TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-07-02 Otsuse kuupäev 21.september 2007 Kohtunik Eda Muts Kohtuasi Jaan Pau kaebus Ülenurme Vallavalitsuse 27.oktoo

-st vaid täiendatud 1997.a.

-st, mis vähendab oluliselt õigustatud subjektil võimalust saada tagasi võõrandatud vara.

1991/1994.a redaktsiooni rakendamisel õigusvastaselt võõrandatud vara (hoone) osak seiskub olemas olnud jääkvarana selle vara õigusvastase võõrandamise hetkel. 1997.a kehtiva

järgi vaadeldakse õigusvastaselt võõrandatud vara osakut ekspertiisi tegemise momendil. See tähendab seda, et õigusvastaselt võõrandatud jääkvara osakule (selle õigusvastaselt võõrandamise momendil) on lisatud kuni ekspertiisi momendini tema füüsiline kulum. Vastustaja vastuväited Ülenurme Vallavalitsus vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata. 3 Vastustaja märgib, et kuna vaidlusalused hooned ei olnud hooneregistrisse kantud ja hoonete omandiõigus välja selgitamata, ei saanud Ülenurme vallavalitsus alustada hoonete ja maa tagastamise protsessi. 24.11.2003.a. esitas Jaan Pau Ülenurme vallavalitsusele avalduse, milles palus tagastada Mägiste A-21 talu maad kahes etapis: esiteks maa, mille osas ei ole vaidlust ja teiseks hoonete alune maa peale hoonete omandiõiguse küsimuse lahendamist. Peale avalduse laekumist alustas vallavalitsus Mägiste A-21 talu maa tagastamise ja vara kompenseerimise protsessi. Ülenurme Vallavalitsuse 27 novembri 2003.a.otsusega nr 457 määrati õigusvastaselt võõrandatud vara maksumus ja kinnitati kompensatsioon. Praeguseks on J.Paule tagastatud 6 ha maad, tagastamata ja vaidlusaluseks on 0,5 ha. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra punkt 27 järgi kuulub tagastamisele ainult vara, mis on säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Kui linna-või vallavalitsusel tekib kahtlus vara endisel individualiseeritaval kujul säilimise suhtes, tellib ta eksperthinnangu ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamiseks. 14.11.2005.a. tellis Ülenurme vallavalitsus ekspert Kaarel Sahk'ilt õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra punkti 27 kohaselt ekspertiisi omandireformi objektiks olevate ja Ülenurme vallas Lepiku külas asuvate endise Mägiste A-21 hoonete endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kohta. Eksperdid Kaarel Sahk ja Kalev Loorits teostasid ekspertiisi ajavahemikus märts-september 2006.a. Hoonete paiklik ülevaatus toimus

