← Eesti

3-06-446/15

3-06-446 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Ivo Pilving, Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 6. juuni 2007, Tallinn Haldusasja

§ 9lg 2 kohaselt, kuna neile kuuluvad maaüksustel asuvad hooned.

Maaüksused asuvad endise X talu maal nr A-43, mille tagastamise nõudeõigus on JaanToomas Kaasikul ja Kalev Kaasikul. Mustjala Vallavalitsuse 28.07.2004 korraldusega nr 151 tunnistati vallavalitsuse 20.12.2001 korraldused nr 312 ja 313 kehtetuks. Pärnu Halduskohtu 30.11.2004 otsusega haldusasjas nr 3178/2004 tühistati Mustjala Vallavalitsuse 28.07.2004 korraldus nr 151 ja vallavalitsusele tehti ettekirjutus jätkata H. Põllu ja P. Paju suhtes maa ostueesõigusega erastamise menetlust ning maa erastamisele suunatud eeltoiminguid selleks ettenähtud tähtaegadel ja korras. 2. Mustjala Vallavalitsuse 08.02.2006 korraldusega nr 48 tunnistati vallavalitsuse 20.12.2001 korraldused nr 312 ja 313 kehtetuks ning tehti H. Põllule, P. Pajule, J.-T. Kaasikule ja K. Kaasikule ettepanek leppida ühe kuu jooksul korralduse kättetoimetamisest kokku nende maatükkide suurus ja piirid, millel asuvad H. Põllu ja P. Paju hooned ja mis jäävad tagastamata. Korralduse põhjendused olid järgmised: 1) P. Pajul ja H. Põllul ei ole X külas õiguslikul alusel püstitatud ehitisi, mis AÕS RakS § 13 lg 3 kohaselt annaksid neile õiguse saada maa omanikuks

-s sätestatud alustel ja korras. Kingissepa Rajooni RSN TK 02.04.1985 otsuse nr 93 alusel on Mustjala kolhoosi volinike 14.06.1985 koosolek andnud H. Põllu kasutusse X külas 0,21 ha suuruse õue-aiamaa individuaalelamu ehitamiseks. Maa on looduses eraldatud 21.06.

  1. Kingissepa Rajooni RSN TK 18.07.1988 otsuse nr 224 alusel on Mustjala kolhoosi volinike 22.02.1989 koosolek andnud P. Paju kasutusse X külas 0,25 ha suuruse õue-aiamaa individuaalelamu ehitamiseks. Maa on eraldatud looduses 31.03.
  2. Seega oli P. Pajul ja H. Põllul maatükkide maakasutusõigus. Kuid H. Põld ja P. Paju on püstitanud ehitised nendele maatükkidele ilma ehitusloata ning seega AÕS RakS § 14 lg 1 mõttes õigusliku aluseta. H. Põld püstitas elamu 1989-
  3. Ehitusluba anti talle välja alles 29.06.
  4. Saare Maavalitsuse ehitusprojektide kooskõlastamise komisjon on vaadanud tema elamu projekti läbi ning esitanud selle kinnitamiseks alles 13.06.
  5. Seega ei olnud selle elamu projekti kinnitamine rajooni TSN TK esimehe asetäitja poolt 27.01.1986 õiguspärane. Seega puudus H. Põllul elamu püstitamise ajal lisaks ehitusloale ka nõuetekohaselt kinnitatud ehitusprojekt. Ka P. Pajul puudus majandushoone püstitamise ajal 1990-ndate aastate alguses ehitusluba, mis väljastati talle alles 29.06.
  6. AÕS RakS § 14 lg 11 kohaselt käsitatakse ehitusloana sama paragrahvi lg 1 tähenduses ka enne
  7. novembrit 1991 koostatud ja kehtinud korras vormistatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu tüüpprojekti või ehitusprojekti, kui ehitusloa väljaandmist ei ole võimalik tuvastada. Kuigi P. Paju elamu tüüpprojekti sidumisprojekt ja majandushoone projekt vaadati Kingissepa Rajooni RSN täitevkomitee ehitus- ja arhitektuurikomisjonis läbi ja esitati kinnitamiseks 18.12.1989 ning kinnitati sama aasta
  8. detsembril, ei saa seda projekti käsitada ehitusloana AÕS RakS § 14 lg 11 alusel, sest käesoleval juhul on tuvastatav, et ehitusluba anti välja 29.06.
  9. 2

(12)3-06-446 AÕS RakS § 14 lg 1 kohaselt kohaldatakse õigusliku aluseta püstitatud ehitisele sama seaduse § 13 sätteid, sh selle paragrahvi lg-t 3, mis annab ehitise omanikule õiguse saada maareformi seaduses sätestatud alusel ja korras maa omanikuks pärast ehitisele kasutusloa andmist. H. Põllu ja P. Paju ehitistele kasutuslube välja antud pole. 2) 29.06.1994 RAEK kohaliku inspektsiooni poolt H. Põllule ja P. Pajule välja antud ehitusload ei vasta

§ 6

lg 3 alusel ehitisega võrdsustatud seaduslikus korras välja antud ehitusloale, sest need anti välja, rikkudes Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 17.10.1991 otsuse p-ga 9 sätestatud keeldu anda õigusvastaselt võõrandatud maale, millele on esitatud tagastamise taotlus, uusi ehituslube kuni maa tagastamise otsustamiseni. 3) Isegi juhul, kui eeldada, et H. Põllul ja P. Pajul on õigus ehitiste juurde maad ostueesõigusega erastada, ei ole seda võimalik teha korraldustega nr 312 ja 313 määratud piirides. P. Paju kasutusse antud õue-aiamaale pole püstitatud elamut, vaid üksnes majandushoone, mille juurde on selle omanikul

