Obsah (4)

§ 13§ 18§ 9§ 1

3-04-133 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Indrek Paukštys Otsuse tegemise aeg ja koht 13.03.2006.a Tallinn Haldusasja number 3-04-133 (end nr 3-1612/2004) Haldusasi

) § 9 sätestab, et notariaalakti märgib notar muuhulgas osalejate poolt avaldatu. Vastustaja ei märkinud müügilepingusse asjaolu, et kaebuse esitajate vahel on sõlmitud kokkulepe aiamaja ehitamiseks. Nimetatud asjaolu oli põhitingimuseks lepingu sõlmimisel, millest kaebuse esitaja (A.S.) teavitas vastustajat juba siis, kui telefoni teel leppis vastustajaga kokku lepingu sõlmimise ajas. Vastustajaga tema büroos Raplas kohtudes teatas vastustaja, et kaebuse esitajate poolt soovitud lepingu „põhja“ tal arvutis ei ole, selle koostamine on liialt aeganõudev ning soovitas kaebuse esitajatel sõlmida tavaline müügileping ning hiljem ehituse töövõtu leping aiamaja ehitamiseks.

§ 13

lõige 2 sätestab, et notariaalakti ettelugemine hõlmab ka notariaalaktile lisatud dokumentide ettelugemist. Vastustaja ei pidanud vajalikuks ette lugeda garantiikirja, mille järgi ostja kohustub müüjale teostama ehitustöid 01.juuniks 2004.a 680 000 krooni eest tingimusel, et müüja vormistab 01.10.2003.a temale kuuluva Tallinnas, Xxxxxxxxx asuva 1278/5875 suuruse mõttelise osa omandiõiguse ülemineku ostjale.

§ 18

lõike 1 kohaselt oleks vastustaja pidanud välja selgitama müüja ja ostja tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud, samuti selgitama tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Viimaseid pakkusid välja kaebuse esitajad, tehingu osalised, ise. Vastustaja poolt soovitatud müügilepingut ei pidanud kaebuse esitajad võimalikuks ega otstarbekaks, sest nad ei kavatsenud teostada ostu-müügi tehingut. Viimase sõlmimiseks viis kaebuse esitajad eksitusse vastustaja, väites et see on ainus võimalik 2 tehing, saavutamaks nende eesmärki, kui nad pärast müügilepingu sõlmimist on sõlminud ehituse töövõtu lepingu. Teades, et tegemist võib olla kaasomaniku ostueesõiguse kasutamise võimalusega, ei selgitanud vastustaja kaebuse esitajale, et tema enda poolt pakutud tingimustega, s.o ilma kõrvalkohustuse äranäitamiseta, sõlmitud müügilepingu sõlmimise on müüjal oht jääda ilma aiamajast, saada müüdud mõttelise majaosa eest ebaadekvaatset tasu, ostjal aga jääda ilma mõttelisest majaosast.

