KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 21. juuni 2007. a Tartu Tsiviilasja number 2-06-1531

§-de 24; 21 lg 4 ja TsÜS § 38 lg 2 alusel KÜ Tartu X 18.03.2006 toimunud üldkoosoleku otsuse nr 4 (otsus uue juhatuse koosseisu valimise kohta) tühiseks tunnistamist, kuna üldkoosoleku kokkukutsumise teates juhatuse valimine päevakorras arutatavate küsimuste hulgast puudus ning üldkoosolekul ei osalenud ega olnud esindatud kõik ühistu liikmed. Samuti taotles hageja 18.03.2006 toimunud ühistu üldkoosoleku otsuse nr 7 (otsus viia prügiveo ja gaasiarvestuses sisse ruutmeetripõhine arvestus) tühiseks (kehtetuks) tunnistamist vastavalt

§ 24ja Ts

ÜS § 38 lg 2, kuivõrd see on vastuolus heade kommetega, mille mittevastavust tõendavad KOS §-d 1; 2; 13; 15 lg 3; 22; KÜS §-d 1; 2; 15; 151, AÕS § 72 lg 1, 5 ja korteriühistu põhikiri; samuti on otsuse vastuvõtmine põhikirja muutmiseks ilma päevakorda esitamata ja vajaliku kvalifitseeritud häälteenamuseta vastuolus

§ 21lg 4 ja KÜS § 4.

Gaasitarbimise mõõtmiseks on korteritesse paigaldatud gaasimõõturid; prügi toodavad inimesed, mitte ruutmeetrid. Omaenda tarbimise tasub tarbija, seega peavad olema maksete regulatsioonid kas isikute kesksed või tarbimise kesksed. Kostja vastusest hagile selgub, et gaasivarustuses puudutab ruutmeetripõhine arvestus ainult kortereid, kus gaasimõõturid puuduvad. Juhatusel ei ole õigust omavoliliselt hinnata, kas üldkoosoleku otsust täidetakse või mitte või täidetakse osaliselt teatavate enda kehtestatud reeglite järgi. Kuivõrd 18.03.2006 üldkoosoleku kutses ei olnud kirjeldatud vastavalt KOS § 17 lg 2 otsuse projekti sisu, on otsused nr 4 ja 7 vastuolu tõttu seadusega kehtetud.

1. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja leidis, et hageja ei ole ühistu liige, mistõttu tuleb menetlus tsiviilasjas TsMS § 428 lg 2 alusel lõpetada, kuna hagi on esitanud selleks õigustamata isik. Vastavalt KÜS § 5 lg 3 saab ühistu liikmeks pärandi vastuvõtnud pärija. Pärandi vastuvõtmiseks tuleb pärijal teostada rida toiminguid, mis pärandi hulka kuuluva korteriomandi vastuvõtmise osas peavad lõppema kandega kinnistusraamatus. Ühistu ei ole pädev otsustama, kas pärija on pärandi vastu võtnud. Isegi juhul, kui ühistul oleks õigus võtta ühistu liikmeks isikut, kes ei ole kinnistusraamatusse kantud korteriomanikuna, oleks käesoleval juhul see välistatud seetõttu, et korteriomandil on kaks potentsiaalset pärijat, seega ka kaks võimalikku kaasomanikku. Lisaks saavad ühistu liikmeteks olla ainult X asuva kortermaja korteriomanikud. Kinnisasja omand tekib kinnistusraamatu kandega. Kostja möönis, et hageja etteheide selle kohta, et koosolekul otsustati valida uus ühistu juhatus, kuigi vastav päevakorrapunkt koosoleku kutses puudus, on sisuliselt õigustatud. Samas hagi esitamine nimetatud küsimuses ei olnud õigustatud. Hageja esitas hagi 19.06.
2. Tartu Maakohtu registriosakonna registriasjas M14903/M3 jättis kohtunikuabi juhatuse liikmete muutmise kande tegemata ning andis 17.05.2006 määrusega tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Määruse sisu kattub hagis esitatud seisukohtadega, seega oli hagi esitamise ajal vastav minetus ühistule teada, ning 10.07.2006 toimunud ühistu juhatuse 2 koosolekul otsustati kutsuda kokku uus üldkoosolek. 04.10.2006 üldkoosoleku otsusega on kinnitatud juhatuse liikmeteks samad isikud, kes 18.03.2006 otsusega. Selline otsus on käsitletav otsuse, mille kehtetuks tunnistamist nõuti, kinnitamisena

