KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Lilianne Aasma ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 28. juuni 2007, Tallinn Haldusasja

) §-st 30 õigus taotleda kohalikult omavalitsuselt kinnisasja või selle osa omandamist ja et vahetusmaana on linnal võimalik pakkuda ainult munitsipaalomandisse antud maad. Samuti märgiti, et Pirita linnaosas on munitsipaalomandisse antud Ranniku tee 56a ja et pärast maakatastris registreerimist ja kinnistusraamatusse kandmist saab alustada maade vahetamisega seotud toimingute ettevalmistamist ning teostamist.

1. oktoobril 2004 pöördus OÜ Apex-Net taas vastustaja poole palvega teavitada teda asjade käigust. Tallinna Maa-ameti
2. novembri
3. a kirjas märgiti, et Tallinna Linnavalitsuse
4. detsembri
5. a korraldusega moodustati ajutine komisjon maade vahetamise küsimuste lahendamiseks Merivälja ja Mähe vahelises piirkonnas. Tallinna Linnavalitsuse
6. veebruari
7. a kirjas teatati, et linnavalitsus otsustas mitte sõlmida vahetuslepingut Palderjani tee 20e ja 20f kinnisasjade vahetamiseks linna omandis oleva elamumaa vastu ning et ta on nõus võtma nimetatud kinnisasjad linnaosa valitsemisele, kui omanikud on nõus maa tasuta Tallinna linnale võõrandama.
8. OÜ Apex-Net esitas kaebuse Tallinna Halduskohtule, milles palus teha Tallinna linnale ettekirjutuse seadusest tuleneva toimingu sooritamiseks, kohustades Tallinna linna 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest omandama kaebajale kuuluvad kinnisasjad Palderjani tee 20e ja 20f kohese ja õiglase tasu eest.
9. Tallinna Halduskohtu
10. novembri
11. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Otsuses leiti, et

§ 9

lg 2 p 3 ja § 30 ning detailplaneeringu seletuskirja p 2 alusel ei ole vastustajal kohustust Lodjapuu tee 60 kinnistu jagamisel tekkinud kahe kinnistu Palderjani tee 20e ja 20f omandamiseks. Seletuskirja p-s 2 märgitakse, et kinnistul olemasolev hoonestus puudub. Tallinna Linnavolikogu

1. jaanuari
2. a määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringus nähti ette haljaskoridori olemasolu Lodjapuu tee 60 kinnistul. Samuti läbib kinnistut Mähe oja. Looduskaitseseaduse (LKS) § 37 lg 1 p 3 kohaselt on Mähe oja piiranguvööndi ja ehituskeeluvööndi puhul tegemist seadusjärgse kitsendusega. Sõltumata kehtestatud planeeringust on kaebaja kinnistut läbiva Mähe oja kaldal ehituskeeluvöönd. Planeeringuga ei piiratud Lodjapuu tee 60 kinnistu senist kasutamist ega muudetud senist kasutamist ka võimatuks. Kuigi kinnistu sihtotstarvet muudeti (elamu- ja sotsiaalmaa), ei toimunud sisuliselt kinnistu kasutamise tingimuste muutmist, sest kinnistul asus ja asub Mähe oja seadusest tuleneva ehituskeeluga ning Tallinna üldplaneeringust nähtuv haljaskoridor. Seega poleks kaebaja Mähe oja ehituskeeluvööndisse jäävat maad ja haljaskoridori alla jäetud maad ka enne kehtestatud detailplaneeringut saanud kasutada elamumaana ja teenida sellelt tulu. 2

§ 30

ei seo kohaliku omavalitsuse kohustust kinnisasja omandamiseks kinnistu omaniku teadmisega sellest, et detailplaneeringuga nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel või piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. Kinnistu omandati

1. septembril 2000, mil maa sihtotstarve oli elamumaa.
2. jaanuaril 2001 kehtestatud Tallinna üldplaneeringus nähti Lodjapuu tee 60 kinnistul ette haljaskoridor. Seega ei saanud kaebaja kinnistu omandamise ajal teada, et omandataval kinnistul nähakse ette haljaskoridor ja et omandatavale maale ei ole võimalik ehitada vastavalt elamumaa sihtotstarbele. Üldplaneeringu ja detailplaneeringu menetlemisel ning kehtestamise järgselt lähtus kaebaja Tallinna linna poolt korduvalt antud lubadustest kõnealused kinnistud omandada. Detailplaneeringu seletuskirja p-s 3 on sätestatud, et haljaskoridori maa kuulub linna poolt välja ostmisele. Seega on Tallinna linn planeeringu kehtestamisega tunnistanud oma kohustust kõnealused kinnisasjad omandada. b)

§ 9

lg 2 p 3 sätestab, et krundi hoonestusala tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Mõiste „olemasolev hoonestusala“ tähendab maa-ala, kus veel ei pruugi hooneid olla, aga kuhu võib hooned rajada. Sellist käsitlust toetab ka

§ 22lg 1, mis eristab mõisteid „olemasolev hoonestusala“ ja „olemasolev hoonestus“.

c)

§-s 30 on esitatud kaks alternatiivset juhtu, mil kohalik omavalitsus on kohustatud kinnisasja omaniku nõudel olemasoleval hoonestusalal asuva kinnisasja või selle osa omandama. Kui esineb kasvõi üks kahest alusest, tekib kohalikul omavalitsusel omandamise kohustus. Kehtestatud detailplaneering näeb ette Lodjapuu tee 60 kinnistu osa (tekkinud kinnistute Palderjani tee 20e ja 20f) kasutamise avalikul otstarbel. Seega tuvastas kohus, et esineb

§ 30p-s 1 sätestatud asjaolu.

Kinnistu sihtotstarbe muutmine elamumaast sotsiaalmaaks muudab võimatuks kinnisasja senise kasutamise võrreldes olukorraga enne detailplaneeringu kehtestamist. Konkreetsed piirangud ei tulenenud mitte üldplaneeringust, vaid detailplaneeringust, mille eesmärk on vastavalt

§ 2

p-le 4 maakasutus- ja ehitustingimuste seadmine linnades ja alevites ning teistel detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel. Kinnistu piiride ja kinnistu sihtotstarbe muutmine elamumaast sotsiaalmaaks muutis võimatuks kinnistu senise kasutamise.

1. d)Veekogu paiknemine elamiseks mõeldud kinnistul võib selle turuväärtust kasvatada. Looduskaitseseadus, mis sätestab kitsendused Mähe oja suhtes (piiranguvöönd 50 m ja ehituskeeluvöönd 25 m), jõustus alles 10. mail 2004. Elamute ehitamine kõnealustel kinnistutel muudeti võimatuks juba 2003. a kehtestatud detailplaneeringuga. Arvestades kirjeldatud asjaolusid, oleks kaebuse esitaja võinud ehitada kõnealusele maale sihtotstarbele vastavaid ehitisi ja hilisem piirangute kehtestamine ei oleks olemasolevaid ehitisi enam kuidagi mõjutanud. Üldplaneering kehtestati pärast maa omandamist kaebuse esitaja poolt. Mähe ojast tulenevad piirangud kehtestati samuti pärast maa omandamist ning pärast detailplaneeringu kehtestamist. 5. Tallinna Linnavalitsuse vastuses palutakse apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja nõustutakse halduskohtu otsusega. Lisaks märgib vastustaja järgmist:
2. a)Lodjapuu tee 60 kinnistu ei asunud olemasoleval hoonestusalal. Lodjapuu tee 60 kinnistu detailplaneeringuga ei piiratud oluliselt kinnistu senist kasutamist ega muudetud senist kasutamist võimatuks. Väide, et „olemasolev hoonestusala“ tähendab maa-ala, kus veel ei pruugi hooneid olla, aga kuhu võib hooned rajada, on meelevaldne, sest sellisel juhul saaks olemasolevaks hoonestusalaks lugeda kõik hoonestamata kinnistud, v.a mõningate eranditega – näiteks teemaad. Sõna „olemasolev“ tähendab, et tegemist on olemasolevate hoonetega. Lodjapuu tee 60 kinnistu ostmise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 2 lg 1 sätestas, et uute hoonete ehitamine on lubatud tiheasustusega aladel ainult kohaliku omavalitsuse keh3

