KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 1. juuni 2007.

§ 133lõike 1 järgi õigus nõuda seatud pandi kinnistamist hüpoteegina.

G. Grass ei teavitanud hagejat x ehitiste võõrandamisest T. Martinile. Ajavahemik X kinnistamise ja selle võõrandamise vahel oli äärmiselt lühike (neli nädalat). Samal ajal oli hageja esitanud G. Grassi vastu hagi koos hagi tagamise taotlusega vaidlusalusele kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmiseks. Tekkis olukord, kus hageja ei jõudnud G. Grassilt taotleda X seatud pandi kinnistamist hüpoteegina ning vastava asjaõiguslepingu sõlmimist. Sellest tulenevalt esitas hageja

1. märtsil
2. a. X kinnistu uuele omanikule T. Martinile avalduse hageja ja G. Grassi vahel
3. novembril
4. a. sõlmitud pandilepingust tuleneva pandi kinnistamiseks hüpoteegina ning vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks. T. Martin hageja avaldusele ei vastanud. G. Grassi ja hageja vahelise pandilepingu punkti l kohaselt oli pandiga tagatud OÜ EGG Kalliskivi põhivõlg hageja ees summas 350.000 krooni koos esitatud kõrvalnõuete, intresside ja viivistega. Hageja ja OÜ EGG Kalliskivi vahel
5. novembril
6. a. sõlmitud arvelduskrediidilepingu järgi oli laenulimiit 350.000 krooni, intress 13% kasutatud limiidilt, 3 täiendava intressina 0, 25% kalendrikuus lepingu summalt ning viivis 0, 2% laenu või intresside tasumisega viivitamisel ööpäevas, intressi arvestamine ja tasumine iga kalendrikuu viimasel päeval, laenu tagastamise tähtaeg oli
7. oktoober
8. a. OÜ EGG Kalliskivi pankrotimenetluses on tunnustatud hageja nõue
9. novembri
10. a. arvelduskrediidilepingu alusel summas 942.219, 64 krooni. OÜ EGG Kalliskivi ei ole oma kohustusi hageja ees täitnud. Kostja ja G. Grassi ühisomand tekkis X kinnistule ehitise aluse maa kinnistamisel. Enne kinnistamist oli maatükil asuv ehitis G. Grassi lahusvara. G. Grassil oli ainuõigus X ehitist kui vallasasja pandiga koormata ning pandileping on kehtiv. Kinnistu võõrandamisel T. Martinile oli vajalik kostja nõusolek. Kostja teadis X kinnistu müümisel T. Martinile
11. augusti
12. a. ja kinnistu ostmisel T. Martinilt
13. märtsil
14. a., et hagejal on õigus nõuda talle kuulunud pandiõiguse kinnistamist hüpoteegina. Hageja esitas G. Grassi vastu hagi seoses pandiõiguse ja hüpoteegi seadmisega ning vastava hagi tagamise avalduse
15. juunil
16. a. ja see jõudis Saare Maakohtusse hiljemalt
17. juulil
18. a. Kostja töötas sellel ajal Saare Maakohtus istungisekretärina. Ajavahemik X kinnistamise, T. Martinile võõrandamise ja abikaasade lahusvaralepingu sõlmimise vahel oli lühike. Hagejale teadaolevalt jäid G. Grass ja kostja peale kinnistu müüki T. Martinile X kinnistule edasi elama. Vahetult pärast seda, kui hageja pöördus
19. märtsil
20. a. T. Martini poole taotlusega pandiõiguse kinnistamiseks hüpoteegina, ostis kostja
21. märtsil
22. a. X kinnistu T. Martinilt tagasi. X kinnistu
23. märtsi
24. a. müügilepingu lisa nr.1 punktist
25. 4 nähtub viide hagejale kuulunud pandiõiguse olemasolu kohta. Selle kohta on märgitud, et X ehitis kui vallasasi oli enne maa kinnistusraamatusse kandmist koormatud pandiõigusega hageja kasuks, mis registreeriti ümber hüpoteegiks, kuid mis oli
26. märtsi
27. a. lepingu sõlmimise hetkeks kustutatud. Kuigi kinnistusraamatus ei ole kunagi olnud hageja kasuks pandiõiguse ümberregistreerimisest tulenevat hüpoteeki, on olnud vaid kohtulik hüpoteek, pidid kostja ja T. Martin olema teadlikud nii hageja varasemast pandiõigusest kui selle hüpoteegiks mittekinnistamisest ja seega ka hageja õigusest nõuda selle kinnistamist. T. Martini teadlikkus nimetatust sai tulla G. Grassi ja kostja poolt
28. augustil
29. a. müügilepingu sõlmimisel antud selgitustest. X seatud pant tagas hageja nõuet EGG Kalliskivi OÜ vastu. OÜ Kalliskivi EGG juhatuse
30. oktoobri
31. a. koosoleku protokollist nr. 26 nähtub kostja osavõtt koosolekust ning koosoleku otsus sõlmida hagejaga arvelduskrediidileping ning laenu tagatiseks pantida X eramu. Hagi rahuldamise eelduseks on asjaolu, et kostja pidi teadma pandiõiguse olemasolust. Vastavat asjaolu näitab kostja ja tema abikaasa G. Grassi soov võetud kohustustest vabaneda läbi korduvate müügilepingute sõlmimise. Kostja on oma tsiviilõiguste teostamisel rikkunud hea usu põhimõtet. Kostja vastuväide hüpoteegisumma vähendamise osas ei ole põhjendatud. Kostja esitatud tõenditest nähtub, et viimane osa nimetatud 80.000 kroonist tasuti
32. märtsil
33. a. Hageja esitas nõudeavalduse OÜ Kalliskivi EGG pankrotimenetluses summas 942.219, 64 krooni alles
34. mail
35. a. ning hageja nõue põhines Saare Maakohtu otsusel tsiviilasjas nr. 2-172/
36. Viidatud kohtuotsusest nähtub hageja nõude rahuldamine OÜ Kalliskivi EGG vastu 942.219, 64 krooni ulatuses
37. novembri
38. a. arvelduskrediidilepingu nr. a 425/07028 alusel. Kuna asjaõigusseaduse rakendusseaduse (