§ 24

lg 2 mõttes ning sama säte välistab nõude esitamise õiguse algse otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Kostja palus hageja nõue osas, millega nõuti kostja 18.03.2006 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist juhatuse liikmete valimise osas, jätta läbi vaatamata. Kommunaalmaksete arvestuse muutmine toimus vastavalt ühistu põhikirjale ning seadustele. Kommunaalmaksete arvestuse korra muutmine on kajastatud koosoleku kutse punktis 6, seega oli üldkoosolek pädev antud küsimuses otsuseid vastu võtma. Kommunaalmaksetena käsitletakse tavana korteriomaniku kulusid eluasemele (vesi, soojusenergia, prügi jms) ning mida KÜS § 151 lg 1 defineerib majandamiskuludena. Ühistu vahendab (s.o ostab tarnijatelt ja edastab) oma liikmetele vastavaid teenuseid. Kostja esitas vastuväited kahe alternatiivina: Vastavalt KÜS § 151 lg 1 jagatakse sellised kulutused vastavalt elamispinna suurusele, s.o ruutmeetripõhiselt, kui ühistu põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti. Ühistu põhikirja punkt 5.3.9 delegeerib vastava otsuse tegemise õiguse ühistu üldkoosolekule; Isegi kui eeldada, et korteriühistu põhikirjas ei saa selliste otsuste tegemist üldkoosolekule delegeerida, on üldkoosoleku otsus vastavuses seaduse mõttega. Põhikirjast ei nähtu expressis verbis ühegi majandamiskulu inimestepõhist jagamisviisi. Sellisel juhul saab üldkoosoleku otsust käsitleda kui majandamiskulude jagamise seadusega kooskõlla viimist. Kummagi alternatiivse seisukoha korral ei ole kostja rikkunud häid kombeid, kuna otsuse tulemus vastab seadusele. Hageja ei ole nõudnud KÜS § 151 lg 1 sätestatud majandamiskulude jagamise viisi tunnistamist põhiseadusevastaseks. Korterites, kuhu omanikud on paigaldanud mõõteseadmed, arvestatakse gaasikulu jätkuvalt vastavalt mõõteseadme näidule. Eeltoodust tulenevalt puudub ka sisuline alus hagi rahuldamiseks. MAAKOHTU LAHEND 3. Tartu Maakohus jättis 13.02.2007 otsusega A.K. i hagi KÜ Tartu X vastu 18.03.2006 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata ning KÜ Tartu X menetluskulud A.K. i kanda. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et hagejal ei ole õigust hagi esitada. Vastavalt KÜS § 5 lg 3 loetakse pärandi vastuvõtnud pärija korteriühistu liikmeks astumise ajaks pärandi avanemise päev. Vastavalt PärS § 3 lg 1 ja 2 avaneb pärand pärandaja surma või surnuks tunnistamise korral ning pärandi avanemise aeg on pärandaja surmapäev. PärS § 117 lg 3 kohaselt juhul, kui pärija ei ole esitanud käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud avaldust ega avaldust pärandist loobumise kohta, kuid on asunud käesoleva seaduse §-s 118 sätestatud tähtajal pärandvara või selle osa valdama, kasutama või käsutama, loetakse ta pärandi vastu võtnuks. KÜ Tartu X põhikirja punkti 2.3 kohaselt loetakse pärandi vastuvõtnud pärija ühistu liikmeks astumise päevaks pärandi avanemise päev. Temale lähevad üle kõik ühistu liikme varalised õigused ja kohustused. Põhikirja punkti 3.1 alusel tekivad liikme õigused ja kohustused tema liikmeks astumise päevast alates. Hageja on asunud korteriomandit X -57 valdama ja kasutama, mida tõendab muu hulgas asjaolu, et hageja tasub korteri haldamisega seotud kulusid. Harju Maakohtu pärimisregistri andmetel ei ole pärimistoimikut avatud, samuti tõendab pärimiseks õigustatud isiku AK. i kinnitus, et AK. ei ole pärandiks oleva korteriomandi X -57 osas teinud mingeid makseid ega faktilist valdamaasumist tõendavaid tegusid, ka ei pretendeeri AK. ühistu liikme õigustele ning puuduvad ka mistahes pärandiga seonduvad vaidlused. Kuna hageja on tegudega pärandi (sh korteriomandi) vastu võtnud, siis on hageja saanud alates T K surmast, s.o 24.05.2002, 3 KÜS § 5 lg 3 ja KÜ Tartu X põhikirja punktide 2.3 ja 3.1 alusel korteriühistu liikmeks. Kuna hageja on KÜ Tartu X liige, siis on tal õigus KÜS § 13 lg 3 ja

