KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Ruth Virkus ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 29.detsember 2006, Tallinn Haldusasja number 3-05-1229 Haldusasi Raivo T kaebus Pärnu Linnavalitsuse 05.12.2005 käskkirja nr 4-22.2-2/487 ja selle alusel antud ehitusloa nr EL-1438 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 31.03.2006 otsus Menetluse kohtus alus ringkonna- Raivo T apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 19.detsember 2006 Menetlusosalised Kaebaja Raivo T Vastustaja Pärnu Linnavalitsus Kolmas isik MaxKinnisvara OÜ RESOLUTSIOON Jätta Raivo T apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 31.03.2006 otsus nr 3-05-1229 muutmata. Mõista Raivo Tlt Pärnu Linnavalitsuse ja MaxKinnisvara OÜ kasuks välja 5 500 (viis tuhat viissada) krooni kummalegi asjas kantud õigusabikulude hüvitamiseks. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Pärnu Linnavalitsuse 05.12.2005 käskkirjaga nr 4-22.2-2/487 anti ehitusluba kolme korteriga ridaelamu ehitamiseks X tn 11 kinnistul Pärnus. Kaebuses halduskohtule palus X tn 9 kinnistu omanik R. T tühistada nimetatud käskkiri ja selle alusel antud ehitusluba põhjendusega, et ehitusloa andmisel rikuti ehitusseadust ja planeerimisseadust, ei järgitud menetlusnõudeid, kaalutlusreegleid ja uurimispõhimõtet. Projektijärgse hoone püstitamisega naaberkrundile kaasnevad kaebajale negatiivsed mõjutused (väheneb privaatsus, vaade rannapargile ja mittesuvine päevavalgus), mis 3-05-1229 vähendavad oluliselt kaebaja kinnistu turuväärtust. X tn 11 krundil varem asunud ehitis oli 4,5 m kõrgune ühekorruseline üksikelamu, uusehitis on kolmekorruseline ja ligi 10 meetri kõrgune. Kaebajale kooskõlastamiseks esitatud projekteerimistingimused nägid kavandatava ehitisena ette 2-korruselise väikeelamu. Parandused projekteerimistingimustes, mis näevad ette kolmekorruselise hoone ehitamise, on tehtud kaebaja teadmata ja temaga kooskõlastamata. Ehitusprojekti ei ole kaebaja kooskõlastanud. Vastuolud on vaidlusaluse ehitusloaga lubatud ja projektijärgse uusehitise kõrguse osas: ehitusloas on kõrguseks märgitud 7,36 m, projekti järgi on see 9,9 m. Ehitusloa andmisel ei ole järgitud PlanS § 9 lg 10 punkte 2 ja 3. X tn 11 kinnistu asub miljööväärtuslikul hoonestusalal, kus ehitamine eeldab detailplaneeringu koostamist. Detailplaneering on vajalik ka ridaelamu projekteerimiseks ja ehitamiseks. Kui X tn 11 kohta kehtib Pärnu Linnavolikogu poolt 15.06.1995 vastu võetud ja 20.03.2003 otsusega detailplaneeringuna kehtima jäetud Pärnu rannapiirkonna osaüldplaneering, siis oli sellel krundil asunud ehitise lammutamine üldse seadusevastane, sest planeeringu muinsuskaitsetingimuste kohaselt tuli X 11 krundil asunud hoone säilitada. Sama planeering näeb ette, et väikeelamu maa-ala piirkonnas (kus asub ka X tn 11) on lubatud maksimaalselt kahekorruselised ehitised. Tallinna Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata, leides, et vaidlusaluste haldusaktidega ei ole kaebaja subjektiivseid õigusi rikutud. Kaebuses viidatud PlanS § 9 lg 10 punktidest 2 ja 3 ei tule materiaalõiguslikku keeldu kõnealuses projektis ettenähtud ridaelamu püstitamiseks vaadeldavas asukohas. Kui juhtumi asjaolud vastavad PlanS § 9 lg 10 punktides 2 või 3 märgitud tingimustele, ei pea detailplaneeringut koostama, vaid võib piirduda projekteerimistingimuste naaberkinnistu omanikega kooskõlastamisega. Käesoleval juhul ongi projekteerimistingimused määratud, kaebajaga kooskõlastatud ja selle alusel koostatud ehitusprojekt. Projekteerimistingimused on vaadeldavad ehitusloa eelhaldusaktina. Riigikohus on 13.06.2003 lahendi nr 3-3-1-42-03 punktides 20 ja 21 leidnud, et asjaosalised ei saa esitada ehitusloa üle käivas vaidluses vastuväiteid detailplaneeringu lahendusele, isegi kui detailplaneering on vastuolus seadusega. Sama