Obsah (8)

§ 225§ 181§ 74§ 6§ 68§ 71§ 73§ 5

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Hiie Lindmets Määruse tegemise aeg ja koht 5. september 2007, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-07-28320 Tsiviilasi V.T. ja A.T. kandeavaldus

§ 225

kohaselt isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Reaalservituuti on võimalik seada kogu kinnisasjale, kusjuures reaalservituudi teostamine võib piirduda ka koormatud kinnisasja ühe osa kasutamisega (

§ 181lg 1).

Reaalservituuti ei saa seada kaasomaniku mõttelisele osale ka põhjusel, et mõttelisel osal ei ole seda õigust võimalik teostada.

§ 74

lg 1 kohaselt võib kaasomandis olevat asja koormata kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kogu kinnistut on võimalik koormata isikliku kasutusõigusega, kui on olemas teise kaasomaniku kokkulepe. Eelnimetatud lepingusse ei ole kaasatud teist kaasomanikku. Vastavalt

§-le 79 lg 2 kehtivad kaasomanike kokkulepped kolmandatele isikutele ainult juhul, kui nad on kinnistusraamatus nähtavaks tehtud. Eelnimetatud kinnistule kaasomanikevahelist kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavat kokkulepet eelnevalt kantud ei ole ega soovita seda ka kanda lepinguga. Kaasomanike kokkulepped kehtivad vaid nende endi vahel ega ole kohustuslikud kolmandatele isikutele. Uuele omanikule ei kehti V.T. ja E.L. omavaheline kinnistu kasutamise kokkulepe, mistõttu ei ole V.T. kui mõttelise osa isikliku kasutusõiguse omanikul oma õigust võimalik realiseerida. Määruskaebuse sisu Tartu notar Tiina Tomberg, olles notariaadiseaduse § 30 alusel V.T. ja A.T. esindaja, esitas 05.07.2007 Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärusele nr 1086662007 määruskaebuse. Kandemääruses väidetu, et

§ 225

sätestab isikliku kasutusõiguse kui koormatise, mis eeldab reaalselt määratletud objekti kasutamist ning isikliku kasutusõigusega koormatakse kinnisasi tervikuna, ei tugine viidatud seadusesättele. Isikliku kasutusõiguse tähendus on laiem, võimaldades isikliku kasutusõiguse lepingus sätestada, millisel viisil võib õigustatud isik kinnisasja kasutada. Kinnisasja teatud viisil kasutamine ei eelda aga koormatise eseme reaalset määratletust, seaduse kohaselt tuleb määratleda vaid kasutamise viis. Kaasomanike kasutuskord ei pea olema kantud kinnistusraamatusse. Kaasomandiosa ei olegi võimalik muul viisil kasutada, kui vastavalt kaasomanike kokkuleppele, s.t kaasomandis oleva kinnisasja puhul kehtib alati ka kaasomanike kokkulepe kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks. Kokkulepe on vormivaba ning reeglina kehtivad kaasomanike vahel kinnisasja valdamist ja kasutamist reguleerivad suulised kokkulepped.

§-st 79 tulenevalt on vajalik kaasomanikevaheliste kokkulepete sõlmimist kajastavat märkust kanda kinnistusraamatusse vaid juhul, kui soovitakse, et need läheks üle ka kaasomanike õigusjärglastele. Seadusest ei tulene nõuet, et kinnistu mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamiseks on vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Kuigi kinnsiasja mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamine ei ole seaduses otseselt ette nähtud, ei saa seda välistada. Oluline on, et selgelt oleks sätestatud, millisel viisil võib kasutusõiguse omaja oma õigust teostada, kusjuures see ei tohi kahjustada teise kaasomaniku huve ega tekitada segadust. Vaidlusaluses asjaõiguslepingus on isikliku kasutusõiguse teostamise viis selgelt sätestatud. Notar on seisukohal, et kui kaasomaniku mõttelist osa ei ole võimalik isikliku kasutusõigusega koormata, rikutakse oluliselt kaasomaniku kui omaniku põhiõigusi: PS § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus;

§ 6

lg 2 kohaselt on kõigil omanikel võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti;

§ 68kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle.

Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega;

§ 71

kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused;

§ 73

lg 1 kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. 2 Kohtu seisukoht Kohus on seisukohal, et määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 07.06.2007 kandemäärus nr 1086662007 kinnistamisasjas 1300200738 tuleb tühistada ning kandeavaldus saata kohtunikuabile uueks läbivaatamiseks. Isikliku kasutusõiguse seadmine piiritletud osale kinnisasjast ei eelda kinnisasja jagamist.

§ 5

lg 1 kohaselt on asjaõigused omand (omandiõigus) ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Piiratud asjaõigustena kuuluvad isiklik kasutusõigus ja kasutusvaldus reaalservituutide koosseisu.

§ 225

lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. Seega on isiklikul kasutusõigusel ühisosa nii reaalservituudi kui ka kasutusvaldusega. Kasutusvaldusega seob isiklikku kasutusõigust seotus kindla isikuga. Kasutusvaldus piiratud asjaõigusena koormab reeglina kogu kinnisasja, kuid seadus lubab piirata servituudi, s.h kasutusvalduse sisu, ka kinnisasja osaga tulenevalt kinnistusraamatu seaduse §-st 54 lg

1. KRS 54 lg 2 kohaselt kinnistu osa koormamisel servituudiga ei ole jagamine nõutav, kui sellest ei teki segadust. Koormatud osa tähistatakse kinnistamisavalduse juurde kuuluval kinnistu plaani koopial või skeemil. Kui seadusest tulenevad eeldused on täidetud, siis põhimõtteliselt ei ole takistatud isikliku kasutusõiguse seadmine kinnistu osale. Kui kinnistu mõtteliste osade kaasomanikud on seni suulise kokkuleppe alusel kinnistut ja selle olulisi osi kasutanud, siis ei ole mõistlikku põhjendust, miks kinnisasja mõttelise osa suhtes isikliku kasutusõiguse seadmisel peab sellise õiguse/servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks esitama kinnistusosakonnale kaasomanike nõusolekud või kasutuskorra. Vaidlusaluses asjaõiguslepingus sätestatud isikliku kasutusõiguse teostamise viis – isiklik kasutusõigus kinnistul asuvast elamust ja kõrvalhoonetest kaasomanike kokkuleppe kohaselt isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistuosa omaniku valduses ja kasutuses olevate ruumide ning kinnistu maast kaasomanike kokkuleppe kohaselt isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistuosa omaniku valduses ja kasutuses oleva osa kasutamiseks – sätestab selgelt isikliku kasutusõiguse omaja õigused: kasutada vaid seda osa kinnistul paiknevast elamust ja kinnistu maast, mida võib kaasomanike kokkuleppe kohaselt kasutada isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistu mõttelise osa omanik. Seega on asjaõiguslepingus isikliku kasutusõiguse teostamise viis selgelt sätestatud, ei tekita segadust ega kahjusta teise kaasomaniku huve, sest isikliku kasutusõiguse omajal on õigus kasutada vaid seda osa kinnistul paiknevast elamust ja kinnistu maast, mida võib kaasomanike kokkuleppe kohaselt kasutada isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistu ½ kaasomandi omanik. Isegi võimalik hilisem kasutuskorra vaidlus ei muuda isikliku kasutusõiguse eset ebaselgeks. Samale seisukohale on asunud Tartu Ringkonnakohus
2. juuni 2007 määruses tsiviilasjas nr 2-
3. Seoses määruskaebuse rahuldamisega tuleb kandeavaldused saata kohtunikuabile uueks läbivaatamiseks. Kohtunik 3