§ 24

lg 1 alusel esitada hagi korteriühistu vastu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Seadus eristab üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamist (

§ 241

lg 1 ja 4) ja kehtetuks tunnistamist (

§ 24lg 1).

Käesoleva hagi puhul näib hageja soovivat üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist. Kohus leidis, et hageja on kaotanud õigusliku huvi 18.03.2006 toimunud üldkoosoleku otsuse uue juhatuse koosseisu valimise kohta (otsus nr 4) kehtetuks tunnistamise vastu, kuna juhatuse liikmete valimiseks kutsuti kokku uus üldkoosolek ja 04.10.2006 üldkoosoleku otsusega on valitud juhatuse liikmeteks samad isikud, kes 18.03.2006 üldkoosoleku otsusega. Nimetatud otsust saab käsitada 18.03.2006 üldkoosoleku otsuse kinnitamisena

§ 24lg 2 mõttes, hoolimata asjaolust, et otsuses otsesõnu kinnitamist märgitud pole.

Kuna hageja on kinnitanud, et ta 04.10.2006 üldkoosoleku otsust juhatuse uue koosseisu valimise kohta ei vaidlusta, siis

§ 24

lg 2 järgi puudub hagejal nõudeõigus 18.03.2006 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Vastavalt KÜS §-dele 1 lg 2 ja 13 lg 3 tuleb rakendada

§ 24

lg 1, mille kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Seega on oluline tuvastada, kas üldkoosoleku otsus viia prügiveo ja gaasiarvestuses sisse ruutmeetripõhine arvestus, on vastuolus seaduse või põhikirjaga. Kohus leidis, et kulud gaasile ja prügiveole (st kommunaalkulud) on käsitatavad majandamiskuludena, täpsemalt tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste eest, ning sellised kulud arvestatakse KÜS § 151 lg 1 alusel eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 5.3.9 kuulub üldkoosoleku pädevusse sisseastumismaksu, osamaksu, sihtotstarbeliste maksete ja muude maksete suuruse ja tasumise korra kindlaksmääramine. Seega oli üldkoosolek õigustatud kindlaks määrama gaasi ja prügiveo eest tasumise korra. Prügiveo ja gaasiarvestuses ruutmeetripõhise arvestuse sisseviimine ei tähendanud põhikirja muutmist, kuna põhikirjas ei ole kommunaalmaksete tasumise korda täpselt kindlaks määratud. Kuna üldkoosoleku kokkukutsumise teates sisalduva päevakorra punktis 6 oli kajastatud kommunaalteenuste arvestuse korra muutmine, siis oli üldkoosolek õigustatud antud küsimuses otsuseid vastu võtma. Prügiveo ja gaasiarvestuses ruutmeetripõhise arvestuse sisseviimine on kooskõlas ka KÜS § 151 lg 1. Tuginedes eelnevale ei ole ühistu üldkoosoleku otsus nr 7 vastuolus seaduse ega põhikirjaga ning tuleb seetõttu jätta kehtetuks tunnistamata. Kohus leidis, et üldkoosoleku otsus nr 7 ei ole vastuolus heade kommetega ja hageja nõue otsuse nr 7 tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisust reguleerib

