← Eesti

3-06-1571/34

Obsah (4)§ 26§ 92§ 31§ 93

3-06-1571 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Hurma Kiviloo Otsuse tegemise aeg ja koht 01. veebruar 2007. a, Tallinn Haldusasja number 3-06-1571 Haldusasi OÜ Pri

§ 26lg 1 p 1, § 92 lg 1/.

2. Mõista OÜ-lt Primos välja Tallinna Linnavalitsuse kasuks vastustaja kantud õigusabikulude katteks 79 886.krooni (seitsekümmend üheksa tuhat kaheksasada kaheksakümmend kuus krooni ja 00 senti) /

§ 92lg 1,§ 93 lg 5/.

Otsuse peale võib 30 päeva jooksul, arvates selle avalikult teatavaks tegemisest 01.02.2007, esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule (

§ 31lg 4).

ASJAOLUD

  1. Tallinna Linnavalitsus (edaspidi TLV) võttis 28.06.
  2. a vastu korralduse nr 1448– k „Tallinna linna omandis olevale Võidujooksu tn 12/Pae tn 7A kinnistule hoonestusõiguse seadmine eelläbirääkimistega pakkumise korras ja hoonestusõiguste võõrandamine Tallinna 1 linnale” (edaspidi – Korraldus) /tl 16-28/. Vastavalt Korralduse p. 6.
  3. avaldas Tallinna MaaAmet teate Korralduse vastuvõtmise kohta 06.07.
  4. a ajalehes „Postimees“ /tl 36/.
  5. 04.08.2006 esitas OÜ Primos Tallinna Halduskohtule kaebuse TLV 28.06.2006 korralduse nr 1448-k tühistamiseks, mille kohus võttis menetlusse
  6. augusti 2006 määrusega /tl 1-15, 111-112/. /tl 1-4/,
  7. 05.09.2006 täiendas kaebaja oma kaebust uue taotlusega: tühistada Tallinna Maaameti 06.07.2006 käskkiri nr 9-1/103 (edaspidi – Käskkiri) /tl 138-141/. Tallinna halduskohus luges 25.09.2006 määrusega OÜ Primos täiendava kaebuse kohtule esitatuks tähtaja rikkumisega, jättis rahuldamata OÜ Primos tähtaja ennistamise taotlus ja lõpetas selles osas kaebuse menetluse /tl 198-199/. Tallinna ringkonnakohtu 22.11.2006 määrusega tühistati Tallinna halduskohtu 25.09.2006 määrus ja loeti OÜ Primos kaebus Käskkirja tühistamiseks tähtaegseks /tl 219-220/.
  8. jaanuaril 2007 määras halduskohus võtta OÜ Primos täiendav kaebus Tallinna Maa-ameti 06.07.2006 käskkirja nr 9-1/1030 tühistamiseks menetlusse ja vaadata see läbi ühes menetluses OÜ Primos varasema kaebusega.
  9. 11.08.2006 ja 14.09.2006 esitas vastustaja Tallinna Linnavalitsus kohtule kaebuse kohta kirjaliku seletuse /tl 55-62, 169-172/. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebuse esitaja OÜ Primos leiab, et Korralduse alusel hoonestusõiguse seadmine on kantud avalikust huvist, mistõttu peab võimaldama osaleda selles menetluses kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel. Riigikohus on käsitlenud sedalaadi lepinguid lahendis nr 3-3-159-05 ja andnud ka juhised, mil viisil peab toimuma eelkirjeldatud lepingute sõlmimise menetlus. Seega peavad Korraldus ja selles väljakuulutatud pakkumise tingimused ning nõuded olema põhjendatud, et tagada ühetaoline kohtlemine, avalikkus, läbipaistvus ning proportsionaalsus. Viitega Korralduse p-dele 2.1.4 ja 3 leiab kaebaja, et Korralduses on seatud sisuliselt põhjendamatud nõudmised pakkujatele ning neid nõudmisi ei ole ka põhjendatud Korralduse p. 1.
  10. alusel ja selles sätestatud korras peab pakkuja taotlema Võidujooksu tn 12/Pae 7A detailplaneeringu koostamise algatamist ja sõlmima Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguste üleandmise lepingu. Detailplaneering peab nägema ette Võidujooksu tn 12/Pae tn 7A kinnistu jagamise, kusjuures kinnistu jagamisel peavad tekkima eraldiseisvad kinnistud kohviku või restorani, paemuuseumi, pargiala, iga elamu ning büroohoone jaoks ning avalikult kasutatavate teede jaoks. Võidujooksu tn 12/Pae tn 7A kinnistu lähialale peab detailplaneering ette nägema haljasala. Korralduse p. 1.
  11. sätestab pakkuja kohustuse ehitada veekogu kaldarajatised ja veekogu rajatised ning säilitama veekogu ja puhastama veekogu vastavalt nõuetele (1.3.1.), pargiala rajatised, teed, piirded ja väikevormid (1.3.2.), avalikult kasutatavad sõiduteed, kõnniteed ja parklad koos tänavavalgustuse ning liikluskorraldusvahenditega (1.3.3.), büroohoone, milles asuvad Lasnamäe Linnaosa Valitsuse, Lasnamäe linnaosa sotsiaalosakonna ning raamatukogu ruumid (1.3.4.), tehnovõrgud ja –rajatised (1.3.5.) ja elamud ning äri- ja büroohooned (1.3.6.). Ainsa ehitise minimaalsuurusena on Korralduses sätestatud büroohoone, milles on ruumid Lasnamäe Linnaosa Valitsusele, Lasnamäe linnaosa sotsiaalosakonnale ja raamatukogule, suletud brutopinna minimaalne suurus 5000 m². Korralduse p 2.3.2.
  12. nähtub, et linna huvi on suunatud sellele, et elamuid ning äri- ja büroohooneid ehitataks võimalikult väikeses ulatuses, kuna hindamisel „väikseima elamute ning äri- ja büroohoonete suletud brutopinna kogusuurusega, millest on mahaarvatud restoran või kohvik, Lasnamäe Linnaosa Valitsuse, Lasnamäe linnaosa sotsiaalosakonna ning raamatukogu ruumide suletud brutopind, pakkumine saab maksimaalse arvu punkte, st 30 punkti (30%)”. Tulenevalt eeltoodust on ilmselt põhjendamatu korralduse p 2.1.4.10 sätestatud lisatingimus, et pakkuja peab olema viimase kolme aasta jooksul ehitanud vähemalt 2 3 sarnast pinda ja pakkuja poolt ehitatud sarnaste pindade kogupindala kokku peab viimase kolme aasta jooksul olema vähemalt 25 000 m². Sarnaseks pinnaks loetakse ärihoone ja ühiskondlikku hoone pinda. Korralduse p 2.1.4.7 kohaselt peab pakkuja olema registreeritud majandustegevuse registris (MTR) tegevusalal “ehitamine” ja Korralduse p 2.1.4.
  13. sätestab, et pakkuja peab omama ehitustööde teostamiseks akrediteeritud sertifitseerimisasutuse tunnustatud kvaliteedijuhtimisning keskkonnajuhtimissertifikaate (ISO 900 ja ISO 14001 või samaväärsed). Korralduse p 2.1.4.1.
  14. kohaselt on piisav, kui Korralduse p 2.1.4.
  15. ja 2.1.4.
  16. sätestatud nõudmised on täidetud üksnes garandil. Vastavalt korralduse lisaks 3 oleva garantiikirja näidisele garanteerib garant üksnes rahaliste kohustuste täitmist garantii saaja ees. Kaebuse esitaja on seisukohal, et puudub igasugune mõistlik põhjendus, miks rahaliste kohustuste täitmist garanteeriv isik peaks olema MTR-s registreeritud tegevusalal „ehitamine” ja/või omama ehitustööde teostamiseks ISO 900 ja ISO 14001 või samaväärseid sertifikaate. On ilmne, et garandi rahalist suutlikust täita garantiikohustust ei mõjuta ega taga, see, kui garandi tegevusalaks on „ehitamine” või kui ta omab ehitustööde teostamiseks vajalikke sertifikaate. Rahalise kohustuse täitmise tagamiseks saavad olla kriteeriumiteks üksnes need nõuded, mis ilmselgelt iseloomustavad garandi rahalist suutlikkust. Korralduse p 2.1.4.8 kohaselt peab pakkuja 2003., 2004.,
  17. majandusaasta netokäive peab olema vähemalt 350 miljonit Eesti krooni igal aastal eraldi, p 2.1.4.11 kohaselt peab pakkuja 2003.,
  18. ja
  19. majandusaasta omakapital olema vähemalt 30 miljonit Eesti krooni iga aasta lõpus eraldi ja p 2.1.4.12 sätestab pakkuja 2003.,
  20. ja
  21. majandusaasta puhaskasumi minimaalsuurusena vähemalt 20 miljonit Eesti krooni igal aastal eraldi. Kaebuse esitaja leiab, et nii pakkuja majandustegevust iseloomustavate miinimumnäitajate kehtestamine kui nende miinimumnäitajate suurused on põhjendamatud. Pakkuja varasem käive ja kasum ei mõjuta ega taga pakkuja võimekust täita enda poolt esitatud pakkumisega võetavaid kohustusi. Veelgi enam – rahvusvaheliselt (ja ka Eestis) tunnustatud praktika kohaselt asutatakse väga sageli just nimelt ja ainult konkreetse projekti teostamiseks eraldi vastav äriühing, mistõttu ei ole mõeldav ega saagi eeldada varasema suure käibe ega kasumi olemasolu. Vastustaja jaoks oleks täiesti piisav tehingust tulenevate riskide maandamiseks tunnustatud krediidiasutuse poolt esimesel nõudmisel täitmisele kuuluva garantii esitamine, mis on ka Korralduses osaliselt ettenähtud. Tagatiste andmine kolmandatele isikutele on krediidiasutuste igapäevaseks majandustegevuseks, mitte ehitusettevõtjate majandustegevuseks, nagu seda on ette näinud Korralduses vastustaja. Lisaks on vastustaja nõudnud pakkujalt soovitusliku iseloomuga kinnituskirja krediidiasutuselt (Korralduse lisa 4), mis peaks vastustaja jaoks tõstma pakkuja usaldusväärsust (vastasel juhul oleks tegemist põhjendamatu nõudmisega). Äriühingu kasum on äriühingu sisemise korralduse, äriühingu juhtimise meetodite ja äriühingu ning tema osanike vaheline küsimus, mis ei mõjuta mingil viisil äriühingu ja kolmandate isikute vahelisi suhteid ega äriühingu suutlikkust kolmandate isikute ees kohustusi täita. Kasumi suurus omab tähendust üksnes äriühingu osanike jaoks ning kasumi suurus ei ole reeglina sõltuvuses äriühingu tegevuse ulatusest (käibest). Ettevõtte edukus ei ole alati ja tingimata seotud tema võimekusega teostada kvaliteetseid töid ning kasumis suurus ei väljenda alati ettevõtte edukust. Vastustaja poolt kehtestatud lisatingimused pakkujale on tervikuna ebamõistlikud, mida kinnitab ilmekalt Korralduse p 2.1.4.1.
  22. Arusaamatult ja täiesti põhjendamatult nõuab vastustaja selliselt pakkujalt Korralduse p 2.1.4.2 – 2.1.4.
  23. ja 2.1.4.
  24. – 2.1.4.12 sätestatule vastava ehitusettevõtja garantiikirja rahaliste kohustuste täitmiseks. Veelgi arusaamatumaks teeb nõudmise asjaolu, et garantiikiri vastavalt Korralduse lisaks 3 olevale näidisele lõpeb Korralduse p 3 sätestatud kohustuse täitmisega, s.t garantiikiri ei ole seotud büroohoone, milles asuvad Lasnamäe Linnaosa Valitsuse, Lasnamäe linnaosa sotsiaalosakonna ning raamatukogu ruumid (1.3.4.), tehnovõrkude ja –rajatiste (1.3.5.) ja elamute ning äri- ja 3 büroohoonete (1.3.6.) ehitamise ja kasutusele võtmisega. Sellise garantiikirja nõudmise eesmärgiks saab olla üksnes soov moonutada konkurentsi ja välistada mitmete võimalike pakkujate poolt pakkumiste esitamine. Korralduses pakkumiste esitamiseks ettenähtud tähtaeg ei ole mõistlik. Käskkirja p 2.5.
  25. kohaselt peab pakkumine olema esitatud hiljemalt
  26. augustil kell 18.
  27. Käskkiri kui võimalikele pakkujatele antud infopaketi osa muutus võimalikele pakkujatele kättesaadavaks alates 10.07.
  28. a. Viitega Käskkirja p-le 2.2.1.
  29. ja Korralduse p-dele 2.1.3.1., 2.3.
  30. ja 2.3.3.
  31. leiab kaebaja, et on ilmselge, et põhjaliku ja läbimõeldud eskiisi ning selle seletuskirja koostamine maa-alale, mis hõlmab üle 32 ha suurust ala, ei ole võimalik vähem kui 50 päeva jooksul, seda eriti veel suvisel puhkuste ajal. On ilmne, et avaliku ruumi ehitustingimuste kindlaksmääramine ja ehitusõiguse andmine omab ajaliselt mõju perioodi vältel, mis on mõõdetav aastakümnetega (kui mitte aastasadades). Kuna sellise projekti mõju on äärmiselt pikaajaline ja oluline eriti arvestades, et hiljem – s.o. pärast ehitusõiguse realiseerumist - ei ole neid tingimusi enam võimalik muuta ega protsessi tagasi pöörata, siis tuleb saavutada juba enne projekti realiseerumist ka parim võimalik lahendus. Oleks ilmselgelt põhjendamatu ja ebamõistlik lahendada niivõrd pikaajalise ja olulise mõjuga küsimusi vähem kui 2-kuulise tähtaja vältel. Seega on äärmiselt tõenäoline, et niivõrd lühikese ajaga ei saavutata parimat võimalikku tulemust ja seega rikub taoline lühike tähtaeg avaliku ressursi kasutamise tingimuste pikaajalisel kindlaksmääramisel oluliselt avalikkuse huve. Asjaolu, et lõplik eskiis tuleb esitada eelläbirääkimiste lõpuks, ei vähenda esialgse eskiisi koostamise mahtu. On ilmne, et eskiisi esitamise nõude mõtteks on välja selgitada kavandatav projekt ning sellest tulenevalt ei saa lõplik eskiis põhimõtteliselt ja väga oluliselt erineda esialgsest. Erinevus saab seisneda ikkagi üksnes detailsuse astmes. Korralduses pakkujale esitatud nõudmised ei ole ega näi ausate ja õiglastena. Pakkumise tingimused on ja näivad ausad ja õiglased siis, kui nende kohaselt on võimalik kaasata maksimaalne hulk pakkumiste tegijaid, kes suudavad oma pakkumisi realiseerida. Pakkumise tingimused ei ole ega näi ausate ja õiglastena siis, kui pakkumise korraldus ja/või tingimused seavad selgelt eelistatud olukorda ühe või mõne potentsiaalse pakkuja või veelgi enam – pakkumine on ise läbi viidud või pakkumise tingimused on selgelt koostatud selliselt, et nende alusel saab pakkumise teha üksnes üks või mõni eelnevalt teadaolev ja „välja valitud” isik. Viitega Äripäev Online`is avaldatud artiklitele märgib kaebuse esitaja, et tal on alust arvata, et käesoleval juhul on pakkumine läbi viidud ja pakkumise tingimused koostatud selliselt, et nende kohaselt on ainsana võimalik esitada pakkumine või olla eelistatud ühel äriühingul – AS-l Merko Ehitus. Korralduses sätestatud lisatingimustega on asutud ebavõrdselt kohtlema isikuid, kes sooviksid kinnistut Võidujooksu 12/Pae 7A enda kasutusse saada. Vastustaja on seadnud põhjendamatuid piiranguid, et pakkumise saaksid esitada üksnes isikud, kes on lähedastes suhetes suurte käibe- ja kasuminäitajatega ehitusettevõtjatega. Muud moodi ei ole võimalik selgitada, miks vastustaja peab vajalikuks, et ka rahalise kohustuse täitmist tagav garantii peab olema antud ehitusettevõtja poolt. Kaebuse esitaja soovib osaleda Võidujooksu tn 12/Pae tn 17A kinnistule hoonestusõiguse seadmise konkursil seaduslikel, põhjendatud ja mõistlikel tingimustel ning esitada omapoolne pakkumine, kuid vastustaja poolt väljakuulutatud ebaseaduslikud, ebamõistlikud ja põhjendamatud tingimused ei võimalda kaebuse esitajal kvalifitseeruda pakkumise tegemiseks. Kaebuse esitaja on välja võtnud enampakkumise materjalid ning kinnitab, et on suuteline täitma väljakuulutatud pakkumise eesmärke seaduslikel, põhjendatud ja mõistlikel tingimustel. Kuna pakkumise ebaseaduslikud, ebamõistlikud ja põhjendamatud tingimused ei võimalda seda teha, siis leiab kaebuse esitaja, et Korraldus ja selles sätestatud tingimused piiravad kaebuse esitaja õigusi. Korralduses puudub argumentatsioon, miks tagab (niivõrd määravas osas) komisjoniliikmete subjektiivne arvamus parima võimaliku lahenduse arvestades korralduse eesmärke. Ka 4 sisuliselt puuduvad põhjendused, miks on parima pakkumise välja valimine seatud sõltuvusse komisjoni liikmete subjektiivsetest arvamustest. Selline määrava otsustusõiguse andmine subjektiivsetel arvamustel põhinevale komisjoni otsusele ei ole proportsionaalne ja vajalik. On ilmne, et korralduses (p 1) seatud eesmärgi saavutamiseks on vaja sõltumatuid eriteadmistega isikuid, mitte haldusorgani enda poolt määratud haldusorganiga seotud isikuid. Vastustaja Tallinna Linnavalitsus ei nõustu kaebusega ning leiab, et sätestatud hoonestusõiguse seadmise eelläbirääkimistega pakkumise tingimused on seaduslikud. Kaebuse esitajal puudub seadusest tulenev õigus osaleda kõigil kohaliku omavalitsuse poolt korraldatavatel hoonestusõiguse seadmise konkurssidel. Seega ei riku vastustaja poolt Korralduses pakkumises osalejatele nõuete kehtestamine kaebuse esitaja õiguseid. Võrdse kohtlemise printsiibiga ei ole vastuolus tingimuste seadmine, mille kohaselt pakkumise ulatusliku maa-ala korrastamiseks ning sellele ehitiste rajamiseks saavad esitada üksnes suure kogemusega edukad ehitusettevõtjad või isikud, kelle poolt võetavaid kohustusi garanteerivad (ning kelle poolt võetavate kohustuste täitmisega on seeläbi seotud) suure kogemusega edukad ehitusettevõtjad. Samuti ei piira eelnimetatud tingimuste seadmine ettevõtlusvabadust. Korraldus ei riku kaebuse esitaja huve, kuivõrd kaebuse esitaja ei oleks esialgsete pakkumiste esitamise tähtajaks suutnud esitada krediidiasutuse garantiid. Olukorras, kus esialgsete pakkumiste esitamise tähtajaks oli
  32. august ning kaebuse esitajal ei ole ka 05.09.
  33. a võimalik esitada krediidiasutuse garantiid, on ilmselge, et isegi juhul, kui pakkumine oleks toimunud kaebuse esitaja poolt soovitud tingimustel, ei oleks kaebuse esitaja saanud pakkumisel osaleda krediidiasutuse garantii puudumise tõttu. Kohalik omavalitsus avaliku võimu teostajana ei saa projektide teostamisel käituda olulisel määral erinevalt teistest tsiviilkäibes osalevatest mõistlikest isikutest. Tsiviilkäibes tegutsedes on ilmselge, et teatud tööde teostajana eelistatakse vastava ala spetsialiste. Seega Korralduses nõude esitamine, et pakkumisega peab olema seotud ehitusettevõtja, ei saa kuidagi olla ebamõistlik. Vastustajale teadaolevalt ei ole kaebuse esitajal kogemusi ehitusvaldkonnas, mistõttu puudub kaebuse esitajal õigustatud ootus, et kaebuse esitaja saaks osaleda hoonestusõiguse seadmise konkursil, mille eesmärgiks on Võidujooksu 12/ Pae 7A kinnistul võimalikult lähema aja jooksul komplekselt heakorrastada ja välja ehitada Pae puhkeala, ilma et kaebuse esitaja poolt võetavaid kohustusi garanteeriks ehitusvaldkonnas kogemust omav isik. Kaebuse esitajal on võimalik pakkumismenetluses osaleda, kui kaebuse esitaja esitab Korralduses nõutud garantii. Kaebuse esitaja ei ole tõendanud ega isegi mitte põhjendanud, miks kaebuse esitajal ei ole võimalik esitada Korralduses sätestatud garantiisid. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimine toimub kohases menetluses ning võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimine on tsiviilõigusliku lepingu sõlmimine, kuid arvestades hoonestusõiguse seadmise eripära, on Tallinna Linnavolikogu 02.06.
  34. a määrusega nr 28 kehtestatud Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord (edaspidi - Kord), mis sätestab nõuded hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise menetlusele. Viitega Korra §-le 7 märgib TLV, et varasema praktika kohaselt on muudeks tingimusteks olnud muuhulgas hoonestaja isikule esitatavad nõuded, mis tagavad hoonestusõiguse oluliseks tingimuseks oleva ehituskohustuse kohase täitmise. Korralduses pakkujatele esitatud nõuete osas on Korralduses ning selle seletuskirjas toodud põhjendused ning ka sisuliselt on pakkujatele esitatud nõuded põhjendatud. Korralduse p-s 1 on fikseeritud, et hoonestusõiguse seadmise tingimused (milleks on ka pakkujatele esitatavad nõudmised) on seatud arvestades avalikku huvi Võidujooksu 12/ Pae 7A kinnistul võimalikult lähema aja jooksul komplekselt heakorrastada ja välja ehitada Pae puhkeala. Pakkujatele esitatavad kõrged nõudmised tulenevadki vajadusest kiiresti ning kvaliteetselt välja ehitada linna jaoks oluline piirkond. Haldusakti põhjendatuse nõue ei 5 tähenda, et haldusaktis tuleks esitada detailsed selgitused iga haldusakti sätte osas, vastasel juhul muutuksid haldusaktid ebamõistlikult keerukaks ning ohtu satuks haldusmenetluse seaduse (edaspidi – HMS) § 55 lg 1 sätestatud nõude täitmine. Korralduse põhitekst on juba hetkel pikk ja keeruline, iga Korralduse punkti põhjalik põhjendamine ei ole seega otstarbekas ning vastustaja hinnangul on piisav, kui Korralduses on esitatud üldine põhjendus Korralduse vastaval kujul vastuvõtmiseks. Asjaolu, et linnavalitsus on pakkujatele esitatavaid nõudeid põhjalikult kaalunud, nähtub ka korralduse seletuskirjast, mille kohaselt Lasnamäe linnaosa halduskogu on korralduse eelnõu kooskõlastamisel soovitanud kaaluda pakkujatele esitatavate nõuete otstarbekust ning Tallinna Maa-amet on selgitanud, et nimetatud nõuded on vajalikud selleks, et välistada pakkumiselt pakkujad, kes ei ole suutelised hoonestusõiguse seadmise lepinguga võetavaid kohustusi täitma. Pakkumise tulemusena seatakse hoonestusõigus 325 194 m2 suurusele maa-alale, mis on üks suuremaid linna omandis olevaid kinnistuid, millele viimase aja jooksul on hoonestusõigusi seatud. Tegemist on nii Lasnamäe linnaosa kui terve Tallinna linna jaoks olulise piirkonnaga, mis on kahetsusväärselt pikka aega olnud korrastamata, mis on toonud kaasa antud piirkonna ohtlikuks muutumise. Pae puhkeala korrastamine on üks linna jaoks olulise tähtsusega küsimusi ning seega peab hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisel olema miinimumini viidud risk, et hoonestaja ei täida endale võetud kohustusi ning seega lükkub Pae puhkeala korrastamine täiendavalt edasi. Kaebuses toodud loetelu ehitistest, mida ehitaja kohustub ehitama, on mittetäielik ning eksitav, luues mulje, et hoonestaja ehituskohustus on äärmiselt väike. Tegelikkuses on hoonestaja ehituskohustuse ulatus Korralduse p 1.
  35. kohaselt märkimisväärselt suurem. Olukorras, kus üksnes Lasnamäe Linnaosa Valitsuse, Lasnamäe linnaosa sotsiaalosakonna ning raamatukogu ruumide suletud brutopinnaks peab olema 5000m2 on Tallinna Linnavalitsus arvestanud, et ärihoonete ja ühiskondlike hoonete kogupindalaks on tõenäoliselt ca 25 000 m
