← Eesti

2-03-350/8

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. veebruar
  2. a., Tallinn Tsiviilasja number 2-03-350 Tsiviilasi Epp Jalakase hagi Aleks Paisti, Nadežda Kalinina, Katrin Paisti ja Aleksandr Paisti vastu üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ja eluruumi vabastamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu
  3. septembri
  4. a. otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Aleks Paisti apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg
  5. veebruar
  6. a. Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant Aleks Paist (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), lepinguline esindaja Valmond Mikli Apellandi poolel esinenud: 1) kostja Nadežda Kalinina (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x); 2) kostja Aleksandr Paist (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x); 3) kostja Katrin Paist (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x) Vastustaja Epp Jalakas (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), lepinguline esindaja Jüri-Mihkel Ruus Kolmas isik kostjate poolel Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu), esindaja Kaialiisa Koolberg RESOLUTSIOON: 2
  7. Tühistada Harju Maakohtu
  8. septembri
  9. a. otsus Epp Jalakase hagis Aleks Paisti, Nadežda Kalinini, Katrin Paisti ja Aleksandr Paisti vastu üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ja eluruumi vabastamiseks osaliselt – osas, millega tunnistati üürilepingu lõppemist alates
  10. aprillist
  11. a., samuti kohtukulude jaotamise osas.
  12. Tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta rahuldamata hagi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks alates
  13. aprillist
  14. a.
  15. Välja mõista Epp Jalakaselt Aleks Paisti kasuks kohtukulu 6214 (kuus tuhat kakssada neliteist) krooni.
  16. Apellatsioonkaebus rahuldada.
  17. Otsuse peale võivad apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
  18. juunil
  19. a. esitas Epp Jalakas Tallinna Linnakohtusse Aleks Paisti vastu hagi, milles palus tunnistada lõppenuks kostjaga sõlmitud üürileping ja tõsta kostja välja Tallinnas Ao 6 - 2 asuvast eluruumist.
  20. mail
  21. a. palus hageja kaasata protsessi kostjatena Aleks Paistiga koos elavad isikud.
  22. mail
  23. a. esitatud täpsustatud hagiavalduses palus hageja tuvastada, et kostja üürileping on lõppenud
  24. märtsist
  25. a., kohustada kostjaid tagastama vaidlusalune eluruum hagejale või tagastamisest keeldumise korral tõsta kostjad sellest eluruumist välja.
  26. septembril
  27. a. toimunud kohtuistungil loobus hageja nõudest kohustada kostjaid vaidlusalune eluruum vabastama, kuna kostjad vabastasid eluruumi
  28. juulil
  29. a. Tallinna Kesklinna Valitsus tagastas
  30. märtsi
  31. a. vara üleandmisvastuvõtmisaktiga nr. 88, mis jõustus
  32. aprillil 1995, õigusjärgsele omanikule Tallinnas Ao 6 asuva elamu. Kostja Aleks Paist kasutas elamu tagastamise ajal elamus asuvat eluruumi nr.
  33. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 alusel lõppes üürileping
  34. märtsil
  35. a., sellest teavitas elamu omanik ka kostjat.
  36. märtsil
  37. a. omandas elamu hageja.
  38. aprilli
  39. a. kirjaga teatas üürnik, et üürileping pikenes automaatselt
  40. juulil
  41. a. 5 aasta võrra, kehtides seega kuni
  42. juulini
  43. a., ning ta ei näe võimalust ega vajadust eluruumi vabastada. Juhul, kui kostja oleks pärast üürilepingu lõppemist soovinud eluruumi õiguslikul alusel edasi kasutada, oleks ta pidanud avaldama eluruumi omanikule soovi üürilepingu sõlmimise eesõiguse kasutamiseks ehk taotlema üürilepingu pikendamist. Kuna kostja seda ei teinud, siis üürileping lõppes ja kostja kaotas õigusliku aluse eluruumi kasutamiseks ning on kohustatud eluruumi vabastama. Kostja
  44. aprilli
  45. a. kirja võib tõlgendada kui tema tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks. Kostjate seisukoht Kostjad hagi ei tunnistanud.
