Obsah (10)

§ 221§ 77§ 222§ 217§ 103§ 218§ 220§ 115§ 128§ 127

2-06-25393 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 6. juuli 2007.a, Tallinn Tsiviilasja num

) § 103 lg 1 kohaselt eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. 2 Hagejad leiavad, et võlaõigusseaduse kohaselt on neil õigus nõuda kostjalt puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamist, lepingutingimustele vastava asja parandamist ning samuti müügihinna alandamist. Hagejad osundavad muu hulgas ka

§ 221

lg 1 p-le 2, mille järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja seda ostjale ei avaldanud. 3. Lisaks ülalpool nimetatud sätetele on hagejad hagi õigusliku alusena viidanud

§ 77

lg-le 1, §§-dele 100 ja 101, § 217 lg-le 1, § 218 lg 2 p-dele 1 ja 2 ning § 127 lg-le

1. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja hagi ei tunnista.
2. Kohtule esitatud kirjalikus vastuses väidab kostja, et kuni korteri müümiseni funktsioneeris kamin tõrgeteta ning soojendas tuba normaalselt. Kostja ega teised korteris elanud inimesed ei täheldanud kamina töös mingeid puudusi, samuti ei ole olnud sellesisulisi pretensioone naabritel. Seetõttu ei nõustu kostja hagejate väitega, et ta teadis või pidi teadma, et kamin ei ole töökorras. Kostja ega kostjaga koos elavate isikute erialased teadmised ei võimalda neil endil tuvastada kamina mistahes rikkeid. Samuti märgib kostja, et kamina näol on tegemist hooajaliselt kasutatava kütteseadmega, mida tuleb puhastada üks kord aastas enne küttehooaja algust. Korter (korteriomand) kuulus kostjale alates
3. maist 2004.a, mistõttu oli tal kohustus kõnealust kütteseadet puhastada vaid 2004.a sügisel. 2005.a sügisel kostja ise kaminat ei kasutanud, selle puhastamise kohustus läks üle uutele omanikele. Korstnapühkijad, kes kostja tellimisel suitsutorusid puhastasid, mingeid märkusi kamina kohta ei teinud. Lisaks leiab kostja, et hagejad ei ole tõendanud väidetava puuduse olemasolu kaminal. Kostjale ei ole antud võimalust väidetava puuduse olemasolus, vajadusel spetsialiste kaasates, veenduda. Kostja hinnangul võis korstnapühkija xxx ka lihtsalt eksida. Samuti puuduvad tõendid selle kohta, et vaidlusalused puudused olid olemas enne korteri valduse üleandmist, s.t et kamin oli juba algselt projekteeritud valesti ning sai kahjustada kostjapoolsel ekspluateerimisel. Puudused võivad olla esile kutsutud uute omanike tegevuse tagajärjel. Isegi kui eelnenu leiaks tõendamist, tuleks edasiselt tuvastada, et võimalikud puudused tingisid vältimatult vana konstruktsiooni lammutamise ja uue püstitamise. Lisaks tuleks hagejatel kostja arvates tõendada, et nad avastatud puudustest õigeaegselt müüjale teatasid. Kostja viitab seejuures

§ 222lg-le 5.

Seega tulnuks ostjatel esmalt puudustest müüjale teatada, andes tähtaja nende kõrvaldamiseks. Alles siis kui kostja oleks puuduste kõrvaldamisest alusetult keeldunud, oleks hagejad olnud õigustatud remonti ise teostama. Käesoleval juhul on hagejad aga käitunud vastupidiselt – kõrvaldanud esmalt ostetud asja väidetavad puudused ning asunud seejärel nõudma kulutuste hüvitamist endiselt omanikult. Kostja märgib, et hagejatele olid teada kostja kõik kontaktandmed (s.h mobiiltelefoni number). Samuti oleks hagejad soovi korral saanud kostjaga ühendust müügitehingut vahendanud maakleri kaudu. Samuti leiab kostja, et hagiavaldusele lisatud hinnapakkumised ei tõenda kulude tegelikku kandmist hagejate poolt, esitamata on tööde teostamise leping, maksekviitungid jms. MENETLUSE KÄIK

