KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask, Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 2. aprill 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-1858 Haldusasi AS Pärna kaebus Pärnu Linnavalitsuse 21.08.2006 korralduse nr 722 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 23. oktoobri 2006 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Pärnu Linnavalitsuse apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 26. märts 2007 Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebuse esitaja AS Pärna, esindaja adv Ljudmila Tamar Vastustaja Pärnu Linnavalitsus, esindaja adv Martin Tamme RESOLUTSIOON 1. Rahuldada Pärnu Linnavalitsuse apellatsioonkaebus osaliselt. 2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 23. oktoobri 2006 otsus ja teha asjas uus otsus. 3. Tühistada Pärnu Linnavalitsuse 21. augusti 2006. a korralduse nr 722 punkt 2. 4. Muus osas jätta kaebus rahuldamata. 5. Mõista Pärnu Linnavalitsuselt AS Pärna kasuks välja menetluskulud 7090 (seitse tuhat üheksakümmend) krooni. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Pärnu Linnavalitsuse 21.08.2006 korralduse nr 722 „Ettekirjutus Supeluse 22 omavolilise ehitise likvideerimiseks“ punktiga 1 tehti AS-le Pärna ettekirjutus lammutada omavoliliselt ilma ehitusloata ehitatud juurdeehitis Supeluse tn 22 vana hoone kolmandal korrusel Arhitektibüroo Ede Sui OÜ töö nr 62005 korruse plaanil telgedest 0 kuni 5 väljaspool hiljemalt 21. septembriks 2006. Korralduse punktiga 2 kohustati AS Pärna taotlema 3-06-1858 lammutamiseks linnavalitsuse planeerimisosakonnalt ehitusluba. Korralduse motiivid olid järgmised: 16.10.2005 väljastatud ehitusluba nr 1333 Supeluse tn 22 hoone laiendamiseks lubas ehitustöid teostada ainult telgede 0 ja 5 vahel tingimusega, et vana hooneosa rekonstrueerimistöödele taotletakse ehitusluba pärast detailplaneeringu kehtestamist. 28.03.2006 tehti AS-le Pärna ettekirjutus-hoiatus, millega nõuti ehitustööde peatamist Supeluse 22 vana hoone kolmandal korrusel telgedest 0 kuni 5 väljaspool. Kuna 26.04.2006 teostatud ehitise ülevaatus näitas ehitustööde jätkamist, siis rakendati 14.06.2006 sunnivahendina sunniraha 10 000 krooni. 19.07.2006 järjekordsel ülevaatusel tuvastati jätkuv ehitustegevus Supeluse 22 objektil, millega kaasnes sunniraha rakendamine samal päeval summas 10 000 krooni. 04.08.2006 järelkontroll tegi kindlaks, et ehitustöid ei olnud ikka veel peatatud. Kuna eelnevalt kasutatud meetmed tehtud ettekirjutustuste ja korduvalt rakendatud sunniraha näol ei ole olnud piisavad AS Pärna poolse ebaseadusliku tegevuse lõpetamiseks, siis anti 08.08.2006 nõupidamisel linnavalitsuse planeerimisosakonnale ülesanne ette valmistada linnavalitsuse korralduse eelnõu Supeluse 22 omavolilise ehitise osa lammutamise kohta. 2. AS Pärna esitas halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 21.08.2006 korralduse nr 227 tühistamiseks. Kaebuse põhjendused olid järgmised:
- a)Pärnu Linnavalitsus ei ole kaevatava korralduse vastuvõtmisel taganud kaebuse esitaja õigust olla haldusmenetluses ära kuulatud (HMS § 40), mis toob kaasa haldusakti kehtetuks tunnistamise. Linnavalitsus ei andnud kaebajale võimalusi esitada asjakohaseid tõendeid (seletusi ja spetsialistide arvamusi) ega kogunud neid ka ise (HMS § 38 lg 1 ja 2). Seepärast puudub kaevatava korralduse juures igasugune tõendusmaterjal ja ka viited tõenditele. Kaebaja konserveeris, mitte ei ehitanud omavoliliselt. 16.08.2006 tegi vastustaja kaebajale veel ühe hoiatuse seoses väidetava omavolilise ehitamise jätkamisega, millele kaebaja vastas, et ehitustööd on ammu peatatud, esitades sellele ühtlasi vaide. Puudusid igasugused mõistlikud põhjendused lammutamisotsuse edasilükkamatuks langetamiseks.
