3-06-1259/7

3-06-1259 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Maret Altnurme Otsuse tegemise aeg ja koht 05.12.

1. a Tallinn Haldusasja number 3-06-1259 Haldusasi L.B., P.G.i, I.K.i, S.N., V.G. ja N.H. kaebused Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) 02.05.2006 ehitusloa nr 17591 tühistamise nõudes Asja läbivaatamise kuupäev 20.11.2006 Menetlusosalised ja esindajad nende L.B. – kaebuse esitaja ja kaebuse esitaja I.K.i volitatud esindaja; P.G. – kaebuse esitaja; S.N. – kaebuse esitaja; V.G. – kaebuse esitaja; Marina Suhnjova – kaebajate volitatud esindaja; Elvis Tõnnemaa ja Martin Aus – vastustaja TLPA volitatud esindajad; Monika Sulg – kaasatud kolmanda isiku KÜ Xxxxxxxx volitatud esindaja. RESOLUTSIOON Jätta L.B., P.G.i, I.K.i, S.N., V.G. ja N.H. kaebused TLPA 02.05.2006 ehitusloa nr 17591 tühistamise nõudes rahuldamata Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 05.12.2006 arvates esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Asjaolud 12.04.2005 andis TLPA Angerja tn 13 elamu fassaadi rekonstrueerimiseks ehitusloa nr 1
2. Ehitusloa märkuste osas oli kirjas, et rõdude klaasimisel tuleb kasutada aknajaotuseta klaasimisviisi. Korteriühistu (KÜ) Xxxxxxxx esitas TLPA-le muudatusprojekti uue ehitusloa saamiseks. Muudatusprojekti koostamise eesmärgiks oli viia
3. a-l koostatud fassaadide renoveerimisprojekt vastavusse 12.04.2005 ehitusloaga nr
4. Muudatusprojekti kohaselt tuli rõdude klaasimisel kasutada raamideta lausklaase ning projektile mittevastavad klaasimise lahendused tuli likvideerida. TLPA andis 02.05.2006 muudatusprojektile ehitusloa nr
5. TLPA 02.05.2006 ehitusloa nr 17591 tühistamiseks esitasid kohtule kaebused Xxxxxxxx korteriomanikud L.B., P.G., I.K., S.N., V.G. ja N.H.. Kaebuste põhjendused TLPA 02.05.2006 ehitusluba on ebaproportsionaalne, tehtud menetlusosalise õiguste rikkumisega ja diskretsiooni veaga. Haldusakt rikub põhjendamatult kaebajate omandiõigust.
6. a märtsis esitas KÜ Xxxxxxxx esimees ilma korteriomanike nõusolekuta TLPA-le uue ehitusloa taotluse koos ehitusprojekti muudatustega. Muudatusprojekti eesmärgiks oli viia fassaadide renoveerimise projekt vastavusse 12.04.2005 ehitusloaga nr
7. Sellest hoolimata, et TLPA oli teadlik, et enamus elamu korteriomanikke ei ole nõus rõdude klaasimisega aknajaotuseta klaasimisviisiga, andis TLPA välja 02.05.2006 ehitusloa nr
8. Kaebajad leiavad, et TLPA on jämedalt rikkunud haldusmenetluses kaebajate menetlusõigusi, kuna ei ole kaasanud kaebajaid menetlusse. Algse ehitusprojekti nr KÜ-183 seletuskirja kohaselt oli ette nähtud, et lubatud on rõdude klaasimisel kasutada puitraam. Seega vastas kaebajate korterite nr 35, 44, 46, 47, 51, 61 rõdude kinniehitus kõikide projektis esitatud tingimustele. Muudatusprojektis aga on nähtud ette, et rõdude klaasimisel on lubatud kasutada ainult raamideta lausklaase. Seega kaasneb muudatusprojekti kinnitamisega korteriomanikele kohustus nende olemasolevate rõdude puitraamidega kinniehitused likvideerida, mis rikub kaebajate omandiõigust ja tekitab neile kahju. Kaebajad on seisukohal, et tegemist on diskretsiooni veaga. Ehitusluba nr 17591 ei ole kooskõlas põhiseaduse §-s 11 sätestatud proportsionaalsuse põhimõttega. Kaevatud haldusakt on ebaproportsionaalne ja nõuab põhjendamatult olemasolevate rõdude kinniehituste likvideerimist. Ei ole arvestatud korteriomanike huvidega. Kaebajate rõdude kinniehitus ei riku elamu teiste korteriomanike huve. Seda tõendab korteriomanike kiri Põhja Tallinna Linnaosa vanemale. Kaebajate rõdude puitraamid ei takistanud rõdude rekonstrueerimistööde läbiviimist. Kõik tööd on tehtud ning seda tõendab eksperdi arvamus ja pildid. Vastustaja TLPA seisukoht ja taotlus Vastustaja leiab, et kaebused on alusetud ja ei kuulu rahuldamisele järgmistel põhjendustel. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 41 lg 3 p 6 kohaselt võib haldusmenetluse läbi viia menetlusosalise arvamust ja vastuväiteid ära kuulamata, kui haldusakt antakse üldkorraldusena või menetlusosaliste arv on suurem kui
9. Korterelamus asukohaga Xxxxxxxx on 80 korterit, seega menetlusosaliste arv, keda kaasat kolmanda isikuna, on suurem kui
10. Tulenevalt sellest asjaolust on vastustaja järginud HMS-i nõudeid ega ole haldusmenetluse raames rikkunud kaebajate menetlusõigusi. Kuna ehitusloa väljastamiseks esitatud taotlus vastas nõuetele ja täidetud olid ka teised 2 ehitusseaduse (EhS) § 23 lg-s 2 sätestatud ehitusloa saamise tingimused ning ei esinenud ühtegi EhS § 24 lg-s 1 loetletud alust ehitusloast keeldumiseks, siis väljastas TLPA ehitusloa nr 17591 ehitise rekonstrueerimiseks. Rõdude kinniehitamine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine. EhS § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile ja ehitusloa alusel. Seadusandja mõtte kohaselt ei või ehitise välisilme konstruktsioonilist muutmist teostada ilma ehitusloa ja projektita. EhS § 29 lg 1 p 4 kohaselt on ehitise omanik, sh ka kaebajad, kohustatud tagama ehitusprojekti kohase ehitamise. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õigust rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist, kusjuures omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Vastustaja rõhutab, et rõdud on ehitise piirdekonstruktsioonid, mis on ehitise kõigi omanike kaasomandis. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes aga käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Vähem tähtis ei ole ka kohaliku omavalitsuse õigus kujundada oma linna arhitektuuri. Planeerimisseaduse (PlS) üldsätete kohaselt peab kohalik omavalitsus tagama võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks. Kohaliku omavalitsuse õigus ja kohustus on kavandada linna ruumilist arengut, mis arvestab muuhulgas nii majanduslikku, sotsiaalset kui kultuurilist keskkonda. Kohalik omavalitsus ei pea võimalikuks lasta igal isikul oma soovide ja tahtmiste kohaselt ehitada. Omavoliliste ehitustööde sallimine toob kaasa kaose linna planeerimises ja ei võimalda luua konkreetses keskkonnas ühtset loogikat ja arhitektuuri silmas pidades harmoonilist hoonete ansamblit. Rõdude sulgemine raamitud klaasidega loob hoone fassaadile võõra rütmi, mis rikub hoone välimuse ning ei väärtusta hoone arhitekti intellektuaalset loomingut. Kaasatud kolmas isik KÜ Xxxxxxxx seisukoht Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg-te 1 ja 2 ning § 2 lg-te 1 ja 2 kohaselt on elamu välisfassaad ja sinna juurde kuuluvad rõdud korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad kaasomanikena AÕS § 72 järgi korterelamu välisfassaadi ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest. Vastavalt KOS § 15 lg-le 1 valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset (sh rõdusid) ühiselt, st kõik korteriomanikud omavad