Obsah (4)

§ 3§ 4§ 56§ 54

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-06-2160 Otsuse kuupäev 14.05.2007 Kohtunik Tamara Hristoforova Kohtuasi X X’i kaebus Tartu Linnavalitsuse 13.07.20

) § 1 sätestab seaduse ülesandena, et see on suunatud isiku õiguste kaitse tagamisele ühtlase, isiku osalust ja kohtulikku kontrolli võimaldava haldusmenetluse korra loomise teel.

§ 3

kohaselt võib haldusmenetluses piirata isiku põhiõigusi ja-vabadusi ning tema muid subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel ning halduse õigusakt ja toiming peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes.

§ 4

lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Kaebuse esitaja ei ole ka nõus linnavalitsuse seisukohaga, et kõnealused hooned on säilinud kapitaalremontidest ja juurdeehitustest moonutamata miljööväärtuslikena ning nende 2 ehitusaegsed stiilitunnused on alles, mistõttu tuleb need üldplaneeringust lähtuvalt renoveerida. Linnavalitsuse sellisest seisukohast ei nähtu, et oleks järgitud nende endi poolt refereeritud planeerimisseaduse § 4 lg 2 nõuet tagada huvitatud isikute huvide arvessevõtmine ja tasakaalustamine, samuti ülalviidatud haldusmenetluse seaduse sätteid. X. X pöördus linnavalitsusse, sest vanad puidust ehitatud majad on amortiseerunud ja neid ei tasu renoveerida. Seetõttu palus ta luba need lammutada ja asemele ehitada mitmekorruseline korterelamu. Linnavalitsus on justkui lähtunud sellest, et seitsmekorruselist elamut ei tohi mingil juhul püstitada ning muud võimalikud variandid on jäänud analüüsimata. Kaebuse esitaja ei vaidlusta, et omaniku õigused ei ole piiramatud. Antud juhul on taotluse esitamisel lähtutud individuaalsest huvist ja konkreetsest olukorrast, aga linnavalitsus opereerib üldiste mõistetega. Vaide esitamisel rõhutati dialoogi pidamise vajadust, et saavutada kõigile sobiv lahendus. Vaides viidati ka probleemidele, mis ainult miljööväärtuse esiletõstmise tagajärjel võivad tekkida. Linnavalitsus ei ole kahtluse alla seadnud väidet, et hoonete rekonstrueerimine ei ole võimalik. Lausest „Samuti ei saa vaide esitajal tekkida pärast ekspertiisi koostamist õiguspäraseid ootusi taotletud mahus uusehitiste püstitamiseks, kui ekspertiisist selgub, et olemasolevate hoonete rekonstrueerimine ei ole võimalik.“ Jääb pigem mulje, et linnavalitsus peab seda tõenäoliseks, kuid rõhutab, et selliseid uushooneid ehitada ikka ei saa. Seega ei ole vaidemenetlus olnud suunatud lahenduse leidmisele, vaid just 7-korruselise hoone ehitamise välistamisele. Kahjuks kannatab sellise lähenemise korral ka miljööväärtuslikkuse kaitse. Miljööväärtuslikkuse osas märgib kaebuse esitaja, et juba käesoleval ajal asub kõnealuste majade kõrval suur kivimaja, samuti teisel pool paar maja edasi, siis Võru tänava poolt vaadates on miljööväärtuslikkuse kaitse eesmärk juba ammu minetatud. Kui eesmärki pole enam võimalik saavutada, siis pole põhjendatud selle nimel kedagi täiendavate kohustustega koormata. Kui vaidlusalused majad kokku varisevad, siis pole enam kaitstavaid objekte. Linnavalitsus ei ole avaldanud seisukohta, mida siis asemele ehitada saab. Kuivõrd on ilmne, et vanu maju ei saa ehitada, siis peab olema teada, milliseid uusi maju ehitada lubataks. Siit jõuame küsimuseni, kas ei võiks vanu maju lammutada ilma nende kokkuvarisemist ootamata ja kohe ehitada sobivad majad. Kaebuse esitaja rõhutab, et antud juhul ei ole tegemist küsimusega, kas omanik soovib vana maja ümber ehitada, sellel aknaid vahetada vms. Antud juhul on tegemist majadega, mille vundament on maasse vajunud ning millel on tohutud niiskuskahjustused – st ka nn renoveerimise käigus ei jää suuremat osa majast alles. Kaheldav on, kas üldsuse huvides peaks omanik üritama taastada vana maja, mille edukus on küsitav ning mis jätaks ka majaelanikud osaliselt möödunud aja tingimustesse. Linn on vastuste esitamist vältinud nii korraldustes kui ka mitmetes kirjades, kus rõhutatakse vaid remontimise vajadust. Tartu Linnavalitsuse 13.07.2006 korralduse nr 1125 aluseks olid KOKS § 6 lg 1, mille kohaselt on omavalitsusüksuse ülesandeks korraldada antud vallas või linnas sotsiaalabi ja teenuseid, vanurite hoolekannet, noorsootööd, elamu- ja kommunaalmajandust, veevarustust ja kanalisatsiooni, heakorda, jäätmehooldust, territoriaalplaneerimist, valla -või linnasisest ühistransporti ning valla teede ja linnatänavate korrashoidu, juhul kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellegi teise täita; Tartu linna ehitusmääruse § 5 lg 10 p 1, mille kohaselt võib linnavalitsus või linnavolikogu otsustada detailplaneeringu koostamise algatamisest 3 loobumise, kui algatamise ettepanek on vastuolus piirkonna väljakujunenud linnaehitusliku miljööga ja Tartu linna üldplaneeringuga. Nimetatud aktidest ja korraldustest ei leia vastuseid kaebuse esitaja küsimustele. 2005 aastal kehtestatud üldplaneering ei arvestanud asjaoluga, et Võru tänava äärsed majad ei olnud juba sel ajal Karlova puitmajadega koos käsitletavad. Seega ei rikuks kõnealuste majade asemele uute hoonete ehitamine linnaosa tervikstruktuuri, planeeringut, kaugvaateid ega miljöölist terviklikkust. Kui hoonete renoveerimine pole võimalik, siis on tegemist omanikule võimatute nõudmiste esitamisega, mis ei saa olla kooskõlas ühegi seaduse ega muu õigusakti mõttega. Samuti tähendab see, et pole võimalik saavutada ehitusajaloolise väärtusega hoonete säilimine mõistlike jõupingutustega. Kaebuse esitaja leiab ka, et vaidlustatud korraldus ei ole proportsionaalne, see sisaldab kaalutlusvigu ja ei vasta kehtivale õigusele. Sellega rikutakse kaebaja kui omaniku õigusi asja kasutamisel. Kuivõrd riive ei ole õigustatav teiste huvide kaitsmisega, on see põhjendamatu. Eeltoodu alusel palub kaebuse esitaja tühistada Tartu Linnavalitsuse 13.07.2006 korraldus nr