- b)Korralduses ei ole märgitud lammutamise viisi ega muid tingimusi. Õigusvastane on kaebaja kohustamine lammutusloa taotlemiseks, kuna ehitise osa lammutamiseks on tehtud ettekirjutus. Vastustaja oleks pidanud väljastama ka koheselt lammutusloa.
- c)Korralduse vastuvõtmisel on oluliselt rikutud kaalutlusõigust. Riigikohtu lahendis nr 3-3-164-02 on märgitud, et omavalitsus peab omavolilise ehitise avastamisel kaaluma ehitusnormide rikkumise tõsidust ning ehitise lammutamise vajalikkust. Omavolilise ehitise lammutamise nõude esitamine peab eelkõige tagama, et ehitis vastaks nõuetele ega ohustaks inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda, mitte olema eesmärk omaette. Kolmanda korruse osalisel ehitamisel väljaspool ehitusluba sellist ohtu ei tekkinud. Avalikud huvid Supeluse 22 vana hoone kolmanda korruse pealeehitamise keelamiseks puuduvad. Naaberkinnistute omanikud esitasid oma vastuväited seoses korruselisusega detailplaneeringu käigus, kuid linnavalitsus neid ei pooldanud. Samas kaebaja on teinud kulutusi, sõlminud kokkulepped ehitajatega, millest on raske taganeda, ning ta soovib oma kinnistut edasi arendada.
- d)Tegelikult toimus ehitise konserveerimine, millest AS Pärna teatas juba 10.04.2006 seletuskirjas ja millele linnavalitsus ei esitanud vastuväiteid. Linnavalitsus ei vaielnud vastu ka sellele, et seaduslikult välja antud ehitusloa alusel ehitatava kolmanda korruse osa ei ole võimalik kasutada ilma vana hoone kolmanda korruse osa ehitamata (juurdepääsuteed on projekteeritud sealt poolt). Kaebaja lootis, et linnavalitsus viib mõistliku aja jooksul läbi haldusmenetluse detailplaneeringu menetlemisel, mille projekti kohaselt tuleb külalistemaja kolmekorruseline kogu pikkuses ja mis antud juhul oleks kaasa aidanud juurdeehituse seadustamiseks (kinnitada ehitusprojekt, väljastada ehitusluba). Ehitusluba Supeluse 22 hoone osaliseks juurdeehituseks oli väljastatud 16.10.2005 ning sellest kõrvalekalduva kolmanda korruse 12 m pikkuse osa lammutamine kui meede 2
(8)3-06-1858 omavolilise ehitamise eest oleks ebaproportsionaalne kaebaja poolt tehtud kulutuste ja eesmärgiga kasutada hoonet majutuseks juba algaval turismihooajal. 3. Vastustaja Pärnu Linnavalitsus palus jätta kaebus rahuldamata.
- a)Juba Supeluse 22 kinnistul toimuva ehituse esmasel kontrollimisel 27.03.2006 ilmnes, et alustatud on ehitus- ja mitte konserveerimistöödega – laotud olid kolmanda korruse välisseinad ja osa vaheseinu. Järgmine inspektsioon 26.04.2006 sedastas vaheseinte ehituse lõpuleviimise ja katusesarikate paigaldamise, kolmandaks ülevaatuseks 19.07.2006 oli valminud juba katus, toimus välisseinte soojustamine ning ruumide siseviimistlus ning 04.08.2006 sedastati, et jätkunud olid siseviimistlustööd ja krohvimine. Seega ei tegelenud kaebaja vana hooneosa konserveerimiseks hädavajalike tööde tegemisega, vaid uue korruse omavolilise ehitamisega.