1. Vastustaja Rapla notar Kille Piibur on seisukohal, et kaebus on alusetu, selles sisalduvad asjaolud ja väited tegelikkusele mitte vastavad ja vastuolulised ning palub jätta kaebus rahuldamata. Notaribüroodes on tavaks ja seda tuleb lugeda üldteada asjaoluks, et tehingu vormistamiseks vajalikud dokumendid koos tehingu asjaolude määratlemisega esitatakse notarile ning tema tehnilistele töötajatele enne tehingu tegemist mõistliku aja jooksul varem. Käesolev tehing ei erinenud selle poolest, seega pidid pooled avaldama olulised tingimused varem ning sellest pidid olema teadlikud lisaks notarile ka teised lepingu ettevalmistamisega seotud isikud. Ei vasta tõele, et A.S. ja/või OÜ Torvo Maja esindaja oleksid vastustajale lepingu ettevalmistamiseks vajalikke materjale tuues või ka tehingu tõestamise päeval väljendanud oma soovi sõlmida ehitise mõttelise osa müügileping ja tööettevõtuleping aiamaja ehitamiseks, objekti väidetavaks hinnast (680 000 krooni) kuulis vastustaja esmakordselt käesoleva vaidlusega seoses. Tehingu vastavust ettevalmistamise käigus poolte poolt avaldatud tahtele saavad tõestada vastustaja notaribüroo konsultant Aive Havakats-Mesipuu ja sekretär Piibe Piibur. Ostueesõiguse teostamiseks avalduse esitanud kaasomanik K.P., kellega vastustaja on korduvalt suhelnud nii notaribüroos kui telefoni teel, ei ole vastustajale kordagi maininud mingi tööettevõtulepingu või tööettevõtu laadse suhte olemasolu müüja ja ostja vahel. On ilmne, et kui selline kokkulepe oleks tõepoolest olnud ostja ja müüja vahel olemas, oleks sellest teavitatud ka ostueesõiguse teostajat. Vastustajal puudub notarina vajadus moonutada poolte tahet. Alusetu ja absurdne on kaebuses sisalduv väide, et lepingu vormistamiseks puudus bürool „põhi“ ja selle koostamine on liiga aeganõudev. Vastustaja selgitab, et tuleb lugeda tavapäraseks, et notaritel on olemas oskused, kogemused ja vastav ettevalmistus igasugust (ja ka nimetatud) laadi lepingutingimuste lisamiseks lepingusse. Ei vasta tõele väited, nagu ei oleks notar pooli õiguslikult nõustanud ega seega hoolitsenud kogenematu ja asjatundmatu osaleja huvide eest. Antud juhul selgitas vastustaja väga põhjalikult lepinguosalistele nii ostuhinna tõese avaldamise olulisust, ostuhinna tasumise korda, kui ka ostueesõiguse tähendust. Vastustaja mäletab antud juhtumit selgelt, kuna selgistusteks läks aega tavapärasest rohkem (ligikaudu tund), pooled olid teistkordselt tehingut sõlmimas, kuna esmakordselt oli aeg ebapiisav. Selgituste andmist nii lepingu ettevalmistamise kui tõestamise päeval lepingu pooltele saavad kinnitada samad notaribüroo töötajad. Vastustaja peab eriti oluliseks juhtida kohtu tähelepanu kaebusele lisatud garantiikirjale. Nimelt on märgitud selle kuupäevaks 01.10.2003.a, mis on lepingu sõlmimise päev, ning kolmandat korda notariga kohtumine antud teemal. Nii lepingu ettevalmistamiseks notaribüroosse dokumentide esitamisel, kui ka esmakordseks notariajaks ei saanud seega antud kirjutist olemas olla. Veelgi enam – seda ei esitatud notarile ka tehingu tõestamisel 01.10.2003.a On mõistetav, et ostueesõiguse teostamise juures omab hind äärmiselt kaalutakt osa ja selle turuhinnast väiksem kajastamine võib kaasa tuua ostueesõiguse kasutamise. Vastustaja on seisukohal, et kogu probleem ongi tekkinud seetõttu, et müüja ja ostja alahindasid ostueesõiguse teostamise võimalikkust teiste kaasomanike poolt. Vastustaja leiab, et tema vastu esitatud kaebus on otsitud võimalus vältida ostueesõiguse teostamist. Vastustaja on seisukohal ja kinnitab 3 jätkuvalt, et tema poolt tõestatud lepingu ettevalmistamise ja sõlmimise juures ei ole rikutud ühtegi kaebuses märgitud seadust, tema kui notari teos puudub õigusvastasus. KOHTU PÕHJENDUSED
2. Kohus kuulanud ära menetlusosaliste seletused, tutvunud toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjustel. 6.1 Kaebuse kohaselt on Rapla notar Kille Piiburi poolt 01.10.2003.a kaebuse esitajate vahelise ehitise mõttelise osa müügilepingu tõestamine õigusvastane NotS § 30 lõike 1 ning

