← Eesti

3-06-2451/15

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Daimar Liiv Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. juuni 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-2451 Haldusasi AS Advokadibüroo Paul Varul kaebus Tallinna Linnavalitsuse 06.09.2006 korralduse nr 1800-k tühistamiseks Menetlusosalised Kaebuse esitaja – AS Advokaadibüroo Paul Varul; esindajad vandeadvokaat Martin Tamme ja vandeadvokaadi abi Ramon Rask Vastustaja – Tallinna Linnavalitsus; esindaja Priit Lello Kolmas isik – PalmGrupp OÜ, esindaja vandeadvokaat Carri Ginter Asja läbivaatamise vorm Kohtuistung Resolutsioon
  2. Jätta kaebus rahuldamata
  3. Mõista kaebuse esitajalt vastustaja kasuks välja menetluskulud summas 380.- krooni.
  4. Mõista kaebuse esitajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud summas 22 343,50 krooni. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikust teatavakstegemisest arvates. Esitatud apellatsioonikaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. MENETLUSE KÄIK
  5. AS Advokadibüroo Paul Varul esitas 18.12.2006 Tallinna Halduskohtusse kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 6.09.2006 korralduse nr 1800-k tühistamiseks.
  6. Kohus võttis oma 04.01.2007 määrusega kaebuse menetlusse, tunnistas vastustajaks Tallinna Linnavalitsuse. Kohus kaasas oma 07.03.2007 määrusega menetlusse kolmanda isikuna OÜ Palm Grupp.
  7. Kohtuistung toimus 16.05.
  8. ASJAOLUD
  9. Tallinna Linnavalitsuse 06.09.2006 korraldusega nr 1800-k punkti 1 kohaselt algatati Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu koostamine. Planeeritava maa-ala suurus on 2,1 ha. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on muuta planeeritava maa-alal kinnistute piire ja sihtotstarvet, määrata planeeritavatele kruntidele ehitusõigus kuni 9-korruselise korteritega ärihoone, kus paiknevad hotel, bürood, parklad, bussiterminal jne, ehitamiseks ning planeerida avalikku kasutusse jäävad teed ja kõnniteed.
  10. Kaebaja esitas 04.10.2006 Tallinna Linnavalitsusele vaide, milles taotleti korralduse nr 1800-k kehtetuks tunnistamist osas, millega suurendati detailplaneeringu koostamise lähteülesandes maksimaalse ehituskõrguse määra 9 korruseni. Tallinna Linnavalitsuse 15.11.2006 korraldusega nr 2287 jäeti vaie rahuldamata. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
  11. Kaebaja AS Advokaadibüroo Paul Varul palub tühistada Tallinna Linnavalitsuse 06.09.2006 korraldus nr 1800-k järgmistel põhjustel.
  12. Tallinna linna üldplaneeringus on eraldi rõhutatud vajadust tagada linna planeerimisel Tallinna ja kogu Eesti ühe suurima kultuurimälestise, UNESCO Maailmapärandi Nimistusse kuuluva Tallinna vanalinna väärikas, avatud eksponeerimine. Tegemist on Tallinna linnaplaneerimisel ühe keskse põhimõttega, millest osa-, teema- ja detailplaneeringud peavad juhinduma.
  13. Kuivõrd kavandatav planeering käib maa-ala kohta, mis Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruse (vanalinna kaitseala põhimäärus) § 4 lg 1 kohaselt kuulub muinsuskaitseala kaitsevööndisse, on kõrghoonestuse kavandamisel vaja lisaks linna eneseregulatsioonile (üldplaneeringus sätestatud põhimõtetele) järgida Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud piiranguid kõrghoonestuse kavandamisel. Vanalinna kaitseala põhimääruse § 8 lg 1 kohaselt tuleb “kaitsevööndi hoonestamisel vältida järske kontraste hoonestuse mastaapsuses /.../ ning tagada vanalinna silueti vaadeldavus olulistest vaatepunktidest linnas ja vanalinnasuunalistelt tänavatelt.” Seega nii Tallinna linna üldplaneering kui ka vanalinna kaitseala põhimäärus sätestavad range kohustuse tagada vaate olemasolu nii vanalinnale kui vanalinnalt. Senise planeeringu muutmine, mille kohaselt soovitakse ajaloolise vanalinna piirile rajada 9-korruseliste hoonete kompleks, on vastuolus eespool nimetatud aktidest tuleneva “kultuuripärandi väärika säilitamise ja eksponeerimise” planeerimispõhimõttega.