§ 241

kui eriseadus, mille lõike 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Kohus nõustus kostjaga, et otsus nr 7 ei ole vastuolus heade kommetega, kuna otsus vastab seadusele. Samuti ei ole vastuolus heade kommetega see, et maksete tasumise korra muutus puudutab ainult neid kortereid, kus puuduvad gaasi mõõteseadmed, ja et korterites, millesse omanikud on mõõteseadmed paigaldanud, arvestatakse gaasikulu jätkuvalt vastavalt mõõteseadme näidule. Pigem oleks heade kommetega vastuolus see, kui korterite puhul, kus gaasikulu saab täpselt kindlaks teha, arvestataks makseid teisiti kui täpse näidu järgi. 4 Hageja väide, et 18.03.2006 üldkoosolekul vastuvõetud otsused on vastuolus seadusega ja kehtetud veel seetõttu, et üldkoosoleku kutses ei olnud kirjeldatud otsuse projekti sisu, ei ole põhjendatud. Korteriühistuseadus ega kostja põhikiri ei sätesta nõuet, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleks märkida vastuvõetavate otsuste projekti sisu, välja arvatud korteriühistu majandustegevuse aastakava projekt koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. A.K. taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Kaebuse põhjendused: 1) Kohus on hageja nõuded ebaõigesti kvalifitseerinud. Kohtu seiskoht, et hageja näib soovivat üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnustamist, on ekslik ning vastuolus esitatud nõuete ja asjaoludega. Nõude väljaselgitamine on kohtu kohustus, mida aga kohus ei ole nõuetekohaselt teinud, rikkudes TsMS § 392 lg 1 p 1 sätestatut. Esitatud nõue ei vastanud sõnastuslikult seadusele, samas on selge, et hageja eesmärk on, et vaidlustatud otsused ei oleks kehtivad, ning sealt edasi on kohtu õigus ja kohustus kvalifitseerida nõue. Küsimus sellest, kumma nõudega on tegu, tuleb lahendada nõude olemuse alusel. Mõlemad otsused olid vaidlustatud alusel, et nende tegemisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Selline asjaolu on

§ 241

lg 1 alusel tühisuse aluseks ning järelikult tuleb nõuet käsitleda tühisuse tuvastamise nõudena. Otsus nr 7 on vaidlustatud ka alusel, et see on vastuolus heade kommetega. Selline alus on samuti nimetatud

§ 241lg 1 ning seega on ka siin tegu tühisuse tuvastamise nõudega.

2) Kohus on jätnud alusetult tuvastamata otsuse nr 4 tühisuse. Kuna

§ 24

lg 2 on kohaldatav üksnes vaidlustatavatele otsustele (st otsuste kehtetuks tunnistamise nõude korral), siis on kohaldatud väära õigusnormi. Samuti on kohus asjaolusid sisuliselt valesti hinnanud ja leidnud, et tegu oli otsuse kinnitamisega. Otsuse kinnitamine tähendab, et uus otsus ei ole suunatud mitte millelegi muule, kui eelmise otsuse heakskiitmisele (kinnitamisele). Otsusest peab tulenema selle kohta selge tahteavaldus. 04.10.2006 üldkoosoleku protokollis ei ole tehtud mingit viidet varasemale otsusele või selle kinnitamisele, vaid toimunud on tavapärane juhatuse liikmete valimine. Asjaolu, et valiti samad isikud, ei tähenda samuti seda, nagu oleks tegemist otsuse kinnitamisega. Vastupidise tõlgenduse korral tuleks tunnistada, et kui näiteks ühingus valitakse pidevalt juhatuse liikmeks samu isikuid, oleks alati tegu varasema otsuse kinnitamisega, mis tähendaks ka seda, et vaatamata uuele valimisele tuleks lugeda, et juhatuse liikme ametiaeg on alanud esimese otsuse tegemisest, mis teeks aga võimatuks tema kehtivalt ametisse valimise. Kohtu järeldus, et vaatamata KÜS § 13 lg 1 sätestatud otsuse jõustumisele otsuse tegemise päevast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti, ning 04.10.2006 üldkoosoleku otsuses puuduvatele viidetele otsuse kinnitamise kohta, võib otsust käsitleda 18.03.2006 üldkoosoleku otsuse kinnitamisena, on jäetud põhjendamata. Kuigi esmapilgul võib tunduda, et tulenevalt samade isikute valimisest juhatuse liikmeks 04.10.2006 otsusega on probleem lahenenud, ei ole see tegelikult nii, kuna küsimus on selles, millisest ajast algasid valitud juhatuse liikmete volitused. Kuna nad valiti kehtivalt 04.10.2006 otsusega, siis saab järeldada, et nende volitused algasid samast ajast, mitte 18.03.

1. Kuna otsuse kinnitamist ei ole toimunud, ei saa olla toimunud ka huvi kaotamist. Hagejal kui korteriühistu liikmel on selge huvi, et ühistu otsused oleksid seaduslikud ning ühistut juhiksid inimesed, kes on ametisse saanud õiguslikult korrektselt, vastupidine tooks kaasa õigusliku 5 ebaselguse. Kuna seadus annab ühistu liikmele otsuste vaidlustamise õiguse, siis järelikult on seaduses eeldatud, et õigusvastane otsus rikub otsust vaidlustava ühistu liikme huve. Lisaks tuleb arvestada, et kostja võttis üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise õigeks. Seega puudub kohtul siin igasugune võimalus jätta hagi rahuldamata. Kohus on asunud ka ebaõigele seisukohale, et korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei ole vaja ära näidata vastuvõetavate otsuste sisu. Antud küsimuses kuulub kohaldamisele KOS § 17 lg 2 ning seega on vastav kohustus seadusega üheselt määratud. See on iseseisev üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Kohus ei ole üldse hinnanud väited seoses asjaoluga, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti ka otsuse nr 7 tegemisel. Kuna antud otsust ei ole ka uue otsusega kinnitatud ja koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist on hageja tunnistanud, siis puudub sellel alusel antud nõude rahuldamata jätmiseks samuti igasugune alus. 3) Kohus on kommunaalkulude jaotamise otsust hinnanud ebaõigesti. Sisuliselt ei ole kohus hageja väiteid seoses otsuse vastuoluga heade kommetega üldse hinnanud, piirdudes otsuse seaduse konkreetsetele sätetele vastavuse kontrolliga ning tehes sellise pooliku analüüsi põhjal järelduse, et otsus on seaduslik. KÜS § 151 lg 1 ei kuulu asjas kohaldamisele. Antud säte määrab majandamiskulude jaotamise, vaidlustatud otsusega ei jaotatud elamu majandamiseks vajalikke kulusid. Korteriühistu on loodud korteriomanike kaasomandi majandamiseks, antud kulud ei ole seotud mitte kaasomandiga, vaid iga korteriomaniku huvidega. Seega võib ka väita, et korteriühistu on teinud otsuseid küsimuses, mis ei ole tema pädevuses. Kui korteriühistu on sõlminud lepingu, mille alusel saadavaid hüvesid kasutavad korteriomanikud endi huvides, siis on keskne küsimus selles, kuidas on võimalik need hüved maksimaalselt personifitseerida, et tagada korteriomanike poolt tasu maksmine üksnes enda kulutatu eest. Selline otsus peab olema eelkõige õiglane. Gaasi ja prügiveo kulud ei saa olemuslikult olla seotud korteri suurusega, oluliselt objektiivsem on vastavate kulude jaotus korteris elavate inimeste arvu järgi, kuna mõlemad kulud on selgelt seotud elanikega. Asjaolu, et kuni vaidlustatud otsuse vastuvõtmiseni toimus kulude jagamine just sellel alusel, annab aluse väita vastava jaotuse tegemise objektiivsest võimalusest. Otsuses ei ole sisuliselt selgitatud ka seda, miks on muudatus vajalik. Kohtu järeldus, et kommunaalkulude jaotamise otsuse tegemine ei olnud seotud põhikirja muutmisega, on vastuolus otsuse enesega, kus on tehtud selge viide põhikirjale. Kui aga sellist seost ei ole, siis tuleb tunnistada veel olulisemat rikkumist – korteriühistu liikmetele anti otsuse tegemisel ebaõiget teavet otsuse põhjendatuse ja vajalikkuse kohta, eesmärgiga saavutada otsuse vastuvõtmine. Ka selline tegevus on vastuolus heade kommetega. Kohtu järeldus, et kuna otsus on seadusega kooskõlas, ei saa ta olla vastuolus heade kommetega, ei ole põhjendatud. 4) Kohus on ebaõigesti lahendanud menetluskulude jaotamise küsimuse. TsMS § 162 lg 4 lubab kohtul jätta menetluskulud poolte kanda, kui nende panemine teisele poolele oleks ebamõistlik. Kui ka ringkonnakohus leiab, et ühe otsuse osas oli tegu otsuse kinnitamisega, siis tähendab see, et hagi esitamine oli siiski põhjendatud, ning hagi jäi rahuldamata mitte selle tõttu, et nõue oleks olnud alusetu, vaid seetõttu, et kostja tegevusest tulenevalt oli faktiline olukord muutunud. 6
