KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis Tartu Maakohtu kohtunik Lea Aavastik Otsuse tegemise aeg ja koht 22. detsember 2006 Tartu Kohtumaja, Kalevi 1 Tsiviilasja number 2-0

RakS § 9 lg 1 kohaselt kui TsÜS-i või

-i kohaselt on aegumistähtaeg lühem kui enne 1. juulit 2002 kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse TsÜS-is või

-is sätestatud aegumistähtaega alates 01.07.

1. Kui kohus aegumist ei kohalda, siis vaidleb kostja ka sisuliselt hagile vastu. Kostjaga rendilepingu sõlmimine otsustati 08.08.1997 toimunud KÜ R 13 juhatuse koosolekul. Juhatus otsustas sõlmida rendilepingu tingimusega, et seoses rentniku poolt tehtavate remonditöödega vabastatakse ta rendi tasumisest kuni 01.01.1998 ning edaspidi oli rendi suurus sümboolne 100 krooni kuus. Rendilepingu sõlmimisel oli hageja teadlik ruumide seisukorrast, ümberehituste ja remondi vajadusest. 15.08.1997 rendilepingu muudatustele on KÜ R 13 nimel alla kirjutanud Helmut Soever. Ülejäänud juhatuse liikmed ei olnud sellisest muudatusest teadlikud. Lepingu lõpetamisel 01.12.2005 ja ruumide üleandmisel ei olnud hagejal kostjale mingeid nõudmisi seoses renditud ruumide parendamisega. Hageja nõude suurus on tõendamata. Mitmetel kuludokumentidel on ostjaks EE Reeli Talu või AS Reeli. Kostja arvates ei vasta hageja materjalide hulk tegelikule vajadusele. Hageja ei ole esitanud enne ega vahetult pärast tööde teostamist kostjale ühtegi arvet või kalkulatsiooni, millest lähtuvalt saaks hinnata tööde maksumuse põhjendatust. Rentnik pidi seadusest ja lepingust tulenevalt kõrvaldama rendilepingu esemel olevad puuduse, hoidma renditud vara korras ja teostama omal kulul renditud ruumi sisemist remonti ja uste remonti väljast (01.08.1997 rendilepingu punkt 3.2.4.). Kohtu seisukoht ja põhjendused 2 Kohus on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus on seisukohal, et hagejal ei ole õigust nõuda hüvitist renditud varale tehtud parenduste eest, millega asja väärtus on suurenenud, sest ta 1) oli nõus lõpetama 15.08.1997 kokkuleppe, millega rendileandja esindaja nõustus remondi ja ümberehitustöödega renditud pinnal ning kohustus hüvitama remondi kulud 40 000 krooni ulatuses ning 2) sai renditud vara sisuliselt tasuta kasutusse 01.01.1998 kuni 01.01.2004, so ajaks, mil rent oli kokku lepitud 100 krooni kuus ja mida hageja hakkas maksma alles detsembrist 2000 ning 3) kasutas renditud vara pärast remondi tegemist veel vähemalt 6 aastat, mille kestel amortiseerus suurem osa tehtud remondist. Sellistel asjaoludel hagejale kostjalt hüvitise väljamõistmine ei ole mõistlik. Kohus nõustub täielikult hageja väidetega, et tegemist oli ühe ja sama rendiobjektiga. Rendisuhte alguseks lepiti ka 18.09.2000 kokkuleppega 01.08.
2. Kohus lähtubki otsust tehes sellest faktist, et pooltevaheline rendisuhe algas 01.08.1997 ning kestis katkematult kuni 01.12.
3. Selle aja kestel sõlmisid ja tühistasid pooled mitmeid nö kõrvalkokkuleppeid, kuid rendisuhte olemust see ei muutnud. Toimikulehel 8 oleva „Mitteeluruumide rendilepingu nr 6 lõpetamine“ kohaselt, allkirjastatud Tartus 18.09.2000, on pooled kokku leppinud sõna-sõnalt alljärgnevas: „Pooled sõlmivad 01.08.1997 sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu nr 6 ning 15.08.1997 rendilepingu muudatuste täpsustamiseks 18.09.2000 uue mitteeluruumide rendilepingu redaktsiooni ja lõpetavad 01.08.1997 sõlmitud rendilepingu ja 15.08.1997 sõlmitud rendilepingu muudatuse redaktsiooni kehtivuse.“ (allakriipsutus kohtu poolt). Mitteeluruumide rendileping nr 06 sõlmiti 01.08.1997 (tl 9). Mitteeluruumi rendileping nr 06 muudatus sõlmiti 15.08.1997 (tl 10). Selle muudatuse sisu oli 1) rendile antud pinna suurendamine 20,8 ruutmeetrini ja 2) rentniku poolt tehtavad parendused, rentniku õigused teha konkreetseid remonditöid, mida rendileandja esindaja aktsepteerib ning rentniku õigus peale rendisuhte lõppemist nõuda rendile andjalt ülalnimetatud tööde maksumuse hüvitamist, kuid mitte rohkem kui 40 000 krooni ulatuses. 18.09.2000 sõlmitud Mitteeluruumide rendilepingu nr 6 lõpetamise kokkuleppe sõnastuse kohaselt lõpetasid pooled ka 15.08.1997 sõlmitud kokkuleppe ning sõlmisid uue rendilepingu. Kuid 18.09.2000 sõlmitud rendilepingu punkti 2.
4. kohaselt on rendilepingu objektiks taas ainult jalgvärava ruum pindalaga 7,1 m2 . Vaidlust ei ole selle üle, et tegelikult kasutas hageja 20,8 m2 suurust pinda kuni rendisuhte lõppemiseni 01.12.
5. Kuna 15.08.1997 a rendilepingu muudatus loeti 18.09.2000 poolte kokkuleppel lõppenuks, kasutas hageja 13,7 m2 suurust rendipinda suulise rendilepingu alusel. Rendilepingu sõlmimise kohustuslikku kirjalikku vormi Rendiseadus ei sätestanud. Rendileping on oma olemuselt kestvusleping. Seega pärast
6. juulit 2002 reguleeris