  36. Seega ei vasta tõele OÜ Primos väide, et pakkuja peab viimase kolme aasta jooksul olema ehitanud kokku oluliselt rohkem kui planeeritavale alale tegelikult ehitisi soovitakse. Isikud, kes ei ole viimase kolme aasta jooksul ehitanud ärihooneid ja ühiskondlikke hooneid kokku vähemalt 25 000 m2 ulatuses, ei oma piisavat kogemust, et nimetatud isikute kasuks hoonestusõiguse seadmisel oleks tagatud Pae puhkeala tähtaegne korrastamine, ning seega on nimetatud isikute poolt võetud kohustuste täitmise tagamiseks vajalik garantii isikult, kellel on vastav kogemus olemas. Üksnes juhul, kui Pae puhkeala kavandamisega on otseselt seotud (kas pakkumise esitajana või pakkumise esitaja kohustusi garanteeriva isikuna) isik, kellel on piisavas mahus ärihoonete või ühiskondlike hoonete ehitamise kogemus, on risk, et Pae puhkeala korrastamine ei õnnestu, minimaalne. Juhul, kui pakkumisi võiksid esitada ka ettevõtted, kelle kohustusi garanteerib üksnes krediidiasutus, ei ole tagatud, et pakkumisega on seotud piisava kogemusega ehitusettevõte, ning on oluline risk, et Pae puhkeala tähtaegne valmimine ei õnnestu. Oluline on hinnata nii ettevõtte varasemat kogemust äri- ja ühiskondlike hoonete rajamisel kui ka ettevõtte käivet ja kasumit. Vastustaja on teadlik, et üldlevinud praktika kohaselt asutatakse konkreetse projekti teostamiseks eraldi äriühing ning seetõttu on võimalik pakkumise esitamine ka Pae puhkeala projekti teostamiseks asutatud äriühingu poolt, tingimusel, et sellise äriühingu poolt võetavaid kohustusi tagab Korralduses esitatud nõuetele vastav ehitusettevõtja. Niivõrd ulatusliku projekti kui Pae puhkeala korrastamine puhul on oluline, et pakkumise esitaks või pakkuja poolt võetavaid kohustusi garanteeriks ettevõtja, kellel on piisava suurusega netokäive ning kes on oma majandustegevuses edukas. Eduka majandustegevuse ning äriühingu efektiivse juhtimise tõendiks saab olla aga üksnes kasumi suurus. Korralduse p 2.1.4.1.
  37. sätestatud garantiikirja nõudmise eesmärgiks ei ole soov moonutada konkurentsi, vaid välistada pakkumiste esitamine isikute poolt, kes ei ole ise Korralduses esitatud nõuetele vastavad ehitusettevõtjad või kelle kohustusi ei taga Korralduses esitatud nõuetele vastavad 6 ehitusettevõtjad, kuivõrd vastustaja leiab, et Pae puhkeala eduka korrastamine on tagatud vaid juhul, kui pakkumisega on otseselt seotud nõuetele vastav ehitusettevõtja. Pakkumiste esitamise tähtaeg on mõistlik. Käskkirjas fikseeritud tähtaeg 28.08.
  38. a on üksnes esialgsete pakkumiste esitamise tähtajaks. Esialgsete pakkumiste osaks olevaid eskiise ei hinnata, hinnatakse üksnes läbirääkimiste järel esitatavate lõplike pakkumiste osaks olevaid eskiise (Korra § 31). Esialgsete pakkumiste osaks olevad eskiisid on üksnes aluseks läbirääkimiste pidamisele. Lõplike pakkumiste esitamise aega ei ole veel fikseeritud, nimetatud tähtaeg määratakse alles läbirääkimiste lõppedes. Pae puhkeala korrastamise konkursi korraldamise alast informatsiooni avaldati ajakirjanduses juba 2006 aasta kevadel, mistõttu Pae puhkeala korrastamisest tegelikult huvitatud isikutel on juba mitme kuu eest olnud võimalik asuda koostama visiooni antud ala korrastamiseks. Seega ei tohiks OÜ-l Primos tekkida ka esialgse pakkumise juurde kuuluva eskiisi koostamisel esialgse pakkumise esitamise tähtajast tulenevaid probleeme. Asjaolu, et Korralduses esitatud nõuded ei võimalda pakkumisel osaleda kõigil Eesti Vabariigi ettevõtetel, ei muuda Korralduses esitatud nõudeid ebaausateks ega ebaõiglasteks. Nii nagu riigihangete pakkumismenetlustes on ka Korralduse alusel toimuvas pakkumismenetluses piiratud pakkumismenetlustes osalejate ringi, eesmärgiga tagada pakkumiste esitamist isikute poolt, kelle puhul vastustaja eeldab, et nimetatud isikud saavad Pae puhkeala korrastamisega hakkama. Pakkumismenetluses osalevate isikute ringi piiramine on kooskõlas haldusmenetluse otstarbekuse ning eesmärgipärasuse printsiipidega ning Korra ja TLV ning Tallinna Linnavolikogu ja ka teiste kohalike omavalitsuste praktikaga analoogiliste projektide teostamisel. Kaebuse esitaja on kaebusele lisanud ajakirjanduses avaldatud materjale üksnes eesmärgiga halvustada vastustaja tegevust, jättes samas kaebusele lisamata artikleid, mis otseselt lükkavad ümber kaebuse esitaja poolt kaebusele lisatud artiklites sisalduvaid väiteid. Äripäeva andmetel ei vasta konkursi tingimustele mitte üksnes AS Merko Ehitus, nagu väideti 28.06.
  39. a Äripäevas, vaid konkursi tingimustele vastavad Eesti ehitusettevõtetest ka Skanska EMV, Eesti Ehitus ja YIT ning samuti saavad konkursil osaleda välisriikides registreeritud ehitusettevõtted ning ettevõtted, kes esitavad Korralduses nõutud garantiid. OÜ Primos ei vaidlusta asjaolu, et pakkumiste hindamisel on määravaks asjaoluks pakkujate poolt pakutud lahendus Pae puhkeala arendamiseks, vaid asjaolu, et lahendusi hindavad haldusorganiga seotud isikud. Komisjoni koosseis on kooskõlas Korra §-ga
  40. Korra kohaselt on pädev eelläbirääkimistega pakkumist ette valmistama ja läbi viima komisjon, kuhu kuuluvad vähemalt linnaosa valitsuse, linnavara valitseja ja linnaplaneerimise ameti esindaja. Käskkirja kohaselt on komisjoni liikmeteks just isikud, kelle igapäevasteks tööülesanneteks on linna arengu ja planeerimisega tegelemine ning Tallinna linna ning Lasnamäe linnaosa arengu eest vastutamine, ning nad saavad anda hinnangu Pae puhkeala lahendustele. Ei ole olemas eriteadmistega isikuid, kes ei oleks seotud TLV-ga, kuid kellel oleks olemas piisav ülevaade antud piirkonna vajadustest ning Tallinna linnas kasutusel olevatest lahendustest, mis võimaldaks antud isikutel anda põhjendatud hinnang pakkujate poolt pakutavatele lahendustele. Tallinna Tehnikaülikooli ehitusteaduskonna spetsialistidel on kahtlemata piisavad teadmised ehitamise osas ning arhitektidel on piisavad teadmised arhitektuurilahenduste koostamise osas, kuid eelnimetatud spetsialistidel puuduvad vajalikud komplekssed teadmised, mis võimaldaksid hinnata, kas pakutavad arenduslahendused võimaldavad jõuda Korralduse p
  41. sätestatud eesmärkideni. Pae puhkeala arengulahenduste hindamisel on ainuvõimalik, et pakkumisi hindavad samad isikud, kes on pärast hoonestusõiguse seadmise konkursi lõpuleviimist seotud edukaks tunnistatud pakkumise alusel toimuva planeerimismenetluse läbiviimisega. Vastustaja leiab, et üksnes sellisel juhul on võimalik pakkujatele pakkuda teatud kindlust, et edukaks tunnistatud pakkumises kavandatud planeeringulahendus ka ellu viiakse. Korralduse p 2.3.3.
  42. tulenevalt ei saa 7 nõustuda kaebuse esitaja seisukohaga, et eskiiside hindamine toimub täielikult lähtudes komisjoni subjektiivsest arvamusest. Komisjon kaalub esitatud planeeringulahendusi põhjalikult ning komisjoni otsusest nähtub, millistest kaalutlustest lähtuvalt komisjon oma otsused teeb. Seega on komisjoni otsus pakkumiste hindamise osas kontrollitav. KOHTU PÕHJENDUSED