§ 9

lg 1 p 3 kohaselt õigus erastada maad üksnes ehitise teenindamiseks vajalikus ulatuses. Seega puudub P. Pajul õigus erastada ostueesõigusega 2-2,5 ha maad, nagu on määratud korraldusega nr 312. Lisaks ei asu majandushoone korraldusega nr 312 erastamiseks määratud maatükil, vaid väljaspool selle piire. H. Põllule korraldusega nr 313 erastamiseks määratud maatüki piiride määramisel on rikutud

§ 9

lg 2 nõudeid ja maa tagastamise õigustatud subjektide õigusi, kuna pole arvestatud vaba piirneva maa olemasoluga. Käesoleval juhul tulnuks arvesse võtta endise K talu nr A-34 lahustükki vaba piirneva maana. Samuti on korraldusega nr 313 arvatud H. Põllule erastatava maatüki koosseisu kogu endise X talu rannajoon ja rannikuala, mis üldteadaolevalt on keskmisest suurema väärtusega. Seega on rikutud maa võrdse jagamise nõuet. 4) Maa tagastamise õigustatud subjektid J.-T. Kaasik ja K. Kaasik on teatanud, et ei soovi H. Põllu ja P. Paju ehitiste aluse maa arvamist tagastatava katastriüksuse koosseisu ning on nõus sõlmima viimastega kokkuleppe ehitiste juurde jääva maatüki suuruse ja piiride kindlaksmääramiseks. 3. P. Paju ja H. Põld esitasid Tallinna Halduskohtule kaebused, milles taotlesid Mustjala Vallavalitsuse 08.02.2006 korralduse tühistamist. Kaebajate väited on järgmised. 1) Vallavalitsuse 08.02.2006 korralduses nr 48 on ebaõigesti asutud seisukohale, et avaldajatel ei ole X külas õiguslikul alusel püstitatud ehitisi, mis AÕS RaKS § 13 lg 3 kohaselt annaksid õiguse saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. P. Paju alustas majavalduse ehitamist tüüpprojekti alusel, mille sidumisprojekt on kinnitatud 29.12.1989 Kingissepa Rajooni RSN TK esimehe asetäitja poolt. Sidumisprojekti kinnitamine asendas sel ajal ehitusluba ning on ehitusloana käsitatav ka AÕS RakS § 14 lg 11 kohaselt. Maal, mille suhtes on H. Põld ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud, paikneb temale kuuluv elamu, mis on tema alaliseks elukohaks. Elamu ehitamist alustas H. Põld tolleaegse Kingissepa rajooni arhitektuurikomisjoni poolt 27.01.1986 kinnitatud projekti alusel. 2) Vaidlustatud korralduse andmisel rikuti haldusmenetluse seaduses ettenähtud usalduse arvestamise kohustust. 20.12.2001 korraldused nr 312 ja 313 tunnistati kehtetuks neli aastat pärast nende korralduste jõustumist. Sellise aja möödumisel, samuti arvestades Pärnu 3