2. KÜ Tartu X taotleb apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole isikuks, kes saaks kostja vastu antud asjaoludel ja põhjendustel hagi esitada, ning palub ringkonnakohtul vastavalt TsMS § 656 lg 2 ja 3 väljuda apellatsioonkaebuse piiridest ning vastavalt TsMS § 657 lg 1 p 4 tühistada kohtuotsus ja jätta hagi läbi vaatamata, kuna hagi on esitanud selleks õigustamata isik (TsMS § 423 lg 2 p 2). Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning jääb esitatud seisukohtade juurde. Põhjendamatu on apellandi seisukoht, et maakohus on nõude kvalifitseerinud ebaõigesti. Hagis (ja selle täiendustes) on nõutud kostja üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamist. Hinnates nõudeid sisuliselt, on kohus õigesti kvalifitseerinud need otsuse kehtetuks tunnistamise nõuetena vastavalt mittetulundusühingute seadusele. Kohus on õigesti märkinud, et kehtetuks tunnistamine ja tühisuse tuvastamine on nõuete erinevad kvalifikatsioonid. Kohus on asja lahendamisel seotud hagis esitatud nõudega (TsMS § 439), seega on põhjendamatu kohtule ette heita, et kohus ei kvalifitseerinud nõuet ümber. Hagejal oli piisavalt võimalusi oma taotluste muutmiseks. Kohtu põhjendused, miks kostja üldkoosoleku otsust juhatuse liikmete valimise kohta ei saa kehtetuks tunnistada, on piisavad. Apellant eksib, kui väidab, et kostja on tunnistanud üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Kostja möönis, et arutati punkti (juhatuse liikmete valimine), mida ei olnud päevakorras näidatud, kui koosolek muude punktide arutamiseks oli kokku kutsutud vastavalt nõuetele. Kortermajas, kus on asutatud ühistu, toimub valitsemine vastavalt korteriühistuseaduse sätetele, ning korteriühistuseadus ei nõua, et koosoleku kokkukutsumise teates oleks arutamisele tulevad punktid detailselt lahti kirjutatud, välja arvatud majanduskava ning majanduse aastaaruande vastuvõtmisel. Seaduslik otsus on a priori vastavuses heade kommetega. Hageja ei ole esitanud taotlust seaduse põhiseadusevastaseks tunnistamiseks. Kostja jääb esitatud põhjenduste juurde, miks kulude jaotamise otsustamine oli vastavuses seaduse ja korteriühistu põhikirjaga. Apellant ei ole põhjendanud, milles seisnes kulude jaotamise ebaseaduslikkus, või millistel asjaoludel oleks pidanud kohus lugema kulude jätmise hageja kanda ebamõistlikuks. Esimese astme kohtumenetluses hageja vastavat nõuet ei esitanud ja apellatsioonkaebuses on vastav nõue sisuliselt põhjendamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse lõppjäreldusi muuta, kuid maakohtu otsust tuleb täiendada käesoleva otsuse põhjendustega. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellant on vaidlustanud maakohtu otsuse korteriühistu üldkoosoleku p-de 4 ja 7 tühiseks tunnistamise nõude rahuldamata jätmise osas. Ringkonnakohus jätab eeltoodust tulenevalt tähelepanuta vastustaja taotluse kontrollida hageja õigust hagi esitamiseks, kuna maakohus on hageja hagemise õiguse tuvastanud ning selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud. 7
4. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et tema nõuded lähtuvad eeldusest, et korteriühistu üldkoosoleku otsused on tühised ning kohaldamisele kuulub