§ 9lõikes 1, § 13 lõikes 2 ja § 18 lõikes 1 sätestatud notari kohustuste rikkumise tõttu. Not

S § 30 lõike 1 kohaselt on notari kohustuseks ametitoimingus osalejate õiguslik nõustamine ning vastavate dokumendiprojektide koostamine. Notari pädevuses olevate tõestamistoimingute tegemise korra sätestab

. Notariaalne lepingu tõestamine seisneb notari poolt toimunu kohta tõenddokumendi (notariaalakti) koostamises koos tõestaja kohustusega osutada vajalikku õigusabi ja kontrollida sisulist vastavust asjaosaliste tegelikule tahtele ja seadustele.

§ 9

lõike 1 esimese lause kohaselt märgib notar notariaalakti enda ja osalejate isikuandmed ning osalejate poolt avaldatu. Sama lõike teise lause kohaselt on nende andmeteta tehingu tõestamine tühine.

§ 13

lõike 1 kohaselt tuleb tehingu tõestamiseks notariaalakt notari juuresolekul osalejatele ette lugeda, nende poolt heaks kiita ning osalejate ja notari poolt omakäeliselt allkirjastada, ilma milleta on tõestamine tühine. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hõlmab notariaalakti ettelugemine ka sellele lisatud dokumendi ettelugemist.

§-s 18 on sätestatud notari selgitamiskohustus. Selle paragrahvi lõike 1 kohaselt selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu ostja huve. Seega on notaril selgitamiskohustuse raames järgmised kohustused: 1) osalejate tegeliku tahte väljaselgitamine, 2) tehingu õiguslikuks korrektsuseks vajalike asjaolude välja selgitamine, 3) osalejatele soovitud tehingu tegemise erinevate variantide selgitamine, 4) osalejatele tehingu tagajärgede selgitamine, 5) dokumendi formuleerimine. Kaebuse kohaselt vastustajat kaebuse esitajate huvid ei huvitanud. Olles teadlik kaebuse esitajate kavatsustest, ei nõustanud ta neid. Vastustaja ei märkinud lepingusse asjaolu, et kaebuse esitajate vahel on sõlmitud kokkulepe aiamaja ehitamiseks. Ta ei selgitanud neile, et kõrvalkohustuse äranäitamiseta on müüjal oht jääda ilma aiamajast, saada müüdud mõttelise majaosa eest ebaadekvaatset tasu, ostjal aga jääda ilma mõttelisest majaosast. Kaebuse kohaselt vastustaja ei pidanud garantiikirja (mille järgi ostja kohustub müüjale teostama ehitustöid 01.07.2004.a 680 000 krooni eest tingimusel, et müüja vormistab 01.10.2003.a temale kuuluva Tallinnas Xxxxxxxxx asuva 1278/5875 suuruse mõttelise osa omandiõiguse ülemineku ostjale) ette lugemist vajalikuks. Vastustaja ei juhtinud kaebuse kohaselt kaebuse esitajate tähelepanu sellele, et selline tehing tähendanuks neile suurt kahju. 6.2 Kohus märgib esmalt, et

§ 1

lõike 5 kohaselt pädevuse piires koostatud ja vorminõuetele vastava notariaalakti õigsust eeldatakse ning sama seaduse § 13 lõike 4 kohaselt kui osalejad on notariaalakti omakäeliselt alla kirjutanud, siis eeldatakse, et see on neile notari juuresolekul ette loetud ja nende poolt heaks kiidetud. Seega eeldatakse pädevuse piires koostatud ja vorminõuetele vastava notariaalakti õigsust ning notariaalakti osalejate poolt omakäelise allakirjutamisel notariaalakti nende poolt heaks kiitmist. Notariaalakti õigsuse ja selle 4 omakäeliselt allkirjastanud osaleja poolt heakskiitmise eeldamine ei takista tõestamistoimingu kohtulikku vaidlustamist, kuid tõendamiskohustus lasub vaidlustajal. 6.3 Asjas pole tuvastatud, et vastustaja jättis seoses kõnealuse tehinguga kaebuse esitajate suhtes NotS § 30 lõikes 1 sätestatud nõustamiskohustuse ja