(12)3-06-446 Halduskohtu 30.11.2004 otsust, oli kaebajail alus eeldada, et korraldused jäävad kehtima. Avaldajad on teinud kulutusi – tellinud ostueesõigusega erastatava maaüksuse mõõdistamise ja selle eest tasunud. P. Paju on tasunud ka erastatava maa eest ettemaksu. Vallavalitsus on jätnud tähelepanuta, et enne korralduste nr 312 ja 313 andmist on ostueesõigusega erastatava maa piiride suhtes X talu maa tagastamise õigustatud subjektile oma seisukoha esitamise võimalus antud. 3) Isegi kui pidada õigustatuks maa tagastamise õigustatud subjektide huvide aktiivset kaitset avaldajate huvide arvel, on korraldusega maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud isikutele ja maa tagastamise õigustatud subjektidele kokkuleppe saavutamiseks antud ebamõistlikult lühike tähtaeg. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrusega nr 36 kinnitatud „Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra“ (edaspidi „Tagastamise kord“) p 52 kohaselt ei või kokkulepete sõlmimiseks määratud tähtaeg olla lühem kui 2 kuud.
  1. Tallinna Halduskohtu 22.06.2006 otsusega tühistati Mustjala Vallavalitsuse 08.02.2006 korraldus nr 48 ning mõisteti Mustjala Vallavalitsuselt kummagi kaebuse esitaja kasuks välja kohtukulud summas 7500 krooni. Kohtuotsuse põhjendused olid järgmised. 1) Käesolev kohtuasi erineb Pärnu Halduskohtu 30.11.2004 kohtuotsusega lahendatust. Haldusasjas nr 3-178/2004 tühistati sisuliselt motiveerimata korraldus nr 151 selle ebaselguse tõttu, samas selgitati, et korraldustega nr 312 ja 313 määratud maatükkide piiride ümbervaatamine ei ole välistatud, kuid sellekohane otsustus peab olema läbipaistev ja argumenteeritud. 2) Vastustaja on seadnud kahtluse alla Kingissepa Rajooni RSN TK esimehe asetäitja tegevuse õiguspärasuse ehitusprojektide kinnitamisel
  2. ja
  3. aastal ning viidanud Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 17.10.1991 otsuse p-le
  4. Antud juhul ei selgu, millel põhineb seisukoht, et
  5. aastal väljastatud ehituslubade näol oli tegemist uute lubadega. Kaebajad leiavad, et
  6. aastal nõuti lihtsalt olemasoleva projekti täiendavat viseerimist ja vajalik dokumentatsioon oli varasemast ajast olemas. Ka haldusasjas nr 3-178/2004 tehtud lahendis on selgitatud, et olukorras, kus avaldajad on esitanud
  7. aasta ja
  8. aasta projektid ja muud dokumendid ning avaldused maa erastamiseks on esitatud
  9. ja
  10. aastal, peaksid väited ehituslubade tühisusest olema väga selgelt põhjendatud ja viide Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 17.10.1991 otsuse p-le 9 ei pruugi piisavaks argumendiks osutuda. 3) Vaidlustatud haldusaktis sisalduv seisukoht, mille kohaselt avaldajatel ei olegi seaduslikku alust nõuda maa ostueesõigusega erastamist, on vastuolus haldusasjas nr 3-178/2004 tehtud lahendiga ja tuleb tühistada juba ainuüksi seetõttu. Vastustaja kohtuistungil esitatud väide, et vaidlustatud korralduse puhul ei ole tegemist erastamisavalduste rahuldamata jätmise ja menetluse lõpetamisega, pole haldusakti sisuga kooskõlas. Igal juhul on tegemist eelhaldusaktiga, mis võib selles sisalduvate motiivide tõttu osutuda järgneva haldusakti andmisel küllalt oluliseks ja rikkuda kaebuse esitajate õigusi. Vald seadis ostueesõigusega erastamise sõltuvusse õigustatud subjektide nõusolekust ja kavatseb endise X talu maa viimastele tagastada, kui asjaosalised ei saavuta ühe kuu jooksul omavahelist kokkulepet. 4) Piiride osas tehtavat kokkulepet ei saa seada sõltuvusse ühe osapoole nõusolekust. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ (edaspidi – erastamise korra) p 131 kohaselt ei ole ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku tegija kohustatud taotleja vastuväidetega arvestama. 4
(12)3-06-446 5) Vastustaja esitas kohtuistungil tõendi, millest nähtub, et P. Paju poolt püstitatud hoone ei jää tegelikult nendesse piiridesse, mis kunagi kindlaks määrati. Küsimust on võimalik ka ümber vaadata, kui piiride kokkuleppimisel on kunagi eksitud, kuid seejuures ei saa asuda sellisele seisukohale, et maa ostueesõigusega erastamiseks ei ole üldse seaduslikku alust. 6) Võimalike kokkulepete sõlmimiseks tähtaja määramisel tuleb lähtuda tagastamise korra p-st 52 ehk vähemalt kahekuulisest tähtajast, kui üks osapooltest leiab, et selline tähtaeg on vajalik. Ka selles osas ei ole vaidlustatud haldusakt õiguspärane. PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
  1. Mustjala Vallavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta kaebused rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised. 1) Põhjendamatu on halduskohtu seisukoht, et vaidlustatud korralduse puhul on tegemist kaebajate erastamisavalduste rahuldamata jätmise ja erastamismenetluste lõpetamisega. Korraldusega tunnistati kehtetuks varasemad korraldused nr 312 ja 313, mille sisuks olid piiride kulgemise ettepanekud, ning tehti erastamise ja tagastamise õigustatud subjektidele ettepanek kokkuleppe sõlmimiseks. Korraldusega nr 48 jätkas vallavalitsus kaebajatele maa erastamise menetlust, nagu kirjutas ette Pärnu Halduskohtu 30.11.2004 otsus. Nimetatud otsusest ei tulenenud, et vallavalitsus ei tohi tunnistada kehtetuks
  2. aastal tehtud piiride kulgemise ettepanekuid ning teha asjaosalistele ettepanekut leppida kokku erastatava maa suuruses ja piirides. 2) Põhjendamatu on kohtu järeldus, et vaidlustatud korralduses sisalduv seisukoht, mille kohaselt puudub kaebajatel alus maa ostueesõigusega erastamist nõuda, on vastuolus eelkäsitletud kohtulahendiga. Tehes vallavalitsusele ettekirjutuse jätkata haldusmenetlust, ei otsustanud ega saanud kohus otsustada, milline peab olema selle menetluse tulemus. Halduskohus ei andnud selles kohtulahendis õiguslikku hinnangut vallavalitsuse väidetele, et ehituslubade puudumise tõttu on kaebajate ehitised püstitatud õigusliku aluseta ega anna alust maa tagastamata jätmiseks ning ehituslubade väljastamine
  3. aastal oli õigusvastane, märkides, et nende väidete hindamine pole vajalik, sest neid ei ole esitatud korralduses nr
  4. 3) Kohus on jätnud arvestamata korralduse põhjendava osa p-s 3 toodud põhjendused korralduste nr 312 ja 313 õigusvastasuse kohta. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvesta tõenditega, mille kohaselt ei asu P. Paju poolt püstitatud majandushoone korraldusega nr 312 temale erastamiseks ettenähtud maatükil. 4) Põhjendamata on kohtu järeldus, et kaebajatel olid ehitiste püstitamisel ehitusload. Halduskohus ei ole üldse põhjendanud, miks ta ei nõustu korralduse põhjendavas osas toodud vallavalitsuse seisukohtadega nõuetekohaselt kinnitatud ehitusprojektide puudumise kohta ehitiste püstitamise ajal. Puuduvad motiivid, mille alusel jõudis kohus järeldusele, et kaebajatel oli ehitiste püstitamise ajal vajalik dokumentatsioon olemas ning
  5. aastal nõuti neilt vaid olemasolevate projektide täiendavat viseerimist. 5)