põhimõte on rakendatav ka detailplaneeringut asendavate projekteerimistingimuste puhul. Käesoleval juhul kooskõlastas kaebaja X tn 11 väikeelamu projekteerimistingimused ega teinud nende muutmiseks ettepanekuid. Projekteerimistingimuste kohaselt on kavandatavaks ehitiseks väikeelamu krundi täiehitusprotsendiga 30, korruste maksimaalse arvuga 2, lubatud suurima kõrgusega 11 m olemasolevast maapinnast ja katusekaldega 0-50 kraadi. Ehitusprojektis on neid nõudeid järgitud. Korruste määramisel on õige juhinduda ehitusministeeriumi 19.06.1991 käskkirjast nr 63, mille kohaselt tuleb arvesse võtta vaid maapealseid korruseid, kui tehnilise korruse, sealhulgas soklikorruse lagi on maapinnast vähem kui 2 m kõrgusel. Ehitusprojekti järgi on kavandatava uusehitise sokli maapealne kõrgus alla 2 meetri. Arvestades, et Pärnu rannapiirkonna osaüldplaneering (kehtestati 15.06.1995 ja jäi kehtima volikogu 20.03.2003 otsusega nr 25) lubaski vaadeldavasse paika ehitada 2-korruselisi hooneid, ei ole ka vastuolu ehitusprojekti ja kehtiva planeeringu (milles uue, pärast planeeringu kehtestamist kasutatava korruste arvu määramise metoodikaga ei saanudki arvestada) vahel. Asjaolu, et kaebaja väidetavalt mõistis projekteerimistingimuste kooskõlastamisel väikeelamu all üksnes individuaalelamut, ehitusloa õiguspärasust ei mõjuta. Ka ridaelamu on väikeelamu. Naaber peab taluma uue ehitise rajamisega kaasnevaid mõistlikke piiranguid. Kaebust saaks rahuldada siis, kui kolmandale isikule väljastatud ehitusluba sisaldaks vastuolu mõne kaebajat kaitsva normiga. Käesoleval juhul ei ole kaebaja oma subjektiivsete õiguste rikkumist tõendanud. Kaebaja väited päevavalguse levi takistamisest, rannapargile vaate ebamõistlikust piiramisest, privaatsuse ja kinnistu turuväärtuse vähenemisest on üldsõnalised, konkretiseerimata ja tõendamata. Väidetavad negatiivsed mõjutused (rannapargile vaate ja kaebaja kinnistul päikesevalguse levi vähenemine) võivad tuleneda mitte korruste arvust, vaid 2
(5)3-05-1229 ehitise ulatusest vertikaaltasapinnal. Õige on vastustaja järeldus, et isegi kui korruste arv ei vasta kaebaja poolt antud kooskõlastusele, ei mõjuta see ehitusloa õiguspärasust tingimustes, kus kõik ülejäänud ehitist iseloomustavad näitajad, sealhulgas ka kõrgus, on jäänud muutumatuteks. Kõnealuse ehitise kõrgus maapinnast - 8,5 m - on väiksem, kui kaebaja poolt kooskõlastatud projekteerimistingimustes näidatud. X tn 11 kinnistu ei jää miljööväärtuslikule alale, nagu väidab kaebaja. Kuna tegemist ei ole planeeringuvaidlusega, ei saa kaebaja tugineda avalikule huvile. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES R. T apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Apellandi väitel eksis esimese astme kohus materiaalõiguse kohaldamisel, rikkus oluliselt kohtumenetluse norme ja hindas ebaõigesti tõendeid. Kohtuotsusest ei selgu, mida võeti ehitusprojekti koostamisel aluseks: kas projekteerimistingimused või Pärnu rannapiirkonna osaüldplaneering, ning kas kohus käsitles viidatud osaüldplaneeringut detailplaneeringuna või mitte. Vaieldav on halduskohtu seisukoht, mille kohaselt kooskõlastas kaebaja projekteerimistingimused vastuväideteta ja ettepanekuteta. Kaebaja andis kooskõlastuse tingimusel, et temaga kooskõlastatakse ka hoone elamu ehitusprojekt. Ehitusprojekti ei ole kaebaja kooskõlastanud. Seega saab lugeda, et projekteerimistingimused on naaberkinnistu omanikuga kooskõlastamata ning X tn 11 kinnistule ehitamine oleks saanud toimuda vaid läbi detailplaneeringu. Planeeringumenetluses oleks olnud kaebajal avaramad võimalused oma õiguste kaitseks. Vaidlusalust ehitusluba ei oleks tohtinud välja anda ka seetõttu, et projekteerimistingimustes oli märgitud kahe- korruselise väikeelamu püstitamine, projektist nähtuvalt on tegemist kolmekorruselise ridaelamuga. Kohus tuvastas ebaõigesti, et