2-04-1104 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Karin Sonntak Otsuse tegemise aeg ja koht 04. mai 2006. a Tallinn Tsiviilasja number 2-04-110

imuse reguleerimine üksnes korteriomanike õigus. Korteriühistu pädevusse kuulub elamu haldamise ja majandamise

imuste lahendamine. TsÜS § 38 lg 2 ja § 129 lg 1 alusel leiab hageja, et KÜ 15.06.

1. a ja 18.08.
2. a üldkoosolek ei olnud pädev vastu võtma otsuseid rõdu klaasimiste äravõtmise kohta. Hageja palub kohtul tuvastada nimetatud otsuste tühisus. Kohtule 29.06.
3. a esitatud vastuses leiavad hagejad OM, ML, et nende kinniehitatud rõdud ei takistanud elamu renoveerimist. Järelikult ei rikkunud hagejad KÜ 22.04.
4. a üldkoosoleku otsust ning teiste KÜ liikmete õigusi. Hagejad leiavad samuti, et ehitusluba ei asenda asjaõigusseaduses sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet. Hagejad ei ole hääletanud vaidlusaluste otsuste poolt. Kohtule 15.02.
5. a esitatud hagiavalduse täienduses leiavad hagejad, et üldkoosolekute päevakorras puudub

imus maja renoveerimise projekti kooskõlastamise kohta KÜ liikmete poolt. Rõdude kinniehituste mahavõtmine tuleneb kostja arvates maja renoveerimise projektist, kuid sellest ei teavitatud korteriühistu liikmeid. Toimunud üldkoosolekutel puudus kinniehituste mahavõtmise põhjendus. Seega rikuti MTÜS § 21 lg 4 sätteid. Hagejad leiavad samuti, et KÜ üldkoosolek ei ole pädev vastu võtma otsuseid, mis on seotud asjaõigusseaduse reguleerimisalaga.

imused seoses rõdude kasutamisega kuuluvad kaasomanike pädevusse AÕS § 72 lg 1 alusel. Elamu sai kasutusloa sellisena nagu ta praegusel hetkel on, koos klaasitud rõdudega. Seega on paljasõnaline väide, et kasutusluba projekti järgimata ei saa. Kostja vastus Kohtule 15.10.

1. a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Tallinna Linnavolikogu 19.12.
2. a määrusega nr 77 kinnitatud ”Tallinna heakorra eeskirja” p 2 kohaselt on Eeskiri täitmiseks kohustuslik kõigile Tallinna linna territooriumil viibivatele ja/või tegutsevatele isikutele. Eeskirja p 12.1 kohaselt on ehitise omanik kohustatud hoidma korras hoone fassaadi ja sinna juurde kuuluvad elemendid, s.t. fassaadielemendid peavad olema terved, nõuetekohaselt värvitud ning vastavuses kinnitatud ehitusprojektiga. Hoone välisilme vajas põhjalikku renoveerimist, mida kinnitavad lisatud fototabelid ja Ehituseksperiisibüroo OÜ Tehnilise ülevaatuse akt 11.03.
3. a. Eksperdi soovituste kohaselt tulleb eterniitplaadid asendada profiilplekiga ning omavolilised kinniehitused tuleb likvideerida. Märkusena on lisatud, et maja välisilmet ei tohi omavoliliselt muuta. Rõdude kinniehitamiseks tuleb koostada projekt, milles nähakse ette kaasaegne konstruktsioon, mille puhul kinniehitatud rõdude välisilme ei erine oluliselt kinniehitamata rõdudest. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti (SAPA) 06.07.
4. a kirjaga kohustati kostjat likvideerima elamu omavoliliselt kinniehitatud rõdud ja viima hoone fassaad 2 vastavusse kinnitatud projektiga. Ettekirjutuse omavoliliselt kinniehitatud rõdude likvideerimiseks on korteriühistule teinud ka Põhja-Tallinna valitsuse linnamajanduse osakond. 12.07.
5. a väljastati korteriühistule Tallinna SAPA poolt ehitusluba XXX elamu rekonstrueerimiseks projekti järgi, mis nägi ette juurdeehitatud rõdu piirdekonstruktsioonide lammutamise, säilitades perspektiivis võimaluse ehitada COVER rõdu klaasistussüsteemis, mis ei mõju oluliselt maja välisilmele. 15.06.
6. üldkoosolekul selgitati, et projektideta ja vastavate lubadeta ning omavoliliselt kinniehitatud rõdud tuleb avada ning hoone renoveerimine toimub projekti kohaselt. Märgiti ka, et elanikud kasutavad rõdusid panipaikadena, kuid rõdu konstruktsioonis ei ole sellise kandevõimega arvestatud. Seetõttu võib selline tegevus olla ohtlik nii hoone säilimisele kui ka teiste isikute elule ja tervisele. Enamus korteriomanikke, kes olid rõdud kinni ehitanud, likvideerisid need juurdeehitused. Algselt ei olnud keegi kinniehitatud rõdude lammutamise vastu, hagejad ei ole kas koosolekutel viibinud või on viibinud, aga ei ole vastu hääletanud. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud on asutanud korteriühistu. KOS § 15 lg 1 ja § 8 lg 1 tulenevalt tuleb kaasomandi eseme valitsemise

