Kaebaja on maa ostueesõigusega erastamise avalduses eksinud maa suuruse märkimisel ja soovib tegelikult 53 000 m2 suuruse tootmismaa erastamist talle kuuluva hoonetekompleksi juurde ega nõustu eraldi katastriüksuste moodustamisega. 2. V. Vallavalitsus vaidles kaebusele vastu. Vabariigi Valitsuse (VV) 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 11 järgi määratakse ehitise teenindamiseks vajalik maa pärast katastriüksuse moodustamist. VV 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra p-dest 7, 13, 13’ ja 132 lähtuvalt on kaebaja ehitiste teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise ettepanekutes väljatoodud maa-alade kogusuuruseks 6600 m2, oma vastuväidete juurde lisatud taotluses on kaebaja aga piiritlenud ca 58 000 m2 suuruse maa-ala, mis on üle kümne korra tema poolt soovitud 5300 m2 suurem, kuigi maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud maa suurust pole õigust muuta. 20.09.2006 teostatud ehitusjärelevalve tulemustest nähtuvalt on osa ehitistest kasutamiskõlbmatuseni lagunenud ja ohtlikud ning
lg 31 lähtudes pole neid võimalik käsitleda ehitistena, mille juurde oleks võimalik maad erastada. HALDUSKOHTU LAHEND 3. Tartu Halduskohus jättis 13.02.2007 otsusega kaebuse rahuldamata. Otsuse kohaselt võib
lg 1, 4, 5, 52 ja § 221 lg 1 kohaselt tiheasustusega aladel asuvate ehitiste juurde erastada nende teenindamiseks vajalikku maad, mis määratakse kindlaks kohaliku omavalitsuse poolt juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui selle suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. V. Vallavalitsuse väidete kohaselt asub osa endise P karusloomafarmi ehitistest tagastatud kinnistutel. Teisele isikule kuuluval kinnistul asuvate ehitiste juurde ei ole võimalik maad ostueesõigusega erastada. Seetõttu on maa erastamine selle farmi varasema maakasutuse piirides võimatu. Vallavalitsusel tuleb määrata ehitiste teenindamiseks vajalik maa ning tähendust ei oma, kas kaebaja omandatud hoonetekompleksile oli varem krunt määratud või mitte ja kas teda selles osas ära kuulati.
lg 33 kohaselt määratakse ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab selle ehitise 2 sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ja füüsilise säilimise. Tootmiseks vajalikku maad ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka määrata ei tohi, vastav keeld sisaldub sõnaselgelt Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punktis 4.3. Kuna kohalik omavalitsus ei saa ehitise teenindamiseks vajalikku maad määrata erastaja soovide järgi, vaid peab lähtuma õigusaktidega kehtestatud nõuetest, pole määrava tähendusega see, millise maa suuruse on ehitiste omanik maa ostueesõigusega erastamise avaldusse märkinud. Ka ei luba Maa ostueesõigusega erastamise korra punktis 7 kehtestatu avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust hiljem enam olenemata põhjusest muuta.
lg 31 keelab käsitleda maa ostueesõigusega erastamist võimaldava ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Seda, et osa kaebajale kuuluvatest ehitistest on lagunenud ja kasutusest välja langenud ega saaks ka kordategemisel olla oma endisel sihtotstarbel kasutatavad, kinnitavad 20.09.2006 koostatud ehitiste ülevaatuse akt nr 1/06 ja 08.01.2007 tehtud fotod. Asjaoluga, et P alevikus pole võimalik karusloomakasvandust taastada ning, et seepärast ei saa kaebaja omandatud ehitisi nende sihtotstarbel kasutada, oli kohtuistungil nõus ka tema esindaja. Seega on põhjendatud, et vallavalitsus on teinud ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kulgemise ettepanekud üksnes nende ehitiste kohta, mis pole veel lagunenud. Teiste ehitiste puhul on ainus seadusekohane võimalus nende kõrvaldamine ja kohalikul omavalitsusel tuleb selleks anda vähemalt ühe aasta pikkune tähtaeg. Viide HMS § 40 lg 1 ja 2 ei ole asjakohane, sest HMS § 112 lg 2 kohaselt kohaldatakse eriseadusega reguleeritud haldusmenetlusele selle seaduse sätteid vaid juhul, kui eriseadus nii ette näeb ja maareformi seadus seda ei tee. Kaebajale 25.08.2006 saadetud vastuses sisalduva palvega teatada oma kavatsused ja piiride kulgemise ettepanekutele vastuväidete esitamise võimaldamisega on need halduse üldised põhimõtted järgitud. Kohtuistungil väitis kaebaja, et edasised kavatsused sõltuvad erastatava maa suurusest ega saa seega olla lõplikult selged ka käesoleval ajal. Asjaolu, et kaebaja jäeti 20.09.2006 kutsumata ehitiste ülevaatuse juurde, on küll ärakuulamispõhimõtte rikkumine, kuid ei anna alust kaebuse rahuldamiseks, sest kaebaja pole suutnud nimetada ühtegi asjaolu, mis seetõttu välja selgitamata jäi.