-s ega erastamise korras pole määratud

§ 9

lg-te 1 ja 2 alusel maa ostueesõigusega erastamist soovivale ehitise omanikule ning sama maa tagastamise õigustatud subjektile erastatava maa suuruse ja piiride kokkuleppe sõlmimiseks antava tähtaja pikkust. 5

(12)3-06-446 Kohtuotsuses osundatud tagastamise korra p-s 52 sätestatud tähtaeg on ette nähtud maa tagastamise õigustatud subjektidele tagastatava maa jagamise kokkuleppe sõlmimiseks. 6) Usalduse arvestamise nõue ei ole absoluutne ega kaalu üles seaduse fundamentaalsete nõuete järgimise kohustust. 7) Kohtukulude väljamõistetud suurus oli põhjendamatu. Kahele isikule ühesuguse sisuga õigusabi osutamine samas kohtuasjas ei anna alust mõista õigusabikulusid välja kahekordselt. Osutatud õigusabi mahtu ja keerukust arvestades ei olnuks kaebuse rahuldamise korral põhjendatud üle 10 000 krooni suuruse õigusabikulu väljamõistmine.
  1. Heimar Põllu ja Paul Paju paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, nõustudes kohtuotsuse põhjendustega ja märkides lisaks järgmist. 1) Kuna kaebajad on rajanud ehitised tüüpprojekti alusel neile kehtiva maakasutusõiguse alusel kasutada antud maale, siis on AÕS RakS § 14 lg 11 kohaselt tegemist seaduslikul alusel püstitatud ehitistega. Vallavalitsuse vastupidine seisukoht ei vasta kohtupraktikale (nt Tallinna Ringkonnakohtu 24.11.1997 otsus nr II-3/294/97, kus leiti, et AÕS RakS § 14 lg 1 kohaselt õigusliku aluseta püstitatud ehitiseks tuleb lugeda ehitist, mis on püstitatud kas ehitusloata või maakasutusõiguseta). See tähendab, et kui on olemas seaduslikult kasutusse antud ehituskrunt, ei saa sellele ilma ehitusloata püstitatud ehitist käsitada õigusliku aluseta püstitatuna. 2) Halduskohus on mõistnud vaidlustatud korralduse sisu õigesti, kui leidis, et selle korralduse tagajärjeks võib olla erastamismenetluse lõpetamine. 3) Halduskohus on õigesti leidnud, et korralduses nr 48 sisalduv seisukoht, mille kohaselt avaldajail polegi õigust nõuda maa ostueesõigusega erastamist, on vastuolus Pärnu Halduskohtu 30.11.2004 otsusega. HKMS § 97 lg 2 alusel ei või asjaolusid, mis ühes haldusasjas on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega, vaidlustada teises haldusasjas, millest võtavad osa samad protsessiosalised. Kohtuotsusega tehtud ettekirjutus jätkata maa ostueesõigusega erastamise menetlust tähendab menetlustoimingute tegemist, mis on suunatud lõpptulemusena maa ostueesõigusega erastamise otsuse tegemisele, mitte maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamisele. 4) Vallavalitsus ei ole kohtule esitanud erastamise korra p 13 alap-s 1 nimetatud maa ostueesõigusega erastamise toimikuid. Nende toimikute mitteesitamist ei korva vallavalitsuse 18.11.2004 koostatud asendiplaan ega 07.06.2006 tõend. Haldusasjas nr 3-178/2004 esitatud 20.12.2001 valla maakorraldaja poolt koostatud asendiplaan ja 18.11.2004 sama asendiplaani juurdekirjutustega variant erinevad teineteisest. Seejuures ei ole vallavalitsus 20.12.2004 koostatud asendiplaanile kandnud ehitisi, mis annab alust väita, et vallavalitsus esitab kohtule valeandmeid. 5) Apellandi arusaam „seaduse fundamentaalsete nõuete järgimisest“ ei põhine õigusnormidel, kohtupraktikal ja haldusmenetluse üldnõuetel. Erastamise korra p 19 kohaselt on kohalik omavalitsus kohustatud teostama kõik maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud kolme kuu jooksul erastamisavalduse esitamise päevast arvates. Alles
  2. aastal, so 4 aastat pärast avalduse esitamist, määras vallavalitsus korra p 13 alap 2 kohaselt ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid. Kaebajad on kandnud katastriüksuse mõõdistamisega seotud kulud ning P. Paju on vallavalitsuse teatise alusel tasunud riigile ettemaksu ostueesõigusega erastatava maa eest (5205 EVP-krooni). Kaebajail oli alust arvata, et
  3. aastaks, mil erastamise korras 6
(12)3-06-446 ettenähtud maa erastamise eeltoimingute tegemise tähtaega oli juba oluliselt ületatud, oli vallavalitsus nende maa ostueesõigusega erastamise avaldustes esitatud andmeid piisava hoolikusega kontrollinud, et hinnata maa erastamiseõiguse olemasolu ning määrata õigesti erastatava maa suurus ja piirid. Korralduste nr 312 ja 313 kehtetuks tunnistamisel rikuti HMS § 64 lg-s 3 ja § 67 lg-s 1 sätestatud usalduse arvestamise kohustust. Samuti on enne 20.12.2001 korralduste andmist X talu maa tagastamise õigustatud subjektile erastatava maa piiride suhtes oma seisukoha esitamise võimalus juba antud. Tagastamise õigustatud subjektide huvide kõrval on korralduses jäänud analüüsimata erastamisavalduse esitanud isikute huvid. 6) Kaebuste faktiväited ja tõendid ei kattu täies ulatuses. Arvestades haldusasja mahtu, samuti asjaolu, et haldusasja materjalidele liideti teise haldusasja toimiku materjalid, ning asjas toimus kohtuistung Pärnus, samas kui poolte asu- ja elukohad ning kaebajatele õigusabi osutanud advokaadi büroo asukoht on Saaremaal, ei ole kaebajate kasuks välja mõistetud õigusabikulu liiga suur.
  1. Jaan-Toomas Kaasik ja Kalev Kaasik toetavad apellatsioonkaebust. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  2. HMS § 66 lg 1 kohaselt on haldusorganil õigus kaalutlusõiguse korras õigusvastane haldusakt ka isiku kahjuks kehtetuks tunnistada; sellekohase kaalutlusõiguse teostamisel tuleb HMS § 67 lg 1 kohaselt arvestada sama seaduse § 64 lg-s 3 sätestatut (haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärjed isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkus, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisus ning nende seos isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aeg ning muud tähtsust omavad asjaolud) ning isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 67 lg 2 sätestab juhud, mil haldusakti ei tohi isiku kahjuks kehtetuks tunnistada. Vaidlusaluse korraldusega tunnistati kehtetuks Mustjala Vallavalitsuse 20.12.2001 korraldused nr 312 ja 313 põhjendusega, et need on õigusvastased. Seega annab ringkonnakohus kõigepealt hinnangu korralduste nr 312 ja 313 õiguspärasusele ning seejärel kontrollib, kas nende kehtetuks tunnistamisel on järgitud kaalutlusreegleid. I
  3. AÕS RakS § 14 lg 1 kohaselt on maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ehitis õigusliku aluseta püstitatud ehitis ning sama paragrahvi lg 3 kohaselt ei saa selline ehitis olla aluseks