- b)Olukorras, kus kaebaja on nii seletuse vormis kui oma kestva tegevusega andnud üheselt mõista, et ei pea ehitusloata ehitustegevust ebaseaduslikuks, puudus vastustajal täiendav vajadus menetlusökonoomika ja efektiivsuse põhimõttest lähtuvalt veel kord pakkuda kaebajale võimalust oma seisukohtade esitamiseks. Ärakuulamine realiseerus üle pooleaastase menetluse käigus. Ebaseaduslik ehitustegevus on fikseeritud kirjalikult ja selle kohta on ka pildid.
- c)Vastustajal polnud võimalik 21.08.2006 korraldusele automaatselt lisada lammutusluba. Selleks on vaja, et kaebaja esitaks eelnevalt lammutusprojekti, lammutusloa taotluse ja tasuks riigilõivu. Lammutusloa taotlemise kohustust võibki pidada EhS § 40 g 2 tähenduses ettekirjutusega määratavaks lammutamise viisiks ja tingimuseks. Täpsed lammutustööde juhised ja tingimused sätestatakse aga lammutusloas endas.
- d)Võrreldes planeerimis- ja ehitusseaduses toodud omavoliliste ehitiste lammutamise alustega on olukord praeguseks muutunud. Seadusandja tahe on EhS § 40 lg 2 sõnastamisel olnud suunatud olukorra likvideerimisele, kus ebaseadusliku ehitustegevuse tulemus hiljem seadustatakse. Lammutamine on ehitusseaduse kohaselt õigusliku aluseta püstitatud ehitise automaatne tagajärg. Riigikohtu lahend nr 3-3-1-64-02, millele kaebaja korduvalt viitab, käsitleb lammutamist planeerimis- ja ehitusseaduse, mitte ehitusseaduse seisukohalt. Ettekirjutus ebaseadusliku ehitise lammutamiseks on proportsionaalne.
- e)Kaebaja ei saa omavolilist ehitustegevust seadustada detailplaneeringu kehtestamise ja hilisemate lubade vormistamisega. Selleks puudub ehitusseaduse kohaselt võimalus. 4. Tallinna Halduskohtu 23.10.2006 otsusega rahuldati AS Pärna kaebus ja tühistati Pärnu Linnavalitsuse 21.08.2006.a. korraldus nr 722. Kohtuotsuse põhjendused:
- a)Korralduse selline ülesehitus, kus loetletakse ebaseadusliku ehitustegevuse peatamiseks rakendatud abinõud ning seejärel nenditakse eelnevalt kasutatud meetmete ebapiisavust ja mis lõpeb ettekirjutusega lammutamiseks, annab tunnistust asjaolust, et sisuliselt on vastustaja käsitlenud lammutamist karistusena formaalselt ebaseadusliku ehitamise ja allumatuse eest. Mõistlik oleks olnud oodata ära menetletava detailplaneeringu, mis algatatigi eesmärgiga määratleda krundi ehitusõigus võimaldamaks ehitusloa taotlemist vaidlusalusele hooneosale, kehtestamine. Detailplaneeringu kehtestamise järel võib selguda, et kaebajale tuleks väljastada ehitusluba täpselt samasuguse ehitise püstitamiseks, mis nüüd on vaidlustatud korraldusega kästud lammutada või oleksid selle vastuolud valmisehitatud hooneosaga ainult osalised ja lihtsalt kõrvaldatavad. Halduse suunitluselt karistusalane tegevus ebaseadusliku ehitamise eest on ülemäärane (ebaproportsionaalne). Kui seaduses sätestatud sanktsioonide