lg 3 kohaselt tuleb otsus maa ostueesõigusega erastamise kohta teha kolme kuu jooksul avalduse esitamisest, kuid alust kaebuse rahuldamiseks see rikkumine ei anna. Kaebaja on teatanud katastriüksuste moodustamise tööde tellimisest 29.12.2006 ja enne nende tööde valmimist ei ole võimalik maa ostueesõigusega erastamise otsust vastu võtta. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. A.P. taotleb apellatsioonkaebuses, tuginedes
§-dele 6; 7 lg 1, 4, 5, 52 ja 221 lg 1, kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada A.P. i taotlus maa erastamiseks ca 53 000 m2 ulatuses V. vallas P endise P karusloomafarmi territooriumil. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kaebaja tahe olnud suunatud 53 000 m2 suuruse maa erastamisele ning sellest erinev number maa ostueesõigusega erastamise avalduses on ilmselge ebatäpsus. Vastustaja pidi kaebaja tegelikust tahtest teadlik olema nii lähtudes vallavalitsusele teadaolevatest asjaoludest kui järgides üldisi tahteavalduse tõlgendamise nõudeid. TsÜS § 75 lg 1 tulenevalt tuleb tahteavalduse tõlgendamisel esmalt lähtuda tahteavalduse tegija tahtest ning juhul, kui see on võimatu, mõistliku kolmanda isiku standardist. Antud juhul annab kumbki tõlgendamismeetod sama tulemuse, et kaebaja tahe oli suunatud 53 000 m2 suuruse maa erastamisele. Vaidlusalused ehitised kuulusid varem Eduard Vilde nimelisele kolhoosile ning selle likvideerimisel AS-le P K, kes võõrandas need OÜ-le T, kellelt omakorda on ehitised omandanud kaebaja. Kogu olemasolu vältel on ehitised moodustanud ühtse terviku, 3 teenindades karusloomafarmi, jagades ühtset majanduslikku eesmärki. Kõik ehitised asuvad ühel maatükil, katastritunnusega 9001:002:1396, mis moodustab endise karusloomafarmi territooriumi. Maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisel pidas kaebaja silmas just endise karusloomafarmi territooriumi, mille suurus ongi ligikaudselt 53 000 m2. Karusloomafarmi suurusest pidi teadlik olema vallavalitsus. Ka mõistliku inimese standardist lähtuvalt on selge, et isiku tahe saab olla suunatud ainult kogu karusloomafarmi erastamisele, kuivõrd majandusliku terviku moodustab karusloomafarm ainult tervikuna. Maa erastamisel ainult ehitiste aluse pinnana tekivad eraldiseisvad katastriüksused, mis ei ole omavahel seotud ning on eraldivõetuna liiga väikesed, et neil saaks tegeleda ettevõtlusega. Mõistlik isik ei saanud eeldada, et kaebaja soovib endale pisikesi maatükke, millel ei ole majanduslikult mõistlikku rakendust. Kuna kaebaja tahe on kogu menetluse jooksul olnud suunatud kogu karusloomafarmi erastamisele, ei ole kaebaja erastatava maa pindala suurust muutnud. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 7 viimase lause järgi võib kohalik omavalitsus avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt. Antud juhul on kohalik omavalitsus omavoliliselt vähendanud kaebaja poolt erastada soovitava maa suurust, kuna ei ole arvestanud kaebaja tegelikku tahet. Nii vastustaja kui kohus on lähtunud ebaõigest eeldusest, et kaebaja soovib erastataval maaalal tegeleda loomakasvatusega. Kaebaja soovib maa võtta kasutusele mahepõllundusmaana ning tegeleda sellel taimekasvatusega. Vastab tõele, et maa-alal asuvad ehitised osaliselt ei võimalda enam nende sihtotstarbelist kasutamist karusloomakasvatuseks, samas ei mõjuta see oluliselt nende kasutusvõimalikkust mahepõllunduse eesmärkidel. Kasutades ehitisi mahepõllunduseks, on nende teenindamiseks vajalik pind oluliselt suurem kui vallavalitsuse tehtud maa erastamise ettepanekutes.
