KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Urmas Reinola ja Raivo Einula Otsuse tegemise aeg ja koht 14. mai 2007.

) § 14 lõike 2 punkti 2 alusel korteriomandit võõrandama kohustamiseks.

tjale kuulub omandiõiguse alusel x asuv korter. Ehitusregistri andmete kohaselt on selle ühetoalise eluruumi reaalosa suuruseks 15, 7 m2, mis moodustab 314/

1. Elamu 2 valitsemiseks on moodustatud korteriühistu, mis vastavasse registrisse on kantud
2. oktoobril
3. a. Alates
4. a. detsembrist kuni
5. a. augustini ei ole

tja tasunud elamu majanduskulusid. Korteriomanikud otsustasid

1. augusti
2. a. üldkoosolekul ühehäälselt kohustada

tjat võõrandama talle kuuluv korter kahe kuu jooksul, keeldumise korral volitada korteriühistu juhatust esitama hagi kohtusse.

tja ei ole korteriomanike otsust vaidlustanud ega korterit võõrandanud. Korteriühistu ei pidanud otstarbekaks kohtusse hagi esitamist majanduskulude väljamõistmiseks, sest selle menetlemine võib kujuneda pikaajaliseks ja korteriühistule kulukaks. Pealegi osundab

tja suhtumine oma omanikukohustesse asjaolule, et

tja ei austa elamu teisi kaasomanikke ega allu ühiselu reeglitele.

1. augusti
2. a. hagi täienduses märkis hageja, et lähtus eluruumi pinna suuruse osas ehitusregistrisse kantud andmetest. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu korteriühistuseaduse (KÜS) kohaselt (

§ 8lg.

1), toimub elamu valitsemine ja majandamiskulude kandmine KÜS-i ja ühistu põhikirja kohaselt. Kui

tja ei ole vaidlustanud korteriühistu organite otsuseid, on ta oma tegevusetusega aktsepteerinud neid otsuseid. Ka hagile antud vastuses on

tja sõnaselgelt väljendanud, et on boikoteerinud ühistu tegevust elamu majandamisel, s. h. majandamiskulude kandmise kohustust. Täpsustatud arvestuse kohaselt võlgneb

tja seisuga

1. august
2. a. 15.735, 32 krooni.

tja seisukoht

tja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata.

tja ei ole tõepoolest tasunud kõiki esitatud arveid neis näidatud summades, sest korteriühistu juhatus ei andnud talle infot arvetel esitatud summade kujunemise ja võlgnevuste kohta. 1. jaanuaril 2003. a. paigaldas

tja veemõõtjad, kuid vaatamata

tja palvetele ei plomminud juhatus neid ja esitas seetõttu alusetuid arveid vee kasutamise eest. Boikoteerides juhatuse sellist tegevust, jättis

tja mõned arved tasumata, millele hageja on andnud alusetu hinnangu, kvalifitseerides seda teiste kaasomanike mitteaustamise ja ühiselu reeglite rikkumisena. 12. juulil 2004. a. pöördus

tja selgituse saamiseks hageja poole, vastust sellele ei ole

tja saanud. Kevadel 2003 toimus x korterite inventariseerimine, mille tulemusel selgus, et

tja korter on esialgse 15, 7 m2 asemel 15, 0 m2 suurune. Vaatamata sellele jätkas hageja kulude arvestamist korteri endise suuruse alusel. Detsembris 2004, seega enne hagi esitamist tasus

tja võlast 1071, 93 krooni, menetluse käigus tasus ta veel 4604, 11 krooni. Esimese astme kohtu otsus

1. detsembri
2. a. otsusega jättis Tallinna Linnakohus hagi rahuldamata. Hageja kohtukulu jättis kohus tema enda kanda.

§ 14lg.

1, lg. 2 punkti 2 ja lg. 3 järgi on korteriomanikel häälteenamuse alusel õigus nõuda, et korteriomanik, kes on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu ja teised korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, oma korteriomandi võõrandaks. Korteriomanikel olid olemas alused 16. augusti 2004. a. üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks ning üldkoosoleku läbiviimisel ja otsuse vastuvõtmisel järgiti seadusest tulenevat korda (

§-d 17 - 19). Formaalsetele eeldustele vaatamata ei ole

tja suhtes hageja poolt taotletud äärmusliku mõjutusvahendi rakendamine proportsioonis

tja poolt toimepandud seaduserikkumisega, mõistlik ega põhjendatud. Isikliku omandi käsutusõiguse piiramine selle võõrandamisele sundimise näol on äärmuslik vahend hageja õiguste kaitsmiseks, võrreldes muude seadustest tulenevate teiste korteriomanike/korteriühistu võimalustega võla sissenõudmiseks. Vastavalt