§ 6lg 2 p 3 sätete kohaldamisele, so maa tagastamata jätmisele.

Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et P. Pajul ja H. Põllul oli maakasutusõigus neile kuuluvate ehitiste püstitamiseks.

  1. Ringkonnakohtu hinnangul välistab P. Paju ja H. Põllu püstitatud ehitiste käsitlemise õigusliku aluseta püstitatud ehitistena AÕS RakS § 14 lg 1 tähenduses juba see, et nende ehitiste püstitamiseks on P. Pajule ja H. Põllule väljastatud ehitusluba. Vaidlus puudub selles, et nagu on märgitud ka vaidlustatud korralduses, nii P. Pajule kui H. Põllule väljastati vaidlusaluste ehitiste kohta ehitusload 29.06.
  2. Need ehitusload olid kehtivad haldusaktid, 7

(12)3-06-446 millega on ehituslubades märgitud ehitiste püstitamine seadustatud ning nendest ehituslubadest tuli vallavalitsusel viimatinimetatud ehitiste juurde maa ostueesõigusega võimalikkuse otsustamisel lähtuda. Nende ehituslubade kehtivust ei mõjuta vallavalitsuse viidatud võimalik vastuolu Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 17.10.1991 otsuse p-ga 9, sest haldusõiguse üldpõhimõtete kohaselt ei sõltu haldusakti kehtivus selle haldusakti õiguspärasusest.

§ 6

lg-s 3 kasutatud väljend „seaduslikus korras välja antud“ ei ole samastatav „õiguspärasega“. Samuti ei ole ehitusloa vastavus

§ 6

lg 3 tingimustele määrav selle küsimuse lahendamisel, kas selle ehitusloa alusel püstitatud ehitist saab käsitada ehitise püstitamise õigusliku alusena AÕS RakS § 13 tähenduses. Tingimus „seaduslikus korras välja antud“ omab

§ 6

lg 3 kohaselt määravat tähtsust selle küsimuse lahendamisel, kas asjakohane ehitusluba on selle sätte kohaselt võrdsustatav maa ostueesõigusega erastamiseks õigust andva ehitisega ja seega iseseisvaks faktiliseks aluseks maa ostueesõigusega erastamiseks.