lg 31 järgi lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ei käsitata ehitisena. Sama sätte järgmise lause järgi teeb omanik sellised ehitised korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Nimetatud sätte järgi on lagunenud ehitis pärast kordategemist taas käsitletav ehitisena. Antud juhul lähtub ehitiste kordategemise vajadus erastatava maa pindalast. Ebamõistlik oleks teha lagunenud ehitistesse investeeringuid, kuivõrd on võimalik olukord, kus kaebaja ei saa nende juurde maad erastada või saab seda teha ebamõistlikult väikeses ulatuses, millisel juhul ehitis ei ole sihtotstarbeliselt mahepõllunduslikeks eesmärkideks kasutatav. Seega on kohalikul omavalitsusel kohustus teha ettepanek ka lagunenud rajatiste aluse maa erastamise suhtes, sellest lähtuvalt saaks kaebaja otsustada, kas nende kordategemine on mõistlik tegevus. Selline kohustus tuleneb ka
lg 3’, mille järgi kui kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.
lg 33 lähtuvalt tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa kindlaksmääramisel arvestada ehitiste kompleksi tervikuna. Kaebajale kuuluvad ehitised moodustavad ühtse majandusliku terviku ning on seda teinud ehitamise hetkest saati. Siinkohal ei oma tähtsust, et karusloomakasvatuse jätkamine ei ole võimalik, kuivõrd see ei ole kunagi olnud kaebaja eesmärgiks. Samas on võimalik vaidlusalusel maal harrastada mahepõllundust, mis aga eeldab kogu hoonekompleksi kasutamist tervikuna, samuti hoonete vahelisi kommunikatsioone, ühendusteid jne, millega vallavalitsuse ettepanek ei arvesta. Ehitistekompleksi terviklikkuse tagamiseks on õigustatud kogu P karusloomafarmi maa erastamine kaebajale, kuivõrd tegemist on ühtse majandusliku tervikuga, mis on olemuselt terviklik ja jagamatu. Kehtiva üldplaneeringu järgi on tegemist tootmismaa (tootmishoonete maa) tsooniga. Tootmishooned eeldavad laiemat teeninduspiirkonda kui nt elamud või muud ehitised. Kaebajal on olemas detailne äriplaan, kuidas võtta kogu vaidlusalune tootmismaa 4 kasutusse mahepõllundusmaana. Maa erastamine vallavalitsuse ettepandud ulatuses on kaebaja huve ebamõistlikult kahjustav, samuti ei vasta kaebaja tegelikule tahtele.
