ÄRAKIRI KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Halduskohus Kohtunik Mare Krull Otsuse tegemise aeg ja koht 29.juuni 2007.a, Jõhvi kohtumaja Haldusasja number 3-07-237 Haldusasi J.S kaebus avalik-õigusliku suhte olemasolu kindlakstegemiseks, millega tunnistada kaebaja õigust xx, xx asuva maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks Asja läbivaatamise kuupäev 11.juuni 2007.a, Jõhvi Menetlusosalised kaebuse esitaja J.S, vastustaja xx Linnavalitsuse esindaja Veronika Stepanova RESOLUTSIOON
- J.S kaebus rahuldada
- tunnistada avalik-õigusliku suhte olemasolu ehk J.S õigust xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxx korraldusega nr.xx määratud ehitise, asukohaga xx xx teenindusmaa ostueesõigusega erastamiseks Edasikaebamise kord 3-07-237 Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates ASJAOLUID JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD J.S esitas Tartu Halduskohtu Jõhvi kohtumajale kaebuse avalik-õigusliku suhte olemasolu kindlakstegemiseks, millega tunnistada kaebaja õigust xx xx asuva maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks. Ühtlasi palus kaebaja tunnistada õigusvastaseks xx Linnavalitsuse tegevusetus xx maa ostueesõigusega erastamisel. Vastavalt ehitisregistri andmetele on kaebaja xx asuva ehitise omanik. Xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxx korralduse nr.xx p-ga 1 määras linnavalitsus xx asuva paviljoni teenindusmaa suuruseks 720 m2 (ärimaa). Ehitise omanik on J.S, kes omandas ehitise 13.07.1999 sõlmitud notariaalse ostu-müügi alusel. Kaebusest nähtuvalt linnavalitsus venitab ebaseaduslikult ehitise juurde määratud teenindusmaa ostueesõigusega erastamisega. Kaebaja pöördus Ida-Viru maavanema poole, kust talle vastati, et erastamisega seotud küsimused on vaja lahendada xx Linnavalitsuses. Pöördudes uuesti linnavalitsuse poole, sai kaebaja linnavalitsuselt vastuse, kust nähtub, et ehitis xx asub Tume pargi territooriumil, millel on oluline tähtsus linna pargitsooni arendamisel ning et selle territooriumi suhtes on linn algatanud detailplaneeringu. Ühtlasi nähtub xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxx kirjast nr.xx, et linnavalitsus on valmis seadma xx maale hoonestusõiguse pärast maa munitsipaliseerimist ja hoone kordategemist. J.S leiab, et ehitise omanikuna on tal õigus linnavalitsuse poolt määratud ehitise teenindusmaa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebuse eelmenetluse käigus kaebaja loobus kaebusest xx Linnavalitsuse tegevusetuse õigusvastaseks tunnistamiseks ning palus avalik-õigusliku suhte olemasolu kindlakstegemist kooskõlas halduskohtumenetluse seadustiku (edaspidi HKMS) § 26 lg 1 pga
- Vastustaja Narva-Jõesuu Linnavalitsus ei tunnista J.S kaebust. Vastusest kaebusele nähtub, et xx maa ostueesõigusega erastamisest keeldumisel lähtub xx Linnavalitsus linnavolikogu seisukohast mitte lubada maa ostueesõigusega erastamist xx pargitsoonides (Hele ja Tume park), xx Linnavolikogu 14.09.2000 määrusega nr.33 kehtestatud üldplaneeringust ja „SuurLootsi tänava ja lähiala, Vabaduse tänava lõik Poska tänavast kuni Pargi tänavani ning lähiala, Poska tn.21a, Poska, Koidu ja Vabaduse tänavate ja Vabaduse 16 krundiga piiratud ala, Mere, Aia, Pargi ja Vabaduse tänavatega piirneva ala, Pargi tänava ja Aia 15 kinnistu vahelise ala, Pargi 2 ja 4a, xx tn.12 ja xx, Vabaduse 33a maa-ala“ detailplaneeringust. Xx linna üldplaneeringu kohaselt on xx maa-ala haljasala, kuhu ei ole ette nähtud hoonestust. Xx linna pargid, nii Hele kui ka Tume park, on muinsuskaitse all. Xx Linnavolikogu 23.02.2005 otsusega nr.120 algatatud xx detailplaneeringu kohaselt on xx asuv ehitis likvideeritav objekt ning antud pargitsoonis jäetakse haljasala hoonestamata. Samas näeb xx Linnavalitsus ette võimaluse seada ehitise alusele maale hoonestusõigus pärast ehitise kordategemist. Vastustaja teavitas eeltoodust ka kaebajat oma 25.10.2006 kirjas nr.5.3.1/61-1, kuid kaebaja jättis kirja tähelepanuta. Vastustaja viitab maareformi seaduse (edaspidi MaaRS) § 6 lg-le 31, mille kohaselt ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. 02.04.2007 koostas xx Linnavalitsuse keskkonnaspetsialist-korrakaitseametnik Andrei Palmberg xx xx asuva ehitise vaatlusprotokolli nr. 3, millest nähtub, et paviljoni välisuks on ilma klaasita, sissepääsu juures on vanad mädanenud lauad, hoone paremal küljel on graffiti, tagakülg on täielikult lõhutud, hoone sees on olmejäätmed ja territoorium on koristamata. Seega on xx ehitis lagunenud. Kohtuistungil teatas vastustaja esindaja Veronika Stepanova, et käesolevaks ajaks on kaebaja hoone korda teinud. Xx Linnavalitsus peab kaebust põhjendamatuks, sest kaebusest ei selgu, 2
(4)3-07-237 milliseid kaebaja õigusi rikub xx maa ostueesõigusega erastamisest keeldumine. Kaebajale on pakutud alternatiivvarianti, s.o hoonestusõiguse seadmist. KOHTU PÕHJENDUSED Kooskõlas asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg-ga 3 ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks MaaRS-s sätestatud alustel ja korras. Kooskõlas MaaRS § 22 lg-ga 1 ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt käesolevale seadusele. Ehitisregistrist nähtub, et ehitise, asukohaga xx xx (vallasomand), omanik on J.S, kes esitas 12.08.1999 xx Linnavalitsusele avalduse xx maa ostueesõigusega erastamiseks. Xx Linnavalitsuse xx.xx xxxx korralduse nr.xx „Teenindusmaa määramine xx xx“ p-ga 1 määrati xx xx asuva paviljoni teenindusmaaks 720 m2 (t.lk.5). Seega on ehitis tegelikkuses olemas ja kantud ka ehitisregistrisse. J.S pöördus 28.06.2006 Ida-Viru maavanema poole kaebusega xx Linnavalitsuse tegevusetuse peale, kuna kaebajale kuuluva ehitise juurde määratud teenindusmaa ostueesõigusega erastamine venis. 25.07.2006 vastuskirjas nr.1.2-51/285 soovitati kaebajal pöörduda xx Linnavalitsuse poole, mida kaebaja ka 22.08.2006 kirjaga tegi. 25.10.2006 vastuses nr.5.3.1/61-1 xx linnapea Andres Noormägi teatas, et linn ei nõustu Tume pargis asuva hoone aluse maa ostueesõigusega erastamisega, kuid on valmis seadma hoonestusõiguse pärast maa munitsipaliseerimist ja hoone kordategemist. Xx Linnavalitsuse kirjalikus vastuses kaebuse kohta on viidatud MaaRS § 6 lg-le 31, mille kohaselt ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimatinimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtajaks. Xx Linnavalitsuse keskkonnaspetsialistkorrakaitseametnik Andrei Palmberg koostas 02.04.2007 ehitise xx xx vaatlusprotokolli nr.3, millest nähtub, et hoone välisuks on ilma klaasita, sissepääsu juures on vanad mädanenud lauad, hoone paremal küljel on graffiti, tagakülg on täielikult lõhutud, hoone sees on olmejäätmed ja territoorium on koristamata (t.lk.45). xx Linnavalitsuse esindaja linnasekretär Veronika Stepanova kinnitas kohtuistungil, et käesolevaks ajaks, s.o 11.06.2007, on kaebaja hoone korda teinud (t.lk.69). Kohtu küsimusele, millisele konkreetsele õigusnormile tuginedes keeldub sel juhul linnavalitsus xx.xx.xxxxx xx Linnavalitsuse korraldusega nr.xx määratud ehitise teenindusmaa ostueesõigusega erastamisest, vastustaja esindaja ei osanud vastata (t.lk.69). Eeltoodust järeldub, et xx Linnavalitsusel puuduvad õigusaktidest tulenevad põhjused keelduda xx maa ostueesõigusega erastamisest J.S`le. Vastustaja seletusest kaebuse kohta