← Eesti

3-04-368/3

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Silvia Truman ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 31. oktoober 2006, Tallinn Haldusas

) § 2 lg 2 annab kohustatud subjektile õiguse kanda juba enne 1995. aastat faktiliselt mitteeluruumidena kasutusel olnud ruumid, millel puudusid ruumide mitteeluruumidena kasutuselevõtu õiguslikud alused, kohaliku omavalitsuse täidesaatva organi otsusega hooneregistrisse. Kuna Tallinna linn ei andnud vaidlusaluste ruumide rendilepinguid üle korteriühistule, ei saa neid ruume pidada elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumideks

§ 2lg 3 mõistes.

  1. b)Eluruumide erastamisel X asuvas elamus korteri reaalosale vastava muu osa suuruse kindlaks määramisel lähtuti elamu korterite üldpinnast. Mitteeluruumide pinda eluruumide erastamisel arvesse ei võetud.
  2. c)Kuna X korterite nr 14, 18, 21 ja 31 erastamise ostu-müügilepingute sõlmimisel ei arvestatud vaidlusaluseid rendiruume korterite reaalosale vastava muu osa hulka, oli erastamise õigustatud subjektil

§-st 11 tulenev õigus kanda nimetatud mitteeluruumid hooneregistrisse. 2

(7)3-04-368 ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES 4. L. Miller, T. Nigu, S. Soosalu ja T. Vorobjova apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus järgmistel põhjustel:
  1. a)X elamu ehitusprojekti kohaselt olid keldrikorrusel asuvad põrandateta, kuni 1,9 m kõrgused ruumid ette nähtud abiruumideks elanike tarvis ja tehniliste kommunikatsioonide asukohana. Sihtotstarvet, s.o kasutuse eesmärki saab muuta eluruumide ja mitteeluruumide osas. Abiruumid on ette nähtud mõlema teenindamiseks olenemata sellest, millises staatuses ruum on. Abiruumide seisundi muutmine eeldab uut projekti, kuna muutuks elamu kommunikatsioonide lahendus. Abiruumid kuuluvad kaasomandisse ja nende seisundi muutmiseks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Omavoliline ruumi sihtotstarbele mittevastav kasutamine ei muuda ruumi sihtotstarvet. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 28 lg 1 järgi oli omavalitsuse kohustus tagada vara säilimine ja erastada eluruumid.
  2. b)Kui ruumid oleks olnud Kristiine LOV bilansis, puudunuks Tallinna Linnavalitsusel vajadus tema enda bilansis oleva vara arvelevõtmiseks ja anda 28. juuni 1996 korraldus. Linnavalitsus andis vaidlustatud korralduse eesmärgiga võtta vara bilanssi. Rendileping ega õiend, samuti tunnistaja ütlused ei saa määratleda vaidlusaluste ruumide omandikuuluvust. Aastal 1996 taotles Tallinna linn osade vaidlusaluste abiruumide kandmist hooneregistrisse Tallinna linna omandina. Selleks pidid kaasomanikud andma nõusoleku. Pärast

§ 11vastuvõtmist 2000.

aastal sai omavalitsus õiguse võtta otsustuskorras mitteeluruume arvele, mitte aga muuta ruumide sihtotstarvet ja omandiõigust. Enne eluruumide erastamist abiruumide osas tehtud toimingud on käesoleval juhul olnud projektivälised, hoone funktsionaalsust rikkuvad ja ebaseaduslikud. c) Ilma ehitusloata paigaldati vaidlusalustesse ruumidesse vaheseinad, rajati varikatus, suleti avariiväljapääs, ligipääs elamu üldisele elektrikilbiruumile ja elamut teenindavale torustikule. OÜ-le Krotos, kes kasutas ruume alates 1999. aastast, väljastati 17. augustil 2001 kasutusluba keldriruumide kasutamiseks kaubanduspinnana. Enne olid ruumid kohandatud kontoriruumideks. Seega ei ole tegemist kasutusloaga enne 1995. aastat välja ehitatud ruumidele.

