← Eesti

3-06-1571/44

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viive Ligi, Lauri Madise ja Lilianne Aasma Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. mai 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-1571 Haldusasi OÜ Primos kaebus Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2006 korralduse nr 1448-k ja Tallinna Maa-ameti 06.07.2006 käskkirja nr 9-1/1030 tühistamise nõudes Tallinna Halduskohtu 01.02.2007 otsus nr 3-06-1571 Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise kuupäev OÜ Primos apellatsioonkaebus Menetlusosalised Kaebaja - OÜ Primos, esindaja advokaat Tarvo Lindma Vastustaja - Tallinna Linnavalitsus, esindaja advokaat Liina Naaber 17.mai 2007 RESOLUTSIOON Jätta Tallinna Halduskohtu 01.02.2007 kohtuotsus muutmata ja OÜ Primos apellatsioonkaebus rahuldamata. EDASIKAEBAMISE KORD Käesoleva otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest 31.mail
  2. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  3. Tallinna Linnavalitsus võttis 28.06.2006 vastu korralduse nr 1448–k „Tallinna linna omandis olevale Võidujooksu tn 12/Pae tn 7A kinnistule hoonestusõiguse seadmine eelläbirääkimistega pakkumise korras ja hoonestusõiguste võõrandamine Tallinna linnale” (korraldus). Korralduse p 6.3 kohaselt avaldas Tallinna Maa-amet teate korralduse vastuvõtmise kohta 06.07.2006 ajalehes „Postimees“. Korralduse punktis 1 märgiti, et arvestades avalikku huvi Võidujooksu tn 12/Pae tn 7A kinnistul võimalikult lähema aja jooksul komplekselt heakorrastada ja välja ehitada Pae puhkeala, puhastada veekogu, ehitada kinnistule infrastruktuur ning muud vajalikud ehitised, et võimaldada Pae puhkeala avalik kasutus vabaaja veetmiseks ja sportimiseks ning luua linnaplaneerimisega ja maastikukujundamisega piirkonna turvaline keskkond, seada Võidujooksu tn12/Pae tn 7A kinnistule hoonestusõigus eelläbirääkimistega pakkumise korras. Samas punktis määrati hoonestusõiguse tingimustena muuhulgas 3-06-1571 - hoonestusõiguse tähtaeg 50 aastat; - hoonestaja kohustus maakorraldustööde teostamiseks kinnistu jagamiseks ning nõuetekohase detailplaneeringu üleandmiseks linnavalitsusele hiljemalt 8 kuu jooksul detailplaneeringu algatamise korralduse vastuvõtmisest linnavalitsuse poolt; - hoonestaja kohustus ehitada pärast kinnistu jagamist tekkinud kinnistutele veekogu kaldarajatised ja veekogu rajatised ning säilitada ja puhastada veekogu vastavalt nõuetele, ehitada pargiala rajatised, avalikult kasutatavad sõiduteed, kõnniteed ja parklad, ehitada büroohoone, milles asuvad linnaosa valitsuse ruumid, sotsiaalosakond ja raamatukogu, ehitada tehnovõrgud ja rajatised ning elamud ja äri- ja büroohooned; - hoonestaja võimalus kasutada alltöövõtjaid ilma kinnistu omaniku nõusolekuta, jäädes vastutavaks alltöövõtjate tehtud töö kvaliteedi, tähtaegade ja finantseerimise eest; - hoonestaja kohustus kasutuslubade taotlemiseks ja kinnistute heakorrastamiseks, samuti hoonete kindlustamiseks ja korrashoiuks. Korralduse punktis 2 määrati hoonestusõiguse seadmiseks eelläbirääkimistega pakkumise korraldamise tingimused, mis muuhulgas nägid ette, et - pakkumine tuleb esitada hoonestusõiguse seadmise tasu kohta; - lisatingimuseks on detailplaneeringuga ettenähtavate elamute ja ärihoonete (väljaarvatud kohvik või restoran ja linnaosa valitsuse, selle sotsiaalosakonna ning raamatukogu ruumid) väikseim suletud brutopind; - lisatingimuseks on Võidujooksu 12/Pae 7A kinnistu ja lähiala detailplaneeringu eskiis koos seletuskirjaga ja pargiala lahendusega; - lisatingimuseks on pakkujale esitatavad nõuded, mis muuhulgas nägid ette, et hoonestusõigus seatakse isiku kasuks, kes on registreeritud majandustegevuse registris tegevusalal „ehitamine“ ja omab vastavaid sertifikaate, kelle 2003.,
  4. ja 2005 majandusaasta netokäive on vähemalt 350 miljonit krooni igal aastal eraldi, kes on ehitanud kolme viimase aasta jooksul vähemalt 3 äri- või ühiskondlikku hoonet kogupinnaga 25 000 m2, kelle omakapital 2003.,
  5. ja
  6. aastal on vähemalt 30 miljonit krooni iga aasta lõpus ja puhaskasum vähemalt 20 miljonit krooni igal aastal eraldi ja kes esitab krediidiasutuse garantiikirja minimaalselt 110 000 000 krooni ulatuses või isik, kes ei vasta ise eeltoodud tingimustele, aga esitab eelpool loetletud tingimustele vastava isiku garantiikirja, millega garanteeritakse pakkuja ja Tallinna linna vahelise lepingu tingimuste täitmine minimaalselt 110 000 000 krooni ulatuses; - eelläbirääkimistele kutsutakse nõuetele vastava pakkumise teinud isikud, kes vormistavad peale eelläbirääkimiste lõppu kirjalikult oma lõpliku pakkumise koos lõpliku eskiisiga, - hindamiskriteeriumitest 10% moodustab hoonestusõiguse tasu, 30% hoonete väikseim suletud brutopind, 60% detailplaneeringu eskiis koos seletuskirjaga, kusjuures eskiisi hindamisel antakse punkte 1 kuni 5 ja punktide andmisel hinnatakse eskiisi põhjalikkust ja läbimõeldust, hoonestusplaani ja arhitektuurse lahenduse sobivust ümbritsevasse keskkonda, hoonestustiheduse põhjendatust, säilitatava ning loodava haljastuse ulatust, parkimislahenduse otstarbekust, liiklusskeemi ohutust ning tulevikus avalikuks kasutamiseks kavandatud alade korrashoiuga kaasnevaid kulutusi. Iga komisjoni liige annab igale pakkujate poolt esitatud eskiisile punkte 1 kuni 5, kõigi komisjoni liikmete antud kõrgeim punktide summa annab pakkujale maksimumpunktid –
  8. Tallinna Maa-ameti 06.07.2006 käskkirjaga nr 9-1/103 (käskkiri) moodustati Võidujooksu tn 12/Pae tn 7a kinnistule hoonestusõiguse seadmise eelläbirääkimistega pakkumise ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks komisjon ning määrati pakkumisel osalemiseks esitatavad andmed, dokumendid ja protseduurid. Muuhulgas määrati kindlaks pakkumiste esitamise tähtaeg – 28.august 2006 kell 18.
  10. Tallinna Halduskohtu 18.08.2006 määrusega keelati lõplike pakkumiste avamine ja sellele järgnevad toimingud kuni kohtuotsuse tegemiseni. 2

(10)3-06-1571 Tallinna Ringkonnakohtu 07.02.2007 määrusega peatati Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2006 korralduse nr 1448-k ja Tallinna Maa-ameti 06.07.2006 käskkirja täitmine osaliselt kuni kohtuotsuse jõustumiseni, lubades Tallinna Linnavalitsusel pakkumismenetlust jätkata läbirääkimiste pidamiseni ja lõplike pakkumiste esitamiseni, kuid keelata lõplike pakkumiste avamine ja sellele järgnevad toimingud.
  1. OÜ Primos taotles Tallinna Halduskohtule esitatud kaebuses Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2006 korralduse nr 1448-k ja Tallinna Maa-ameti 06.07.2006 käskkirja nr 9-1/103 tühistamist. Kaebuse esitaja on välja võtnud enampakkumise materjalid ning kinnitab, et oleks suuteline täitma väljakuulutatud pakkumise eesmärke seaduslikel, põhjendatud ja mõistlikel tingimustel. Kaebaja leidis, et hoonestusõiguse seadmiseks korraldatava enampakkumise tingimused ja pakkumiste esitamise lõpptähtaeg on seatud selliselt, et võimalikult piirata pakkujate ringi. Eeltoodu nähtub garandile esitatavatest nõuetest, pakkuja poolt varem ehitatud hoonete mahust ja pakkuja majanduslike näitajate kõrgendatud nõuetest ja asjaolust, et sedavõrd keerulise ja mahuka eskiisi koostamiseks on jäetud aega vähem kui kaks kuud. Piirangud ei ole põhjendatud ning annavad aluse arvamuseks, et pakkumine on suunatud konkreetsele äriühingule – arvestades ajakirjanduses käsitletut - AS-le Merko Ehitus. AS Merko Ehitus oli äriühing, kellega linn pidas varem läbirääkimisi kinnistu otsustuskorras hoonestamiseks andmise üle. Pakkumiste hindamisel eskiisi paremusele ja seeläbi komisjoniliikmete subjektiivsele arvamusele sedavõrd suure kaalu andmine ei ole õigustatud. Korralduses seatud eesmärgi saavutamiseks on vaja sõltumatuid eriteadmistega isikuid, mitte haldusorgani enda poolt määratud haldusorganiga seotud isikuid.
  2. Tallinna Linnavalitsus vaidles kaebusele vastu. Korralduses pakkumises osalejatele nõuete kehtestamine ei riku kaebuse esitaja õigusi, sest kaebaja poleks saanud pakkumisel osaleda ka neil tingimustel, mida ta pidas põhjendatuks, juba seetõttu, et tal puudus veel 05.09.2006 krediidiasutuse garantii. Pakkumise tulemusena seatakse hoonestusõigus 325 194 m2 suurusele maa-alale, mis on üks suuremaid linna omandis olevaid kinnistuid, millele viimase aja jooksul on hoonestusõigusi seatud ja mille korrastamine võimalikult kiiresti on vajalik piirkonna ohtlikkuse tõttu. Pakkujatele esitatavad kõrged nõudmised tulenevadki vajadusest kiiresti ning kvaliteetselt välja ehitada linna jaoks oluline piirkond. Piirkonda rajatavate äri- ja ühiskondlike hoonete suletud brutopinnaks kujuneb eelduslikult 25 000 m2, seetõttu esitati ka samas ulatuses varasemate ehitustööde kogemus. Suure maa-ala planeerimine ning sellele suures ulatuses hoonete ja rajatiste püstitamine vajab eelnevat kogemust, samuti on oluline, et ettevõte oleks majanduslikult edukas. Arvestades seda, et praktikas asutatakse konkreetse projekti teostamiseks tihti eraldi äriühing, on antud võimalus kogemustega ning tingimustele vastavaid majanduslikke näitajaid omaval ehitusettevõtjal garanteerida sellise äriühingu kohustuste täitmist. Juhul, kui pakkumisi võiksid tagada ka ettevõtted, kelle kohustusi garanteerib üksnes krediidiasutus, ei ole tagatud, et pakkumisega on seotud piisava kogemusega ehitusettevõtja, ning on oluline risk, et Pae puhkeala ei valmi tähtaegselt. Pakkumiste esitamise tähtaeg on mõistlik. Käskkirjas fikseeritud tähtaeg 28.08.2006 on üksnes esialgsete pakkumiste esitamise tähtajaks. Esialgsete pakkumiste osaks olevad eskiisid on aluseks läbirääkimiste pidamisele. Lõplike pakkumiste esitamise aeg määratakse läbirääkimiste lõppedes. Pakkumismenetluses on piiratud pakkumismenetlustes osalejate ringi eesmärgiga tagada pakkumiste esitamist isikute poolt, kelle puhul vastustaja eeldab, et nimetatud isikud saavad Pae puhkeala korrastamisega hakkama. See on kooskõlas haldusmenetluse otstarbekuse ning eesmärgipärasuse printsiipidega ning Tallinna Linnavolikogu 02.06.2005 määrusega nr 28 3
(10)3-06-1571 kehtestatud Tallinna linna omandis olevatele kinnistustele hoonestusõiguse seadmise korra (edaspidi hoonestusõiguse andmise kord) ja Tallinna Linnavalitsuse, Tallinna Linnavolikogu ja teiste kohalike omavalitsuste praktikaga analoogiliste projektide teostamisel. Äripäeva andmetel vastab konkursi tingimustele nii Merko Ehitus kui ka Skanska EMV, Eesti Ehitus ja YIT. Samuti saavad konkursil osaleda välisriikides registreeritud ehitusettevõtted ning ettevõtted, kes esitavad korralduses nõutud garantiid. Komisjoni koosseis on kooskõlas korra §-ga
  1. Korra kohaselt on pädev eelläbirääkimistega pakkumist ette valmistama ja läbi viima komisjon, kuhu kuuluvad vähemalt linnaosa valitsuse, linnavara valitseja ja linnaplaneerimise ameti esindaja. Käskkirja kohaselt on komisjoni liikmeteks just isikud, kelle igapäevasteks tööülesanneteks on linna arengu ja planeerimisega tegelemine ning Tallinna linna ning Lasnamäe linnaosa arengu eest vastutamine. Komisjon kaalub esitatud planeeringulahendusi põhjalikult ning komisjoni otsusest nähtub, millistest kaalutlustest lähtuvalt komisjon oma otsused teeb. Komisjoni otsus pakkumiste hindamise osas on kontrollitav.
  2. Tallinna Halduskohtu 01.02.2007 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Vaidlustatud korralduse p-s 1 on korraldust piisavalt põhjendatud, samuti sisalduvad põhjendused korralduse seletuskirjas. Seega on korraldus piisaval määral põhjendatud ning korralduse andmise õiguslikud ja faktilised alused on arusaadavad ja kontrollitavad. Korraldusega määratud tingimused, pidades silmas korralduse andmise eesmärki ja eeldusi, on põhjendatud ja õiguspärased. Tingimused tuginevad õigusnormidele, varasemale sellekohasele praktikale ja asjassepuutuvate isikute soovitustele. Kaebaja on tuginenud oma väidetes ebavõrdse kohtlemise kohta ajakirjanduses avaldatud ebatäpsele infole pakkumise tingimustest. See, et korralduses esitatud nõuded ei võimalda pakkumisel osaleda lausa igaühel, ei tee neid nõudeid veel ebaõiglasteks ning sellega ei rikuta võrdse kohtlemise põhimõtet. Vaidlusaluses pakkumismenetluses on seatud tingimused nii, et pakkumismenetluses osaleksid üksnes need isikud, kelle puhul Tallinna Linnavalitsus eeldab, et nad saavad Pae puhkeala korrastamisega hakkama linnale vajalikul moel. Asjaolu, et nõudmistele võib pakkuja asemel vastata ka garant, annab võimaluse pakkumisel osaleda ühtlasi nn projektifirmadel ehk laiendab võimalike pakkujate ringi. Seega ei ole alust rääkida konkurentsi piiramisest või moonutamisest. Korralduse andmise eesmärgiga ja avalike huvidega on kooskõlas ka pakkujale või garandile esitatud nõuded, mis puudutavad viimase kolme aasta jooksul ehitatud pindasid, ning majandusalased nõuded. Need tingimused on kehtestatud selleks, et oleks tagatud üksnes niisuguste pakkujate osalemine, kelle puhul ei ole ohtu, et suuremahuline ja kallis projekt jääb tähtaegselt ja kvaliteetselt lõpule viimata. OÜ Primos on ekslikul seisukohal, et parima pakkumise väljavalimine on seatud sõltuvusse haldusorganiga seotud isikutest koosneva komisjoni liikmete subjektiivsetest arvamustest. Vastavalt korra §-le 26 eelläbirääkimistega pakkumise ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks moodustab pakkumist korraldav ametiasutus vähemalt kolmeliikmelise komisjoni. Komisjoni koosseisu peab kuuluma vastava linnaosa valitsuse, linnavara valitseja ja linnaplaneerimise ameti esindaja. Vaidlustatud käskkirja p-ga 1 kohaselt moodustati komisjon, mille liikmeteks on Tallinna abilinnapea, Maa-Ameti juhataja ja juhataja asetäitja, Elamumajandusameti juhataja, Linnaplaneerimise Ameti juhataja, Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistuse Lasnamäe ja Pirita osakonna juhataja ning Lasnamäe linnaosa vanem. Nimetatud isikud, kelle igapäevasteks tööülesanneteks on linna arengu ja planeerimisega tegelemine ning kes vastutavad Tallinna linna ja eraldi Lasnamäe linnaosa arengu eest, omavad eelduslikult teadmisi linna avaliku ruumi arengu vajadustest ja võimalustest ning on seega pädevad andma hinnangut ka Pae puhkealale pakutavate lahenduste kohta. Hoonestusõiguse andmise korra § 31 näeb ette, et komisjon vormistab viie tööpäeva jooksul lõplike pakkumiste saamisest lõplike pakkumiste protokolli koos põhjendatud arvamusega parima pakkumise kohta, arvestades nii kehtestatud lisatingimusi kui ka pakutud hinda. 4
(10)3-06-1571 Komisjoni liikmetel ei ole võimalik lähtuda otsustamisel pelgalt eskiisi subjektiivsest meeldivusest, sest korralduse p-s 2.3.3.1 on toodud asjaolud, mida komisjoni liikmed peavad eskiiside hindamisel arvestama. Korraldus ja käskkiri tagavad otsustuse kontrollitavuse, sest planeeringute läbivaatamise komisjon esitab iga eskiisi kohta oma kirjaliku seisukoha. Eelläbirääkimistega pakkumise menetluse eripära on see, et läbirääkimiste käigus saab formaalselt pakkumistingimustele vastavat pakkumist muuta ja täiendada. Kuivõrd esialgsed pakkumised, sh eskiisid, on aluseks läbirääkimiste pidamisele, hinnatakse aga lõplikke pakkumisi, mille esitamise tähtaega ei ole veel määratud, siis on põhjendamatu kaebaja väide, et pikaajalise mõjuga küsimusi tuleb lahendada vähem kui kahekuulise tähtaja jooksul. Juba 23.09.2005 avaldati ideekonkursi kutse sama Pae puhkeala kasutusele võtmiseks ideede saamiseks. Siis oli pakkumiste esitamise tähtajaks 15.11.
  1. Küsimust kajastati ka ajakirjanduses. OÜ-l Primos ei olnud takistust hakata juba enne korralduse ja käskkirja andmist mõtlema sellele, milline võiks see piirkond välja näha. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
  2. Apellatsioonkaebuses palub OÜ Primos tühistada Tallinna Halduskohtu 01.02.2007 otsus. Apellant leiab, et halduskohtu otsus on ebaõige materiaalõiguse normide väära kohaldamise ja tõendite ebaõige hindamise tõttu. Apellant leiab jätkuvalt, et pakkujatele esitatud nõudmisi ei ole põhjendatud. Ei ole esitatud ühtegi põhjendust, kuidas ja miks pakkujatele kehtestatud nõudmised aitavad kaasa pakkumise eesmärgi saavutamisele. Vastustaja kohtumenetluses esitatud seisukohad ja põhjendused ei asenda haldusaktis esitamata jäänud motivatsiooni, pealegi ei esitatud ka kohtumenetluses ammendavaid põhjendusi. Kohus ega vastustaja ei ole viidanud ühelegi tõendile, millel põhineb järeldus, et vaidlustatud tingimused tuginevad varasemale sellekohasele praktikale või asjassepuutuvate isikute soovitusele. Samuti ei saaks sellisele praktikale ja soovitustele viitamisega põhjendada piiranguid. Korralduse kaalutletust ei kinnita ka kohtu viited hoonestusõiguse seadmise korra § 7 lg 1 p-dele 6 ja
  3. Seega on kohtu järeldused haldusakti motiveerituse osas ekslikud ja ei põhine asjas kogutud tõenditel. Põhjendamatu on nõue, et rahalise garantii võib anda üksnes ehitusettevõtja, mitte krediidiasutus, sest ka ehitusettevõtjast garant tagab vajadusel üksnes rahaliste kohustuste täitmise Tallinna linna ees 110 000 000 krooni ulatuses. Majandusalane edukus ja suutlikkus garantiist tulenevat rahalist kohustust täita on aga krediidiasutuse kui range Eesti Panga finantsjärelevalvele allutatud isiku puhul märksa tagatum kui ehitusettevõtja puhul. Vastustaja väited selle kohta, et ehitusettevõtjast garant asuks vajadusel teostama ehitustöid pakkuja eest on paljasõnalised ja oletuslikud. Ehitusettevõtja garantiikiri ei taga mingilgi määral seda, et projekti teostab kogemustega ehitusettevõtja, sest garantiikiri tagab ja saabki võlaõigusseaduse kohaselt tagada üksnes rahalise kohustuse täitmist, mitte projekti realiseerimist. Ka vastavalt korralduse lisaks 3 oleva garantiikirja näidisele garanteerib garant üksnes rahaliste kohustuste täitmist garantii saaja ees. Puudub igasugune mõistlik põhjendus, miks rahaliste kohustuste täitmist garanteeriv isik peaks olema registreeritud tegevusalal „ehitamine” ja/või omama ehitustööde teostamiseks ISO 900 ja ISO 14001 või samaväärseid sertifikaate. Sellise garantiikirja nõudmise eesmärgiks saab olla üksnes soov moonutada konkurentsi ja välistada mitmete võimalike pakkujate poolt pakkumiste esitamine. Konkurents oleks märksa tervem kui osaleda võimaldataks kõigil äriühingutel, keda krediidiasutus loeb usaldusväärseteks ja kellele krediidiasutus on väljastanud korralduse lisale 3 vastava garantiikirja. Varasema ehituskogemuse nõue 25 000 m2 ehitamismahu ulatuses on pakkumise eesmärki arvestades põhjendamatu. Korralduse p-st 2.3.2.1 nähtub, et linna huvi on suunatud sellele, et elamuid ning äri- ja büroohooneid ehitataks võimalikult väikeses ulatuses. Kui pakkumise korraldamise üheks oluliseks eesmärgiks on selgitada välja pakkumine, mille kohaselt ehitatakse planeeritavale alale võimalikult väikeses mahus ehitisi, siis on põhjendamatu seada pakkuja 5
(10)3-06-1571 kvalifitseerimiseks eeltingimus, et pakkuja peab olema viimase kolme aasta jooksul ehitanud kokku oluliselt rohkem, kui planeeritavale alale tegelikult ehitisi soovitakse. Pakkujatele esitatud majandusnäitajate nõuded ei ole põhjendatud. Kohus leidis, et pakkumise tingimuste eesmärgiks on tagada pakkuja usaldusväärsus ja välistada oht, et suuremahuline ja kallis projekt jääb kvaliteetselt ja tähtaegselt lõpule viimata. Apellant leiab, et korralduses seatud kriteeriumid ei taga taolise eesmärgi saavutamist. Pakkuja varasem käive ja kasum ei mõjuta ega taga pakkuja võimet täita enda poolt esitatud pakkumisega võetavaid kohustusi. Kasum väljendab üksnes ettevõtte ja selle omanike vahelist suhet ja kokkulepet, mitte ei kirjelda ettevõtte suutlikkust täita kohustusi kolmandate isikute ees. Ettevõtte edukus näitab üksnes ettevõtte võimet müüa võimalikult madalate kuludega oma teenuseid ja kaupu võimalikult kõrgete hinnaga. Seega on pakkujatele majandusnäitajate kaudu seatud