  14. Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu (üldplaneering) alanumber 8 kehtestab eritingimused piirkonnale (Kai tn, Kuunari tn, Laeva tn, Lootsi tn, Ahtri tn ja Mere pst vahelisele alale), millega külgnevad ka Hobujaama tn kinnistud. Selle kohaselt on nimetatud piirkonnas ehitiste maksimaalkõrguseks maapinnast 24 m ehk 6 korrust. Olukorras, kus üldplaneeringuga sõna selgelt kehtestatakse Ahtri tänava äärsele hoones- 2
  19. tusele kõrguse ülempiiriks 6 korrust, on lubamatu 12 ja 14 kinnistutele detailplaneeringu kehtestamine, mis võimaldab kuni 9 korruseliste hoonete püstitamist. Planeerimisseaduse § 8 lg 7 kohaselt on üldplaneeringus sätestatud tingimused detailplaneeringu koostamisel aluseks ning juhul, kui ilmneb vajadus üldplaneeringu muutmiseks, tehakse selleks detailplaneeringu koostamisel vastavasisuline põhistatud taotlus. Detailplaneeringu koostamise algatamise juurde lisatud seletuskirjas (seletuskiri) rõhutatakse aga, et üldplaneeringu muutmist ei taotleta. Sellest võib järeldada, et linn ei pea Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringus sätestatud ehitusmäärasid Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistute detailplaneeringu puhul relevantseks. Sidusa hoonestuse ja korrastatud linnapildi seisukohast on hädavajalik ka osa-üldplaneeringuga külgnevatel aladel osa-üldplaneeringus sätestatut arvesse võtta. Vaid sellisel juhul on võimalik vältida linna hoonestuse kujunemisel eklektikat ja korrapäratust ning täita vanalinna kaitseala põhimääruse § 8 lg-s 1 sätestatud “järskude kontrastide vältimise” nõuet. Seega tuleks Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistute puhul lähtuda külgneva ala üldplaneeringus sätestatud ehitusmäärade ülempiirist (hetkel kehtiva detailplaneering sellega arvestab, suurendades ehitusmäärasid sujuvalt kuni 7, erandkorras 8 korruseni). Juhul, kui linn peab vajalikuks üldplaneeringu piirialale üldplaneeringus sätestatust kuni kolmandiku võrra kõrgemate hoonete rajamist, tuleks taolise otsuse vajalikkust selgelt ja põhjalikult motiveerida, mida antud juhul aga tehtud pole (vt lähemalt allpool punkt 4). Ühtlase linnaplaneeringu loomisel ei tohiks linn jätta arvestamata planeeritava alaga külgnevatel aladel koostatud (koostatavaid) detailplaneeringuid. Üheks selliseks on kindlasti Tallinna kesklinna sadama-ala detailplaneering, mis oma asukoha poolest suhestatuses ajaloolise vanalinna, rannikuala ja uue city’ga on suhteliselt sarnane Hobujaama tn 12, 14 kinnistutega. Kesklinna sama-ala detailplaneeringu eskiisi seletuskirja (sadama-ala seletuskiri) kohaselt moodustabki Viru keskusest ja vanalinnast Rotermanni ja Admiraliteedi basseini poole laiuv ala ühtlase multifunktsionaalse linnaosa (sinna kuuluvad ka Hobujaama tn 12, 14 kinnistud), mille puhul tuleb erilist tähelepanu pöörata ehitiste lubatavale kõrgusele just nimelt seonduvalt kultuuripärandi säilitamise (vaadete tagamise) vajadusega. Vahetult Hobujaama tn kinnistutega piirnevate alade osas seatakse maksimaalseks hoonestuskõrguseks kuni 22,6 m merepinnast, mis korrustesse ümberarvutatuna tähendab sisuliselt kuni 4 - 5 korruseliste hoonete ehitamise võimalust. Kusjuures sadama-ala seletuskirjas öeldakse sõnaselgelt, et vanalinnale ja vanalinnast vaate tagamiseks otsustati seni lubatud ehituskõrgusi veelgi vähendada. Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistute puhul eespool esile tõstetud põhimõtteid eiratakse. Kavandatava planeeringu kohaselt on ette nähtud kõrgeimad, s.t 9-korruselised hooned kõne all oleva maa-ala kirde- ja põhjapoolsesse ossa ehk piirkonda, kus paikneb ka Admirali maja, mille
  20. korrusel asuvad kaebuse esitaja tööruumid. Tööruumide puhul tuleb võimalikult suures ulatuses tagada päevavalguse olemasolu. Üheksakorruseliste ehitiste püstitamine kõne all olevale maa-alale paraku seda nõuet ei täida, vähendades ebamõistlikult insolatsiooni kestvust tööruumides. Tööruumide ostmisel Admirali maja
  21. korrusele oli kaebuse esitaja jaoks kolmes suunas avanev vaade linnale üks olulistest argumentidest. Tulenevalt
  22. a.
  23. novembril kehtestatud detailplaneeringust, võis kaebuse esitaja põhjendatult jääda lootma, et ostetud vaade ei saa tulevikus kõrval kruntidel aset leidva ehitustegevuse tõttu kahjustatud. Hobujaama tänava 12 ja 14 uue detailplaneeringu lähteülesannetes kavandatavad muudatused asuvad aga vahetult riivama kaebuse esitaja õiguspärast ootust ümbritseva piirkonna hoonestusele, mis ei piira soetatud kinnisvaralt avanevat vaadet. Naabrusesse 9-korruseliste majade ehitamisega rikutakse tema omandiõigust, vähendades tööruumides päevavalguse hulka ja piirates vaadet. Lisaks kahjustab uus kavandatav 3 planeering kuue aasta jooksul kogunenud õiguspärast ootust, et kõne all olevale maa-alale rajatakse peamiselt kuni 6-korruselised, maksimaalselt 7-korruselised hooned.
  24. Detailplaneeringu ala külgneb Rottermanni tehase elevaatorihoone ja Rotermanni kontrollkäiguhoonega, mille fassaadid on arhitektuurimälestised.” Tegemist on kahe- ja kolmekorruseliste hoonetega, mis on osaks Eesti kultuuripärandist ja kuuluvad muinsuskaitses seaduses reguleeritud korras säilitamisele/ eksponeerimisele. Mida kõrgemad on nimetatud hoonete ümbrusesse püstitatavad hooned, seda suurem on tõenäosus, et nimetatud fassaadid ei leia kohast eksponeerimist ning piirkonna üldmiljöö kujuneb eklektiliseks. Ühelt pool on arusaadav, et linna arenguvajadusi arvestades ei ole mõeldav kõne all olevasse piirkonda kahe-, kolmekorruseliste hoonete ehitamine. Samas peavad kultuuripärandi arvelt tehtavad mööndused olema proportsionaalsed ning 9-korruseliste ehk 3 korda kõrgemate ehitiste rajamine arhitektuurimälestisteks tunnistatud ehitiste kõrvale on põhjendamatud.