§ 30

mõistes tuleb „olemasoleva hoonestusala“ all mõista maa-ala, mida kehtestatud detailplaneering või üldplaneering hõlmab ja millel asuvad olemasolevad hooned. Lodjapuu tee 60 kinnistu ei asu olemasoleval hoonestusalal. b) Nõudeõiguse tekkimiseks peavad esinema mõlemad, nii

§ 30p-s 1 kui ka p-s 2 nimetatud alus.

Kui nõude tekkimiseks piisaks ainult ühest alusest, on kohalik omavalitsus sisuliselt kohustatud omandama kinnisasja, mis ei ole vajalik kasutamiseks avalikul otstarbel, kuid mille senist kasutamist piiratakse või mille senine kasutamine muudetakse võimatuks. Lodjapuu tee 60 kinnistu nägi avalikuks kasutamiseks ja haljasalaks ette juba Tallinna üldplaneering. Asjaolu, et apellant omandas kinnistu enne üldplaneeringu kehtestamist, ei oma tähtsust. Detailplaneering ei muutnud kinnistu kasutamist võrreldes Tallinna üldplaneeringuga.

§ 30

p 2 ei sätesta, et kinnisasja omandamist on õigus nõuda, kui muudetakse kinnisasja sihtotstarvet. See õigus tekib juhul, kui lisaks kinnistu avalikuks kasutamiseks ettenägemisele piiratakse kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. Seadusandja on teinud selge vahe „kinnisasja sihtotstarbel“ ja „kinnisasja senisel kasutamisel“.

1. c)Keskkonnaministeeriumi 10. detsembri 1999. a kiri kinnitab asjaolu, et Mähe ojal olid kaitsetingimused enne detailplaneeringu kehtestamist. Viidatud kirjast nähtub, et planeeringu koostamisel tuleb arvestada Tallinna üldplaneeringuga täpsustatud Mähe oja kaitsetingimustega: oja kalda ulatus 25 m; ehituskeeluvööndi ulatus 25 m; lubatud on kallaste kindlustamise ja korrastamise tööd, avaliku tee rajamine ja maaparandussüsteemide ehitamine; veekaitsevööndi ulatus on 10 m; lubatud on heina niitmine ja loomade karjatamine; igasugune majandustegevus on keelatud. Sama kinnitab ka detailplaneeringu osaks olev Keskkonnaministeeriumi 24. jaanuari 2003. a kiri, mille kohaselt on ministeerium nõus ehituskeeluvööndi vähendamisega Mähe oja kaldal Lodjapuu tee 60 detailplaneeringu alusel 25 meetrini.
2. d)Detailplaneeringu seletuskirja p-s 3 märgitut, et haljaskoridori maa kuulub linna poolt välja ostmisele, ei saa käsitada Tallinna linna kohustusena. Samuti ei saa seda käsitada Tallinna linna tahtena, kuna detailplaneeringuga ei otsustata kinnisasjade käsutamist. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 24. mai 2005. a kirjast nr 1/2-1/2098 nähtub, et Lodjapuu tee 60 kinnistu detailplaneeringu koostaja on selle detailplaneeringu seletuskirja märkinud omaalgatuslikult. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Kaebuses taotletakse Tallinna Linnavalitsuse kohustamist omandama

