Obsah (6)

§ 18§ 151§ 7§ 3§ 5§ 13

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Egon Konsand Otsuse tegemise aeg ja koht 26. veebruar 2007 Tartu Tsiviilasja number 2-05-16141

) § 5 alusel kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. 22.01.2003 müügilepingu järgi omandasid kostjad Viljandi linnalt korteriomandi registriosa 11795, asukohaga Valuoja pst 13A, millest OÜ K. Luht omandas 3518/6910 mõttelist osa ja A. Nurk 33927/6910 mõttelist osa. Kostjad on kantud korteriomandi omanikena Viljandi Maakohtu Kinnistusameti korteriomandi registriosa 11795 jakku kande 2a ja 2b järgi. Kuna kostjad keeldusid korteriühistu liikme kohustusi täitmast ning majanduskulude ja sihtotstarbeliste kulude katmast, pöördus hageja

1. a hagiga kohtusse. Viljandi Maakohtu 17.05.2004 otsusega rahuldati hagi. Kohus tunnustas KÜ Valuoja 13A liikmete õiguste ja kohustuste üleminekut kostjatele korteriomandi üleminekust 05.02.
2. Vaatamata sellele on kostjad jätnud ka pärast kohtuotsusega jõustumist oma kohustused korteriühistu liikmena täitmata. Võlg on tekkinud alates 09.09.2003, millise perioodi kohta on kostjatele hageja poolt arved esitatud majanduskulude ja sihtotstarbeliste kulude ning tarbitud vee-kanalisatsioon ja üldelektri eest võrdeliselt nende osa suurusele korteriomandi üldpinnast. A. Nurk pidi tasuma 38 507.55 krooni, tasunud on 5617.05 krooni, võlg on 32 890.50 krooni. OÜ K. Luht pidi tasuma 38 511.95 krooni, tasutud on 4208.60 krooni, võlg on 34 303.35 krooni. Kokku on kostjatel tasumata 67 193.85 krooni. Kostjatele on arvestatud viivist perioodi 01.10.2003 kuni 31.07.2005 esitatud arvete maksmisega viivitamise eest OÜ-le K. Luht 7572.20 krooni, A. Nurgale 7301.30 krooni ning enne 01.10.2003 esitatud arvete eest perioodi 01.05.2003 kuni 31.05.2005 aja eest OÜ-le K. Luht 4375.45 krooni, A. Nurgale 4218.75 krooni. Kokku on OÜ K. Luht viivis 11 947.65 krooni ja A. Nurga viivis 11 520.05 krooni. Mõlemal kostjal on tasumata viivist kokku 23 467.70 krooni. Koos põhivõla ja viivisega on kostjate võlg hageja ees 90 661.55 krooni. Kostjad OÜ K. Luht ja A. Nurk vaidlesid hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei saa tunnustada KÜ Valuoja 13A liikme õiguste ja kohustuste üleminekut kostjatele korteriomandi üleminekust 05.02.2003, sest vastavalt

§-le 5 lg 5 ei ole võimalik liikme õiguste ja kohustuse üleminek mõlemale kostjale. KÜ liikmeteks ei ole kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud.

ei sätesta, et teenuste eest tasumine toimuks korteriühistu poolt määratud korras solidaarselt. KÜ-l Valuoja 13A ei ole

-st tulenevaid õigusi ja KÜ Valuoja 13A liikmetel ega teistel Valuoja 13a korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikel ei ole kohustusi

sätete alusel. 2 MAAKOHTU LAHEND Tartu Maakohus rahuldas 6. juuni 2006 otsusega hagi ning mõistis OÜ-lt K. Luht välja Korteriühistu Valuoja 13A kasuks võlgnevuse 46 159.70 krooni ning mõistis A. Nurgalt Korteriühistu Valuoja 13A kasuks välja võlgnevuse 44 292.85 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt on kostjad on KÜ liikmed. Korteriühistusse kuuluvad ka mitteeluruumide omanikud, kes tarbivad

§-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on kostjad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu.

§ 18

lg 1 kohaselt tuli enne käesoleva seaduse jõustumist asutatud korteriühistutel viia oma põhikirjad korteriühistuseadusega vastavusse. Viljandi Maakohtu 17.05.2004 otsuse järgi on korteriühistu Valuoja 13A valitsemiseks asutatud

nõuete kohaselt. KÜ Valuoja 13A õigusvõimet ja põhikirja kehtivust ei ole seaduses ettenähtud korras vaidlustatud. Kuna 17.05.2004 kohtuotsus on jõustunud ja sellega on kostjate suhtes tunnustatud korterühistu Valuoja 13A liikme õiguste ja kohustuste üleminekut OÜ-le K. Luht ja A. Nurgale korteriomandi ülemineku hetkest 05.02.2003, tuleb ka sellest lähtuda. Kostjad on neile esitatud arveid osaliselt aktsepteerinud, tasudes osa arvetel toodud kuludest. Hageja poolt nõutud summad on sisuliselt vaadeldavad majandamiskuludena

§ 151

mõttes ja kostjad on kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi mitteeluruumi majandamiskulude eest. Selline kohustus tuleneb kostjatele korteriühistuseadusest. Seega kuulub kostjatelt väljamõistmisele hageja poolt esitatud arvete alusel perioodi 01.09.2003-30.04.2006 eest OÜ-lt K. Luht 46 159.70 krooni ja A. Nurgalt 44 292.85 krooni. Samuti tuleb kostjatelet välja mõista hageja poolt esitatud viivis perioodi 01.09.2003-30.04.2006 eest OÜ-lt K. Luht 15 617.50 krooni ja A. Nurgalt 15 058.35 krooni.

§ 7

lg 4 sätestab majandamiskulude maksmisega viivitamise korral viivise arvestamise õiguse ja kehtestab korteriühistu juhatuse õiguse nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Väljamõistmisele kuulub ka hageja esitatud viivise nõue

§ 7lg 4 alusel perioodi 01.05.2003-31.05.2005 eest OÜ-lt K.

Luht 4375.45 krooni ja A. Nurgalt 4218.75 krooni. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS OÜ K. Luht ja A. Nurk esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Tartu Maakohtu 6. juuni 2006 otsuse ning saata asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei saanud kostjatele tulla Viljandi linnalt üle KÜ Valuoja 13A liikme õigused ja kohustused

alusel. KÜ-t Valuoja 13A ei olnud võimalik 21.03.1995 asutada

sätete kohaselt, kuna KÜ Valuoja 13A asutamise ajal 21.03.1995 ei kehtinud

. KÜ Valuoja 13A asutamise ajal kehtis KOS 1994. a redaktsioonis, mille § 8 lg 1 ei sätestanud elamu majandamist korteriühistu tegevust reguleerivate õigusaktide alusel. 21.03.1995 kui asutati KÜ Valuoja 13A, oli võimalik esimest liiki korteriühistud asutada eluruumide erastamise seaduse (EES) sätete alusel erastatud korterite omanike ühistu, mille eesmärk oli suhete reguleerimine, mis tekivad riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste seadusega määratud kohustatud subjektide omandis olevate elamute ja korterite erastamisel (EES § 1 lg 1), sh. ka elamu haldamine erastamise käigus. Kostjad ei olnud seadusega määratud Valuoja 13A eluruumide erastamisel kohustatud subjektideks, mille tõttu kostjatele ei saanud tulla Viljandi linnalt üle ka EES alusel moodustatud korteriühistu liikmete õigused ja 3 kohustused. 03.08.1995, kui jõustus

, oli võimalik asutada teist liiki korteriühistuid korteriomandite reaalosade, milleks on nii eluruumid kui ka mitteeluruumid, koos mõtteliste osadega elamust ja kinnistust omanike otsuse alusel (

§ 3

lg 1) korteriomandite omanike ühistuna ehk üldistatult kinnisasjade omanike ühistu korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks. Sellise korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamine on tehtud

-s sätestatud korras (

§ 5lg 1).

