Obsah (4)

§ 38§ 32§ 36§ 31

3-06-2484 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Agu Timmi,Viivi Tomson, Maili Lokk Otsuse tegemise aeg ja koht 1. juuni 2007 Tartu Haldusasja number 3-06-2484 Haldu

) §-st 38 lg 2 p 3 tegi Maa-amet Rakvere Linnavalitsusele kohustusliku ettekirjutuse - tunnistada kehtetuks linnavalitsuse 20.02.2006 korraldus nr 142 „Nõusoleku andmine maa ostueesõigusega erastamiseks K.R. le“. Ettekirjutuses on viidatud asjaolule, et maakasutusõigus on antud pärast maareformi seaduse jõustumist, kuid seaduslikuks maakasutusõiguseks saab olla maa eraldus, mis on vastu võetud õiguspädeva organi poolt enne 01.11.

1. Keskkonnaministeeriumi volitatud esindaja Maa-amet on esitanud Rakvere Linnavalitsusele 26.09.2006 taotluse Rakveres X jätkuvalt riigi omandis oleva maa riigi omandisse jätmiseks. Rakvere Linnavalitsuse 13.11.2006 korraldusega nr 1022 on tagasiulatuvalt tunnistatud kehtetuks Rakvere Linnavalitsuse 20.02.2006 korraldus nr 142 ja 28.08.2006 korraldus nr 744 „Rakvere Linnavalitsuse 20.02.2006 korralduse nr 142 muutmine“. Rakvere Linnavalitsuse 20.11.2006 korraldusega nr 1056 on tunnistatud kehtetuks tagasiulatuvalt Rakvere Linnavalitsuse 19.12.2005 korralduse nr 1097 p-d 2 ja 2.
2. Korraldusega nr 1097 p 2 on väljastatud ehitusluba K.R. le hoone (üksikelamu), asukohaga X Rakvere rekonstrueerimiseks ning p 2.
3. kohaselt on K.R. le pandud kohustus viia ehitis vastavusse ehitusseaduse nõuetega. Rakvere Linnavalitsuse 20.11.2006 korraldusega nr 1054 on antud nõusolek maa, asukohaga X Rakvere linn, riigi omandisse jätmiseks riigi maareservi Keskkonnaministeeriumile pindalaga 1345 m2, maakasutuse sihtotstarve elamumaa (E). Kaebuse esitaja leidis, et nii Maa-ameti ettekirjutus kui ka Rakvere Linnavalitsuse haldusaktid rikuvad tema õigusi ning piiravad omandiõigust. Haldusaktid on motiveerimata. Linnavalitsus ei ole järginud uurimispõhimõtet, ei ole ära kuulanud kaebuse esitaja seisukohti ning pole tuvastanud kõiki asjaolusid. Rakvere Linnavalitsus ei ole kontrollinud, et vundamendi süvend koos sinna paigutatud vundamendiplokkidega oli olemas, s. t, et ehitustegevusega oli alustatud. Vaidlustatud haldusaktid ei ole kooskõlas ka õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtetega. Kaebuse esitaja on omandanud krundi kinkelepingu alusel oma isalt ning krundi kasutusõigus on tekkinud õiguslikul alusel. Õiguskindluse põhimõte peab tagama isikute õiguste ja huvide kaitse ning hea halduse tava kohaselt ei saa kodanikult ära võtta seda, mis varasemalt on haldusaktiga antud. Maa-amet vaidles kaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei saa vaidlustatud ettekirjutus rikkuda kaebuse esitaja õigusi, kuna ettekirjutuse adressaadiks on Rakvere Linnavalitsus. X maaüksuse riigi omandisse jätmisel riigi maareservina kaalub avalik huvi selgelt üle erahuvi. Maa erastamine kaebuse esitajale ei ole võimalik, sest ehitist, mille teenindamiseks vajalikku maad erastamiseks taotletakse, ei ole reaalselt olemas. 2 Rakvere Linnavalitsus vaidles samuti kaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole kaebuse esitaja alustanud krundil X ehitustöödega ning ei ole teavitanud ka ehitustööde algusest. Ehitist pole vaidlusalusel elamumaal kunagi olnud. Maamõõdubüroo on koostanud
4. aastal katastriüksuse plaani ning pole plaanile ehitist märkinud. HALDUSKOHTU LAHEND Tartu Halduskohus rahuldas
5. märtsi 2007 otsusega K.R. kaebuse osaliselt ning tühistas Rakvere Linnavalitsuse korraldused 13.11.2006 nr 1022; 20.11.2006 nr 1056 ja 20.11.2006 nr 1054 ning kohustas Rakvere Linnavalitsust Maa-ameti 30.10.2006 ettekirjutuse nr 4.1-5/10837 selle täitmise osas uuesti läbi vaatama. Muus osas jäeti K.R. kaebus rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt oli küll kaebuse esitaja poolt vaidlustatud Maa-ameti ettekirjutus suunatud täitmiseks Rakvere Linnavalitsusele, kuid see ei vabasta linnavalitsust ettekirjutuse täitmisel kohustusest järgida maareformi alaste toimingute tegemisel haldusmenetluse põhimõtteid ja maareformi käsitlevaid õigusakte. Seega lasus kohalikul omavalitsusel enne Maa-ameti poolt tehtud ettekirjutuse täitmisele asumist kohustus kontrollida seoses haldusaktide kehtetuks tunnistamisega ettekirjutuse põhjendatust. Selleks tulnuks läbi viia uurimismenetlus. Rakvere Linnavalitsus on rikkunud K.R. suhtes uurimispõhimõtet, kuna ei ole välja selgitanud menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolusid. Linnavalitsus ei ole välja selgitanud, kas X maaüksuse eest on tasutud maamaksu selle valdaja poolt ning, kas reaalselt oli maaüksusel olemas rajatud ehitis (vundament). Linnavalitsus on lähtunud
