud notaripäeval asjaõiguslikku lepingut, ega kandnud ka notarideposiiti kokkulepitud raha. Seetõttu hageja kasutas oma õigust taganeda lepingust vastavalt p 8.1.2/ 8.1.
6. taganemisavaldusega ja soovib kostjalt leppetrahvi 100 000,00 kr vastavalt lepingu p 8.
7. Kuna kostja ei tasunud leppetrahvi lepingu p 8.4 kohaselt 15 päeva jooksul, siis soovib hageja kostjalt saada ka viiviseid 0,2% leppetrahvi summalt päevas kokku 95 000,00 kr KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja hagi ei tunnista, vaidleb sellele vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja selgituste kohaselt pooled sõlmisid peale võlaõigusliku lepingu sõlmimist lihtkirjaliku lisa 4 lepingule, millega muutsid asjaõigusliku lepingu sõlmimise tähtaega ja leppisid kokku, et see leping sõlmitakse hiljemalt 15.03.2002.a. Hiljem lepiti poolte vahel kokku, et võõrandatav korteriomand võõrandatakse hoopis kostja elukaaslasele K.R.le, kuna K.R. pidi saama laenu soodsamatel tingimustel, kui seda oleks saanud kostja. Hageja esindaja oli teadlik sellest, et K.R. on kostja elukaaslane. Sellele, et poolte vahel oli kokkulepe lepingu poole asendamise kohta, viitab nii hageja ja K.R vahel 13.06.2002.a. sõlmitud leping, kui ka see, et selles 13.06.2002.a. lepingus kohustus hageja lõpetama lepingu kostjaga hiljemalt 30.06.2002.a.-ks. Kuna kostja tegeles kogu aeg ka K.R. lepingu ettevalmistamisega ja oli ka selle sõlmimise juures, siis ta luges tema ja hageja vahelised suhted 06.11.2001.a. lepingu pinnalt lõppenuks. Selle asemel, et täita eelmainitud kohustust ja lõpetada leping kostjaga hageja tegi hoopis taganemise lepingust ja seda kolm kuud hiljem, kui ta oli müünud vaidlusaluse korteriomandi K.R.le. Kostja leiab, et taganemine ja selle eest leppetrahvi nõue on alusetu ka seetõttu, et võõrandades korteriomandi tunnistaja K.R.le rikkus ka hageja pooltevahelist lepingut, mille järgi ei tohtinud ta seda võõrandada kolmandatele isikutele. Kuna aga hageja oli teadlik kostja Tsiviilasi nr 2-04-686 3 ja K.R. ühisest tegutsemisest ja kostja suuliselt küll andis nõusoleku K.R asumiseks tema asemele, siis ei olnud kostjal ka alust arvata, et tema vastu saaks mingi nõude esitada. Kostja arvates on hageja poolt 21 kuud peale taganemise avalduse esitamist hagi esitamine kostja vastu seotud hageja ja K.R. vahel tekkinud vaidlusega seoses detailplaneeringu heakskiitmisega. Nimelt soovib hageja jagada kinnistut xxxx kaheks kinnistuks ja selleks on tal vaja K.R. nõusolekut, mida aga K.R. ei soovi anda. Selleks on hageja esitanud oma hagi kostja vastu, et nii kallutada neid nõustuma hageja ettepanekuga detailplaneeringus. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED Kohus, kuulanud ära pooled ja tunnistajad K.R. ja K G ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. VÕS § 188 lg 2 järgi kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostjal oli kohustus sõlmida hagejaga vaidlusaluse korteriomandi omandamiseks asjaõiguslik leping ning deponeerida enne seda notari ametiarvele kokkulepitud ostuhind, kuid seda ta teinud ei ole. Samuti ei ole vaidlust selles, et lepingus oli ettenähtud lepingust taganemise alustena nii tähtajast mitte kinnipidamine (8.1.1) kui ka notari deposiiti raha mittemaksmine (8.1.2, 8.1.3). Ka ei ole kostja vaidlustanud seda, et taganemisel lepingust oli taganemiseks õigustatud poolel õigus nõuda leppetrahvi ja selle maksmisega viivitamisel viivist hageja poolt taotletud ulatuses (p 8.4). Seejuures ei oma õiguslikku tähendust antud vaidluse seisukohalt 22.01.2002.a. sõlmitud lisa 4 vaidlusalusele lepingule, kuna ka seal kokkulepitud ajaks kostja oma kohustusi ei täitnud ja seega see lisa ei mõjuta antud vaidlust. Seetõttu kohus ei pea vajalikuks analüüsida poolte väiteid ja nende tõendatust antud lisa 4 osas. Eelpool loetletud asjaolusid arvestades kohus leiab, et hageja nõue on õiguslikult põhjendatud VÕS § 188 lg 2 ja lepingu p 8.1.2 ning 8.4 alusel. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kostja väidete kohaselt toimus hageja ja kostja vahelistes suhetes sisuliselt ostja asendamine, kuna kokkulepitud kohustuse osta vaidlusalune korteriomand täitis kostja asemel K.R.. Kostja väidete ja tunnistaja K.R. ütluste kohaselt avanes tunnistajal võimalus soodsamatel tingimustel saada laen ning seetõttu vormistati korteriomandi ost-müük tunnistaja nimel. Samas kogu asjaajamise, mis oli seotud lepingu sõlmimisega viis läbi kostja. Hageja küll eitab sellist kokkulepet, kuid oma seadusliku esindaja selgitustes möönab, et tunnistaja, kui ostja tõi tehingusse kostja. Samuti ei eita hageja seda ja tunnistaja K.G kinnitab, et kostja tegeles ka 4 Tsiviilasi nr 2-04-686 tunnistaja poolt lepingu ettevalmistamisega ning viibis ka 13.06.2002.a. lepingu sõlmimise juures. Tunnistaja K.G ütluste kohaselt oli ka kostja talle teatanud, et tema kohustused vaidlusaluse lepingu alusel võtab keegi üle. Samuti kinnitas tunnistaja, et kostja viibis K. Raudsepaga lepingu sõlmimise juures. Tunnistaja K. R ütluste kohaselt käisid nad koos kostjaga hageja juures juba enne kostja poolt vaidlusaluse lepingu sõlmimist ja ka korterit vaatamas. Samas kinnitas tunnistaja, et kogu asjaajamine korteriostuga seoses käis hageja ja kostja vahel ning tema osales vaid lepingu sõlmimisel juunis 2002.a. Sellest tegi tunnistaja järelduse, et hageja ja tema esindaja pidid olema teadlikud kostja ja tunnistaja vahelistest suhetest. Tunnistaja kinnitusel on tal pooleli hagejaga kohtuvaidlus seoses detailplaneeringuga, millele nad ei soovi kinnitust anda ja selles vaidluses on hageja avaldanud, et nad võiksid loobuda oma nõudest kostja vastu, kui selline nõusolek detailplaneeringule antakse tunnistaja poolt. Vastavalt esitatud tõendile (tl 87) taganes hageja lepingust 24.09.2002.a. notariaalse avaldusega, milles ei ole esitatud nõuet leppetrahvi saamiseks. Pooled ei ole esitanud ühtegi väidet selle kohta, et hageja oleks enne hagi esitamist st enne 14.06.2004.a. esitanud kostjale nõuet leppetrahvi tasumiseks. Esitatud asjaolusid ja kostja vastuväiteid kogumis arvestades, leiab kohus, et hageja nõue tuleb jätta rahuldamata VÕS § 6 lg 2 alusel, kuna selle rahuldamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et kostja ja tunnistaja K. R ühisest tegutsemisest saab järeldada, et nad tegutsesid ühise eesmärgi nimel ja selline tegutsemine pidi olema teada ka hagejale. Hageja esindaja möönis kohtule, et K. R kui ostja tuli hageja juurde kostja vahendusel. Samuti ei ole vaidlustatud seda, et asjaajamisega tegeles kogu lepingute sõlmimise aja kostja, nagu kinnitas tunnistaja K R. Sellele viitab ja pidi hagejale kinnitama ka see, et kostja viibis 13.06.2002.a. lepingu sõlmimise juures. Samuti hilisemalt on hageja kui kinnisvara arendajaga suhelnud kostja. Seega toimus sisuliselt kostja kohustuste ülekandmine K. R, olgugi et see jäi poolte vahel vajalikus vormist vormistamata. Samuti kohus leiab, et hageja poolt oleks põhjendatud taganemine lepingust kuni 13.06.2002.a. lepingu sõlmimiseni, sest selle lepingu sõlmimisega asus hageja ise rikkuma poolte vahelist lepingut võõrandades lepingu eseme K. R ja kostjal tekkis õigus lepingust taganeda p 8.2.2 alusel. Kohtu arvates oleks korrektne hagejast eelnevalt lõpetada leping kostjaga ja siis asuda uue ostjaga lepingut sõlmima. Taganemine lepingust ja leppetrahvi nõue aga olukorras, kus taganenud pool ise rikkus lepingut, ei ole kohtu arvates õigustundele vastuvõetav aktsepteerida sellise taganemise õigustatust. Kohtu arvates ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas ka hageja poolt esitatud viiviste nõue kostja vastu. Taganemise avalduses hageja ei esitanud nõuet kostjale tasuda leppetrahv. Lepingu p 8.4 tulenevalt olid küll pooled kokku leppinud, et leppetrahv kuulub tasumisele peale taganemisavalduse saamist 15 päeva jooksul, kuid kohtu arvates ei ole mõistlik eeldada Tsiviilasi nr 2-04-686 5 teiselt poolelt, ilma vastava nõude sõnaselge esitamiseta, et väidetavalt lepingut rikkunud pool omaalgatuslikult tasuks leppetrahvi. Kohtu arvates oleks olnud mõistlik ja hea usus tegutsemise kohustusele vastav hagejal esitada mõistliku aja jooksul peale taganemist vastav nõue kostjale, et tagada tema teadlikus sellest, et hageja soovib oma p 8.4 tulenevat õigust nõuda leppetrahvi kohaldada. KOHTUKULUD Kohtukulude osas tuleb vastavalt TsMSRS § 3 lähtuda kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS