Obsah (6)

§ 22§ 21§ 10§ 20§ 221§ 9

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtukoosseis Tallinna Halduskohus Sirje Tromp Otsuse tegemise aeg ja koht 10. oktoober 2006, Tallinn Haldusasja number 3-06-1140 Haldusasi OÜ Reval Ekspert kaeb

) sätestatud alustel. Ehitise omandanud isikul tuleb maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates. Lg 22 sätestab, et kui ehitis omandatakse pärast 1998.a. 1.jaanuari vallasasjana ja ehitise võõrandaja on hiljemalt 1998.a. 1.jaanuariks esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, jääb ehitise võõrandaja poolt 1998.a. 1.jaanuariks esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus kehtima ka ehitise uue omaniku suhtes. Maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi – kord) punkti 7 kohaselt saavad ostueesõigusega erastada maad

§ 22lõikes 1, AÕSRak

S § 18 lõikes 1 ning Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lõikes 8 nimetatud isikud, arvestades

§-s 21 sätestatud kitsendusi, tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hiljemalt 1.jaanuariks 1998.a. Maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust ei ole avalduse esitajal õigust muuta. Korra p 71 kohaselt kui ehitis omandatakse pärast 1.jaanuari 1998 vallasasjana ja ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks on 1.jaanuriks 1998.a. esitatud avaldus, milles nimetatud erastamiseks taotletava maa pindala on arvestatud kas omandaja või teiste isikute ehitiste juures erastatava maa suuruse ja piiride määramisel ning vastavate katastriüksuste moodustamine on algatatud, toimub maa ostueesõigusega erastamine 1.jaanuariks 1998.a. esitatud avalduse alusel. Kui ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks ei olnud 1.jaanuariks 1998.a. esitatud avaldust ja teiste isikute ehitiste juures ostueesõigusega erastatava maa katastriüksuste moodustamine on algatatud enne ehitise omandaja poolt maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamist, siis määratakse ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks 1.jaanuriks 1998.a. esitatud avalduste alusel ja pärast 1.jaanuari 1998.a. ehitise vallasasjana omandanud isikule tagatakse vähemalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise võimalus. Ajal, mil kaebuse esitaja OÜ Reval Ekspert omandas Loigu ehitised vallasasjana, oli katastriüksuse moodustamist juba alustatud ja see oli ka lõpule viidud, kuna Harju maakatastris oli Loigu maaüksus registreeritud 27.07.2001. Avaldus, mille alusel moodustati katastriüksus maa ostueesõigusega erastamiseks, oli esitatud enne 01.01.1998.