6. aasta hetkeseisust, mil Rakvere X maaüksusel asusid vundamendiplokid, mis olid vundamendisüvendi kõrvale tõstetud, mistõttu leiti, et ehitis puudub. Kaebuse esitaja väidete kohaselt oli vundament olemas, kuid seoses sooviga uus vundament teha, tõsteti vanad vundamendiplokid krundi servale. Kaebuse esitaja soovis ehitustegevust jätkata. Kaebuse esitaja ei registreerinud ehitustegevuse algust linnavalitsuses, kuid 28.11.2006 aktist nähtub, et krundil on vundamendiplokid, mida on kasutatud hoone ehitamiseks. Linnavalitsus on jätnud tähelepanuta ka kinkelepingu, millest nähtuvalt on lepinguesemeks Rakvere linnas X asuv pooleliolev ehitis (vundament). Nimetatu põhjal tulnuks Rakvere Linnavalitsusel välja selgitada, kas kaebuse esitaja on alustanud ehitustegevusega vaidlustatud maaüksusel ja kas kaebuse esitaja on teinud vaidlusalusel maaüksusel seoses ehitustegevusega kulutusi. Asjaolude väljaselgitamiseks tulnuks linnavalitsusel kaasata menetlusse enne haldusaktide väljaandmist ka K.R. . Hea halduse põhimõtted eeldavad muuhulgas ka seda, et isikule tuleb anda mõistliku aja jooksul teavet teda puudutava asja menetlemise käigust ja selle asja lahendamist mõjutavatest haldusaktidest ning muud asjakohast teavet. Selleks tuleb isik kõigepealt menetlusse kaasata, et kuulata ära tema arvamus. Seda käesolevas asjas ei ole tehtud. Antud juhul on rikutud kaebuse esitaja õigusi, mis tõi kaasa ebaõige eelotsustuse - maa riigi omandisse jätmise. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED Maa-amet esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Halduskohtu
7. märtsi 2007 otsuse osas, millega tühistati Rakvere Linnavalitsuse korraldused nr 1022, 1056 ja 1054 ning kohustati Rakvere Linnavalitsust Maa-ameti 30.10.2006 ettekirjutust selle täitmise osas uuesti läbi vaatama ning teha selles osas uue otsuse, millega jätta Rakvere Linnavalitsuse korraldused nr 1022, 1056 ning 1054 jõusse ja linnavalitsusele ettekirjutus tegemata. 3 Apellatsioonkaebuse kohaselt kinkis Aleksander Samsonov 30.11.2005 vaidlusaluse krundi K.R. le. 01.12.2005 esitas K.R. väidetava hoone omanikuna avalduse X maa ostueesõigusega erastamiseks, taotledes erastamiseks ligikaudu 1400 m2 elamumaa sihtotstarbega maad. 10.12.2005 on Rakvere Linnavalitsuse ehitusjärelevalve insener Ellen Kuusik esitanud ehitise teatise nr T928, mille p-s 2 on omanikuna märgitud K.R. . Teatisest ei nähtu, et tegemist oleks valmisehitatud või poolelioleva ehitisega. Teatisega on püütud tõendada, et selles märgitud ehitise puhul on tegemist valmisehitatud ühepereelamuga. Kuigi X ehitise andmed kanti juba 10.12.2005 ehitisregistrisse, andis Rakvere Linnavalitsus 19.12.2005 korralduse nr 1097, milles otsustati väljastada ehitusluba K.R. le hoone (üksikelamu), asukohaga X Rakvere, rekonstrueerimiseks. OÜ Geodes Maamõõdubüroo poolt mõõdistati X katastriüksus 01.02.2006 ja katastriüksuse plaan koostati 07.02.
8. Katastriüksuse plaanilt ei nähtu, et X katastriüksusel paikneks ehitisi. Rakvere Linnavalitsuse 20.02.2006 korraldusega nr 142 anti nõusolek Rakveres X maa ostueesõigusega erastamiseks K.R. le suurusega 1345m2, sihtotstarbega elamumaa. Rakvere Linnavalitsuse 28.08.2006 korralduses nr 744 täiendati korralduse nr 142 p 1 lausega järgmises sõnastuses: „Erastataval maal ehitised hetkel puuduvad. Rakvere Linnavalitsus on väljastanud ehitise püstitamiseks 27.05.1996 ehitusloa nr 96040 ning 19.12.2005 ehitusloa nr EL5323.“ Maa-amet esitas 26.09.2006 kaaskirjaga nr 6.3-2/9652 „Maade riigi omandisse jätmine Rakvere linnas“ Rakvere Linnavalitsusele Keskkonnaministeeriumi 26.09.2006 maa riigi omandisse jätmise taotluse nr 6.3-5/333, mille p-s 6 taotleti riigi omandisse jätmiseks riigi maareservina ka X asuvat maaüksust, pindala 1358 m2, taotletav sihtotstarve väikeelamumaa, millele oli lisatud riigi omandisse taotletava maa asendiplaan AT
9. Võttes aluseks