  25. Vastustaja pole põhjendanud, mis osas on planeering ajale jalgu jäänud. Millised on need maaomanike kaalukad eesmärgid ja huvid, mis õigustavad kõrvalkinnistute omanike õiguste piiramist? Mis moel on kuni üheksa korruseliste hoonete püstitamise lubamisel arvestatud arhitektuuri- ja arheoloogiamälestiste eksponeerimise nõudega? Tegemist on paljasõnaliste väidetega, mille alusel on asutud piirama kaebuse esitaja omandit, riivatud õiguspärase ootuse põhimõtet ning kahjustatud kultuuripärandi väärika eksponeerimise ja vanalinna kaitsealal ühtlase hoonestuse loomise põhimõtet. Lisaks on jäänud täielikult põhistamata, miks pole arvestatud Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringust ja kesklinna sadama-ala detailplaneeringust tulenevaid ehitusmäärasid.
  26. Kavandatava maa-ala hoonestuskõrguste osas on juba detailplaneeringu koostamise algatamise otsusega pandud paika sedavõrd konkreetsed raamid, et kaebaja subjektiivsete õiguste riive osas ei teki küsimust.
  27. Planeerimismenetluses on kesksel kohal avalikkuse kaasamise ning eri huvide tasakaalustatud arvestamise põhimõte. Selleks on näiteks PlnS § 26 lg-s 1 sätestatud ka igaühe kaebeõigus kehtestatud planeeringu vaidlustamiseks. Käesoleval juhul pole aga kaebaja näol tegemist “igaühega”, vaid isikuga, kelle subjektiivsed õigusi on algatamise otsusega rikutud. Olukorras, kus eksisteerib õiguste riive, on ebamõistlik lükata küsimuse lahendamine edasi määramata tulevikku. Tulevikus tekkivate kahjude vältimiseks tuleks juba planeeringu lähtepositsioonide kujundamisel võtta arvesse huvitatud isikute väiteid ning subjektiivsete õigus riive korral lahendada tekkinud vaidlusküsimused. Vastustaja keeldumine vaide sisulisest lahendamisest on vastuolus hea halduse ja haldusmenetluse efektiivsuse põhimõttega.
  28. Olukorras, kus eelhaldusaktiga kahjustatakse kaebaja subjektiivseid õigusi (konkretiseeritud lähteülesannete näol), ei ole haldusmenetluse efektiivsuse ja isiku õiguste õigeaegse ning tulemusliku kaitse seisukohast põhjendatud seada kaebajale lõpliku haldusakti äraootamise kohustust.
  29. Kui eelhaldusakti keskne eesmärk (käeosleval juhul ehitusmahtude ja –õiguse suurendamine Kinnistutel) on vahetult ja üks-üheselt kaebaja subjektiivseid õigusi riivav, siis tuleb nii haldusmenetluse efektiivsuse kui ka isiku õiguste õigeaegse ja tulemusliku kaitsmise seisukohast lähtuvalt jaatada eelhaldusakti vaidlustamise võimalust.
  30. Vastustaja ei ole motiveerinud, miks on põhjendatud Ahtri tn lõunapoolsel küljel ehitusõiguse suurendamine 1/3 võrra võrreldes sama tänava põhjapoolsel küljel lubatuga. Samuti on vastustaja jätnud tähelepanuta kaebaja poolt viidatud Tallinna kesklinna sadama-ala planeeringus toodud seisukohad, milles on üheselt asutud positsioonile, et vanalinnale ja vanalinnalt vaate tagamiseks tuleb ehituskõrgusi vanalinna ümbritsevates piirkondades vähendada. 4
  31. Tallinna ajaloolise vanalinna piirist paarisaja meetri kaugusele 9-korruseliste hoonete kompleksi rajamine kvalifitseerub kui muinsuskaitseala “välispiiriga vahetult külgneva hoonestuse suhtes mastaapidelt mittesobivate ehitiste püstitamine.”
  32. See, et hetkel ei ole veel võimalik öelda täpselt mitu minutit või tundi väheneb kaebaja tööruumidesse langeva igapäevase päikesevalguse hulk, pärast 9-korruseliste hoonete rajamist naaberkinnistule, ei tähenda, et fakti kui sellise (päikesehulga vähenemine) esinemise tõenäosus poleks sündmuste käiku silmas pidades (kõrghoonestuse kerkimine kaebaja korteriomandiga külgnevale alale) pea 100-protsendiliselt ennustatav.
  33. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks soovib vastustaja viia läbi detailplaneeringu koostamise menetluse olukorras, kus lähteülesannetest tulenev kaebaja subjektiivsete õiguste riive on ilmne.
  34. Kõne all olev piirkond kujutab endast arheoloogiamälestiseks tunnistatud 13-16 sajandi asuala ala, mille tunnusmärkidena on säilinud vaid vähesed ehitised (s.h eespool nimetatud fassaadid). Seda enam tuleb aga tagada nimetatud ehitiste ulatuslik vaadeldavus ja ümbruskond, mis ei kahandaks ebamõistlikult kõrgete ehitistega kultuurimälestiste väärtust.
  35. Vastustaja Tallinna Linnavalitsus palub jätta kaebuse rahuldamata järgmistel põhjendustel.
  36. Detailplaneeringu algatamise korralduse kohaselt on planeeritava maa-ala suurus on 2,1 ha. Hetkel on planeeritav maa-ala, sh vaieldavas osas valdavalt hoonestamata ja enamuses kasutusel busside ning autode parklana.