ega ka selle täitmiseks kehtestatud maa ostueesõigusega erastamise kord ei erista peale 01.01.1998 omandatud vallasasjast ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamisel füüsilisi ja juriidilisi isikuid. Määrav on asjaolu, kas erastamise avaldus oli esitatud või mitte ja kuidas oli toimitud enne 1.jaanuari 1998.a. esitatud avalduse alusel katastriüksuse moodustamisega – kas neid toiminguid oli alustatud või mitte. Seadusandja mõte oli reformi läbiviimist kiirendada ja määratleda isikute õigused erastamise ulatuse osas lähtudes 01.01.1998 seisuga esitatud avaldustest. Edaspidine tsiviilkäive 3 ehitistega sai nende omandajatele kaasa tuua juba vaid ehitiste suhtes juba määratud maakasutuse ulatust või siis avalduse tähtaegsel mitteesitamisel nn järelejäänud maade arvelt erastamise õigust. Eeltoodud motiividel leiab kaebuse esitaja, et OÜ-l Reval Ekspert on õigus ostueesõigusega erastada maad Loigu ehitiste juurde ulatuses, mis vastab eelmise omaniku poolt esitatud avalduse alusel moodustatud katastriüksuse suurusele, so 27 282 m2 . Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punkti 5 kohaselt on ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise aluseks maa ostueesõigusega erastamise taotlus. OÜ Reval Ekspert leiab, et Saue Vallavalitsus on 18.04.2006 korralduse nr 382 vastuvõtmisel jämedalt rikkunud haldusmenetluse seadust ja head haldustava. Kaebaja palub Saue Vallavalitsuse 18.04.2006 korralduse nr 382 tühistada ja mõista Saue Vallavalitsuselt kaebuse esitaja kasuks välja viimase poolt kantud kohtukulud summas 17 002 krooni vastavalt Rodi Advokaadibüroo poolt esitatud kohtukulude nimekirjale ja kuludokumentidele (sh 10 kr riigilõiv ja 16 992 kr advokaadi õigusabi eest). VASTUSTAJA SEISUKOHT Vastustaja Saue Vallavalitsus vaidleb kaebusele vastu. Vallavalitsus sai A.L.le kuulunud Loigu elamu hävimisest tulekahjus teada siis, kui enne maa ostueesõigusega erastamise lepingu allakirjastamist 16.08.2001 korralduse nr 726 alusel nõuti A.L.lt uue hooneregistri õiendi esitamist, millest selgus, et Loigu maaüksusel asub põlenud elamu vundament, garaaž ja puurkaev. Saades teada, et elamu on põlenud, võttis vallavalitsus 08.06.2004 vastu korralduse nr 570 „Teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramine“, mille kohaselt loeti Loigu maaüksusel asuv elamu kasutusest väljalangenud ehitiseks, määrati ehitise kordategemise tähtaeg ning määrati ehitistele teenindusmaa suurusega 0,22 ha (see vastas nimetatud ehitiste püstitamiseks 1983.aastal antud maaeralduse suurusele), mida ehitise omanikul (kaebuse esitajal) on õigus pärast ehitise korrastamist erastada. Peale korralduse nr 570 vaidlustamist kohtus kaebaja poolt tunnistas vallavalitsus nimetatud korralduse oma 02.11.2004 korraldusega nr 598 kehtetuks. Vallaametnike hooletuse tõttu ei tehtud korralduse nr 570 kehtetuks tunnistamise kohta märget maa erastamise toimikusse, millest oli tingitud ka hilisem ekslik viitamine käesoleva haldusasja raames vaidlustatavas korralduses nr 382. 21.03.2006 korralduse nr 263 „Juriidilisele isikule maa ostueesõigusega erastamise võimaldamine“, mille kohaselt võimaldati OÜ-le Reval Ekspert erastada talle kuuluvate ehitiste juurde maad 27 282 m2 , vastuvõtmisel jäi vallavalitsusel hooletusest märkamata, et nimetatud suurusega katastriüksus moodustati füüsilise isiku poolt esitatud erastamisavalduse alusel, kõnealusel juhul toimus aga erastamine juriidilisele isikule. Oma vea korrigeerimiseks võttis vallavalitsus 18.04.2006 vastu korralduse nr 382, millega tunnistas 21.03.2006 korralduse nr 263 kehtetuks. Kuna

kohaselt on juriidilisel isikul õigus erastada tema hoonete või rajatiste juurde üksnes teenindamiseks vajalik maa, siis, arvates ekslikult, et teenindusmaa on juba määratud, viitas vallavalitsus juba kehtetuks tunnistatud korraldusele nr 570. Vastustaja tunnistab, et haldusorgani ja tema ametnike hooletuse tõttu on erastamismenetlus veninud ja asja menetlemisel on tehtud mitmeid vigu, kuid vaidlustatud korraldus nr 382 on sisult õiguspärane ja alus selle tühistamiseks puudub. OÜ Reval Ekspert on juriidiline isik ja talle kuuluvad väljaspool linna piire asuvad ehitised. Tulenevalt

§ 21

lg 4, § 22 lg 1 ja § 10 lg 1 on OÜ-l Reval Ekspert ehitiste omanikuna 4 õigus erastada nimetatud ehitiste juurde nende ehitiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa. Vastavalt