§ 30

alusel Tallinnas asuvad Palderjani tee 20e ja 20f kinnistud kohese ja õiglase tasu eest. Nimetatud säte seob omandamise kohustuse muuhulgas kahe tingimusega: planeeringuga nähakse ette kinnisasja või selle osa kasutamine avalikul otstarbel (p 1) ja planeeringuga piiratakse oluliselt kinnisasja kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. Ringkonnakohus on seisukohal, et nimetatud tingimused on alternatiivsed, mitte kumulatiivsed, nagu leiab vastustaja. Sellele viitab esmalt tingimuste loetlemine punktidena ilma ühendava sidesõnata. Veelgi olulisem on aga see, et nii eraldivõetuna kinnisasja avalikuks kasutuseks määramisel kui ka eraldivõetuna senise kasutamise piiramisel või võimatuks muutmisel on kinnisasja omandamise nõue asjakohane. Kummalgi juhul toimub omandiõiguse oluline riivamine, mis ei pruugi olla proportsionaalne, seega põhiseaduspärane, kui omanikule ei makstaks hüvitist või kui tema kinnistut ei omandataks õiglase tasu eest. Säärane riive ei kujuta endast küll sundvõõrandamist, kuid võib oma intensiivsuselt olla sundvõõrandamisega sarnane. 4

30 rakendamine, et kinnistu asuks olemasoleval hoonestusalal. Kaebaja on seisukohal, et olemasolev hoonestusala tähendab maa-ala, kus veel ei pruugi hooneid olla, aga kuhu võib hooneid rajada. Halduskohus toetas vastustaja seisukohta, et olemasolev hoonestusala on ala, millel juba asuvad hooned. Ringkonnakohus nõustub kaebaja seisukohaga. Seadust tuleb tõlgendada vastavalt tema eesmärgile.

§ 30

eesmärk on kompenseerida kinnistu omandamise kaudu kinnisasja kasutamise kitsendused. Ainuüksi planeeringuga ei ole võimalik sundida omanikku likvideerima juba olemasolevat, õiguspäraselt püstitatud hoonestust. Järelikult ei ole omandamise kohustuse kehtestamine sellistel juhtudel vajalik. Küll aga võib omandamise kohustus osutuda vajalikuks, kui planeering piirab isiku õigust oma maale hooneid püstitada. Olemasolev hoonestusala on seega ala, kus enne planeeringu kehtestamist ei olnud ehitamine keelatud. Ala, kus ehitamine ei olnud lubatud, ei ole hoonestusala sõltumata sellest, kas keeld oleks võimalik kõrvaldada või mitte. Järelikult tuleb selgitada, kes vaidlusaluste kinnistute asukohas oli enne detailplaneeringu kehtestamist ehitamine lubatud või mitte. Kaebaja teadmine keelust ei puutu keelu kindlakstegemisel asjasse. Esmajoones omab tähtsust see, kas ehitamine oli keelatud üldplaneeringust tulenevalt. Tõsi, ka üldplaneeringuga kehtestatav avalik kasutus või kasutusõiguse piirang võib olla

§-st 30 tulenevalt omandamisnõude tekkimise aluseks. Küsimus, kas käesoleval juhul tuleneks omandamise nõue üldplaneeringus ettenähtud avalikust kasutusest või kasutamise piirangust, väljuks käesoleva kaebuse piiridest, sest tegemist oleks teisel alusel (detailplaneeringu asemel üldplaneeringu alusel) esitatud nõudega. Kaebuse piirid määrab halduskohtumenetluses kindlaks nii nõude ese kui ka alus.

1. Vastustaja viide Tallinna üldplaneeringu skeemile nr 3 „Olemasolev hoonestusala“ (http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=75) ei ole käesolevas vaidluses asjakohane. Tähtsust ei oma see, kuidas olid hoonestusalad määratud enne, vaid pärast üldplaneeringu kehtestamist
2. aastal. Asjakohane on üldplaneeringu joonis 1 „Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaan“ (tl 46; piisava detailsusega vaadeldav veebilehel http://tlpa.tallinn.ee/index.php?id=75). Plaani väljatrükil (tl 46) on kõnealuste kinnistute asukoht tähistatud ebatäpselt, õigest asukohast ca 1 km võrra lõunas. Kõrvutades veebilehel avaldatud joonist väljavõtetega Tallinna atlasest (tl 60, 61) ning jälgides Randvere tee ning sellest ca ½ km võrra põhja pool paikneva raudtee ja Tallinna linna piiri kulgemist, samuti piirkonna ülejäänud tänavavõrku, ilmneb, et üldplaneeringus on endine Lodjapuu tee 60 kinnistu määratud perspektiivseks elamualaks (viirutatud piirkond), mida läbib põhja-lõunasuunaline hoonetevaba haljaskoridor. Seega ei nähtu üldplaneeringust, et Lodjapuu tee 60 poleks asunud olemasoleval hoonestusalal.
3. Käesoleval juhul on täidetud

§ 30p-s 1 sätestatud tingimus.