  1. Seega on ebaõige vaidlustatud korralduse põhjendus, nagu oleks H. Põllu ja P. Paju püstitatud ehitiste näol tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitistega. Korralduses on ebaõigesti leitud, et H. Põllul ja P. Pajul puudub seaduslik alus nõuda maa ostueesõigusega erastamist. Kuid ainult sellest järeldusest ei piisa korralduste nr 312 ja 313 põhjendamiseks. Kui nende korraldustega P. Pajule ja H. Põllule ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa piirid on määratud õigusaktidega sätestatud nõudeid rikkudes, ebaõigesti, siis on need korraldused õigusvastased hoolimata sellest, et P. Pajul ja H. Põllul on nende seaduslike ehitiste juurde mingis ulatuses maa ostuõigusega erastamise õigus olemas.
  2. Apellatsioonkaebuses tuuakse esile, et P. Paju poolt püstitatud majandushoone ei asu korraldusega nr 312 temale erastamiseks ettenähtud maatükil, vaid korraldusega nr 313 H. Põllule erastamiseks ettenähtud maatükil. Väide põhineb haldusasjas nr 3-178/2004 esitatud 18.11.2004 koostatud asendiplaanil (toimiku nr 3-178/2004 lk 97). Asjaolus, et viidatud asendiplaan kajastab kaebuse esitajate hoonete paiknemist tegelikkuses õigesti, saab veenduda selle põhjal, et see põhineb korralduse nr 312 lisaks oleval plaanil P. Pajule erastatava maatüki piiride kohta. Korralduste nr 312 ja 313 lisadena kaebuse esitajate poolt käesolevas asjas esitatud asendiplaanid (tl 26 ja 66) ei kuulu tegelikult nende korralduste juurde ega kajasta seetõttu nende korralduste sisu. Korralduste nr 312 ja 313 originaaleksemplarid koos nende juurde kuuluvate korraldustega sama kuupäeva (20.12.2001) kandvate plaanidega esitas Mustjala Vallavalitsus ringkonnakohtule 10.05.2007 kohtuistungil. Asjaolu, et kaebuse esitajad on käesolevas haldusasjas kohut korralduste nr 312 ja 313 sisu osas eksitanud ning Mustjala Vallavalitsuse viidatud plaanid on nende korralduste tegelikud lisad, kinnitavad veenvalt ka toimiku nr 3-178/2004 materjalid. Viidatud haldusasjas esitatud kaebustes on kaebuse esitajad korraldused nr 312 ja 313 kohtule esitanud samade plaanidega, mida on Mustjala Vallavalitsus nende korralduste lisadena näidanud käesolevas asjas (vt toimiku nr 3-178/2004 lk 6-7 ja 25-26). Eeltoodud dokumentidest nähtub, et vallavalitsuse väide P. Paju majandushoone asumisest korraldusega nr 313 H. Põllule erastamiseks ettenähtud maatükil on õige. Ka P. Paju eramu, mis on ette nähtud
  3. a. tüüpprojekti sidumisprojektis, asuks selle projekti asendiplaani (tl 32) kohaselt väljaspool korraldusega nr 312 P. Pajule erastamiseks määratud maatüki piire. 8

(12)3-06-446 13.

§ 6

lg 3 p 2 kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamata jätmise aluseks sellel maal teisele isikule kuuluvate hoonete ja rajatiste paiknemine. Seega ei saa P. Pajul olla õigust nõuda sellise maatüki erastamist õigusvastaselt võõrandatud maa arvelt, kus ei paikne temale kuuluvaid ehitisi. Kuna AÕS RakS § 13 lg 3 kohaselt ei kuulu ehitisealune maa teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, ei saa H. Põllule ostueesõigusega erastada P. Pajule kuuluvate ehitiste alust maad. 14.

§ 9

lg 1 p 3 kohaselt ei ole muu ehitise kui elamu omanikul õigus erastada õigusvastaselt võõrandatud maa arvel maad kuni 2 ha, nagu sätestab sama lõike p 1 elamu puhul, vaid üksnes ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. P. Paju kasutusse antud õueaiamaale ei ole püstitatud elamut, vaid üksnes majandushoone. Elamu ehitamiseks antud ehitusluba on

§ 6

lg 3 kohaselt küll käsitatav ehitisena, kuid ei ole võrdsustatav elamuga sama paragrahvi lg 32 mõttes (samale seisukohale on asutud ka kohtupraktikas, vt Riigikohtu lahend haldusasjas nr 3-3-1-14-02). Korralduses nr 312 ei ole märgitud ostueesõigusega erastatava maa suurust. Vallavalitsuse väitel on korraldusega nr 312 erastamiseks määratud maa suuruseks ligikaudu 2-2,5 ha. Selle üle puudub vaidlus. Isegi kui korraldusega nr 312 erastamiseks määratud maal asuks P. Paju majandushoone ning sellele maatükile oleks väljastatud ka ehitusluba elamu ehitamiseks, pole korraldusega erastamiseks määratud maa suurust põhjendatud ehitise teenindamise vajadusega. Nii oli P. Pajule individuaalelamu ehitamiseks 1989. a. kasutusse antud õue-aiamaa suuruseks ainult 0,25 ha. 15.

§ 9

lg 2 sätestab: „Kui õigusvastaselt võõrandatud maal asuva elamu omanik soovib maad osta rohkem kui 2 ha ja õigustatud subjekt soovib maa tagastamist ning nad ei jõua omavahel kokkuleppele kohaliku omavalitsuse määratud tähtajaks, erastatakse elamu omanikule vabade piirnevate maade arvel kuni 50 ha. Kui elamu omanik saab piirnevate maade arvel erastada vähem kui 20 ha maad, on tal õigus tagastatava kinnistu arvelt erastada täiendavalt maad 20 ha-st puudujäävas osas, kuid mitte rohkem, kui jääb maad õigustatud subjektile. Vabade piirnevate maade puudumisel jagatakse maa õigustatud subjekti ja elamu omaniku vahel võimalikult võrdsetes osades, kusjuures elamu omanikul ei ole õigust nõuda rohkem kui 20 ha maad. Kui õigusvastaselt võõrandatud maal asub mitu elamut, mille omanikud soovivad erastada maad rohkem kui 2 ha, saavad nad vabade maade puudumise või vähesuse korral õigusvastaselt võõrandatud maa arvelt erastada kuni pool maast, kuid kokku mitte üle 20 ha. Maa erastamisel käesoleva lõike alusel arvestatakse tingimusega, et kinnistu moodustatakse elamu juurde ning sellega ei rikuta teise ostueesõigust omava isiku õigusi.“ Õige on vallavalitsuse väide, et H. Põllu maa ostueesõigusega erastamise taotluste lahendamisel tuleb arvestada õigusvastaselt võõrandatud X talu maaga, millel asuvad H. Põllu ehitised, vahetult piirneva vaba maaga, milleks on endise K talu nr A-34 lahustükk. Poolte vahel puudub vaidlus selles osas, et viidatud vaba maa erastamise võimalusega korralduse nr 313 andmisel ei arvestatud.