ehitusprojekti järgi on uushoone soklikorruse maapealne kõrgus alla 2 meetri. Ehitusprojekti soklikorruse plaanilt ilmneb, et selle lagi on maapinnast 3,4 m kõrgusel. Soklikorrus tuleb lugeda ehitise esimeseks korruseks. Kohus jättis tähelepanuta kaebaja väited selle kohta, et esinevad vastuolud ehitise ehitusloaga lubatud ja projektijärgse kõrguse osas. Kohus ei andnud hinnangut kaebaja väidetele, et ehitusloa andmisel ei kaalutud tema huve. X tn 11 kinnistu asub miljööväärtuslikul hoonestusalal ning käesolevaks hetkeks ka riiklikul muinsuskaitsealusel maa-alal. Vaidlusalune haldusakt rikub apellandi subjektiivseid õigusi. Ehitusprojekti realiseerimine põhjustab kaebajale ebaõiglaselt suurt kahju ja mõjutab negatiivselt tema kinnistu turuväärtust. Väheneb kaebaja privaatsus oma krundil – ühe pere asemel asub naabrusesse elama kolm perekonda; projektijärgselt on ette nähtud kuue sõiduki parkimiskohad; uushoone katusel asub terrass vaatega ka kaebaja kinnistule. Oluliselt väheneb kaebaja vaade oma kinnistult rannapargile ning see asendub olulises osas vaatega projekteeritud ridaelamu tagumisele seinale. Eeskätt takistab uushoone päiksevalguse levi (peamiselt mittesuvisel ajal) apellandi krundile. Pärnu Linnavalitsus vaidles apellatsioonkaebusele vastu, jäi esimese astme kohtus esitatud seisukohtade juurde ning palus välja mõista kaebajalt apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulud. Vastuväidete kohaselt kooskõlastas kaebaja projekteerimistingimused, ehitusprojekti kooskõlastamine polnud vajalik. Põhjendamatu on apellandi väide, et ehitusprojekti kohaselt on soklikorruse lagi maapinnast 3,4 m kõrgusel ning et projekt ei vasta ehitusloale. Ehitusprojekti jooniselt A-04-1 (ridaelamu lõige) on näha, et arhitektuurilise lahenduse kohaselt on hoone liigendatud, jaguneb viieks tasandiks, korrused ei ole üksteisest selgelt eristatavad ning sokli korruse lagi asub maapinnast 1,4 meetri kõrgusel. Kerese tn 11 kinnistule projekteeritud hoone on isegi väiksem, kui apellandi poolt kooskõlastatud. Ridaelamu maa on väikeelamumaa alaliik (Vabariigi Valitsuse 24.01.2005 määrus nr 36 ja Pärnu linna üldplaneeringu p 2.1.1). 3
(5)3-05-1229 Kolmas isik palus jätta R. T apellatsioonkaebuse rahuldamata ning mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja õigusabikulud kahe kohtuastme peale kokku 49 855 krooni. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks pole põhjust. Kaebus on esitatud ehitusloa tühistamiseks. HKMS § 7 lg 1 kohaselt võib tühistamiskaebuse esitada isik, kes leiab, et haldusaktiga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Kaebaja subjektiivsete õiguste riive puudumisel jääb kaebus haldusakti tühistamiseks rahuldamata sõltumata sellest, kas vaidlusalune haldusakt on õiguspärane või mitte. Käesoleval juhul leidis esimese astme kohus, et kaebaja pole tõendanud vaidlusaluste haldusaktidega oma subjektiivsete õiguste rikkumist. Ringkonnakohus nõustub selle seisukohaga. Kaebuses viidatud PlanS § 9 lg 10 punktid 2 ja 3 sätestavad, et kohalik omavalitsus võib lubada, välja arvatud riikliku kaitse alla võetud maa-alal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal, ilma detailplaneeringut koostamata: olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile üksikelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue üksikelamu projekteerimisel ja ehitamisel järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid ning projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega (p 2); olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele tühjale krundile korterelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue elamu korruselisus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete vastavaid näitajaid ja projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega (p 3). Halduskohus leidis õigesti, et viidatud