KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Gaida Kivinurm ja Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 13. juuni 2007.a, Tallinn Tsiviil
§ 326
lg 2 kohaselt võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed.
§ 328
lõike 2 kohaselt peab kohus üürilepingu pikendamise otsustamisel ja lepingupoolte huvide kaalumisel arvestama: 1) üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingu sisu; 2) üürilepingu kestust; 3) lepingupoolte isiklikke, perekondlikke ja majanduslikke suhteid; 4) üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada; 5) olukorda eluruumide kohalikul turul. Sama paragrahvi lõike 3 järgi kui üürnik nõuab üürilepingu pikendamist korduvalt, tuleb arvestada lisaks seda, kas üürnik on teinud kõik võimaliku uue eluaseme leidmiseks. Selleks, et sundüürnikel oleks võimalik tekkinud probleeme lahendada nägi ORAS § 121 ette üürilepingute kestvuse ja pikendamise tähtajad kokku 13 aastat. Nimetatud säte võimaldas tagastatud eluruumide üürnikel eluaseme probleemile lahendus leida. Vaidlust ei ole selles, et hageja on korduvalt pöördunud Kesklinna Valitsuse poole taotlusega eluruumi eraldamiseks, kuid on saanud taotlustele eitavad vastused. Lisaks nähtub nimetatud tõenditest, et hageja on taotlenud ka 2006.aastal 2-toalise korteri üürimist. Asjaolu, et avaldaja on Tallinna Kesklinna linnaosas arvel eluruumi üürimise taotlejana alates
- juunist 2002.a ei tähenda seda, et hageja ei peaks ise püüdma leida lahendust oma eluaseme küsimusele. Hageja ei ole otsinud oma eluaseme probleemi lahendamiseks muid viise, kui lootnud 4 Tallinna linna poolt pakutavatele üürikorteritele. Kesklinna Valitsuse vastustest ilmneb, et selliste munitsipaalüürikorterite taotlejaid on igale korterile sadu ja nende eraldamisel arvestatakse lisaks avaldaja arvele võtmise ajale ka muid mõjuvaid põhjuseid (sotsiaalseid asjaolusid). Seega pole avaldajal olnud mõistlikku alust eeldada, et tema elamispinna probleemid saavad Tallinna linna abil lahenduse. Hageja seletuste kohaselt toob üürilepingu tähtaja saabumine talle kaasa rasked tagajärjed, kuna tal ei ole teist eluruumi kuhu kolida ja tema sissetulek on 4-5 tuhat krooni, mistõttu puudub tal võimalus korterit üürida või osta. Juhul kui hagejal ei ole võimalik või ta ei soovi võtta eluruumi omandamiseks pangalaenu, on hagejal võimalik üürida korter või tuba korterist. Hageja ei ole tõendanud, et tema sissetulekust ei piisa 1-toalise korteri või 1 toa üürimiseks. Kostja esitatud väljavõtetest avalikust internetiportaalist City24.ee nähtub, et leidub üürikortereid, mida hageja on võimeline oma majanduslikust olukorrast tulenevalt üürima. Vaidlust ei ole selles, et hagejal puuduvad ülalpeetavad perekonnaliikmed (PkS § 60 lõigetes 1 ja 2 sätestatu mõttes). Kinnistamisavaldusega, avaldusega pärandi vastuvõtmiseks ja testamendijärgse pärimistunnistusega on tõendatud, et hageja täisealine poeg on oma eluasemeprobleemid lahendanud. Hageja kui üksiku, ülalpeetavateta, tööealise ja töötava inimese jaoks ei kaasne tähtajalise üürilepingu lõppemisega raskeid tagajärgi. Hageja on võimeline üürima korterit või tuba korterist. Arvestades kostja hallatava ja majandatava elamu halba olukorda, mis nõuab kostjalt elamu käigushoidmiseks suuri lisakulutusi, mida hageja kui ainsa üürniku üür ei kata, ei ole mõistlik ega põhjendatud üürilepingu pikendamine. Hoolimata elamu seisukorrast ei kohusta seadus üürileandjat üürilepingut jätkama. Kostja on andnud hagejale piisavalt aega oma eluasemeprobleemi lahendamiseks. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud üürilepingut ei saa pikendada ainult põhjusel, et hagejal ei ole teist eluruumi kuhu elama asuda. Kostja ei ole hageja eluruumi probleemi lahendamise eest vastutav, selle probleemi peab lahendama eelkõige hageja ise. Arvestades hageja ja kostja isikutega ning nende materiaalsete võimalustega, lepingu lõpetamise asjaoludega ning kaaludes poolte huvisid üürilepingu jätkamisel, ei esine mõjuvaid põhjuseid üürilepingu pikendamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu lõppemisega kaasneks talle vältimatult raske olukord. Hageja ei ole kaalunud kõiki võimalikke variante oma eluasemeprobleemi lahendamisel. Seega jääb hagi üürilepingu pikendamiseks kui põhjendamatu rahuldamata. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega pikendada üürilepingut kuni