  37. Korralduse kohaselt on planeeringu koostamise eesmärk muuta planeeritaval maa-alal kinnistute piire ja sihtotstarvet, määrata planeeritavatele kruntidele ehitusõigus kuni 9korruselise korteritega ärihoone, kus paiknevad hotell, bürood, parkla, bussiterminal jne, ehitamiseks, ning planeerida avalikku kasutusse jäävad teed ja kõnniteed. Detailplaneeringu seletuskirjas selgitatakse täiendavalt, et kehtiv detailplaneering on ajale jalgu jäänud, muutunud on maaomanike eesmärgid ja vajadused. Võrreldes kehtiva detailplaneeringuga soovitakse suurendada kruntide ehitusõigust ja määrata ka maa-alune ehitusõigus. Avaliku huvi aspektist on oluline linnaliinibusside parkla kavandamine ja ehitamine.
  38. Korraldus nr 1800-k, mille sisuks on Hobujaama tn 12 ja 14 ala detailplaneeringu koostamise algatamine, ei riku ega saagi rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi (HKMS § 7 lg 1).
  39. Korraldus nr 1800-k on oma olemuselt eelhaldusakt. Eelhaldusakti vaidlustamine enne lõplikku akti on õigustatud siis, kui eelhaldusaktiga on vältimatult kindlaks määratud ka lõpliku haldusakti sisu. Detailplaneeringu algatamine kujutab endast planeerimismenetluse etappi, milles planeering on alles ettevalmistavas staadiumis. Detailplaneeringu algatamine ei tähenda seda, et planeering samal kujul ka kehtestatakse. Seega ei ole algatamise etapis veel teada, kas planeering hakkab tulevikus isiku õigusi rikkuma või mitte ja vaide esitamine on selles planeeringu staadiumis ennatlik. Planeerimismenetluse vaheetappe võib vaidlustada vaid juhul, kui menetlustoiming rikub isiku õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest või kui menetlusnorme on rikutud sellisel viisil, mis muudab igal juhul võimatuks kaebaja õiguste ja huvide asjakohase arvestamise. Ka Riigikohus on oma
  40. veebruari 2002 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-8-02 leidnud, et: “Planeeringu algatamine on esimene etapp planeerimismenetlusest ja selles staadiumis ei ole veel võimalik otsustada, kas ja milline planeering kehtestatakse. Planeeringu algatamisega ei tekitata, muudeta ega lõpetata õigussuhteid. Planeeringu algatamise korraldus ei ole haldusakt.” 5
  41. Detailplaneeringu algatamise korraldus ei ole vastuolus Tallinna üldplaneeringu ja Paljassaare ning Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringuga.
  42. Tallinna Linnavolikogu 9.12.2004 määrusega nr 54 kehtestatud Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering, kuid nimetatud planeering ei kehtesta planeerimis- ja ehitustingimusi Hobujaama tn 12 ning 14 kinnistu suhtes, nagu on ekslikult kaebuses leitud. Ebaõige ja vastuolus Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringuga on kaebaja väide, et vaidlusaluse kinnistu ehituskõrguse määratleb üldplaneeringu alanumber
  43. Nimetatud punkt hõlmab maa-ala, mida ümbritsevad Kai tn, Kuunari tn Laeva tn, Lootsi tn, Ahtri tn ja Mere puiestee, mis jääb Ahtri tänavast põhja, so mere poole. Hobujaama tänava kinnistud küll külgnevad Ahtri tänavaga, kuid üldplaneeringu alla ei jää – üldplaneeringu lõunapoolseks välispiiriks on selles piirkonnas Ahtri tänav. Seetõttu on ebaõige kaebaja väide, et Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneering kehtestab Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistute ehituskõrguseks maksimaalselt 6 korrust.
  44. Vastustaja nõustub kaebajaga, et detailplaneeringu koostamisel tuleb jälgida, et hoonestuse rajamine ei varjaks ega rikuks vaateid vanalinnale ja vanalinnast. Samas on kaebaja ekslikult järeldanud, et planeeringu kehtestamisel rikutakse Vanalinna Muinsuskaitseala põhimäärust, mis nõuab järskude kontrastide vältimist mastaapsuses ning vanalinna silueti vaadeldavuse tagamist.
  45. Detailplaneeringu materjalist nähtub üheselt, et planeeritavale alale kavandatakse 7-8 korruselist hoonestust, millest vaid hoone kirdenurgal on osaliselt 9 korrust. Nii on selgitatud ka vaidlustatud korralduse seletuskirjas, et planeeritav hoonekompleks kavandatakse detailplaneeringu ala lõunapoolses osas 7-korruselisena, ülejäänud osas 8-korruselisena ning osaliselt 9-korruselisena.
  46. Tallinna üldplaneeringu järgi paikneb planeeritav maa-ala kesklinna segahoonestusalal, kuhu võib ehitada kõiki hooneid v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid. Muid tingimusi üldplaneering konkreetsele alale ei kehtesta, millest tulenevalt ei tooks detailplaneeringu kehtestamine kaasa Tallinna üldplaneeringu muutmist.
  47. Kuigi kaebaja leiab, et detailplaneeringu realiseerimine rikub vanalinna kaitseala põhimäärusega sätestatud vanalinna silueti vaadeldavuse nõuet, ei ole kaebaja oma väidete kinnituseks ja tõendamiseks esitanud kohtule mitte ühtegi asjakohast põhjendust või tõendit (HKMS § 15 lg 3).
  48. Asjaolust, et detailplaneeringu kehtestamisel võidakse kinnistule rajada hoonestus, ei järeldu ühelgi viisil, et see toob automaatselt kaasa vanalinna kaitseala põhimääruse nõuete rikkumise.