§ 2alusel tuli elamus asuv mitteeluruum erastada.

Sama seaduse § 11 alusel tuli enne planeerimisja ehitusseaduse (PES) jõustumist (

  1. aastal) ehitatud mitteeluruumid vastavate dokumentide puudumisel kanda hooneregistrisse linnavalitsuse otsuse alusel. Seega ei olnud ruumid kohandatud kaubandusruumideks enne planeerimis- ja ehitusseaduse kehtima hakkamist. Tallinna Linnavalitsuse
  2. oktoobri
  3. a määrusega nr 311 kinnitatud „Tallinna omandisse kuuluvate mitteeluruumide rentimise eeskirja“ p 8 kohaselt tuli elamute keldrid ja tehnilised ruumid välistada vabade ruumide nimekirjast. Seega ei saanud neid ruume arvata linna omandisse, anda rendile ega teha ümberehitusi. Vaidlusaluste ruumide puhul on tegemist projektijärgsete abiruumidega. Abiruumid erastati seaduse alusel koos korteritega. d) Eluruumide erastamisel on välistatud, et tehnilised seadmed ja nende asukoharuum jääksid erastamata koos eluruumidega. Elamu funktsionaalseks toimimiseks vajalikud ruumid ei saa olla väljaspool omaniku õigusliku kontrolli piiri.
  4. Tallinna Linnavalitsuse vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja nõustub halduskohtu otsuses toodud seisukohtadega ja lisab, et eluruumide erastamisel X asuvas elamus lähtuti korteri reaalosadele vastava muu osa suuruse kindlaks määramisel elamu korterite üldpinnast ja rendipindasid sisse ei arvestatud. Kaebuse esitajad ei vaidlustanud elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti, ehkki rendilepinguid üle ei antud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  5. Ringkonnakohus selgitab esmalt, kas menetlusse on kaasatud kõik puudutatud isikud (I) ning annab seejärel hinnangu vaidlustatud haldusaktide tühistamise nõudele (II), kohustamisnõudele 3

(7)3-04-368 ümberarvutuste tegemiseks ja ehitusregistri kannete muutmiseks (III) ning lõpetuseks kaebuste muudele nõuetele (IV). Lisaks tuleb ringkonnakohtul jaotada menetluskulud (V). I.
  1. Asja lahendamiseks on kaasatud kõik puudutatud isikud. Elamu teiste korteriomanike õiguslikku seisundit vaidlus halvendada ei saa. Kaebuse rahuldamine ei saa kahjustada ka vaidlusaluste ruumide rentniku õigusi. Esiteks ei piiraks kaebuse rahuldamine rentniku õigust mitteeluruumi erastamisele. Kaebajate esindaja kinnitusel, millele vastustaja esindajad vastu ei vaielnud (ringkonnakohtu istungi protokoll lk 2) ei ole rentnik esitanud tähtaegselt avaldust keldriruumide erastamiseks. Teiseks ei rikuks kaebuse rahuldamine ka rentniku rendilepingust tulenevaid õigusi, sest kaebuse rahuldamine ei tooks iseenesest kaasa rendisuhte lõppemist ega muudatusi ruumide kasutamise avalik-õiguslikus režiimis, s.h kasutusloa kehtetuks muutumist. Asjaolu, et kaebajad võivad pärast kaebuse rahuldamist nõuda rendisuhte ja ruumide kasutuse lõpetamist, riivaks rentniku huve, kuid selline huvi ei saa õiguslikult kaitstav olla suuremas ulatuses kui see tuleneb rendilepingust. See, kas rendisuhte jätkamine on rendilepingust tulenevalt nõutav, on tsiviilõiguslik küsimus ega ole käesoleva vaidluse objektiks. II.
  2. Tühistamiskaebuste lahendamiseks tuleb esmalt selgitada, kas vaidlusalused ruumid olid mitteeluruumid juba enne linnavalitsuse
  3. juuni
  4. a korralduse andmist. Sellisel juhul ei saaks korraldus rikkuda kaebuse esitajate õigusi, sest sellisel juhul poleks neil juba korralduse andmise ajal olnud õigusi nende ruumide suhtes. 9.