Kuna KÜ-t Valuoja 13A ei olnud võimalik asutada

§ 3

lg 1 kohaselt enne 01.10.1999, sest elamu Valuoja 13A jagati korteriomanditeks 01.10.1999, tekkis Valuoja 13A korteriomandite omanikel korteriühistu moodustamiseks

§ 3lg 1 alusel õigus alles alates 01.10.1999.

Kuna äriregistri andmetel kanti ettevõtteregistris registreerimisnumbri 35042348 all registreeritud KÜ Valuoja 13A äriregistrisse esmakandena numbri 80042082 all juba 22.06.1998, siis oli äriregistrisse kantud KÜ Valuoja 13A registris

-i sätetele mittevastava korteriühistuna. Korteriühistu

tähenduses on korteriomandi omanike poolt asutatud korteriühistu. Seega

§ 18

lg 1 kohaldamise kohustus korteriühistu põhikirja vastavusse viimiseks on rakendatav ainult nende korteriühistute suhtes, mis olid asutatud korteriomandite omanike poolt. Kuna KÜ Valuoja 13A oli moodustatud EES § 3 lg 1 ja § 15 lg 1 alusel vallasasjade omanike poolt, siis ei saadud KÜ Valuoja 13A viia kooskõlla kinnisaja puudutava seadusega,

-iga. Korteriomandit kui kinnisasja reguleeriv

§ 18

lg 1 kohustus on rakendatav ainult korteriomandite omanike poolt enne

jõustumist (23.03.1994 vastu võetud KOS § 10 lg 2 alusel) moodustatud korteriühistute suhtes. Kostjatele ei ole seega võimalik määrata makseid KÜ Valuoja 13A põhikirja p 2.9.6 kohaselt, sest neile ei kuulu elamus korterit (EES § 2 lg 1). Kuna KÜ Valuoja on asutatud EES §-s 3 lg 1; §-s 15 lg 1 ja ühistuseaduse (ÜS) §-s 4 p 2 sätestatud korras, siis tulenevalt EES §-st 15 lg 2 on elamu haldamine võimalik ühise tegutsemise (seltsingu) lepinguga. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 kohaselt on võimalik korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid erinevalt KOS-i sätestatust, mis tähendab võimalikke õigussuhteid ka kokkuleppe alusel. Kuna kostjad ostavad äripindade omanikena elektri, soojuse, prügiveo, vee, kanalisatsiooni jms. teenuseid otselepingutega, siis on korteriühistu poolne ettemakse nõue ebaselge ja põhjendamatu. Seega tuleb KÜ Valuoja 13a poolt esitatud nõudeid käsitleda alusetu rikastumise eesmärgina. Kuna kostja on saanud 2003. a, 2004. a, 2005. a ja ka 2006. a nelja kuu viivise kui trahvi nõudest teada hageja poolt arvete esitamisega kohtu kaudu 05.05.2006, siis tulenevalt VÕS § 159 lg-st 2 on hageja kaotanud õiguse ka viiviseid nõuda. Kohtukulud on ebaõigesti välja mõistetud, kuna hageja kõiki nõudeid ei rahuldatud. Lisaks sellele on põhjendavas osas vastavuses TsMS § 163 lg 1 märgitud, et riigilõiv 6250 krooni tuleb jätta hageja kanda, kuid resolutiivosa kohaselt on riigilõiv kostjatelt välja mõistetud. Korteriühistu Valuoja 13A vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on

§ 13

lg 4 järgi korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ja majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriomanik peab vastavalt