1. mail 2006 kell 10.
2. Sellest teavitati Jaan Pau'd 09.05.2006.a.kirjaga nr 5-5/314, kes osales samuti ülevaatusel. Seega oli tal võimalus avaldada oma arvamust, esitada eksperdile tõendeid ja dokumente. Ülenurme Vallavalitsuse 27.oktoobri 2006.a.korraldusega nr 374 kinnitati ekspertiisiakt Mägiste A-21 talu endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kohta. Ekspertiisi tulemus oli järgmine: Mägiste A-21 talu elumajast on endisel individualiseeritaval kujul säilinud 19,2 % ja hoonestusel ning rajatistel tervikuna 13,8 %. Tuginedes Omandireformi aluste seadusele ning võttes aluseks ekspertide Kaarel Sahk'i ja Kalev Looritsa poolt antud eksperthinnangu andiski Ülenurme vallavalitsus 27.10.2006.a.korralduse nr
3. Ülenurme vallavalitsus on tellinud eksperthinnangu atesteeritud ekspertidelt, kes on teostanud ekspertiise hoonete endisel individualiseeritaval kujul säilimise kindlaksmääramiseks Tartumaal ja Lõuna-Eestis paljude aastate kestel. Kohtu põhjendused ja otsus Kohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused, tunnistaja ütlused ning läbi vaadanud esitatud materjalid, leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele Kohus tühistab vaidlustatud Ülenurme vallavalitsuse 27.10.2006.a korralduse nr
4. Jaan Pau on vaidlustanud Ülenurme Vallavalitsuse korralduse, millega otsustati jätta talle tagastamata Mägiste A-21 talu hooned, kuna hooned ei ole endisel individualiseeritud kujul säilinud. J.Pau leiab, et omandireformi objektiks olevad hooned on endisel individualiseeritud kujul säilinud. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu. 4 Jaan Pau on omandireformi õigustatud subjektiks tunnistatud Mägiste A-21 maa ja vara, sealhulgas hoonete osas täies ulatuses. Võõrandatud hooneteks, mis 25.07.1945.a Ropka Valla TK istungi protokollis nr 119 on märgitud, oli elumaja, laut ja kuur. Võõrandatud hoonetest on säilinud ainult elumaja. Laut on lammutatud ning 1982.a on ehitatud uus laut. Ka teised kõrvalhooned (saun, kuur) on aastatel 1965-1968 ehitatud uued. Seega on tänaseks võõrandatud hoonetest säilinud ainult elumaja ning ainult säilinud elumaja osas saab tekkida küsimus selle endisel individualiseeritud kujul säilivuse kohta. Õigusvastaselt võõrandatud hooned, mis on tagastamise otsustamise ajaks hävinenud, kuuluvad kompenseerimisele, millist soovi on J.Pau ka 1991 avalduses esitanud. Ülenurme Vallavalitsuse poolt kinnitatud ekspertiisis tehti kindlaks, et Mägiste talu elumajast on endisel individualiseeritud kujul säilinud 19,2 % ning teistest hoonetest tervikuna 13,8 %. Kohtumääruse alusel teostatud eksperthinnangu kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud elamu säilivus 26,4 % ning kogu õigusvastaselt võõrandatud vara (elamu, laut, kuurid) säilivus on 19,8 %. Kaebuse esitaja vastuväited peale kordusekspertiisi tulemuste saamist põhinevad peamiselt kahel argumendil: eksperdid on määranud hoonete ehitamise aja valesti ning et ekspertiiside tegemisel tuli aluseks võtta

§ 121991- 1994 redaktsioon, mitte 1997 aastal tehtud muudatusi.

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise põhialused on sätestatud omandireformi aluste seaduses (

).

§ 12

lg 1 sätestab, et isikud, kelle omandis on omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara, on kohustatud selle õigustatud subjektile tagastama, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi lõike 3 punkt 2 kohaselt ei kuulu omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisele kui vara ei ole säilinud käesoleva paragrahvi 8.lõikes sätestatud endisel individualiseeritud kujul. Alates 26.06.2000 kehtiva

§ 12

lg 8 p 1 redaktsiooni kohaselt loetakse ehitis endisel individualiseeritud kujul säilinuks, kui kapitaalremondi või ümber-, peale, alla, või juurdeehituse tõttu lisandunud väärtus ei ületa 1/4 ehitise koguväärtusest. Sama lõike punkt 2 sätestab, et ehitist ei loeta endisel individualiseeritud kujul säilinuks, kui kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu lisandunud väärtus moodustab vähemalt 3/4 ehitise koguväärtusest.

§ 12

lg 8 p 1 kehtis alates 02.03.1997 kuni 26.06.2000 järgmises redaktsioonis – ehitis loetakse endisel individualiseeritud kujul säilinuks, kui ehitise väärtus ei ole kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu kasvanud rohkem kui 1/4 võrra. Sama lõike punkt 2 kehtis samal ajavahemikul redaktsioonis – ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui ehitise väärtus on kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu kasvanud vähemalt 3/ 4võrra.