1. VASTUSTAJA VASTUVÄITED Vastustaja Tartu Linnavalitsus vaidleb kaebusele vastu ja peab seda alusetuks järgmistel põhjustel. Planeerimisseaduse § 4 lg 2 järgi on planeerimistegevuse korraldamine linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kohalikul omavalitsusel on kohustus kavandada ja juhtida linna haldusterritooriumil pikaajalist ruumilist arengut, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumisi ja vajadusi. Planeerimisseaduse § 4 lg 2 p 3 sätestab kohaliku omavalitsuse kohustuse ka tagada kehtestatud planeeringute järgimise. Planeerimisseaduse § 2 p 3 järgi on üldplaneeringu üldisemaks eesmärgiks linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste määramine, § 8 lg 3 p 6 järgi on määratletud üldplaneeringu ühe eesmärgina miljööväärtuslike hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja kasutamistingimuste seadmine. Planeeringuliigid moodustavad hierarhia, kus suurema täpsusastmega planeering peab olema kooskõlas sama territooriumi kohta koostatud üldisema planeeringuga. Nii on võimalik tagada ruumilise arengu järjepidevus. Kehtestatud üldplaneering on aluseks detailplaneeringute koostamisele ning maakorraldusele ja projekteerimistingimuste väljaandmisele aladel, kus detailplaneeringu koostamine pole kohustuslik. Üldplaneeringu vahekorda detailplaneeringuga on Riigikohtu halduskolleegium käsitlenud
2. oktoobri
3. a otsuses nr 3-3-1-37-04, mille kohaselt on üldplaneeringul oluline roll maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaksmääramisel, sest see on vastavat investeeringut ja ehitust ettevalmistava detailplaneeringu aluseks ning vaatleb linna või valla arengut tervikuna. Olgugi, et põhjendatud vajaduse korral võib detailplaneering sisaldada ka üldplaneeringu muutmise ettepanekut, koostatakse see üldjuhul siiski selleks, et saavutada üldplaneeringuga kavandatu elluviimist. Halduskolleegiumi seisukohast 4 võib järeldada, et hoolimata üldplaneeringu suhteliselt suurest üldsusastmest võib see üksikisikute õigusi küllaltki otseselt mõjutada. Kohalikul omavalitsusel kui planeerimistegevuse korraldajal on kohustus järgida detailplaneeringu koostamise algatamise otsustamisel üldplaneeringut kui liigilt üldisemat planeeringut. Üldplaneeringus kui õigusaktis sätestatud tingimused on kohalikule omavalitsusele täitmiseks kohustuslikud. Tartu Linnavolikogu 06.10.2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on piirkond, kuhu jäävad ka Võru 44, 46, 46A ja 48 hooned, määratud Karlova miljööväärtusega hoonestusalaks. Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja punktis 5 on sätestatud, et miljööväärtusega hoonestusaladel taotletakse linnaosa ajaloolise miljöö ning ehitiste säilitamist, uurimist, taastamist ja eksponeerimist. Karlova miljööväärtusega hoonestusala eesmärk on vastavalt Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja p 5.1.2 järgi tagada endise Karlova mõisa maadele
4. sajandi lõpul ja
5. sajandi algul rajatud linnaosa tervikstruktuuri, selle planeeringu, haljastuse, maastikuelementide, kaug- ja sisevaadete, ajalooliste tänavakatete, miljöölise terviklikkuse ning seal paikneva ehitusajaloolise väärtusega hoonestuse säilimine. Planeerimisseaduse tähenduses (planeerimisseaduse § 1 lg 3) on ruumiline planeerimine pikaajalise ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumisi ja vajadusi. Tasakaalustatult seatud arengueesmärgid näevad ette nii muutusi kui ka väärtuste säilitamist. Omaniku omandiõigus ja tegevusvabadus ei ole kehtiva õiguse kohaselt piiramatud. Asjaõigusseaduse § 68 järgi on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada, kuid omaniku õigused võivad olla kitsendatud seaduse või teiste isikute õigustega. Tartu Linnavalitsusel on kohustus planeerimistegevuse korraldamisel arvestada miljööväärtusega hoonestusaladel linna üldplaneeringuga kehtestatud kaitse- ja kasutamistingimusi. Õiguskirjanduses on väljendatud seisukohta üldplaneeringu muutmise küsimuses näiteks järgmiselt. "Üldplaneeringu muutmine detailplaneeringuga peaks olema erand. Üldplaneeringuga kehtestatud valla või linna arengu põhisuundadest kõrvalekaldumist ei tohiks üldjuhul õigustada ning põhjendatud vajadusena näidata mingit ärihuvi või kitsa isikute ringi huvi. Asjakohane ei ole kohalike omavalitsuste poolt korduvalt kohtumenetlustes kasutatud põhjendus, mille kohaselt on tulenevalt planeeritava maa kuulumisest eraomandisse kohalikul omavalitsusel raske keelduda