kriteeriumid põhjendamatud. Apellant leiab, et pakkumise tingimused on ebaseaduslikud põhjusel, et 60% pakkumise hindamisest määrab komisjoni häälteenamusega tehtav otsus. Korraldusest ei nähtu põhjendust, miks moodustab märgatava osa pakkumise hindamise kriteeriumitest komisjoni liikmete subjektiivsetel arvamustel ja eelistel põhinev otsus. Parima pakkumise väljaselgitamise sõltuvusse seadmine komisjoni liikmete subjektiivsetest arvamustest ei ole põhjendatud ning kooskõlas hea halduse põhimõttega. Korralduses puudub vastav argumentatsioon, miks tagab komisjoniliikmete subjektiivne arvamus parima võimaliku lahenduse, arvestades korralduse eesmärke. Pakkumiste esitamise tähtaeg oli põhjendamatult lühike. Puudub alus heita apellandile ette seda, et ta omal algatusel juba enne korralduse vastuvõtmist ei valmistanud ette oma nägemust vaidlusalusest alast, et siis hiljem esitada omapoolne pakkumine, kui korraldusega pakkumismenetlus välja kuulutati. Kohtu poolt viidatud ideekonkurss oli oluliselt erineva detailsuse astme ja eesmärgiga, mistõttu poleks olnud võimalik kasutada ideekonkursi tarbeks tehtud pakkumist korralduse alusel pakkumise tegemiseks. Kuni korralduse andmiseni ei olnud ega saanudki olla apellandile teada, et pakkumismenetlus üldse välja kuulutatakse. On ilmselge, et korralduses nõutud põhjaliku ja läbimõeldud eskiisi ning selle seletuskirja koostamine maa-alale, mis hõlmab üle 32 ha suurust ala, ei ole võimalik vähem kui 50 päeva jooksul. Niivõrd lühikese ajaga ei saavutata parimat võimalikku tulemust ja seega rikub taoline lühike tähtaeg avaliku ressursi kasutamise tingimuste pikaajalisel kindlaksmääramisel oluliselt avalikke huve. Apellant ei nõustu kohtu järeldusega, justkui oleks tulnud algselt esitada üksnes esialgne eskiis ja hiljem oleks võimalik seda märkimisväärselt vastavalt vajadusele muuta. Käskkirja p-des 2.2.1.4 ja 2.1.3.1 nõutud pakkumises esitatav eskiis peab täies ulatuses vastama tavapärasele eskiisi koostamise ja vormistamise nõuetele, millele lisaks peab olema esitatud pargiala lahendus ja haljastuse lahendus. Selleks, et esitada algset eskiisi, peab olema projekt tervikuna läbimõeldud. Nimetatud ala on seisnud samasuguses seisundis juba aastakümneid. Ei ole põhjendatud suure kiirusega probleemi lahendamine, arvestades seda, et konkursi tulemusena ehitamise tulemused mõjutavad avalikku ruumi edaspidi aastakümnete vältel. Varasemad tegemata jätmised ei saa õigustada ega põhjendada hilisemat kolmandate isikute õiguste rikkumist või piiramist. Vaidlustatud korraldus ja selles esitatud tingimused ei ole sisult õiged ja ausad. Pakkumine on läbi viidud selliselt, et pakkumine on võimalik esitada vaid AS-l Merko Ehitus. Seda seisukohta kinnitab Äripäev Online 07.04.2006 Tallinna pressiteenistuse info, mille kohaselt on linnal plaanis rajada vaidlusalusele alale elamu- ja puhkeala koostöös AS-ga Merko Ehitus. Samuti viitavad ebaaususele Äripäev Online 10.04.2006 artikkel „ Leping Lasnamäel – kas Merko kingitus Tallinnale või vastupidi?”, 19.04.2006 artikkel „Tallinn kingib Merkole miljardeid”, 05.05.2006 artikkel „Siff rikkus Annuse arendusprojekti”, 28.06.2006 artikkel „Kingitus Merkole, teine katse” ja 12.04.2006 Tallinna Börs börsiteade. Apellant on seisukohal, et väljakuulutatud pakkumine ja selle tingimused on ebaseaduslikud ning see on aluseks vaidlustatud korralduse tühistamiseks. 6
(10)3-06-1571
  1. Tallinna Linnavalitsus on seisukohal, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Vastustaja nõustub halduskohtuga, et vaidlustatud korralduses toodud üldiste põhjenduste ja korralduse seletuskirjas esitatud selgitustega on vaidlustatud haldusaktid piisavalt motiveeritud. Halduskohus on otsuse tegemisel lähtunud korralduse seletuskirjast, kus on viidatud nii varasemale praktikale kui ka isikutele, kes on ekspertidena Tallinna linna kriteeriumite väljatöötamisel abistanud. Pakkumismenetluses nõutud ehitusettevõtte garantii on põhjendatud. Krediidiasutuse garantii puhul ei ole tagatud, et pakkumisega oleks seotud piisava kogemusega ehitusettevõte, ning on risk, et Pae puhkeala tähtaegne valmimine ei õnnestu. Suure maa-ala planeerimine ning suurele maa-alale suures ulatuses hoonete ja rajatiste püstitamine vajab eelnevat kogemust. Korralduses sätestatud tingimused ei riku võrdse kohtlemise põhimõtet, sest garantiikirja nõudmise eesmärgiks