sätestatud eeldustest. Maaklerlepingut reguleerivad käsunduslepingu sätted kui üldsätted ja maaklerlepingu sätted kui erisätted. Nii
, mis sätestab käsunduslepingu mõiste kui
lg 1, mis sätestab maaklerlepingu mõiste, käsitlevad maaklerlepingut tasulise lepinguna. Seega eeldab seadus, et teenuse osutamise leping on tasuline, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Asjaolu, et pooled oleks kokku leppinud teisiti, peab tõendama isik, kes selle väite esitab – seega kostja. Kostja ei tõendanud, et pooled leppisid kokku, et maakleritasu tasub ostja. 7. Maakleritasu suuruse juhul, kui lepingus ei ole kokkulepet tasu suuruse kohta, sätestab
Kohus ei nõustunud hageja väitega, et maakleritasu kohaliku tavalist hinda võib käsitleda üldtuntud 2
lg 1 järgi kohustatud tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tulenevalt vajaliku hoolsusega. Maaklerlepingu puhul on tegemist nn usaldussuhtega, kus maakler peab tegutsema oma kliendi huve silmas pidades. Tunnistaja K. T ütluste kohaselt soovitas tema sõlmida kostjal ostjaga ettemaksu tasumise kokkuleppe. Tunnistaja A. S ütluste kohaselt maksis kostja talle ettemaksu tasumise kokkuleppe alusel 20 000 krooni leppetrahvi. 9. Maakleri selline tegevus ei ole kooskõlas
lg-ga 1.
Kinnisasja müügileping ning asjaõigusleping peavad olema sõlmitud notariaalses vormis vastavalt AÕS § 119 lg-le 1 ning seega pidi ka ettemaksu tasumise kokkulepe olema sõlmitud notariaalses vormis. Kostja väited, et tegemist ei ole eellepinguga, vaid lepingueelsete läbirääkimiste protokolliga, ei ole õiged. Kokkuleppe p 1 järgi on pooled huvitatud korteri notariaalse müügilepingu sõlmimisest ja p 5 järgi kohustub kostja ilmuma müügilepingu sõlmimisele. Analüüsides kokkuleppe teksti tervikuna ning tunnistajate K. T, A. S ja S. S kokkuleppe sõlmimise asjaolude kohta antud ütlusi, on tegemist eellepinguga kindlustamaks korteriomandi müügilepingu sõlmimist. Seega soovitas maakler kostjal sõlmida tühise tehingu. Kostja on tühise tehinguga võetud rahalise kohustuse täitnud, seega tegi kostja alusetult väljamakse summas 20 000 krooni. Alusetu rahalise kohustuse täitmine, mis tulenes otseselt hageja tegevusest, on lojaalsuskohustuse oluline rikkumine, mida saab käsitleda maaklerlepingu mittekohase täitmisena. Kuna leping ei ole kohaselt täidetud, ei ole maakleril õigust maakleritasule ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused
§-s 658, mille kohaselt kohustub maakler vahendama käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama lepingu sõlmimise võimalusele. Maakler peab leidma käsundiandja jaoks kolmanda isiku, kellega käsundiandja saaks sõlmida lepingu. Maakleri ülesanne on täidetud, kui ta leiab isiku, kes on käsundiandja jaoks sobivatel tingimustel nõus käsundiandjaga lepingu sõlmima. Sellega lõpevad maakleri kohustused ja edasised võimalused käsundiandja ja kolmanda isiku vahelise lepingu sõlmimise osas. Asjaolu, kas käsundiandja reaalselt kolmanda isikuga lepingu sõlmib, ei kuulu maakleri mõjusfääri. Potentsiaalsete lepingupartnerite kokkuviimisega on maakler saavutanud lepingu peamise eesmärgi ja käsundiandja huvi. 13. Käesoleval juhul leidis maakler käsundiandjale ja müüjale, potentsiaalse ostja A. S. Kostjale müügitingimused sobisid ning sisuline kokkulepe A. Sga oli saavutatud. Seega saavutas maakler 3
lg-test 1 ja 2 ning §-dest 6 ja 7 tekib maakleril tasunõue ka juhul, kui maakler on omalt poolt kõik teinud, kuid käsundiandja jätab pahatahtlikult lepingu sõlmimata. Vastasel juhul võiks käsundiandja vabalt valitud ajahetkel maakleri heausksust ja pingutusi lepingu eesmärgi saavutamisel ära kasutada. See ei ole kooskõlas poolte tegeliku tahtega lepingu sõlmimisel, mõistlikkuse ning hea usu põhimõttega.