üldplaneeringu muutmisest. PlanS § 4 lõikega 2 on planeerimistegevuse korraldamine valla või linna territooriumil, sh seaduse eesmärgi tagamine, antud kohaliku omavalitsuse pädevusse. Kohaliku omavalitsuse volitused ja kaalutlusruum planeerimisotsuste tegemisel ei ole piiratud planeeritava maa omandivormiga." (K. Pikamäe. Ehitusmäärusest detailplaneeringuni (Juridica 2006/7, lk 452). Kohaliku võimu juhtivat rolli linnaruumi kujundamisel on rõhutanud õiguskantsler Alar Jõks, märkides, et kohalik võim ei tohi anda linnaruumi kujundamist kinnisvaraarendajate kätte. (Postimees, 05.05.2006). Samuti on õiguskantsler Alar Jõks märkinud omandiõiguse küsimuses järgmist: "Eriti murettekitav on aga omandiõiguse põhjendamatu ülistamine. Põhiseadus ei luba omandit kasutada üldiste huvide vastaselt ning omandiõigust saab kitsendada seadusega. Ehitise tulevaste asukate ja ümbruskonna elanike tervis, lärm, müra ja muud keskkonnamõjud, läheduses olevate teede piisav läbilaskevõime ja parkimisvõimalused, miljööväärtuslikkus – need on vaid mõned 5 avaliku huvi miinimumnõuded, mida uute Viru poegade kerkides piisavalt ei arvestata. Planeerimise ja ehituse õigusaktid peavad seadma omandi kasutamisele avalikust huvist lähtuvalt piirangud. Põhiseadus ei kaitse vaid omaniku õigust magusal kinnistul oma isiklikke ambitsioone teostada või linnaarendajal iseendale monumenti püstitada. Põhiseadus nõuab, et ümbritsevas ruumis arvestataks meie kõigi huvide, elu ja tervisega." (Postimees, 10.05.2006). X X i detailplaneeringu koostamise algatamise ettepanek ei ole kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga, mis näeb ette antud maa-alale 2-3-korruselise segahoonestusala ning on vastuolus linna üldplaneeringus määratud Karlova miljööväärtusega hoonestusala eesmärgiga. Planeerimisseadus § 3 lg 1 sätestab, et planeeringute koostamine on avalik. Avalikustamine on kohustuslik, et tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. Planeerimisseadus sisaldab etapiviisilist regulatsiooni selle kohta, millise intensiivsusega ja kuidas teatud asjaolusid üldsusele kättesaadavaks muuta. Avatud menetluse üldregulatsioon sisaldub haldusmenetluse seaduse
6. peatükis. Planeerimisseadus on haldusmenetluse suhtes eriseaduseks, mistõttu tuleb kohaldada planeerimisseadust. Juhul, kui planeerimisseadus vastavat normi ei sisalda, kohaldub haldusmenetluse seadus. Ilmselgelt põhjendamatu planeeringu koostamise algatamise ettepaneku rahuldamata jätmiseks avatud menetlust läbi viimata annab aluse haldusmenetluse seaduse § 46 lg 3, kuigi planeerimisseadus vastavat keeldumisalust ei sisalda. Vaidlustatud korralduse õigusliku alusena on antud korralduse vastuvõtmise ajal kehtinud Tartu Linnavolikogu
7. juuni 2003 määruse nr 33 "Tartu linna ehitusmäärus" § 5 lg 10 p 1 ja p 3, mille kohaselt linnavalitsus või linnavolikogu võis otsustada detailplaneeringu koostamise algatamisest loobumise, kui: p 1- algatamise ettepanek on vastuolus piirkonna väljakujunenud linnaehitusliku miljööga; p 3-algatamise ettepanek on vastuolus linna või selle osa üldplaneeringuga või teemaplaneeringuga. Ehitusseaduse § 19 lg 4 järgi määrab kohalik omavalitsus linna ehitusmääruses linna, sealhulgas miljööväärtuslike hoonestusalade planeerimise ja ehitamise põhimõtted ja nõuded. Vaidlustatud korralduse vastuvõtmise ajal kehtinud Tartu linna ehitusmääruses oli reguleeritud miljööväärtusliku hoonestusala määramine (
8. ptk), planeerimine miljööväärtuslikul hoonestusalal (
9. ptk) ning projekteerimine ja ehitamine miljööväärtuslikul alal (
10. ptk). Ehitusmääruse § 31 lg 4 nägi ette, et ehitustegevuses miljööväärtuslikul hoonestusalal peab järgima hoonestus- ja ehitustavasid (kinnistute suurus, ehitusjoon, hoonete korruselisus, paigutus ja mastaap, traditsioonilised ehitusmaterjalid ja kujundusvõtted, haljastustavad jms) ning soodustama hoonestusala terviklikkuse säilimist ja taastamist. Ehitusmääruse § 32 lg 3 oli sätestatud, et uute ehitusalade ja kruntide ehitusaluse pinna määramisel lähtutakse ajaloolise krundistruktuuri säilitamisest. Kaebuse esitaja on viidanud Võru tänava äärde ehitatud kivimajadele ning järeldanud, et kui kõnealuste majade kõrval asub suur kivimaja, samuti teisel pool paar maja edasi, siis Võru tänava poolt vaadates on miljööväärtuslikkuse kaitse eesmärk juba ammu minetatud. Linnavalitsus leiab, et kaebuse esitajal ei saa tekkida õiguspärast ootust seoses naabruses varasemalt ehitatud hoonetega, milliseid on rekonstrueeritud ja ehitatud erinevatel ajaperioodidel ning erinevatel alustel. Nimetatud hooneid tuleb käsitleda antud piirkonnas eranditena. 