KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Sirje Tromp Otsuse tegemise aeg ja koht 22. mai 2007. a, Tallinn Haldusasja number 3-06-2412 Haldusasi Ü.S.’i kaebus Harju maavanem

) § 13 lg 3.

§ 13lg 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks Maa

RS-s sätestatud alustel ja korras. Maavanem asus korralduse väljaandmisel seisukohale, et ehitis, mille juurde kaebaja maad ostueesõigusega erastada soovis, ei olnud peale vundamendi likvideerimist olemas, seega polnud enam ka ehitist, mis annaks kaebajale õiguse maa ostueesõigusega erastada. Keila Vallavalitsuse 29.11.2005 kirjaga nr 7-3.2/8255/05 kaebajale saadetud ettekirjutus on ebaseaduslik. Sellest ei selgu, millise ehitusseaduse (EhS) sätte alusel ettekirjutus on antud. Vastustaja leiab, et tulenevalt EhS-st,

-st ja planeerimis- ja ehitusseadusest on kaebaja tegevus vundamendi taastamisel olnud ebaseaduslik. EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitamiseks olema ehitusluba ning ehitusluba ei anna õigust ehitusloal märgitud maaüksusele maaüksuse omaniku loata ehitada. Jätkuvalt riigi omandis olevale maale ehk maale, mis ei ole läbinud maareformi, ei või kohalik omavalitsus anda ehituslubasid ning ükskõik kes omavoliliselt ehitada. Korraldus lähtub asjaolust, et ebaseaduslik ehitis on maa oluline osa, mistõttu ei ole erastataval maal kaebaja omandis ühtki ehitist, mis annaks õiguse maad ostueesõigusega erastada. 3

1. Ebaseadusliku tegevuse lõpetamine ei ole ebavõrdne kohtlemine. Vastupidiselt väites tuleks järeldada, et täitevvõim on kohustatud jätkama seaduse rikkumist.
2. Korralduse andmisel lähtuti asjaolust, et isikul puudub alus erastada ehitise juurde, mille ta ebaseaduslikult rajas ehk puudub ehitis MaaRS tähenduses
3. EV Ülemnõukogu 17.10.1991 otsusega Eesti Vabariigi maareformi seaduse kehtestamise kohta keelati anda ehituslube jätkuvalt riigi omandis olevale maale (välja arvatud Vabariigi Valitsuse otsusega tagastatavale maale). Kui oleks säilinud endine vundament, oleks keeldutud MaaRS § 6 alusel. Vastustaja palub jätta Ü.S.i kaebus rahuldamata. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT Keila Vallavalitsus toetab kaebuses toodud seisukohti.
4. Vundamendi taastamine on toimunud EhS §-s 61 sätestatud ehitusjärelevalvet teostava ametiisiku ettekirjutuse alusel, seetõttu ei saa seda käsitleda ehitise püstitamisena riigi omandis olevale maale ning ehitusluba vundamendi taastamiseks ei väljastatud. Selleks puudus vajadus, kuna ehitis oli varem õiguslikul alusel püstitatud. Asjaolu, et vundamendi taastamine toimus EhS §-st 61 tuleneva ettekirjutuse alusel, oli vastustajale vaidlustatud haldusakti andmise ajal teada ning sellele on haldusaktis ka viidatud. Vundamendi taastamine on toimunud seaduslikul alusel. Vastustaja väited, nagu oleks tegemist hiljem rajatud ebaseadusliku ehitisega, on ebaõiged.
5. Enne kaebaja poolt ostu-müügilepingu ebaõigest tõlgendamisest tulenenud ehitise likvideerimist oli see registreeritud Harju Maavalitsuse infosüsteemide osakonna hooneregistritalituse toimikus nr
6. Harju Maavalitsuse infosüsteemide osakonna hooneregistritalituse õiendist juhindus ka Tallinna notar S.Velsberg ostu-müügilepingu sõlmimisel. Tulenevalt ehitise registreerimise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 18.07.2002 määrusega nr 232 kinnitatud „Riikliku hooneregistri pidamise põhimääruse“ § 7 lg 1 p 4 oli Harju Maavalitsuse kohuseks kontrollida esitatud alusdokumentide täielikkust, samuti pidi maavalitsus tulenevalt viidatud põhimääruse § 17 alusel kontrollima temale esitatud andmete õigsust vastavalt põhimäärusele ja muudele õigusaktidele. Elamu vundamendi registreerimisega tunnustas Harju Maavalitsus avaliku võimu esindajana ehitise olemasolu. Ehitise ebaseadusliku lammutamisega ning selle ettekirjutuse alusel taastamisega taastati õiguspäraselt ka lammutamisele eelnev olukord. Seega oli Ü.S.il ehitise omanikuna maa ostueesõigusega erastamise õigus, kuna ehitise olemasolu kinnitas nii vastav dokumentatsioon, avaliku võimu tegevus kui ka faktiline olukord peale ehitise taastamist. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED 24.

