Obsah (5)

§ 80§ 82§ 83§ 68§ 119

2-04-1396 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 8. jaanuar 2007.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-0

) §-dele 80 ja

1. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja hagi ei tunnista.
2. Kostja esialgse vastuse kohaselt tehti 1998.a kinnisvaraettevõtte poolt ekspertiis korteri ebaseadusliku ümberehituse kohta ja keegi sellele vastuväiteid ei esitanud. Kostja on nõus tegema ümberehitatud korteri kohta projekti või taastama korteri algsel kujul. Maksete tasumisega tekkisid kostjal raskused seoses töötuksjäämisega
3. augustil 2004.a. Liisingmakseid tasub kostja Hansapangale jätkuvalt ning tagastatud ei ole kostjale midagi.
4. Täiendavas vastuses hagile leiab kostja, et
5. septembri 2003.a seisuga ei olnud AS xxx liisinglepingut ühepoolselt üles öelnud ja lepinguliste kohustuste täitmine jätkus. AS xxx
6. novembri 2004.a kirjas luges liisinguandja liisinglepingu lõppenuks alates
7. augustist 2003.a. Selline seisukoht ei ole kostja hinnangul kooskõlas seadusega ega lepingu üldtingimustega. Liisinglepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks oleks AS xxx pärast 14-päevase tähtaja möödumist pidanud saatma uue teate, et leping on ühepoolselt lõpetatud ning määrama aja ja koha vara ülevõtmiseks. Seda aga tehtud ei ole. Kostjale pole edastatud ühtegi dokumenti, milles oleks konkreetselt väljendatud seisukoht, et sellest päevast alates on leping üles öeldud, mistõttu on kostja ka jätkanud liisinglepingu täitmist. Kostja on seisukohal, et liisingleping AS xxx ja kostja vahel ei ole lõppenud ning kostja ei valda vaidlusalust korteriomandit ebaseaduslikult. MENETLUSE KÄIK
9. juuli 2005.a otsusega rahuldas Tallinna Linnakohus hagi. Tallinna Ringkonnakohus tühistas kostja apellatsioonkaebuse alusel
10. detsembri 2005.a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse ning saatis asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohus leidis, et Tallinna Linnakohtu
11. juuli 2005.a otsuse tegemisel on oluliselt rikutud menetlusõiguse norme ning kohaldatud ebaõigelt materiaalõiguse norme. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on esimese astme kohtu otsuses tuginetud asjaolule, mida pooled ei ole asja läbivaatamisel esitanud. Liisinglepingu võimalikust rikkumisest AS xxx poolt võivad tekkida kostjal küll kahju hüvitamise nõuded kolmanda isiku vastu, kuid need ei mõjuta kuidagi kostja suhteid hagejaga, sest asjas puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et liisingleping oleks üle läinud hagejale.

§ 80

lg-st 1 tuleneva nõude aluseks olevatele asjaoludele ei ole aga linnakohus hinnangut andnud. Samuti ei ole linnakohus eelmenetluses täpsustanud hageja poolt välja toodud asjaolusid korteri ebaseadusliku ümberehituse kohta ning neist tulenevat võimalikku nõuet või seotust hagiga.

1. Asja uuel läbivaatamisel esimese astme kohtus kinnitas hageja esindaja, et korteri ebaseadusliku ümberehitust puudutavatel faktidel puudub õiguslik seos hagis esitatud nõuetega 3 (vt toimik, lk 185 pöördel). Samas tõi hageja välja asjaolu, et liisingleping oleks käesolevaks hetkeks selle tähtaja möödumise tõttu lõppenud (isegi kui seda poleks ennetähtaegselt üles öeldud).
2. Kohtuistungil jäi hageja kirjalikus hagiavalduses esitatud väidete ning nõuete juurde ja palus hagi rahuldada. Kostja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kolmas isik toetas hageja seisukohta. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
3. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
4. Hageja on esitanud hagis nõude omandiõiguse tunnustamiseks ning asja (korteriomandi) kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.

§ 80

lg 1 kohaselt on omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi teisest lõikest tulenevalt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kooskõlas

§ 82

lg-ga 1 peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja.

§ 83

lg 1 kohaselt võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.