§ 38

lg 2 p-d 1, 3 ja 4, kontrollis Maa-amet järelevalvemenetluses täiendavalt asjaolusid, kogutud andmeid ja dokumente ning andis 30.10.2006 kirjas selgitused ja tegi kohustusliku ettekirjutuse, tunnistada kehtetuks Rakvere Linnavalitsuse 20.02.2006 korraldus nr

1. Koopia kirjast saadeti 30.10.2006 nii K.R. le kui ka Lääne-Viru Maavalitsusele. Rakvere Linnavalitsus andis 13.11.2006 korralduse nr 1022 „Rakvere linnavalitsuse 20.02.2006 korralduse nr 142 ja 28.08.2006 korralduse nr 744 kehtetuks tunnistamine“. Korralduse nr 1022 motiveerivas osas on Maa-ameti arvates põhjalikult käsitletud ja analüüsitud korralduste nr 142 ja 744 kehtetuks tunnistamise asjaolusid ning leitud, et maakasutuse andmine ja ehitusloa väljastamine ei vastanud kehtivale õigusele ning need ei saa olla maa ostueesõigusega erastamise õiguslikuks aluseks. Rakvere Linnavalitsus andis 20.11.2006 korralduse nr
2. Seega tunnistati kehtetuks korraldus nr 1097, millega otsustati väljastada ehitusluba K.R. le hoone (üksikelamu), asukohaga X rekonstrueerimiseks. Korralduse nr 1056 motiveerivas osas on käsitletud korralduse nr 1097 p-de 2 ja 2.1 kehtetuks tunnistamise asjaolusid ning leitud, et maakasutuse andmine ja ehitusloa väljastamine, samuti teise ehitusloa väljastamine ei vastanud kehtivale õigusele ning need ei saa olla maa ostueesõigusega erastamise õiguslikuks aluseks. Rakvere Linnavalitsuse 20.11.2006 korralduse nr 1054 p-ga 1 anti nõusolek X maaüksuse riigi omandisse jätmiseks riigi maareservina. Korralduse nr 1054 motiveerivas osas on märgitud, et Maa-ameti andmetel on maad hoonestamata ja Rakvere Linnavalitsus ei ole korralduses sedastanud, et maatükil paikneksid ehitised või esineks mingeid teisi maa riigi omandisse jätmist takistavaid asjaolusid. Enne maa riigi omandisse jätmise taotluse esitamist ja ka enne Rakvere Linnavalitsusele tehtud ettekirjutuse tegemist teostas Maa-ameti ametnik kohapeal välisvaatluse ning sel ajal ehitist ega ka vundamendi süvendit X maaüksusel ei olnud, sinna olid vaid ladustatud osaliselt lagunenud vundamendiplokid ja paneelid, mis olid seal seisnud 4 juba pikemat aega. Vundamendi süvend oli tekkinud
3. aasta novembri lõpul. Ka OÜ Geodes Maamõõdubüroo 01.02.2006 (kaks kuud hiljem kinkelepingu sõlmimisest) koostatud katastriüksuse plaanil ei ole ehitist märgitud ning ehitise puudumise kohta on tehtud plaanile ka sõnaline märge. Ehitise puudumine on märgitud 28.08.2006 korralduses nr
4. 28.11.2006 eksperthinnangust ei tulene samuti järeldust, et krundil olevasse süvendisse on paigutatud vundamendiplokid. 01.07.1990 kuni 01.12.1993 kehtinud Eesti Vabariigi omandiseaduse (OS) § 35 lg 1 sätestas, et maa on Eesti Vabariigi omanduses. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu (edaspidi EV ÜN) 19.12.1990 otsuse „Omandiõiguse järjepidevuse taastamisest“ p-ga 1 tunnistati Eesti NSV Riigivolikogu 23.07.1940 „Deklaratsiooni pankade ja suurtööstuse natsionaliseerimise kohta“ ja „Deklaratsiooni maa kuulutamisest kogu rahva omanduseks“ ning neile järgnenud teiste omandisuhteid muutnud normatiivaktide vastuvõtmise ja rakendamise ebaseaduslikkust. EV ÜN 20.12.1990 otsuse „Maareformist“ p-ga 1 otsustati, lähtudes EV ÜN 19.12.1990 otsusest „Omandiõiguse järjepidevuse taastamisest“ ja OS § 35 lg-st 1, lugeda kogu maa, sealhulgas sundvõõrandatud maa kuni selle tagastamise, kompenseerimise ja edasise kasutamise tingimuste ja korra seadusandliku kindlaksmääramiseni jätkuvalt Eesti Vabariigi omandiks. Maareformi käigus määrati seadusandlikus korras kindlaks omanikele tagastatav maa ning Eesti Vabariigi omandusse jääv maa.

