Obsah (5)

§ 21§ 36§ 6§ 22§ 7

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Ruth Virkus ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 16. juuli 2007, Tallinn Haldusasja number

§ 21

lg 2 viimase lause kohaselt oleks saanud kõnealune ühismajand kohaliku omavalitsuse nõusolekul ja Vabariigi Valitsuse loal erandkorras maad osta). Ka oli kõnealusel ajal ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramine mitte kohaliku omavalitsuse ainupädevuses, vaid see tuli seadusest tulenevalt kooskõlastada volitatud riigiasutuse Maa-ametiga. Kõnealuse maa kohta sellist kooskõlastust arhiividest ei leidu. Samuti ei leidu dokumente söökla omanikega sõlmitud maakasutuslepingute kohta, mis annaks kehtiva

§ 36lg 1 alusel õiguse nõuda senise maakasutuse ümbervormistamist.

Kuna asja materjalidest nähtuvalt ehitati sööklahoone ja parkla nõukogude ajal, siis sai volikogu 01.06.1993 otsuse punktis 2 märgitu olla aluseks üksnes sööklahoone ja autoparkla aluse kui tervikuna mittetagastatava maa kindlaks määramisele ega saa olla käesoleval ajal sööklahoone teenindamiseks vajaliku maa erastamisel kohalikule omavalitsusele siduvaks. Kaebajale kuuluva söökla juurde vajaliku teenindusmaa määramisel tuleb lähtuda eeskätt

§ 6

lõikest 3.3 ning § 7 lõigetest 1, 5 ja 5.2, arvestades ehitise maa-alal paiknemist ja 3-06-52 otstarbekust, mitte aga taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa ulatust. Omandiõigust asfalteeritud parkimisplatsile pole kaebaja tõendanud. Tallinna Halduskohus jättis 20.12.2006 otsusega kaebuse rahuldamata, leides, et vallavalitsuse poolt kaebajale tehtud piiride kulgemise ettepanek on õiguspärane ning vallavolikogu 28.09.2006 otsus kaebaja subjektiivseid õigusi ei riku. Kohtumenetluses ei vaidlustanud kaebaja enam piiride kulgemise ettepanekut tee- ja jõeäärsete maade osas ning vaidlus käib ainult asfaltplatsi aluse maa üle. Ekslik on kaebaja seisukoht, et Saue Vallavolikogu 01.06.1993 otsuse punktile 2 tuginevalt on tal õigus erastada X 3 sööklahoone juurde 7 800 m2 maad, sealhulgas vaidlusalune parkimisplats. Kaebaja omandatud endisele sovhoosisööklale ei tehtud 1980-datel aastatel ametlikku maaeraldust. 1990-ndatel alanud maareformi käigus tuli kindlaks määrata tagastamisele kuuluv õigusvastaselt võõrandatud maa. Reformi käigus määrati Vabariigi Valitsuse 16.07.1992 määrusega nr 208 kinnitatud „Hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa määramise aluste“ alusel hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa piirid ja suurus selleks, et välja selgitada teiste isikute hoonete või rajatiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa, mida maa tagastamise õigustatud subjektidele ei saa tagastataval maal asuvate ehitiste ja rajatiste olemasolust tulenevalt tagastada. Puuduvad tõendid, mis kinnitaksid, et vaidlusaluse volikogu otsuse „Maa eraldus võõrandatud hoonete teeninduspiirkonna määramiseks” eesmärk oli määrata ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa suurus. Sööklahoone juurde maa ostueesõigusega erastamise avaldust polnud aastal 1993 keegi esitanud ning tolleaegse seadusandluse järgi polnud maa erastamine juriidilisele isikule ka võimalik. Otsusega määrati X 3 maaeraldus, mis oli ühtaegu aluseks selle maa tagastamata jätmisele omandireformi õigustatud subjektideks tunnistatud isikutele ja sellel maal asuvate hoonete võõrandamisele põllumajandusreformi käigus.

§ 22lg 1 kohaselt saavad ehitise omanikud erastada maad.

Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse määrab kaalutlusõiguse alusel vallavalitsus. Kaebaja on tõendanud omandiõiguse X 3 ehitisele, kuid mitte asfaltplatsile (autoparkla). Saue Agrofirma müüs sööklahoone enampakkumisel 27.09.1993 ning ostu-müügilepingus on vara koosseis selgelt fikseeritud – kahekorruseline hoone üldpinnaga 1 735,9 m2, milles asuvad 200 kohaga söökla-restoran, 2 baari, kondiitritsehh, kahe müügikohaga kauplus, trafo alajaam ning lepingu lisas 5 loetletud sisseseade. Enampakkumise kuulutustes 18.05.1993 ajalehtedes Äripäev ja Rahva Hääl on märgitud, et restorani kõrval on avar parkla, kuid müüdava vara koosseisus pole asfaltplatsi nimetatud. Asfaltplats pole käsitletav endise sööklahoone päraldisena ning päraldiseks ei muuda seda ka asjaolu, et söökla tehniline projekt nägi ette autode parkimisplatsi. Pealegi on praegune parkla palju suurem projektis ettenähtust. Kaebaja saanuks asfaltplatsi kui rajatise AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt omandada üksnes notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu alusel. Sellist lepingut kohtule esitatud pole. Kaebajal ei saanud 01.06.1993 teenindusmaa määramise otsusest ega 04.07.2002 ehitise kasutusloast tekkida õiguspärast ootust, et talle erastatakse maad 7 800 m

1. Nagu eelpool märgitud, määrati 01.06.1993 otsusega X 3 maaeraldus ehk maakasutusõigus. Erastatava maa suurus määratakse pärast maa ostmise avalduse esitamist ning see ei pruugi kattuda senise maaeralduse/teenindusmaaga. Vald pole kunagi kinnitanud, et X 3 juurde erastatakse maad 7 800 m
2. Hooneregistri õiendites märgitakse harilikult maakasutuse, mitte erastatava maa suurus. Kaebaja pole tasunud maamaksu 7 800 m2 maa kasutamise eest. Kohtule esitati küll Maksu- ja Tolliameti 07.03.2004 maksuteade nr 126698, mille kohaselt peab kaebaja maksma maamaksu 7 800 m2 eest, kuid see maksuteade tunnistati kehtetuks ja maksustatava maa suuruseks jäi 2 200 m
3. 3-06-52 ASJAOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES Citrus Holding OÜ apellatsioonkaebuses paluti tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Apellant leiab, et kohus hindas tõendeid vääralt ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust. Vallavalitsuse poolt kaebajale tehtud piiride kulgemise ettepanekus märgitud maa suurus on mitte ainult ahistavalt väike, vaid ka vastuolus mitmete kaebuses nimetatud vallavalitsuse ja vallavolikogu enda poolt vastu võetud ja tänaseni kehtivate haldusaktidega. Volikogu 01.06.1993 otsus on kehtiv haldusakt ning HMS § 60 lg 2 ja 61 lg 2 alusel on vallavalitsus sellega seotud. Saue Vallavalitsus on piiride kulgemise ettepaneku tegemisel seotud ka enda 04.07.2002 antud haldusaktiga (ehitise kasutusluba nr 277), milles deklareeritakse X 3 teenindusmaa suuruseks 7 800 m
4. Õige on kohtu seisukoht, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse määrab kaalutlusõiguse alusel vallavalitsus ning maavanem ja kohus ei saa hinnata sellekohase kaalutluse otstarbekust, kuid arusaamatuks jääb, kuidas ja millistele asjaoludele toetudes on vallavalitsus oma seisukohale jõudnud. Haldusorganid on alates aastast 1993 korduvalt näidanud oma aktides ja dokumentides teenindusmaa suuruseks 7 800 m2 ning kaebajal on õiguspärane ootus selles ulatuses maad erastada. Ekslik on kohtu seisukoht, et kaebaja pole tõendanud omandiõigust asfaltplatsile. Kohus pole ka selgitanud, miks pole asfaltplatsi näol tegemist hoone päraldisega. Vaidlusalune maatükk külgneb ehitisega ja on seetõttu hädavajalik ehitise teenindamiseks. 200-kohalise toitlustus- ja kaubanduskeskuse juurde oli ette nähtud parkla, mida kinnitab ka X 3 ehitusdokumentatsioon. Kuigi projekti kohaselt on osa kõnealusest maa-alast haljasala ja osa autode parkimiseks, on käesoleval ajal kogu plats kaetud asfaldiga ning millal ja kes seda tegi, pole teada. Ilma parkimisplatsita on võimatu suurt kaubanduskeskust ekspluateerida. Apellant peab mõistlikuks parkimisplatsi erastamist talle. Keegi peale vallavalitsuse pole vaidlustanud parkla olemuslikku kuuluvust sööklahoone juurde ning ka maavalitsus on teatanud kohtule, et riigil pole kavas esitada hagi selle asfaltplatsi omandiõiguse tunnustamise nõudes. Vajaduse korral on apellant valmis olemasolevalt parkimisplatsilt asfaldi üles võtma. Ekslik on kohtu seisukoht, et vallavolikogu 28.09.2006 otsus ei riku kaebaja õigusi. Sellise järelduse saab teha alles seejärel, kui jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud, et apellant tõepoolest ei oma õigust ehitise juures olevat parkla alust maad erastada. Asjakohane oleks olnud käesolevas asjas paikvaatluse läbiviimine, millest kohus põhjendamatult keeldus. Saue Vallavalitsuse vastuses leiti, et halduskohtu otsus on selles esitatud põhjendustel õige ning apellatsioonkaebuse rahuldamiseks pole alust. Vallavolikogu 1993 otsusega ei tehtud erastatava maa piiride kulgemise ettepanekut, mistõttu ei ole alust rääkida kohaliku omavalitsuse kohustusest juhinduda ja võtta X 3 ehitise juurde maa erastamisel aluseks 1993 antud haldusakt. See haldusakt ei takista ehitisele teenindusmaa määramist maa ostueesõigusega erastamise menetluses, mistõttu pole alust ka seda kehtetuks tunnistada. Kaebaja viidatud ehitise kasutusloal märgitud „teenindusmaa“ all on silmas peetud maakasutusõigust. Kasutusluba antakse välja ehitusvaldkonnas ning selles märgitu pole ülekantav omandireformi valdkonda. Kaebaja pakutud asfaltkatte eemaldamine pole kompromissina vastuvõetav. Tähendust ei oma, kas tegemist on asfaltplatsi või haljasalaga. Ehitise ekspluateerimist võimaldavad nõuded on vaidluse esemeks oleva piiride kulgemise ettepaneku kohaselt täidetud ning vaidlusalune maatükk pole ehitise teenindamiseks vajalik. Vallavolikogu 28.09.2006 otsus nr 083 on menetlustoiming, mis kaebaja õigusi ei riku. Selle seaduslikkuse kontrollimata jätmine kohtu poolt on igati põhjendatud. 3-06-52 Maa-amet palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäädes esimese astme kohtule esitatud seisukohtade juurde. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse muutmiseks alust. Halduskohus ei ole tõendeid vääralt hinnanud ega eksinud materiaalõiguse kohaldamisel. Apellandi vastupidist seisukohta ringkonnakohus ei jaga. Asjas vaieldakse ostueesõigusega erastatava maa ulatuse ja piiride üle. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse, Eesti eraõigusliku juriidilise isikuna on ta maa erastamise õigustatud subjekt, 15.03.2004 omandas notariaalse ostu-müügilepinguga Laagri alevikus X 3 asuva ehitise ning avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks on esitatud tähtaegselt. Vaidlus käib selle üle, kas koos sööklahoonega omandas kaebaja ka kõrval asuva asfalteeritud parkimisplatsi ning kas Saue Vallavalitsus kaebajale erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku tegemisel oleks pidanud arvestama vallavolikogu 01.06.1993 otsuse punktiga 2, millega määrati Saue Agrofirma söökla hoone teenindamiseks vajalik maa-ala 0,78 ha. Tulenevalt