1. Kohtuistungil jäi hagejate esindaja varasemalt esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Kohus kuulas kohtuistungil tunnistajana üle xxx (xxx). 3 KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
3. Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikult oluliste asjaolude üle.
4. augustil 2005.a sõlmisid hagejad (ostjatena) ühelt poolt ning kostja (müüjana) teiselt poolt korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli korteriomand aukohaga Tallinna linn, Vana-Veerenni tn 4, korter
5. Enne lepingu sõlmimist käisid hagejad vähemalt kahel korral korteriga tutvumas. Lepingu esemeks oleva asja valdus anti kostja poolt hagejatele üle
6. oktoobril 2005.a.
7. novembril 2005.a avastasid hagejad müüdud asjal väidetavad olulised puudused: tuleohtlikud praod kamina ühenduslõõris slepega ja otsese vingugaasi eluruumi sattumise ohu, samuti kamina soojakapi puuduliku kinnitatuse.
8. detsembriks 2005.a olid hagejad väidetavad puudused kõrvaldanud ning asendanud müügihetkel korteris olnud kamina uue kamin-ahjuga. Kostja kui müüja sai hagejate poolt avastatud ja kõrvaldatud väidetavatest puudustest teada hagejate poolt
9. märtsil 2006.a tähitud kirjana saadetud teatest, mille kostja sai kätte
10. aprillil 2006.a.
11. Pooltel on vaidlus eeskätt küsimuses, kas kostja on vastutav müüdud asjal väidetavalt ilmnenud puuduste eest ning kas ja millises ulatuses on ta kohustatud hüvitama hagejatele lepingutingimustele väidetavalt mittevastava eseme müümise tagajärjel tekkinud kahju. Lisaks on kostja vaidlustanud ka hagejate võimalike kulutuste (kahju) tõendatuse. 9.

§ 217

lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi teise lõike punktidest 1 ja 2 tuleneb, et muu hulgas ei vasta asi ei lepingutingimustele, kui: sellel ei ole kokkulepitud omadusi või taolise kokkuleppe puudumisel (asja omaduste kohta) ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Käesoleval juhul müügilepingust nähtuvalt lepingueseme omadusi puudutavalt poolte vahel eraldi kokkuleppeid ei eksisteeri. Seega peaks müüdud asi sobima otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (

§ 217lg 2 p 2 teine alternatiiv).

Seega pidi müüdud korter (korteriomand) eelduslikult olema kasutatav aastaringseks elamiseks. Korteris olnud kamin ei olnud vaidlustamata asjaolude kohaselt üksnes ruumikujunduslik element, vaid kasutatav kütteseadmega (s.t vajalik sooja saamiseks). Seega on kütteseadme tavakohast ekspluatatsiooni takistavad vead kindlasti vaadeldavad olulise puudusena

§ 217lg 2 p 2 mõttes.

Riigikohus on

1. oktoobril 2004.a tsiviilasjas nr 3-2-1115-04 tehtud otsuse punktis 21 leidnud, et korteri ostmisel tuleb lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik ka kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur ning et teistsugune kokkulepe tuleks lepingus selgelt ette näha. See kehtib Riigikohtu osundatud lahendi kohaselt ka kasutatud eluruumide ostmisel, kus ei saa aga eeldada küll samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Olemasolevate tõendite põhjal võib hagis välja toodud puuduste esinemist kaminal tõenäoliseks pidada. Korstnapühkija xxx poolt avastatud kütteseadme puuduste ja tehtud ettepaneku põhjal on Harjumaa Päästeteenistuse tuleohutuse järelevalve osakond teinud hagejale xxx ettekirjutuse peatada kamina kasutamine (vt toimik, lk 15 ja lk 16).
2. Samas ei saa kostjat kohtu hinnangul pidada nimetatud puuduste eest vastutavaks. Hagejate viide

§ 103lg-le 1 ei ole selle kontekstis õiguslikult asjakohane.

Vastavalt

§ 218

lg-le 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Samas tuleneb

§ 220

lg-st 1, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Juhul kui ostja nimetatud teatamise kohustust ei 4 täida, kaotab ostja sama paragrahvi kolmanda lõike kohaselt õiguse asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et hagejad avastasid võimalikud puudused müüdud asjal 30. novembril 2005.a. Kostjat teavitati lepingutingimustele mittevastavusest aga mitmeid kuid hiljem. Reaalselt sai kostja võimalikest puudustest teada 1. aprillil 2006.a. Isegi juhul, kui lugeda mittevastavusest teavitamise ajaks 7. veebruari 2006. aastal (mil hagejad saatsid kostjale esimese teate), ei saaks teavitamist lugeda toimunuks mõistliku aja jooksul

§ 220lg 1 tähenduses.

