Obsah (6)

§ 225§ 6§ 68§ 71§ 73§ 5

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Lea Aavastik Määruse tegemise aeg ja koht 28. juuni 2007, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1 Tsiviilasja number 2-07-23453 Tsiviilasi Tartu notar Tiina T

§-s 225 lg 1 on sätestatud, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Kaasomanike ühises asjas kuuluvat mõttelist osa omandist ei saa koormata isikliku kasutusõigusega, kuna puudub koormatise ese. Isikliku kasutusõigusega koormatakse kinnisasi tervikuna. Antud juhul on määratlemata kasutusõiguse sisu, kuna määratlemata on J. P kasutusse ja valdusse jääv kinnistul asuva elamu ja maa osa. Kaasomanike kasutuskorda registriossa kantud ei ole ja puuduvad teiste kaasomanike nõusolekud kinnistu kui terviku koormamiseks isikliku kasutusõigusega. Notar Tiina Tomberg, olles notariaadiseaduse § 30 alusel J.P., A.P. ja L.S. esindaja, on esitanud määruskaebuse. Kohtumääruses väidetu, et

§ 225

sätestab isikliku kasutusõiguse kui koormatise, mis eeldab reaalselt määratletud objekti kasutamist ning isikliku kasutusõigusega koormatakse kinnisasi tervikuna, ei tugine viidatud seadusesättele. Kuigi kinnsiasja mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamine ei ole seaduses otseselt ette nähtud, ei saa seda välistada. Vaidlusalune asjaõigusleping sätestab selgelt isikliku kasutusõiguse omandajate õigused: kasutada vaid seda osa kinnistul paiknevast elamust ja kinnistu maast, mida võib kaasomanike kokkuleppe kohaselt kasutada isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistu mõttelise osa omanik. Kasutusõiguse sisu on määratletud. Notar T. Tomberg on seisukohal, et kui kaasomaniku mõttelist osa ei ole võimalik isikliku kasutusõigusega koormata, rikutakse oluliselt kaasomaniku kui omaniku põhiõigusi: PS § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus;

§ 6

lg 2 kohaselt on kõigil omanikel võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti;

§ 68kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle.

Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega;

§ 71

kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused;

§ 73

lg 1 kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Kandemääruses toodud seisukoht, et kinnistusraamatusse peaks olema kantud kaasomanike kasutuskord, ei tugine seadusele. Kaasomanike vahel kehtivad reeglina kinnisasja valdamist ja kasutamist reguleerivad suulised kokkulepped. Märge kinnistusraamatus tagab ainult selle, et kasutuskorra kokkuleppest tulenevad õigused ja kohustused läheks üle järgmistele kaasomanikele. Kaasomanike nõusolekut ei ole vaja, sest lepingus ei ole soovitud koormata tervet kinnistut isikliku kasutusõigusega. Seadusest ei tulene nõuet, et kinnistu mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamiseks on vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Kohtu seisukoht Kohus on seisukohal, et määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi kandemäärus nr 979522007 kinnistamisasjas 2860200703 tuleb tühistada ning kandeavaldus saata kohtunikuabile läbivaatamiseks. Isikliku kasutusõiguse seadmine piiritletud osale kinnisasjast ei eelda kinnisasja jagamist.

§ 5

lg 1 kohaselt on asjaõigused omand (omandiõigus) ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Piiratud asjaõigustena kuuluvad isiklik kasutusõigus ja kasutusvaldus reaalservituutide koosseisu.

§ 225

lg 1 kohaselt isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. Seega on isiklikul kasutusõigusel ühisosa nii reaalservituudi kui ka kasutusvaldusega. Kasutusvaldusega seob isiklikku kasutusõigust seotus kindla isikuga. Kasutusvaldus reeglina piiratud asjaõigusena koormab kogu kinnisasja, kuid seadus lubab piirata servituudi, sh kasutusvalduse sisu, ka kinnisasja osaga tulenevalt kinnistusraamatu seaduse §-st 54 lg

1. KRS 54 lg 2 kohaselt kinnistu osa koormamisel servituudiga ei ole jagamine nõutav, kui sellest ei teki segadust. Koormatud osa tähistatakse kinnistamisavalduse juurde kuuluval kinnistu plaani koopial või skeemil. Kui seadusest tulenevad eeldused on täidetud, siis põhimõtteliselt ei ole takistatud isikliku kasutusõiguse seadmine kinnistu osale. Kui kinnistu mõtteliste osade kaasomanikud on seni suulise kokkuleppe alusel kinnistut ja selle olulisi osi kasutanud, siis ei ole mõistlikku põhjendust, miks kinnisasja mõttelise osa suhtes isiklikku kasutusõiguse seadmisel peab sellise õiguse/servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks esitama kinnistusosakonnale kaasomanike nõusolekud või kasutuskorra. Ainus takistus võib mingitel asjaoludel olla nö segaduse tekkimise võimalus. Käesolevas asjas ei näe kohus sellist olukorda, kus koormatise ese oleks ebaselge. Koormata soovitakse 464/1608 mõttelist osa kinnisasjast, millele vastavalt kaasomanike suulisele kokkuleppele vastab eluruum ja vastav osa maatükist, seega on õigus kasutada vaid seda osa kinnistul paiknevast elamust ja kinnistu maast, mida võib kaasomanike kokkuleppe kohaselt kasutada isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistu mõttelise osa omanik. Isegi võimalik hilisem kasutuskorra vaidlus ei muuda isikliku kasutusõiguse eset ebaselgeks. Samale seisukohale on asunud Tartu Ringkonnakohus oma
2. juuni 2007 otsuses tsiviilasjas nr 207-
3. Seoses määruskaebuse rahuldamisega tuleb kandeavaldused saata kohtunikuabile läbivaatamiseks. Kohtunik