  43. Käesolevas asjas on OÜ Primos vaidlustanud kaks haldusakti: TLV 28.06.2006 korralduse nr 1448-k ning selle alusel ja täitmiseks antud Tallinna Maa-ameti 06.07.2006 käskkirja nr 9-1/
  44. Kaebusest nähtuvalt peab OÜ Primos Korraldust õigusvastaseks ja oma õigusi rikkuvaks kahel alusel: Korraldusega kehtestatud tingimuste määramine kui diskretsiooniotsus on põhjendamata (st haldusakt on motiveerimata) ning Korraldusega kehtestatud tingimused on ka sisuliselt põhjendamatud. Käskkirja peab kaebaja aga õigusvastaseks ja oma õigusi rikkuvaks seetõttu, et pakkumiste esitamiseks ettenähtud tähtaeg - hiljemalt
  45. augustil kell 18.00 - ei ole mõistlik ning komisjoni kooseisus ei ole sõltumatuid eriteadmistega isikuid, vaid haldusorgani enda poolt määratud haldusorganiga seotud isikuid. Kaebaja väiteil Korraldus ja Käskkiri rikuvad võrdse kohtlemise põhimõtet, ettevõtlusvabadust, õigust osaleda seaduslikel tingimustel korraldatud konkurssidel, õigust heale haldusele, moonutavad konkurentsivõimalusi jms. Seega asub kohus kontrollima kaebaja väidete põhjendatust, alustades kõigepealt kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisest.
  46. Käesoleval juhul ei ole vaieldav, et Korralduse alusel hoonestusõiguse seadmine on kantud avalikust huvist (see tuleneb otseselt Korralduse p-st 1). Kaebaja osundatud Riigikohtu halduskolleegiumi
  47. detsembri 2005 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-59-05 on märgitud, et avaliku ressursi kasutusse andmine peab toimuma menetluses, mis võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel. Kaebaja on seisukohal, et eelläbirääkimistega pakkumisest osavõtjatele seatud põhjendamatud tingimused ja ebamõistlik tähtaeg ei võimalda tal omapoolset pakkumist teha. OÜ Primos on pöördunud kohtusse aegsasti enne pakkumiste esitamiseks ettenähtud tähtaja saabumist ning taotlenud kaevatud Korralduse kehtivuse või täitmise peatamist. Tallinna halduskohtu 18.08.2006 määrusega rahuldati kaebaja taotlus osaliselt ning keelati lõplike pakkumiste avamine ja sellele järgnevad toimingud. Tallinna Ringkonnakohtu 07.09.2006 määruses, millega halduskohtu määrus jäeti jõusse, on leitud, et kaebus ei ole perspektiivitu ning et kaebaja õiguste rikkumist ei saa käesolevas asjas välistada. Kohus nõustub antud juhul sellega, et kaebaja õiguste rikkumist ei saa välistada: ehkki kaebaja ei teinud Korralduse ja Käskkirjaga määratud korras ja tähtajal omapoolset pakkumist, ei tähenda see sugugi seda, et need haldusaktid ei või tema õigusi rikkuda, kuna kaebaja väiteil takistasid just ebamõistlikud tingimused tal pakkumisel osaleda. Kohus ei nõustu TLV seisukohaga, mille kohaselt Korraldus ei riku kaebuse esitaja huve põhjusel, et kaebuse esitaja ei oleks esialgsete pakkumiste esitamise tähtajaks suutnud esitada krediidiasutuse garantiid. Hansapank on kinnitanud, et kui Võidujooksu tn 12/Pae tn 7A kinnistule hoonestusõiguse seadmiseks välja kuulutatud konkursi tingimused võimaldaksid ehitusettevõtjaks mitteoleval isikul konkursil osaleda krediidiasutuse garantiikirjaga, siis oleks pank valmis esitama Korralduse lisades 1 ja 2 toodud kirjad /tl 179/. Neil asjaoludel puudub hetkel võimalus öelda, et kaevatud haldusaktid ei puuduta kaebaja õigusi. Järelikult peab kohus sisuliselt kontrollima vaidlustatud haldusaktide õiguspärasust, alustades Korraldusest. Selline vahetegu on mõnevõrra tinglik põhjusel, et Korraldusega määratud tingimused kajastuvad ka Käskkirjas. Seega seisukohad, mida kohus väljendab kaebaja vaidlustatud tingimuste kohta Korraldusega seonduvalt, on ülekantavad ka Käskkirjale. 8
  48. Kohus ei jaga OÜ Primos seisukohta Korralduse motiveerimatusest, arvestades sellesisulise haldusakti spetsiifikat. Haldusakti motiveerimise nõue ei ole asi iseeneses, vaid see peab tagama haldusaktist arusaamise ja haldusakti kontrollitavuse. Õige on vastustaja väide, et motiveerimisnõudele ei saa tuua ohvriks teist nõuet: HMS § 55 lg 1 nõuab, et haldusakt peab olema selge ja üheselt mõistetav. Kui haldusakti tekst on juba niigi pikk ja keeruline, siis ei ole iga tingimuse eraldi põhjendamine ei mõistlik ega võimalik. Samas oleks problemaatiline piiri tõmbamine selles osas, millist punkti eraldi motiveerida ja millist mitte. Korralduse p-s
  49. on märgitud, et hoonestusõiguse ja hoonestusõiguse seadmise alljärgnevad tingimused on määratud arvestades avalikku huvi Võidujooksu 12/ Pae 7A kinnistul võimalikult lähema aja jooksul komplekselt heakorrastada ja välja ehitada Pae puhkeala, puhastada veekogu, ehitada kinnistule infrastruktuur ning muud vajalikud ehitised, et võimaldada Pae puhkeala avalik kasutus vabaaja veetmiseks ja sportimiseks ning luua linnaplaneerimisega ja maastikukujundamisega piirkonna turvaline keskkond. Haldusakti täiendav motivatsioon võib sisalduda ka selle lahutamatuks osaks olevas dokumendis, antud juhul Korralduse eelnõu seletuskirjas /tl 87-89/. Kohus leiab, et nimetatud üldisest põhjendusest ja seletuskirjas esitatud selgitustest koos muude tõenditega /tl 63, 67/ saab teha järelduse, et pakkujatele esitatavad kõrged nõudmised tulenevad tõsisest vajadusest kiiresti (tõrgeteta) ning kvaliteetselt välja ehitada väga ulatuslik ja linna jaoks oluline piirkond, mis käesoleval ajal on probleemne (ohtlik, heakorrastamata, tõmbab ligi asotsiaalset ja mitteseaduskuulekat kontingenti jne), ning vajadusest minimiseerida risk, et hoonestaja ei täida endale võetud kohustusi ja linna ootusi ning kõnealuse puhkeala korrastamine jääb venima. Korralduse preambulast ja Korralduse eelnõu seletuskirjast nähtuvad õigusaktid, mis on olnud eelnõu ettevalmistamise aluseks, samuti kooskõlastajate ring ja kooskõlastamise tulemused. Seega võib öelda, et Korralduse vastuvõtmine vaidlustatud kujul on piisaval määral põhjendatud ning Korralduse andmise õiguslikud ja faktilised alused on arusaadavad ja kontrollitavad.
  50. Kohus nõustub TLV-ga põhimõtteliselt ka selles, et Korraldusega määratud tingimused, pidades silmas Korralduse andmise eeltoodud eemärki ja eeldusi (sh Korra § 7 lg 1 p-d 6 ja 30, § 27, § 53), on põhjendatud, st õiguspärased. Korra § 7 lg 1 p 6 kohaselt kinnistu hoonestusõigusega koormamise tingimusena võib määrata eelläbirääkimistega pakkumise korral pakkumise lisatingimused, pakkumise võitja väljaselgitamise alused ja vajadusel pakkumise täitmise tagatised, p 30 kohaselt aga vajadusel muud kinnistu kasutusse andmise tingimused. Kohus peab kõigepealt vajalikuks märkida, et asja materjalidest nähtuvalt ei ole pakkujatele ja pakkumistele seatud tingimused Korraldusse juhuslikult sattunud, nn laest võetud, vaid sätestatud tuginevalt õigusnormidele, varasemale sellekohasele praktikale ja asjassepuutuvate isikute soovitustele, mistõttu puudub alus väita, et TLV on Korralduse kehtestanud kaalutlematult. Alusetu on kaebaja väide, et tegemist on võrdse kohtlemise põhimõtet rikkuva nn suunatud ja ebaõiglase pakkumisega, kus tingimustele vastaks üksnes AS Merko Ehitus. Kaebaja on tuginenud oma väidetes ajakirjanduses avaldatud ebatäpsele infole pakkumise tingimustest. 30.06.