omandiõiguse alusel õigust otsustada korteriomandi mõttelise osaga seotud küsimuste üle. Kuna korterelamu rõdud on korterelamu välisfassaadi osa, siis ei kuulu rõdud ühegi korteriomandi reaalosa hulka. Kaebuse esitajad ei ole rõdude kinniehitamisel lähtunud teiste korteriomanike huvidest, vaid on omavoliliselt ja ilma teiste korteriomanike käest nõusolekut küsimata ehitanud oma rõdud kinni ning sellega rikkunud oluliselt maja välisfassaadi ning kogu elamu näeb välja äärmiselt ebaesteetiline. Korteriomanikud otsustasid korteriühistu üldkoosolekul, et nad soovivad elamu renoveerimist ning seda vastavalt ehitusprojektile. Samuti on kõikide korteriomanike huvides, et peale renoveerimistööde lõppemist saaks elamu ka kasutusloa. Kaebuse esitajad on oma tegevusega viinud elamu renoveerimise lõpetamise olukorda, kus nende pahatahtliku tegevuse tõttu ei ole korterelamu Xxxxxxxx renoveerimise lõpule viimine võimalik. Kaebajad ei arvesta oma tegevuses teiste korteriomanikega, vaid lähtuvad ainult oma isiklikest motiividest. Uue ehitusloa taotluse esitamisel on KÜ Xxxxxxxx juhatuse esimees tegutsenud vastavalt TLPA poolt väljastatud ettekirjutusele, milles TLPA ehitusjärelvalve juhtis tähelepanu, et elamu Xxxxxxxx väljastatud ehitusluba nr 9612 ei ole vastavuses ehitusprojektiga. 3 Arvestades TLPA ettekirjutust oli KÜ Xxxxxxxx juhatuse liige kohustatud korteriomanike ja korteriühistu liikmete huvidest lähtuvalt tellima uue ehitusprojekti, mis vastaks TLPA poolt esitatud nõuetele. KÜ Xxxxxxxx leiab, et TLPA ei ole rikkunud kaebajate õigusi ning lisaks eelpool toodule nõustub täielikult vastustaja poolt käesolevas kohtumenetluses esitatud seisukohtadega. Kohtuistung Kohtuistungil jäid menetlusosalised kohtule kirjalikult esitatud seisukohtade ja taotluste juurde. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus leiab, et kaebused on alusetud ja rahuldamisele ei kuulu. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. Käesolevas haldusasjas puudub vaidlus selles, et kaebajad on oma rõdud kinni ehitanud ilma sellekohast õiguslikku alust ja ehitusluba omamata. Vaidlus puudub ka selles, et EhS kohaselt on piirdekonstruktsioonide muutmiseks vajalik ehitusluba- ja projekt. Kaebajad ei ole TLPA 12.04.2005 ehitusluba, milles esmakordselt seati tingimuseks raamideta klaasimisviisi kasutamine rõdude kinniehitamisel, vaidlustanud. Kohus peab vaidlust lahendades andma vastuse küsimusele, kas raamideta klaasimisviisi kasutamise nõude panemine ehitusloa tingimustesse TLPA poolt on olnud õiguspärane ning kas kaebajatel on õigus nõuda sellise nõude tühistamist (kas see muudaks kaebajate rõdude kinniehitused õiguspäraseks). KOS § 1 lg-te 1 ja 2 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Vastavalt § 2 lg-le 2 ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Eeltoodud sätetest tulenevalt on KÜ Xxxxxxxx elamu rõdud korteriomanike kaasomandis. KOS § 8 lg-te 1 ja 3 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid KOS-is sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse (KÜS) nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates KÜS järgi. Kui KOS-i või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on KÜ otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜ Xxxxxxxx 28.10.2004 üldkoosoleku protokollist (tl 186-187) nähtuvalt otsustati suurendada remondireservi 5 kr/m2 alates 01.11.2004, et teostada maja rõdude põhjalik remont. Samal eesmärgil otsustati võtta