on välistada pakkumiste esitamine isikute poolt, kes ei ole ise korralduses esitatud nõuetele vastavad ehitusettevõtjad või kelle kohustusi ei taga korralduses esitatud vastavad ehitusettevõtjad. Apellandi soovimatus osaleda pakkumismenetluses korralduses sätestatud tingimustel ei anna alust korraldust ja käskkirja tühistada ning ei tee haldusaktide tingimusi ebaseaduslikuks. Pakkumise tulemusena seatakse hoonestusõigus 325 194 m2 suurusele maaalale, mis on üks suuremaid linna omandis olevaid kinnistuid, millele viimasel ajal on hoonestusõigusi seatud. Isikud, kes ei ole viimase kolme aasta jooksul ehitanud ärihooneid ja ühiskondlikke hooneid kokku vähemalt 25 000 m2 ulatuses, ei oma piisavalt kogemust, et nende kasuks hoonestusõiguse seadmisel oleks tagatud Pae puhkeala tähtaegne korrastamine. See, et Tallinna linn soovib avalikku ruumi võimalikult palju avalikes huvides kasutada, ei tähenda, et ehitatavaid objekte oleks vähe ning ehituskogemust vaja ei ole. Pakkujale ettenähtud kasuminõue annab tagatise selles osas, et ettevõte on suutnud turul tegutseda efektiivselt ja teinud otsuseid, mis on taganud ka äriühingu tegevusest tuleneva kasumi. Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise korra kohaselt on pädev eelläbirääkimistega pakkumist ette valmistama ja läbi viima komisjon, kuhu kuuluvad vähemalt linnaosavalitsuse, linnavara valitseja ja linnaplaneerimise ameti esindaja. Just isikud, kelle igapäevasteks tööülesanneteks on linna arengu ja planeerimisega tegelemine ning Tallinna linna ja Lasnamäe linnaosa arengu eest vastutamine, saavad anda hinnangu Pae puhkeala lahendustele. Nimetatud korra § 31 kohaselt peab komisjoni otsus olema põhjendatud, see välistab subjektiivsuse kriteeriumi. Pae puhkeala korrastamise konkursi korraldamise alast informatsiooni avaldati ajakirjanduses juba
  2. aasta kevadel. Pakkumisel osalemise soovi omaval isikul oli võimalik oma esialgset arvamust kujundada ka enne konkreetsete tingimuste kehtestamist Tallinna Linnavalitsuse poolt. Käskkirjas fikseeritud tähtaeg 28.08.2006 on üksnes esialgsete pakkumiste esitamise tähtajaks. Esialgsete pakkumiste osaks olevaid eskiise ei hinnata, hinnatakse üksnes läbirääkimiste järel esitatavate lõplike pakkumiste osaks olevaid eskiise (korra § 31). Algsed nõuded ei ole kõrge detailsuse astmega, sest on mõistetav, et nii ulatusliku projekti puhul puudub ühene konkreetne ettekujutus ala planeeringust. Lõplike pakkumiste esitamise aega ei ole veel fikseeritud, nimetatud tähtaeg määratakse alles läbirääkimiste lõppedes. Apellandi poolt viidatud artiklid ja materjalid ei oma käesolevas vaidluses sisulist tähendust ning on esitatud üksnes vastustaja tegevuse halvustamiseks. Ajakirjaniku arvamustega ei saa tõendada, et korralduses sätestatud konkursitingimused oleksid ebaausad. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  3. Tallinna linna omandis olevale kinnistule hoonestusõiguse seadmist reguleerib Tallinna Linnavolikogu 02.06.2005 määrusega nr 28 kehtestatud kord. Seega on küsimustes, mida kord ei reguleeri, hoonestusõiguse seadmise korraldajal lai kaalutlusruum. Hoonestusõiguse seadmiseks 7
(10)3-06-1571 on valitud käesoleval juhul eelläbirääkimistega enampakkumine. Enampakkumise läbiviimisel kehtestatavate tingimuste seadmisel on korraldaja kohustatud järgima kaalutlusreegleid ning enampakkumismenetluse kujundamisel teostama oma sellekohast diskretsioonivolitust õiguspäraselt arvestades diskretsiooni piire ja eesmärke. Enampakkumise tingimused ei tohi olla meelevaldsed. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et enampakkumisel kehtestatud tingimused ei ole meelevaldsed. Korralduses on põhjendatud tingimuste kehtestamist hoonestusõigusega koormatava maa-ala suuruse, hoonestajale kohustuseks pandava tööde olemuse ja mahuga ning vajadusega teha oluline osa töödest lähiajal. Põhjendused on asjakohased ja kooskõlas enampakkumise läbiviimise eesmärgiga. Enampakkumise eesmärk on saavutada piirkonna heakorrastamine, hoonestamine ning kinnistu ja ehitiste edasine korrashoid 50 aasta jooksul linnale võimalikult soodsatel tingimustel. Küsimus, kas muudel tingimustel oleks hoonestusõiguse seadmise eesmärk saavutatav veel soodsamalt ja enam avalikkusele rahuldust pakkuval viisil, ei allu kohtu kontrollile – tegemist on otstarbekuse küsimusega, milleni kohtu kontrolliruum ei ulatu.