) § 133 lõikest l tulenev hageja õigus ei ole lõppenud, taotleb hageja

1. novembril
2. a. sõlmitud pandilepingust tuleneva pandi kinnistamist hüpoteegina kostjale omandiõiguse alusel kuuluvale kinnistule X (kinnistu nr. 8868) esimesele vabale järjekohale. AÕS § 621 lõike 2 alusel asendab kohtuotsus kinnistamisavaldust, mistõttu ei ole vajalik kostja kohustamine hagejaga vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kostja vastuväited 4 Kostja hagi ei tunnistanud. Asjaolust, et AS Eesti Maapank ja kostja abikaasa Guido Grass on
3. novembril
4. a. sõlminud pandilepingu kostja ja tema abikaasa ühisomandis olnud Kuressaares X asuvale majavaldusele, sai kostja teada alles AS-i Eesti Maapank (pankrotis) poolt kostja vastu esitatud hagiavaldusest. Majavaldus oli pandilepingu sõlmimise ajal abikaasade ühisomand.
5. novembri
6. a. pandilepingu sõlmimiseks kostja nõusolekut ei andnud. Kostja nõusolekuta pandilepingu sõlmimine oli perekonnaseaduse (PkS) § 17 lõikes 4 sätestatud keeldu rikkuv ning seadusega vastuolus ja tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lõike 2 kohaselt tühine. Kostja ja G. Grass müüsid kinnistu pärast X maaüksuse kandmist kinnistusraamatusse
7. augustil
8. a. Tõnu Martinile. Müügileping sõlmiti kostja nõusolekul. Käsutuskeeldu tehingu tegemise ajal ei olnud. Pandilepingut ei olnud hooneregistris registreeritud. Ehkki
9. juunil
10. a. ilmus X krundi kinnistamisteade väljaandes Ametlikud Teadaanded, ei olnud kinnistu müümise ajaks AS Eesti Maapank (pankrotis) esitanud avaldust pandiõiguse ümberregistreerimiseks. Kuna kostja ei olnud menetlusosaline AS-i Eesti Maapank (pankrotis) poolt
11. a. juulikuus Saare Maakohtule esitatud hagis OÜ Kalliskivi EGG ja Guido Grassi vastu, ei olnud kostja teadlik ka arvelduskrediidilepingust tulenevatest hageja nõuetest.
12. a. suvel selgus, et X kinnistu omaniku Tõnu Martini kavatsused seoses kinnistuga olid muutunud ja ta tegi kostjale ettepaneku kinnistu ära osta.
13. märtsil
14. a. sõlmisid kostja ja T. Martin lepingu, mille alusel kostja omandas kinnistu. Vastav kanne tehti kinnistusraamatusse
15. märtsil
16. a., s. o. enne, kui hageja esitas kohtule hagiavalduse pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina. Kinnistu müügilepingu sõlmimisel Tõnu Martin ei informeerinud kostjat AS-i Eesti Maapank (pankrotis) nõudest pandiõiguse ümbervormistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina.
17. augustil
18. a. sõlmitud abieluvaralepingu kohaselt on X asuv kinnistu kostja lahusvara. Pärast X kinnistamist on kostja Tõnu Martini järel teine heauskne omandaja ja hagi tuleb

§ 133lõikes 3 sätestatud alusel jätta rahuldamata.

Juhul, kui pandileping oleks kehtiv, oleks

§ 133

lõikest l tulenev pandiõiguse ümberregistreerimise nõudmise õigus tekkinud hagejal kinnistusregistriosa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded.