  49. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistud jäävad muinsuskaitseala kaitsevööndisse. Vastavalt muinsuskaitseala põhimääruse §-le 4 koosneb muinsuskaitseala kaitsevöönd muinsuskaitsealaga külgnevatest aladest, vaatesektoritest ja tänavate ehitusjoontega määratud vaatekoridoridest. Vaatesektorite sisu sätestab sama paragrahvi punkt 2, mille kohaselt vaidlusaluses piirkonnas liitub vaatesektorina kaitsevööndiga sektor Lauluväljaku ülemise värava juurest kiirtega Paksule Margareetale ja Kaarli kirikule. Visuaalse vaadeldavuse lähtepunktiks on Lauluväljaku ülemine värav, millisest kohast vahemikus Paksust Margareetast kuni Kaarli kirikuni peab olema Tallinna vanalinn visuaalselt nähtav. Selle tingimuse rikkumist ei ole kaebaja tõendanud.
  50. Visuaalse vaadeldavuse nõude eiramine ei ole ka faktiliselt võimalik, sest kavandatav ehitis on olemasolevast hoonestusest madalam ja jääks selle varju. Nimelt külgneb idast Hobujaama tn 12 ja 14 alaga Ahtri tn X kinnistu, kus asub 11-korruseline büroohoone, milles asuva korteriomandi omanik on seejuures kaebaja ise. Jääb arusaamatuks, kuidas saab Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistute enamuses 7-8 korruseline ja ainult ühest nurgast 9korruseline ehitis, mis Lauluväljaku ülemisest värava lähtepunktist vaadates jääb 11korruselise büroohoone taha, varjata sellegipoolest vanalinna siluetti ja rikkuda vaadelda- 6 vuse kriteeriumi. Kui vanalinna vaadeldavust mõni ehitis piirab, siis on see hoopis Ahtri tn X hoone, mis kuulub osaliselt kaebajale endale.
  51. Planeeringuga kavandatava hoonestuse osaline tõstmine ühe korruse võrra 9korruseliseks on tingitud vajadusest muuta sujuvamaks kõrvuti asetsevate hoonete kõrguste üleminekud, mis on arhitektuuriliselt põhjendatud.
  52. Detailplaneeringu algatamise staadiumis ei ole võimalik hinnata ja tõsikindlalt väita, et planeeringukohase hoone püstitamine vähendab kaebaja tööruumidele langevat loomulikku päevavalgust. Kaebaja abstraktsed arutlused naabrusesse ehitavate hoonete negatiivsete mõjude teemal ei saa iseenesest olla aluseks isiku subjektiivsete õiguste rikkumise tuvastamiseks.
  53. Kaebaja väite põhjendatust vähendab seegi, et tema ruumid asuvad Ahtri tn X kõrgemal, so
  54. korrusel ning planeeritav hoone on enamuses 7-8 korruseline, mis tähendab, et kaebaja ruumidele langeva valguse varjutamine ei saa kujuneda väga intensiivseks, so ulatuses, mis tõenäoliselt tooks kaasa planeeringu kehtestamisel selle õigusvastasuse.
  55. Kaebaja on jätnud arvestamata, et tema bürooruumid asuvad tiheasustusega alal, Tallinna kesklinnas, kus asustus- ja hoonestustiheduse tõttu tulebki arvestada hoonete läheduse ning nende tõttu valguse vähenemise ja konkreetsest hoonest avalduvate vaadete piiramise tõenäosusega. Kaebaja enda viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-25-02 selgitas kohus, et: „Samas ei saa linnas asuva eluruumi omanik eeldada, et tema akendega külgnevale tühjale krundile kunagi midagi ei ehitata ja et vaadet tema aknast üldse ei piirata.”
  56. Kaebaja ei saa eeldada, et tema vaadet kunagi ei piirata. Linn on dünaamiliselt arenev territoriaalne üksus, kus detailplaneeringuga sätestatakse ehitamistingimused lähiaastateks, mitte alatiseks, millest lähtuvalt tuleb arvestada tõenäosusega, et planeeringuid võidakse mõistlikel kaalutlustel aeg-ajalt ümber vaadata ja muuta.
  57. Detailplaneeringu algatamise staadiumis ei hinnata planeeringuga kaasneda võivaid kõiki mõjusid ning see ei olegi otstarbekas – neid tuleb analüüsida ja kontrollida planeeringu edasises menetluses, välja arvatud olulised asjaolud, mis igal juhul välistaks planeeringu kehtestamise.
  58. Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistutel ei asu kultuurimälestisi, ühelegi konkreetsele nimetatud kinnistutel asuvale kultuurimälestisele kaebaja viidanud ei ole. Muinsuskaitselisi eritingimusi on planeeringu algatamisel arvestatud. Eritingimuste koostamisel on asjatundjad teinud kindlaks, et Hobujaama tn 12 ja 14 kinnistute kirdetipu maksimaalne ehituskõrgus (mis jääb võrreldes muinsuskaitseobjektidega hoopis kinnistute teise külge) ei riku Rottermanni hoonete vaadeldavust. Vaadeldavuse tagamiseks on ette nähtud vajalikud tingimused.
  59. Detailplaneeringu algatamise on täiendavalt kooskõlastanud Muinsuskaitseamet
  60. juunil 2006 ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet
  61. juunil 2006, kes pädevate ametiasutustena on samuti kontrollinud muinsuskaitsenõuete järgmist ja nad pole tuvastanud, et planeeringu algatamine ei ole võimalik.
  62. Kolmas isik Palm Grupp OÜ palub jätta kaebuse läbi vaatamata või rahuldamata ja põhjendab seda järgmiselt.
  63. Kolmas isik nõustub vastustaja poolt esitatud seisukohtadega. Korraldust ei saa kohtus vaidlustada. Korraldus ei riku kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi. Kaebus on ilmselgelt perspektiivitu.