Ostjad (hagejad) alustasid asja parandamist sisuliselt koheselt pärast väidetavate puuduste avastamist

1. novembril 2006.a. Samas puuduvad asjas tõendid selle kohta, et hagejad oleks proovinud kostjaga mittevastavuse küsimuses kontakti saada enne viimatinimetatud kuupäeva (s.o 07.02.2006.a). Hagejate väited nagu puudunuks neil võimalus kostjaga kontakti saada ei ole asja menetluse käigus kinnitust leidnud. Hageja xxx ja kostja vahel sõlmitud broneerimislepingust nähtuvalt pidi hagejatele olema teada vähemalt kostja e-posti aadress ning mobiiltelefoni number (vt toimik, lk 41). Kostja mobiiltelefoni number on lisaks ka avalik ning kostja ei ole seda pärast müügilepingu sõlmimist muutnud (vt toimik, lk 62-64). Hagejate väide nagu poleks kostja telefonikõnedele vastanud on kohtu hinnangul paljasõnaline. Kostja on kohtuistungitel vastupidiselt väitnud, et hageja xxx helistas talle pärast
2. oktoobrit 2005.a vähemalt kahel korral, kuid toimunud telefonivestlused ei puudutanud müüdud asjal väidetavalt avastatud puudusi (vt toimik, lk 56 ja lk 78). Seega ei saa teatamata jätmist pidada ka mõistlikult vabandatavaks. Asjaolu, et tegemist oli külma aastaajaga (mil korterit oli tarvis kütta) ei ole õiguslikult pädev argument avastatud puudustest teatamata jätmisel. Võttes aluseks eeltoodu, esinevad kohtu hinnangul alused

§ 220

lg-s 3 esimese lauses sätestatu kohaldamiseks, s.t hagejad on kaotanud õiguse võimalikule mittevastavusele tugineda. 11. Iseenesest õige on hagejate väide, et kooskõlas

§ 221

lg 1 p-ga 2 võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Nimetatud sätte rakendamise eelduste tõendamise koormis lasub aga hagejatel ning seda on kohus eelmenetluse käigus menetlusosalistele ka selgitanud (vt toimik, lk 58). Kõnealuse normi kohaldamine eeldab puuduste pahatahtliku mahavaikimise või vähemalt raske hooletuse olemasolu tuvastamist müüja (kostja) käitumises. Kohtu hinnangul ei ole leidnud kinnitust, et kostja teadis või pidi teadma müüdud korteris asunud kamina puudustest. Müüdud asja vaidlusalused puudused ei ole taolised, mida oleks kostjal tõenäoliselt olnud võimalik avastada kütteseadme visuaalsel vaatlusel. Kaminal esinenud vigade tuvastamine eeldanuks vastavaid eriteadmisi, millised kostjal aga puuduvad. Kostja poolt kohtule esitatud Päästeameti vastuse lisast võib järeldada, et xxx poolt kirjeldatud vead oleks tõenäoliselt võinud olla visuaalsel vaatlusel avastavad eriteadmistega isiku (kutselise korstnapühkija või pottsepa) jaoks (vt toimik, lk 53). Väidetavad puudused avastatigi reaalselt korstnapühkija (mitte hagejate endi) poolt. Seejuures ei ole avastatud võimalikud vead sellised, mis peaksid ilmnema ka kamina vahetul ekspluateerimisel. Vähemalt ei saa seda järeldada korstnapühkija R.Romanovski ettepanekus märgitust (vt toimik, lk 15). Korstnapühkija xxx on avastanud tuleohtlikud praod ja otsese vingugaasi eluruumi sattumise ohu ning et kamina slepe kaldenurk on alla 5 kraadi, mis oleks vajalik normaalse tõmbe jaoks, samuti oli kinnitamata kamina soojakapp. Kostja väitel ei tekkinud tal kamina kasutamisel kahtlust, et sellel võivad esineda olulised puudused. Tõmme oli kaminal tavapärane ning vingugaasi kütmisel eluruumi ei sattunud. Hageja nimetatud väiteid on kinnitust leidnud tunnistaja xxx ütlustega (vt toimik, lk 82). 5 Siseministri 4. mai 1998.a määrusega nr 7 on päästeseaduse § 21 lg 11 alusel kehtestatud Kütteseadmete puhastamise tuleohutusnõuded, mille 5. punkti kohaselt tuleb kütuse põletamiseks vajalike tingimuste tagamiseks ja tahma süttimise vältimiseks suitsulõõris hooajaliselt kasutatavat kütteseadet puhastada vastavalt vajadusele, kuid mitte harvem kui üks kord aastas enne hooaja algust. See on kindlasti üks asjaolu, mida käesoleva vaidluse lahendamisel silmas tuleb pidada, kuid kohtu hinnangul on ebaõige seda absolutiseerida. Kostja ise enda korteris kütteseadmete puhastamisega ei tegelenud, lastes seda väidetavalt teha korstnapühkijatel, ka tunnistaja xxx on vähemalt korra korteris korstnapühkijat näinud (vt toimik, lk 82). Ei ole tõendeid selle kohta, et kütteseadmeid puhastanud spetsialistid oleksid seejuures juhtinud kostja tähelepanu kamina potentsiaalsele ohtlikkusele, mistõttu kostja pidanuks omakorda vigadest teadma. Samuti ei saa pidada korstnapühkija xxx arvamust vaieldamatuks. Puuduvad tõendid selle kohta, et pärast puuduste avastamist xxx poolt oleksid hagejad lasknud kaminat uurida veel mõnel spetsialistil (korstnapühkijal või pottsepal). 12. Seega puudub alus hagi rahuldamiseks, kuna hagejad ei saa