RakS § 12 lg 1 kohaselt rendisuhet peale pooltevahelise lepingu ka Võlaõigusseaduse

1. peatükis sätestatu. Renditud asjale parenduste tegemine toimus Rendiseaduse kehtivuse ajal, so aastatel 1997-
2. Rendiseaduse § 12 lg 1 ja 2 kohaselt Kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisti. Rendileandja loata tehtud parendused, mida pole võimalik renditud vara kahjustamata eraldada, lähevad lepingu lõppemisel tasuta üle rendileandjale. Kohus on seisukohal, et hagejal oli rendileandja luba parenduste ja muudatuste tegemiseks renditud varale, tulenevalt rendilepingu muudatusest, sõlmitud 15.08.
3. Kuid remonditööde maksumuse ja kulude hüvitamise kokkulepe summas 40 000 krooni 3 tühistati poolte kokkuleppel 18.09.
4. Seega tuleb lähtuda asjaolust, et parendused on tehtud (tõendatud ekspert K. Saha arvamusega), rendileandja nõusolek oli remonditööde tegemise ajal olemas, kuid nii kulude hüvitamise kokkulepe 40 000 krooni ulatuses oli tühistatud. Kulude hüvitamise kokkulepe 7,1 m2 suurusel üüritud pinnal tehtavate parenduste eest oli kokku lepitud kirjalikus mitteeluruumide rendilepingus nr 06, 18.09.2000 punktis 1.
5. (tl 11), kuid see kokkulepe kehtib alates eelmise kokkuleppe tühistamisest, so alates 18.09.2000 tehtavate remonditööde ja nende tegemiseks antavate nõusolekute kohta: „1.
6. Kui rentnik parendab rendile andja kirjalikul nõusolekul renditud vara, siis on lepingu lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist“ ja „1.4 Käesolev leping jõustub selle pooltepoolt allakirjutamise momendist ning on sõlmitud kümneks aastaks.“

§ 338

lg 1 kohaselt … üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud.

§ 338lg 2 kohaselt üürniku nõuete aegumistähtaeg algab lepingu lõppemisest.

Hageja nõue ei ole aegunud. Rendilepingut ei lõpetatud 18.09.2000, vaid muudeti lepingu tingimusi, renditava objekti suurust, osa rendiobjekti suhtes muutus rendileping suuliseks jne. Rendileping lõppes 01.12.2005, hagi on kohtusse esitatud 06.03.