11. aastal pangalaenu 300 000.- krooni. KÜ Xxxxxxxx esitas TLPA-le eelprojekti Xxxxxxxx fassaadi rekonstrueerimiseks (tl 20- 4 27), mille alusel andis TLPA 12.04.2005 välja ehitusloa nr 9612 (tl 18), mille märkuste osas seati tingimuseks rõdude klaasimisel aknajaotusteta klaasimisviisi kasutamine. TLPA 22.07.2005 kirjast KÜ-le (tl 190) nähtub, et 04.07.2005 toimus elamu paikne ülevaatus. Ülevaatusel selgus, et elamu piirdekonstruktsioone on muudetud rõdude kinniehitamise teel, kuid puuduvad sellekohased ehitusprojektid. Kuna EhS kohaselt on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmisel ehitusprojekt ja ehitusluba nõutav, siis tehti korteriomanikele väljakutsed selgituste saamiseks ja ettekirjutuse koostamiseks. Ettekirjutustega kohustataks korteriomanikke viima rõdu kinniehitus vastavusse ehitusprojektiga. TLPA 25.10.2005 kirjast KÜ-le (tl 191) nähtub, et TLPA palus KÜ-l võtta tarvitusele meetmed, et lahendada rõdude kinniehitamisel tekkinud olukord. TLPA teavitas, et rõdupiirete ehitamine peab toimuma ainult vastavalt 12.04.2005 ehitusloaga nr 9612 kinnitatud ehitusprojektile, mille kohaselt tohib ehitada ainult raamideta rõduaknaid. TLPA leidis, et probleemi on võimalik lahendada, kui KÜ tellib ehitustööde kohta 12.04.2005 ehitusprojekti täiendused tööjooniste mahus. Sel juhul on omavoliliselt kinniehitatud rõdude omanikel võimalik oma rõdud projektikohaselt ümber ehitada. TLPA ülaltoodud nõuetele vastavalt tellis KÜ elamu fassaadi rekonstrueerimiseks ja projekti 12.05.2005 ehitusloaga kooskõlla viimiseks muudatusprojekti (tl 10-15), mille alusel anti välja 02.05.2006 ehitusluba nr 17591 (tl 5). TLPA 11.05.2006 kiri (tl 189) kinnitab, et TLPA ehitusjärelevalve teenistus juhtis
12. a septembrikuus KÜ Xxxxxxxx tähelepanu asjaolule, et ehitusprojekt, mille alusel on 12.04.2005 ehitusluba nr 9612 väljastatud, ei ole vastavuses ehitusloal oleva märkusega. Märkuse kohaselt tuleb ehitusprojektis käsitletavate rõdude klaasimisel kasutada aknajaotuseta klaasimisviisi. Muudatusprojektiga anti uus lahendus rõdude klaasimiseks: rõdude klaasimine on lubatud ainult peale rõduplaatide remontimist vastavalt AS Eesti Projekt koostatud ekspertiisile. Rõdude klaasimisel kasutada raamideta lausklaase, projektile mittevastavad klaasimise lahendused likvideerida. Viienda korruse rõdude klaasimine on võimalik ainult koos varikatuse ehitusega rõdule. Varikatus lahendada tööjooniste mahus eraldi ehitusprojektiga. 10.05.2006 on Põhja-Tallinna Valitsus vastanud oma kirjaga (tl 188) korteriomanike ühispöördumisele (tl 38). Kirjast nähtuvalt selgus kohapeal kontrollides, et elamu 80 rõdust on 14 rõdu omavoliliselt eripalgeliselt kinni ehitatud erineva mõõdu, klaasijaotuse ja värvitooniga ning erineva materjaliga. Lahendamata on viienda korruse varikatuste küsimus. Kõik 80 rõdu ehituskonstruktsioonid peavad olema lahendatud ühtemoodi. Ülalkirjeldatud asjaolusid kokku võttes on kohus seisukohal, et kaevatud ehitusloa tühistamiseks puudub õiguslik alus. Kaebajate rõdud on kinni ehitatud õigusliku aluse ja ehitusloata, mistõttu ei saa kaebajad tugineda ka õiguspärase ootuse põhimõttele. Ükski õigusakt ei ole kaebajatele andnud põhjust uskuda, et nende omavoliliselt kinniehitatud rõdud saavad millalgi seadusliku aluse. Ka kaevatud ehitusloa tühistamine ei muudaks