§ 2lg 2 sätestas 1996.

aastal kehtinud redaktsioonis, et mitteeluruumideks loetakse selle seaduse mõttes elamutes paiknevaid kontoriruume, kultuurhariduslikke ruume, ateljeesid (loominguliste töötajate tööruume), kaubandusruume, kommunaal-elutarbelisi ruume, laoruume, tööstusruume ja muid elamutes paiknevaid ruume, mis on vastavalt ehitus- (ümberehitus-)projektile või Eesti Vabariigi elamuseaduse § 3 lg 2 kohaselt kohaliku omavalitsuse otsusele ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina ja on kantud hooneregistrisse. Nimetatud sätte põhjal on ilmne, et ruumi käsitamiseks mitteeluruumina ei olnud piisav selle faktiline kasutamine kontori- või kaubandusruumina vms otstarbel, vaid vajalik oli kas sellise kasutusotstarbe kindlaksmääramine ehitusprojektis või kohaliku omavalitsuse otsus ruumi kasutuselevõtuks mitteeluruumina, kusjuures ruum pidi olema mitteeluruumina kantud ka hooneregistrisse. 10. Asjaosaliste vahel ei ole vaidlust selle üle, et ükski vaidlusalustest ruumidest ei olnud projektikohaselt ette nähtud mitteeluruumiks. Samuti ei ole ühtegi otsust 28. juunile 1996 eelnenud perioodist, millega need ruumid oleks kasutusse määratud mitteeluruumidena. Erinevalt vastustajast leiab ringkonnakohus, et linna poolt ruumide rendileandmine ei ole käsitatav

§ 2lg 2 varasemas redaktsioonis nimetatud otsusena.

Elamutes paiknevaid ruume oli selle kohaselt võimalik mitteeluruumina kasutusele võtta vaid kooskõlas elamuseaduse § 3 lgga 2. Elamuseaduse § 3 lg 2 sätestas, et eluruumide kustutamine hooneregistrist, samuti ajutine kasutamine mitteeluruumina võib toimuda ainult omaniku või tema poolt selleks volitatud isiku taotluse alusel kohaliku omavalitsusorgani otsusel. Seega oli

§ 2

lg 2 ja elamuseaduse § 3 lg 2 kohaselt võimalik mitteeluruumiks muuta vaid eluruume mitte abiruume, kusjuures otsusega tuli eluruumid hooneregistrist kustutada. Midagi sellist ei ole käesoleval juhul toimunud. Liiatigi ei olnud kuni 28. juunini 1996 täidetud