§-s 18 sätestatud selgitamiskohustuse täitmata. Vastustaja kohtuistungil antud seletuse kohaselt nõustasid kaebuse esitajaid nii tema, kui ka notaribüroo töötajad. Kaebuse esitajatele selgitati tehinguga seotud õiguslikke küsimusi, sh tehingu tagajärgi. Muuhulgas selgitas vastustaja kaebuse esitajatele põhjalikult, mis asi on ostueesõigus ja talle tundus, et lepingupooled said sellest väga hästi aru (tl 98). Vastustaja nimetatud väidet kinnitab asjaolu, et A.S. teavitas tehingust kaasomanikke viies paar päeva pärast lepingu sõlmimist kõigile kaasomanikele (v.a välismaal viibivale) lepingu ärakirjad (tl 73). Vastustaja väiteid tema poolt selgitamiskohustuse täitmise kohta kinnitavad ka kohtuistungil ülekuulatud tunnistajad Piibe Piibur-Seermann (notaribüroo sekretär), Aive Havakats-Mesipuu (notaribüroo jurist-konsultant) ja Maanus Siigur (A.S.i abikaasa). Kõik nimetatud tunnistajad kinnitavad, et kaebuse esitajatele selgitati ostueesõiguse küsimusi (tl 100, 103 ja 105). Tunnistaja Aive Havakats-Mesipuu ütluste kohaselt vastasid kaebuse esitajad nõustamise käigus neile kaasomanike ostueesõiguse teemal antud selgitustele, et „selles majas elavad ainult pensionärid, kes seda õigust kasutama ei hakka” (tl 105). Tunnistaja Piibe Piibur-Seermann ütluste kohaselt helistas 2004.a jaanuaris notaribüroosse A.S. ja teatas, et soovib tehingut tühistada, kuna „ta ei teadnud, selles majas on inimesi, kes võiksid selle ära osta” (tl 101). Vastustaja poolt selgituste andmist tunnistasid kohtuistungil kaebuste esitajad ka ise (tl 73-75). A.S.i kohtuistungil antud seletuse kohaselt: ”[n]otar selgitas meile 1.10.2003.a, et selle ostueesõiguse puhul võib kaasomanik tulla ning osta selle summa eest selle maja osa ära. Notar hoiatas meid sellisest asjade käigust. Olin arusaamisel, et kui keegi peaks seda õigust kasutama, siis ma ei müü üldse kellelegi” (tl 73). Vastustaja poolt kaebuse esitajatele antud selgitused sisalduvad ka kõnealuse müügilepingu viiendas osas (tl 12-13, 38-39). 6.4 Kaebuse esitajate väited nagu oleksid nad avaldanud notaribüroos soovi sõlmida koos ehitise mõttelise osa müügilepinguga ka tööettevõtulepingu aiamaja ehitamiseks ja esitasid garantiikirja, mille järgi ostja kohustub müüjale teostama ehitustöid 01.07.2004.a 680 000 krooni eest tingimusel, et müüja vormistab 01.10.2003.a temale kuuluva Tallinnas Xxxxxxxxx asuva 1278/5875 suuruse mõttelise osa omandiõiguse ülemineku ostjale ning et tööettevõtuleping jäi koostamata põhjusel, et notaribüroos ei olnud arvutis vastavat „lepingupõhja” ei leidnud kohtulikul uurimisel kinnitust. Viimatinimetatud väidet ei pea kohus ka

