2-05-640 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Tiia Mõtsnik Otsuse tegemise aeg ja koht 21.novembril 2006.a. Tallinnas, Kentmanni tn kohtumajas Tsiviilasja number 2-05-640 Tsiviilasi OÜ ( registrikood XXX, XXX) hagi AS ( registrikood XXX, XXX) vastu 145 138,55 krooni saamiseks. Menetlusosalised ja nende hageja OÜ esindajad hageja seaduslik esindaja VM hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat LB kostja AS kostja seaduslik esindaja RH RESOLUTSIOON kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat AL Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista AS-lt OÜ kasuks 47 978,81 krooni võla katteks ja 2 398,94 krooni kohtukulude katteks. Edasikaebamise kord Pool võib esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Asjaolud ja hageja nõue Tallinna Linnakohtusse ( alates XXX. Harju Maakohus) XXX esitatud hagiavalduse kohaselt palus hageja kostjalt välja mõista 145 138,55 krooni. Hageja täpsustas ja täiendas hagiavaldust menetluse käigus korduvalt. XXX hagiavalduse täpsustuse kohaselt Tallinna Linnakohtu 31.01.
- a otsusega, mis jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 29.04.
- a otsusega, tunnistati VM õigust asuda ostjana AS asemele XXX enampakkumise aktis (ostu-müügilepingus), kandes V. M üle ostja 1 õigused ja kohustused omandamaks 4/5 mõttelist osa XXX asuvast hoonestusest. V. M kui omanikul tekkis märgitud kohtuotsuse jõustumisel XXX a nimetatud vara suhtes täielik õiguslik võim. Vara oli AS valduses. AS oli teadlik V. M nõudest nimetatud varale. XXX. a nõudeõiguse loovutamise lepinguga loovutas V. M V. M OÜ-le nõudeõiguse XXX. a kohtuotsusest tulenevate õigusviljade sissenõudmiseks AS vastu. Vara oli AS valduses nii enne XXX. a. kui ka peale seda. XXX. a. kohtule esitatud hagiavalduse redaktsioonis p 3.2.1 – 3.2.10 esitas hageja nõude 10 kulutuste grupi osas, mida hageja ei pidanud vajalikeks kulutusteks. Hageja, olles tutvunud kohtule esitatud tõenditega ja analüüsinud kostja poolt tehtud kulutuste otstarbekust, on seisukohal, et osa kostja poolt tehtud kulutusi tuleb lugeda vajalikeks kulutusteks, mis on tehtud asja korrapärasel majandamisel. Nimetatud põhjusel loobub hageja XXX. a. esitatud hagiavalduse p 3.2.3 – 3.2.10 märgitud nõuetest kostja vastu. Hageja jääb nõuete juurde, mis on märgitud nimetatud hagiavalduse p 3.2.1 ja 3.2.2 ja seda järgmistel põhjustel. ET makstud arved perioodil XXX – XXX summas 3182,91 krooni. Ei ole tõendatud, et nimetatud kulutus oleks olnud vajalik kulutus asja korrapärasel majandamisel. OÜ-le ja AS-le nii mehitatud- kui ka tehnilise valve ja valveseadmete eest makstud 47240,55 krooni. Hageja ei saa lugeda nimetatud kulutusi vajalikeks ja asja korrapärase majandamise käigus tehtud kulutusteks. Varasemalt tehnilist valvet teostanud firmast D loobuti ja sõlmiti uus tehnilise valve leping. Seega tehti täiendavad põhjendamatud kulutused. Objekti palgati valvama mehitatud valve, mis on kõige kallim valveliik ja mille valik ei ole konkreetsel juhul põhjendatud. Sellist kulutust võib hinnata kui pigem “toreduslikku”. Nimetatud kulutused väljuvad kulutuste raamest, mis on vajalikud asja säilitamiseks ja ei ole tehtud korrapärase majandustegevuse raames. XXX. a. esitatud hagiavalduse p 3.
- on esitatud nõue laekumata renditasus summas 40 660,01 krooni. Hageja jääb nimetatud nõude juurde järgmistel põhjustel. Renditulu on asjast saadud õigusvili ehk kasu. Viimase on valdaja kohustatud omanikule välja andma. Märgitud summade osas ei ole nõudeõigus võlgnike vastu üle läinud ka hagejale, sest hagejal puudub seadusest tulenev alus ja võimalus nõuda kostja poolt väljastatud arvete tasumist. Nõudeõigust ei ole kostja hagejale loovutanud. Seega on hageja nõue kostja vastu rahalises väljenduses 91 083,47 krooni (3182,91+47240,55 +40660,01 = 91 083,47) 13.10.