6 Karlova miljööväärtusega hoonestusalal on algupärane krundistruktuur ja algupärane 2korruseline hoonestus valdavalt säilinud. Vaidlusaluste kruntide piirkonna osas on skemaatiline joonis, millest nähtub ajaloolise krundistruktuuri säilimine kuni käesoleva ajani. Vaidlusaluste kruntide ühendamine üheks krundiks ei oleks kooskõlas õigusaktidest tulenevate põhimõtete ja eesmärkidega. Detailplaneeringu ettepanekuga taotleti kruntide ühendamist ja 7-korruselise korruselamu ehitamiseks, mis on otseselt vastuolus miljööväärtusliku hoonestusala eesmärkidega. Ettepaneku kohaselt kruntide hoonestamisel uue 7-korruselise hoonega eristuks ehitatav hoone olulisel määral piirkonnas väljakujunenud valdavalt 2-korruselisest hoonestusest ja väljakujunenud hoonete mahtudest. X X esitas
11. juunil 2006 linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotluse hoonete projekteerimiseks. Taotleti loa andmist nelja maja mahavõtmiseks aadressil Võru 44, 46, 46A ja 48 ja asemele mitmekorruselise korterelamu projekteerimiseks. Taotluses oli märgitud, et antud hetkel on hooned amortiseerunud ning et remonditööd või renoveerimine ei ole enam tasuv. Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakond teatas vastuseks X X i projekteerimistingimuste taotlusele 06.07.2006 kirjaga nr 7-1.3/PTH-06-280, et nimetatud krundid paiknevad Karlova miljööväärtusega hoonestusalal. Märgiti, et Tartu linna üldplaneeringu (kehtestatud Tartu Linnavolikogu määrusega 06.10.2005 nr 125) kohaselt on Karlova miljööväärtusega hoonestusala eesmärk tagada linnaosa tervikstruktuuri, selle planeeringu, kaug- ja sisevaadete, ajalooliste tänavakatete, miljöölise terviklikkuse ning seal paikneva ehitusajaloolise väärtusega hoonestuse säilimine. Märgiti, et kõnealustel hoonetel on olemas miljööväärtusliku hoonestuse tunnused. Vastuses teatati, et eelnevat arvestades ei ole kõnealuste hoonete lammutamine lubatav. Lubatud on hoonete remontimine ja kaasajastamine olemasolevas mahus, säilitades hoone ehitusaegse kujunduse. Lubatud on nende hoonete pööningute kasutusele võtmine teise korruse korterite laiendusena. Kirjaga anti nõuded ehitusprojekti koostamiseks. Linnavalitsus ei vaidle vastu vaidlusaluste hoonete amortiseerumise määra kindlakstegemiseks ehitustehnilise ekspertiisi läbiviimisele, kuid märgib, et hoonete amortiseerumise määra kindlakstegemine ei mõjuta vaidlustatud korralduse õiguspärasust. Amortisatsiooni määrast sõltumata ei oleks õigustatud vaidlusaluste kruntide ühendamine ja krundile 7-korruselise korruselamu ehitamine. Vaidlustatud korralduse peale esitatud vaides on kaebuse esitaja toonud hooned ülevaadanud ehitusspetsialisti hinnangu, mille kohaselt võib teatud juhtudel võimalikuks osutuda vaid Võru 48 hoone renoveerimine. Antud hinnangust järeldub, et isegi juhul kui renoveeritavaks osutuks üks hoonetest, ei oleks teostatav kaebuse esitaja poolt tehtud planeeringu algatamise ettepanek. KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUS Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning uurinud asjas kogutud kirjalikke tõendeid leiab, et kaebus tuleb rahuldada ja seda alljärgnevatel põhjustel. Tartu Linnavalitsus loobus Võru tn 44, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamisest viitega KOKS § 6 lg 1, Tartu linna ehitusmääruse § 5 lg 10 p 1 ja 3 ning seda arvestades kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut alljärgnevatel põhjustel: piirkond, kus asuvad Võru tn 44, 46 ja 48 krundid on määratud Karlova miljööväärtusega hoonestusalaks, mille eesmärk on vastavalt Tartu Linnavalitsuse detailplaneeringule tagada endise Karlova mõisa maade
12. sajandi lõpul ja
13. sajandi alguses rajatud linnaosa tervikstruktuur, selle 7 planeeringu, haljastuse, maastikuelementide, kaug- ja sisevaadete, ajalooliste tänavakatete miljöölise terviklikkuse ning seal paiknevate ehitusajaloolise väärtusega hoonestuse säilimine. Ülaltoodut arvestades ei pea Tartu linn õigeks detailplaneeringu algatamist olemasolevate hoonete lammutamiseks ning uue korruselamu ehitamiseks. Seega ei antud vaidlusaluse korraldusega luba moodustada üks krunt, lammutada olemasolevad hooned Võru tn 44, 46, 46A ja 48 ning määrata ehitusõigus seitsmekorruselise elamu püstitamiseks. Haldusmenetluse seaduse (