§ 13lg 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks Maa

RS-s sätestatud alustel ja korras. Vastavalt MaaRS § 22 lõikes 1 sätestatule saavad ostueesõigusega maad erastada muuhulgas isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. MaaRS § 6 lõike 3 kohaselt on hoone või rajatis käesoleva seaduse tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. 4 EhS § 2 lg 1, 2 ja 3 alusel on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. MaaRS on reformiseadus ehk eriseadus ja EhS on nn lihtseadus. Kuna EhS-s ei ole ette nähtud erisätteid, mis kuuluksid kohaldamisele maareformi läbiviimisel, siis tuleb maareformi läbiviimisel lähtuda MaaRS-st kui eriseadusest ning EhS kohaldatakse maareformi osas üksnes MaaRS-s sätestatud ulatuses, so peamiselt ehitise mõiste sisustamisel.

1. HMS § 54 sätestatu kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui see on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja on sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Riigikohus on oma praktikas korduvalt rõhutanud, et oluline on haldusakti faktiline ja õiguslik motiveerimine, seda eriti juhul, kui keeldutakse soodustava haldusakti andmisest. Haldusakti faktilises motiveeringus peavad olema ära näidatud asjaolud, mis toovad kaasa akti aluseks olevate õigusnormide kohaldamise. Haldusakti faktilise ja õigusliku motivatsiooni omavaheline loogiline sidumine peab haldusakti adressaati ja aktiga tutvujat veenma, et juhtumi asjaolud koostoimes kohaldatavate õigusaktidega toovad tõepoolest kaasa just sellesisulise haldusotsustuse tegemise. Haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt.
2. Käesoleval juhul on vaidlustatud Harju maavanema korraldusega keeldutud kaebuse esitajale maa ostueesõigusega erastamisest põhjusel, et erastataval maaüksusel puudub MaaRS tähenduses ehitis, mille juurde saab isik ehitise omanikuna maad ostueesõigusega erastada. Korralduse preambulas on korralduse andmise õiguslike alustena märgitud MaaRS § 22 lg 1,

§ 13

lg 3, Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise kord“. Samuti on korralduse andmise aluseks olnud ka 27.04.2005 paikvaatluse käigus tuvastatu ning maa ostueesõigusega erastamise toimiku materjalid. Korraldusest ei selgu, mis põhjusel on erastamise korraldaja leidnud, et erastataval maaüksusel puudub ehitis MaaRS tähenduses. Viidatud on 27.04.2005 paikvaatlusele, mille käigus kontrolliti Keila vallas Kloogal xxxxxxxxx asuva vundamenti ja leiti, et 17.06.2003 ostu-müügilepinguga Keila vallalt omandatud elamu vundament, mis oli kantud ehitisregistrisse, on lammutatud. Erastamise korraldaja ei ole korralduses andnud hinnangut maa ostueesõigusega erastamise toimikus olevale Keila Vallavalitsuse 16.10.2006 teatisele, mille kohaselt on erastamise taotleja vastavalt valla ettekirjutusele taastanud olukorra, mis eelnes elamu vundamendi lammutamisele, ning taotletaval maaüksusel paikneb ehitisregistrisse kantud ehitis, mille taotleja on omandanud avaliku võimu poolt korraldatud enampakkumisel. Endise olukorra taastamist ei saa käsitleda kui uue ehitise püstitamist ilma ehitusloata riigi omandis olevale maale. Kui erastamise korraldaja on seda selliselt käsitlenud, siis oli ta kohustatud oma vastavat seisukohta korralduses põhjendama, mida aga tehtud ei ole.