  51. a Äripäevas on märgitud, et konkursi tingimustele ei vasta mitte üksnes AS Merko Ehitus, nagu väideti 28.06.
  52. a Äripäevas, vaid konkursi tingimustele vastab Eesti 4 ehitusfirmat, st lisaks ka Skanska EMV, Eesti Ehitus ja YIT ning et konkursil saavad osaleda samuti välisriikides registreeritud ehitusettevõtted ning äriühingud, kes ei ole ise ehitusettevõtjad, kuid kelle kohustusi garanteerivad ehitusettevõtjad /tl 64-66/. Vastustaja väiteil oli pakkumismenetluses osalemiseks vajaliku infopaketi välja võtnud 5 potentsiaalset pakkujat. Antud juhul ei ole vaieldav, et tegelikult esitaski tähtaegselt oma pakkumise 3 äriühingut, kellel kõigil olid ka siseriiklikud garandid. Nimetatud asjaolud tõendavad, et on tegemist sisulise konkursiga. See, et Korralduses esitatud nõuded ei võimalda pakkumisel osaleda lausa igaühel, ei tee neid 9 nõudeid veel ebaõiglasteks ning sellega ei rikuta võrdse kohtlemise põhimõtet. Kaebaja, kelle põhitegevusalade ja seniste kogemuste hulka ei kuulu kinnisvaraarendus, ei saa eeldada, et teda tuleb oluliste kinnisvaraarendusprojektide puhul kohelda võrdselt vastava tegevusala ettevõtjatega. Võrdselt tuleb kohelda võrdseid ja õigus osaleda konkurssidel ei ole absoluutne õigus. Vaidlusaluses pakkumismenetluses on seatud tingimused nii, et pakkumismenetluses osaleksid üksnes need isikud, kelle puhul TLV eeldab, et nad saavad Pae puhkeala korrastamisega hakkama linnale vajalikul (avalikku huvi arvestaval) moel. Samas on oluline rõhutada, et isegi toodud tingimuste juures ei ole välistatud OÜ Primos osalemine pakkumismenetluses. Ehkki kaebaja ise ei vasta pakkujale esitatud tingimustele, ei ole kaebaja selgitanud ega tõendanud, miks tal ei ole võimalik esitada ka garantiikirja neile tingimustele vastavalt garandilt. TLV põhjendus selle kohta, miks vähemalt üks projektiga seotutest, pakkuja või garant (vaatamata viimase kohustusele garanteerida vaid pakkuja kohustuste täitmine rahaliselt), peab vastama neile kõrgendatud nõudmistele ehitusalase kogemuse ja majandusalase edukuse osas, on mõistlikud ja loogilised ning kohus nõustub nendega. Kohus leiab, et nimelt asjaolu, et nõudmistele võib pakkuja asemel vastata ka garant, annab võimaluse pakkumisel osaleda ühtlasi nn projektifirmadel ehk laiendab võimalike pakkujate ringi. Seega ei ole mingit põhjust rääkida konkurentsi piiramisest või moonutamisest. Teisalt ei ole pakkumismenetluses osalevate isikute ringi piiramine konkreetsete tingimuste seadmisega iseenesest vastuolus haldusmenetluse otstarbekuse ega eesmärgipärasuse põhimõtetega (vrd riigihangete pakkumismenetlus).
  53. Kohus on seisukohal, et korralduse andmise eesmärgiga ja avalike huvidega on kooskõlas ka pakkujale (või garandile) esitatud nõuded, mis puudutavad viimase kolme aasta jooksul ehitatud pindasid (vähemalt 3 sarnast pinda ja pakkuja poolt ehitatud sarnaste pindade kogupindala kokku peab viimase kolme aasta jooksul olema vähemalt 25 000 m²) ning majandusalased nõuded. Asjaolud, et büroohoone, milles on ruumid Lasnamäe Linnaosa Valitsusele, Lasnamäe linnaosa sotsiaalosakonnale ja raamatukogule, suletud brutopinna minimaalne suurus on 5000 m² ja et hindamisel väikseima elamute ning äri- ja büroohoonete suletud brutopinna kogusuurusega, millest on mahaarvatud restoran või kohvik, Lasnamäe Linnaosa Valitsuse, Lasnamäe linnaosa sotsiaalosakonna ning raamatukogu ruumide suletud brutopind, pakkumine saab maksimaalse arvu punkte, ei tähenda, et olulise ehitusalase kogemuse nõue oleks alusetu. Ühelpoolt on linna huviks rajada eelkõige puhkeala ja seetõttu piirata sellel alal kinnisvaraarendust. Teisalt ei piirdu ehitus eelnimetatud büroohoonega. Korralduse p-st 1.
  54. nähtuvalt tuleb lisaks sellele büroohoonele ehitada veekogu kaldarajatised ja veekogu rajatised; pargiala rajatised, teed, piirded ja väikevormid; avalikult kasutatavad sõiduteed, kõnniteed ja parklad koos tänavavalgustuse ning liikluskorraldusvahenditega; tehnovõrgud ja -rajatised; elamud ning äri- ja büroohooned. Neil asjaoludel ei ole TLV arvestuslik hinnang, et ärihoonete ja ühiskondlike hoonete kogupindalaks kujuneb ca 25 000 m2, sugugi ülepakutud ega sarnaste pindade varasema ehitamise kogemuse omamise nõue põhjendamatu. Korra § 27 lg-st 2 tulenevalt pakkumise korraldajal on õigus kehtestada arvuliselt väljendatavatele lisatingimustele piirsuurusi. Korralduse seletuskirjast nähtub, et pakkujale (või garandile) esitatavad majandusalased tingimused on töötatud välja koostöös AS-ga PricewaterhouseCoopers. Ei ole mingit alust kahelda selles, et viimatinimetatu on pädev äriühingu majandusliku usaldusväärsuse hindamise kriteeriume välja töötama. Samuti ei ole tõendeid selle kohta, et tegemist oleks asjasthuvitatud isikuga. Need tingimused on kehtestatud ikkagi selleks, et oleks tagatud üksnes niisuguste pakkujate osalemine, kelle puhul ei ole ohtu, et suuremahuline ja kallis projekt jääb tähtaegselt ja kvaliteetselt lõpule viimata. Seega peavad vastavad tingimused tagama varasemate edukate majandustulemuste ja suurte ärikogemustega ettevõtjate osalemise. Kohus jagab vastustaja seisukohta, et äriühingu efektiivse ja eduka 10 majandustegevuse ja juhtimise tõendiks on kahtlemata nii tema käibe kui ka kasumi suurus. Kohus rõhutab, et nimetatud tingimused ei välista ainult konkreetse projekti teostamiseks eraldi asutatud äriühingu pakkujaks olemist – tal tuleb leida ainult neile tingimustele vastav kogemustega garant. Selles ei ole midagi ebaseaduslikku ega ebamõistlikku.