  46. aprillil
  47. a. pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks. Kostjate tahe oli jätkata üürisuhet viie aasta võrra. Omandireformi käigus tagastati vara endistele omanikele tasuta ja vastukaaluna nägi seadusandja ette omanike kohustuse taluda teatud aja jooksul piiranguid tagastatud vara valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. Seadusandja ei ole soovinud vabastada sundüürnike kasutuses olevaid kortereid täielikult tsiviilkäivet piiravatest kohustustest ja on soovinud üürilepingu tähtaja osas veelkordselt ja viimast korda seaduse jõul tagada üürilepingu uuenemise järgnevaks viieks aastaks juhul, kui pooled vabatahtlikkuse alusel ei lepi kokku teisiti. Seadust tuleb tõlgendada sõnastusest, mõttest ja eesmärgist lähtuvalt. Puuduvad elamuseaduse (ES) § 33 lõikes 1 märgitud asjaolud ja on ilmne, et hageja soovib neid kunstlikult luua (lepingu pikendamine 6 kuuks). Tingimuse saabumisele pahatahtlik kaasaaitamine ei ole lubatud. 3 Kolmanda isiku Tallinna linna seisukoht Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu) on seisukohal, et üürileping on pikenenud, kuna kostja Aleks Paist kasutas eluruumi edasi peale
  48. märtsi
  49. a. Kostja
  50. aprillil
  51. a. esitatud taotlust tuleb tõlgendada kui üürniku tahteavaldust oma eelisõiguse kasutamiseks. Kostja on pöördunud Tallinna Linnavalitsuse poole munitsipaalkorteri saamiseks, kuid puuduvad vajalikud rahalised vahendid, et ehitada vajalikul määral munitsipaalelamuid. Esimese astme kohtu otsus
  52. septembri
  53. a. otsusega tunnistas Harju Maakohus Epp Jalakase ja Aleks Paisti vahelise üürilepingu Tallinnas, Ao 6 - 2 asuva eluruumi kasutamiseks lõppenuks alates
  54. aprillist
  55. a. Menetluse eluruumi vabastamise nõudes kohus lõpetas. Hageja kasuks mõistis kohus välja kohtukulu 4190 krooni Aleks Paistilt ja 4190 krooni Nadežda Kalininalt. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad kasutasid vaidlusalust eluruumi tähtajaga kuni
  56. juulini
  57. a. sõlmitud üürilepingu (tl. 8 – 9) alusel; elamu tagastati omandireformi käigus kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti üle
  58. märtsi
  59. a. aktiga, mis jõustus
  60. aprillil
  61. a. (tl. 12);
  62. märtsi
  63. a. tähtkirjaga teatas hageja esindaja üürilepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada (tl. 6, 88);
  64. märtsil
  65. a. omandas hageja elamus korteriomandi, mille reaalosaks on vaidlusalune eluruum (tl. 59);
  66. aprillil
  67. a. sai omaniku esindaja üürnikult vastuse, milles üürnik teatas, et üürileping pikenes
  68. juulil
  69. a. automaatselt 5 aasta võrra, kehtib seega kuni
  70. juulini
  71. a. ning ta ei näe võimalust ega vajadust eluruumi vabastada (tl. 7). Vaidluse lahendamisel tuleb kohaldada ES § 32, kuna ORAS § 121 lõigete 1 ja 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut ORAS § 121 lõike 11 teise lause kohaselt pikendada ES § 32 ja § 33 alusel ning sellisel juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele võlaõigusseaduse (VÕS) eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid. ES § 32 lg. 1 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-is 33 sätestatud juhtudel. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne lepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega senise üürilepingu pikenemist mitte soovides peavad pooled (või üks neist) enne selle lõppemist avaldama kirjalikult tahet vastavalt kas lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks ning kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist avaldanud lepingu lõpetamise soovi ja üürnik ei ole avaldanud ES § 32 lõikes 1 sätestatud eesõiguse teostamise tahet, siis üürileping sama sätte lõike 2 alusel ei pikene.
  72. märtsi
  73. a. kirjaga on üürileandja avaldanud enne üürilepingu tähtaja saabumist tahet leping lõpetada. Tõendatud ei ole, et üürnik oleks avaldanud soovi teostada uue üürilepingu sõlmimisel seaduses sätestatud eesõigust. Kostja vastust üürilepingu lõpetamise teatele saab tõlgendada kui teadet soovist kasutada sama eluruumi edasi, kuid seda mitte uue üürilepingu alusel, nagu tuleneb ES § 32 lõikest 2, vaid senise üürilepingu alusel. Sellist õigust üürnikul aga ei olnud, sest tulenevalt ORAS § 121 lõigetest 1 ja 3 möödus
  74. aprillil
  75. a. üürilepingu tähtaeg 3 + 5 aastat. Üürnikul puudus õigus nõuda eluruumi edasikasutamist senistel tingimustel. Kostja
  76. aprilli
  77. a. kirjast ei saa välja lugeda tahteavaldust VÕS § 16 lg. 1 mõttes uue lepingu sõlmimiseks. Tulenevalt sellest sättest peab ettepanek lepingu sõlmimiseks olema piisavalt määratletud ja väljendama pakkumuse esitaja tahet olla nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Üürnik on leidnud, et senine üürileping kehtib kuni
  78. aprillini
  79. a. ja ta soovib selle alusel eluruumi edasi kasutada. Seega on pooltevaheline üürileping lõppenud tähtaja möödumisel
  80. aprillil
  81. a. ning sellest kuupäevast alates puudus kostjatel eluruumi kasutamiseks kehtiv üürileping. 4 Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub maakohtu otsuse tühistada täies ulatuses ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
  82. aprilli
  83. a. kirjaga teatas üürnik soovist uuendada üürilepingut alates
  84. aprillist
  85. a. järgmiseks viieks aastaks. Kiri on küll juriidiliselt ebakorrektne, kuid sellest tuleneb soov olla vastustajaga üürisuhetes kuni
  86. juulini
  87. a., seega väljendas apellant selgelt soovi kasutada oma eelisõigust ja pikendada üürilepingut. Puudusid ES § 33 lõikes 1 nimetatud asjaolud. Vastustaja seisukoht Vastustaja ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei ole õige ja tuleb tühistada, hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohus tuvastas oma otsusega, et kostjad kasutasid vaidlusalust eluruumi tähtajaga kuni
  88. juulini
  89. a. sõlmitud üürilepingu alusel; et elamu tagastati omandireformi käigus kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti omanikule üle
  90. märtsi
  91. a. aktiga, mis jõustus
  92. aprillil
  93. a.; et
  94. märtsi
  95. a. kirjaga teatas üürileandja üürnikule üürilepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada; et hageja omandas
  96. märtsil
  97. a. elamus korteriomandi, millesse reaalosana kuulub vaidlusalune eluruum, ja et
  98. aprillil
  99. a. sai üürileandja üürnikult teate, et üürileping kehtib kuni
  100. juulini
  101. a. ning ta ei näe võimalust ega vajadust eluruumi vabastada. Neid asjaolusid ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustatud. Maakohus leidis õigesti, et vaidlus tuleb lahendada ES sätete alusel. Õige on ka seisukoht, mille kohaselt peavad pooled ES § 32 lõikes 2 sätestatud üürilepingu pikenemise välistamiseks tegema enne üürilepingu tähtaja möödumist teisele poolele tahtevalduse lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Apellatsiooniastmes ei ole vaidlust selle üle, et üürilepingu tähtaeg möödus
  102. aprillil