1. juuni
2. a. hagiavalduses möönis hageja, et sellesisuline teade X kinnistu kohta ilmus
3. juunil
4. a. Ehkki hageja nentis, et temal oleks õigus nõuda pandiõiguse ümbervormistamist, ta seda siiski ei taotlenud, vaid eelistas taotleda kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmist. Hea usu põhimõttega on vastuolus hageja käitumine, kus ta
5. aastal oma õiguste kaitseks kohtusse pöördumisel pandilepingu pooleks oleva Guido Grassi vastu ei esitanud kõiki oma nõudeid, vaid asus alles neli aastat pärast X krundi kinnistamist oma nõudeõigust realiseerima kinnistu heauskse omandaja vastu. Hageja ei asunud oma nõuet pandiõiguse ümbervormistamiseks realiseerima mõistliku aja jooksul. Hagi tuleks jätta rahuldamata ka õiguste teostamise hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. Hageja märkis, et esitas
6. märtsil
7. a. T. Martinile avalduse pandilepingust tuleneva pandi kinnistamiseks hüpoteegina. Hageja ei ole avalduse T. Martinile väljastamise fakti tõendanud. AS-i Eesti Maapank (pankrotis) pankrotihalduri M. Armi Pärnu Maakohtule saadetud vastuse kohaselt on makstud OÜ Kalliskivi EGG laenu katteks AS-ile Eesti Maapank (pankrotis) 80.000 krooni. Ei nähtu, et hageja oleks hüpoteegisumma puhul laenu tagasimaksetega arvestanud. Kui kohus peab hageja nõuet põhjendatuks, palub kostja vähendada viivisenõuet, mis on põhjendamatult suur, ning vähendada selle võrra hüpoteegisummat. Kolmanda isiku seisukoht 5 Kolmas isik kostja poolel Tõnu Martin palub AS-i Eesti Maapank (pankrotis) hagi kostja vastu jätta rahuldamata. T. Martin omandas Kuressaares X asuva kinnistu
8. augustil
9. a. kinnistu ostu-müügilepingu alusel ilma kinnistut koormavate pandiõigusteta. Kinnistusraamatust ei nähtunud mingeid kolmandate isikute õigusi kinnistule. Ostu-müügi lepingu sõlmisel ei olnud ta teadlik Guido Grassi ja AS-i Eesti Maapank (pankrotis) vahelistest vaidlustest. Tallinna Ringkonnakohtu
10. jaanuari
11. a. otsust tsiviilasjas nr. 22/148/02 T. Martini hagis Guido Grassi ja AS-i Eesti Maapank (pankrotis) vastu kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks mõistis kolmas isik nii, et sellega kuulub AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks hüpoteegiks registreeritud ehitise pandiõigus kinnistusraamatust kustutamisele.
12. märtsil
13. a. X asuva kinnistu müügilepingu sõlmimisel informeeris ta sellest asjaolust kostjat. Kohtuväliselt ei ole hageja pöördunud kolmanda isiku poole pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
14. veebruari
15. a. otsusega rahuldas Pärnu Maakohus hagi. Kohus otsustas kanda Pärnu Maakohtu kinnisusosakonna Saare kinnistusjaoskonna registriossa nr. xxxxxx neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale hüpoteegi summas 942.230 krooni AS-i Eesti Maapank (pankrotis) kasuks kinnisasja igakordse omaniku kohustusega sundtäitmisele allumise kohta hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Kostjalt mõistis kohus välja hageja kasuks õigusabikulu 122.708 krooni ja riigituludesse riigilõivu 60 krooni.
16. novembril
17. a. hageja ja G. Grassi vahel sõlmitud pandileping on kehtiv. Kuressaare linnas X asunud vallasasjast ehitis oli G. Grassi lahusvara. Nimetatud asjaolu kinnitavad järgmised tõendid:
18. novembril
19. a. sõlmitud pandileping, mille punkti 2 järgi pandib G. Grass pangale temale kuuluva poolelioleva eramu, punkti 4 järgi pantija tõendab, et lepingu objekt ei kuulu abielu ühisvara hulka; Saare Tehnilise Inventariseerimise Büroo
20. jaanuari
21. a. õiend nr. 89 ja Saare Maakonna Hooneregistritalituse tõend
22. märtsist
23. a., mille kohaselt X oli kuni
24. juulini
25. a. registreeritud G. Grassi nimele Kuressaare Linna RSN TK
26. augusti
27. a. otsuse nr. 60 alusel; poolte abielutunnistuse ärakirja järgi on kostja ja G. Grassi abielu registreeritud
28. augustil
29. a. G. Grass ostis poolelioleva eramu X mitu aastat enne poolte abielu registreerimist. PkS § 15 lõike 1 järgi on abikaasa lahusvara tema omandis enne abiellumist olnud vara. Paljasõnalised ja tõendamata on kostja vastuväited selles, et abielu kestel oli pooleliolevas majavalduses poolte ühiste rahaliste vahendite arvel tehtud niivõrd suures ulatuses ehitustöid, et see võimaldas
30. a. pidada majavaldust ühisvaraks. Kuivõrd pandilepingu sõlmimisel oli vallasasjast eramu näol tegemist G. Grassi lahusvaraga, ei olnud pandilepingu sõlmimiseks kostja nõusolek vajalik, pandilepingu sõlmimine hageja ja G. Grassi vahel ei ole PkS § 17 lõikes 4 sätestatud keeldu rikkuv ega tühine.

§ 133

lõige 3 sätestab, et kui kinnisasi on pärast kinnistusraamatusse kandmist omandatud heauskse omaniku poolt, ei saa nõuda senise pandiõiguse hüpoteegina sissekandmist. Seega on

§ 133lõikest 3 tulenevalt oluline kindlaks teha, kas T.

Martin ja kostja olid kinnistu omandamise ajal teadlikud pandi olemasolust või mitte.