määrad omavolilise ehitamise eest on ajast maha jäänud, tuleks ennemini astuda asjakohaseid samme nende kaasajastamiseks, selle asemel, et püüda normidest leida õigustusi lammutamiseks juhtudel, kui need tegelikult puuduvad. Sisuliselt oli vastustaja esindaja ka kohtuistungil sunnitud konstateerima, et hooneosa lammutamine ja selle järgnev samasugusena ülesehitamine (kui planeeringuga antav ehitusõigus seda lubaks) näivad naljakate tegevustena. 3
(8)3-06-1858
- b)EhS § 40 lg 2 ei sätesta ja planeerimis- ja ehitusseaduse § 61 lg 1 ei sätestanud kumbki sõnaselget kohaliku omavalitsuse kohustust teha lammutamisettekirjutus igal juhul. Vastasel juhul, nagu käesolevalgi, võib lammutamine sattuda vastuollu omandi kaitse põhimõttega, osutudes mõningatel juhtudel ebaproportsionaalseks abinõuks. Sellest põhimõttest on lähtunud ka Pärnu Linnavolikogu, kehtestades 20.04.2006 määrusega nr 16 ehitusseaduse § 19 lg 4 alusel Pärnu linna ehitusmääruse, mille § 31 lg 1 sätestab, et õigusliku aluseta ehitatud ehitise ehitus- või kasutusloa andmine otsustatakse linnavalitsuse korraldusega. Määrusest nähtub, et iga omavolilise ehitamise juhtumit tuleb käsitleda individuaalselt kaalutlusõigust kasutades. Omavoliliste ehitiste lammutamiskohustus ei ole absoluutne. Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-64-02 on märgitud, et kui ehitis ei riku kellegi teise ega ka avalikke huve, ei saa teha lammutamisettekirjutusi ainuüksi omavolilise ehitamise eest.
- c)Selline lähenemine ühtib ka teoorias valitseva seisukohaga, et ainuüksi ehitise formaalne õigusvastasus ei ole lammutamisele kohustamiseks piisav. Korralduses on käsitletud ehitamist üksnes ehitise formaalse õigusvastasuse seisukohast. Vastustaja ei ole pööranud tähelepanu asjaoludele, kas ehitamine väljaspool telgi 0 ja 5 on vastuolus ehitusnormidega, krundi ehitusõigusega, rikub kellegi subjektiivseid (naabrus)õigusi või avalikku huvi. Ilmselt olnuks linnavalitsusel selliseid asjaolusid ka raske välja tuua, kuna nii algselt väljastatud projekteerimistingimused kui käesoleval ajal menetletav detailplaneering käsitlevad ehitist sarnasena. Istungil möönis vastustaja esindaja, et tal puuduvad andmed ehitusnormide rikkumise kohta arendaja poolt.
- d)Ehitise lammutamine ainuüksi põhjusel, et sellel puudub ehitusluba, ei arvesta proportsionaalsuse printsiibiga omandiõiguse kaitsel ja võib viia koomilise tulemini, kus äsja maha lõhutud hoone lubatakse jälle samasugusena üles ehitada. Vastustaja selline positsioon tähendab ühe avaliku huvi, milleks on seaduspärase käitumise tagamine, absolutiseerimist. Pelgalt soov näha õiguskorda ideaalsena funktsioneerimas ei pruugi aga olla selline huvi, mida on vaja kaitsta nii intensiivse meetmega nagu seda on ainult formaalselt ebaseadusliku ehitise lammutamine.