  64. Korralduse vaidlustamine pole võimalik, sest detailplaneeringu algatamine ei riku selget keelunormi. Korraldus ei ole haldusakt HMS § 51 lg 1 mõttes (see ei loo kolmandatele isikutele õigusi ega kohustusi) ega eelhaldusakt HMS § 52 lg 1 p 2 mõttes (see 7 ei tee õiguslikult siduvalt kindlaks ühtegi asja lõplikul lahendamisel tähtsust omavat asjaolu).
  65. PS § 15 ja HKMS § 7 lg 1 kohaselt puudub isikul õigus vaidlustada halduse otsuseid (eriti diskretsiooniotsuseid) esteetiliste hinnangute ja subjektiivsete hinnangute mittemeeldivuse motiivil.
  66. PlanS § 26 lg 1 sätestatud igaühe õigus avalikes huvides kohtusse pöörduda on piiratud õigusega vaidlustada kehtestatud detailplaneeringut. Kuna kaebus on esitatud enne detailplaneeringu kehtestamist, siis tuleb kaebuse avalikel huvidel (muinsuskaitse, vastuolud planeerimispõhimõtetega jne) rajanevad põhjendused jätta tähelepanuta.
  67. Detailplaneeringu algatamine on formaalselt ja materiaalselt õiguspärane. Kaebus on õiguslikult ja faktiliselt põhjendamata. Planeeringu algatamise eesmärk “määrata […] ehitusõigus kuni 9-korruselise […]hoone […] ehitamiseks” ei riiva kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ja on õiguspärane.
  68. Korralduse eesmärgi realiseerumine ei halvenda kaebuse esitaja seisundit võrreldes hetkel kehtiva olukorraga. Korteriomandi ostmise hetkel kaebuse esitaja teadis või pidi teadma, et vaade Tallinna vanalinnale ja hoonestamata kinnistust võimaldatud insolatsiooni määr on ajutised (kehtiv detailplaneering lubab ehitada kaebuse esitaja vaadet varjava ehitise).
  69. Kaebaja on ekslikult vaidlustanud detailplaneeringuala ehitusõiguse, mida vastustaja pole kehtestanud. Ehitusõigus määratakse alles PlanS § 24 sätestatud detailplaneeringu kehtestamise etapis.
  70. Kaebuse sisulised põhjendused on ilma õigusliku ja faktilise aluseta. Üldplaneering ei laiene selle alast väljapoole jäävale detailplaneeringule. Üldplaneering ei saa olla väljapool selle ala asuvate kinnistute omanike õiguste piiramise aluseks.
  71. Kaebaja saab oma õiguslikud seisukohad ja ka esteetilised hinnangud esitada planeerimisseaduses sätestatud planeerimismenetluse käigus. Detailplaneeringu algatamise otsusega üritab kaebuse esitaja vältida avalikku planeerimismenetlust, s.t. välistada avalikku arutelu.
  72. Subjektiivsete õiguste rikkumise puudumise alusel pole kaebuse esitajal ilmselgelt halduskohtusse pöördumise õigust. Seetõttu tuleb kaebus jätta läbivaatamata. KOHTU PÕHJENDUSED
  73. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata ja põhjendab seda järgmiselt.
  74. Kaebaja on esianud kaebuse planeeringu algatamise korralduse osaliseks tühistamiseks ja palub tühistada Tallinna Linnavalitsuse 06.09.2006 korralduse nr. 1800-k osas, millega määrati Hobujaama tänava 12 ja 14 kinnistute detailplaneeringu lähtetingimusena ehitusõigus kuni 9-korruseliste hoonete ehitamiseks.
  75. Planeerimisseaduse § 26 näeb ette igaühe õiguse vaidlustada kehtestatud detailplaneering. Antud kaebuse puhul on tegemist, mitte kehtestatud detailplaneeringu, vaid selle koostamise algatamise korralduse vaidlustamisega. Eesti õiguspraktikas on asutud seisukohale, et üldjuhul ei ole planeerimismenetluses lubatud eraldi vaidlustada lõplikule planeeringut kehtestavale haldusaktile eelnevaid toiminguid, kuna nendega ei tekitata, muudeta ega lõpetata õigussuhteid. Nii on Riigikohus on oma
  76. veebruari 2002 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-8-02 leidnud, et: “Planeeringu algatamine on esimene etapp planeerimismenetlusest ja selles staadiumis ei ole veel võimalik otsustada, kas ja milline planeering kehtestatakse. Planeeringu algatamisega ei tekitata, muudeta ega lõpetata õigussuhteid. Planeeringu algatamise korraldus ei ole haldusakt. … Halduskohtus ei ole võimalik 8 iseseisvalt vaidlustada kohaliku omavalitsuse asutuse toiminguid planeeringu algatamisel, sh lähteülesande koostamisel.”
  77. Detailplaneeringu algatamine kujutab endast planeerimismenetluse etappi, milles planeering on alles ettevalmistavas staadiumis. Detailplaneeringu algatamine ei tähenda seda, et planeering samal kujul või üldse kehtestatakse. Seega ei ole algatamise etapis veel teada, kas planeering hakkab tulevikus isiku õigusi rikkuma või mitte ja vaide esitamine on selles planeeringu staadiumis reeglina ennatlik. Planeerimismenetluse vaheetappe võib vaidlustada vaid juhul, kui menetlustoiming rikub isiku õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest või kui menetlusnorme on rikutud sellisel viisil, mis muudab igal juhul võimatuks kaebaja õiguste ja huvide asjakohase arvestamise. Selline planeerimismenetluses enne lõppakti andmist tehtavate toimingute ja antavate haldusaktide vaidlustamine eeldab aga erinevalt planeeringu kehtestamise vaidlustamisest, mille puhul on seadusandja andnud vastava õiguse erandlikult igaühele, konkreetset isiku subjektiivsete õiguste lõplikku rikkumist.