) § 4 kohaselt on kaalutlusõigus (diskretsioon) haldusorganile seadusega antud volitus kaaluda otsustuse tegemist või valida erinevate otsustuste vahel. Kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eemärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve.

§ 56

lg-te 1 ja 2 kohaselt peab kirjalik haldusakt olema kirjalikult põhjendatud, haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õigluslik alus. Riigikohus on toonitanud, et kohalik omavalitsus peab eriti hoolikalt põhjendama selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja ehitamise õigust. Kohus leiab, et käesolevas asjas vastustaja poolt välja antud vaidlusalune korraldus kitsendab kaebuse esitaja maakasutamise ja ehitamise õigusi, mistõttu peab olema taoline korraldus eriti hoolikalt põhjendatud. Haldusakti põhjendus peab veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Haldusakti motivatsioon peab koosnema õiguslikust ja faktilisest motivatsioonist, mis oleksid omavahel loogiliselt seotud ( vt nt Riigikohtu halduskolleegiumi 10.10.2002 otsus nr 3-3-1-42-02, 0611.2002 otsus nr 3-3-1-62-02 ja 18.10.2004 otsus nr 3-3-1-37-04). Planeerimisseaduse (PlanS) kohaselt on PlanS eemärk tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustava ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutamiseks ja ning ehitamiseks (PlanS § 1 lg 2). Planeerimine on demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja intrigeeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumiline arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi (PlanS § 1 lg 3). Detailplaneeringu eesmärk maakasutus- ja ehitustingimuste seadmine linnades ja alevites ning teistel detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel on sätestatud PlanS § 2 p

1. Detailplaneering koostatakse lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna territooriumi osa kohta (PlanS § 9 lg 1). Igaüks võib teha planeeringu koostamise algatamise ettepaneku (PlanS § 10 lg 1). Tartu Linnavolikogu 06.10.2005 määruse nr 125 „Tartu linna üldplaneeringu kehtestamine“ (edaspidi üldplaneering)
2. peatüki seletuses on märgitud, et miljööväärtusega hoonestusaladel ja nende piiridest väljajäävate miljööväärtusega hoonete juures taotletakse linnaosa ajaloolise miljöö ning ehitiste säilitamist, uurimist, taastamist ja eksponeerimist. Üldplaneeringu p 5.1.2 kohaselt on Karlova linnaosa miljööväärtusega hoonestusala. Nimetatud punktis on märgitud, et Võru tänav kuulub Karlova miljööväärtusega hoonestusalasse. Menetlusosalistel puudub vaidlus selle üle, et nimetatud alale kuuluvad ka Võru tn 44, 46, 46A ja 48 hooned. 8 Üldplaneeringu p 5.2.1 on märgitud, et üldplaneeringuga on kavandatud miljööväärtusega hoonestusalade kaitse- ja kasutamistingimused. Üldplaneeringuga tagatakse miljööväärtusega hoonestusalade säilimine tingimuste kehtestamisega detailplaneeringutele ja ehitusprojektidele, arvestades iga konkreetse ala iseärasusi. Soodustatakse kõigi elamualade kujunemist miljööväärtuslikeks aladeks, mis tagaks sotsiaalselt turvalise elukeskkonna. Seatakse planeeringute ning ehitiste lähteülesannetes Tartu erinevatele linnaosadele iseloomuliku miljöö säilitamise tingimused võimaliku miljööala kujundamiseks. Planeeringute ja hoonestuskavade koostamisel ning ehitusprojektide kooskõlastamisel tuleb jälgida linnaosade iseloomuliku miljöö säilimist. Üldplaneeringu kaart nr 6 kohaselt piirdub Karlova ala (number 2 all) Võru tänavaga. Tartu Linnavolikogu 19.06.2003 määruse nr 33 „Tartu linna ehitusmäärus“ § 5 lg 10 p 1 ja 3 kohaselt võib linnavalitsus või linnavolikogu otsustada detailplaneeringu koostamise algatamise või sellest keelduda, kui algatamise ettepanek on vastuolus piirkonnas väljakujunenud linnaehitusliku miljööga, kui algatamise ettepanek on vastuolus linna või selle üldplaneeringuga või teemaplaneeringuga. Kaebuse esitaja on seisukohal, et Tartu Linnavalitsuse vaidlustatud korraldus nr 1125 on õigusvastane ja kuulub tühistamisele alljärgnevatel põhjustel. 1.