1. novembril
2. a. sõlmitud pandilepingu punktide 1 ja 2 kohaselt tagas pandileping hageja laenulepingust tulenevat nõuet OÜ Kalliskivi EGG vastu. OÜ Kalliskivi EGG juhatuse
3. oktoobri
4. a. koosoleku protokollist nr. 26 ilmneb, et kostja võttis osa juhatuse koosolekust, kus otsustati sõlmida hagejaga arvelduskrediidileping ning laenu tagatiseks pantida X asuv eramu. Asjaolu, et kostja ei ole OÜ Kalliskivi EGG juhatuse liige ega osanik, ei oma tähtsust; tähtis on see, et kostja võttis osa koosolekust ja sellest tingituna oli teadlik arvelduskrediidilepingu ja pandilepingu sõlmimise otsusest. Pandilepingu sõlmimise ajal
5. novembril
6. a. olid G. Grass ja kostja abielus ja on ebatõenäoline, et G. Grass ei informeerinud kostjat abikaasade ühise kodu pantimisest pangale. Asjaolu, et kostja ja kolmas isik T. Martin olid kinnistu ostmisel teadlikud hageja pandiõigusest, kinnitab X esmakinnistamisele eelnenud ja järgnenud sündmuste ahel, millest nähtub kostja, G. 6 Grassi ja T. Martini seotus ja kooskõlastatud tegutsemine eesmärgiga luua olukord, kus eramut koormanud panti hüpoteegina ei kinnistataks.
7. juunil
8. a. esitas hageja Saare Maakohtule hagiavalduse OÜ Kalliskivi EGG ja G. Grassi vastu 942.219, 64 krooni saamiseks ja hagi tagamise taotluse kohtuliku hüpoteegi seadmiseks G. Grassile kuuluvale kinnistule X. X maatükk kinnistati
9. juulil
10. a. ja paar nädalat hiljem
11. augustil
12. a. müüsid kostja ja G. Grass hageja nõusolekuta kinnistu T. Martinile. Seejärel
13. augustil
14. a. sõlmisid kostja ja G. Grass abieluvaralepingu, mille punkti
15. 1 järgi abikaasade poolt peale lepingu sõlmimist omandatav kinnis- ja vallasvara, varalised õigused ja kohustused, mis kantakse registritesse ühe või teise abikaasa nimele või on võetud ühe või teise abikaasa poolt, jäävad selle abikaasa lahusvaraks, kelle nimele see registrisse kantakse või kelle poolt see on võetud. Peale kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimist koormati kinnistu T. Martini poolt Guido Grassi kohustuste täitmise tagamiseks. Kinnistusregistri osa nr. 8868 väljatrüki kohaselt on hüpoteek summas 800.000 krooni sisse kantud
16. novembril
17. a. Nimetatud asjaolu tõendavad ka X kinnistu
18. märtsil
19. a. sõlmitud müügilepingu punktid 3 ja
20. Kostja seletuse ja kolmanda isiku T. Martini vande all antud seletusega on tõendatud, et kinnistu müügihind oli nii
21. a. augustis kui ka
22. a. märtsikuus 1.200.000 krooni ja ostuhind tasuti mõlemal korral sularahas. Puuduvad tõendid raha tegeliku liikumise kohta. Kostja seletuse ja kolmanda isiku T. Martini vande all antud seletustega on tõendatud, et peale kinnistu müügilepingut jäid kostja ja tema abikaasa X kinnistule edasi elama, renti kinnisasja kasutamise eest 4 aasta jooksul T. Martinile ei makstud.
23. märtsil
24. a. saatis hageja T. Martinile avalduse pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks, vahetult pärast seda –
25. märtsil
26. a. – müüs T. Martin X kinnistu kostjale. Selle ostu-müügilepingu lisa nr. 1 punktis
27. 4 on märgitud, et lepingu esemeks oleval kinnistul paikneb kinnistu oluliseks osaks olev ehitis ning et ehitis kui vallasasi ei olnud enne maa kinnistusraamatusse kandmist müüjale teadaolevatel andmetel arestitud, panditud, v. a. pandiõigus Eesti Maapanga kasuks, mis registreeriti ümber hüpoteegiks, kuid mis on käesoleva lepingu sõlmimise hetkeks kinnistusraamatust kustutatud, ega koormatud muude kolmandate isikute õigustega. Saare Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri osa nr. 8868 väljatrükist ilmneb, et kinnistusraamatus ei ole kunagi olnud hageja kasuks pandiõiguse ümberregistreerimisest tulenevat hüpoteeki. Seega sai kinnistu ostu-müügilepingu lisa punktis
28. 4 märgitu tuleneda üksnes T. Martini, kostja ja G. Grassi suulistest selgitustest notarile. Eeltoodut arvestades on asjas tuvastatud asjaoludega vastuolus kostja ja kolmanda isiku vastuväited selles, et nad ei olnud kinnistu omandamisel teadlikud sellest, et hagejal on õigus nõuda talle kuulunud pandiõiguse kinnistamist hüpoteegina. Tallinna Ringkonnakohtu
29. jaanuari
30. a. kohtuotsuses samas tsiviilasjas on heausksuse hindamise kohta märgitud, et heausksusega antav kaitse ei ole õigustatud juhul, kui kinnistu omandajaks on isik, kes on õiguslikus ja/või majanduslikus mõttes seotud esialgse pantijaga selliselt, et nende teadmist heausksust välistavast asjaolust ei ole võimalik eristada. Neil asjaoludel on hagi

§ 133lg.

3 järgi põhjendatud ja tuleb rahuldada. Arvestades kohtuotsuses toodud põhjendusi kostja, G. Grassi ja T. Martini seotuse ja kooskõlastatud tegutsemise kohta eesmärgiga luua olukord, kus eramut koormanud panti hüpoteegina ei kinnistataks, on põhjendamatud kostja vastuväited selles, et hageja käitumine on põhjustanud alusetu hagi esitamise ja on vastuolus hea usu põhimõttega.

§ 133

lõike 3 järgi kantakse ehitisele seatud pandi kinnistamisel hüpoteegisummana kinnistusraamatusse ehitise pandiga tagatud võla summa, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Hageja ja G. Grassi vahelise pandilepingu punkti 1 järgi oli pandiga tagatud OÜ EGG Kalliskivi põhivõlg hageja ees summas 350.000 krooni koos esitatud kõrvalnõuete, intresside ja viivistega. Saare Maakohtu

1. veebruari
2. a. otsusega tsiviilasjas nr. 2-172/2000 rahuldati hageja nõue OÜ Kalliskivi EGG vastu summas 942.219, 64 krooni. Kohtuotsusest ilmneb, et asja arutamisel Saare Maakohtus OÜ Kalliskivi EGG vastuväiteid 7 hagile ei esitanud. Nimetatud kohtuotsus jõustus
3. märtsil
4. a. Hageja nõue on tunnustatud OÜ Kalliskivi EGG pankrotimenetluses. Neil asjaoludel tuleb

§ 133

lõike 3 järgi kanda ehitisele seatud pandi kinnistamisel hüpoteegisummana kinnistusraamatusse ehitise pandiga tagatud võla summa 942.220 krooni. Asja arutamisel ei ole tõendamist leidnud, et pooled oleksid kokku leppinud teisiti. Kuivõrd kostja ei ole arvelduskrediidilepingu pool ega ka laenu käendaja, on põhjendamatud kostja vastuväited hüpoteegi suuruse kohta, põhjendamatu on ka kostja taotlus viivise vähendamiseks. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellatsioonkaebuses palub kostja maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et