  1. Kaebaja on seisukohal, et tingimused on sedavõrd piiravad, et annavad aluse arvamuseks pakkumise suunatusest konkreetsele isikule ning on konkurentsi piiravad. Kaebaja tugineb pakkumise suunatuse väite esitamisel ajalehes Äripäev ja arvutivõrgus avaldatud artiklitele ja seisukohtadele. Vastustaja on meedias esitatule tuginedes väitnud, et enampakkumise tingimustele vastab vähemalt neli Eesti äriühingut ning kuivõrd enampakkumine ei välista rahvusvaheliste äriühingute osalemist, võib selliseid äriühinguid olla enam.
  2. Võrdse kohtlemise põhimõttega on kooskõlas pakkumisel tingimuste ja kriteeriumide seadmine, mis on enampakkumise eesmärgi suhtes proportsionaalsed, asjakohased ja põhjendatud. Konkurentsi edendamine ei ole enampakkumise eesmärk. Seega ei ole õigusvastane enampakkumisel tingimuste seadmine, mis piiravad osavõtust huvitatud isikutel enampakkumisel osalemist. Enampakkumisel osalemise piiramine on kantud eesmärgist saavutada enampakkumismenetlusega lepingupartneri leidmine, kes on võimeline lepinguga võetud kohustusi täitma. Kui enampakkumisel lubada vabalt konkureerida kõigil äriühingutel, võib küll saavutada hinnalt soodsa lepingu, kuid enampakkumise eesmärgiks oleva hüve saamise asemel jääb enampakkumise korraldajale üksnes lepingu tagamiseks ettenähtud trahviraha, sest pakkuja on arvatava soodsa tehingu õhinas oma majanduslikke võimalusi ning oskusi üle hinnanud ega täida võetud kohustusi. Sellisel juhul peab enampakkumise korraldaja asuma uue enampakkumise korraldamisele. Samas peavad enampakkumisel osalejatele kehtestatavad nõuded olema seostatavad enampakkumise objektiga ning tuleneda üksnes vajadusest hinnata ettevõtjate suutlikkust lepingus ettenähtud kohustusi täita, võttes eelkõige arvesse nende oskusi, efektiivsust, vilumusi ja usaldusväärsust.
  3. Käesoleval juhul ei saa kinnistu hoonestamise kohustuse olemasolu tõttu pidada tingimust pakkujate ringi piiramiseks ehitamise alal tegutsevate firmadega lugeda asjakohatuks või põhjendamatuks. Vastustaja on selgitanud täpsemalt, milliseid ettevõtteid peeti silmas pakkujatena, kellel on garantii tingimustele vastavalt ehitusettevõtjalt – silmas peeti ehitusettevõtjatega tihedalt seotud äriühinguid (näiteks emaettevõtte – tütarettevõtte seos), kelle puhul on emaettevõttel võimalik tagada hoonestusõigusega võetud kohustuste täitmiseks vajalik potentsiaal. Seetõttu ei ole ka garandile ehitamisega seotuse nõude esitamine põhjendamatu. Kuigi sellist õiguslikku kohustust garantiikirjast ei tulene, on lubatav ja asjakohane tugineda usutavale eeldusele, et ehitusettevõtjast emafirma pigem hoolitseb selle eest, et nn 8
(10)3-06-1571 projektiettevõte oleks suuteline kohustused täitma, kui maksab lepingu rikkumise eest ettenähtud tagatisraha. Krediidiasutuste garantii puhul saaks küsimus olla üksnes täiendavates rahalistes vahendites ja mitte igakülgses abis võetud kohustuste täitmiseks.
  1. Pakkujatele kehtestatud finants- ja majandusliku seisundi kriteeriume ei saa samuti lugeda põhjendamatuteks. Käesoleva enampakkumisega analoogilises riigihanke menetluses kasutatakse piirava tingimusena finants- ja majanduslikke näitajaid edukalt ning seda ei loeta konkurentsimoonutuseks. Ettevõtte käive ja kasum iseloomustavad äriühingu efektiivsust ja usaldusväärsust. Arvestades seda, et linna poolt seatud tingimused nõuavad suhteliselt lühikese aja jooksul ulatuslikke investeeringuid ja ehitustöid, mis tasuvad end ära pikemas perspektiivis, ei saa käesolevas asjas püstitatud nõudeid pidada nii selgelt ülemäärasteks, et korraldus tühistada. Nii nõuab linn hoonestajalt detailplaneeringu koostamist ning hiljemalt 18 kuu jooksul hoonestusõiguse tekkimisest arvates veekogu kaldarajatiste ja veekogu rajatiste, pargiala rajatiste, avalikult kasutatavate teede ja parklate, büroohoone ning tehnovõrkude ja –rajatiste kasutuslubade vormistamist ja kinnistute heakorrastamist. Muudele hoonestaja poolt ehitatavatele hoonetele tuleb taotleda kasutusload hiljemalt 10 aasta jooksul hoonestusõiguse tekkimisest. Arvestades nõutava tagatise summat - 110 000 000 krooni – on eeldatav ehitusmaht lähiajal vähemalt samas suurusjärgus. Korralduse seletuskirjast nähtub, et finants- ja majanduslike kriteeriumide kehtestamisel on arvestatud eelneva samaliigilise enampakkumise praktikaga ning konsulteeritud aktsiaseltsiga PricewaterhouseCoopers.
