ÄRAKIRI KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Halduskohus Kohtunik Mare Krull Otsuse tegemise aeg ja koht 24.september 2007.a, Jõhvi kohtumaja Haldusasja number 3-07-746 Haldusasi N.L kaebus xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxxx korralduse nr.xx tühistamiseks ning linnavalitsuse tegevusetuse õigusvastaseks tunnistamiseks kaebaja ostueesõigusega erastamise avalduse läbivaatamisel Asja läbivaatamise kuupäev 03.september 2007.a, Jõhvi Menetlusosalised kaebuse esitaja N.L, vastustaja xx Linnavalitsuse esindaja Silver Peepmaa RESOLUTSIOON
- N.L kaebus rahuldada
- tühistada xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxxx korraldus nr.xx
- tunnistada õigusvastaseks xxx Linnavalitsuse tegevusetus ostueesõigusega erastamise avalduse läbivaatamisega venitamisel Edasikaebamise kord N.L maa 3-07-746 Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD N.L esitas Tartu Halduskohtu Jõhvi kohtumajale kaebuse xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxx korralduse nr.xx tühistamiseks ning linnavalitsuse tegevusetuse õigusvastaseks tunnistamiseks kaebaja poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemisel. Kaebusest nähtub, et 12.05.2005 esitas kaebaja xx Linnavalitsusele kaks avaldust - xx asuva maa ostueesõigusega erastamise avalduse ja sama maa hoonestusõiguse seadmise avalduse. 03.09.2007 toimunud kohtuistungil N.L selgitas, et avalduse hoonestusõiguse seadmiseks esitas ta xx Linnavalitsusele selle tõttu, et maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisel öeldi talle linnavalitsuses, et seda maad ostueesõigusega erastada ei saa ja soovitati teha avaldus hoonestusõiguse seadmiseks. Eeltoodud põhjusel esitas kaebaja linnavalitsusele nii maa ostueesõigusega erastamise avalduse kui ka hoonestusõiguse seadmise avalduse. Xx Linnavalitsuses põhjendati maa ostueesõigusega erastamisest keeldumist pargi rajamisega. Linnapea poole pöördudes sai kaebaja teada, et talle kuuluv ehitis on lagunenud ja see tuleb korda teha. Samas ei määranud linnavalitsus ehitise teenindamiseks vajalikku maad ega põhjendanud, miks ei ole kaebajal pärast ehitise kordategemist maa ostueesõigusega erastamise õigust. N.L leiab, et talle kuuluv ehitis xx ei ole lagunenud, mille tõendamiseks esitas kaebaja kohtuistungil xx ehitisest tehtud fotod. Vaidlustatud xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxx korralduse nr.xx punktiga 1 keelduti maaüksuse xx ostueesõigusega erastamisest. Sama korralduse punktiga 2 nõustuti hoonestusõiguse seadmisega pärast krundi moodustamist ja hoone kordategemist ning korralduse punktiga 3 määrati xx asuva ehitise kordategemiseks tähtaeg kuni 15.05.
- Kaebaja ei ole nõus väitega, et xx ehitist ei saa käsitada ehitisena maareformise seaduse (edaspidi MaaRS) § 6 lg 31 mõttes ning talle ei ole arusaadav, millistele kriteeriumitele tuginedes leidis xx Linnavalitsus, et ehitis on kasutusest välja langenud ja lagunenud. Kuna hetkel hoonet ei kasutata, siis akendel ei ole ees klaase, vaid need on laudadega kinni löödud. Ehitis ise ei ole lagunenud, mida võib näha ka esitatud fotodelt. Kaebaja leiab, et vaidlustatud korraldus rikub tema kui ehitise omaniku õigust saada maaomanikuks maareformi seaduses ettenähtud korras. Kaebaja viitab haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 56 lg-le 3, mille kohaselt kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjendustes tuleb märkida kaalutlused, millest on haldusorgan haldusakti andmisel lähtunud. Maa ostueesõigusega erastamisest keeldumisel viitab vastustaja võimatusele erastada xx maad, sest linna üldplaneeringu kohaselt on xx maa haljasala, kus ei ole ette nähtud hoonestust. Xx Linnavalitsus ei vaadanud läbi õigeaegselt, s.o ühe kuu jooksul tema maa ostueesõigusega erastamise avaldust, millega eiras HMS § 41 sätteid. Samuti ei teavitanud vastustaja avaldajat viivitamise põhjustest või haldusakti andmise võimatusest. Seega rikkus vastustaja avaldaja õigust saada vastus oma avaldusele seadusega kehtestatud tähtaja jooksul. xx Linnavalitsuse tegevusetuse all peab kaebaja ühtlasi silmas asjaolu, et ta esitas linnavalitsusele 