1. novembril
2. a. AS-i Eesti Maapank ja Guido Grassi vahel sõlmitud pandilepingu puhul on tegemist kehtiva lepinguga. E. Grassi ja G. Grassi abielu on sõlmitud
3. augustil
4. a. ja kostja seletuste põhjal on abielu kestel pooleliolevas majavalduses poolte ühiste rahaliste vahendite arvel tehtud niivõrd suures ulatuses ehitustöid, et see võimaldas pidada
5. a. majavaldust ühisvaraks. Maakohus on põhjendamatult pidanud kostja vastuväiteid paljasõnalisteks. Ebaõige on maakohtu järeldus, et Guido Grass oli ostnud poolelioleva eramu mitu aastat enne poolte abielu registreerimistsaare Tehnilise Inventariseerimise Büroo õiendist ei nähtu eramu omandamise alusena ostumüügileping, vaid linna täitevkomitee otsus. Ilma Eve Grassi nõusolekuta pandilepingu sõlmimine oli PkS § 17 lõikes 4 sätestatud keeldu rikkuv, s. t. tegemist on tehinguga, mis on tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lõike 2 alusel seadusevastasuse tõttu tühine. E. Grassi nõusoleku puudumine
6. novembri
7. a. pandilepingu sõlmimiseks nähtub kirjalikust lepingust enesest. Seetõttu ei tulene nimetatud pandilepingust pandiõigust, mida võiks kinnistada kinnistut koormava hüpoteegina. Asjaolust, et AS Eesti Maapank ja Guido Grass on sõlminud pandilepingu abikaasade ühisomandis olnud Kuressaares X asuvale majavaldusele, sai E. Grass teada alles
8. aastal AS-i Eesti Maapank (pankrotis) poolt tema vastu esitatud hagiavaldusest. Ehkki E. Grass on andnud allkirja OÜ Kalliskivi EGG nõukogu/juhatuse
9. oktoobri
10. a. protokollile koosolekust osavõtu kohta, ei tähenda see, et ta oleks andnud nõusoleku pandilepingu sõlmimiseks. Protokollist nähtub otsus võtta osaühingule arvelduskrediiti 150.000 krooni, mitte 350.000 krooni. E. Grass ei olnud osaühingu osanik ega juhatuse liige. Protokoll võis anda üksnes teavet Guido Grassi kavatsusest sõlmida pandileping 150.000 kroonise arvelduskrediidi tagamiseks, kuid see ei ole käsitletav tõendina, mis annab aluse asuda seisukohale, et E. Grass oli teadlik pandilepingust. Oletusel põhineb kohtu järeldus, et on ebatõenäoline, et Guido Grass ei teavitnud kostjat abikaasade ühise kodu pantimisest pangale. Maakohus on meelevaldselt ja asjas kogutud tõendeid ignoreerides leidnud, et asjaolu, et kostja ja kolmas isik Tõnu Martin olid kinnistu ostmisel teadlikud hageja pandiõigusest, kinnitab X esmakinnistamisele eelnenud ja järgnenud sündmuste ahel. Guido Grass müüs Eve Grassi nõusolekul majavalduse kinnistu koosseisus pärast seda, kui X maaüksus oli kantud kinnistusraamatusse. E. Grass ei teadnud müügilepingu sõlmimise ajal AS-i Eesti Maapank (pankrotis) väidetavast pandilepingust tulenevast nõudest, mida tõendab muuhulgas tema kui müüja abikaasa poolt allkirjastatud
11. augusti
12. a. kinnistu ostu-müügilepingu punktis
13. 4 toodud müüja kinnitus, et kinnistul asuvat ehitist ei ole vallasasjana koormatud pandiõigusega. Selle tõendi on maakohus jätnud tähelepanuta. Pandilepingut ei ole registreeritud Saare Maakonna Hooneregistritalituses, ehkki asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 132 lõikes 3 oli registreerimise kohustus ette nähtud. Kohus on jätnud hindamata kostja vastuväite, et Saare Maakohtus töötab ta alates
14. septembrist
15. a., mistõttu ta ei pidanud teadma Guido Grassi vastu
16. a. juulis esitatud hagist töötamise tõttu kohtus. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta kostja 8 vastuväite, et ehkki juba
17. juunil
18. a. ilmus X krundi kinnistamisteade väljaandes Ametlikud Teadaanded, ei olnud kinnistu müümise ajaks AS Eesti Maapank (pankrotis) esitanud avaldust pandiõiguse ümberregistreerimiseks. E. Grass ei olnud menetlusosaline ASi Eesti Maapank (pankrotis)
19. a. juulikuus Saare Maakohtule esitatud hagis OÜ Kalliskivi EGG ja Guido Grassi vastu ning seega ei olnud ta teadlik arvelduskrediidilepingust ja selle tagamiseks sõlmitud kokkulepetest tulenevatest hageja nõuetest Guido Grassi vastu. Kohus on jätnud analüüsimata kostja vastuväite, et kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimisel ei teadnud ega pidanud kinnistu ostja Tõnu Martin teadma AS-i Eesti Maapank (pankrotis) pandilepingust tulenevast õigusest. Kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimisel kinnitas müüja Guido Grass, et kinnistul asuvat ehitist ei ole vallasasjana koormatud pandiõigusega. Hageja on küll väitnud, et on
20. märtsil
21. a. esitanud Tõnu Martinile avalduse pandilepingust tuleneva pandi kinnistamiseks hüpoteegina, kuid hagiavaldusele lisatud nummerdamata ning kuupäevata avaldusest pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina ja vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei selgu, millal on avaldus Tõnu Martinile saadetud. Hageja ei ole avalduse Tõnu Martinile väljastamise fakti tõendanud.
22. märtsil
23. a. sõlmisid Tõnu Martin ja Eve Grass lepingu, mille alusel vaidlusaluse kinnistu omandas E. Grass. Vastav kinnistusraamatu kanne on tehtud ajaliselt enne, kui hageja esitas hagi kinnistusraamatu kande tegemise nõudes. Kinnistu müügilepingu sõlmimisel Tõnu Martin Eve Grassi AS-i Eesti Maapank (pankrotis) õigusest nõuda pandiõiguse ümbervormistamist kinnistut koormava hüpoteegina ei informeerinud, mis nähtub kinnistu müügi-, hüpoteegi üleandmise, tagatavate nõuete muutmise ja asjaõiguslepingu lisa nr. 1 punktis 2 toodud lepingu eseme muudest andmetest vastavalt müüja kinnitustele.