§ 3

kohaselt võib haldusmenetluses piirata isiku põhiõigusi ja -vabadusi ning tema muid subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel ning halduse õigusakt ja toiming peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Kaebuse esitaja leiab, et vastustaja ei ole nimetatud nõuet järginud. 2.

§ 4

lg 2 tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Kaebuse esitaja leiab, et vastustaja ei ole nimetatud sätet järginud

1. Kaebuse esitaja ei ole nõus Tartu Linnavalitsuse seisukohaga, et hooned Võru tn 44, 46, 46A ja 48 on säilinud vaatamata kapitaalremontidest ja juurdeehitustest moonutamata miljööväärtuslikena ning hoonete ehitusaegsed stiilitunnused on säilinud ja seetõttu tuleb hooned lähtuvalt Tartu linna üldplaneeringust renoveerida. Kaebuse esitaja leiab, et Tartu Linnavalitsus ei järginud omalt poolt refereeritud PlanS § 4 lg 2 nõuet tagada huvitatud isikute huvide arvessevõtmist ja tasakaalustamist.
2. Tartu Linnavalitsus ei ole 13.07.2006 korralduse nr 1125 tegemisel kaalunud asjaolu, et hooned Võru tn 44, 46, 46A ja 48 on amortiseerunud ning nende renoveerimine võib olla otstarbetu. Kaebuse esitaja palus just sel põhjusel luba nimetatud hooneid lammutada. Linnavalitsuse korraldus ei ole selles osas korrektselt kaalutletud, see põhineb vaid üldistel mõistetel. Tartu Linnavalitsus ei ole seadnud kahtluse alla väidet, et hoonete rekonstrueerimine ei ole võimalik.
3. Võru tn 44, 46, 46A ja 48 hoonete kõrval asub mitmekorruseline kivimaja, seda samuti teisel pool tänavat paar maja edasi. Seega on miljööväärtusliku kaitse eesmärk end juba ammu minetanud. Kui vastavat eemärki pole enam võimalik realiseerida, siis on põhjendamatu selles osas isikut täiendavate kohustustega koormata. Nimetatud asjaolu osas jäi vaidlustatud linnavalitsuse korralduses vastav seisukoht kajastamata.
4. Tartu linna ehitusmääruse § 5 lg 10 p 1 kohaselt võib linnavalitsus või linnavolikogu otsustada detailplaneeringu koostamise algatamisest loobumise, kui algatamise ettepanek on vastuolus piirkonnas väljakujunenud linnaehitusliku miljööga ja Tartu linna üldplaneeringuga. 9 Vaatamata sellele ei arvestatud 2005 aastal kehtestatud üldplaneeringus asjaoluga, et Võru tänava äärsed kivimajad ei olnud juba sel ajal koos käsitletavad seal paiknevate puitmajadega (miljööväärtus). Seega ei rikuks Võru tn 44, 46, 46A ja 48 hoonete asemele uue mitmekorruselise hoone ehitamine linnaosa tervikstruktuuri, so planeeringut, kaugvaadet ega miljööd.
5. Tartu Linnavalitsus ei ole 13.07.2006 korralduse nr 1125 tegemisel kaalunud, kas ehitusajaloolise väärtusega hoonete säilitamine mõistlike jõupingutustega on võimalik. Kui hoonete renoveerimine ei ole võimalik, siis sellisel juhul esitas linnavalitsus hoonete omanikule nõudmise, mille täitmine on võimatu. Vaidlustatud Tartu Linnavalitsuse 13.07.2006 korraldus nr 1125 ei ole proportsionaalne, see sisaldab kaalutlusvigu. Kaebuse esitajale tekitatud riive ei ole õigustatav seoses teiste huvide kaitsega. Taoline otsustus on põhjendamatu ja õigusvastane. Käesoleva otsuse tegemisel tuleb kontrollida ja analüüsida kaebuse esitaja ülalnimetatud väidete asjakohasust. 1) Kohus leiab, et vaidlustatud korralduse sisust ja põhjendustest ei ole üheselt arusaadav, et otsustusel oleks järgitud

§-i 3. Põhiseaduse § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestatakse seadusega. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastasel. Korraldusest ei nähtu, et kaebuse esitaja põhiõigusi ja teisi subjektiivseid õigusi on piiratud seaduse alusel ja üldiste huvide kaitseks. Korraldusest ei nähtu, et see on kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. HKMS § 19 lg 6 kohaselt kui asutus, ametnik või avalik-õiguslikke haldusülesandeid täitev muu isik on volitatud tegutsema diskretsiooni (suvaõiguse) alusel, kontrollib kohus ka seda, kas haldusakti andmisel või toimingu sooritamisel on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. 2) Kohus leiab, et vaidlustatud korralduse sisust ja põhjendustest ei tulene, et oleks järgitud