§-le 151 lg 1 tasuma majandamiskulud, mis on vajalikud kulud elamu ümbruse hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. KÜ Valuoja 13A põhikirja p-st 3.2.3 tulenevalt kinnitab majandustegevuse aastakava liikmete üldkoosolek ning põhikirja p 2.9.6 järgi on ühistu liige kohustatud õigeaegselt tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi makseid. Ühistu sihtkapitali moodustavad ühistu liikmete sihtotstarbelised maksed, mis koosnevad majade 4 hooldamise, jooksva ja kapitaalremondiks ning majade territooriumi korrashoiuks vajalikest maksetest. Seega on nõutavad summad vaadeldavad majandamiskuludena

§ 151mõttes ja nende tasumine on kostjatele kohustuslik.

Viivise väljamõistmine kostjatelt on kooskõlas

§-ga 7 lg

1. Viivise nõude esitamine ja selle välja mõistmine on põhjendatud ka seetõttu, et kostjad ei ole oma õigusi heauskselt kasutanud. Viljandi Maakohtu 17.05.2004 otsusega on tuvastatud, et kostjad peavad ühistu liikme kohustust täitma, kohtuotsus on jõustunud, mistõttu on kostjate ühistu liikme kohustuste teadliku täitmata jätmisena pahatahtlik. Kostjate poolt maksmata jäänud majandamiskulude tõttu on jäänud tegemata vajalikud maja hooldamise ja remondi tööd. RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning vaidlustatud maakohtu otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis järgib ringkonnakohus vastavalt TsMS §-le 654 lg 6 esimese astme kohtu põhjendusi ega pea vajalikuks neid oma otsuses korrata. Apellantide ükski väide ei anna põhjust vaidlustatud otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohus on poolte poolt esitatud asjaoludest ja tõenditest lähtudes õigesti tuvastanud asjaolud, kohaldanud ja tõlgendanud seadust ning teinud põhjendatud järeldused. Ringkonnakohus toetub nendele, kinnitades neid. Maakohtu otsus põhjalikult motiveerituna sisaldab vastust kõigile apellantide poolt tõstatatud materiaalõiguslikele ja tõenduslikele probleemidele. Ringkonnakohus märgib lisaks järgmist.
2. Põhjendatud ei ole apellantide väide, et maakohus on rikkunud TsMS §-is 442 lg 8 toodud põhjendamisnõuet, viidates oma järeldustes Viljandi Maakohtu 17.05.2004 otsusega tsiviilasjas nr 2-456-03 tuvastatud asjaoludele. Vastavalt TsMS 272 lg 2 on dokumentaalseks tõendiks ka kohtulahendid teistes kohtuasjades ja maakohus võis sellest tulenevalt tugineda eelviidatud kohtulahendile kui tõendile, mis tõendab kostjate olekut korteriühistu Valuoja 13A liikmeks. Apellandid ei ole käesolevas menetluses esitanud selliseid uusi asjaolusid ja tõendeid, millest saaks järeldada, et nende õiguslik staatus Valuoja 13A elamus oleks erinev varasema kohtuotsusega tuvastatust. Apellandi poolt osundatud tõenditest, s.o korteriühistu põhikiri, korteriühistu
3. a eelarve, korteriühistu üldkoosoleku 17.02.
4. a protokoll, korteriühistu üldkoosoleku 21.03.
5. a protokoll, korteriühistu Oja 17.05.
6. a protokoll, Viljandi Linnavalitsuse 27.05.2005 ja 29.06.2005 kirjad, Viljandi Linnavalitsuse 18.07.2004 korraldus nr 557 ja kostjate 06.08.
7. a kiri korteriühistule, ei tulene, et apellandid ei ole korteriühistu Valuoja 13A liikmeteks.
8. Asjakohane ei ole apellantide viide ringkonnakohtu istungil sellele, et hageja poolt esitatud arved ei tõenda nõude olemasolu, kuivõrd need on allkirjastamata. Apellandid ei ole kaebuses nimetatud väidet esitanud ega ka esimeses astmes nimetatud tõendite õigsust vaidlustanud.
9. Põhjendatud ei ole apellantide väide, et korteriühistu poolne ettemakse nõue on ebaselge ja põhjendamatu, kuna kostjad ostavad äripindade omanikena elektri, soojuse, prügiveo, vee, kanalisatsiooni jms. teenuseid otselepingutega. Apellandid ei vaidlusta, et vee ja kanalisatsiooni eest tasuvad nad korteriühistu kaudu, samas on nad ühistu liikmetena kohustatud maksma samuti nii üldelektri eest kui ka tegema sihtotstarbelisi makseid ühistu sihtkapitali. Asja materjalidega on tõendatud, et kostjad ei ole vaidlusalusel perioodil kõnesolevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja poolt nõutavad haldustasud ja maksed haldus-remondi sihtkapitali on sisuliselt vaadeldavad 5 majandamiskuludena