1. a muudatustest tulenevalt on välja antud Vabariigi Valitsuse 25.11.
2. a määrusega nr 220 kinnitatud Ehitise endisel individualiseeritaval kujul hindamise kord ja metoodika (edaspidi Kord), mille rakendamine, võrreldes varasealt kehtinud korraga, on kaebaja arvates talle kahjulik. 5 Kohus leiab, et kaebaja seisukoht on ekslik. Korra punkt 4 sätestab, et käesolevat korda rakendatakse õigusvastaselt võõrandatud ehitiste hindamisel, mille kohta kohaliku omavalitsuse täitevorgan ei ole enne 2.märtsi 1997a. teinud otsust selle ehitise tagastamise või mittetagastamise kohta. Antud juhul on Ülenurme Vallavalitsus Mägiste A-21 talu hoonete tagastamise kohta korralduse vastu võtnud esmakordselt 27.10.
3. Varem ühtki haldusakti hoonete tagastamise või mitte tagastamise kohta tehtud ei ole. Seega on haldusakt vastu võetud pärast

§ 12lg 8 viimase redaktsiooni jõustumist 26.06.2000.

ning seega oli Ülenurme Vallavalitsus õigustatud tellima ekspertiisi vaidlusaluste ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilimise kindlakstegemiseks ja kohaldama kaevatud korralduse andmisel alates 26.06.2000 jõustunud

§ 12lg 8 redaktsiooni.

Ka peale

§ 12

lg 8 2000.a redaktsiooni kehtima hakkamist tuli ekspertiisi tegemisel lähtuda Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega nr 220 kinnitatud Korrast. Millegagi ei ole põhjendatud kaebaja seisukoht, et hoonete hindamisel tuli lähtuda just 08.06.1995 seisuga, so subjektiks tunnistamise ajal kehtinud

redaktsioonist. Nähtuvalt ÕVVTK Tartu maakonna komisjoni 08.06.1995 otsuse p.3 (tlk.52), on Jaan Pau tunnistatud omandireformi õigustatud subjektiks täies ulatuses maa ja vara, sh hoonete osas, kusjuures maa osas on märgitud, et taotleb tagastamist ning hoonete osas taotleb kompenseerimist. Alles ÕVVTK Tartu maakonnakomisjoni 29.08.2002 otsusega on tehtud muudatus varasemas 08.06.1995 otsuses ning on märgitud, et Jaan Pau taotleb hoonete tagastamist. J.Pau ei ole komisjoni 1995 aasta otsust ega vallavalitsuse väidetavat tegevusetust varemalt vaidlustanud. Seega tuli vastustajal juhinduda kuni 29.08.2002 ÕVVTK Tartu maakonnakomisjoni otsuse saamiseni varasemast komisjoni 1995.a otsusest, mille kohaselt taotles Jaan Pau hoonete kompenseerimist, mitte tagastamist. Ülenurme Vallavalitsus ei saanudki enne 2002 aastat asuda lahendama hoonete tagastamise küsimust, ning seetõttu on põhjendamatu kaebaja väide, et ekspertiisi tegemisel tuli aluseks võtta komisjoni 08.06.1995 otsuse tegemisel kehtinud

. Ekspertiiside tegemise ja vaidlustatud korralduse andmise ajal kehtinud õigusnormi kohaldamisega ei ole rikutud õiguskindluse, õiguspärase ootuse ja võrdse kohtlemise põhimõtteid. Kaebaja väitel on mõlema ekspertiisi tulemused ebaõiged, kuna eksperdid on lähtunud hoonete ehitusaja määramisel ebaõigetest andmetest. Kaebaja enda seletuse ja tunnistaja Luule Põderi ütluste järgi ehitas Jaan Pau isa August Pau hooned aastatel 1937 kuni