§-ga 620, soovitades temale teadaolevate andmete põhjal parimat tehingut.
), on teisel lepingupoolel
lg 1 p 3 järgi õigus keelduda oma võlgnetava kohustuse täitmisest
§-des 110 ja 111 sätestatud tingimustel. Maakohtu otsusest ei nähtu, et kohus oleks kontrollinud kohustuse täitmisest keeldumise eelduste olemasolu. Kolleegium leiab, et maaklerilepingu puhul tuleb kohustuse täitmisest keeldumine kõne alla üksnes
alusel, kuna maaklerilepingut ei ole alust pidada vastastikuseks ehk sünallagmaatiliseks lepinguks
24. Maakohtu põhjendustest nähtuvalt on maakohus hagejale kui käsundisaajale (maaklerile) heitnud lepingu täitmisel ette
Lojaalsus- ja hoolsuskohustus kujutab endast käsunduslepingu, sh ka maaklerilepingu puhul kõrvalkohustust. Kolleegiumi arvates ei tulene
§-st 110 iseenesest lepingupoole õigust keelduda kõrvalkohustuse rikkumise korral omapoolse põhikohustuse (maakleritasu maksmise kohustus) täitmisest.
lg 1 kohaselt võib võlgnik (sh maakleritasu maksmiseks kohustatud pool) keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja (maakleritasu saama õigustatud pool) on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti.
lg 2 kohaselt ei ole võlgnikul õigust keelduda omapoolse kohustuse täitmisest muuhulgas juhtudel, kui võlgniku võlausaldaja vastu suunatud nõude täitmine on võimatu või kui võlausaldaja on oma kohustust rikkunud võlgnikust tulenevatel asjaoludel, sh ka siis, kui tema kohustuse täitmist takistab võlgniku vastuvõtuviivitus. Ringkonnakohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole täidetud
sätestatud eeldused, millistel oleks kostjal õigus keelduda maakleritasu maksmisest. Seega ei mõjuta hageja poolt tühise eellepingu sõlmimise soovitamine kostja kohustust maksta maakleritasu. 25. Pooltel on vaidlus selles, kas hagejal tekkis õigus nõuda maakleritasu tulenevalt sellest, et hageja täitis oma lepingulised ülesanded ning tegi omalt poolt kõik selleks, et käsundiandjal oleks võimalik sõlmida leping maakleri poolt osundatud kolmanda isikuga. Vaidlust ei ole selles, et kostja jättis maakleri poolt osundatud isikuga lepingu omal valikul sõlmimata. Kolleegium märgib, et maaklerilepingust ei tulene käsundiandjale kohustust sõlmida maakleri poolt vahendatud või osundatud leping kolmanda isikuga. 26.
lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.
võimaldab pooltel kokku leppida ka selles, et maakleritasu kuulub tasumisele sõltumata kolmanda isikuga lepingu sõlmimisest, kuid käesolevas asjas ei ole niisugusele kokkuleppele tuginetud ega selle olemasolu tõendatud. Maaklerileping on
lg 1 ja 2 ning § 664 lg 1 koosmõjust tulenevalt konkreetse tulemuse saavutamisele (kolmanda isikuga lepingu sõlmimisele) suunatud käsundusleping, mille puhul käsundi saab lugeda täidetuks alates hetkest, mil käsundiandja on sõlminud kolmanda isikuga maakleri poolt osundatud lepingu. Seega reguleerib
Maaklerilepingu kohta käivad sätted (
37. peatükk) aga ei sisalda regulatsiooni juhuks, kui käsund jääb täitmata üksnes käsundiandjast sõltuvatel asjaoludel. 5
lõikest 2 kuuluvad niisugusel juhul kohaldamisele käsunduslepingu sätted (
olukorda, kus tasu tuleb maksta pärast käsundi täitmist, kuid käsund jääb täitmata käsundiandjast tulenevatel asjaoludel.
lg 1 kohaselt on käsundisaajal niisuguses olukorras õigus mõistlikule osale tasust, kui käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist või selle täitmiseks antud tähtaja möödumist. Käsundusleping võib
p-de 5 ja 6 kohaselt muuhulgas lõppeda lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega.