§ 9

lg-st 2 tulenevalt tuleks õigusvastaselt võõrandatud maal asuva elamu juurde rohkem kui 2 ha maa ostueesõigusega erastamist sooviva isiku taotlus rahuldada esmajoones õigusvastaselt võõrandatud maaga piirneva vaba maa arvelt. Käesoleval juhul pole ringkonnakohtul võimalik öelda, kuidas täpselt mõjutaks A-34 lahustüki vaba maana arvessevõtmine H. Põllule ostueesõigusega erastatava maatüki suurust ja paiknemist ning selle 9

(12)3-06-446 maatüki koosseisu jääva õigusvastaselt võõrandatud X talu maa osa paiknemist ja suurust võrreldes korraldusest nr 313 tulenevaga, sest ostueesõigusega erastatava maa piiride kindlaksmääramine pole kohtu ülesanne. Kohtul on aga piisavalt alust arvata, et viidatud lahustüki H. Põllule korraldusega nr 313 ostueesõigusega erastatava maa piiride määramisel tähelepanuta jätmine põhjustas erastatava maa piiride õigusvastaselt võõrandatud maa arvel määramisel maa tagastamise õigustatud subjektide huvide kahjustamise põhjendamatult suures ulatuses. 16. Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud, et õigusvastaselt võõrandatud maa jagamisel maa tagastamise ja erastamise õigustatud subjektide vahel tuleb

§ 9

lg 2 sätestatud võrdsuse põhimõttest lähtuvalt arvestada maatükkide suuruse kõrval ka maa kasutusvõimalusi ja väärtust mõjutavaid muid tegureid ning silmas tuleb pidada ka maatükkide tegelikku väärtust (vt Riigikohtu lahendid haldusasjades nr 3-3-1-1-01, 3-3-1-52-01). H. Põllule erastatava maa hulka on korraldusega nr 313 arvatud kogu endise õigusvastaselt võõrandatud X talu maa rannajoon ja rannikuala. Üldteadaolevalt mõjutab maa väärtust selle paiknemine mere kaldal. Menetlusosalised pole samas esile toonud mingeid tegureid, mis võrdluses H. Põllule erastamiseks ennenähtud maatükiga mõjutaksid korralduse nr 313 kohaselt tagastamiseks jääva maatüki väärtust viimase kasuks. Eeltoodud asjaoludel on piisavalt alust arvata, et õigusvastaselt võõrandatud maa jaotamisel H. Põllu ja maa tagastamise õigustatud subjektide vahel korraldusega nr 313 on rikutud

§ 9lg-s 2 sätestatud võrdsuse põhimõtet.

  1. Eeltoodud põhjustel on lõppkokkuvõttes õige vallavalitsuse seisukoht, et korraldused nr 312 ja 313 on õigusvastased. Halduskohtu otsuses, millega tühistati vallavalitsuse vaidlusalune korraldus, millega viimatinimetatud korraldused kehtetuks tunnistati, ei sisaldu selget seisukohta korralduste nr 312 ja 313 õiguspärasuse suhtes. Mustjala Vallavalitsuse väited nende korralduste õigusvastasuse kohta on halduskohtu poolt sisuliselt jäetud tähelepanuta. Juba seetõttu ei ole halduskohtu otsus põhjendatud. II
  2. Kaebuse esitajad leiavad, et vaidlustatud korralduse andmisel rikuti haldusmenetluse seaduses ettenähtud usalduse arvestamise kohustust, kuna 20.12.2001 korraldused nr 312 ja 313 tunnistati kehtetuks pika aja - neli aastat – möödumisel pärast nende korralduste jõustumist, samuti on avaldajad teinud kulutusi – tellinud ostueesõigusega erastatava maaüksuse mõõdistamise ja selle eest tasunud; P. Paju on tasunud ka erastatava maa eest ettemaksu. Halduskohus ei ole nendel väidetel peatunud.
  3. Korraldused nr 312 ja 313 on käsitatavad ühe erastamise eeltoiminguna maa ostueesõigusega erastamisel. Sealjuures ei ole tegemist ka sellise Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ p-s 15 nimetatud kohaliku omavalitsuse otsusega, millega viiakse kohaliku omavalitsuse poolt tehtavad erastamise eeltoimingud lõpule. Ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi lepingud (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-81-05). Ringkonnakohus leiab, et juba käesoleva otsuse punktides 12 ja 13 toodud põhjustel pidid kaebuse esitajad aru saama, et korraldustega on ostueesõigusega erastatava maa piirid määratud ebaõigesti ja neil ei saanud tekkida ootust, et neile maa sellistes piirides erastatakse. 10