1. Kaebaja väitel ei saanudki August Pau varem hooneid ehitada, kuna isa oli 1920 aastal alles 16 aastane ja hiljem läks sõjaväkke ning kinnistu ostis ta alles 1936 aastal. Kohus märgib, et asjaolu, et August Pau ostis Mägiste A-21 kinnistu 1936 aastal, ei välista seda, et samal kinnistul võisid hooned juba varem olemas olla. Omandireformi subjektiks ei tunnistata isikut mitte ainult nende hoonete osas, mida isik on ise ehitanud. Oluline on, kes on hoonete omanik õigusvastaselt võõrandamise ajal, kuidas isik ja millal isik on nende hoonete omanikuks enne õigusvastast võõrandamist saanud, ei oma tähtsust. Samas tuleb märkida, et kuigi arhiiviteatise kohaselt on kinnistu ostumüügileping sõlmitud 23.11.1936, on August Pau Eesti Maapanga juhatusele 1934 aastal esitatud sooviavalduses märkinud, et koha omas ta pärimise teel, ning võlad on tekkinud kaaspärijatele väljamaksmiseks. Samas on A.Pau 1934 aastal ise märkinud, et koht on tema nimele kreposteerimiseks käsil, mille tähtpäeva palub ta pikendada. 6 Antud juhul on ekspertiisi toimikutes olevate dokumentidega tõendatud, et August Pault 1945 aastal võõrandatud hooned olid ehitatud varem, umbes aastatel 1920 -
2. Nii on August Pau 27.012.1934 Eesti Maapanga juhatusele esitatud põllumajanduse võlgade katteks esitatud sooviavalduses märkinud, et Mägiste A -1 talundil on elumaja, vanus 10 aastat, laut vanadusega 9 aastat ja vankrikuur vanadusega 10 aastat. 09.06.1939 aastal August Pau ütluste järgi koostatud talundilehe järgi oli olemas elumaja ehitusaastaga 1923, laut ehitusaastaga 1925, kokku on talundis olnud 3 eraldi hoonet. Ka 08.02.
3. Ropka valla TSN TK poolt koostatud vara võõrandamise aktil on märgitud hoonete – elumaja, laut, kuur vanuseks 25 aastat. Eelpool toodud dokumentaalsete tõenditega on leidnud kinnitamist, et võõrandatud hooned ei olnud ehitatud mitte aastatel 1937-1940, vaid varem. Dokumentidega tõendamist leidnud asjaolu ei lükka ümber ka tunnistaja L.Põderi kohtus antud ütlused ega kaebaja poolt viidatud 1938 aastal tehtud foto. Nimetatud fotol on kaks hoonet, kuid sellest ei saa teha järeldust, et fotol olevad hoonete ehitamist alustati just 1937 aastal, mitte varem. Ekspert K.Sahk’i poolt kohtuistungil antud seletuse järgi omab hoonete ehitamise aasta pikemas perspektiivis vähe tähtsust, mõneaastane ehituse pikendamine või lühendamine ei mõjuta tulemusi oluliselt. Kaebuse esitaja taotlusel määras kohus kordusekspertiisi Mägiste A-21 hoonete endisel individualiseeritud kujul säilivuse kindlakstegemiseks, kuna kaebuse esitaja leidis, et teda ei olnud kohaliku omavalitsuse tellimusel tehtud ekspertiisi juurde kutsutud ning tal ei olnud võimalik oma seletusi ja tõendeid esitada. Kordusekspertiisi taotluse kohus rahuldas ning määras kaebuse esitaja enda taotlusel ekspertiisi läbiviijaks ekspert Lembit Sõmer’i OÜ-st Ehitusekspert. Ekspert L.Sõmer on ekspertiisi alusmaterjalidena kasutanud kohtutoimiku materjale, ekspertide K.Sahk ja K.Looritsa poolt koostatud eksperthinnangut nr 02.08.
4. Hoonete ülevaatus on toimunud 08.05.2007, mille juures viibisid ja seletusi andsid vallavalitsuse esindaja K.Ruuder, hooneid kasutav ja nendes hoonetes elav H.Uibo ning õigustatud subjekt Jaan Pau. L. Sõmer on oma eksperthinnangus märkinud, et vallavalitsuse korralduse aluseks olnud ekspertiis on ekspertiisi objekte käsitlenud küllaldase põhjalikkusega ning et olemasolevate hoonete kohta on esitatud õiged faktilised andmed. Kaebuse rahuldamisel tugineb kohus

§ 12lõikele 9.