§ 151mõttes ja kostjatel on nende maksmise kohustus.

Tõenditest nähtuvalt on hageja arvestanud nõudeks olevad summad (sh sihtotstarbelised maksed) võrdeliselt kostjate osaga korteriomandite üldpinnast, mitte suuremas ulatuses, nagu apellandid seda väidavad. 4. Maakohus on õigesti apellantidelt välja mõistnud

§ 7

lg 4 alusel viivise ning seda ka sihtkapitali maksete tasumisega viivitamise eest. Apellandid ei ole esimese astme kohtus vaidlustanud viivise arvestust ja aluseid, mistõttu ei ole õige nende tuginemine apellatsiooniastmes asjaolule, et vastustaja on kaotanud õiguse nõuda viiviseid lähtuvalt VÕS §-st 159 lg

2. Iseenesest on õige apellantide väide, et maakohtu otsuse põhjendav osa ja resolutsioon kohtukulude jagamise osas ei ole omavahel kooskõlas, kuivõrd põhjendavas osas on märgitud, et hageja tasutud riigilõiv 6250 krooni tuleb jätta hageja kanda, kuid resolutsiooni kohaselt on riigilõiv kostjatelt välja mõistetud. Nimetatud vastuolu ei anna aga ringkonnakohtu arvates alust maakohtu otsust kostjatelt riigilõivu väljamõistmise osas muuta, kuivõrd otsuse põhjendavas osas märgitu - riigilõiv tuleb jätta hageja kanda – on vaadeldav maakohtu poolse ilmse ebatäpsusena. Maakohus on hagi tervikuna rahuldanud ning riigilõivu kohtukuluna jagamisel ilmselgelt silmas pidanud seda, et kostjad peavad tulenevalt TsMS §-st 60 lg 1 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioonis) hageja poolt kantud kohtukulu hüvitama, mitte et see peaks jääma hageja enda kanda. Vastustaja on taotlenud apellatsiooniastmes apellantidelt täiendava viivise väljamõistmist maksetega viivitamise eest ajavahemikul 01.05.2006 kuni 31.01.2007, esitades kohtule vastava kirjaliku arvestuse. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud taotlus on põhjendatud ning tulenevalt

§ 7lg 4 ja Ts

MS §-st 376 lg 7 tuleb välja mõista täiendavalt viivist OÜ-lt K.Luht 8776.35 krooni ja A. Nurgalt 8462.85 krooni. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb apellantide kohtukulud, s.o tasutud riigilõiv ja õigusabikulud, jätta TsMS § 60 lg 1 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioonis) alusel nende endi kanda. Vastustaja on taotlenud apellatsiooniastmes õigusabikulude väljamõistmist 4720 krooni ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud taotlus tuleb jätta rahuldamata, kuivõrd vastustajale on esimeses astmes õigusabikulud TsMS §-s 61 lg 1 p 1 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioonis) sätestatud 5% piirmääras juba välja mõistetud. Andra Pärsimägi Viivi Tomson 6 Egon Konsand