- f)Korralduse tühistamise põhjusena ei saa olla kaebaja poolt esitatud ülejäänud põhjendused: ärakuulamisõiguse rikkumine, omavolilise ehitamise eitamine üldse ehitustegevuse konserveerimiseks ümbernimetamise abil, vastustaja väidetav sõnamurdlikkus ehitise konserveerimise lubamisel jmt. Vastustajale oli teada kaebaja seisukohad lähtuvalt eelnevast haldusmenetlusest ning ka kohtuistungil ei esitatud tema poolt selliseid uusi põhjendusi, mis oleksid kaasa toonud haldusmenetluses teistsuguse otsuse tegemise. Konserveerimine on hädavajalike tööde tegemine ehitisel selleks, et säilitada ja kaitsta olemasolevat ehitist välismõjude eest, mitte aga uue ehitise rajamine. Just seda viimast on aga avaldaja teinud - koridori viimistlemine ja põrandate ehitamine. Kaebajal ei saanud olla ka mingit põhjendatud ootust, et tema poolt algatatud planeering kiiresti või üleüldse leiab vajaliku positiivse lahenduse. Planeerimismenetlus eeldab paljude isikute ja ametkondade arvamuse arvesse võtmist ja lõppkokkuvõttes võib viia ka selleni, et algatatud planeeringut ei kehtestatagi. Isegi kui oletada, et kaebaja mingil põhjusel uskus endal linnavalitsuse aktsepti vana hooneosa rekonstrueerimiseks olemas olevat, siis pärast esmakordse sunniraha määramist pidi talle selliste kujutluste paikapidamatus igal juhul selgeks saama. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 5. Pärnu Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses paluti tühistada Tallinna Halduskohtu 23.10.2006 otsus ja teha uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata.
- a)Õige ei ole kohtu seisukoht, et ettekirjutus Supeluse tn 22 kinnistule rajatud ebaseadusliku ehitise lammutamise kohta omab karistuslikku iseloomu. Ebaseadusliku ehitise kui avalikku korda ohustava objekti lammutamise nõudmine ei kujuta endast 4
(8)3-06-1858 karistust. Selline karistuse liik puudub karistusseadustikus ning korralduses ei viidatud kaebaja süülisele tegevusele. Vaidlustatud korralduse tegemise tingisid asjaolud, et omavolilise ehitustegevuse tulemusena loodud ebaseaduslik ehitis kahjustab avalikku võimu ja õiguskorda ning kihutab ka teisi ühiskonnaliikmeid seaduskuulmatusele. Ehitise lammutamiseks ettekirjutuse tegemine oli avalikust huvist lähtuvalt põhjendatud.
- b)Formaalselt õigusvastase ehitise lammutamise nõudmine võib mõjuda tõepoolest ebaproportsionaalse omandiõiguse piiranguna teatud olukorras. Kuid käesoleval juhul on kaebaja enam kui pool aastat eiranud kõiki linnavalitsuse poolt kohaldatud hoiatus-, sunni- ja karistusmehhanisme, mis on õiguskorda ja avaliku võimu autoriteeti märkimisväärselt kahjustanud. Ebaseadusliku ehitustegevuse osakaal kasvab järjest ja ehitusloast on saamas pigem formaalsus. Kaebajagi on viidanud hiljem kehtestatava detailplaneeringu seadustavale mõjule. Sellega muutub aga ehitusloa õiguslik regulatsioon – eelkontrolli vormis ehitustegevuse üle järelevalve teostamine – sisutühjaks. Ehitusloa nõude täitmise tagamiseks ongi sätestatud EhS § 40 lg-s 2 õigusliku aluseta püstitatud ehitise lammutamise nõude.
- c)Õige ei ole selline kohtupraktika, mille kohaselt on omavolilise ehitise lammutamiseks vajalik materiaalse ja formaalse õigusvastasuse kokkulangemine, st. puudub ehitusluba ja eksisteerib vastuolu planeeringu nõuete ja ehitus- või ohutusnõuetega. Kindel ei ole veel, kas Supeluse 22 kinnistu kehtestatav detailplaneering võimaldab hoonele kolmanda korruse ehitamist või mitte. Sellepärast on kohtu poolt ennatlik rääkida olukorrast, kus lammutatav ehitis rajatakse uuesti, kuid seaduslikul teel.