1. Ekspert Kaarel Sahk on asunud seisukohale, et rentniku poolt esitatud materjalide, toodete ja tarvikute ostmist tõendavad tšekid on lokaliseerimata, kuluks viseerimata ja vastavate tööde tehnoloogiliste etappidega sidumata. Eksperdi arvamusele lisatud dokumentatsiooni kohaselt esitati Tartu LV linnaplaneerimise osakonnale projekteerimistingimuste taotlus alles 26.04.1999 KÜ R 13 olemasoleva ruumi sihtotstarbe muutmiseks ja olemasoleva ruumi kasutamiseks kondiitritoodete kaupluse avamiseks. Projekteerimistingimused kinnitati 28.05.
2. Ehitusluba anti hagejale 06.03.
3. Kasutusluba väljastati 07.07.
4. Hageja on hagiavaldusele lisatud tõendite kohaselt soetanud materjalid jalgvärava ruumi ümberehituseks 1997.,
5. ja
6. aastal (tl-d 17-67), so ajal, mil puudus projekt tööde tegemiseks ja ehitusluba. Kohus möönab, et materjalid võis ju varem valmis varuda, kuid remonditööde tegemist ei oleks hageja tohtinud alustada enne ehitusloa saamist. Sellest tulenevalt ei ole tõepoolest võimalik esitatud kviitungeid siduda ehitusprojekti seletuskirjas (koostaja I. Petšnikovski) loetletud töödega. Samuti ei haaku tl-del 22 ja 23 olev tehtud tööde loetelu projekteerija seletuskirjaga. Lagunenud põranda lõhkumine, uue põranda valamine ja katmine kiviparketiga ei nähtu seletuskirjast, samuti keldri akna ümberehitamine. Lisaks pesuköögi poolitamine vaheseina ladumisega, mille tarbeks silikaatkivide soetamise dokument puudub, ümberehituseks luba puudub, töötasu väljamaksmist tõendav dokument puudub, jne jne. Seletuskirja kohaselt müügipunkti ruumides ümberehitust ei toimu. Tööde kuluks on hageja märkinud koristustööd, riiulite paigalduse, mis ei saa olla aluseks üüritud asjal tehtud parenduste hüvitamise nõudele kaheksa aastat hiljem. Materjalide kuluks on hageja märkinud näiteks bensiinikulu, kindlustus, tulekustuti soetamise, õigusabi, riiulite paigaldamine, pakketeip (?), ümberehitustasu (so projekteerimistingimuste väljastamise tasu Tartu LV arve alusel, tl 66) (1999.a kulud tl 20-21), kindad, puhastusvahendid, aknavõrk (1997 a kulud tl 17), mis kohtu arvates üldse ja mitte kunagi ei kuulu arvesse võtmisele renditud ruumidele tehtud parenduste hinna kindlaksmääramisel. Kohus ei pea vajalikus selliste materjalide/kulude/tööde hinna mahaarvestamist, sest ka ekspert on jõudnud järeldusele, et tööde ja materjalide hinna suurusjärk võib olla hageja poolt nõutavas suuruses, kuid kohus loeb kõik tehtud kulutused amortiseerunuks. Hageja väitel tehti tööd 1997 lõpust kuni 1999 aastani (kuigi 4 ametlik dokumentatsioon seda ei kinnita). Rendileping lõppes 2005 a detsembris, so 6-8 aastat pärast remonditööde tegemist. Kohus nõustub ekspert K. Saha arvamusega ekspertiisiakti leheküljel 12 p 1.3.8.: reeglina amortiseeritakse rendivaraga seonduvad tööd hoidmisperioodi jooksul, kui see on turupõhiselt mõistlik ehk pikkusega 4-6 aastat. Kohus on seisukohal, et 18.09.2000 sõlmitud lepingu lõpetamise kokkulepe 15.08.1997 sõlmitud rendilepingu muudatuse kehtivuse lõpetamiseks võis vastata poolte tahtele. Hagejale oli 15.08.1997 sõlmitud rendilepingu muudatusega tagatud renditavale asjale tehtavate kulutuste hüvitamine, kui rendileping oleks lõppenud ajal, mil ta ei saanud veel asja kasutada, kuid tegi sellele kulutusi. Kohus on nõus suurema osa kulutustega, mida hageja on renditud ruumides teinud. Vaieldamatult on kasutuskõlbmatud ruumid muudetud kasutuskõlbulikeks.

§ 286

lg 1 kohaselt kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. 18.09.2000 rendilepingu (redaktsiooni) sõlmimise ajal olid ruumid remonditud ja hageja hakkas renditud varalt tulu saama. Rent oli sama, mis 01.08.1997 sõlmitud rendilepingus, st sümboolne 100 krooni kuus. Kostja poolt esitatud arvete kohaselt oli rendi suurus 100 krooni kuni jaanuarini 2004, siis hakati esitama rendiarveid summas 436.80 krooni kuus. Toimikulehel 79 oleva teatise kohaselt on FIE L.R. maksnud esimese (rendi)makse KÜ R 13 arvele 20.12.2000. Seega sisuliselt kasutas L. R renditud ruume tasuta 6 aasta jooksul. Mõistlik ja põhjendatud arvata, et 18.09.2000 kostja enam ei nõustunud renditud varale tehtud kulutuste hüvitamisega ning pooled leppisid kokku nö hüvitamise kokkuleppe lõpetamises ja varasema üürilepingu lõpetamiseks (Mitteeluruumide rendileping 01.08.1997 ja selle muudatus 15.08.1997). Sellega kustutati vastastikused kohustused maksta igakuuliselt üüri 100 krooni ja hüvitada remonditööde maksumus kuni 40 000 krooni väärtuses. Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus on seisukohal, et hagi täieliku rahuldamise tõttu tuleb kõik hageja kohtukulud terves ulatuses kanda kostjal. Kostja kanda jäävad ka tema enda poolt kantud kohtukulud. TsMS § 174 lg 1, 2 ja 3 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Kohtunik 5