1. Kostja ei ole vaidlustanud hageja omandiõigust Tallinnas aadressil xxx asuvale korteriomandile. Korteriomandi omandamist hageja poolt kinnitab
2. augustil 2004.a AS-iga xxx sõlmitud korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping (vt toimik, lk 9-14). Nimetatud asjaõiguslepingus sisalduvate kinnistamisavalduste alusel on 20.09.2004.a tehtud kinnitusraamatusse kanne omaniku muutuse kohta. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et kostja valdab hagejale kuuluvat asja (korteriomandit). Elektroonilise kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt on korteriomandi omandiõigus
3. mail 2006.a hagejalt üle läinud xxx OÜ-le (registrikood 11228580), kuid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 211 kohaseid taotlusi asjas esitatud ei ole. Pooltel on vaidlus küsimuses, kas kostjal on õigus asja väljaandmisest keelduda, kuna tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja väidete kohaselt tuleneb tema õigus korteriomandi valdamiseks
4. novembril 2000.a AS-iga xxxsõlmitud liisinglepingust (vt toimik, lk 177-183).
5. Kohus märgib esmalt, et vastavalt
6. jaanuarist 2006.a kehtiva TsMS § 658 lg-le 2 on Tallinna Ringkonnakohtu
7. detsembri 2005.a otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel käeoleva lahendi tegemisel kohtule kohustuslikud. Ringkonnakohus on lugenud alusetuks linnakohtu poolt tehtud järeldust, et AS-i xxx ja kostja vahel sõlmitud liisingleping on korteriomandi müügilepingu sõlmimisel AS-i xxx ning hageja vahel viimasele üle läinud. Ringkonnakohus on leidnud, et liisinglepingu võimalikust rikkumisest AS-i xxx poolt võivad kostjal tekkida küll kahju hüvitamise nõuded kolmanda isiku vastu, kuid need ei mõjuta kuidagi kostja suhteid hagejaga, sest asjas puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et liisingleping oleks üle läinud hagejale. 13.

§ 68lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle.

Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Sama paragrahvi teisest lõikest tulenevalt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Hageja on omandanud vaidlusaluse korteriomandi vastavalt