- d)Ehitustegevus on ka materiaalselt õigusvastane, sest lisaks ehitusloa puudumisele puudub ka detailplaneering, mis teostatud ehitustegevust lubaks. 6. AS Pärna vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellant ei ole peale avaliku võimu autoriteedi nimetanud, millist muud avalikku huvi formaalselt ebaseaduslik ehitis riivas. Kaevatava korralduse vastuvõtmise ajaks enam kui poole aasta jooksul käimasolev detailplaneeringu menetlus on tähtis seepärast, et juba kaks kuud enne kaevatava korralduse tegemist oli detailplaneering vastu võetud ja avalikuks tehtud. Seega nõustus linnavalitsus planeeringu lahendustega, sh ka hoone vana osa kolmanda korruse pealeehitamisega. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 7. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et Supeluse 22 hoonele kolmanda korruse ehitamine väljaspool telgi 0 kuni 5 toimus ilma ehitusloata. Seega on ehitis selles osas formaalselt õigusvastane. Ehitusseaduse nõuet ilma ehitusloata ehitise lammutamiseks ettekirjutuse tegemiseks on Riigikohtu halduskolleegiumi otsuses kohtuasjas nr 3-3-1-64-02 mõistetud selliselt, et lammutamisettekirjutuse asemel tuleb teha seadustamisettekirjutus, kui ehitis on materiaalselt õiguspärane ning õigusvastasuse toob kaasa üksnes ehitusloa puudumine. Apellant asus seisukohale, et planeerimis- ja ehitusseaduse sarnane regulatsioon erineb ehitusseaduse § 40 lg 2 regulatsioonist, mis näeb ette imperatiivse normi ehitusloata püstitatud ehitise lammutamiseks. Seetõttu ei ole apellandi arvates vajalik käesoleval juhul õigusliku aluseta püstitatud ehitise materiaalne õigusvastasus ning piisab üksnes ehitusloa puudumisest. Ehitise materiaalse õigusvastasuse all tuleb mõista olukorda, kus ehitise püstitamise õigusvastasus ei tulene üksnes ehitusloa puudumisest ning ehitise seadustamine ehitusloa hilisema andmise teel ei ole võimalik. Käesoleval juhul ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust selle üle, et ehitusloa andmine kolmanda korruse ehitamiseks väljaspool telgi 0 kuni 5 ei olnud võimalik ilma sellekohase detailplaneeringu kehtestamiseta. Seega ei olnud võimalik õigusliku aluseta püstitatud ehitise seadustamine ehitusloa või kasutusloa 5
(8)3-06-1858 andmise teel ilma materiaalõigusliku aluse muutmiseta. Vaidlustatud korraldusega lammutamiseks ettenähtud osas oli ehitis seega nii formaalselt kui materiaalselt õigusvastane. Seetõttu pole käesoleva asja lahendamisel oluline, kas ehitusseadus lubab lammutamisettekirjutuse tegemist ka juhul, kui ehitusloata püstitatud ehitis on materiaalselt õiguspärane.
- Enne vaidlustatud korralduse andmist andis linnavalitsus kaks korraldust, millega kohustati ilma ehitusloata toimuv ehitustegevus, so ehitustööd väljaspool telgi 0 kuni 5 kolmanda korruse ehitamisel, peatama. Neid korraldusi kaebuse esitaja ei vaidlustanud. Kehtivate haldusaktidega oli seega tuvastatud ehitustööde tegemine ilma õigusliku aluseta. Kaebuse esitaja täiendav ärakuulamine vaidlustatud haldusakti andmisel ei saanud seetõttu tuua kaasa haldusakti teistsugust andmist. Apellandile olid teada asjaolud, millele ehitise omanik soovis tugineda püstitatud ehitise õiguspärasuse hindamisel.