§ 7

lg 5, 5.2 ning § 22.1 lg 6 erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra § 4 lg 2 kohaselt ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. Kaebajaga sõlmitud lepingus on kirjas, et lepingu esemeks on ehitis, mille koosseisus on 2korruseline söökla suletud netopinnaga 1487,6 m2, koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu seisukohaga, et asjas kogutud tõendid kaebaja omandiõigust asfalteeritud parkimisplatsile ei kinnita ning et nimetatud rajatist ei saa käsitada ka sööklahoone olulise osana või päraldisena. Saue Agrofirma 17.02.1993 üldkoosoleku protokolli kohaselt otsustati põllumajandusreformi käigus müüa reservfondi loomiseks ja võlgade katteks Laagri söökla-baar, samuti Laagri spordihoone projekt, kuid asfalteeritud parkimisplatsi selles nimekirjas pole. Parkimisplats pole olnud lepingu objektiks kõnealuse sööklahoone esialgsel võõrandamisel 28.09.1993 ning lepingu objektina pole seda nimetatud ka hilisemates tehingutes. Ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata (TsÜS § 55). Kõnealune parkimisplats selliseks asjaks ei ole. Päraldis on TsÜS § 57 järgi vallasasi (kõrvalasi), mis olemata peaasja oluline osa teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Seega saab päraldiseks olla vaid vallasasi, mis liigub tsiviilkäibes koos peaasjaga. Asfalteeritud parkimisplats rajatisena on iseseisev asi iseseisva funktsiooniga ning maareformi käigus on selle omanikul õigus saada maa omanikuks ehitisealuse maa tagastamise või erastamise teel ning moodustada iseseisev kinnistu. Eeltoodu alusel nõustub ringkonnakohus vallavalitsuse seisukohaga, et kuna kaebaja pole tõendanud omandiõigust parkimisplatsile, siis ei saa kohalik omavalitsus teha piiride kulgemise ettepanekut, mis hõlmaks rajatisealust maad. Õige on ka esimese astme kohtu seisukoht, et kuivõrd kaebajal ei ole õigust erastada ostueesõigusega asfaldiplatsi alust maad, siis ei riku vallavolikogu 28.09.2006 otsus tema õigusi. 3-06-52 Kaebaja väidab, et tema õigus 0,78 ha maa erastamiseks tuleneb Saue Vallavolikogu 01.06.1993 otsuse „Maa eraldus võõrandatud hoonete teeninduspiirkonna määramiseks“ punktist 2. Ka seda apellandi arvamust ringkonnakohus ei jaga. Vaidlust ei ole selles, et tegemist on kehtiva haldusaktiga ning selle tühisust pole kohus tuvastanud. 01.06.1993 kehtinud Vabariigi Valitsuse 16.07.1992 määrusega nr 208 kinnitatud hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa määramise aluste § 1 sätestas, et alused on välja töötatud