§ 10

lõikele 3 määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vastustaja möönab, et käesoleval juhul ei ole Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korda järgides teenindamiseks vajalikku maad kaebaja ehitiste juurde määratud ja ekslikult on juriidilisele isikule võimaldatud erastada maatükk, mis on moodustatud hoopis teistel alustel ja mõeldud erastamiseks füüsilisele isikule. Juriidilisel isikul on õigus erastada vaid ehitise teenindamiseks vajalik maa. Vastustaja ei nõustu maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 71 kaebaja poolse tõlgendusega. Vastustaja leiab, et enne 01.01.1998 esitatud avaldused jäävad uute omanike suhtes kehtima sellel määral, kuivõrd uus omanik vastab samadele tingimustele kui eelmine. Kaebaja suhtes võib esmane erastamise avaldus kehtima jääda selles osas, mis annab võimaluse varasema avalduse alusel osta maad soodsamalt (2002.aastal tõusis maa maksustamishind), sest siin ei olnud ka algselt vahet, milline isik avalduse esitas ja maad erastas. Kaebaja tõlgendusest lähtudes tekiks juriidilistel isikutel võimalus erastada maad suuremas ulatuses, kui see on ette nähtud

§ 10lõikes 1.

Vastustaja nõustub samuti kaebuses esitatud väitega, et vaidlustatava korralduse vastuvõtmisel ei ole järgitud HMS §-s 40 sätestatud ärakuulamisnõuet, kuid ka korrektselt läbiviidud haldusmenetlus ei oleks muutnud asjaolu, et kaebaja on juriidiline isik ning saab maad erastada vaid teenindusmaa ulatuses. Vastustaja vaidleb vastu sellele, et vaidlusalune korraldus on motiveerimata. Korraldus ei tugine ainult kehtetuks tunnistatud korraldusele nr 570 ning kehtetu haldusakti äralangemine ei muuda korralduse andmise tegelikku põhjust – juriidiline isik saab seaduse järgi ostueesõigusega erastada vaid ehitise teenindamiseks vajaliku maa. Korralduses on ära toodud põhjendused, miks katastriüksuse erastamine oli õigusvastane. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUS

1. Kaebuse esitaja on vaidlustanud Saue Vallavalitsuse 18.04.2006 korralduse nr 382 „Saue Vallavalitsuse
2. märtsi 2006.a. korralduse nr 263 „Juriidilisele isikule maa ostueesõigusega erastamise võimaldamine“ kehtetuks tunnistamine“ nii sisulise õigusvastasuse kui ka menetlusnormide rikkumise tõttu haldusakti andmisel.
3. Haldusakti sisulise õiguspärasuse hindamisel tuleb vastata küsimusele, kas kaebuse esitajal, so ehitise vallasasjana omandanud juriidilisel isikul, on ehitise endise füüsilisest isikust omaniku poolt enne 1.jaanuarit 1998.a. esitatud avalduse alusel õigus maad ostueesõigusega erastada samas ulatuses, kui on märgitud füüsilise isiku poolt esitatud avalduses. Antud juhul esitas füüsiline isik A.L. 08.12.1997 maa ostueesõigusega erastamise avalduse ehitiste (elamu, garaaž, puurkaev) juurde 2 ha suuruse maa erastamiseks. Nimetatud avalduse alusel moodustati 2000.aastal 2,7 ha suurune katastriüksus ning võeti vastu maa erastamise korraldus. Enne maa ostu-müügilepingu sõlmimist võõrandas füüsiline isik ehitised juriidilisele isikule – OÜ-le Reval Ekspert, kes esitas maa ostueesõigusega 5 erastamise avalduse. Maa ostueesõigusega erastamise korra punktist 71 lähtuvalt leidis juriidiline isik, et tal on õigus maad erastada esmase ostueesõigusega erastamise avalduse alusel moodustatud katastriüksuse ulatuses. Kohus ei nõustu kaebuse esitaja poolse tõlgendusega korra punktile 71 . Vastavalt

§ 20

lg 2 kuulub erastamisele maa, mida

-i alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse.

§ 21

lg 1 kohaselt on maa erastamise õigustatud subjektiks Eesti kodanikud ja

§ 21

lõigetes 2-4 nimetatud isikud on maa erastamise õigustatud subjektideks

-st tulenevate kitsendustega.

§ 21

lõikes 4 sätestatu kohaselt võib Eesti eraõiguslik juriidiline isik maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri poolt peetavasse registrisse.