- a. esitatud hagiavalduse teksti p 5 kohasel esitas hageja viiviste ja intresside nõude summas 21322,24 krooni. Kostja sai oma kohustusest anda üle hagejale viljad (kasu) hiljemalt XXX. a. so. kohtuotsuse jõustumisel. Seega on kostja viivitanud rahalise kohustuse täitmisega. Esitatud hagis oli nõutud viivitusintressi kahe aasta eest lähtudes intressimäärast 9% aastas. Hageja ei soovi märgitud nõuet suurendada. Kuivõrd nõude summa vähenes 91089,47 kroonini vähendab hageja viivitusintressi summat ja esitab nõude summas 16 396,02 krooni (91089,47 : 100 = 910,89 x 9 = 8198,01 x 2= 16 396,2). Seega on hageja rahaline nõue kostja vastu järgmine: Põhivõlg summas 91083,47 + viivitusintress 16 396,02 = 107 479,49 krooni. XXX hagiavalduse täpsustuse kohaselt tunnistab hageja tehnilise valveteenuse põhjendatust ja loobub tehnilise valve teenusele kulutatud summade väljamõistmise nõudest. Hageja tunnistab põhjendatuks kulutused telefonile ja loobub nimetatud kulutuse väljanõudmisest. Kostja vastuväited Kostja kirjalike vastuväidete kohaselt tunnistas hagi osaliselt. Kostja sõlmis omandatud XX hoonete valvamiseks lepingu turvafirmaga XXX. Hooned omandas AS sundenampakkumisel, kusjuures hoonete valduse ülevõtmisel oli kostja poolt omandatava vara suhtes selle vara endise omaniku AS poolt ( juhataja hr. R isikus ) ähvardusi kas valdus hoonetele jõuga tagasi võtta või kui see ei õnnestu, siis hooned maha põletada. Kulutused hoone turvamisele on otseselt vajalikud asja säilitamiseks AÕS § 27 p 1 tähenduses, nende 2 kulutuste kandmise eesmärgiks oli rünnete ärahoidmine, vajadusel avastamine ning korra ja julgeoleku tagamine kostja majandada olnud hoones. Väljaspool vaidlust on asjaolu, et kostjale ei ole vaidlusalused summad rentnikelt laekunud. Ainuüksi sellel põhistusel ei saa esitatud hagiavaldust rahuldada. Põhjendatud ei ole hageja seisukoht, mille kohaselt laekumata jäänud renditasu jäid kostja kasuks rentnike käest sissenõutavaks ega ole seetõttu VÕS § 173 kohaselt seaduse järgi VM ega ka hagejale üle läinud. Ka hageja ise ei ole sellisest käsitlusest alati lähtunud, millest annab tunnistust hageja poolt kohtule esitatud XXX rentnikele ja ka AS – le saadetud XXXa. Lepingute ülevõtmise teade, milles hageja teatab rentnikele, et on üle võtnud kõik rentnike poolt AS – ga sõlmitud rendilepingud ja alates XXX oli kõikidel adressaatidel keelatud teha rendimaksete ülekandeid aktsiaseltsile veel ülekandmata ja ka kandmisele kuuluvate rendimaksete ja deposiitide maksmise osas. Hageja on esitanud ka XXX.a. kirja pealkirjaga Täiendav kiri rentnikele ja endisele rendileandjale, milles ilmselt püütakse täpsustada eelmises kirjas sisalduvat hageja tahteavaldust. Puuduvad igasugused tõendid, et rentnikud üldse täiendava kirja on kätte saanud. Täiendava kirja sõnastus on raskepärane. Selles ei sisaldu sõnaselgelt, millist õiguslikku tagajärge isik oma tahteavalduses soovib. Täiendava kirja kohaselt rendimaksete tasumine AS – le on keelatud, kommunaalteenuste tasumist AS - le hageja kui uus rendileandja lubas kuni XXX.a. Täiendav kiri kandis XXX.a. kuupäeva, mistõttu kirja koostamise hetkeks oli keeld tasuda ka kommunaalteenuste arveid, juba jõus. Peale kostja on selliselt täiendavast kirjast saanud ilmselt aru ka VM, kes samuti ei tasunud AS – le kommunaalteenuste eest esitatud XXX.a. arvet nr. XXX, kusjuures ei ole seda tasunud tänaseni. Kostja leiab eeltoodud kaalutlustel, et hagi tuleb jätta täielikult rahuldamata, v. a. osas millises kostja tunnistab hagi, s. o. summas 2334, 41 krooni Kuigi hageja on vähendanud hagiavalduse mahtu, taotleb kostja määrata menetluskulude kandmine täies mahus hageja kanda. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste seisukohad ja tunnistaja ütlused, uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus lähtub otsuse tegemisel hagivalduse täpsustustes esitatud hagi aluseks olevatest asjaoludest ja hageja nõudest, mis on kohtule esitatud XXX.a. ja XXX.a. Kohus leiab, et nimetatutega on hageja vähendanud oma nõuet ja täpsustanud hagi aluseks olevaid asjaolusid. Kohtuistungil jäid menetlusosalised oma seisukohtade juurde. Tallinna Linnakohtu XXX. a otsusega, mis jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 29.04.