sätetest ei tulene materiaalõiguslikku keeldu kõnealuses ehitusprojektis ettenähtud ridaelamu ehitamiseks X tn 11 kinnistule. Asja materjalidest nähtub, et ehitusprojekt on koostatud ja vaidlusalune ehitusluba antud projekteerimistingimuste, mis asendab detailplaneeringut, alusel. Vastupidiselt apellandi väidetule, ei ole tegemist miljööväärtusliku alaga ning projekteerimistingimuste koostamise ja selle kaebajaga kooskõlastamise ajal polnud tegemist ka muinsuskaitsealuse alaga. Projekteerimistingimuste kohaselt on X tn 11 krundi täisehitusprotsent kuni 30, uusehitise kõrgus kuni 11 meetrit ja lubatud katusekalle 0-50 kraadi ning see asub projekteerimistingimuste lisaks 2 oleval asendiplaanil tähistatud hoonestusalal. Vaidlust ei ole selle üle, et ehitusloa andmine on diskretsiooniotsustus, mille langetamisel tuleb muuhulgas arvestada naabri õigusi ja huve. Põhjendatud ei ole aga apellandi väide, et käesoleval juhul on ehitusluba antud kaalutlusvigadega. Kuigi apellant väidab jätkuvalt, et vastustaja oleks pidanud algatama detailplaneeringu, ei ole ta ka apellatsioonkaebuses selgitatud, mil viisil oleksid tema võimalused oma huve kaitsta olnud planeeringu menetlemisel avaramad projekteerimistingimuste määramise ja ehitusloa menetlustega võrreldes. Kõnealune ehitusprojekt, mille realiseerimiseks vaidlusalune ehitusluba anti, jäi kaebaja poolt kooskõlastatud projekteerimistingimustes lubatud mahtude piiridesse. Projekteerimistingimuste kooskõlastamisel oli kaebajal võimalus ja õigus esitada vastuväiteid krundi ehitusõiguse ja hoonestusala suhtes, mida ta ei teinud. Kaebaja soov kooskõlastada ka ehitusprojekt, ei ole käsitletav vastuväitena kavandatavale ehitusmahule. Seega on kaebajal olnud võimalus olla ära kuulatud, ning vastustaja poolt menetlusnõuete rikkumist, mis võinuks mõjutada asja otsustamist, asjas ei nähtu. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab naabrile ebaõiglaselt suure kahju, kuid märgib seejuures, et mitte igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehituse tõttu ei saa olla takistuseks ehitusloa andmisel. Halduskohus märkis õigesti, et naaber peab taluma uue ehitise rajamisega kaasnevaid mõistlikke piiranguid ning et käesoleval juhul ei saa kaebaja väidetud varjavat mõju (uusehituse tõttu päevavalguse ja üle tee asuvale rannapargile vaate vähenemine) lugeda esitatud andmete põhjal ülemääraselt piiravaks; naaberkrundi hoonestamise korral tiheasustusalal on privaatsuse vähenemine paratamatu ega 4
(5)3-05-1229 ole antud juhul samuti hinnatav ülemäärasena. Isikule kuuluva vara turuväärtuse vähenemine naabri ehitustegevuse tagajärjel riivab isiku omandiõigust, kuid käesoleval juhul on kaebaja väited uusehituse tõttu tema kinnistu turuväärtuse langemisest jäänud üldsõnalisteks ning selle väite kinnitamiseks pole esitatud ühtegi tõendit. Eeltoodu alusel jääb esimese astme kohtu otsus muutmata. Kuna kaebaja apellatsioonkaebust ei rahuldata, on vastustajal ja tema poolel oleval kolmandal isikul õigus menetluskulude hüvitamisele. Kuni 01.09.2006 ei näinud HKMS ette kolmanda isiku menetluskulude hüvitamist ning ringkonnakohus saab arvestada seetõttu vaid kolmanda isiku nende kuludega, mis on tehtud pärast 01.09.2006. Kohtukulude nimekirja ja kuludokumentide kohaselt koosnevad menetluskulud õigusabikuludest –vastustajal 25 842 kr ja kolmandal isikul 6 165 kr. HKMS § 93 lg 3 sätestab, et kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Arvestades, et vastustaja ja kolmanda isiku kogu sisuline töö on tehtud esimese astme kohtus ning apellatsioonkaebus kordab valdavas osas halduskohtule esitatud kaebuse põhjendusi, leiab ringkonnakohus vastustaja ja kolmanda isiku õigusabikulud põhjendamatult suured olevat. Põhjendatud õigusabikuluks hindab ringkonnakohus 5 500 kr kummalegi. Kohtunikud Oliver Kask Ruth Virkus Silvia Truman 5
(5)