§ 4

lg-t 2, mille kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Korralduses on vaid konstateeritud, et Võru tn 44, 46 ja 48 krundid asuvad Karlova miljööväärtuslikkusega hoonestusalal ja sel põhjusel on loobutud detailplaneeringu algatamisest. Korraldusest ei nähtu, kas lammutamiseks taotletud hooned on restaureeritavad. Kaebuse esitaja poolt 19.06.2006 koostatud ja 26.06.2006 registreeritud taotluses on märgitud, et hooned on amortiseerunud, mistõttu remont ja renoveerimine ei ole enam tasuvad (tl 43). Korralduse andja ei ole kaalunud kaebuse esitaja nimetatud väidet, mistõttu ei ole kohtul võimalik teostada kohtulikku kontrolli HKMS § 19 lg 6 kohaselt. Kohtumenetluse käigus tellis vastustaja ekspertiisi selle probleemi lahendamiseks. Ekspertiis on tehtud pärast vaidlustatud korralduse välja andmist, kuid selles tehtud järeldustega menetlusosalised arvestavad ja seda ei vaidlusta. Korraldus ei kajasta majade tegelikku seisu. Kohus on seisukohal, et ekspertiisi järeldused tõendavad, et vaidlustatud korralduse tegemisel ei olnud täiuslikult uuritud ja analüüsitud kõiki tähtsust omavaid asjaolusid. Seega nõustub kohus kaebuse esitaja seisukohaga ja leiab, et 13.07.2006 korraldus nr 1125 on sellel põhjusel õigusvastane. 3) PlanS § 4 lg 2 p 2 kohaselt tagab kohalik omavalitsus planeerimisalgse tegevuse korraldamisel huvitatud isikute huvide arvesse võtmise ja tasakaalustamise. Vaidlusaluses korralduses on märgitud, et Võru tn 44, 46, 46A ja 48 kui ehitusajaloolise väärtusega hooned tuleb säilitada. Vastustaja korralduses sisust ei nähtu, et arvesse on võetud huvitatud isikute huve ja need oleks tasakaalustatud. 10 4) Linnavalitsus ei ole kahtluse alla seadnud kaebuse esitaja väidet, et hoonete Võru tn 44, 46, 46A ja 48 rekonstrueerimine ei ole võimalik. Korralduses on resolutiivselt märgitud, et hooned tuleb säilitada. Korralduses loobuti tingimusteta Võru tn 44, 46 ja 48 kruntide osas detailplaneeringu koostamise algatamisest, kaalumata nimetatud hoonete erinevat säilitamist ja seega erinevate rekonstrueerimise võimalusi või võimatust. Antud juhul ei ole vaidlustatud korralduse tegemisel diskretsiooni teostades arvestatud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalutlus (mida ei nähtu korraldusest) ei ole toimunud ratsionaalselt. Linnavalitsus on viidanud vaid kehtivale detailplaneeringule. 5) Võru tn 44, 46, 46A ja 48 hoonete kõrval asub suur kivimaja ja seda ka teisel pool tänavat paar maja edasi. Seega on miljööväärtuslikkuse kaitse eesmärk juba minetatud. Enam pole võimalik püstitatud eesmärgi saavutamine ja realiseerimine ning põhjendamatu on selle nimel kaebuse esitajat täiendavate kohustustega koormata. Seda kaebuse esitaja väidet ei ole linnavalitsus kaalutlenud ja ilmselt ka mitte arutanud ning seda pole korralduse tegemisel arvesse võetud. Seega on korraldus ühekülgne, selle tegemisel on arvesse võetud vaid üldiseid eemärke. Erinevaks kohtlemiseks puuduvad korralduses motiivid (ei ole kajastatud, millal ehitati olemasolevad kaasaegsed mitmekorruselised majad antud miljööväärtuslikus piirkonnas). 6) 2005 aastal kehtestatud Tartu linna üldplaneeringus ei ole arvestatud asjaoluga, et Võru tänava äärsed mitmekorruselised kivimajad ei olnud juba sel ajal koos käsitletavad seal paiknevatega puitmajadega (miljööväärtus) ja seega Võru tn 44, 46, 46A ja 48 hoonete asemel uue mitmekorruselise hoone ehitamine linnaosa tervikstruktuuri, so planeeringut, kaugvaadet ega miljööd enam rikkuda ei saa. Korralduses taolist aspekti käsitletud ei ole ning ei ole veel arutletud, kas veel ühe mitmekorruselise hoone ehitamine toob kaasa miljööväärtusele negatiivse mõju. Korraldusest ei nähtu, et seda küsimust on analüüsitud. Detailplaneeringu menetlemisel on võimalik sellele esitatud vastuväiteid analüüsida, vajaduse korral viia planeeringusse muudatused, sõlmida huvitatud isikutega kokkuleppeid jne. Käesoleval juhul on aga detailplaneeringu mittealgatamisega üleüldse vastav võimalus ära võetud, milline asjaolu on selges vastuolus planeerimismenetluse üldpõhimõtetega. Käesoleva detailplaneeringu mittealgatamisel oli üksnes algne ja piiratud informatsioon, mistõttu jäid korralduses arvestamata olulised asjaolud õige otsuse tegemiseks. Asjas vajaliku informatsiooni puudulikkus välistab tasakaalustava lahenduse tegemist. Käesolevas asjas on detailplaneeringu algatamisest keeldumisega võetud ära võimalus esitatud vastuväiteid hinnata ning osapooltel võimalikku kompromissi saavutada. 