  78. Kaebaja on oma kaebuse alusena toonud välja ainult ühe põhilise aluse, mille puhul võib rääkida tema subjektiivsete õiguste rikkumisest. Nimelt väidab kaebaja, et üheksakorruselise hoone ehitamine vahetult tema kontoriruumide vastu vähendab ebamõistlikult insolatsiooni kestvust temale kuuluvates tööruumides ja varjab Tallinna vanalinna suunas tema tööruumidest avanevat vaadet. Kaebaja rõhutab oma kaebuses, et “Tööruumide ostmisel Admirali maja
  79. korrusele oli kaebuse esitaja jaoks kolmes suunas avanev vaade linnale üks olulisestest argumentidest (I tl. 4) Samuti oli tal tulenevalt
  80. novembri
  81. a. kehtestatud detailplaneeringust põhjendatud lootus, et ostetud vaade ei saa tulevikus kõrval asuvatel kruntidel aset leidva ehitustegevuse tõttu kahjustatud. Eelpooltoodust tulenevalt leiab kaebaja, et naabrusesse varasema detailplaneeringuga vastuolus olevalt 9-korruselise hoone ehitamisega rikutakse tema omandiõigust vähendades tööruumides päevavalguse hulka ja piirates vaadet.
  82. Oma vastuses vastustaja seletusele on kaebaja asunud seisukohale, et käesoleval juhul on detailplaneeringu algatamisel tegemist haldusmenetluse seaduse § 52 lg 1 p 2 toodud olukorraga, mille kohaselt võib haldusorgan “enne lõplikku asja lahendamist teha õiguslikult siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omava asjaolu”, mida käsitletakse eelhaldusaktina. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt kohaldatakse eelhaldusaktile haldusakti kohta sätestatud. Juhul, kui eelhaldusakt määratleb piisava täpsusega asja lõplikul lahendamisel tähtsust omava asjaolu, tuleb jaatada eelhaldusakti vaidlustamise aluse olemasolu (I tl. 170). Lisaks jõuab kaebaja samad vastuses seisukohale, et “… ka detailplaneeringu algatamise otsus (nagu sellest keelduminegi) kujutab endast halduakti, mida peab eelpoolnimetatud kriteeriume silmas pidades (piisav konkretiseeritus) saama ka vaidlustada (I tl.170).
  83. Kohus leiab, et kaebaja on kõigepealt kas tahtlikult või eksimuse tõttu kontekstiväliselt ja valesti aru saanud ja tõlgendanud Riigikohtu 13.10.2005 otsuses nr 3-3-1-44-05 ja Riigikohtu põhiseadusliku järelevalve kolleegiumi 16.01.2007 lahendis 3-4-1-9-06 toodud seisukohti ja järeldanud, et detailplaneeringu algatamisel on tegemist eelhaldus- või koguni haldusaktiga. Riigikohus on oma eelpoolmainitud otsuses nr. 3-3-1-44-05 punktides 10 ja 11 kirjutanud: „
  84. Riigikohtu halduskolleegium peab siinkohal vajalikuks juhtida tähelepanu sellele, et Riigikohtu halduskolleegiumi eelnimetatud
  85. veebruari
  86. aasta otsuse kohaselt on ka planeerimismenetluses menetlustoimingu või lõplikule haldusaktile eelneva haldusakti vaidlustamine erandlikult õigustatud. Seda juhul, kui tegemist on niivõrd olulise menetlusveaga, mis juba menetluse käigus võimaldab jõuda järeldusele, et sellise menetluse tulemusena antav lõplik haldusakt ei saa olla 9 sisuliselt õiguspärane. Enne lõpliku haldusakti andmist saab kaebuse esitada ka juhul, kui menetlustoiming rikub kaebaja õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest. Seda seisukohta kordas Riigikohtu halduskolleegium
  87. juuni
  88. aasta otsuses haldusasjas nr 3-3-1-53-
  90. Planeeringu algatamine on menetlustoiming, mille tegemine on kohaliku omavalitsuse üksuse õigus.” Nendest punktidest nähtuvalt on selgelt arusaadav, et Riigikohus on seisukohal, et detaiplaneeringu algatamine on menetlustoiming ja selle vaidlustamine on võimalik ainult eelpooltoodud otsuse punktis 10 toodud tingimuste täitmisel.
  91. Kohus leiab, et kaebaja ei ole käesolevas menetluses tõendanud, et korralduse andmisel oleks vastustaja teinud menetlusvea, mille tagajärjel võiks asuda seisukohale, et lõplik haldusakt ei saaks olla õiguspärane või tehtud menetlustoiming rikuks kaebaja õigusi sõltumata menetluse lõpptulemusest või et menetlusnorme oleks rikutud viisil, mis muudab igal juhul võimatuks kaebaja õiguste ja huvide asjakohase arvestamise. Kohus põhjendab oma taolist järeldust järgmiselt.
  92. Kaebuse esitaja on valel arusaamisel, et vaidlusaluse planeeringu algatamisega on lõplikult kindlaks määratud ehitusmahud ja tema kontoriruumide vastas asuva hooneosa kõrgus. Vastavalt planeerimisseadusele koosneb planeerimismenetlus erinevatest etappidest: planeeringu algatamine, planeeringu koostamine, planeeringu vastuvõtmine, planeeringu avalik väljapanek ja planeeringu kehtestamine. Antud juhul on tegemist planeeringu algatamisega ja see on alles esimene staadium planeerimismenetlusest, milles ei muudeta ega lõpetata veel õigussuhteid ega otsustata, kas ja milline planeering kehtestatakse.