- Kaebuse esitaja vaidlustas korralduse kohtus põhjendusega, et lammutamisettekirjutuse tegemine olukorras, kus linnavalitsus oli teadlik ehitise püstitamise õigusvastasusest ning oli varem teinud üksnes ettekirjutusi ehitustööde peatamiseks, oli vaidlustatud korraldus üksnes karistava iseloomuga ega arvestanud kaebuse esitajal tekkiva kahjuga ja omandiõiguse piiranguga. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et õigusliku aluseta ehitise püstitamise korral ei ole seaduslikkuse tagamiseks piisav isiku karistamine. Püstitatud ehitise edasise kasutamise, ehitustööde lõpuleviimise või lammutamisega on võimalik õiguspärase olukorra taastamine. Ehitusseadusega oleks vastuolus, kui apellant ei oleks kohustanud ehitise omanikku õigusliku aluseta püstitatud ehitise seadustamiseks või lammutamiseks. Lammutamiskorraldus ei ole seetõttu karistusliku, vaid korrakaitselise iseloomuga ning selle andmise eesmärk – seaduslikkuse tagamine – on legitiimne. Linnavalitsuse nimetatud kohustus ei lõppe, kui korrakaitseabinõu koheselt ei ole rakendatud. Õigusliku aluseta toimuva ehitamise peatamiseks haldusaktide andmine ei tähenda, et linnavalitsus ei võiks kohustada ilma ehitusloata juba püstitatud ehitise osa lammutama. Ebaõige on kaebuse esitaja seisukoht, et vaidlustatud korralduses ei ole kaalutud kaebuse esitaja huve valminud ehitise püsimajäämiseks. Kaebuse esitaja oli teadlik lammutamiskorralduses näidatud osas ehitise püstitamisest ilma õigusliku aluseta. Samuti oli ta teadlik kehtestatud detailplaneeringu puudumisest, mis võimaldaks ehitusloa andmist. Tal ei saanud seetõttu tekkida õiguspärast ootust, et lammutamisettekirjutust ei tehta ning tema tehtud kulutused ei ole asjatud.
- Kaebuse esitaja tugines ehitamisel asjaolule, et detailplaneering, mis ehitustöid vaidlusaluses osas võimaldas, oli vastu võetud, kuigi veel kehtestamata, ning et väljastatud ehitusluba võimaldas ehitustöid selliselt, et lubatavas osas püstitatava ehitise kasutamine ei oleks olnud võimalik ilma juurdepääsu võimaldamiseta väljaspool telgi 0 kuni
- Seega oleks tulnud ehitusloa alusel ehitise püstitamise järel kehtestada detailplaneering ja anda ehitusluba ka ülejäänud ehitise osale. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et kaebuse esitajal ei saanud tekkida ootust, et detailplaneering tingimata kehtestatakse ning sellise sisuga, mis võimaldab ehitustöid väljaspool telgi 0 kuni 5 kolmanda korruse ehitamisel. Detailplaneeringu vastuvõtmine ei tekita ootust, et planeeringu avaliku väljapaneku käigus sellele esitatavad võimalikud vastuväited jäävad arvesse võtmata. Planeerimismenetluse eesmärk on avalikkust ja naaberkinnisasjade omanikke kaasates leida tasakaal erinevate huvide vahel ehituskava osas planeeringuga hõlmatud maa-alal. Naabrite huvide arvestamine saab efektiivselt toimuda alles pärast planeeringu vastuvõtmist selle avaliku väljapaneku järel. Seetõttu ei 6
(8)3-06-1858 oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust, et detailplaneering oli vastu võetud ning planeerimismenetlus kestis. Ringkonnakohus ei jaga halduskohtu seisukohta, et kaalutlusõiguse normidega oli vastuolus vaidlustatud korralduse andmine enne detailplaneeringu kehtestamist. Kaebuse esitaja huvi säilitada juba püstitatud ehitis ei ole vältimatult kaalukam avalikust huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naaberkinnisasjade omanike huvidest tagada neile senine miljöö planeerimismenetluse ajaks. Vastustaja pidas avalikku huvi seaduslikkuse tagamiseks ülekaalukamaks kaebuse esitaja huvidest, arvestades ka asjaolu, et kaebuse esitaja oli ehitamise õigusvastasusest teadlik. Vaidlustatud haldusaktis on avalike huvide kaalukusele osundatud. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et kaalutlusõigust ei ole ebaõigesti teostatud.