- detsembrini 2009.a samadel tingimustel ning kohtukulud jätta vastustaja kanda. Apellant leiab, et sundüürniku staatus ja püstitunud probleemid on tekkinud omandireformist tulenevalt ja tema isikust olenemata. Reformi tagajärg on toonud kaasa apellandile ja tema perekonnale ebakindlust, tugevaid aastatepikkusi psüühilisi pingeid, tema õiglustunne on riivatud ja rikutud on võrdse kohtlemise printsiipi. Maakohtu põhjendus, et riik pikendas sundüürnike üürilepingute kestvuse ja pikendamise tähtaega kokku 3 aastat vaid selleks, et sundüürnikel oleks võimalik tekkinud probleeme 5 lahendada on meelevaldne. Probleemi ei tekitanud tagastatud majades elavad inimesed vaid eluasemeprobleem on tekitatud riigi sunni jõul. Ebaõiglane on kohtu seisukoht, et apellant on võimeline üksinda omale korterit või tuba ühiskorterist üürima. Korteri üürimisel halveneks tema materiaalne olukord oluliselt ja see oleks tema elukvaliteeti langetav. Apellant on võimeline küsimuse lahendama vaid Tallinna linnalt eraldatud korteri üürimise kaudu. Vastustaja seisukoht Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürilepingut eluruumile XXXXXXXXXX XX-XX, XXXXXXXXX peaks pikendama kuni 01.detsembrini 2009.a samadel tingimustel ning kas üürilepingu lõppemisega 01.detsembril 2006.a kaasneksid üürniku ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kolleegiumi arvates arvestas maakohus otsuse tegemisel õigesti
§ 328
lõikes 2 sätestatuga, leides, et ei esine mõjuvaid põhjuseid üürilepingu pikendamiseks.
§ 326
lõike 2 järgi võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Apellant ei ole kolleegiumi arvates tõendanud, et üürilepingu lõppemisega kaasneksid talle rasked tagajärjed. Apellandi väide, et omandireform on temale ja tema perekonnale toonud kaasa ebakindlust ning tugevaid aastatepikkusi psüühilisi pingeid, võib olla küll õige, kuid tõendeid selle kohta esitatud ei ole. Õige on maakohtu põhjendus, et sundüürnike probleemide lahendamiseks nägi ORAS § 121 ette üürilepingute kestvuse ja pikendamise tähtajad kokku 13 aastat, kuid selle perioodi jooksul hageja kui tagastatud eluruumi üürnik oma eluasemeprobleemile lahendust leidnud ei ole. Hageja ei ole kaalunud kõiki võimalikke variante oma eluasemeprobleemi lahendamisel ja lootnud üksnes ja ainult Tallinna Kesklinna linnaosa eluasemekomisjoni poolt pakutavale munitsipaaleluruumile. Apellatsioonikohtu istungil ei osanud apellant selgitada, milles seisnevad üürilepingu lõppemisel tema jaoks rasked tagajärjed. Kolleegium leiab, et apellandi olukorra muudaks komplitseeritumaks hoopis üürilepingu pikendamine, kuna elamus, kus hageja ainukese üürnikuna peale üürilepingu lõppemist 1.detsembrist 2006.a elab, ei ole tal võimalik kasutada enam gaasi, elektrit ega vett, elamu on amortiseerunud ning kostja esindaja seletuse kohaselt määratud lammutamisele. Maakohus on õigesti leidnud, et poolte vahel sõlmitud üürilepingut ei saa pikendada ainult põhjusel, et hagejal ei ole teist eluruumi, kuhu elama asuda. Kolleegium sellega nõustub. Apellant on üksi elav, tööealine ja töötav inimene, kelle jaoks tema sissetulekut arvestades ei peaks valmistama raskusi elamispinna leidmine. 6 Et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks, tuleb TsMS § 173 lg 1 ja lg 3 alusel apellandi menetluskulud jätta tema enda kanda. Gaida Kivinurm Ande Tänav Urmas Reinola