võeti EV ÜN poolt vastu 17.10.1991 ja EV ÜN 17.10.1991 otsuse „Eesti Vabariigi maareformi seaduse kehtestamise kohta“ (edaspidi MRSKO) p 1 kehtestas

alates 01.11.1991. MRSKO p-ga 3 kehtestati, et pärast

vastuvõtmist võib õigusvastaselt võõrandatud maal uusi ehituslubasid ja tähtajata maakasutusi anda ainult vastavuses

-ga. Kohaliku omavalitsuse volikogu taotlusel võib Vabariigi Valitsus lubada erandeid ehituslubade ja tähtajata maakasutuste andmisel õigusvastaselt võõrandatud maal. Samas sätestas MRSKO p 3 erandina, et MRSKO ei oma tagasiulatuvat jõudu üksnes maakasutuse vormistamise ajaks ajutise maakasutusõiguse saanud talude kohta. EV ÜN 17.12.1991 otsuse „Eesti Vabariigi maareformi seaduse rakendamise kohta“ (edaspidi MRSRO) p 1 sätestas, et maareformi käigus toimub maa tagastamine, asendamine, kompenseerimine, munitsipaliseerimine, erastamine ja riigi omandisse jääva maa kindlaksmääramine

ja sellest tulenevate normatiivaktide alusel. Enne

jõustumist maakasutussuhteid reguleerinud normatiivakte rakendatakse pärast 01.11.1991 niivõrd, kuivõrd need ei ole vastuolus nimetatud seaduse ja sellest tulenevate normatiivaktidega. MRSRO p 2 alapunktidega 3 ja 5 kehtestati, et kuni maa tagastamise küsimuse otsustamiseni lubada linnade ja alevite kohalikel omavalitsustel anda õigusvastaselt võõrandatud maad tähtajata kasutamiseks seni kehtinud korra kohaselt neile hoonete omanikele, kelle omandiõigus hoonetele on seaduspäraselt tekkinud ning et seni kehtinud korra kohaselt tehtud maaeraldused kuuluvad ümbervormistamisele

ja sellest tulenevate normatiivaktidega kehtestatud korras. Maa eraldamise ja kasutusse andmise ajal kehtinud

algredaktsioonis reguleerisid maa kasutusse andmist

§-d 32-35, mille kohaselt sai maad anda üksnes lepingulisse kasutusse.

§ 32

sätestas, et maa lepingulise kasutamise õigus on isiku õigus kasutada maad maaomanikuga sõlmitud lepingu alusel, mis on tähtajaline ning tasuline või tasuta. Vastavalt

§-le 33 oli maa lepingulise kasutamise õigus ka kõigil Eesti Vabariigi territooriumil alaliselt elavatel füüsilistel isikutel, välisriikide kodanikel ja kodakondsuseta isikutel. Maad võis rendile anda maa omanik. Maa rendile võtjaks (rentnikuks) võisid olla kõik

§-s 33 märgitud isikud, kusjuures välisriikide kodanikud ja kodakondsuseta isikud said maad rentida Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. Maareformi käigus tagastamisele, asendamisele või ostueesõigusega erastamisele kuuluvat maad rendile ei anta. Vastavalt

§-le 35 võis maad anda teisele isikule tasuta kasutamise lepingu alusel. Riigi- ja munitsipaalmaad võis anda tasuta kasutamiseks Vabariigi Valitsuse poolt määratud 5 tingimustel ja korras. Maa tasuta kasutamise lepingu suhtes rakendatakse rendilepingu kohta käivaid normatiivakte, kui seadusest ei tulene teisiti. Samal ajal kehtinud

§ 36

sätestas, et isikud, kes soovivad senist maakasutust jätkata, olid kohustatud sõlmima maa omanikuga rendi- või tasuta kasutamise lepingu. Maa tagastamiseni või muul viisil eraomandusse andmiseni jätkus maa kasutamine seni kehtiva kasutusõiguse alusel. Riigi omandusse jäetaval ja munitsipaalomandusse antaval maal jätkus maakasutus seni kehtiva maakasutusõiguse alusel kuni selle ümbervormistamise või muutmiseni maareformi käigus Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. 22.07.1995 jõustunud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 53 lg 1 kohaselt võis kohalik omavalitsus anda ehitusloa ehituse alustamiseks kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud hoonestusõigus. Vastavalt PES § 53 lg-tele 3 ja 4 on kohalikul omavalitsusel õigus ehitusluba tühistada, kui ehitust ei ole alustatud ühe aasta jooksul, arvates ehitusloa väljaandmise päevast, või kui ehitusloa taotlemisel on esitatud valeandmeid. Ehitusloaga kehtestatakse ehituse lõpetamise tähtaeg kooskõlastatult ehitise omanikuga. Vastavalt PES §-le 70 lg 2 võis ehitusluba ja projekteerimistingimusi välja anda ka enne 01.11.1991 tekkinud maakasutusõiguse alusel. Eelrefereeritud OS-i, MRSKO, MRSRO ja