§-le

1. Kostja valdus rajaneb käesoleval juhul AS-iga HLE sõlmitud liisinglepingul. Tegemist on kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud võlaõigusliku lepinguga ning sellest tuleneva võlaõigusliku suhtega (VÕS § 2 lg 1 ja § 8), mis ei ole siduv kinnisasja igakordse omaniku suhtes. Seega ei saa kõnealune liisingleping anda kostjale hageja suhtes õigust korteriomandi väljaandmisest keeldumiseks. Seadusandja on ette näinud ka erandeid, kus võlaõiguslik kohustus on siduv ka asja omandaja suhtes (nt VÕS § 323, 4 § 324, § 341), kuid eelkõige ringkonnakohtu
2. detsembri 2005.a otsusest nähtuvalt aluseid erandite kohaldamiseks käesoleval juhul ei eksisteeri. Kostja ei ole väitnud, et tal oleks korteriomandi valdamiseks muid õiguslikke aluseid peale AS-iga xxx sõlmitud liisinglepingu.
3. Seega kuulub xxx vastu esitatud hagi rahuldamisele. Samas ei pea kohus võimalikuks rahuldada hagi kostjaga koos elavate isikute vastu. Kohus ei saa otsustada isikute õiguste ja kohustuste üle, keda ei ole nõuetekohaselt kostjana menetlusse kaasatud. Samuti on Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikas korduvalt väljendatud seisukohta, et kõik isikud, keda soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse kaasata kostjana (vt nt:
4. detsembri 2003.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-03 või
5. veebruari 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-04).
6. Vastuseks poolte väidetele märgib kohus järgmist. Asjas esitatud ja kogutud tõendid ei võimalda teha järeldust, et AS xxx oleks kostjaga sõlmitud liisinglepingu ennetähtaegselt üles öelnud. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 7 lg 1 kohaselt saab enne
7. juulit 2002.a tehtud tehingu pärast
8. juulit 2002.a tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras. Tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Hageja väidetest lähtuvalt on AS xxx liisinglepingu ennetähtaegselt üles öelnud pärast
9. juulit 2002.a, täpsemalt
10. augusti 2003.a kuupäeva kandva teatise alusel (vt toimik, lk 39). Seetõttu tulnuks lepingu erakorralisel ülesütlemisel järgida VÕS § 195 lg-s 1 sätestatut, mille kohaselt toimub ülesütlemine vastava avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg-st 1 tulenevalt on sellise tahteavalduse kehtivuse eelduseks avalduse kättesaamine teise lepingupoolel poolt. Nähtuvalt kostja poolt esitatud vastuväidetest on pooltel vaidlus ülalnimetatud
11. augusti 2003.a kuupäeva kandva avalduse kättesaamise osas. Isegi kui lugeda avaldus kostja poolt kättesaaduks TsÜS § 69 lg 3 alusel, ei ole AS xxx kohtu hinnangul väljendanud selles piisavalt ühemõtteliselt soovi lepingu ülesütlemiseks VÕS § 195 lg 1 tähenduses. Käsitletav
12. augusti 2003.a teatises informeerib AS HLE kostjat O.Gromova kavatsusest liisingleping üles öelda, kui viimane ei tasu võlgnetavaid summasid 14 päeva jooksul teatise kättesaamisest. Kohtu hinnangul on teatises sisalduv avaldus pigem käsitletav võlgnikule täiendava täitmistähtaja andmisena VÕS § 114 lg 1 tähenduses. Teatises ei sisaldu märget selle kohta, et võlgnevuse tasumata jätmisel loeb liisinguandja liisinglepingu (täiendavate avalduste tegemiseta) ülesöelduks. Hageja väited lepingu tingimusliku ülesütlemise kohta (VÕS § 116 lg 5) ei ole kohtu arvates tõendatud. Samuti ei võimalda olemasolevad tõendid järeldada AS xxx poolt liisinglepingu ülesütlemiseks kaudse tahteavalduse tegemist (TsÜS § 68 lg 3). Lähtuvalt VÕS § 195 lg-st 1 tulenevast lepingu ülesütlemise korrast ei oma lepingu ülesütlemise seisukohalt iseseisvast õiguslikku tähendust AS-i xxx poolt kohtule väljastatud tõend (vt toimik, lk 40). Samuti ei saa liisinglepingut lugeda ülesöelduks
13. augustil 2004.a AS-i xxx ja hageja vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 2.1.3 sisalduva deklaratsiooni alusel (vt toimik, lk 10). Asja materjalide põhjal otsustades ei vastanud AS xxx kui müüja poolt antud kõnealune kinnitus liisinglepingu ülesütlemise kohta tegelikkusele. Kostja esitatud tõendite osas märgib kohus, et AS xxx poolt
14. novembril 2004.a väljastatud tõend liisinglepingu kehtivuse kohta (vt toimik, lk 33) oleks arvestatav üksnes kaudse tõendina. Samuti ei saa liisinglepingu ülesütlemise osas teha järeldusi AS-i xxx poolt kostjale
15. septembril 2003.a saadetud kirjast (vt toimik, lk 78). Nimetatud kirjaga on AS xxx veelkordselt palunud kostjal tasuda liisinglepingust tulenev võlgnevus. Kohus nõustub hageja väitega, et käesolevaks hetkeks on liisingleping lõppenud seoses tähtaja möödumisega. Liisinglepingu näol on tegemist määratud tähtajaks sõlmitud lepinguga (vt toimik, lk 177). Olemasolevate tõendite põhjal otsustades pidi liisingleping lõppema
16. novembril 2005.a. Liisinglepingu üldtingimuste punkt 4.6 annab küll liisinguvõtjale õiguse taotleda vastava kirjaliku teatise alusel lepingu pikendamist, kuid kohtul puuduvad andmed 5 sellise taotluse esitamise kohta kostja poolt. Seega puuduks kostjal alus vaidlusaluse korteriomandi valdamiseks isegi juhul kui liisinglepingust tulenevad liisinguandja õigused ja kohustused oleksid
17. augustil 2004.a AS-i xxx ning hageja vahel sõlmitud lepingu alusel viimasele üle läinud.
18. Kohus peab vajalikuks lisada, et liisinglepingu sõlmimisel ei ole rikutud seadusest tulenevaid vorminõudeid ning puudub alus lepingu tühisuse tuvastamiseks vorminõuete rikkumise tõttu. Liisinglepingu sõlmimise ajal (03.11.2000.a) kehtinud

§ 119

lg 1 redaktsiooni kohaselt pidi tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega kui vaadelda liisinglepingut kui korteriomandi (järelmaksuga) müügilepingut, tulnuks see sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. Käesoleval juhul on liisingleping sõlmitud lihtkirjalikus vormis ning tuleks seetõttu lugeda enne