Sama on öeldud VV 30.06.1998 määruse nr 144 punktis 3 – ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisalune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise; tootmiseks vajalikku maad ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka. Antud juhul ei ole tegemist hoonete kompleksiga (kuigi hooned kuulusid algselt Ed. Vilde nimelise kolhoosi karusloomafarmi varade hulka, ei ole praegune omanik ostnud tervikvara), sest karusloomafarm on aastaid tagasi lakanud töötamast, mitmed hooned, varjumajad ja puurid on lagunenud, ükski olemasolevaist hoonetest ei ole sihtotstarbelises kasutuses, samuti paiknevad hooned hajali, mitte grupina. Loomakasvatushoonete juurde maa erastamist puudutab
lg 22, kus on öeldud, et põllumajandusliku tootmisega tegeleval isikul on kohaliku omavalitsuse nõusolekul õigus ostueesõigusega erastada kuni 50 ha tagastamise käigus vabaks jäävat põllumajandusmaad 5 talle kuuluva sihtotstarbelises kasutuses oleva loomakasvatushoone (hoonete kompleksi) juurde. Toodud lõige võimaldab aga vaid maatulundusmaa sihtotstarbega maa erastamist loomakasvatushoonete juurde ja vaid väljaspool tiheasustusega ala piire. Kuna taotletava maa-ala puhul on V. valla üldplaneeringu kohaselt tegemist tootmismaaga – ja ka kaebaja soovib oma avalduse kohaselt erastada tootmismaad – siis ei ole sellise maa kasutamine maatulundusmaana (apellatsioonkaebuses mahepõllumajandusmaana) seaduspärane tegevus ja ühtlasi ei anna alust suurema pindalaga maa erastamiseks. Vastavalt VV 24.01.1995 määrusega nr 36 kinnitatud Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused p-le0 5 on tootmismaa (T) tööstusettevõtete, sadamate, elektrijaamade ja neid teenindava abitootmise ning toodangu ladustamiseks ja transportimiseks ettenähtud ehitiste alune ja nende ehitiste teenindusmaa, muude tootmisettevõtete maa kohaliku omavalitsuse volikogu otsuse alusel. Tootmismaa alaliikideks on tootmishoonete maa (Th) ja põllumajanduslike tootmishoonete maa(Ph). RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
lg 1, 4, 5, 52, 221 lg 1 kohaselt tiheasustusega aladel asuvate ehitiste juurde võib erastada nende teenindamiseks vajalikku maad, mis määratakse kindlaks omavalitsuse poolt juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui selle suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas Kuna osa endise karusloomafarmi ehitistest asub teistel kinnistutel, mis on tagastatud, siis on maa erastamine endise farmi varasema maakasutuse piirides võimatu. Seega saab kohalik omavalitsus määrata vaid ehitiste teenindamiseks vajaliku maa.
lg 33 kohaselt ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitusalune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Ehitise juurde tootmiseks vajalikku maad määrata ei tohi, kuna seda keelab Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punkt 4.3. Tegemist on endisele P karusloomafarmile kuuluvate ehitistega, mis ei ole enam hoonete kompleks nagu väidab apellant. Farm on juba ammu lakanud töötamast, mitmed hooned, varjumajad ja puurid on lagunenud ning ükski olemasolevatest hoonetest ei ole sihtotstarbelises kasutamises. Seega ei ole tegemist ehitiste 6 kompleksiga
lg 33 mõttes, kuna see räägib ehitiste sihtotstarbelisest kasutamisest, mis antud juhul ei ole võimalik.
lg 31 alusel ei käsitleta ehitistena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Asja materjalidega on tõendatud, et osa ehitisi on lagunenud ja kasutusest välja langenud. Seega ei ole nende juurde ka võimalik maad erastada. Seega sai vallavalitsus teha ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kulgemise ettepaneku ainult mitte lagunenud ehitiste kohta. Apellant on heitnud kohalikule omavalitsusele ette, et viimane ei ole talle teinud kohustust lagunenud ehitised korda teha. Samas on kohalikule omavalitsusele antud võimalus valida, kas ta kohustab ehitisi korda tegema või kõrvaldama. Arvestades toimiku materjale, pole lagunenud ehitiste kordategemine enam otstarbekas. Seega ei olnud kohalikul omavalitsusel kohustust kohustada apellanti neid korda tegema ja määrama ehitise teenindamiseks vajalikku maad, mida on võimalik erastada pärast ehitise korrastamist.
lg 22 alusel on põllumajandusliku tootmisega tegeleval isikul kohaliku omavalitsuse nõusolekul õigus ostueesõigusega erastada kuni 50 ha tagastamise käigus vabaks jäävat põllumajandusmaad talle kuuluva sihtotstarbelises kasutuses oleva loomakasvatushoone (hoonete kompleksi) juurde. Antud juhul ei ole tegemist sihtotstarbelises kasutuses oleva hoonete kompleksiga ja samuti ei asu maa väljaspool tiheasustusega ala. Apellandi väidete kohaselt soovib ta erastataval maal arendada mahepõllumajandust. V. valla üldplaneeringu kohaselt on tegemist tootmismaaga. Sellise maa kasutamine maatulundusmaana ei ole seaduspärane tegevus ja ei anna samuti alust suurema pindalaga maa erastamiseks. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis HKMS § 92 lg 1 alusel jäävad menetluskulud apellandi enda kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust ei ole esitanud. Maili Lokk Viivi Tomson 7 Agu Timmi
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.