  55. Kaebusest nähtuvalt ei ole OÜ Primos rahul ka sellega, et parima pakkumise väljavalimine on seatud sõltuvusse haldusorganiga seotud isikutest koosneva komisjoni liikmete subjektiivsetest arvamustest, pidades seda ebaproportsionaalseks ja mittevajalikuks. Kohus ei nõustu ka kaebaja nende väidetega. Vastavalt Korra §-le 26 eelläbirääkimistega pakkumise ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks pakkumist korraldav ametiasutus moodustab vähemalt kolmeliikmelise komisjoni, ametiasutuse juhataja nimetab oma käskkirjaga komisjoni esimehe, komisjoni liikmed ja protokollija. Protokollijaks võib olla ka komisjoni liige. Komisjoni koosseisu peab kuuluma vastava linnaosa valitsuse, linnavara valitseja ja linnaplaneerimise ameti esindaja. Muid kohustuslikke nõudeid komisjoni koosseisule esitatud ei ole. Nn sõltumatute ekspertide kaasamise nõuet Kord ei esita. Vaidlustatud Käskkirja p-ga 1 ongi otsustatud moodustada Korras nimetatud komisjon, mille liikmeteks on Tallinna abilinnapea (komisjoni esimees), Maa-Ameti juhataja ja juhataja asetäitja (munitsipaalmaade osakonna juhataja), Elamumajandusameti juhataja, Linnaplaneerimise Ameti juhataja, Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistuse Lasnamäe ja Pirita osakonna juhataja ning Lasnamäe linnaosa vanem. Kohus leiab, et kõnealune komisjon vastab Korras esitatud miinimumnõuetele. Samuti jagab kohus vastustaja seisukohta, et nimetatud isikud, kelle igapäevasteks tööülesanneteks on linna arengu ja planeerimisega tegelemine ning kes vastutavad Tallinna linna ja eraldi Lasnamäe linnaosa arengu eest, omavad eelduslikult kompleksseid teadmisi linna avaliku ruumi arengu vajadustest ja võimalustest ning on seega pädevad andma hinnangut ka Pae puhkealale pakutavate lahenduste kohta. Tuleb nõustuda, et mõistlik on seegi, et pakkumisi hindavad samad isikud, kes on pärast hoonestusõiguse seadmise konkursi lõpuleviimist seotud edukaks tunnistatud pakkumise alusel toimuva planeerimismenetluse läbiviimisega. Ekslik on ka kaebuse esitaja seisukoht, et eskiiside hindamine toimub täielikult komisjoni subjektiivse arvamuse põhjal, mis ei ole kontrollitav. Esiteks näeb Korra § 31 ette, et komisjon vormistab viie tööpäeva jooksul lõplike pakkumiste saamisest lõplike pakkumiste protokolli koos põhjendatud arvamusega parima pakkumise kohta arvestades nii kehtestatud lisatingimusi kui ka pakutud hinda. On arusaadav, et enne otsuse tegemist (hääletamist) saavad kõik komisjoni liikmed avaldada oma arvamust ja kõiki nende argumente hinnatakse/kaalutakse. Seega on võimalik komisjoni koosoleku protokolli põhjal kontrollida otsuse tegemise põhjendatust. Teiseks, aga ei ole komisjoni liikmetel aga võimalik lähtuda otsustamisel pelgalt subjektiivsest meeldimisest või mittemeeldimisest. Korralduse p-s 2.3.3.
  56. on toodud asjaolud, mida komisjoni liikmed peavad eskiiside hindamisel arvestama, sh punktide andmisel hinnatakse eskiisi põhjalikkust ja läbimõeldust, hoonestusplaani ja arhitektuurse lahenduse sobivust ümbritsevasse keskkonda, hoonestustiheduse põhjendatust, säilitatava ning loodava haljastuse ulatust, parkimislahenduse otstarbekust, liiklusskeemi ohutust ning tulevikus avalikuks kasutamiseks kavandatud alade korrashoiuga kaasnevaid kulutusi. Kaebaja on jätnud tähelepanuta ka Korralduse p 2.3.3.2 ja Käskkirja p 2.8.
  57. Ehkki Korralduse selles punktis nimetatud Linnaplaneerimise Ameti planeeringute läbivaatamise komisjoni seisukoht on nõuandva iseloomuga ja ei ole pakkumiste komisjonile otseselt siduv, annab Korralduse ja Käskkirja viidatud punktides ettenähtud kord täiendava garantii tõepoolest parima lahenduse leidmiseks ja tagab otsustuse kontrollitavuse, kuna planeeringute läbivaatamise komisjon esitab iga eskiisi kohta oma kirjaliku seisukoha. Kui Käskkirjaga moodustatud komisjon neid seisukohti ei aktsepteeri, siis tuleb tal seda otsustamisel põhjendada. Et Korra § 5 alusel kinnistule hoonestusõiguse seadmise ning enampakkumise ja eelläbirääkimistega pakkumise korraldajaks on 11 linnavalitsuse poolt määratud ametiasutus (antud juhul Tallinna-Maa-amet), kes on moodustanud selleks Korra tingimustele vastava komisjoni, siis ülaltoodut arvestades jääb arusaamatuks ja paljasõnaliseks kaebaja väide niisuguse kogumi mittepädevusest. Eelläbirääkimistega pakkumise läbiviimine toimub kohtu arvates kohases haldusmenetluses.
  58. Lõpuks peatub kohus väidetaval ebamõistlikul pakkumiste esitamise tähtajal. Käskkirja p. 2.5.
  59. kohaselt peab pakkumine olema esitatud hiljemalt
  60. augustil kell 18.
  61. Et Käskkiri kui võimalikele pakkujatele antud infopaketi osa muutus võimalikele pakkujatele kättesaadavaks alates 10.07.
  62. a, siis leiab kaebaja, et põhjaliku ja läbimõeldud eskiisi ning selle seletuskirja koostamine maa-alale, mis hõlmab üle 32 ha suurust ala, ei ole võimalik vähem kui 50 päeva jooksul, seda eriti veel suvisel puhkuste ajal. Ka on kaebaja seisukohal, et algne ja lõplik pakkumine ei saa teieneteisest oluliselt erineda, vahe võib olla vaid detailides. Kohus peab taaskord tõdema mittenõustumist kaebaja väidetega. Eelläbirääkimistega pakkumise menetluse eripära ongi see, et läbirääkimiste käigus saab formaalselt pakkumistingimustele vastavat pakkumist muuta ja täiendada viisil, mis kõige paremini vastab väljakuulutatud pakkumise eesmärgile. Algsed nõuded ei ole kõrge detailsuse astmega, kuna on mõistetav, et nii ulatusliku projekti puhul puudub ühtne konkreetne ettekujutus ala planeeringust. Alles algse pakkumise pinnalt saab hakata täpsemalt analüüsima, mis tegelikult sobib ja mis mitte. Läbirääkimiste kaudu võivad tekkida uued mõtted ja ideed, nende edasiarendused. Seega ei pruugi algse ja lõpliku pakkumise erinevus piirduda vaid pisierinevustega detailides. Seda nõuet ei kehtesta ka Kord, mis on mõistetav, kuna eesmärk on saada lõpuks linnale parim lahendus, kus linna soove on enim arvestatud. Samuti muutuksid sellise piirangu puhul läbirääkimised suhteliselt mõttetuks. Nimetatud asjaolu, st et lõplik pakkumine võib algsest pakkumisest ka oluliselt erineda (peaasi, et vastab üldistele tingimustele), on tähtis hindamaks pakkumiste esitamiseks antud tähtaega. Kuivõrd esialgsed pakkumised, sh eskiisid, on aluseks läbirääkimiste pidamisele, hinnatakse aga lõplikke pakkumisi, mille esitamise tähtaega ei ole veel määratud, siis on põhjendamatu kaebaja väide, et pikaajalise mõjuga küsimusi tuleb lahendada vähem kui kahekuulise tähtaja jooksul. Asjaolu, et 3 pakkujat (mitte üksnes AS Merko Ehitus, kellele pakkumine kaebaja arvates oli suunatud) olid suutelised tähtaegselt omapoolse pakkumise esitama, näitab, et tähtaeg ei olnud ebamõistlikult lühike. Oluline on siinjuures veel see, et juba 23.09.2005 avaldati ideekonkursi kutse sama Pae puhkeala kasutusele võtmiseks ideede saamiseks, nagu nähtub kaebaja enda lisatud tõenditest. Pakkumiste esitamise tähtaeg oli 15.11.2005 /tl 29-35/. Küsimust kajastati ka ajakirjanduses. Seega oli juba eelnevalt teada, et kõnealust ala kavatsetakse hakata arendama, ning OÜ-l Primos ei olnud takistust hakata juba enne Korralduse ja Käskkirja andmist mõtlema sellele, milline võiks see piirkond välja näha tema nägemuse järgi, st teha vastavat eeltööd. Neil asjaoludel, arvestades ka eesmärki võimalikult kiiresti Pae puhkeala heakorrastada ja välja ehitada, ei pea kohus Käskkirjaga määratud tähtaega ebaproportsionaalselt lühikeseks ega ebamõistlikuks. Kokkuvõtteks on kohus seisukohal, et OÜ Primos väited kaevatud haldusaktide õigusvastasusest on alusetud. Siinjuures puudub vajadus korrata üle kogu vastustaja mahukat argumentatsiooni, kuna kohus nõustub sellega. Korraldus ja Käskkiri ei riku kaebuse esitaja neid õigusi, mille kaitseks ta on kohtusse pöördunud. Seetõttu jääb kaebus täielikult rahuldamata.
  63. Et