§ 7

ja 10 rakendamiseks.

§ 7

lg 1 nägi ette, et linna või alevi piirides ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ning § 10 lg 1 sätestas, et väljaspool linna või alevi piire ei tagastata riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ja nende teenindamiseks vajalikku maad, kui õigustatud subjekt ning praegune ehitiste omanik ei lepi kokku teisiti. Seega järeldub eelpoolnimetatud sätetest, et sööklahoone teenindamiseks vajalik maa määrati selleks, et eraldada see tagastatavast maast. Asja materjalide juures puuduvad 01.06.1993 otsuse tegemise alusdokumendid, kuid olemas on 1979.aastal koostatud asendiplaan ja eksplikatsioon ning

1. aastal koostatud söökla tehnilise projekti neljas köide. Eksplikatsiooni kohaselt on rajatavateks objektideks 200 kohaga söökla, trafo-alajaam, majandusõu, prügikonteinerite plats, autode parkimisplats 12-le sõiduautole ning perspektiivis väikekorteritega elamu ja administratiivhoone. Asendiplaanil on söökla märgitud numbriga 1, trafo-alajaam nr 2, autode parkimisplats nr 5, väikekorteritega elamu nr 6 ja administratiivhoone nr
2. Samuti on asendiplaani koopial märkus – krundi pind 4994,0 m2, ehitusalune pind 1 021,0 m2, krundi täisehitus 25 %, teede ja platside pind 1709,0 m2, haljastuse pind 2264,0 m2 ja haljastuse % 56,
3. Väikekorteritega elamu ehitamise kavatsust tõendab ka Eesti NSV Ehituskomitee 14.06.
4. a õiend, mille kohaselt tuleb söökla ja sellega blokeeritava väikekorteritega elamu eskiisprojekt esitada läbivaatamiseks ENSV Ehituskomiteele. Ringkonnakohtu hinnangul annavad asja materjalid alust järeldada, et vallavolikogu 01.06.1993 otsusega 2 0,78 ha suuruse teenindusmaa määramisel sooviti välistada tagastatavast maast mitte üksnes söökla, teede ja platside ning haljasala maa, vaid ka kavandatava väikeelamu ja administratiivhoone alune ja teenindav maa. Kuivõrd asjas esitatud tõendite kohaselt on kaebaja omandis ainult söökla, siis on tal õiguslik alus nõuda vaid selle ehitise teenindusmaa erastamist. Vallavalitsus kaebajale maa erastamise ulatuse määramisel ei ole seotud vallavolikogu 01.06.1993 otsuse punktiga 2 ning vallavalitsuse tehtud piiride kulgemise ettepanek on seaduslik ja kooskõlas teenindusmaa määramise korras sätestatuga. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu on vastustajal HKMS § 92 lg 1 alusel õigus menetluskulude hüvitamisele. Vastustaja esitatud kuludokumentide kohaselt on tema menetluskulud (õigusabikulud) apellatsiooni astmes 13 186,50 kr. Ringkonnakohus ei näe põhjust jätta menetluskulu hüvitamise taotlust täies ulatuses rahuldamata, kuid arvestades asja keerukust ja mahtu, leiab, et taotletud summa on põhjendamatult suur. Vastustaja põhjendatud menetluskuluks loeb ringkonnakohus 3 000 kr. Õige on apellandi vastuväide, et menetluskulude väljamõistmine haldusorgani kasuks on piiratud mitmete tingimustega, kuid ringkonnakohus ei leia, et käesoleval juhul on õigusabikulu kaebajalt vastustaja kasuks väljamõistmise eeldused täitmata ning et kaebajalt 3 000 kr väljamõistmine vastustaja kasuks oleks ebaõiglane või ebamõistlik või piiraks kaebeõigust. Kohtunikud Oliver Kask Ruth Virkus Silvia Truman 3-06-52