iseltvõetavaks. Kohus nõustub vastustaja esindajaga, et tuleb lugeda tavapäraseks, et notaritel on olemas oskused, kogemused ja vastav ettevalmistus igasuguste lepingute koostamiseks. 6.5 Asjas leidis tuvastamist, et kaebuse esitajatelt küsiti nõustamise käigus - kas peale nende poolt avaldatu on olemas veel mingeid teisi lepingueseme müügiga seotud kokkuleppeid ning kas nende poolt avaldatud müügihing 200 000 krooni on õige. Lisaks vastustajale kinnitab seda tunnistaja Aive Havakats-Mesipuu, kelle ütluste kohaselt kinnitasid kaebuse esitajad, et nende poolt notaribüroole sekretärile avaldatud 200 000 krooni on lepingueseme tegelik ja tõeline hind ning et mingeid lisakokkuleppeid neil ei ole (tl 98, 105). Garantiikirja vastustaja ja nimetatud tunnistaja kinnitusel ei esitatud. Kaebuse esitajate endi seletused on aga garantiikirja esitamise osas vastuolulised. Kaebuse esitaja OÜ Torvo Maja seaduslik esindaja Valeri Volin garantiikirja esitamist notarile ei näinud ja ise ta seda ei teinud (tl 74). Garantiikirja notarile esitamist järjekindlalt väitev A.S. ei osanud samas kohtule öelda kas selle andis notarile üle tema või Valeri Volin. Tunnistaja M. S. ütluste kohaselt pakuti garantiikirja hoopis notaribüroo sekretärile, kes ei võtnud seda vastu (tl 103). Kõnealune dokument on koostatud kaevatava tõestamistoiminguga ühel kuupäeval. Kirjeldatud asjaoludel ei pea kohus kaebuse väiteid garantiikirja esitamise kohta notarile usutavateks. 5 6.6 Eeltooduga on ümber lükatud kaebuse väited, et notar ei täitnud NotS § 30 lõikes 1 sätestatud nõustamiskohustust ja

§-s 18 sätestatud selgitamiskohustust. Asjas uuritud tõendid viitavad pigem sellele, et kaebuse esitajad ilmselt alahindasid ostueesõiguse teostamise võimalikkust teiste Tallinnas Xxxxxxxxx asuva ehitise kaasomanike poolt. Kuna kaebuse esitajad ei avaldanud notarile ega notaribüroole nendevahelist väidetavat kokkulepet aiamaja ehitamiseks, pole põhjendatud ka kaebuse etteheide vastustajale

§ 9

lõike 1 sätestatud nõude, et notariaalaktis tuleb märkida osalejate poolt avaldatu, rikkumises. Samuti pole põhjendatud kaebuse etteheide, et notar jättis ette lugemata garantiikirja, millega rikkus

§ 13lõikes 2 sätestatud kohustust.

Kaevatav tõestamistoiming on seega õiguspärane ja kaebuse rahuldamiseks puudub alus. 7. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 93 lõike 1 kohaselt poolele, kelle kasuks kohtulahend tehti mõistetakse välja tema poolt kantud kohtukulud. Vastustaja taotleb kaebajatelt välja mõista solidaarselt tema poolt kantud kohtukulud, mis seisnevad kuludest õigusabile kokku 17 700 krooni (tl 108, 114). Õigusabikulud on kohased ja nende kandmine on tõendatud (tl 109110). Samas HKMS ei sätesta võimalust mõista kohtukulud välja solidaarselt (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 18.06.2004.a määrus haldusasjas nr 3-3-1-26-04). Kohus leiab, et käesoleval juhul vastutavad kaebuse esitajad vastustaja kohtukulude eest võrdsetes osades. Seega tuleb vastustaja kohtukulud 17 700 krooni kaebuse esitajatelt vastustaja kasuks välja mõista järgmiselt: 1) A.S.ilt 8 850 krooni ja OÜ-lt Torvo Maja 8 850 krooni. Indrek Paukštys Kohtunik 6