§ 241

.

§ 241

lg 1 kohaselt üldkoosoleku otsus on tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Ringkonnakohus leiab, et tühise otsuse puhul ei välista hagi esitamist ega ka rahuldamist asjaolu, et tühise otsuse asemel on hiljem vastu võetud uus otsus. Ringkonnakohus leiab, et 18.03.2006 otsuse p-i 4 osas on maakohus ekslikult kohaldanud

§ 24

lg 2, mille kohaselt otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. Ringkonnakohus märgib, et

§ 24lg 2 kuulub kohaldamisele üksnes otsuse kehtetuks tunnistamise nõuete puhul.

Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et korteriühistu X üldkoosolek valis kahel üldkoosolekul 18.03.2006 ning 04.10.2006 - juhatuse ühes ja samas koosseisus. Ringkonnakohus leiab, et asjas ei ole oluline kas korteriühistu võttis uue otsuse vastu, kuna ta tunnistas üldkoosoleku kokkukutsumisel puudusi või tunnistas, et vaidlusalust punkti ei olnud kirjas koosoleku kokkukutsumise teates. Oluline on see, kas uut otsust juhatuse liikmete valimise osas saab vaadelda otsust, mille tühisuse tuvastamist hageja taotleb, asendava otsusena. Ringkonnakohus leiab, et õige on maakohtu järeldus, et otsused on samasisulised ning 04.10.2006 otsust saab käsitleda eelneva otsuse kinnitamisena. Apellandi väited, et puudub viide varasemale otsusele ning sõnaselgelt ei ole varasemat otsust tühistatud, ei muuda maakohtu järeldust ebaõigeks. Ringkonnakohus leiab, et viite ja formaalse selgituse puudumisest olulisem on üldkoosoleku poolt väljendatud tahteavalduse sisu ning ka põhjus, miks juhatus uuesti valiti – kuna varasema otsuse alusel keeldus register kannet tegemast – need asjaolud on piisavad tuvastamaks seda, et tegemist on varasema otsuse kinnitamisega.

1. Ringkonnakohtu arvates on 18.03.2006 üldkoosoleku otsuse p-i 4 tühisuse tuvastamise eelduseks hageja õigustatud huvi olemasolu, kuna pärast hagi esitamist on korteriühistu poolt vastu võetud uus samasisuline otsus, millel ei ole hageja poolt vaidlustatud otsuse puudusi. Ringkonnakohus kordab Riigikohtu 3-2-1-23-04 otsuse p-i 11 toodud seisukohta, et hageja õigustatud huvi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamise vastu võib olla olemas ka siis, kui kostja on lõpetanud hageja õiguste väidetava rikkumise. Õigustatud huvi võib muuhulgas väljenduda hageja põhjendatud soovis saada rehabiliteeritud, hoiatada kostjat edaspidi rikkumistest hoiduma või saada toimepandud rikkumiste kindlakstegemisega selgust võimalike kahju hüvitamise nõuete aluste osas. Apellant on oma õiguslikku huvi põhjendanud järgmiselt - hagejal kui korteriühistu liikmel on selge huvi, et ühistu otsused oleksid seaduslikud ning ühistut juhiksid inimesed, kes on ametisse saanud õiguslikult korrektselt, vastupidine tooks kaasa õigusliku ebaselguse. Ringkonnakohus leiab, et apellandi poolt esile toodud huvi ei ole piisav. Hageja taotlus, et korteriühistu otsused oleksid seaduslikud, on täidetud, kuna ühistu võttis registri ettekirjutuse koheselt täitmiseks ja parandas oma eksituse, samuti juhivad käesoleval ajal ühistut isikud, kes on juhatuse liikmeks valitud seaduslikus korras. Aluseid, mis viitaksid hageja soovile saada rehabiliteeritud, esitatud ei ole. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas puudub 8 vajadus ka kostjat hoiatada, kuna kostja on viga tunnistanud. Hageja ei ole esile toonud ka võimalikku kahju hüvitamise nõuet. Seega on alus tuvastada, et hagejal puudub õigustatud huvi ning hageja nõue 18.03.2006 üldkoosoleku otsuse
2. p-i tühisuse tuvastamise nõudes tuleb jätta rahuldamata.
3. Apellant on 18.03.2006 üldkoosoleku otsuse p 7 tühisuse juures tuginenud kahele alusele nii sellele, et rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, kui ka otsuse vastuolule heade kommetega. Ringkonnakohus kontrollib esmalt, kas üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti kokkukutsumise korda. Ringkonnakohtu arvates kuulub üldkoosoleku kokkukutsumise seaduslikkuse hindamisel kohaldamisele eriseadus – KÜS, ja kui eriseaduses regulatsioon puudub, siis