  103. a. Kuna üürileandja avaldas enne üürilepingu tähtaja lõppemist üürnikule tahet leping lõpetada, siis vaidlusalune üürileping tähtaja möödumisel automaatselt ei pikenenud. Samas ei ole niisugune lepingu lõpetamise teade käsitletav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 tähenduses, kuna selline teade ei lõpeta iseenesest veel üürisuhteid, kui üürnik soovib ES § 32 lg. 1 alusel uut üürilepingut sõlmida. Üürniku ES § 32 lõikes 2 sätestatud uue üürilepingu sõlmimise tahteavaldus peab olema pakkumus (ofert) võlaõigusseaduse (VÕS) § 16 lg. 1 tähenduses, s. t., see peab olema piisavalt määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Seega on vaidluse lahendamiseks oluline tuvastada, kas üürniku
  104. aprilli
  105. a. kuupäeva kandev ja üürileandjale
  106. aprillil
  107. a. üle antud teade on niisugune tahteavaldus, mida saab pidada uue üürilepingu sõlmimise oferdiks VÕS § 16 lg. 1 tähenduses. Kolleegium leiab, et üürniku
  108. aprilli
  109. a. kuupäeva kandev teade (tl. 7) kujutab endast niisugust tahteavaldust ega nõustu maakohtu poolt sellele teatele antud hinnanguga. Kuigi üürniku tahteavaldus sisaldab ebaõiget õiguslikku hinnangut üürilepingu tähtajale, nähtub sellest siiski ühemõtteliselt, et üürnik soovib senistel tingimustel eluruumi kasutada veel vähemalt kuni
  110. juulini
  111. a. ega kavatse seda vabastada. Ka hageja on esimese astme kohtu menetluses leidnud, et üürniku
  112. aprilli
  113. a. kirja võib tõlgendada kui tema tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks (tl. 113 viimane lõik). Kolleegium leiab, et teates on väljendatud üürniku tahe olla õiguslikult seotud üürilepinguga, mis sõlmitakse endistel tingimustel vähemalt kuni teates märgitud tähtpäevani. Üürniku tahteavaldus on seega piisavalt määratletud ja väljendab tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel endistel tingimustel sõlmitava üürilepinguga õiguslikult seotud. 5 Sellest tulenevalt aga vaidlusalune üürisuhe tähtaja möödumisega ei lõppenud. Niisugusele olukorrale tuleb kohaldada ES § 32 lõiget 1, mille kohaselt lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud juhtudel. Üürileandjal oli õigus taotleda, et kohus kontrolliks ES § 33 lg. 1 alusel, kas üürnikul on eesõigus uue lepingu sõlmimiseks, ja kui on, siis esitada hagi uue lepingu oluliste tingimuste kindlaksmääramiseks. Niisuguseid nõudeid üürileandja oma täpsustatud hagiavalduses (tl. 86 – 87 ja 105), milles esitatud nõuete juurde ta ainsana jäi, ei esitanud. Kuna eespooltoodud põhjendusel pooltevaheline üürisuhe
  114. märtsil
  115. a. ei lõppenud, ei ole alust sel ajahetkel üürilepingu lõppemise tuvastamiseks esitatud hagi rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastavalt kuni
  116. jaanuarini
  117. a. kehtinud TsMS § 60 lõigetele 1, 8 ja 11 tuleb vastustajalt välja mõista apellandi poolt tasutud riigilõiv, vastavalt § 61 lg. 1 punktile 2 aga õigusabikulu. Apellant on taotlenud vastaspoolelt esimese astme kohtu menetluses õigusabile kulutatud 5664 krooni ja apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu 550 krooni väljamõistmist. Kolleegium leiab, et taotlus on kooskõlas seadusega ja tuleb rahuldada. Margo Klaar Urmas Reinola Malle Seppik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.