sätetest tuleneb, et Rakvere Linnavalitsuse 13.01.1992 määrusega nr 1 ehituskrundiks eraldatud ja kasutusse antud maa puhul oli tegemist riigi omandis oleva õigusvastaselt võõrandatud maaga, millele võis pärast

vastuvõtmist uusi ehituslubasid ja tähtajata maakasutusi anda ainult vastavuses

-ga ning üksnes kohaliku omavalitsuse volikogu taotlusel võis Vabariigi Valitsus lubada erandeid ehituslubade ja tähtajata maakasutuste andmisel õigusvastaselt võõrandatud maal. Maa-ametil puuduvad andmed, et linnavolikogu oleks esitanud taotluse Vabariigi Valitsusele erandi tegemiseks ehitusloa ja tähtajata maakasutuse andmiseks. Samuti puuduvad andmed, et Vabariigi Valitsus oleks sellise taotluse rahuldanud. Kuni maa tagastamise küsimuse otsustamiseni lubati linnade kohalikel omavalitsustel anda õigusvastaselt võõrandatud maad tähtajata kasutamiseks seni kehtinud korra kohaselt üksnes neile hoonete omanikele, kelle omandiõigus hoonetele oli seaduspäraselt tekkinud. Kuna vaidlusalusel maatükil ei paikne ühtegi ehitist, siis ei vastanud Rakvere Linnavalitsuse 13.01.1992 määrusega nr 1 maa eraldamine ja kasutusse andmine ehituskrundiks A.S. ile seadusele. Kuigi Rakvere Linnavalitsuse 13.01.1992 määruse nr 1 „Maa eraldamine ehituskruntideks“ p-ga 1.1 anti A.S. ile Rakveres X asuv 900 m2 suurune krunt tähtajata kasutamiseks individuaalelamu ehitamiseks ja 07.03.1992 koostati individuaal-ehituskrundi looduses eraldamise akt, oli ja on tegemist riigi omandis oleva maaga, mitte A.S. ile kuuluva maaga. Rakvere Linnavalitsuse 27.05.1996 korralduse nr 339 (mille punktiga 1.1 otsustati anda ehitusluba, ja mille alusel väljastati ehitusluba nr 96040) andmise ajal kehtinud PES § 53 lg 1 kohaselt võis kohalik omavalitsus anda ehitusloa ehituse alustamiseks kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks oli seatud hoonestusõigus. Ehitusloa väljaandmise ajal ei olnud A.S. kinnisasja omanikuks ja tema kasuks ei olnud seatud hoonestusõigust, sest vaidlusalusel maatükil ei paiknenud ühtegi ehitist. Samuti võis ehitusluba ja projekteerimistingimusi välja anda üksnes juhul, kui maakasutusõigus oli tekkinud enne 01.11.1991. Maa eraldamine ja kasutusse andmine ehituskrundiks A.S. ile on aga toimunud Rakvere Linnavalitsuse 13.01.1992 määrusega nr 1. Seega ei vastanud seadusele Rakvere Linnavalitsuse 27.05.1996 korraldus nr 339 p 1.1, millega otsustati anda A.S. ile ehitusluba. Maa-ameti poolt läbiviidud riikliku järelevalvemenetluse käigus on tuvastatud, et X ei asu ühtegi valmisehitatud ega ka pooleliolevat ehitist. Rakvere Linnavalitsus on väljastanud ehitise püstitamiseks 27.05.1996 ehitusloa nr 96040 ning 19.12.2005 ehitusloa nr EL5323. Samas on ehitusluba nr EL5323 väljastatud hoone rekonstrueerimiseks, mitte aga püstitamiseks. 6 A.S. ei esitanud maa ostueesõigusega erastamise avaldust seaduses sätestatud tähtajaks, s. o 01.01.1998. Nimetatud tähtaja kehtestas Riigikogus 23.10.1997 vastu võetud ja 30.11.1997 jõustunud

ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse (MRSMS) § 14 lg 2. Järelikult puudus A.S. il maa ostueesõigusega erastamise õigus ja seda isegi juhul, kui Rakvere Linnavalitsuse 27.05.1996 korralduse nr 339 p 1.1 alusel A.S. ile väljastatud ehitusloa nr 96040 väljaandmine vastaks PES § 53 lg-s 1 sätestatule. 1 Kinkelepinguga tekitasid pooled MRSMS § 14 lg-s 2 sätestatud olukorra, mille kohaselt, kui ehitis omandatakse pärast 01.01.1998 vallasasjana, on ehitise omandanud isikul õigus maad ostueesõigusega erastada

-s sätestatud alustel. Ka sellisel juhul peab avalduse esitanud isik vastama

-s maa ostueesõigusega erastamise õigust omava isiku tingimustele, st tema omandis peab olema ehitis

tähenduses.

§ 31

lg 1 p 8 alusel jäetakse riigi omandisse riigi maareserv.