kaebajate omavolilisi ehitusi seaduslikeks, neil puuduks endiselt õiguslik alus. Kaebajad on KÜ Xxxxxxxx liikmed. Seega ei saa nad väita, et neid ei ole ehitusloa menetlusse kaasatud: ehitusloa taotluse on esitanud KÜ esimees KÜ nimel (seega ka kaebajate nimel) ning KÜ on vastu võtnud põhimõttelise otsuse rõdude renoveerimiseks. KÜ otsuste peale ega esimehe tegevuse peale kaebajad kaebust kohtusse esitanud ei ole. Samuti ei ole ei kaebajad, KÜ ega ka teised korteriomanikud esitanud kohtule kaebust TLPA 12.04.2005 ehitusloa vaidlustamiseks, kus esmakordselt esitati nõue aknajaotuseta klaasimisviisi kasutamiseks. Asja materjalidest nähtuvalt on elamul 80 rõdu, millest kinni on ehitatud vaid 14, nendest omakorda on kaebuse halduskohtusse esitanud vaid 6 kaebajat. Seega on kaebajad kaduvväike osa elamu korteriomanike tervikust. KÜS § 13 lg 4 kohaselt peavad kaebajad taluma KÜ enamuse otsust rõdude renoveerimiseks ning vaikimisi 5 vastuvõetud aktsepti ehitada rõdud kinni aknajaotuseta klaasimisviisil. Õige on vastustaja seisukoht, et arhitektuurselt ühtselt väljaehitatud hoonete fassaadide muutmine võib toimuda üksnes veenvatel põhjustel ning arhitektuursete loogikat silmas pidades ning määravaks on avatäidete sobivus hoone arhitektuurse tüpoloogiaga. 20.11.2006 toimunud kohtuistungil andis kohtule seletusi arhitekt M. Aus, kes ametnikuna oli vaidlusaluse klaasimisviisi tingimusena kehtestamise otsustajaks. M. Ausi seletuste kohaselt tingisid sellise tingimuse seadmise arhitektuurilised nõuded: raamidega klaasimisviis rikuks maja üldpilti. M. Aus on käinud ka ise koha peal maja üle vaatamas ja on oma üldmuljes majast kindel. Raamideta klaasimisviis on rõdude kinniehitamisel tingimuseks seatud üle Tallinna (20.11.2006 kohtuistungi protokoll tl 201). Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et sama arhitektuuriga majale on samas piirkonnas antud ehitusluba fassaadi renoveerimistööde teostamiseks, lubades seejuures kasutada aknajaotusega raamimisviisi. Seega on tõendamata kaebajate väited nende ebavõrdsest kohtlemisest. Isegi kui selline luba on mõnel majal olemas, ei oma see käesoleva haldusasja lahendamisel tähtsust, kuivõrd taotluse uue ehitusloa saamiseks muudatusprojekti alusel on TLPA-le esitanud KÜ ise oma korteriomanikest enamuse huvides. Seega ei saa ehitusloa andmine olla ka ebaproportsionaalne. Arhitekt M. Ausi kinnitusel on hinnavahe kahe klaasimisviisi vahel ca 1000.- krooni rõdukomplekti kohta, mis kohtu hinnangul ei ole ebamõistlikult suur, arvestades kaebajate väiteid sellest, et raamidega klaasimisviisi eest ollakse valmis tasuma 2800-3500.- krooni. Lisaks märgib kohus, et rõdude kinniehitamine ei ole kohustus, vaid isikutele vabatahtlik tegevus. Kõike eeltoodut kokku võttes ja arvestades: - et kohalikul omavalitsusel on õigus otsustada linnapildi üldise arengu üle läbi planeerimis- ja ehituslubade andmise protseduuri; - arhitekt M. Ausi kui erialaspetsialisti arvamust erinevate klaasimisviide sobivusest piirkonna üldpilti ning Tallinna linna arengu üldistest suundadest; - KÜ Xxxxxxxx (mille liikmed on ka kaebajad) kui terviku soovi elamu fassaadi renoveerimiseks ja nõusolekut ehitada rõdud kinni raamideta klaasimisviisil; leiab kohus, et kaebused on alusetud ja tuleb jätta rahuldamata. Vastavalt HKMS § 92 lg-le 1 jäävad kaebajate menetluskulud nende endi kanda. Maret Altnurme Kohtunik 6