(12)3-06-446
  1. Väite kohta korralduste nr 312 ja 313 andmisest vaidlusaluse korralduse andmiseni möödunud ajavahemiku kohta märgib ringkonnakohus järgmist. Esmakordselt tunnistas Mustjala Vallavalitsus viidatud korraldused kehtetuks juba 28.07.
  2. Halduskohtu 30.11.2004 otsusest haldusasjas nr 3-178/2004, millega vallavalitsuse 28.07.2004 korraldus motiveerimatuse tõttu tühistati, ei saanud kaebuse esitajatel tekkida arusaama, et korralduste nr 312 ja 313 kehtetuks tunnistamine vallavalitsuse poolt polegi võimalik.
  3. Kaebuse esitajatel võib olla küll tekkinud põhjendatud lootus, et neil võimaldataks maad ostueesõigusega erastada, kuid korralduste nr 312 ja 313 kehtetuks tunnistamine ei välista nendele maa ostueesõigusega erastamist. Ringkonnakohus märgib, et tegelikult ei ole kaebuse esitajatel tekkinud korralduste nr 312 ja 313 alusel ootust maa ostueesõigusega erastamisele sellistes piirides, nagu on määratud nende korraldustega. Õiged pole kaebuse esitajate väited, et nad on lasknud mõõdistada maa vastavalt korraldustele nr 312 ja
  4. Kaebuse esitajate poolt käesolevas asjas koos kaebusega esitatud katastriüksuse plaanidest (tl 26 ja 66) nähtub, et kaebuse esitajad on lasknud maa mõõdistada hoopis erinevas suuruses ja piirides võrreldes korraldustega nr 312 ja 313 määratud piiridega (nt on P. Paju lasknud endale mõõdistada maatüki, mis on mererannaga ühendatud ülikitsa ja pika maariba kaudu ja on ilmselgelt vastuolus maakorralduse nõuetega). Samuti on nendele katastriüksuse plaanidele märgitud, et mõõdistamine toimus oktoobris 2001, seega hoopis enne korralduste nr 312 ja 313 andmist.
  5. Vaidlusaluse korralduse andmisel on vallavalitsus lähtunud ebaõigest eeldusest, et kaebuse esitajatel puudub üldse seadusest tulenev alus ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamist nõuda. Samuti pole korralduse põhjendavas osas tõepoolest peatutud kaebuse esitajate huvidel. Kuid käesolevas otsuses esitatud põhjendustel ei oleks saanud, arvestades ka maa tagastamise õigustatud subjektide huve, mida õigusvastased korraldused nr 312 ja 313 kahjustavad, nende korralduste kehtetuks tunnistamise otsustamisel vallavalitsuse poolt asja otsustamist mõjutada ei korralduste andmisest möödunud aeg, kaebuse esitajate poolt katastriüksuse mõõdistamisega seotud kulutused ega ka P. Paju poolt tasutud erastamise ettemaks. Seega ei esine tegelikkuses selliseid kaalukaid asjaolusid, millega vallavalitsus oleks korralduste nr 312 ja 313 kehtetuks tunnistamisel jätnud arvestamata ja mis oleksid tinginud asja teistsuguse otsustamise. Ringkonnakohtu hinnangul on välistatud võimalus, et vallavalitsus korralduste nr 312 ja 313 kehtetuks tunnistamise küsimuse otsustamisel kaalutlusreegleid järgides ning kõiki olulisi asjaolusid mõistlikult kaaludes võiks jõuda teistsuguse tulemuseni. Seetõttu puudub Mustjala Vallavalitsuse 08.02.2006 otsuse nr 48 punkti 1 tühistamiseks alus. III
  6. Vaidlustatud korralduse põhjendava osa p-s 4 on märgitud, et vallavalitsus määrab asjaosalistele kuuajalise tähtaja kokkuleppe sõlmimiseks ning selle mittesaavutamisel on kohustatud tagastama kogu endise X talu maa. Tähtaja määramist maa tagastamise õigustatud subjektidega ehitiste juurde jääva maatüki suuruse ja piiride kindlaksmääramiseks võib pidada riiveks kaebuse esitajate õigustele. Kuid korralduse resolutiivosa (p 2) ei vasta põhjendavas osas mainitule, sest sellega tehakse kaebuse esitajatele ja maa tagastamise õigustatud subjektidele üksnes ettepanek vastava kokkuleppe sõlmimiseks ühe kuu jooksul korralduse kättetoimetamisest arvates. Sellise ettepaneku tegemisel puudub kaebuse esitajate jt asjaosaliste kokkuleppe sõlmimise õigust piirav regulatiivne sisu. 11
(12)3-06-446 Seepärast ei pea ringkonnakohus vajalikuks hakata vallavalitsuse 08.02.2006 korralduse nr 48 õiguspärasuse seisukohast vajalikuks hakata arutlema selle üle, kas 1-kuulise tähtaja määramine sellise kokkuleppe sõlmimiseks oleks õigusaktidega kooskõlas. IV
  1. Käesolevas otsuses toodud põhjendustel kuulub Mustjala Vallavalitsuse apellatsioonkaebus rahuldamisele ning Tallinna Halduskohtu vaidlustatud otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja protsessinormide rikkumise tõttu tühistada. Asjas tuleb teha uus otsus, millega jäetakse H. Põllu ja P. Paju kaebused Mustjala Vallavalitsuse 08.02.2006 korralduse nr 48 tühistamise nõudes rahuldamata.
  2. Kuna asjas ei tehta otsust kaebuse esitajate kasuks, jäävad nende kanda kõik nende esimese ja teise astme kohtu menetluses kantud menetluskulud. Teised menetlusosalised ei ole taotlusi menetluskulude väljamõistmiseks esitanud. Lauri Madise Silvia Truman Ivo Pilving 12
(12)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.