Detailplaneeringuga nähti ette kaebaja varasema maatüki, Lodjapuu tee 60 kinnistu osade, tänaste Palderjani tee 20e ja 20f kinnistute kasutamine avalikul otstarbel. Neile ettenähtud haljaskoridor on detailplanee5

§ 30p-s 2 sätestatud tingimus.

Ringkonnakohus peab selle sätte kohaldamisel esmalt oluliseks, et

§ 30

p 2 ei näe ette kinnistu omandamise kohustust seadusest, vaid üksnes planeeringust tulenevate kitsenduste korral. Omandamiskohustuse tekkimiseks peab kitsendus seega olema kehtestatud kohaliku omavalitsuse poolt kaalutlusõiguse alusel, mitte seadusest tuleneva kohustuse täitmiseks. 11. Ainuüksi maakasutuse sihtotstarbe muutmine ei tähenda kinnisasja senise kasutamise piiramist, kui senine kasutus oli või oleks käesoleval ajal vaatamata isikule soodsale sihtotstarbele piiratud muudel alustel, nt seadusest tuleneva ehituskeeluvööndi tõttu.

§ 30

p 2 rakendamiseks tuleb muid kinnistu suhtes kehtivaid piiranguid kogumis võrrelda detailplaneeringust tulenevate kasutuspiirangutega. Kohustamiskaebuse puhul peavad isiku nõudeõiguse eeldused olema täidetud ka kohtumenetluse ajal. Ka juhul, kui maakasutust piirav seadus jõustub pärast detailplaneeringu vastuvõtmist, võib see mõjutada

§ 30

p-st 2 tulenevat õigust, sest õigusi kitsandava seaduse jõustumise tõttu võib planeeringust tulenev riive ära langeda või väheneda oluliselt riive intensiivsus. Iseäranis võib hilisem seadusemuudatus tuua täiendavate kitsenduste tõttu kaasa kinnistu turuväärtuse vähenemise.

§ 30

p 2 seob omandamiskohustuse küll senise kasutuse piiramisega, kuid eeldab ringkonnakohtu hinnangul samas, et kasutuse piiramine oleks nõude esitamise ajal kestev ja oluline. Seega on halduskohtu viide

1. aprillil 2004 jõustunud LKS § 37 lg 1 p-le 3 asjakohane vaatamata sellele, et detailplaneering kehtestati juba
2. märtsil
3. Selle sätte kohaselt on oja kalda piiranguvööndi laiuseks 50 m. Katastriüksuste plaanidelt (tl 57, 58) nähtub, et Palderjani tee 20e ja 20f kinnistud jäävad käesoleval ajal täies ulatuses nimetatud piiranguvöödisse. Piiranguvööndis ei ole ehitamine iseenesest keelatud. LKS § 37 lg 2 kohaselt on piiranguvööndis keelatud lageraie. Detailplaneeringu seletuskirja (tl 21 jj) kohaselt paikneb endisel Lodjapuu tee 60 kinnistu maa-alal kõrghaljastus, millest väärtuslikum osa asub Mähe oja kallastel, seega praegustel Palderjani tee 20e ja 20f kinnistutel. LKS § 38 lg 1 p-st 5 tulenevalt on oja kaldal ehituskeeluvöönd laiusega 25 m. Seega paiknevad kinnistud käesoleval ajal ehituskeeluvööndis ja see välistab omandamisnõude rahuldamise.
4. Enne looduskaitseseaduse jõustumist kehtestas kinnisomandi kitsendused veekogude kallastel ranna ja kalda kaitse seadus (RKKS). Siiski ei puudutanud nimetatud seadus kõiki veekogusid. Kaldaks loeti RKKS § 2 lg-s 1 merd, järvi, jõgesid, veehoidlaid ja veejuhtmeid ääristav, veekogu tavalisest veepiirist algav maismaavöönd. Oja puhul ei ole tegemist ühegagi nimetatud veekogudest, sh jõe ega veejuhtmega. Seega ei tulenenud ranna ja kalda kaitse seadusest Mähe oja ääristava maa suhtes kitsendusi, sh ehituskeeluvööndit. Kuna Mähe oja ei ole avalik ega avalikuks kasutamiseks määratud veekogu veeseaduse § 10 lg 1 tähenduses, puudub tal kallasrada. Ometi oli ka enne looduskaitseseaduse jõustumist elamute ehitamine Palderjani 20e ja 20f kinnistutele neil valitseva faktilise olukorra tõttu praktiliselt välistatud või vähemalt väga olu6