§ 2lg-s 2 sätestatud täiendav tingimus 4

(7)3-04-368 ruumi käsitamiseks mitteeluruumina, mille kohaselt ruum pidi mitteeluruumina olema kantud hooneregistrisse.
  1. Seega ei olnud vaidlusalused ruumid enne
  2. juunit 1996 mitteeluruumid, vaid jätkuvalt abiruumid vaatamata oma faktilisele kasutusotstarbele.
  3. Linnavalitsuse
  4. juuni
  5. a ja
  6. septembri
  7. a korralduse õiguspärasuse hindamisel on määrava tähtsusega küsimus, kas vaidlusalused ruumid kuulusid kaebajatele korterite erastamisel elamu muu osa (üldkasutatav pind, abiruumid jms) pinna hulka, mis erastati mõtteliste osadena korterite juurde (vrd Riigikohtu halduskolleegium
  8. aprilli
  9. a otsuse kohaselt haldusasjas nr 3-3-1-9-05, p 13).
  10. Kõigi kaebajate korterid erastati
  11. aastal. Korterite juurde kuuluvate elamu muu osa mõtteliste osade arvutamiseks koostati erastamise käigus hindamisaktid (kd II, tl 68, 79, 95), kus konkreetse korteri üldpind jagati kõigi korterite üldpinna summaga (1334,6 m2), näiteks: L. Milleri krt (nr 31): S. Soosalu krt (nr 21): T. Vorobjova krt (nr 14): 41,5 ×100 1334,6 48,9 ×100 1334,6 48,4 ×100 1334,6 = 3,11%; = 3,66%; = 3,63%.
  12. mai
  13. a leping (I kd, tl 65) kinnitab, et kõigi korterite üldpinnast ca 1337 m2 (= 36,1 ×100 ÷2,7) lähtuti ka T. Nigule hetkel kuuluva korteri nr 18 erastamisel.
  14. Halduskohus nõustus linnavalitsuse seisukohaga, et korterite juurde erastatud mõttelised osad elamu muust osast ei hõlmanud vaidlusaluseid ruume. Linnavalitsus ja halduskohus on põhjendanud seda väidet asjaoluga, et korterite juurde kuuluvate elamu muu osa mõtteliste osade arvutamisel ei võetud vaidlusaluste ruumide pindala arvesse, s.t nende pindala ei kajastatud hindamisaktides mõtteliste osade arvutamiseks kasutatud, murruna väljendatud valemis. Ringkonnakohus linnavalitsuse ja halduskohtu seisukohaga ei nõustu. Linnavalitsus ja halduskohus ei ole selgitanud, kuidas nende arvates oleks vaidlusalused ruumid tulnud hindamisaktides ja muudes erastamisdokumentides kajastada, et oleks võimalik rääkida nende erastamisest mõtteliste osadena. Abiruume ei olnud erastamisel võimalik kajastada korterite üldpinna osana (hindamisaktides murru lugejas), sest mõtteliste osadena erastatavad abiruumid ei kuulu ühe korteri üldpinna hulka, vaid korterite üldpinna alusel jaotatava elamu muu osa hulka. Vaidlusaluste ruumide kajastamata jätmine hindamisaktide arvutustes murru lugejas ei viita mitte nende erastamata jätmisele, vaid vastupidi, nende käsitamist korterite vahel jaotatava elamu muu osa hulka kuuluvana, seega nende erastamisele. EES § 3 lg-st 2 (
  15. juuli 1995 redaktsioonis) sätestas, et korteri juurde kuuluva mõttelise osa arvutamisel tuli korteri üldpind jagada kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinna summaga. Seega kui elamus oleks olnud mitteeluruume, oleks nende pindala tulnud kajastada hindamisaktides murru nimetajas. Murru nimetaja oleks hindamisaktides sellisel juhul olnud suurem. Murru nimetaja s.o jagaja suurendamisel olnuks arvutuse tulemus väiksem. Korterite juurde kuuluv elamu muu osa olnuks seega vaidlusaluste ruumide võrra väiksem ja neid ruume ei oleks korterite juurde erastatud. Kuna aga mõtteliste osade arvutamisel murru nimetajas vaidlusaluseid ruume ei kajastatud, oli korterite juurde mõtteliste osadena erastatud elamu abiruumide pind vaidlusaluste ruumide võrra suurem. 5
(7)3-04-368 Seda kinnitab
  1. oktoobri
  2. a ümberhindamisakt (kd I, tl 12). Ümberhindamisel jagati iga korteri üldpinna suurus kõigi korterite ja vaidlusaluste ruumide pindala summaga (1482,4 m2), murru nimetaja oli seega võrreldes varasemate hindamisaktidega suurem ja igale korterile vastava mõttelise osa suurus vähenes vaidlusalustele ruumidele vastava osa võrra. Linnavalitsuse seisukoha ebaõigsust kinnitab seegi, et hindamisaktides ei ole kajastatud ega saadudki kajastada ühtegi üldkasutatavat ruumi, sh nt trepikodasid, mis ilmselgelt olid osa elamu üldkasutatavast pinnast.
  3. Enne
  4. juulit 1995 sätestas EES § 3 lg 2, et elamust korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinda. See norm lähtus ilmselgelt väärast eeldusest, et kogu elamu pind, millest on maha arvatud kõigi korterite üldpindade summa, tuleb erastada korterite juurde mõtteliste osadena. See regulatsioon ei arvestanud asjaoluga, et elamutes võivad olla ka eraldi kasutatavad mitteeluruumid, mida tulevikus võidakse hakata erastama. See tingis hiljem vajaduse teostada ümberarvutused elamutes, kus tegelikult oli lisaks korteritele ja nende juurde kuuluvale elamu muule osale ka mitteeluruume. Asjaolu, et enne
  5. juulit 1995 puudus õigusakt, mis oleks lubanud mõttelise osa arvutamisel elamus paikneva mitteeluruumi pindala korterite juurde kuuluva mõttelise osa arvutamiseks kasutatud murru nimetajas kajastada, ei kinnita aga kuidagi, et kaebajate elamus sai faktiliselt mitteeluruumina kasutatavaid ruume käsitada ka õiguslikult mitteeluruumidena. Vaidlusaluste ruumide pindala ei saadud ei enne ega pärast
  6. juulit 1995 mõtteliste osade arvutamisel arvata välja eluruumide juurde erastatavast pinnast, sest sõltumata nende kasutusotstarbe faktilisest muutumisest puudus õiguslik alus lugeda neid mitteeluruumideks (vt eespool p-d 9–11).
  7. Järeldust, et vaidlusaluste ruumide mõttelised osad erastati kaebajatele korterite koosseisus, kinnitab täiendavalt see, et vaatamata rendile andmisele säilis vähemalt osade vaidlusaluste ruumide puhul ka faktiliselt nende funktsioon abiruumina, sest neis toimus kogu elamu teenindamine (nt elektrikilbiruum). Seega oli linnaosavalitsusel kohustus vaidlusalused ruumid korterite juurde erastada (EES § 3 lg 3). Kuni pole tõendatud vastupidist tuleb eeldada, et erastamise kohustatud subjekt täitis seadusest tuleneva kohustuse. Ainuüksi ruumide faktilise kasutusotstarbe osaline muutumine ja ruumide rendileandmine ei anna alust kalduda nimetatud eeldusest kõrvale. Eluruumide erastamise seaduses sätestatud korras võidi erastada ka rendile antud abiruumid (