Nimetatud sätte kohaselt tagastatakse ehitise säilinud väärtusele vastav mõtteline osa juhul, kui ehitise väärtus on kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla või juurdeehituse tõttu oluliselt suurenenud ja puudub käesoleva paragrahvi 8.lõike punktides 1 ja 2 sätestatud alus ehitise tervikuna tagastamiseks või tagastamata jätmiseks. OÜ Ehitusekspert tehtud eksperthinnangu kohaselt on elamu säilinud endisel individualiseeritud kujul 26,4%. Seega puudub

§ 12

lg 8 punktides 1 ja 2 sätestatud alus ehitise tervikuna tagastamiseks või tagastamata jätmiseks.

§ 12

lg 8 p 2 järgi ei ole ehitis individualiseeritud kujul säilinud, kui lisandunud väärtus moodustab vähemalt 3/4 ehitise koguväärtusest. Antud juhul ekspertiis leidis, et lisandunud väärtus elamu puhul on alla 3/4 ehitise koguväärtusest, ehk 73,6 %. Kui lisandunud väärtus ehitise koguväärtusest jääb vahemikku 1/4 kuni 3/4, tuleb vara tagastamisel kohaldada

§ 12lg 9.

7 Vastustajal tuleb uuesti otsustada elamu tagastamise küsimus, arvestades

§ 12lg 9 ja § 12 lg 3 p 7 sätteid.

Hoone tagastamisel tuleb vallavalitsusel arvestada ka olukorda, et kõikidel Mägiste A-21 kinnistu hoonetel omanik puudub, hooned ehitusregistris registreeritud ei ole, seega vara tagastamine ei saa kellegi kolmanda isiku õigusi riivata. Arvestades eeltoodut tühistab kohus vaidlustatud haldusakti. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja Ülenurme Vallavalitsus menetluskulude väljamõistmiseks taotlust esitanud ei ole. Kaebuse esitaja on taotlenud välja mõista vastustajalt kantud ekspertiisi kulud, õigusabikulude väljamõistmist kaebaja ei taotle. OÜ Ekspert poolt on kohtule esitatud arve nr 050B, mille kohaselt kuulub OÜ-le Ehitusekspert tasumisele ekspertiisi läbiviimise kulud summas 11800 krooni (sealhulgas käibemaks 1800 krooni). Kohus on seisukohal, et eksperdi poolt taotletud summa on põhjendatud ja kuulub eksperdile tasumisele. Taotluse esitaja Jaan Pau on 30.03.2007 tasunud Tartu Halduskohtu tagatiskontole 10 000 krooni. Vastavalt TsMS § 151 lg 3 on kohtul kohustus eksperdile tasu välja maksta sõltumata sellest, kas pooled on kulud ette tasunud või kas kulud on pooltelt sisse nõutud. Seetõttu tuleb OÜ-le Ehitusekspert halduskohtu tagatiskontolt koheselt tasuda taotletud summa 11800 krooni. Kuna kaebuse esitaja poolt on tagatiskontole eelnevalt tasutud 10 000 krooni, kuulub vastustajalt kaebaja kasuks nimetatud summa väljamõistmisele. Lisaks tuleb Ülenurme Vallavalitsusel maksta Rahandusministeeriumi arveldusarvele (SEB Eesti Ühispangas 10220034799018 või Hansapangas nr 221013921094, viitenumber 3100057442) 15 päeva jooksul, arvates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest 1800 krooni, kuna ekspertiisi tasu on kokku 11800 krooni. Eda Muts kohtunik 8