§ 14

lõikele 5 peab kohus otsust tehes lähtuma võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Korteriomanike üldkoosoleku protokollist nähtub otsuse vastuvõtmise alusena asjaolu, et

tja ei ole alates novembrist 2001 tasunud igakuiseid majanduskulusid. Kohtule esitatud raamatupidamismaterjalist nähtub, et otsuse vastuvõtmise aja seisuga oli alates detsembrist 2001 laekunud

tjalt vaid 417, 80 krooni (2002. a. 3 veebruaris ja juulis). Sellega on

tja vaieldamatult rikkunud nii KÜS-ist kui korteriühistu põhikirjast tulenevat majanduskulude tasumise kohustust. Samas nähtub

tja seletustest, et hageja poolt esitatud arvetes esinesid vasturääkivused ja

tja pöördus selguse saamiseks hageja poole. Hageja ei eita 12. juulil 2004. a.

tjalt kirja saamist.

tja kirja punktist 14 nähtub, et ta on vähemalt korra pöördunud sama aasta juunis hageja poole. Hageja ei tõendanud päringule vastamist, kuigi põhikirja punkti 18. 4 järgi on ühistu liikmel õigus saada teavet ühistu tegevuse ja juhatuse otsuste kohta. Kuna eelnevast nähtub, et mõlema osapoole tegevuses esineb puudujääke, on mõistlik lahendada tekkinud olukord läbirääkimiste teel võlgnevuse tasumisega. Läbirääkimiste nurjumisel on hagejal õigus pöörduda kohtusse võlgnevuse sissenõudmiseks, mille käigus saab kohus otsustada

tjalt nõutavate summade põhjendatuse üle. Ei ole mõistlik ega põhjendatud nõuda umbes 10.000 krooni suuruse võlgnevuse puhul Tallinna kesklinnas asuva korteriomandi võõrandamist, arvestades üldiselt teadaolevaid kinnisasjade turuväärtusi Tallinna linnas. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Hageja palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning mõista

tjalt välja hageja kohtukulud. Kohus ei uurinud piisava põhjalikkusega nõudega seotud asjaolusid. Kohus ei analüüsinud, kas kolme aasta majanduskulude tasumata jätmine vastab

§-is 14 sätestatud võõrandamiskohustuse alusele ja kas summa ületab

§ 14lg.

2 punktis 2 sätestatud lubatud suuruse. Apellandi arvates tuleneb sellest sättest absoluutne miinimum, millest väiksema võlgnevuse puhul võivad teised korteriomanikud kohtus võla tasumist nõuda või muid õiguskaitsevahendeid kasutada. Kohus ei analüüsinud

-i sätte vastavust hageja esitatud asjaoludele ega selgitanud, miks ja millisel alusel ei saa nõuet rahuldada.

tja väited majanduskulude õigsuse või põhjendatuse kohta ei saa olla käesolevas asjas menetluse objektiks.

tja ei ole tõendanud, et majanduskulude arvestus oleks ebaõige. Raamatupidamistõendiga on tõendatud, et

tjal on majanduskulude võlg korteriühistu ees. Kohus oleks pidanud tuvastama võla olemasolu või puudumise ja vastavalt otsustama hagi rahuldamise üle. Kinnisasja väärtus ei oma korteriomandi võõrandamisnõude menetluses õiguslikku ega faktilist tähtsust. Vastustaja seisukoht

tja arvates on vaidlustatud kohtuotsus õige ning ta palub jätta kaebuse rahuldamata ja otsuse muutmata. Apellant ei ole

§ 14lg.

2 punkti 2 tõlgendanud õigesti. Nimetatud õigusnormist ei tulene ühest õigust vastava võlgnevuse olemasolul põhjusest sõltumata nõuda korteriomandi võõrandamist. Kohus kohaldas õigesti proportsionaalsuse põhimõtet ja jättis hagi rahuldamata. Kõrgema astme kohtute varasemad seisukohad

1. mai
2. a. otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus maakohu otsuse ja rahuldas hagi. Riigikohus tühistas
3. novembri
4. a. otsusega ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saatis asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

tja on vallasasjana käibes oleva eluruumi omanik. Vaidlus puudub selles, et alates

1. oktoobrist
2. a. haldab elamut korteriühistu (hageja). Alates
3. aasta augustist kuni
4. aasta augustini ei ole

tja tasunud ühistule ühtegi makset. Vastavalt

§-ile 28 kohalduvad korteriomandi võõrandamist reguleerivad sätted (

§ 14) ka vallasasjast korteri võõrandamise kohustuse korral.

Juhul, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad

§ 14

lõike 1 järgi nõuda, et kohustusi rikkunud korteriomanik oma korteriomandi võõrandaks. Võõrandamisnõude esitamise üheks aluseks on

§ 12lg.

2 punkti 2 järgi asjaolu, et korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Vastavalt

§ 14

lõike 5 esimesele lausele, kui 4 kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Korteriomandi võõrandamise nõudeõigus on ka elamut haldaval korteriühistul, kes võib eelnevalt otsustada ka korteri võõrandamise. Tulenevalt

§ 14

lõike 5 teisest lausest lähtub kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Võlgniku kohustamiseks

§ 14lg.