§ 2lg 3 teine lause).

  1. Kuna vaidlusalused ruumid olid osaks elamu üldkasutatavast pinnast, mille mõttelised osad erastati kaebajate korterite juurde, puudus linnavalitsusel alus arvata need ruumid mitteeluruumide hulka nii
  2. juuni
  3. a korralduses kui ka käsitada neid jätkuvalt mitteeluruumidena
  4. septembri 2001 korralduses. Abiruumina erastatud ruumi ei saanud linnavalitsus arvata ka linnaosavalitsuse bilanssi.
  5. juuni
  6. a korraldus on vastuolus tollal kehtinud

§ 2

lg-ga 2, mis lubas elamus paikneva ruumi kohaliku omavalitsuse otsusega näha ette kasutamiseks mitteeluruumina vaid kooskõlas elamusseaduse § 3 lg-ga

  1. Mainitud normi rakendamiseks oli vajalik omaniku nõusolek. Kaebajate kui vaidlusaluste ruumide kaasomanike nõusolek kasutusotstarbe muutmiseks puudus. Ühtlasi ei olnud juba erastatud abiruume võimalik kanda Tallinna linna mitteeluruumidena hooneregistrisse
  2. novembril 2000 jõustunud

§ 11alusel.

Seega tuleb

  1. juuni
  2. a korraldus kaebajate elamu osas tühistada. Kuna sellele tugineb ka
  3. septembri
  4. a korraldusega kinnitatud nimekirja uus redaktsioon, tuleb ka see kaebajate elamu osas tühistada. 6

(7)3-04-368 III.
  1. Kaebajate elamu kohta võib vaidlustatud korralduste tõttu olla kantud andmeid, mis ei lähtu korteritele vastava elamu muu osa tegelikust suurusest. Ehkki ehitisregistri kannetel on vaid statistiline ja informatiivne tähendus (ehitusseaduse § 56 lg 2) on korteriomanikul õigus nõuda, et korteri juurde kuuluva mõttelise osa kohta peetaks riiklikus andmekogus õigeid andmeid. Valeandmed on käsitatavad vaidlustatud korralduste tagajärgedena. Vastavalt HKMS § 26 lg 1 p-le 1 on halduskohtul haldusakti tühistamisel õigus teha haldusorganile ettekirjutus haldusakti tagasitäitmise, s.o haldusakti tagajärgede kõrvaldamise kohta. Kaebajate taotlus teha linnavalitsusele ettekirjutus elamu mõtteliste osade ümberarvutamiseks ja ehitisregistris (varem hooneregistris) kannete muutmiseks on oma sisu poolest haldusakti tagasitäitmise nõue. Kuna HKMS § 26 lg 1 p 1 eeldused on täidetud, kuulub nõue rahuldamisele. Linnavalitsusel tuleb X elamu korteritele vastavad mõttelised osad ümber arvutada, võttes aluseks korterite üldpindade summa 1334,6 m2, sest mitteeluruumid elamus puuduvad, ja esitada need andmed vastavalt ehitusseaduse § 56 lg 1 p-le 1 ja § 57 lg 1 p-le 1 ja EES § 22 lg-le 11 ehitisregistrile. IV.
  2. Kaebuse ülejäänud taotlused tuleb jätta rahuldamata. Kaebajatel ei ole õigus nõuda „rendilepingute üleandmist”. Rendileandja õigused ja kohustused läksid neile üle seadusest (

§ 2lg 3 teisest lausest) tulenevalt koos korterite omandiõiguse üleminekuga.

Linna tahteavaldus ei olnud seadusest tulenevaks rendileandja õiguste ja kohustuste üleminekuks vajalik. Seega on ühtlasi väär halduskohtu seisukoht, nagu kinnitaks „rendilepingute üleandmata jätmine” seda, et ruume kaebajatele ei erastatud. Kaebajatel ei ole enam alust nõuda vaidlusaluste ruumide erastamist, sest need on korterite juurde juba erastatud. Vaidlustatud korralduste õigusvastaseks tunnistamise taotlus on hõlmatud korralduste tühistamise taotlusega. V. 20. Kaebuse esitajad paluvad vastustajalt välja mõista menetluskulud. Halduskohtus on iga kaebaja tasunud riigilõivu 10 kr (I kd, tl 23) ning esindaja kulusid järgmiselt: L. Miller 11 270,30 kr, T. Nigu 13 040,30 kr, S. Soosalu 13 040,30 kr ja T. Vorobjova 11 270,30 kr. Ringkonnakohtus on iga kaebuse esitaja tasunud riigilõivu ja esindaja kulu summas 3107,50 kr. Menetluskulude kandmine on tõendatud ja esindaja kulu on asja keerukust ja läbivaatamise kestust arvestades põhjendatud. Kuna kaebus kuulub rahuldamisele määravas osas ja jääb rahuldamata ebaolulises osas, mõistab ringkonnakohus kaebajate kasuks välja kogu menetluskulu. Kaebajate kasuks tuleb menetluskulu välja mõista järgmistes summades: L. Miller: 14 387,80 kr (= 10 +11 270,30 +3107,50); T. Nigu: 16 157,80 kr (= 10 +13 040,30 +3107,50); S. Soosalu: 16 157,80 kr (= 10 +13 040,30 +3107,50); T. Vorobjova: 14 387,80 kr (= 10 +11 270,30 +3107,50). Ivo Pilving Silvia Truman Ruth Virkus 7

(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.