imustes kohaldada eelkõige korteriühistuseaduse sätteid.

§ 2

lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sellest tuleneb korteriühistu õigus ja kohustus lahendada kaasomandi eseme majandamisega seotud

imusi ning võtta selles osas vastu otsustusi, muuhulgas esitada nõudeid korteriomanikele, kes enamuse poolt vastuvõetud otsuseid ei täida. Korteriühistu on antud juhul otsustanud, et elamu renoveerimise käigus on muuhulgas vajalik eemaldada omavolilised juurdeehitised. Selline otsustus on

§ 13

lg 4 kohaselt otsustus elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks, mis on ühtlasi eluruumi hooldus ja remont

§ 151

lg 2 kohaselt (mis omakorda KOS § 8 lg 1 ja

§ 2lg 1 ning § 15 ja 151 kohaselt kuulub korteriühistu pädevusse).

Kohtule 11.04.

1. a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. KÜ üldkoosoleku 22.04.
2. a otsust ei ole vaidlustatud ning see on kehtiv. 22.04.
3. a toimunud üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud, et võetakse laenu maja renoveerimistöödeks ning rõdude renoveerimise teostab OÜ . Üldkoosolek ei otsustanud maja ümber ehitada, vaid renoveerida. Renoveerimise aluseks on hoone senine projekt. Hoone senise projekti kohaselt ei ole rõdud kinni ehitatud ja seetõttu ei näinud ka renoveerimisjoonised ette rõdude kinniehitamist.

§ 13lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused kõigile ühistu liikmetele kohustuslikud.

Teiste ühistu liikmete õigusi riivab hagejate käitumine sellega, et kõigile ühistu liikmetele kehtivad üldkoosoleku otsused võrdselt. Korteriomanikud, kes olid oma rõdud kinniehitanud, lammutasid kinniehituse üldkoosoleku otsuse alusel. Puudub põhjus ühtesid korteriomanikke teistest erinevalt kohelda. Kõigil korteriomanikel on õigus eeldada, et kui ühiselt nii otsustatakse, siis maja fassaad renoveeritakse ning hoone välisilme sellega korrastatakse ning muutub kaunimaks. Kui aga osa liikmeid ühist otsust ei täida, ei kanna ka teiste pingutused vilja. KÜ osales Põhja-Tallinna valitsuse poolt läbiviidud konkursil ”Kaunis kodu PõhjaTallinnas”, mida korteriühistu ei võitnud just kinniehitatud rõdude s.o. rikutud fassaadi tõttu. Kostja leiab, et hageja käsitleb mõisteid ”majandamine, hooldus ja remont” põhjendamatult kitsendatult, leides, et lammutamine ei ole ei majandamine ega remont.