- a otsusega, tunnistati VM õigust asuda ostjana AS asemele XXX. a enampakkumise aktis (ostu-müügilepingus), kandes V. M üle ostja õigused ja kohustused omandamaks 4/5 mõttelist osa XXX asuvast hoonestusest. Tallinna Linnakohtu 26.09.2003.a. määrusega tsiviilasjas nr 2/3/55-901/02 selgitas kohus, et ülalnimetatud kohtuotsuse jõustumisel 29.04.2003.a. tekkis V. M kui omanikul märgitud kohtuotsuse jõustumisel nimetatud vara suhtes täielik õiguslik võim. Vara oli AS valduses. XXX. a nõudeõiguse loovutamise lepinguga loovutas V. M V. M OÜ-le nõudeõiguse XXX. a kohtuotsusest tulenevate õigusviljade sissenõudmiseks AS vastu. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja sai hageja asja vallates asjast kasu (vilja), mille ta on kohustatud hagejale välja andma. Nimetatu on kostja õigeks võtnud nn. võlatunnistuses. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selles, et kostjal on õigus nõuda asja valdamisel korrapäraseks majandamiseks tehtud vajalike kulutuste 3 hüvitamist. Pooled vaidlevad selle üle, millises ulatuses oli kostja õigustatud tegema mahaarvamisi hagejale üleantavatest õigusviljadest tehtud kulutuste katteks. Vara oli AS valduses nii enne XXX. a. kui ka peale seda. Kuni 01.07.
- a. kehtinud AÕS § 24 kohaselt kuulus asja vili asja omanikule. Vastavalt AÕS § 28 lg 1-3 kuni 01.07.
- a. kehtinud redaktsioonile oli isikul, kes võõrast asja vallates on teinud sellele vajalikke kulutusi, õigus nõuda omanikult nende hüvitamist, kui kulutuste tegija ei ole asja oma valdusesse saanud kuriteoga. Kehtiva TsÜS § 62 kohaselt on esemest saadavaks kasuks eseme viljad. TsÜS § 64 kohaselt võib vilja väljaandmiseks kohustatud isik nõuda vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist ulatuses, mis on vajalik asja korrapäraseks majandamiseks ega ületa vilja väärtust. Vastavalt kuni 30.06.2002.a kehtinud asjaõigusseaduse ( edaspidi AÕS ) redaktsiooni § 88 lgle 1 on kostjal õigus nõuda hagejalt asjale ja vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt AÕS §-dele 25 ja
- AÕS § 25 kohaselt on isikul, kes on kohustatud vilja välja andma, õigus nõuda vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist ulatuses, mis on vajalik asja korrapäraseks majandamiseks ega ületa vilja väärtust. Tulenevalt AÕS § 27 p-st 1 käsitletakse vajalikena kulutusi, kui nendega säilitatakse asja või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Analoogilise regulatsiooni kehtestab ka alates 01.07.2002.a tsiviilseadustiku üldosa seaduse ( edaspidi TsÜS ) § 63 p 1, mille sõnastus on identne varemkehtinud regulatsioonile. Vastavalt kehtiva AÕS § 85 vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037-
- VÕS § 88 sätestab valdaja õiguse nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt Eeltoodu alusel leiab kohus, et nii kehtinud kui ka käeoleval ajal kehtiva seaduse kohaselt peab valdaja omanikule välja andma asjast saadud vilja (kasu). Kui valdus ei ole tekkinud omavoliliselt on valdajal õigus nõuda vajalike kulutuste hüvitamist. Vaidlust selle üle, et kostja valdus ei tekkinud omavoliliselt, pooltel ei ole. Kulutused hoone turvamisel kasutatud mehitatud valvele summas
- 630 krooni. Menetluse käigus nõustus hageja, et hoone tehnilisele valvamisele tehtud kulutused olid vajalikud ja põhjendatud. Hageja leidis, et kulutused hoone mehitatud valvele ei ole vajalikud, on pigem toreduslikud, kuna hoone korrapäraseks majandamiseks ei ole vajalik ehitiste valvamine kõige kallima valve liigi mehitatud valve meetodil. Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et antud valve oli vajalik asja säilimiseks. Kostja on tasunud AS - le mehitatud valve eest perioodil XX kuni XXXa. kahe arve alusel 5880 krooni ja 22 750 krooni, kokku 28 630 krooni. Tunnistaja DT, kes oli kostja AS kontaktisikuks sundenampakkumise, halduse ja rendi küsimustes, ütluste kohaselt keeldus AS juhataja R hoone valdust vabatahtlikult üle andmast ja ähvardas hoone valduse võtmisel kostja poolt selle tagasi võtta või hoone põlema panna. Tunnistaja ütluste kohaselt oli olukord väga pingeline. 