§ 31

lg 2 kohaselt maa, mida ei tagastata, erastata ega anta munitsipaalomandisse või mis ei ole jäetud riigi omandisse

§ 31

lg 1 alusel ehk jätkuvalt riigi omandis olev maa on samuti riigi omand, mis kuulub maareformi käigus ümbervormistamisele, st reeglina riigi omandisse jätmisele riigi maareservina

§ 31lg 1 p 8 alusel ja selle otsustajaks on keskkonnaminister.

Tulenevalt OS § 35 lg-st 1 ja EV ÜN 20.12.1990 otsusest oli riik maa omanik ja on seda jätkuvalt ka vaidlusaluse maatüki osas. Riigi, kui maaomaniku õigused võivad olla kitsendatud üksnes seaduse või teiste isikute õigustega.

§-s 20 lg-s 1 sätestatu kohaselt kuulub erastamisele maa, mida

alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Maa riigi omandisse jätmine on prioriteetne kõigi teiste maa omandamise vormide ees. Maa-amet tuvastas riikliku järelevalvemenetluse käigus, et maa ostueesõigusega erastamine K.R. le ei vastanud seadusele ja tegi Rakvere Linnavalitsusele oma 30.10.2006 kirjaga nr 4.15/10837 kohustusliku ettekirjutuse. Sellest tulenevalt leidis Rakvere Linnavalitsus samuti, et maa ostueesõigusega erastamine K.R. le ei vastanud kehtivale õigusele ja ei käsitlenud K.R. t maa ostueesõigusega erastamise õigust omava isikuna. Seega oli Rakvere Linnavalitsuse 20.11.2006 korralduse nr 1054 andmine, mille p-ga 1 anti nõusolek X maaüksuse riigi omandisse jätmiseks riigi maareservina, igati põhjendatud ning vastas

sätetele ja mõttele. Maa-amet selgitas riikliku järelevalvemenetluse käigus välja kõik asjas olulist tähtsust omavad asjaolud mis kajastuvad ka vaidlustatud haldusaktide motivatsioonis. K.R. t ei kaasatud enne haldusaktide väljaandmist menetlusse, kuid antud juhul ei oma see asjaolu olulist tähtsust. K.R. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on tegemist ehituskrundiga, mis ei saa riigi huve kuidagi teenida. Ehitusluba väljastati ehitise rekonstrueerimiseks ehk olemasoleva ümber ehitamiseks. See ei eelda aga valmis ehitise olemasolu. Rekonstrueerida saab ka pooleliolevat ehitist. Isegi kui ehitusluba väljastati ebaõigesti põhjusel, et tegemist polnud rekonstrueerimisega vaid ehitamisega, siis tulnuks ehitusluba muuta või täiendada, mitte kehtetuks tunnistada. Antud juhul kohaldatav meede ei ole proportsionaalne ega vasta eesmärgile. Käesoleva ajani on jõus Rakvere Linnavalitsuse 13.01.1992 määrus kaebuse esitajale krundi andmise kohta. Isegi kui see haldusakt on õigusvastane, on ta tänaseni kehtiv ja sellega antud õigus ei ole lõppenud. Rakvere Linnavalitsus ei vaidle apellatsioonkaebusele vastu, kuid ei pea ka vajalikuks esitada omapoolset seisukohta, kuna linnavalitsus ei ole apellatsioonkaebust esitanud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 7 Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ning Tartu Halduskohtu

1. märtsi 2007 otsus tuleb tühistada osas, millega tehti Rakvere Linnavalitsusele ettekirjutus asi Maa-ameti 30.10.2006 ettekirjutuse täitmise osas uuesti läbi vaadata. Ülejäänud osas tuleb halduskohtu vaidlustatud otsus jätta muutmata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist: Asja materjalidest nähtuvalt tunnistas Rakvere Linnavalitsus 13.11.2006 korraldusega nr 1022 kehtetuks oma varasemad korraldused nr 142 ja nr 744, millega oli K.R. le antud nõusolek X maa ostueesõigusega erastamiseks ja viimatinimetatud nõusoleku andmist käsitlevat korraldust täiendatud. Korraldusega nr 1056 20.11.2006 tunnistati kehtetuks linnavalitsuse 19.12.2005 korralduse nr 1097 p-d 2 ja 2.1, millega K.R. le väljastati ehitusluba üksikelamu rekonstrueerimiseks. 20.11.2006 korraldusega nr 1054 anti nõusolek Rakveres X asuva maa riigi omandisse jätmiseks.Korraldused nr 1022 ja nr 1056 on tehtud põhjusel, et 30.10.2006 tegi Maa-amet linnavalitsusele ettekirjutuse, milles leidis, et K.R. le väljastatud ehitusluba on õigusvastane ja tegi linnavalitsusele ettekirjutuse tunnistada kehtetuks ka korraldus nõusoleku andmise kohta K.R. le maa ostueesõigusega erastamiseks. Rakvere Linnavalitsuse korraldustes nr 1022 ja nr 1056 on nende andmise alustena viidatud Maa-ameti ettekirjutusele ja HMS §-le 66 lg 1, mis sätestab, et haldusakti võib, arvestades HMS §-s 67 sätestatut, isiku kahjuks kehtetuks tunnistada nii edasiulatuvalt kui ka tagasiulatuvalt, kui seadus ei sätesta teisiti. HMS § 54 järgi on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. HMS § 55 lg 1 kohaselt peab haldusakt peab olema selge ja üheselt mõistetav. HMS § 56 järgi kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus. Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Lähtudes korralduste nr 1022 ja nr 1056 sisust saab öelda, et selles on osaliselt märgitud küll haldusakti õiguslik alus (viide HMS §-le 66), kuid puuduvad haldusakti andmise faktilised alused ja põhjendused ning kaalutlused, millest haldusorgan on selle andmisel lähtunud, kuna tegemist on haldusaktidega, millele rakenduvad ka HMS §-d 64-
2. Halduskohus on vaidlustatud otsuses õigesti leidnud, et linnavalitsuse korraldustes nr 1022 ja 1056 puudub sisuliselt põhjendus ja faktiline alus selle kohta, miks otsustati tunnistada kehtetuks varasemad kaebuse esitajale soodsad haldusaktid ning millised olid need kaalutlused, millest sellise otsustuse tegemisel lähtuti. Rakvere Linnavalitsuse korraldusest nr 1022 ja nr 1056 ei nähtu, et Maa-ameti 30.10.2006 ettekirjutus oleks olnud nende korralduste lahutamatuks lisaks ning pole viidet ka sellele, et linnavalitsuse korralduste motivatsiooni tuleks otsida Maa-ameti ettekirjutusest. Ringkonnakohus leiab, et kuigi Maa-ameti ettekirjutus on kohalikule omavalitsusele kohustuslik, ei vabasta see kohalikku omavalitsust kohustusest järgida soodustava haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel kõiki sellekohaseid HMS sätteid ning ka sätteid, mis määravad kindlaks haldusakti vorminõuded. Asjaolu, et Rakvere Linnavalitsus andis oma korraldused Maa-ameti poolt