2 p. 2 alusel korterit võõrandama seetõttu, et ta on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, tuleb eelnevalt poolte esitatud asjaolude ja tõendite alusel tuvastada

tja igakuise võlgnevuse olemasolu ja suurus. Otsuse põhjendamise nõude täitmiseks tuleb analüüsida

tja vastuväiteid. Hagi rahuldamata jätmise aluseks ei saa olla asjaolu, et alates

1. märtsist
2. a. on ehitise või selle osa kui vallasasja tsiviilkäive piiratud. Kohtuotsuse resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka otsuse muu tekstita. Kui otsusega kohustatakse korteriomanikku oma korteriomandit võõrandama, tuleb otsuse resolutsiooni märkida, et korter tuleb võõrandada täitemenetluse korras, andes samas mõistliku tähtaja kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 693 lõikele 2 on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbi vaatavale kohtule kohustuslikud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades rikkus maakohus menetlusõiguse norme määral, mis toob kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg. 1 punktiga 5 ja lõikega 2 kaasa otsuse tühistamise ja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmise. Vaidlust ei ole selle üle, et

tja on Tallinnas x asuva vallasasjast korteri omanik ning et alates

1. oktoobrist
2. a. haldab elamut korteriühistu (hageja). Vaidlust ei ole ka selle üle, et alates
3. a. augustist kuni
4. a. augustini ei ole

tja tasunud ühistule ühtegi makset ja et

1. augustil
2. a. otsustasid x elamu korteriomanikud

tja vastu võõrandamisnõude esitamise. Maakohus märkis oma otsuses, et

tja on vaieldamatult rikkunud KÜ põhikirjas sätestatud kohustust tasuda majandamis-kulusid ja korteriomanikel oli otsust vastu võttes

§ 14lg.

2 punktis 2 sätestatud alus

tjalt korteri võõrandamist nõuda. Hagi rahuldamata jätmist põhjendas maakohus

§ 14

lõikele 5 tuginedes asjaoluga, et ühistu esitatud arvetes olid vasturääkivused, et

tja oli 2004. a. juulis tekkinud küsimuste lahendamiseks pöördunud ühistu juhatuse poole ning et hageja ei ole tõendanud järelepärimistele vastamist, kuigi

tjal kui ühistu liikmel oli õigus saada teavet ühistu tegevuse kohta. Samas ei ole maakohus tuvastanud oma otsuses

tjale esitatud arvetes ühtegi vastuolu. Seega ei põhine kohtu järeldused asjas tuvastatud faktilistel asjaoludel ja otsus ei ole kooskõlas otsuse tegemise ajal kehtinud TsMS § 231 lõikes 4 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt kohtuotsuse põhjendavas osas tuleb muuhulgas märkida kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused. Kohus ei ole otsuses ka põhjendanud, millist seost näeb ta

tja poolt 2004. a. juunis – juulis hageja poole pöördumise ja

tjal pöördumisele eelnenud pea kahe aasta majandamiskulude võla tekkimise vahel. Kolleegium leiab, et selleski osas ei ole otsust piisavalt põhjendatud ning otsus ei ole loogiline. Samas ei vasta otsus TsMS § 231 lg. 4 nõuetele ka osas, mis puudutab kohtu järeldust, et esineb

§ 14lg.

2 punktis 2 märgitud alus võõrandamisnõude esitamiseks. Vaidlustatud otsusest ei nähtu neid faktilisi asjaolusid, millel põhineb kohtu järeldus selle kohta, et hagejal on alus

tja vastu võõrandamisnõude esitamiseks. Riigikohus on oma otsuses märkinud, et selleks, et teha kindlaks, kas

tja on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, tuleb tuvastada

tja igakuise võlgnevuse olemasolu ja suurus. Maakohus ei ole nimetatud võlgnevuste olemasolu, suurust ega iga maksega viivitamise kestust tuvastanud. Seega ei ole selleski osas vaidluse lahendamiseks olulisi faktilisi asjaolusid tuvastatud. TsMS § 231 lõikes 4 märgitu kohaselt 5 peab kohus otsuse põhjendavas osas lisaks tuvastatud asjaolude ja nendest tehtud järelduste esitamisele ka põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või

tja väidetega. Vastuolus selle normiga ei ole maakohus otsuses käsitlenud

tja vastuväiteid hageja poolt esiletoodud võlgnevuste kohta ega andnud neile vastuväidetele mingit hinnangut. Kolleegium leiab, et eespooltoodust tulenevalt on otsus olulises ulatuses põhjendamata. Ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada, kuna see eeldaks asjas oluliste faktiliste asjaolude, sealhulgas arvandmete, suures ulatuses esmakordset tuvastamist apellatsioonimenetluses, see rikuks aga oluliselt poolte õigust otsuse peale edasi kaevata, kuna välistaks üldse nende võimaluse kaevata tõendite hindamise ja selle alusel faktiliste asjaolude tuvastamise peale. Kohtukulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele. Urmas Reinola Raivo Einula Malle Seppik