§ 220

lg-st 3 tulenevalt enam väidetavale mittevastavusele tugineda isegi kui selle esinemine korteriomandi valduse üleandmise hetkel oleks tõendatud. Seonduvalt poolte väidetega märgib kohus, et ka müügilepingu tingimuste kohaselt vastutaks kostja üksnes selliste ostjatele avaldamata puuduste eest, mille olemasolust ta teadis või pidanuks teadma. Nii on kostja müügilepingu punktis 2.1.3 müüjana muu hulgas kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest tema ei ole ostjatele (hagejatele) teatanud või mida ostjad ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel. Samas on ostjad müügilepingu punktis 2.2.1 kinnitanud, et nad on lepingu esemega tutvunud, nad on teadlikud lepingu esemeks oleva korteriomandi reaalosaks oleva korteri sanitaarsest ja tehnilisest seisukorrast ning ei oma selles osas müüja vastu mingeid pretensioone, samuti on üle vaadanud neile müüja poolt lepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooni ning nad soovivad osta lepingu esemeks oleva korteriomandi seisundis, millises see on lepingu sõlmimise päeval. Lisaks on hageja A.Stein 1. oktoobril 2005.a allkirjastatud korteri üleandmisaktis kinnitanud, et on tutvunud korteri seisukorraga ning seda puudutava juriidilise ja tehnilise dokumentatsiooniga (vt toimik, lk 40). 13. Hagejate esitatud nõuet kahju hüvitamiseks (summas 28000 kr) tuleb käsitleda

§ 115

lg 1 alusel kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine, s.t küttekolde remont) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Tegemist on sisuliselt otsese varalise kahju hüvitamise nõudega (

§ 128lg 3).

Kahju hüvitamise eesmärk on

§ 127

lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

§ 128

lg 3 kohaselt kuuluvad otsese varalise kahjuna põhimõtteliselt hüvitamisele ka tulevikus kantavad mõistlikud kulud, eeldusel, et muud kahjunõude rahuldamise tingimused on täidetud. Seetõttu ei välistaks iseenesest nõude rahuldamist asjaolu, et hagejad pole esitanud tõendeid remontööde tellimisega kaasnenud kulude reaalse kandmise kohta. Samas tuleks nõude lahendamisel arvestada sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hagejad põhjendamatult rikastuda. Pooled leppisid müügilepingus kokku kasutatud korteri müügis, s.h kasutatud kütteseadmetega. Seetõttu puudus hagejatel alus eeldada, et korteri küttekolded on samasuguses olukorras nagu uued. Samas on hagejad teostatud remondi käigus asendanud kasutatud kamina uue kamin-ahjuga. Kostja poolt kuuluksid eeltoodust tulenevalt hüvitamisele mitte uue küttekolde ehitamiseks tehtud kulutused, vaid üksnes need kulutused, mis tulnuks teha kamina (küttekolde) viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus see oleks pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele. Seejuures tuleks arvestada

§ 127

lg-s 5 sätestatuga, mille kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise 6 tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Selliselt on kahjuhüvitamise eemärki ja ulatust selgitanud ka Riigikohus ülaosundatud tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p

2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hagejate kanda. Kooskõlas TsMS § 165 lg-ga 1 vastutavad kaashagejad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Vastavalt TsMS § 174 lg-tele 1 ja 2 võib kostja nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid. Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik 7