1. Õige on kaebuses toodud väide, et erastamise korraldaja ei ole korralduse väljaandmisel järginud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40 nõudeid isiku ärakuulamise kohta, millega on kaebajal võetud ära võimalus oma arvamuse ja vastuväidete esitamiseks. Ärakuulamise põhimõtte realiseerimine eeldab, menetlusosalisel peab olema võimalus esitada haldusakti andmise menetluses haldusorganile omalt poolt küsimuse õigeks otsustamiseks tähtsust omavaid täiendavaid andmeid. Menetlusosalise õigusele olla ära kuulatud vastab haldusorgani kohustus menetlusosaline ära kuulata ning võtta tema poolt esitatud teave haldusakti andmisel arvesse. Kaebuse esitaja kui menetlusosalise õigust olla ära kuulatud on käesoleval juhul haldusorgani poolt rikutud.
2. Korralduse punktis 1.
3. märgitu kohaselt on erastamise korraldaja antud juhul lähtunud ka Maa-ameti 19.09.2005 kirjas nr 6.3-2/4589 „Maa riigi omandisse jätmine“ ja 18.10.2006 kirjas 5 nr 4.1-4/9985 antud selgitustest, kuivõrd MaaRS § 38 lg 2 p 4 kohaselt on Maa-ametil õigus anda selgitusi maareformiga seotud õigusaktide rakendamisel. Tulenevalt MaaRS § 38 lõikest 2 on Maa-ametil tõepoolest õigus kontrollida riigiasutuse või kohaliku omavalitsuse organi tegevust maareformi läbiviimisel, teha sellega seoses kohustuslikke ettekirjutusi ning anda selgitusi maareformiga seotud õigusaktide rakendamisel, kuid korralduse sisust ja maa ostueesõigusega erastamisest keeldumise otsuse põhjendustest ei selgu, milline on osundatud Maa-ameti kirjade seos vaidlustatud korraldusega ning kuidas on need antud juhul mõjutanud erastamise korraldaja otsust. Korralduses viidatud Maa-ameti 18.10.2006 kiri nr 4.1-4/9985 käsitleb situatsiooni, mis puudutab peremehetuks tunnistatud ehitiste ostueesõigusega erastamise võimalikkust. Käesoleval juhul ei ole tegemist peremehetuks tunnistatud varaga, vaid varaga, mis anti Keila vallale üle Eesti Vabariigi Kaitseministeeriumi poolt 24.10.1994 riigi vara munitsipaalomandusse andmise aktiga nr 01/800-
4. Aktile on lisatud Kloogal munitsipaalomandisse antavate objektide nimekiri ning üleantava dokumentatsiooni nimekiri. Maa-ameti 19.09.2005 kiri nr 6.3-2/4589 käsitleb maa riigi omandisse jätmist, millega antud juhul tegemist ei ole.
5. Kohtumenetluse käigus on vastustaja väitnud, et eelpoolnimetatud Maa-ameti kirjadele on korralduses viidatud seetõttu, et maad saab ostueesõigusega erastada vaid seaduses sätestatud tunnustele vastava ehitise juurde ja üksnes isikule, kelle omandis vastav ehitis on. xxxxxx asuv vundament ei ole ehitis MaaRS-s tähenduses. Kohus nõustub seisukohaga, et iga ehitis EhS tähenduses ei ole ehitiseks MaaRS tähenduses. MaaRS § 6 lõige 3¹ sätestabki, mis ei ole ehitis MaaRS tähenduses, ja selle kohaselt ehitisena MaaRS tähenduses ei käsitata ka lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Eeltoodud sätte mõte ja eesmärk on vältida ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist (näiteks maa ostueesõigusega erastamist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste juurde) ning võimaldada teostada ehitise omaniku ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja kasutuses oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks.