lg 3 kohaselt võib tähtajatu käsunduslepingu kuni käsundi täitmiseni üles öelda igal ajal. Kostja on tuginenud maaklerilepingust taganemisele, mis on lepingu ülesütlemisega sarnane kujundusõigus. Tulenevalt TsÜS § 68 lõikest 3 võib taganemisavaldus seisneda ka kaudses tahteavalduses, s.o käitumises, millest järeldub tahe lõpetada pooltevaheline lepingusuhe. Vaidlustamata asjaolude kohaselt ei sõlminud kostja hageja poolt väljapakutud lepingut A. Sga, vaid võõrandas korteri OÜ-le E. Ringkonnakohus leiab, et sõlmides lepingu OÜ-ga E välistas kostja teadlikult käsundi täitmise hageja poolt, kuna hagejal ei olnud pärast seda enam võimalik saavutada olukorda, kus kostja oleks sõlminud lepingu hageja poolt osundatud kolmanda isikuga, millega käsund oleks täidetud. Eeltoodust tulenevalt loeb ringkonnakohus tuvastatuks, et pooltevaheline maaklerileping oli kostja poolt enne käsundi täitmist üles öeldud. 28. Pooltevahelise käsundussuhte eesmärgiks oli leida ostja kostjale kuuluvale korterile XX tn xx-x Tallinnas. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja pakkus kostjale välja võimaluse sõlmida korteri müügileping A. Sga, müües korteri viimasele 1 400 000 krooni eest, ning tehti ka ettevalmistused notariaalse müügilepingu sõlmimiseks 04.11.2005.a. Asja materjalidest ei nähtu hageja poolset maaklerikohustuste rikkumist. Ringkonnakohtu arvates ei ole tõendatud, nagu oleks maakler soovitanud kostjale müüa korter põhjendamatult madala hinnaga, kuivõrd korteri müügihinna määramisel on ka korteri omanikul ja müüjal õigus kaasa rääkida ning kostja ei ole tuginenud sellele, nagu olnuks poolte kokkuleppel jäetud müügihinna määramine hageja otsustada. Kostja nõustus esialgu maakleri poolt väljapakutud müügitingimustega. 29.
lg 1 kohaselt on käsundisaajal õigus käsunduslepingu lõppemise korral enne käsundi täitmist saada mõistlik osa tasust. Lg 2 kohaselt tuleb tasu suuruse määramisel arvestada muu hulgas käsundisaaja poolt juba tehtut, käsundiandjale sellest tekkivat kasu ja lepingu lõppemise põhjust. Ühelt poolt on hageja tuginenud sellele, et käsundisaajana tegi ta omalt poolt kõik käsundi täitmiseks vajaliku ning ülejäänud osas sõltus käsundi täitmine üksnes käsundiandja enda tegevusest. Teisalt jättis kostja sõlmimata hageja vahendatud tehingu, olles ise leidnud korterile ostja, kes oli nõus maksma kõrgemat hinda kui kostja oleks saanud hageja vahendatud tehingu sõlmimise korral. Niisuguses olukorras ei ole ringkonnakohtu arvates õiglane asetada käsundiandjat
kaudu olukorda, kus tal tuleks tasuda maakleritasu täies või lähedases ulatuses sellele, mis kuulunuks tasumisele käsundi täitmise korral. Maaklerilepingu eripäraks võrreldes muude käsunduslepingutega on suunatus konkreetse lõpptulemuse saavutamisele, s.o maakleri vahendamise tulemusel kolmanda isikuga lepingu sõlmimisele. Tuginetud ei ole asjaoludele, mille kohaselt oleks kostja saanud hageja tegevusest kasu vaatamata sellele, et hageja vahendamise tulemusena kolmanda isikuga lepingut ei sõlmitud. Ringkonnakohus leiab eeltoodut arvestades, et hagejal on
lg 1 ja 2 alusel õigus nõuda kostjalt 10 % summast, mis kuulunuks tasumisele käsunduslepingu täitmise korral. 30. Maakohus leidis oma otsuses, et lähtuda tuleb hageja esitatud tõenditest kohaliku keskmise maakleritasu suuruse kohta 3-5 % objekti müügihinnast ning seda maakohtu seisukohta ei ole pooled apellatsioonimenetluses vaidlustanud. Hageja poolt nõutud 65 000 krooni vastab maakohtu poolt tuvastatud kohalikule keskmisele maakleritasule, moodustades 4,6% kavandatud müügihinnast 1 400 000 krooni. Seega on hagejal õigus saada 10% maakleritasust, s.o 6500.krooni. 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.