§ 30p-s 2 sätestatud tingimus ei ole täidetud.

Küll aga ei saa väita, et enne detailplaneeringu kehtestamist oleks ehitamine olnud vahetult seadusest tulenevalt keelatud, mistõttu tegemist oli olemasoleva hoonestusalaga.

1. Kinnistu osaline määramine kasutamiseks avalikul otstarbel toimus kaebaja nõusolekul, kuid nõusolek oli vastavalt detailplaneeringu seletuskirja p-le 3 seotud tingimusega, et maa kuulub linna poolt väljaostmisele. Asjakohane ei ole vastustaja väide, et selle tingimuse on detailplaneeringu koostaja seletuskirja märkinud omaalgatuslikult. See, kelle algatusel detailplaneeringu tingimused kindlaks määratakse, ei oma detailplaneeringust tulenevate õiguste ja kohustuste kindlaksmääramisel tähtsust. Määrav on see, et just sellise seletuskirjaga detailplaneeringu on linnavolikogu kehtestanud. Seletuskirja p 3 ei kujuta ringkonnakohtu hinnangul siiski endast siduvat otsust kinnistute omandamiseks, vaid üksnes kinnistutega seonduva õigusliku olukorra kirjeldust.
2. Kokkuvõtteks leiab ringkonnakohus, et

§ 30

p-s 1 sätestatud kinnistu omandamise nõude eeldused on Palderjani tee 20e ja 20f kinnistu puhul täidetud ja kohustamiskaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus ei pea 30-päevase tähtaja kehtestamist otsuse täitmiseks mõistlikuks. Pooltele tuleb anda võimalus rääkida läbi olukorra lahendamise muude võimaluste üle. Kaebaja võib nt õiglase hüvitise eest kinnistute omandamise nõudest loobuda. Ringkonnakohtu otsus tuleb täita mõistliku aja jooksul. Kinnistute omandamise korral tuleb õiglane tasu määrata kohaliku omavalitsuse äranägemisel. Seetõttu ei saa ringkonnakohus käesolevas asjas otsustada, kui suur peaks tasu täpselt olema. Omandamise korral on õiglane tasu kinnistu tegelik väärtus. Selle kindlakstegemisel tuleb arvestada, et maatükkide kasutamine on oluliselt piiratud sõltumata detailplaneeringust. Seetõttu ei saa õiglane tasu vaidlusaluste kinnistute ühe ruutmeetri eest olla võrdne piirkonna keskmise elamumaa ruutmeetri hinnaga. 15. Vastustajalt tuleb kaebaja kasuks vastavalt HKMS § 92 lg-le 1 mõista välja tema tõendatud ja põhjendatud menetluskulud. Halduskohtus tasus kaebaja riigilõivu 10 kr ja advokaaditasu ilma käibemaksuta 19 950 kr. Apellatsiooniastmes tasus kaebaja riigilõivu 80 kr ja advokaaditasu ilma käibemaksuta 16 300 kr. Ringkonnakohus peab asja keerukust ja mahtu arvestades apellatsiooniastmes vajalikuks advokaadikuluks 10 000 kr. Kokku kuulub seega väljamõistmisele 30 040 kr (= 10 + 19 950 + 80 + 10 000). Lilianne Aasma Ivo Pilving Ruth Virkus 7