1. juulit 2002.a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 alusel tühiseks. Kohus leiab, et AS-i xxx ja kostja vahel sõlmitud liisingleping ei olnud siiski iseenesest suunatud korteriomandi võõrandamisele (AS-i xxx poolt). Liisinglepingu üldtingimuste punkt 4.1 näeb ette üksnes liisinguvõtja õiguse kasutada lepingu esemeks olevat vara (korteriomandit). Liisinguvõtja õigus vara vallata ja kasutada tuleneb ka lepingu üldtingimuste punktist 2.
2. Üldtingimuste punkt 4.3 andis liisinguvõtjale õiguse kokkuleppel liisinguandajaga vara enne lepingu tähtaja lõppemist kas täielikult või osaliselt välja osta. Samuti nägi üldtingimuste punkt 2.6 ette võimaluse vara omandiõiguse üleminekuks. Vastavalt osundatud lepingupunktile sõlmitakse vara omandiõiguse võimalikku üleminekut puudutav leping notariaalselt tõestatud vormis (pärast vara omandiõiguse üleminekut liisinguandjale). Seega andis liisingleping kostjale (AS-i HLE suhtes) õiguse korteriomandi kasutamiseks ja valdamiseks ning nägi ette võimaluse korteriomandi võõrandamiseks kostjale eraldiseisva notariaalselt tõestatud lepingu alusel.
3. Kohus jätab TsMS § 238 lg 1 p-st 1 ja lg-st 5 juhindudes lahendi tegemisel arvestamata hageja poolt esitatud ekspertiisi aruande Tallinnas xxx asuva korteri seisukorra kohta (vt toimik, lk 18-25). Kohtu hinnangul ei ole nimetatud tõend asjakohane, kuna tõendist nähtuvate asjaolude üle pooltel käesolevas tsiviilasjas vaidlust ei ole. Samal põhjusel jätab kohus arvestamata kostja poolt esitatud tõendid vaidlusaluse korteriomandiga seonduvate kommunaalmaksete kohta (vt toimik, lk 31,32) ning AS-ile xxx
4. aprillil 2006.a saadetud teatise (vt toimik, lk 189). Kohtu hinnangul ei ole asjas tähtsust ka xxx pool
5. veebruaril 2005.a kohtule saadetud kirjal (vt toimik, lk 69) ega Harjumaa Päästeteenistuse pool
6. mail 2005.a hagejale saadetud kirjal (vt toimik, lk 95).
7. Kooskõlas
8. jaanuaril 2006.a jõustunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni
9. detsembrini 2005.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni
10. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätestas, et kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Käesoleval juhul on hageja enda menetluskulude (kohtukulude) väljamõistmist kostjalt taotlenud ei ole.
11. Kostjale oli määratud õigusabi riigi kulul. Kostjat on menetluses esindanud advokaat Kadi Mägi. Kostja esitaja on taotlenud osutatud riigi õigusabi eest tasu ning kulude kindlaksmääramist (vt toimik, lk 192-193). Tasu ning kulude määramise korda reguleerib justiitsministri
12. jaanuari 2005.a määrus nr 2 "Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, 6 maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord" (edaspidi kord). Taotluse kohaselt on esindaja kulutanud asja ettevalmistamiseks aega 3 tundi, s.h
13. oktoobril 2006.a ühe tunni ning
14. detsembril 2006.a ühe tunni ning vestelnud
15. ja
16. oktoobril 2006.a kliendiga 0,5 tundi. Korra § 12 lg 1 kohaselt on isiku esindaja tasu tsiviilasja kohtulikuks arutamiseks ettevalmistamise eest 155 krooni iga poole tunni kohta. Seega on esindaja tasu kohtulikuks menetluseks ettevalmistamise eest kokku 930 krooni (s.o 6x155 krooni). Tsiviilasja kohtulikus menetluses osalemisele on kostja esindaja arvutuste kohaselt kulunud aega 2 tundi, mis teeb korra § 12 lg-s 2 sätestatud tasumäärast lähtudes tasuks 620 krooni (s.o 4x155 krooni). Eeltoodust lähtudes palub kostja esindaja tasuda osutatud õigusabi eest Viruvärava Advokaadibüroole riigieelarvest 1550 krooni, millele lisandub käibemaks 18%, kokku seega 1829 krooni. Kostja xxx on esindaja taotluses esitatud ajakulu enda allkirjaga kinnitanud (vt toimik, lk 193). Arvestades tsiviilasja keerukust ning kostja esindaja poolt tehtud töö mahtu, on taotletav tasu kohtu hinnangul mõistlik ja põhjendatud. Lähtudes eeltoodust ning juhindudes riigi õigusabi seaduse (RÕAS) § 23 lg-st 1 rahuldab kohus kostja esindaja taotluse ning mõistab riigieelarvest välja kostjale osutatud riigi õigusabi eest 1829 krooni OÜ Viruvärava Advokaadibüroo kasuks. Riigi õigusabi tasu maksab RÕAS § 24 lg 1 ja korra § 6 järgi OÜ-le Viruvärava Advokaadibüroo välja Eesti Advokatuur. Käesolevas tsiviilasjas
17. jaanuaril 2005.a tehtud määruses, millega kostjale on antud riigi õigusabi, ei ole talle pandud kohustust hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulusid (vt toimik, lk 64). Ülalosundatud TsMS § 61 lg-s 1 nimetatud teise alternatiivi kohaselt võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Sellest sättest tulenevalt peab kohus põhjendatuks kostja õigusabikulusid hagejalt mitte välja mõista ning jätta need riigi kanda. Indrek Parrest Kohtunik 7