§ 133

lõike 3 kohaselt ei saa senise pandiõiguse hüpoteegina sissekandmist nõuda, kui kinnisasi on pärast kinnistusraamatusse kandmist omandatud heauskse omandaja poolt. E. Grass on kinnistu omandanud heauskse omandajana ja ka seetõttu ei ole alust senist väidetavat pandiõigust hüpoteegina ümber registreerida. Hagi on esitatud pärast seda, kui kostja oli kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Piisava hoolsuse järgimisel oleks hagejal olnud võimalik enne hagiga kohtusse pöördumist esitada oma nõue E. Grassile kohtuväliselt. Sellisel juhul oleks kostja saanud ka oma vastuväited hagejale esitada kohtuväliselt ja nii oleks olnud võimalik vältida hagi esitamist, aga ka asja arutamise pikenemist, mis tulenes hagi esitamisest ebaõige kostja vastu. Maakohtu otsus on ebaõige hüpoteegi suuruse kindlaksmääramise osas. Kohus on selles osas ületanud nõude piire: hageja taotles kanda kinnistusraamatusse hüpoteegisummana 942.220 krooni, kohus otsustas aga kanda sisse hüpoteek summas 942.230 krooni. Maakohus on jätnud kohtuotsuses täielikult analüüsimata kostja väited hüpoteegisummale esitatavate vastuväidete lubatavuse kohta, samuti hüpoteegisummale esitatud sisulised vastuväited. Tsiviilasjas nr. 2-172/2000 ei olnud E. Grass pool ega protsessi kaasatud kolmas isik, ta ei ole ühegi selles protsessis osalenud isiku õigusjärglane, mis tähendab, et Saare Maakohtu

1. veebruari
2. a. kohtuotsus ei ole Eve Grassile kohustuslik. Eeltoodust tuleneb, et Eve Grassil on käesolevas hagimenetluses õigus esitada vastuväiteid hüpoteegisummale. Hüpoteegisumma arvestust hageja hagiavalduses ei esitanud. AS Eesti Maapank (pankrotis) ei andnud arvelduskrediidi kasutajale enne
3. septembrit
4. a. mingeid selgitusi arvelduskrediidilepingust tulenevate kohustuste edasise täitmise kohta. Kuna arveldused AS-is Eesti Maapank olid peatatud juba
5. juunil
6. a., oli
7. a. juuni-, juuli- ja augustikuu laenuintressi arvelduskrediidi jäägile kumulatiivne liitmine alusetu, laenuintresside kumulatiivse liitmisega ületati teise poole nõusolekuta laenulimiiti. See mõjutab laenusaaja seisundit, sest kui intresse ei oleks arvelduskrediidi kasutamisena arvestatud, oleks vastavas osas põhivõlg väiksem. Arvates
8. a. juunist kuni augustini arvestatud intressi summas 13.940, 35 krooni laenu põhivõla hulka, hakkas hageja neilt summadelt arvestama intressi, s. t. arvestas intressi intressilt, mis ei ole seaduslik. OÜ Kalliskivi EGG ja AS-i Eesti Maapank (pankrotis) vahel sõlmitud arvelduskrediidi lepingust 9 ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud, millises järjekorras toimub lepinguga seotud kohustuste täitmine. Seega võis võlgnik ise määrata, millist lepingulist kohustust ta täidab (sel ajal kehtinud TsK § 184). AS Eesti Maapank (pankrotis) on alusetult arvestanud
9. märtsil
10. a. Guido Grassilt laekunud 10.000 krooni intressimakse tasumiseks, kuigi võlgniku huvides tehtud raha ülekandele on märgitud laenu põhimakse tasumine. Selliselt tehtud makse alusel oleks tulnud vähendada laenujääki. Samuti on alusetult intressimaksena käsitletud
11. septembril
12. a. tehtud sularaha sissemakset 20.000 krooni, mille tegemisel on märgitud makse sihtotstarbena „laenu tagasimaks". AS Eesti Maapank (pankrotis) on käitunud võlgniku huve kahjustavalt, sest tehtud maksete arvestamisel laenu tagasimaksetena oleks vähenenud laenu jääk ja seega ka intressisumma. Apellandi arvates oleks õige lugeda laenu põhivõla jäägiks 339.804, 30 – 10.000 – 20.000 = 309.804, 30 krooni. Hea usu põhimõttega on vastuolus hageja käitumine, kui ta
13. aastal oma õiguste kaitseks kohtusse pöördumisel arvelduskrediidilepingu käendajaks ja pandilepingu pooleks oleva Guido Grassi vastu ei esitanud kõiki oma nõudmisi, vaid alles neli aastat pärast X krundi kinnistamist asus oma arvatavat nõudeõigust realiseerima kinnistu heauskse omandaja vastu. Hageja ei ole oma õigust pandiõiguse ümbervormistamise nõudmiseks asunud realiseerima mõistliku aja jooksul, mis on andnud kostjale põhjuse asja arutamisel maakohtus taotleda hagi rahuldamata jätmist hageja poolt õiguste teostamise hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. Hageja on nõude esitamisel tuginenud