7) Tartu Linnavalitsus ei ole korralduse tegemisel üleüldse hinnanud, kas Võru tn 44, 46, 46A ja 48 renoveerimine on võimalik. Kui hooneid ei ole võimalik säilitada, siis vastustaja esitas hoonete omanikule nõudmise, mille täitmine on võimatu. Kohtus asja menetlemise ajal tellis vastustaja objektide Võru tn 44, 46, 46A ja 48 ehitusekspertiisi hoonete arhitektuur-ajaloolise ja insenertehnilise seisukorra lühihinnangu kohta (tl 67). Võru tn 44 hoone kohta on tehtud järgmine järeldus (tl 74): „Elamu I korruse põrandapind on 50-60 cm madalamal tänavapinnast ning seinakonstruktsioon jäänud pinnase või teekattekonstruktsiooni sisse. Kahjustatud on osaliselt ka kõrgemal asuv seinakonstruktsioon. Katusekonstruktsioonil olid mädanikseente kolooniad. Seetõttu allakirjutanu arvates ei ole majanduslikult tasuv selle restaureerimine. On ettepanek elamu lammutada“. Elamute Võru tn 46 ja 46A kohta on tehtud järgmine järeldus (tl 77): „1. Elamu Võru tn 46 I korruse põrandapind on umbes 30 cm madalamal kruuskattega tänava pinnast. Allakirjutanu arvates ei ole majanduslikult tasuv selle restaureerimine. On ettepanek elamu lammutada. 2. Kui siiski tahetakse elamu restaureerida, tuleb I korruse põrandat tõsta nii, et see jääks tänavapinnast umbes 30 cm kõrgemale. Või asendada pinnasesse jäänud puitkonstruktsioonid kivikonstruktsiooniga. Mõlemad variandid 11 eeldavad väga suuri materiaalseid kulutusi. Lõpuks ei saavutata siiski kaasaja nõuetele vastavaid elutingimusi. 3. Elamu Võru tn 46 tehnilise seisundi põhjalikumaks hindamiseks on vajalik konstruktsioonid avada. 4. Elamu Võru tn 46A on täielikult amortiseerunud ja on ettepanek see kiiremas korras lammutada“. Elamu Võru tn 48 kohta on tehtud järgmine järeldus (tl 79): „1. Otsus, kas elamu restaureerida või uuesti üles ehitada, vajab põhjalikumat uurimist. Visuaalse ülevaate põhjal seda öelda ei saa. Vajalikud on mõningate konstruktsiooni avamised, et täpsustada nende tehnilist seisundit. 2. Samuti vajavad põhjalikumat uurimist elamu keldriseinte deformatsioonide tekkimise põhjused. Momendil nad hoone stabiilsusele ohtu ei kujuta. 3. Elamu alumised seinapalgid on mädanikust kahjustatud. Hoovipoolses küljes asuv väljaehitis ja keldri sissepääs on täielikult amortiseerunud. 4. Katuse kandekonstruktsioone on millalgi remonditud, sarikaotsi vahetatud. Kandevõime seisukohalt on nad momendil rahuldavas seisukorras.“ Kokkuvõttes on eksperdi arvamuse kohaselt Võru tn 44, 46, 46A ja 48 hooned täielikult amortiseerunud ja on tehtud ettepanek nende lammutamiseks ja Võru tn 48 kohta on vaja teha põhjalikumad uurimised selle kohta, kas seda elamut saab restaureerida või uuesti üles ehitada. Kohtuliku menetluse käigus koguti täiendavaid tõendeid selle kohta, et korralduses nimetatud hoonete säilitamise osas on tõsised kahtlused. Korralduses seda analüüsitud ei ole ja seega ei ole korraldus proportsionaalne ja see sisaldab kaalutlusvigu. Kaebuse esitajale tekitatud riive ei ole õigustatav seoses teiste huvide kaitsega. Korralduse tegemisel ei ole kaalutletud, kas on võimalik saavutada ehitusajaloolise väärtusega hoonete säilimine mõistlike jõupingutustega (ressurssidega). Kohtupraktika kohaselt tuleb haldusakti tühistamiseks esitatud kaebuse läbivaatamisel kaitstavate õiguste ja vabadustena mõista isiku subjektiivseid avalikke õigusi ning kohus peab rikutud õigustloovat akti tõlgendades hindama, kas selles sisalduv säte kaitseb vaid avalikke huve või ka isiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist, kusjuures tuleb arvestada nii sätte eesmärki, kui ka huvi kaalutlust. Isiku põhjendatud huvist võib välja kasvada halduskohtus kaitstav õigus, kuid antud juhul, kui seadus kaitseb või peab kaitsma seda huvi. Haldusakt piirab subjektiivset õigust, kui ta keelab või välistab õiguse kasutamise osaliselt või täielikult, seab õiguse kasutamisele täiendavaid tingimusi või raskendab oluliselt õiguse kasutamist (RKHKo 07.03.2002 nr 3-3-1-9-02) – kusjuures õigusvastane kohustuste või keeldude kehtestamine haldusaktiga rikub alati haldusakti adressaadi õigusi (RKHKo 20.12.2001 nr 33-1-15-01). Kohus leiab, et vaidlustatud korraldus ei ole lähtuvalt

§ 54

õiguspärane, sest see ei ole proportsionaalne, on kaalutlusvigadega, ei ole küllal motiveeritud ja põhjendatud (

§ 56

). Tartu Linnavalitsuse 13.07.2006 korraldus nr 1125 piirab kaebuse esitaja eelnimetatud subjektiivseid õigusi ja vabadusi. Ülaltoodu alusel ning juhindudes HKMS § 26 lg 1 p 6, kuulub Tartu Linnavalitsuse 13.07.2006 korraldus nr 1125 tühistamisele. Tamara Hristoforova Kohtunik 12