  93. Planeerimisseaduse üks keskne põhimõte on erinevate huvide kaalumine ja tasakaalustamine avalikus planeerimismenetluses. Kaebajal on õigus planeeringu järgnevatel etappidel esitada oma ettepanekuid ja vastuväiteid. Võimalike vastuväidete ja ettepanekute hulka kuuluvad kaheldamatult ka kaebaja poolt käesolevas kohtumenetluses esitatud väited. Kohalikul omavalitsusel omakorda on kohustus neid kaaluda ja nende arvestamata jätmisel oma otsust põhjendada. Kohus juhb siinkohal tähelepanu ka asjaole, et kaebaja ei esitanud kohtumenetluses peale paljasõnaliste väidete mingeid tavaliselt aksepteeritavaid tõendeid insolatsiooni kestvuse vähenemise ja väidetava korteriomandi väärtuse vähenemise kohta. Kaebaja esindaja väitis kohtuistungil, et tegemist on üldtuntud faktidega ja tervele mõistusele tuginevate järeldustega(II tl. 31). Kohus on siinkohal seisukohal, et käesoleval juhul on kohtupraktikas arvestatavateks tõenditeks siiski insolatsiooniarvestused ja vastavad hindamisaktid.
  94. Kohus leiab, et õige on vastustaja kohtuistungil väljendatud seisukoht, et kaebaja saab kõiki asjaolusid esitada tavalise planeerimismenetluse käigus (II tl.34). Ka Riigikohus on oma eelpoolmainitud otsuses nr 3-3-1-8-02 detailplaneeringu algatamise lähteülesande koostamisega öelnud siinkohas asjassepuutuvalt: „Linnavalitsuse tegevust lähteülesande kooskõlastamisel ja kinnitamisel tuleb pidada haldusesiseseks tegevuseks, millel puudub väljapoole suunatud mõju. Lähteülesande koostamine on ettevalmistav tegevus ja kaasamine planeerimismenetluse nii varases staadiumis on küll igati kooskõlas planeerimismenetluse avalikkuse põhimõttega, kuid ei ole planeeringu läbiviijale kohustuslik. Halduskohtus ei ole võimalik iseseisvalt vaidlustada kohaliku omavalitsuse asutuse toiminguid planeeringu algatamisel, sh lähteülesande koostamisel.”. Kohus leiab eelpooltoodud põhjustel, et kaebaja ei ole suutnud tõendada, et tema subjektiivseid õigusi oleks juba menetluse käesoleval etapil rikutud ja seda lõplikult. Põhimõtteliselt piisab sellest kaebuse rahuldamata jätmiseks. 10
  95. Kohus peab siiski vajalikuks peatuda lühidalt ka kaebaja väidetel, mis puudutavad vaidlustatud korralduse kooskõla vanalinna kaitseala põhimääruse ja alal piiril asuvate arhitektuurimälestiste vaadeldavuse kahjustamist. Kohus nõustub siinkohal samuti vastustaja seisukohaga, et tegemist on pigem kaebaja subjektiivsel hinnangul põhinevate väidetega, mille tõelevastavuse kohta puuduvad asjakohased tõendid, milleks võiks olla näiteks vastava valdkonna järelevalveasutuse või tunnustatud asjatundja(te) põhjendatud arvamus. Ka nõustub kohus vastustaja seisukohaga, et terve mõistuse seisukohalt ei saa vaadet vanalinnale piirata vahetult 11-korruselise hoone taha vanalinna poole vaatejoonele ehitatud 9 korruseline hoone (I tl.36 p 24).
  96. Eelpooltoodule tuginedes ja lähtudes HKMS § 26 lg 1 p 6 jätab kohus kaebuse rahuldamata.
  97. Vastavalt HKMS § 92 lg 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja on õigeaegselt esitanud kohtule taotluse menetluskuludena 380.- väljamõismiseks seoses lähiala detailplaneeringu eskiisi materjalist koopia tegemisega (II tl. 25 ja 36). Kohus leiab, et taotlus on põhjendatud ja mõistab kaebajalt vastustaja kasuks välja menetluskulud 380.- krooni ulatuses.
  98. Käesolevas asjas kuulub rakendamisele HKMS § 92 lg 7, mille järgi hüvitab kolmanda isiku menetluskulud team poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele. Kolmas isik esitas kohtule taotluse välja mõista kohtukuludena talle Advokaadibüroo Sorainen Law Offices poolt osutatud õigusabi eest kokku 19, 6 töötunni eest 42 940,55 krooni (II tl. 19-24). Kohtuistungil leidi kaebaja esindaja, et tegemist on ülepaisutatud summaga, kuid pidas kindlasti õigustatuks 5 tundi seoses kohtumenetlusega. Ülejäänud osas jättis kaebaja esindaja kohtukulude väljamõismise kohtu otsustada (II tl. 36). Kohus leiab, et käesoleval juhul on arvestades asja suhtelist lihtsust ja kolmanda isiku poolt kohtule esitatud dokumentide mahtu (8lk sisulist arvamust) õigustatud kohtukulude väljamõistmine 10 töötunni eest summas 21455,20 krooni ja telefoni, faksi jn. eest summas 888.30 krooni kokku 22343,50 krooni.
  99. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikust teatavakstegemisest arvates. Esitatud apellatsioonikaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Daimar Liiv Kohtunik 11

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.