§ 133

lõikele 1, mis näeb ette pandipidaja õiguse esitada notariaalselt kinnitatud avaldus pandiõiguse kinnistamiseks kinnistut koormava hüpoteegina, mitte enam õigust nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja pandiõiguse kinnistamist kinnistut koormava hüpoteegina, alates ehitisealuse maa kohta kinnistusregistriosa avamise teate avaldamist ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kohtu kaalutlus väljamõistetava õigusabikulu kindlaksmääramisel on ebaõige ja kostja suhtes ebaõiglane. Kuivõrd AS-i Eesti Maapank (pankrotis) puhul on tegemist pankrotistunud äriühinguga, mille pankrotihaldurid on advokaadid, ei ole hageja poolt kõrvalise õigusabi kasutamine apellandi arvates üldse õigustatud ja hagi rahuldamise korral tuleks hageja õigusabikulud jätta kostjalt välja mõistmata. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Maakohus on tõendid kogumis hinnates leidnud õigesti, et kinnistu esmakinnistamisele järgnenud sündmuste jada kinnitab T. Martini teadlikkust pandi olemasolust. Ei kostja ega T. Martin ole veenvalt selgitanud, miks koormati kinnistu G. Grassi kohustuse täitmise tagamiseks ja miks võimaldati kostjal ja G. Grassil kasutada kinnistut ka pärast edasimüüki. Vastustaja ei nõustu apellandi väidetega, mis seonduvad hüpoteegi summa arvutamisega, ega kinnistu ühisvaraks olemise väitega, mis ei põhine seadusel. G. Grass sõlmis pandilepingu oma lahusvara suhtes ja pandileping on kehtiv. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsust tuleb muuta hüpoteegisummat ja õigusabikulu puudutavas osas. Hüpoteegisummaks tuleb lugeda 942.220 krooni. Õigusabikulu katteks tuleb kostjalt hageja kasuks maakohtu poolt väljamõistetud 122.708, 20 krooni asemel välja mõista 50.000 krooni. Ülejäänud osas on kohtuotsus õige ja tuleb jätta muutmata. Hagi rahuldavas osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea kooskõlas TsMS § 654 lõikega 4 vajalikuks neid korrata. Hagiavalduses taotles hageja kanda kinnistusraamatusse hüpoteek summaga 942.220 krooni ning otsuse põhjenduses ongi maakohus seda summat õigeks pidanud. Otsuse resolutsioonis on aga kohus märkinud hüpoteegisummaks 942.230 krooni, seega hageja poolt 10 taotletust 10 krooni võrra suuremat summat. See ebatäpsus otsuse resolutsioonis tuleb parandada. Ülejäänud vaidluse sisu puudutavas osas ei ole apellatsioonkaebus põhjendatud. Enamusele apellatsioonkaebuse väidetest on maakohus oma otsuses juba vastanud. Nõustuda ei saa apellandi väitega, nagu oleks vaidlusalust majavaldust

1. novembri
2. a. pandilepingu sõlmimise ajal tulnud pidada kostja ja Guido Grassi ühisvaraks. Maakohus on otsuses põhjalikult põhjendanud, milliste tõendite alusel ja miks ta peab seda vara Guido Grassi lahusvaraks ning kolleegium ei pea vajalikuks selle kohta esitatud tõenditele antud hinnangut ja nendest tehtud järeldusi muuta. Apellandi poolt osundatud Saare tehnilise inventariseerimise büroo, aga ka Saare maakonna hooneregistritalituse tõenditest (tl. 86 – 87 ja 88) nähtub, et Guido Grass oli vastavasse registrisse vaidlusaluse eramu omanikuna kantud
3. a. augustist. Apellant ei ole väitnud, nagu ei oleks Guido Grass tegelikult olnud majavalduse omanikuks, vaidlusaluse asja lahendamiseks ei ole aga oluline, millal enne registrisse kandmist ning millisel õiguslikul alusel nimetatu majavalduse omandas. Osundatud tõenditega on kooskõlas maakohtu otsuses sisalduv järeldus, et Guido Grass omandas ehitise mitu aastat enne abielu sõlmimist kostjaga. Maakohus ei ole oma otsust rajanud väitele, nagu oleks kostja andnud nõusoleku vaidlusalusele elamule pandi seadmiseks. Maakohus on leidnud, et kuna tegemist oli Guido Grassi lahusvaraga, siis ei olnud kostja nõusolek vajalik, küll oli kostja pandilepingu sõlmimisest teadlik. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse järeldustega ka selles osas. TsMS § 232 lg. 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Maakohtu järeldus, et kostja oli pandilepingu sõlmimisest teadlik, põhineb tõendite põhjalikul analüüsil, mida kohtuotsus sisaldab. Muuhulgas on kohus otsuses märkinud ka, et peab ebatõenäoliseks seda, nagu ei oleks Guido Grass kostjaga abielus olles nimetatule teatanud, et nende ühine kodu panditakse pangale. Arvestades Guido Grassi ja kostja käitumist nii enne kui pärast pandilepingu sõlmimist, mida maakohus on oma otsuses samuti kirjeldanud, eelkõige kostja osalemist OÜ Kalliskiri EGG juhatuse
4. oktoobri
5. a. koosolekul, peab ka kolleegium seda täiesti ebatõenäoliseks. Tegemist on asjas esitatud tõenditele kooskõlas eespoolosundatud sättega antud hinnanguga, mida ei saa pidada oletuseks. Mis puudutab kostja teadlikkust pandi olemasolust, siis esindas kostjat
6. märtsi
7. a. müügilepingu sõlmimisel Guido Grass, kes oli ise vaidlusealuse pandilepingu pooleks ja kelle teadlikkus pandilepingust ei ole seega kahtluse all. TsÜS § 123 lg. 1 kohaselt tuleb muuhulgas juhul, kui tehingu õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kas isik teadis teatud asjaolusid või pidi neid teadma, nende asjaolude hindamisel lähtuda esindaja, mitte esindatava isikust. Seega tuleb aga juba ainuüksi sellest tulenevalt lugeda, et kostja oli kinnistut ostes ehitisele kui vallasasjale seatud pandist teadlik ja muudel tema teadlikkust peegeldavatel asjaoludel ei olegi vaidluse lahendamiseks olulist tähtsust. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega ka osas, mis puudutab T. Martini teadlikkust pandilepingust. Muuhulgas ei osanud apellandi pool ka apellatsioonikohtu istungil usutavalt selgitada, millistel motiividel ostis T. Martin, kes apellandi väitel oli Guido Grassile ja kostjale täiesti võõras isik, G. Grassilt kinnistu, nõustudes sellele G. Grassi kohustuste tagamiseks hüpoteegi seadmisega, võimaldades perekond Grassil seal ca nelja aasta vältel tasuta elada ja müües kinnistu neli aastat hiljem ostuhinnaga võrdse hinnaga tagasi sama perekonna teisele liikmele, kui seda ei olnud tehtud pandi hüpoteegina kinnistamise vältimiseks. Ka müügilepingu lisast nähtub, et T. Martin oli teadlik kinnistul asuvale ehitisele kui vallasasjale pandi seadmisest. Maakohus on otsuse põhjendanud, miks näitab osundatud lepingutingimus T. Martini teadlikkust vaidlusalusest pandilepingust, apellatsioonkaebusest ei nähtu aga, miks apellant niisuguse hinnanguga ei nõustu. Olulist tähtsust ei ole sellel, kas ja 11 millal hageja pandi kinnistamiseks T. Martini poole pöördus. Samas jääb kolleegium varasemas lahendis avaldatud seisukoha juurde, mille kohaselt T. Martini teadlikkus pandilepingust ei olegi vaidluse lahendamiseks määrav, arvestades asjaolu, et temalt omandas kinnistu isik, kes nii õiguslikus kui majanduslikus mõttes on seotud esialgse pantijaga selliselt, et nende teadmist heausksust välistavast asjaolust ei ole võimalik eristada. Vaidlust ei ole selle üle, et vaidlusalust panti riiklikus ehitusregistris registreeritud ei olnud.