§ 151

lg 2 3 sätestab üheselt, et eluruumi remondiks on ka ehituskonstruktsioonide või nende osade eemaldamine, asendamine või ennistamine. Kostja rõhutab, et hageja võtab vastuväidete p 4 omaks asjaolu, et üldkoosoleku pidamiseks oli kvoorum koos (küll aga ei olnud hageja arvates üldkoosolekul esindamiseks antud volitused piisavad esinduseks kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks). 15.02.2006. a esitatud hagiavalduse täienduses leiab hageja, et üldkoosolek on 15.06.2004. a ja 18.08.2004. a arutanud

imusi, mis pole olnud päevakorras. Kostja märgib, et OÜ hinnapakkumine kinnitati 22.04.

1. a üldkoosoleku otsusega. Hinnapakkumist ilma tööde loetelu ja esialgse eskiisita ei ole võimalik teha- kõigile selgitati, et uut projekti ei koostata – esialgne projekt on aluseks fassaadi korrastamisele. Kostja märgib samuti, et 15.06.
2. a koosoleku päevakord algab maja renoveerimisprojekti tutvustamisega. Mõlema vaidlustatud üldkoosoleku päevakorras on kinniehitatud rõdude lammutamine ja just seda

imust ongi arutatud. Kostja ei näe põhjust väita, et päevakorra piiridest on otsuste vastuvõtmisel väljutud. Kohtuistung Kohtuistungil 12.04.2006. a jäid hagejad oma nõude juurde. Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja esindaja O S seletuse kohaselt ei kuulu rõdu klaaside äravõtmine majanduslike tegevuste hulka AÕS § 72 lg 1 tulenevalt. Hageja nõustaja hinnangul ei seganud klaasitud rõdud remondi teostamist. Tõendamata on kostja väide, et rõdude kasutamine on ohtlik. Hagejad ei riku teiste korteriomanike õigusi. Hageja O. M seletuse kohaselt on rõdud klaasitud majavalitsusest saadud nõusolekul veel enne KÜ moodustamist. Viiendal korrusel on rõdu klaasimine hädavajalik. Kostja lepingulise esindaja seletuse kohaselt on maja projekteeritud ja ehitatud lahtiste rõdudega. Uue projekti vastuvõtmine oleks põhjendatud siis kui maja konstruktsioonis midagi oluliselt muudetakse, kuid mitte sellistel puhkudel kui toimub pelgalt fassaadi renoveerimine. Kostja esindaja seletuse kohaselt on just remontimise

imuse otsust pädev vastu võtma KÜ ehk liikmete enamus. Hageja on esitanud väide, et oli majavalitsuse luba, kuid sellist dokumenti O. M kostjale esitada ei olnud. Kostja arvates on kõik KÜ liikmed võrdsed, kõikide huviks on, et fassaad korda tehakse. Kostja polegi väitnud, et O. M kasutab rõdu panipaigana. Kostja seadusliku esindaja seletuse kohaselt oli viienda korruse rõdudele ette nähtud varikatus. Varikatused paigaldati nende rõdude kohale, mida polnud kinni ehitatud. Elamu ei saanud parima heakorraga elamu tiitlit, kuna fassaad ei vasta kinnitatud projektile. Tiitliga oleks kaasnenud 12 000 kroonine preemia, mis oleks andnud ühistule võimaluse täiendavate heakorratööde läbiviimiseks. Ohtu oli seatud ka Kreedeksilt 10% tagasimakse saamine, mis moodustab 140 000 krooni. Kostja oli sunnitud pidama suuremahulist kirjavahetust ehitusjärelevalvega tõendamaks, et KÜ ei ole süüdi üksikute liikmete rikkumises. Ka pärast kasutusloa väljaandmist on KÜ-l kohustus ehitusjärelevalve ees viia maja fassaad vastavusse ehitusprojektiga. Ühistus on 90 liiget, 7 inetult klaasitud rõdude omanikku ei saa peale suruda oma tahet ülejäänud 83 liikmele. Hageja O. M seletuse kohaselt ei ole talle varikatusest räägitud. Hageja oleks endale varikatust soovinud. Kohtu põhjendused 4 Kohus, kuulanud ära hagejad, hagejate ja kostja esindajad ja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et hagejale OMle kuulub korter asukohaga XXX, hagejale MLle kuulub korter asukohaga XXX ja hageja TJ kuulub korter asukohaga XXX. Elamus on moodustatud korteriühistu. 12.07.2004. a väljastati korteriühistule Tallinna SAPA poolt ehitusluba nr XXX elamu rekonstrueerimiseks (tl 59). Hagejate väitel rikuvad KÜ 15.06.2005. a ja 18.08.2004. a üldkoosolekutel vastu võetud otsused võtta ära rõdudelt puuraamidega klaasid hageja omandiõigust. Hageja hinnangul ei kuulu nimetatud