  2. Eelneva ehitustöö kogemuse nõudmine hoonestajalt on samuti asjakohane, sest nagu eelpool viidatud, nõuab leping ulatuslike ehitustööde tegemist. Kaebaja arvamus, et ehitustöid tuleb teha minimaalselt üle 5000 m2, ei ole praktikas usutav. Nii on kaebaja poolt kohtule esitatud Äripäev Online artiklis (lk 44) artikli autorist arhitekti poolt märgitud, et antud piirkonda on võimalik ehitada ca 60 000 m2 üldpinnaga hooneid. Ilmne on, et leping on seda tasuvam, mida rohkem suletud brutopinda õnnestub piirkonda ehitada. Seepärast on vaatamata enampakkumise lisatingimusele võimalikult väiksemas mahus suletud brutopinna kavandamisest piirkonda selge, et tegelikult ületavad soovitud ehitusmahud koos kohustuslikult ehitatavate hoonetega 25 000 m2 piiri. Kuna piirkonda soovitakse mitmeid esinduslikke ühiskondlikke ja ärihooneid hooneid, pole ülemäärane nõuda hoonestajalt just sedalaadi hoonete ehitamise kogemust.
  3. Eelnevast nähtub, et linnavalitsuse poolt kehtestatud tingimused pakkujatele on asjakohased ja põhjendatud ning neid ei saa lugeda diskrimineerivateks. Kuna ajakirjanduse andmetel kvalifitseeruks Eestis neli äriühingut ja tegelikult esitas pakkumised kolm äriühingut, on tagatud ka piisav konkurents enampakkumisel. Üksnes asjaolu tõttu, et esialgsele informatsioonile tuginevad artiklid ajakirjanduses pidasid tingimusi ebaausateks ja suunatuteks, ei saa sisuliselt õiguspärast korraldust tühistada.
  4. Tähtaeg pakkumiste esitamiseks oli arvestades teate ajalehes avaldamise aega 06.07.2006 ja pakkumiste lõpptähtaega 28.08.2006 kell 18.00 54 päeva. Kaebajal on õigus, kui ta leiab, et selle tähtaja jooksul tuli esitada korralduse punktis 2.1.3.1 ettenähtud nõuetele vastav eskiis ja seletuskiri. Samuti on õige kaebaja seisukoht, et temalt ei saa nõuda, et ta ei asunud eskiisi koostamisele juba enne teate avaldamist, lootuses, et konkurss tuleb. Tähtaja piisavuse üle otsustamisel on oluline lähtuda konkreetsest objektist. Käesoleval juhul eeldas pakkumise tegemine hoonestusõigusega hõlmatava piirkonnaga tutvumist. Kuna kaebaja asub tegevuskoha aadressi järgi Harjumaal, ei saanuks see asjaolu oluliselt eskiisi koostamiseks vajalikku tähtaega pikendada. Üldiselt peetakse ca 50-päevast tähtaega piisavaks pakkumiste 9
(10)3-06-1571 tegemiseks ka rahvusvahelist mõõdet omavate riigihangete puhul, sest eelduslikult võtavad pakkumisest osa oma ala asjatundjad, kellelt ei nõua vajalike dokumentide vormistamine nii kaua aega kui ettevõtjalt, kes vastaval alal ei tegutse. Käesoleval juhul eeldati pakkumise tegemiseks asjatundlikkust ehitusalal. Nagu kaebuse asjaoludest selgub, ei tegutse kaebaja ehitusalal ning kaebuse väide ebapiisavast tähtajast kui takistavast asjaolust pakkumise esitamisel võib olla seletatav vähese kogemusega antud valdkonnas. Siinkohal märgib ringkonnakohus veel seda, et kuivõrd kohus leidis, et enampakkumisel pakkujale esitatud tingimused olid õiguspärased, poleks kaebaja kvalifitseerunud pakkumisele ka siis, kui tähtaeg oleks pikem, mistõttu ei saaks tähtaja pikkus rikkuda kaebaja õigusi ning kaebuse väited tuleks ka sellel põhjusel tähelepanuta jätta.
  1. Kaebaja leiab veel, et parima pakkuja väljaselgitamise kord lähtub liigselt komisjoni liikmete subjektiivsest arvamusest ning pigem tuleks hindamise otsustamine anda ekspertidele. Kaebaja seisukoht ei lähtu korra §-st 31, mille kohaselt annab põhjendatud arvamuse parima pakkumise kohta, arvestades nii kehtestatud lisatingimusi kui ka pakutud hinda, pakkumiste komisjon. Nagu kohus õigesti viitas, näeb kord ette ka komisjoni koosseisu kohustuslikus korras kuuluvad liikmed. Seega ei anna kord võimalust, et pakkumiste üle otsustaks ekspertide grupp. Samuti on menetluse praeguses etapis, kus pakkumisi pole veel hindama asutud, ennatlik asuda seisukohale, et pakkumiste hindamine ei saa anda õiglast ja kontrollitavat tulemust.
  2. Seega ei ole esitatud apellatsioonkaebus põhjendatud ning kohtuotsuse tühistamiseks ei ole alust.
  3. Halduskohus mõistis kaebajalt välja linnavalitsuse õigusabikulud summas 79 886 krooni. Kaebaja õigusabikulud summas 143 812, 50 krooni ulatuses jäid tema enda kanda. Kaebaja taotles õigusabikuludena apellatsiooniastmes 36 727,50 krooni väljamõistmist. Kaebaja kohtukulud jäävad tema enda kanda, kuna kaebus jääb rahuldamata (HKMS § 92 lg 1). Tallinna Maa-amet on tasunud õigusabi eest apellatsiooniastmes 2 187,70 krooni. Arve summas 26 009,60 krooni on tasumata ning kuna kohtupraktika kohaselt saab teiselt poolelt välja mõista üksnes kantud õigusabikulud, kuulub kaebajalt väljamõistmisele 2 187,70 krooni (HKMS § 92 lg 1). Viive Ligi Lauri Madise Lilianne Aasma 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.