§ 132

lõikes 3 nähti küll ette pandilepingu registreerimine selles registris, sama lõike lauses 5 sätestati aga, et kui pandilepingu ja panditava ehitise või selle osa andmed ei ole kantud riiklikusse ehitusregistrisse, lõpeb pant pandi eseme omandi üleminekul, kui omandaja pandist ei teadnud ega pidanudki teadma. Seega ei toonud pandilepingu ehitusregistris registreerimata jätmine kaasa selle tühisust. Kuna T. Martin ja kostja olid vaidlusalusest pandilepingust teadlikud, siis ei lõppenud pant pandi eseme omandi neile üleminekul. Kostja töötamisele Saare Maakohtus ei ole maakohus oma otsust rajanud, seega ei pidanud ta ka käsitlema kostja vastuväiteid, mis puudutasid maakohtus töötamise ajavahemikku. Samas ei ole apellant kaebuses märkinud, millist sisulist tähtsust omab vaidluse lahendamise seisukohalt see, et hageja ei esitanud enne hagiga kohtusse pöördumist oma nõuet kostja vastu kohtuväliselt. Isegi kohtuvaidluses ei ole kostja hageja nõudega nõustunud, vaidlustades hageja poolt taotletava õiguse muuhulgas ka apellatsioonkaebuse esitamisega. Ka hüpoteegisumma 942.220 krooni osas maakohtu otsuse muutmiseks ei anna apellatsioonkaebus alust. Nõustuda ei saa apellandiga, nagu oleks maakohus AÕS § 351 lg. 3 alusel pidanud arvestama tema poolt võlasumma kohta esitatud vastuväidetega. Osundatud paragrahvis sätestatakse kinnisasja omaniku vastuväited puhuks, kui hüpoteegipidaja nõuab hüpoteegile toetudes kinnisasja rahakstegemist. Pooltevaheline vaidlus puudutab aga hüpoteegi rahalist suurust ehk hüpoteegisummat, mis on summa, mille ulatuses kinnisasja koormatakse. Hüpoteegi rahakstegemise nõuet ei ole vaidlusaluses asjas esitatud. Seega ei saa apellandi vastuväited hüpoteegisumma suurusele tuleneda osundatud sättest. Asjaolu, et

§ 133

kohaselt tuleb hüpoteegisummaks pidada pandiga tagatud võla summat, seejuures midagi ei muuda. Võlasumma, mida tuleb pidada hüpoteegisummaks, on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega.

§ 133lg.

1 sõnastuse muutumine ei muuda kohtuotsust ebaõigeks. Pandipidaja õigus nõuda pandiõiguse kandmist kinnistusraamatusse tuleneb nii osundatud lõike lausest 3 kui sama paragrahvi lg. 3 lausest

1. Vaidlustatud kohtuotsus on oma tähenduselt TsÜS § 68 lõikes 5 nimetatud kohtuotsus, mis asendab hüpoteegi kandmiseks kinnistusraamatusse vajaliku pantija tahteavalduse. Maakohus leidis õigesti, et menetluskulude poolte vahel jaotamisele tuleb kohaldada kuni
2. jaanuarini
3. a. kehtinud TsMS-is sätestatut. Selle TsMS § 61 lg. 1 p. 2 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Justiitsministri poolt kehtestatud suuruseks oli 50.000 krooni, seega ei saa üle selle määra kostjalt hageja kasuks õigusabile kulutatu katteks välja mõista. Kuna üle justiitsministri kehtestatud suuruse ei ole hagejale tema õigusabikulude hüvitamine võimalik, jääb hageja apellatsioonimenetluse õigusabikulu tema enda kanda. Kostja kohtukulud jäävad täies ulatuses tema enda kanda. 12 Margo Klaar Urmas Reinola Malle Seppik