nähtub, et xx Linnavolikogu 23.02.2005 otsusega nr.120 algatatud „Suur-Lootsi tänava ja lähiala, Vabaduse tänava lõik Poska tänavast kuni Pargi tänavani ning lähiala, Poska tn.21a, Poska, Koidu ja Vabaduse tänavate ja Vabaduse 16 krundiga piiratud ala, Mere, Aia, Pargi ja Vabaduse tänavatega piirneva ala, Pargi tänava ja Aia 15 kinnistu vahelise ala, Pargi 2 ja 4a, xx ja 14, Vabaduse 33a maa-ala“ detailplaneeringu kohaselt on xx asuv ehitis likvideeritav objekt ning antud pargitsooni haljasala jäetakse hoonestamata (t.lk.25-27). Asjaolu, et xx maa asub Tume pargis ja omab väidetavalt suurt tähendust linna pargitsooni arendamisel, ei saa iseenesest olla kaebajale kuuluva ehitise teenindusmaa ostueesõigusega erastamisest keeldumise aluseks, sest maareformi seadus sellist alust ette ei näe. Maa erastamise alused, tingimused ja ulatuse kehtestab aga just maareformi seadus. Kui kohalik omavalitsus otsustab koostada ja kehtestada teatava maa-ala osas detailplaneeringu, siis tuleb, vastavalt MaaRS § 7 lg-le 5, detailplaneeringu koostamisel arvestada maareformi seaduses sätestatud maa erastamise ulatusega. Antud konkreetsel juhul on erastatava maa ulatus määratud juba enam kui 7 aastat tagasi, s.o. xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxx korralduse nr.xx „Teenindusmaa 3
(4)3-07-237 määramine xx“ p-ga 1, millega määrati xx asuva paviljoni teenindusmaaks 720 m2 ning kohtumenetluses on tõendatud, et tegemist on tegelikkuses olemasoleva ja ehitisregistrisse kantud ehitisega, mis vastab MaaRS § 6 lg-s 3 sätestatud ehitise tunnustele. Kohus märgib, et detailplaneering ei ole seadus, vaid seaduse alusel kehtestatav dokument, mis planeerimisseaduse sätetest ja mõttest tulenevalt peab võimalikult suurel määral arvestama kõigi osaliste huvidega ning olema samal ajal kooskõlas ka teiste seadustega. Kohus märgib siinkohal ka seda, et xx Linnavalitsuse seisukohad ja tegevus Tume pargi staatuse määratlemisel ning xx ehitise ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamisel on olnud vastuoluline - märgitakse, et Tume park on muinsuskaitse all ja et xx Linnavolikogu 23.02.2005 otsusega nr.120 algatatud xx detailplaneeringu kohaselt on xx asuv ehitis likvideeritav objekt ning antud pargitsoonis jäetakse haljasala hoonestamata ja linn ei nõustu Tume pargis asuva hoone aluse maa ostueesõigusega erastamisega. Samas näeb xx Linnavalitsus ette võimaluse seada ehitise alusele maale hoonestusõigus. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 15 lg 1 kohaselt seatakse hoonestusõigus sellise ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Antud konkreetsel juhul on ehitise omanik aga avaldanud soovi maa erastamiseks. Eeltoodust järeldub, et xx Linnavalitsus ei välista nimetatud ehitise olemasolu Tume pargi territooriumil ja ka sellele ehitisele teenindusmaa määramist Tume pargi maast, küsimus on vaid selles, et nimetatud 720 m² suurust teenindusmaad ei taheta kaebajale erastada. Juhul, kui eksisteerib põhjendatud ja ülekaalukas avalik huvi xx ehitise lammutamiseks, siis tuleb see omanikult sundvõõrandada õiglase tasu eest. Kuni seda pole tehtud, on kaebajal õigus ehitise omanikuna ehitise teenindusmaa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebuse rahuldamisel tugineb kohus HKMS § 26 lg 1 p-le 5. Mare Krull Kohtunik Kohtuotsus jõustus 08.09.2007 Tartu Ringkonnakohtu 22.08.2007 kohtumääruse nr.307-237 alusel, millega otsustati 1.jätta xx Linnavalitsuse apellatsioonkaebus Tartu Halduskohtu 29.06.2007 otsuse peale menetlusse võtmata ning tagastada apellatsioonkaebus apellandile. Mare Krull Kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE 4
(4)