§ 221

lg 1 sätestab, et ostueesõigusega võib maad erastada

§-des 7, 8, 9, 10, 20 lõigetes 11 ja 12 ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui käesolevast paragrahvist ei tulene teisiti.

teeb maa ostueesõigusega erastamisel erastatava maa ulatuse osas vahet füüsilistel ja juriidilistel isikutel. Juriidiliste isikute puhul seab

maa erastamise ulatuse sõltuvusse sellest, kas tegemist on põllumajandusliku tootmisega tegeleva juriidilise isikuga või mitte. Põllumajandusliku tootmisega tegeleval juriidilisel isikul on vastavalt

§ 221

lõikele 22 kohaliku omavalitsuse nõusolekul õigus ostueesõigusega erastada kuni 50 ha tagastamise käigus vabaks jäävat põllumajandusmaad talle kuuluva sihtotstarbelises kasutuses oleva loomakasvatushoone (hoonete kompleksi) juurde. Muu tootmise (tegevusalaga) tegelevate juriidiliste isikute puhul kohaldatakse

§ 10lõikes 1 sätestatud maa erastamise ulatust.

Nimetatud sätte kohaselt kuulub erastamisele üksnes juriidilise isiku hoonete või rajatiste alune ning nende teenindamiseks vajalik maa. Kaebuse esitaja ei ole põllumajandusliku tootmisega tegelev juriidiline isik. Seega kuulub tema suhtes rakendamisele

§ 10lõikes 1 sätestatud maa erastamise ulatus.

Kuna kaebajal kui ehitise vallasasjana omandanud juriidilisel isikul, kes ei tegele põllumajandusliku tootmisega, on

§ 10

lg 1 kohaselt õigus erastada üksnes talle kuuluvate hoonete ja rajatiste alune ning nende teenindamiseks vajalik maa, siis ei ole ostueesõigusega erastamist võimalik läbi viia eelmise omaniku (füüsilise isiku) poolt 08.12.1997 esitatud avalduse alusel moodustatud katastriüksuse ulatuses. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 71 alusel on maa ostueesõigusega erastamist võimalik läbi viia 1.jaanuariks 1998.a. esitatud avalduste alusel juhul, kui ehitise pärast 1.jaanuari 1998.a. vallasasjana omandanud isikul on

-st tulenevalt õigus erastada maad ulatuses, mis on märgitud enne 1.jaanuarit 1998.a. esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusele. Kaebuse esitajal tulenevalt

-st õigust maa erastamiseks sellises ulatuses ei ole. Tulenevalt

§ 9

lg 1 p 1 on füüsilisel isikul õigus erastada temale kuuluva elamu juurde maad kuni 2 ha ulatuses. Vastavalt Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punktile 4 määratakse ehitise teenindamiseks ehitise alune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Nimetatud sättest tulenevalt võib eeldada, et kaebaja ehitiste juurde määratava teenindusmaa, mille erastamiseks on kaebajal õigus tulenevalt

-st, suurus 6 oleks kindlasti väiksem kui 2 ha (seega siis ka väiksem, kui on füüsilise isiku A.L. maa ostueesõigusega erastamise avalduse alusel moodustatud katastriüksus). Eeltoodust tulenevalt nõustub kohus vastustaja seisukohaga, et kaebuse esitaja saab ostueesõigusega erastada vaid ehitise teenindamiseks vajaliku maa ning sellest lähtuvalt tuleb vallavalitsuse 21.03.2006 korraldus nr 263, mis nägi ette juriidilisele isikule maa ostueesõigusega erastamise 2000.aastal moodustatud Loigu katastriüksuse suurusega 27 282 m2 ulatuses, selles osas kehtetuks tunnistada.