§ 38

alusel tehtud ettekirjutuse kohaselt, ei muuda kohaliku omavalitsuse HMS nõuetega vastuolus olevaid haldusakte õiguspäraseks. 8 Haldusakti kirjaliku motiveerimise nõudega seoses on Riigikohus oma lahendis nr 3-3-1-28-04 märkinud järgmist: „Kirjaliku motiveerimise eesmärk ei ole ainult tagantjärele otsuse kontrollimine, vaid ka haldusorgani enesekontrolli tagamine. Just kaalutlusotsuse tegemisel sunnib kirjaliku põhjendamise nõue haldusorganit otsuse positiivseid ja negatiivseid mõjusid ning tehtavat valikut põhjalikumalt läbi mõtlema. Viitamine menetluses kogutud teiste isikute koostatud dokumentidele ei võimalda ei menetlusosalistel ega kohtul üheselt aru saada, millised olid haldusakti andja kaalutlused, ega sunni haldusorganit kõiki poolt- ja vastuargumente läbi mõtlema. Kui mõne sekundaarse põhjenduse kordamise asemel tehakse motivatsioonis viide mõnele teiselt dokumendile, siis peab lõppkokkuvõttes olema arusaadav, milline selles dokumendis sisalduv informatsioon kujutab endast osa haldusakti põhjendusest./…/Kui motivatsioon esitatakse selle mahukuse tõttu mõnes muus dokumendis, peavad haldusaktis olema välja toodud põhimotiivid. Viide muule dokumendile peab olema niivõrd täpne, et võimaldab isikul mõista, milline osa dokumendist kujutab endast haldusakti põhjendust. Lahendis nr 3-3-1-54-03 on Riigikohus muuhulgas asunud seisukohale, et: „HMS § 56 lg 1 teises lauses nimetatud viitamise võimalus on mõeldud kasutamiseks olukordades, kus haldusakti motivatsioonis tuleks korrata teistes kättesaadavates dokumentides juba esitatud detailset informatsiooni, mis paisutaks haldusakti motivatsiooni ülemääraseks. Ülemäärane on motivatsioon, mis on ebaproportsionaalselt mahukas, võrreldes haldusaktis lahendatava küsimuse tähtsuse ja keerukusega. Kui haldusakti motivatsiooni esitamine tervikuna olekski ebaproportsionaalne, tuleb haldusaktis sellele vaatamata ära tuua vähemalt põhimotiivid. Diskretsiooniotsuse põhikaalutlused, miks eelistati üht lahendust teisele, ei saa reeglina sisalduda üheski varasemas dokumendis, sest iga diskretsiooniotsus on eriline ja ainukordne.“ Rakvere Linnavalitsuse korraldustes nr 1022 ja nr 1056 puuduvad sisuliselt motiivid faktiliste asjaolude kohta, mis tingisid varasemate ning kaebuse esitaja jaoks soodustavate haldusaktide kehtetuks tunnistamise. Käesoleval juhul ei tulene korraldustest selle andmise sisulist põhjendust ega viidet muule dokumendile, mis võiks selliseid põhjendusi sisaldada. Õigusliku alusena märgitud HMS § 66 lg 1 ja Maa-ameti ettekirjutus annavad küll kohalikule omavalitsusele õiguse diskretsiooniotsustuse tegemiseks, kuid neist ei nähtu, millistel sisulistel alustel ja millistest kaalutlustest lähtuvalt on siiski tehtud otsustus varasemalt antud soodustavate haldusaktide kehtetuks tunnistamise kohta. Kuna Rakvere Linnavalitsus sai, olenemata Maa-ameti ettekirjutusest, tunnistada oma varasemad haldusaktid kehtetuks üksnes kaalutlusõiguse alusel, siis oleks kohalik omavalitsus pidanud muuhulgas lähtuma ka HMS §-st 4 lg 2, mille kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. HKMS § 19 lg 6 sätestab, et kui asutus, ametnik või avalik-õiguslikke haldusülesandeid täitev muu isik on volitatud tegutsema diskretsiooni (suvaõiguse) alusel, kontrollib kohus, kas haldusakti andmisel või toimingu sooritamisel on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Halduskohus on HKMS § 19 lg 6 nõuet täitnud