imus korteriühistu üldkoosoleku pädevusse, sellise

imuse lahendamine on AÕS § 72 lg 1 alusel korteriomanike õigus. Hagejad paluvad TsÜS § 38 lg 2 ja § 129 lg 1 alusel tuvastada nimetatud otsuste tühisus. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamist käsitleb erisättena

§ 13

lg 3, mille järgi on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtusse kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Mittetulundusühingute üldkoosolekute kehtetuks tunnistamise korda reguleerib erisättena ka MTÜS § 24 lg 1, mille kohaselt saab mittetulundusühingu liige nõuda kohtus üldkoosoleku poolt vastu võetud ning seaduse ja põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Käesolevas asjas vaidlustavad hagejad korteriühistu üldkoosoleku otsused ning vaatamata sellele, et hageja on palunud tuvastada üldkoosoleku otsuste tühisus on kohtu arvates üheselt arusaadav, et hageja nõue on suunatud KÜ üldkoosoleku otsuste tühistamisele. Hagejal oli õigus esitada hagi

§ 13lg 3 alusel kolme kuu jooksul alates üldkoosoleku otsusest teadasaamisest.

Hageja tugineb oma väites AÕS § 72 lg 1, mille kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kostja vastuväite kohaselt KOS § 15 lg 1 ja § 8 lg 1 tulenevalt tuleb kaasomandi eseme valitsemise

imustes kohaldada eelkõige korteriühistuseaduse sätteid.

§ 2

lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sellest tuleneb korteriühistu õigus ja kohustus lahendada kaasomandi eseme majandamisega seotud

imusi ning võtta selles osas vastu otsustusi, muuhulgas esitada nõudeid korteriomanikele, kes enamuse poolt vastuvõetud otsuseid ei täida. Kohus on seisukohal, et elamu renoveerimise

imused kuuluvad korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. Korteriühistu mõiste antakse

§ 2

lg-s 1, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega annavad korteriomanikud korteriühistu moodustamisega viimasele pädevuse esindada korteriomanike ühist huvi. Eeltoodud eesmärgi tagamiseks loetakse korteriühistu liikmeks kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Koteriühistu on antud juhul otsustanud, et elamu renoveerimise käigus on muuhulgas vajalik eemaldada omavolilised juurdeehitised.

§ 13

lg 4 järgi korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks 5 vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Otsustus elamu renoveerida on

§ 13

lg 4 kohaselt otsustus elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks.

§ 151

lg 2 järgi eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Kohtu arvates kaotaks korteriühistu moodustamine oma sisulise mõtte, kui korteriühistu liikmed ei saaks lahendada kõiki

imusi korteriühistu üldkoosolekutel, vaid peaksid pidama eraldi koosolekuid veel korteriomanikena. Kuna vaidlusalusel juhul on elamu projekteeritud ilma kinniehitatud rõdudeta ning renoveerimine toimub esialgse projekti kohaselt ei ole võimalik ega mõistlik lahendus, kus korteriomanikud lahendaksid rõdude kinniehitamise

imust ning korteriühistu elamu renoveerimist. Hagejate väitel puudus üldkoosolekute päevakorras

imus maja renoveerimise projekti kooskõlastamise kohta KÜ liikmete poolt ning sellest ei teavitatud KÜ liikmeid. Kostja vastuväite kohaselt 15.06.