6. MaaRS § 6 lõikes 3¹ sätestatu on diskretsiooninormiks kohalikule omavalitsusele, mitte maavanemale. Kohalik omavalitsus kui MaaRS § 22² lõikes 1 sätestatud maa erastamise eeltoimingute tegija, peab eeltoimingute ja otsustuste tegemisel lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et ehitis, mille juurde või mille teenindamiseks vajalikku maad erastamiseks taotletakse, on reaalselt ka olemas ja vastab MaaRS-s sätestatud ehitisele kehtestatud kriteeriumidele. Kui maad taotletakse erastamiseks lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise tarbeks, peab kohalik omavalitsus tegema valiku ja vastu võtma otsustuse, kas nõuda ehitise omanikult määratud tähtpäevaks ehitise korrastamist või selle kõrvaldamist. Seadusega kohalikule omavalitsusele antud diskretsiooniõigust ei saa kohalik omavalitsus delegeerida ehitise omanikule, samuti ei saa ehitise omanik selles olukorras iseseisvalt otsustada, kas ta teeb ehitise korda või kõrvaldab selle. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lõike 1 punktis 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Vabariigi Valitsuse
7. juuni 1998 määrusega nr 144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra” punkt 3 sätestab täpsustavalt, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavale ehitisele määratakse teenindamiseks vajalik 6 maa üksnes juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt MaaRS § 6 lõikele 3¹ sellise ehitise kordategemiseks tähtaja.
8. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva määramine on kohaliku omavalitsuse õigus, mitte kohustus. Kaalutlusõiguse kohaldamisel on kohaliku omavalitsuse ülesandeks välja selgitada ehitise tegelik seisukord, ehitise omaniku huvi ja ka tema võimalused ehitise kordategemiseks jms ning seejärel otsustada, kas lasta ehitise omanikul ehitis korrastada või see hoopis kõrvaldada. Kohalik omavalitsus saab ja võib määrata tähtpäeva ainult selliste lagunenud ja kasutusest välja langenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustatavate ehitiste kordategemiseks, mille kordategemine on MaaRS mõttes ka reaalselt võimalik. Seega tähtpäeva määramisega ehitise kordategemiseks antakse ehitise omanikule võimalus täita maa ostueesõigusega erastamiseks seaduses sätestatud tingimused ning pärast ehitise määratud tähtpäevaks kordategemist on ehtise omanikul õigus ostueesõigusega erastada ehitise teenindamiseks vajalik maa. Kui erastamise korraldaja on seisukohal, et xxxxxxxxx maaüksusel asuv vundament on lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav ehitis, mida ei loeta ehitiseks MaaRS § 6 lõige 3¹ tähenduses, siis peab otsuse, kas nõuda ehitise omanikult määratud tähtpäevaks ehitise korrastamist või selle kõrvaldamist, tegema kohalik omavalitsus.
9. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et vaidlustatud korraldusest ei nähtu asjas tähtsust omavaid faktilisi ja õiguslikke asjaolusid, mistõttu haldusakt on puudulikult motiveeritud ning ei ole seetõttu selge ja üheselt arusaadav ega kontrollitav. Haldusakti vastuvõtmisel on oluliselt rikutud menetluskorda, kuna kaebuse esitajale kui menetlusosalisele ei ole menetluse käigus võimaldatud esitada oma arvamust ja seisukohti asja lahendamise kohta. Vaidlustatud korraldus on seetõttu õigusvastane ja kuulub tühistamisele. Vastustajal tuleb Ü.S.i maa ostueesõigusega erastamise küsimus uuesti läbi vaadata ja teha uus otsus. Ü.S.i kaebus kuulub rahuldamisele.
10. Vastavalt HKMS § 92 lg 1 menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolevas asjas on kaebaja taotlenud vastustajalt menetluskulude väljamõistmist summas 10 818 krooni vastavalt Advokaadibüroo Uno Feldschmith OÜ poolt esitatud menetluskulude nimekirjale ja kuludokumentidele. HKMS § 93 lg 5 sätestatu kohaselt kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Antud juhul peab kohus menetluskulusid taotletavas ulatuses põhjendatuks ja vajalikuks ning leiab, et taotlus menetluskulude väljamõistmiseks vastustajalt summas 10818 krooni kuulub rahuldamisele. Sirje Tromp kohtunik 7