ja põhjendatult leidnud, et vaidlustatud korraldused tuleb tühistada, kuna nende andmisel ei ole sisuliselt järgitud HMS nõudeid (§-d 54, 56, 64-70). Halduskohus on samuti õigesti viidanud sellele, et asja materjalidest ei nähtu, et Rakvere Linnavalitsus oleks enne korralduste nr 1022 ja nr 1056 andmist Maa-ameti ettekirjutuses märgitud seisukohti reaalselt kontrollinud ja andnud K.R. le võimaluse omapoolsete selgituste esitamiseks selles küsimuses enne tema jaoks soodustavate haldusaktide kehtetuks tunnistamist ning enne haldusaktide andmist kaalunud HMS §-st 67 lg 1 tuleneva võimaliku 9 isiku usalduse kaitse arvestamist. Vastustaja on õigesti viidanud sellele, et Riigikohus on mitmetes lahendites (näiteks 3-3-1-23-06, 3-3-1-81-05, 3-3-1-51-01) rõhutanud ärakuulamisõiguse võimaldamise ning usalduse kaitse arvestamise tähtsust haldusmenetluses ja leidnud, et juba ärakuulamisõiguse mittevõimaldamine on haldusmenetluse nõuete sedavõrd jäme rikkumine, mis sõltumata haldusakti sisule antavast hinnangust toob kaasa haldusakti kehtetuks tunnistamise. Arvestades seda, et K.R. le oli väljastatud ehitusluba ning antud nõusolek maa ostueesõigusega erastamiseks Rakveres X ja halduskohus tühistas Rakvere Linnavalitsuse korraldused nr 1022 ja nr 1056, milledega olid varasemad K.R. jaoks soodustavad haldusaktid (ehitusloa andmine, nõusolek maa ostueesõigusega erastamiseks) kehtetuks tunnistatud, siis oli õiguspärane ja põhjendatud ka Rakvere Linnavalitsuse korralduse nr 1054 tühistamine, millega anti nõusolek Rakveres X asuva maa riigi omandisse jätmiseks, seda enam, et ka selle korralduse andmise osas on halduskohus tuvastanud, et haldusorgan ei ole järginud kaalutlusõiguse teostamise põhimõtteid. Kuna halduskohus on Rakvere Linnavalitsuse korraldused tühistanud haldusmenetluse normide olulise rikkumise tõttu ning ei ole seega analüüsinud tühistatud korraldusi materiaalõiguse kohaldamise seisukohast ega ka sisuliselt ja ringkonnakohus nõustub halduskohtu sellekohase otsustusega, siis ei käsitle ringkonnakohus oma otsuses neid apellandi seisukohti, mis puudutavad vaidlustatud korralduste sisulist õiguspärasust. Põhjendatud on apellandi väide, et halduskohus on rikkunud menetlusnorme sellega, et on kohustanud Rakvere Linnavalitsust Maa-ameti ettekirjutuse täitmine uuesti läbi vaadata, kuigi kaebuse esitaja ei ole kaebuses seda nõudnud. Halduskohtule esitatud kaebusest ja muudest asja materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks taotlenud kohtult Rakvere Linnavalitsuse suhtes kohustava ettekirjutuse tegemist. HKMS § 19 lg 7 järgi vaatab halduskohus asja läbi kaebuses või protestis esitatud taotluse ulatuses. TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Vaidlustatud kohtuotsuses kirjeldatud ettekirjutuse tegemine linnavalitsusele ei olnud ka sisuliselt vajalik, kuna halduskohus tühistas Rakvere Linnavalitsuse korraldused, mis olid tehtud Maa-ameti ettekirjutuse alusel, kuid jättis Maa-ameti ettekirjtuse jõusse. Sellest tulenevalt on Rakvere Linnavalitsusel nagunii olemas kohustus Maa-ameti kehtivast ettekirjutusest tulenevalt uued haldusaktid vastu võtta ning vaidlustatud kohtuotsuse, mille täitmine on Rakvere Linnavalitsusele kohustuslik, motiividest lähtudes peab linnavalitsus uute haldusaktide andmisel järgima hea halduse põhimõtteid ja kaalutlusõiguse printsiipe ning haldusakti motiveerimise nõudeid. Viivi Tomson Agu Timmi 10 Maili Lokk