. Sellise järelduse saab teha KOS § 8 lg 1 teisest lausest, mille kohaselt, kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Korteriühistuseaduse §-i 1 lg 2 kohaselt käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Apellandi poolt viidatud KOS § 17 regulatsioon aga antud juhul kohaldamisele ei kuulu, kuna KOS-is toodud üldkoosoleku regulatsioon on sätestatud korteriomanike osas, kes ei ole korteriühistut moodustanud. Ringkonnakohus leiab, et apellandi väide, et üldkoosoleku otsuse p 7 on tühine, kuna kokkukutsumise teates ei olnud kirjas vastuvõetavate otsuste sisu, ei ole õige. Asjas ei ole tõstatatud vaidlust selle üle, et kostja põhikiri oleks vastolus seadusega. Kostja põhikirja p-i 5.7. kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatada 15 päeva enne koosoleku toimumist. Üldkoosoleku kutses peab olema näidatud: 1) toimumise aeg ja koht; 2) päevakord (tl 20). Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et põhikirjast tulenevad nõuded on kokkukutsumisel täidetud. Üldregulatsiooni juriidilise isiku organi otsuste tühisuse kohta sätestab TsÜS § 38 lg 2, mille kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. KÜ seaduses puudub regulatsioon üldkoosoleku kokkukutsumise korra reeglite kohta, samuti puuduvad sätted tühiste otsuste kohta, seega tuleb lähtuda

sätetest.

§ 21

lg 1 esimese lause kohaselt üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Küsimustes, mida ei ole üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, võib vastu võtta otsuseid, kui üldkoosolekus osalevad või on esindatud mittetulundusühingu kõik liikmed.

§ 241

lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus on tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Ringkonnakohus leiab, et kostja põhikirjast ega ka korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise korda reguleerivatest normidest ei tulene kohustust teates ära näidata vastuvõetavate otsuste sisu, samuti ei rikuta sellega mõnda muud avaliku huvi tõttu kehtestatud sätet. Ringkonnakohus leiab, et päevakorraga tutvumine on piisav ning kui liikmel on huvi, siis saab ta seda realiseerida ka enne üldkoosoleku toimumist informatsiooni 9 saamise kaudu. Kui ühistu kui ei täida informatsiooni andmise kohustust, siis võiks see olla aluseks otsuse kehtetuks tunnistamisele. Teiseks kontrollib ringkonnakohus, kas üldkoosoleku otsus on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Ringkonnakohus kinnitab maakohtu järeldusi, et üldkoosolek oli pädev p-ga 7 kommunaalteenuste arvestuse korda muutma ning nimetatud küsimuse otsustamisel ei rikutud seadust. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas ei ole alust tuvastada ka üldkoosoleku otsuse p-i 7 vastuolu heade kommetega. Ringkonnakohus möönab, et põhimõtteliselt saab üldkoosolek vastu võtta ka formaalselt seadusega kooskõlas oleva otsuse, mis aga võib olla vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohtu arvates on apellant lähtunud otsuse p-i 7 heade kommete vastasust väites oma subjektiivsest arusaamisest, kuid heade kommete vastasus on seotud õigluse ning moraaliga ning eeldab objektiivset heade kommete vastast käitumist. Käesolevas asjas objektiivne dimensioon puudub, sellele viitab üldkoosolekul 7. päevakorra punkti poolt hääletanute suhe vastuhääletanutesse. Ringkonnakohus märgib, et kommunaalkulusid saab arvestada erinevatel alustel, mistõttu ühe arvestamise metoodika kohaldamise tunnistamine heade kommete vastaseks peab olema põhistatud, kuid käesoleval juhul puuduvad alused käsitleda uut kommunaalkulude arvestust konkreetses elamus ebamoraalsena, ebaõiglasena, või moraalinorme muul moel jämedalt eiravana. 10. Apellandi taotlus maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotuse muutmiseks tuleb jätta rahuldamata. Apellant on rõhutanud, et ta taotleb otsuste tühistamist ja seda ka olukorras, kus uus otsus oli vastuvõetud, seega saab nõuet otsuse p. 4 osas kvalifitseerida tühisuse tunnustamise nõudena ning sel juhul sõltus hagi rahuldamine üksnes hageja esitatud põhjendustest. Kuna apellatsioonkaebus oli maakohtu poolt ebaõige materiaalõigusnormi kohaldamise etteheidete osas osaliselt põhjendatud, siis jätab ringkonnakohus apellatsiooniastmes hageja kanda poole (50 %) kostja-vastustaja menetluskuludest. Üllar Roostoja Egon Konsand 10 Andra Pärsimägi 11