4 Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja omandas vaidlusaluse hoone XXX sundenampakkumise teel. Kohus leiab, et tunnistaja ütlustega on tõendatud, et mehitatud valveteenuse valimine pingelise õhkkonna tõttu seoses ähvardustega vara hävitada või valdus üle võtta, oli põhjendatud. Asjaolu, et kostja ei pöördunud politsei poole, ei tähenda iseenesest, et mehitatud valve oleks põhjendamatu või toreduslik. Kohus leiab, et kostja, valides mehitatud valve teenuse, on taganud asja säilimise. Eeltoodust tulenevalt hindab kohus kuni 01.07.2002.a. kehtinud AÕS § 27 p 1 alusel kulutusi mehitatud valvele asja säilitamiseks ning hävimise eest kaitsmiseks vajalikena. Arvestades eelnevat tuleb hageja antud nõue jätta rahuldamata. Nõue tulenevalt laekumata renditasudest summas 40 660,01 krooni. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja hageja nõutud summa 40 660,01 krooni ulatuses rentnikelt renditasu saanud ei ole. Hageja palub renditasud kostjalt välja nõuda asjalt saadud õigusviljana. Kostja leiab, et ta ei ole tulu saanud ning ei pea seda seetõttu hagejale hüvitama. Samuti on hageja ise keelanud rentnikel maksete tegemise kostjale oma XXX ja XXX.a. TSÜS § 62 tulenevalt on renditulu asjast saadav õigusvili ehk kasu. Rendilepingud hoone kasutamiseks olid sõlmitud kostja ja rentnike vahel. Kostja on väljastanud rentnikele arved, mida rentnikud ei ole tasunud. Kõik vaidlusalused summad on muutunud sissenõutavaks. Kohus nõustub hagejaga selles, et rendilepingute alusel on kostjal nõudeõigus rentnike vastu tasumata rendimaksete osas. Arved on rentnikele väljastatud. Nõudeõigust ei ole kostja hagejale loovutanud. Kohus leiab, et eeltoodust tulenevalt on antud renditasude näol tegemist rahaliselt hinnatavate õiguste kogumiga kolmandate isikute vastu TSÜS § 66 alusel. Kohus nõustub kostjaga, et hageja XXX. ja XXX.a. kirjad olid eksitava sisuga, keelates kord renditasude tasumise kostjale ja teatades rendilepingute ülevõtmisest hageja poolt ja kord lubades seda teha kostjale. Samas on kostjal käesoleval ajal säilinud nõudeõigus rentnike vastu. Kostja ei ole kohtule tõendanud, et ta oleks püüdnud antud summasid välja nõuda rentnikelt enne segadust tekitanud hageja kirjade saamist ja ka pärast seda. Asja materjalidest nähtub, et renditasude võlgnevus oli mitmel rentnikul ca poole aasta ulatuses ( tl 166-167) enne hageja XXX.a. kirja. Kohus leiab, et renditasu on kasu, mida on hagejal kui asja omanikul õigus saada tema asja kasutamise eest. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja antud nõue kuulub rahuldamisele. Kohus leiab, et juhul kui kostja nõuet rentnike vastu ei rahuldata või rahuldatakes osaliselt ja kostjal tekib seetõttu kahju, kuna ta on hagejale renditasu tasunud, on kostjal võimalik esitada kahju hüvitamise nõue hageja vastu, kui ta leiab, et renditasud jäid saamata hageja süülise käitumise tõttu. Viivitusintressi nõue Kostja sai oma kohustusest anda hagejale õigusviljad ( kasu) üle teada 29.04.2003.a. Tallinna Ringkonnakohtu otsuse jõustumisel. Seega tuleb arvestada kostja rahalise kohustuse täitmise viivitamise alguse aega antud kuupäevast. VÕS § 113 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. 5 Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivitusintressi kahe aasta eest. Kuna kohus rahuldab hageja nõude summas 40 660,01 krooni, tuleb antud summa tasumisega viivitamiselt välja mõista viivitusintress summas 7 318,80 krooni ( 40 660,01:100= 406,600x 9= 3 659,4009x2=7 318,80). Seega kuulub kokku kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 47 978,81 krooni ( 40 660,01+ 7 318,80). Hageja palus kostjalt välja mõista kohtukulud riigilõivu ja õigusabikuludena. TsMS rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Juhindudes kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 1 peab kohus põhjendatuks arvestades asjaolu, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt, kostjalt välja mõista kostja kohtukulud 5 % hagi rahuldatud osalt 2 398,94 krooni. Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 21.11.2006.A.otsusega nr.2-05640/1 Tiia Mõtsnik Kohtunik 6