- 16.10.2005 väljastatud ehitusluba nr 1333 lubas ehitustööde tegemist telgede 0 kuni 5 vahel tingimusel, et vana hooneosa rekonstrueerimistöödele taotletakse ehitusluba pärast detailplaneeringu kinnitamist. Seega oli ehitusluba tingimuslik ning kaebuse esitaja pidi ehitusloa alusel ehitise püstitamisel arvestama võimalusega, et detailplaneeringut ei kehtestata selliselt, et see võimaldaks ehitustöid ehitusprojektis soovitud viisil. Ehitusloa andmisel linnavalitsuse poolt ei saa tekkida õiguspärast ootust, et linnavolikogu kehtestab avatud planeerimismenetluse tulemusel detailplaneeringu ehitusloa omajale sobivatel tingimustel. Ehitusloa alusel ehitise püstitamisel pidi kaebuse esitaja arvestama võimalusega, et täiendavat ehitusluba muudele ehitustöödele ei väljastata ning lubatava ehitise kasutamine ei ole võimalik. Kaebuse esitaja ei vaidlustanud talle väljastatud tingimuslikku ehitusluba.
- Ringkonnakohus nõustub kaebuse esitajaga, et lammutamisettekirjutuse alusel ehitise lammutamiseks ei ole EhS § 40 lg 2 mõtte kohaselt vajalik ehitusloa taotlemine ehitise lammutamiseks. Asjaolud, mis lammutamiseks antavas ehitusloas peaksid sisalduma, tuleb kindlaks määrata lammutamisettekirjutuses. Korraldusega nõutavat ehitusloa taotlust ei ole vastustajal võimalik jätta materiaalõiguslikel kaalutlustel rahuldamata. Vaidlustatud korralduse alusel on ringkonnakohtu arvates lammutamistööde tegemine võimalik.
- Eeltoodud põhjustel tuleb apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada ja halduskohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega tühistab vaidlustatud korralduse punkti 2 ja jätab muus osas kaebuse rahuldamata.
- Apellant taotles menetluskulude väljamõistmist kaebuse esitajalt. Ringkonnakohus jätab selle taotluse rahuldamata. Vaidlustatud korralduse sisu ja vaidluse keerukust arvestades ei olnud ringkonnakohtu arvates apellandil vajalik välise õigusabi kasutamine. Linnavalitsus oleks pidanud iseseisvalt suutma ennast kohtumenetluses esindada. Seetõttu ei olnud taotluses näidatud õigusabikulud vajalikud HKMS § 93 lg 5 mõttes. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleks kaebuse esitajalt apellandi kasuks välja mõista apellatsioonimenetluses tasutud riigilõiv pooles ulatuses. Kaebuse esitaja taotles apellandilt menetluskulude väljamõistmist. Kuna kaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb nimetatud taotlus osaliselt rahuldada, arvestades HKMS § 92 lg 2 kohaselt kaebuse rahuldamise proportsiooni. Ringkonnakohtu arvates tuleb kaebus lugeda rahuldatuks pooles ulatuses, kuna vaidlustatud korraldus tühistati osaliselt. Halduskohus mõistis kaebuse esitaja kasuks apellandilt välja menetluskulud 10 810 krooni. Apellatsioonimenetluses taotles kaebuse esitaja 3450 krooni väljamõistmist apellandilt. Need kulud on kantud ja ringkonnakohtu arvates vajalikud ja põhjendatud. Nimetatud menetluskuludest tuleb maha arvata riigilõiv 40 krooni, tulenevalt apellatsioonkaebuse 7
(8)3-06-1858 osalisest rahuldamisest. Eeltoodud põhjustel mõistab ringkonnakohus linnavalitsuselt AS Pärna kasuks välja menetluskulud (10 810 + 3450) / 2 – 40 = 7090 kr. Oliver Kask Viive Ligi Lauri Madise 8
(8)