1. üldkoosolekul selgitati, et projektideta ja vastavate lubadeta ning omavoliliselt kinniehitatud rõdud tuleb avada ning hoone renoveerimine toimub projekti kohaselt. Kohus tutvunud 15.
3. a ja 18.08.
4. a KÜ üldkoosoleku protokollidega (tl 8-16, 38-39, 44-47) leiab, et vastupidiselt hagejate poolt väidetule, arutati üldkoosolekutel maja renoveerimisprojekti ning rõdude kinniehituste mahavõtmist, seega olid KÜ liikmed elamu renoveerimisest teavitatud.. Kohtule on esitatud Põhja-Tallinna Valitsuse 14.06.
5. a ettekirjutus KÜ-le 15, mille kohaselt elamu fassaad ei vasta kinnitatud hoone renoveerimisprojektile. Puudus palutakse likvideerida 15.07.
6. a (tl 37). Tallinna SAPA tegi KÜ ettekirjutuse 06.07.
7. a ning kohustas likvideerima elamu omavoliliselt kinniehitatud rõdud (tl 40). Ehitusekspertiisibüroo insener V. L on samuti leidnud, et omavolilised kinniehitused tuleb likvideerida (tl 49). Hagejad on leidnud, et nende kinniehitatud rõdud ei ole takistanud renoveerimist, samuti ei ole nad rikkunud teiste KÜ liikmete õigusi. Kohtu arvates on hagejate käitumine viinud selleni, et ka teiste KÜ liikmete soov ja pingutused näha elamut kauni ja korrastatuna on jäänud realiseerumata. Kostja seadusliku esindaja aktiivse tegevuse tulemusena on suudetud ära hoida hagejate käitumisest tingitud suurema kahju (tl 37, 40) tekkimine korteriühistule. Kohatu on hagejate viide sellele, et vaatamata nende teguviisile sai elamu kasutusloa. Hageja O. M leiab, et alusetu on kostja väide selle kohta, et ta kasutab rõdu mitte otstarbekohaselt. Kostja ei ole midagi sellist hageja kohta väitnud. MTÜS § 20 lg 2 järgi juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad. KÜ üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise protseduur on reguleeritud kostja põhikirja p-des 5.3 (tl 101), mille kohaselt üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole korteriomanditega määratud häältest. Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt anti üle poole koosolekul esindatud häältest. Kohtule esitatud protokolli (tl 134) kohaselt osales 15.06.
8. a üldkoosolekul 46 isikut, kellest 23 olid KÜ liikmed ja 23 isikut volikirjadega. Rõduklaaside äravõtmise poolt poolt hääletas 43 isikut. 18.08.
9. a üldkoosolekul (tl 250-256) osales 62 isikut, kellest 47 olid KÜ liikmed ja 15 isikut volikirjadega. Rõduklaaside äravõtmise poolt hääletas 48 isikut. Korteriühistul on 90 liiget, kohus järeldab protokollidest, et üldkoosolekud 6 olid otsustusvõimelised. Kohus ei analüüsi hagejate poolt väljapakutud arvestust kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks, kuna kohus on juba eelnevalt asunud seisukohale, et elamu renoveerimise

imuse otsustamine ning selleks vajalike toimingute (s.h. rõduklaaside eemaldamise

imus) on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Kohtukulud Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud. Kooskõlas kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS §-ga 61 lg 1 p 2 kuuluvad kostja õigusabi kulud väljamõistmisele hagejatelt solidaarselt summas 14 978 krooni (tl 122) ning TsMS § 52 lg 5 ja § 54 lg 1 kuuluvad hagejatelt solidaarselt väljamõistmisele riigituludesse ka hagejale ja kostjale hagiavalduse ja selle lisade ning kohtuotsuse ärakirja kättetoimetamise kulud summas 339.10 krooni. Karin Sonntak Kohtunik 7