§ 92

lg 1 kohaselt menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, siis tuleb OÜ Primos võimalikud õigusabi- jm kulud jätta tema enda kanda. Samas tuleneb eelmärgitud sättest, et isikul, kelle kahjuks otsus tehti, tuleb üldjuhul kanda ka vastaspoole menetluskulud.

§ 93

lg 1 järgi kohtukulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid. Nende esitamata jätmisel menetluskulusid välja ei mõisteta. 12 Vastustaja on esitanud omapoolse kohtukulunõude, mis kohtukulude nimekirjast nähtuvalt seisneb TLV (Maa-ameti) kuludes õigusabile summas kokku 86 966.- krooni ja on AB Lepik & Luhaäär pearaamatupidaja kinnitusel tasutud /tl 238/. Kohtule esitatud kuludokumentidest nähtuvalt on käesolevas asjas osutatud advokaadipoolset õigusabi ligi 40 tunni ulatuses, lähtudes tunnihinnast 2000.- kr + käibemaks 18%, millele lisandub bürookulu /tl 239-246/. OÜ Primos esindajal ei olnud kohtukulude suuruse ega kandmise tõendatuse osas mingeid vastuväiteid /tl 249/.

§ 92

lg 10 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Vastavalt

§ 93lg-le 5 kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Riigikohtu halduskolleegium on oma 10. mai 2001 määruses haldusasjas nr 3-3-1-11-01 esitanud järgmised olulised seisukohad: Kohtukulude jaotamisel halduskohtumenetluses tuleb arvestada PS § 15 lg-s 1 sätestatud kaebeõigusega. Kohtukulude kandmise risk ei tohi olla nii suur, et see sunniks ka tegelikult oma õigustes või vabadustes kahjustatud isikut loobuma kohtusse pöördumisest; Kohtukulude kaebajalt väljamõistmisel tuleb arvestada proportsionaalsuse põhimõttega (PS § 11 teine lause); Haldusorgani poolt kantud õigusabikulude hindamisel peab kohus muuhulgas otsustama, kas haldusorgani enda ametnike või töötajate kvalifikatsiooni, asja keerukust, kaebaja toiminguid ja muid asjaolusid arvestades tekkis haldusorganil üleüldse põhjendatud vajadus välise õigusabiteenuse tellimise järele. Ka muudes lahendites (näiteks haldusasjades nr 3-3-1-19-01 ja 3-3-1-78-03) on kõrgeim kohus rõhutanud, et isikult avaliku võimu kasuks välja mõistetavate õigusabikulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel tuleb arvesse võtta, kas vaidluse iseloom ja keerukus ning vastaspoole tegevus ja muud asjaolud tingisid asutuse poolt õigusabiteenuse ostmise, ning et üldjuhul tuleb eeldada, et teenistusalastes küsimustes antud haldusakte peab ametiasutus olema suuteline kaitsma kohtus oma ametnike kaudu, kasutamata advokaadi abi. Kohus on seisukohal, et antud juhul, arvestades kohtuvaidluse sisu ja keerukust, ei olnud vastustajal välistatud kõrvalise õigusabi ostmine üldse ja eriti advokaadibüroolt, kelle kaasabil töötati välja vaidlusaluse pakkumise tingimuste õiguslik pool. Ehkki tunnihind on kõrge, hoiti sellega kokku ajaliselt võrreldes näiteks kaebaja õigusabile kulutatud ajaga. Seda möönis ka OÜ Primos esindaja. Seega ei ole vastustaja advokaadikulude kaebuse esitajalt väljamõistmine tema suhtes ei äärmiselt ebaõiglane ega ebamõistlik, ning vastustaja sellekohane taotlus tuleb rahuldada. Samas ei pea kohus põhjendatuks panna kaebaja kanda põhjendamatu määruskaebuse koostamiseks tehtud kulud 3 tunni ulatuses /tl 240/. TLV määruskaebuse halduskohtu 18.08.2006 määrusele jättis Tallinna ringkonnakohus 07.09.2006 rahuldamata /tl 130-131/. Seega tuleb väljamõistetavaid kulutusi vähendada 7080.- kr võrra (3x 2000 + 18%), mistõttu väljamõistmisele kuulub 79 886.- krooni. Hurma Kiviloo kohtunik 13

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.