1. Samal ajal leiab kohus, et vaidlustatav korraldus on puudulikult motiveeritud ja haldusakti andmisel on vastustaja oluliselt rikkunud menetlus- ja vorminõudeid, mis võisid mõjutada asja otsustamist. Korralduses nr 382 on 21.03.2006 korralduse nr 263 kehtetuks tunnistamise alusena peale asjaolu, et nimetatud korraldusega on juriidilisele isikule (kaebuse esitajale) ekslikult võimaldatud erastada seadusega lubatust suurem maatükk, märgitud ka see, et juriidilisel isikul on õigus ostueesõigusega erastada vaid kohaliku omavalitsuse poolt määratud ehitiste teenindusmaa ning Saue Vallavalitsuse 08.06.2004 korraldusega nr 570 on Loigu maaüksusel asuvale ehitisele, mille omanikuks on OÜ Reval Ekspert, määratud teenindusmaa suurusega 0,22 ha. Kohtumenetluse käigus on tuvastatud, et korralduses märgitud asjaolu teenindusmaa määramise kohta kaebaja omandis olevatele ehitistele ei vasta tõele. Seda on oma seletuses möönnud ka vastustaja. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et 08.06.2004 korraldus nr 570 on Saue Vallavalitsuse 02.11.2004 korraldusega nr 598 tunnistatud kehtetuks. Korralduse nr 570 kehtetusest tuleneb, et kaebuse esitajale kuuluva ehitise teenindamiseks vajalikku maad ei ole määratud. Seega on vaidlustatava korralduse põhjendustes tuginetud kehtetule haldusaktile ning haldusakti faktiline ja õiguslik motivatsioon on seetõttu osaliselt ebaõige. Puudulikult ja ebaõigesti motiveeritud haldusakt on õigusvastane ja kuulub tühistamisele.
2. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punktist 5 tulenevalt on ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse määramise aluseks maa ostueesõigusega erastamise taotlus. Korra punktides 8-12 sätestatu kohaselt oleks kohalik omavalitsus pidanud tegema kaebuse esitajale ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku, millele on ettepaneku saanud isikul õigus ühe kuu jooksul esitada kirjalikult oma motiveeritud vastuväited. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku alusel tellib ehitise omanik või tema volitatud isik ehitise teenindamiseks vajaliku maa katastriüksuse moodustamise. Pärast seda määrab kohalik omavalitsus oma otsusega ehitise teenindamiseks vajaliku maa. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise säte võib sisalduda ka kohaliku omavalitsuse poolt vastuvõetavas maa ostueesõigusega erastamise otsuses. Käesoleval juhul ei ole kaebuse esitajale kuuluvate ehitiste juurde teenindusmaa määramise menetlust õigusaktides sätestatud korra kohaselt läbi viidud ning teenindusmaa on määramata.
3. Põhjendatud on kaebuse väide, et Saue Vallavalitsus on vaidlustatava korralduse näol vastu võtnud kaebaja suhtes keelduva haldusakti, kuid ei ole seejuures järginud HMS §-s 40 sätestatud nõuet menetlusosaliste arvamuse ja vastuväidete ärakuulamise kohta. HMS § 40 lg 2 kohaselt peab haldusorgan enne menetlusosalise suhtes sellise toimingu sooritamist, 7 mis võib kahjustada tema õigusi, andma talle võimaluse arvamuse ja vastuväidete esitamiseks. Vastustaja seda antud juhul teinud ei ole, millega on rikutud kaebuse esitaja õigusi tema suhtes läbiviidavas haldusmenetluses. Kaebaja ärakuulamine haldusmenetluses oleks andnud vastustajale võimaluse vältida korralduses sisalduvaid ebaõigeid andmeid teenindusmaa määramise kohta, samuti selgitada kaebuse esitajale materiaalõiguse norme, mis sätestavad maa ostueesõigusega erastamise korda ja ulatust juriidilistele isikutele, millega oleks eeldatavalt olnud võimalik vältida ka kohtukaebuse esitamist nimetatud küsimuses. Eeltoodu alusel kohus leiab, et Saue Vallavalitsuse 18.04.2006 korraldus nr 382 korraldus on õigusvastane ning see tuleb tühistada. Kuna OÜ Reval Ekspert kaebus kuulub rahuldamisele, siis tuleb vastustajalt Saue Vallavalitsuselt kaebuse esitaja OÜ Reval Ekspert kasuks välja mõista viimase poolt kantud menetluskulud summas 17 002 krooni (sh 10 kr riigilõiv ja 16 992 krooni advokaadi õigusabikulud vastavalt Rodi Advokaadibüroo poolt esitatud kohtukulude nimekirjale ja kuludokumentidele). Sirje Tromp kohtunik 8