19.12.2006, 12.02.2007 ja 19.02.2007 järelepärimised xx teenindusmaa ostueesõigusega erastamise kohta, kuid need avaldused jäeti tähelepanuta. Xx.xx.xxxx andis xx Linnavalitsus korralduse nr.xx, millega keelduti kaebajale xx maa ostueesõigusega erastamisest. Vastustaja xx Linnavalitsuse kirjaliku seletuse kohaselt esitas xx asuva ehitise omanik N.L (endine xx) 12.05.2005 xx Linnavalitsusele hoonestusõiguse seadmise avalduse ja maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Linnavalitsus vaatas avaldused läbi ja leidis, et maa ostueesõigusega erastamine pargi territooriumil ei ole võimalik, kuid pärast hoone 2
(6)3-07-746 kordategemist on võimalik seada xx maale hoonestusõigus. Xx Linnavalitsuse xx.xx.xxxx korraldusega nr.xx keelduti xx maa ostueesõigusega erastamisest MaaRS § 6 lg 31 alusel. Nimetatu alusel ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Enne xx maa ostueesõigusega erastamise küsimuse arutamist teostas xx Linnavalitsuse keskkonnaspetsialist-korrakaitseametnik koos ehitusjärelevalve ametnikuga ehitise ülevaatuse ning tuvastas, et xx asuv paviljon on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis. Vastustaja ei pea põhjendatuks kaebaja väidet, mille kohaselt ta ei saa aru, milliste kriteeriumite alusel peetakse xx ehitist lagunenuks, sest vaidlustatud xx Linnavalitsuse korralduses on selgelt öeldud, millistele tingimustele peab vastama ehitis, et seda oleks võimalik erastada. Vastusest kaebusele nähtub, et xx xx maa ostueesõigusega erastamisest keeldumisel lähtub xx Linnavalitsus linnavolikogu seisukohast mitte lubada maa ostueesõigusega erastamist xx pargitsoonides (Hele ja Tume park), xx Linnavolikogu 14.09.2000 määrusega nr.33 kehtestatud üldplaneeringust ja „Suur-Lootsi tänava ja lähiala, Vabaduse tänava lõik Poska tänavast kuni Pargi tänavani ning lähiala, Poska tn.21a, Poska, Koidu ja Vabaduse tänavate ja Vabaduse 16 krundiga piiratud ala, Mere, Aia, Pargi ja Vabaduse tänavatega piirneva ala, Pargi tänava ja Aia 15 kinnistu vahelise ala, Pargi 2 ja 4a, xx tn.12 ja xx, Vabaduse 33a maaala“ detailplaneeringust. Xx linna üldplaneeringu kohaselt on xx maa-ala haljasala, kuhu ei ole ette nähtud hoonestust. xx linna pargid, nii Hele kui ka Tume park, on muinsuskaitse all. Xx Linnavolikogu 23.02.2005 otsusega nr.120 algatatud xx detailplaneeringu kohaselt on xx asuv ehitis likvideeritav objekt ning antud pargitsoonis jäetakse haljasala hoonestamata. Vastustaja peab kaebust põhjendamatuks ja leiab, et kuna avaldaja esitas avalduse hoonestusõiguse seadmise kohta, siis xx Linnavalitsus võimaldab xx asuvale ehitisele seada hoonestusõigus pärast ehitise kordategemist. Kohtuistungil jäi xx Linnavalitsuse esindaja Silver Peepmaa kirjalikus seletuses toodu juurde ja palus jätta kaebus rahuldamata. Silver Peepmaa leidis, et xx asuva ehitise juurde kuuluvat maad ei ole võimalik ostueesõigusega erastada MaaRS § 6 lg 31 alusel. Asjaolu, et ehitis on lagunenud, on tuvastatud xx Linnavalitsuse keskkonnaspetsialist-korrakaitseametniku Andrei Palmberg`i 20.03.2007 vaatlusprotokolli nr.2 alusel. Ehitis xx asub pargi territooriumil ja linn ei kavatse parki hoonestada, kuid peab võimalikuks ehitise sundvõõrandamist, lähtudes olemasolevast avalikust huvist. KOHTU PÕHJENDUSED N.S (alates 19.08.2005 N.L t.lk.62) omandas xx.xx.xxxx ehitise ostu-müügilepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr.xx) alusel Julia Altuhhova`lt xx xx asuva ühekorruselise paviljoni netopinnaga 88,3 m2 (ehitisregistri nr.118005616). Maaüksuse xx eksplikatsioonist nähtub, et xx Linnavalitsuse 27.10.1999 korraldusega nr.282 määrati xx ehitise teenindusmaaks 768 m2 (t.lk.28). Seega on ehitis tegelikkuses olemas ja kantud ka ehitisregistrisse, samuti on ligi kaheksa aastat tagasi linnavalitsuse korraldusega ehitise teenindamiseks vajalik maa kindlaks määratud ja puuduvad andmed, et see korraldus oleks tühistatud või kehtetuks tunnistatud. 12.05.2005 esitas kaebaja xx Linnavalitsusele avalduse xx maa ostueesõigusega erastamiseks ja sellele maale hoonestusõiguse seadmiseks. Kohtuistungil põhjendas kaebaja hoonestusõiguse seadmise avalduse esitamist asjaoluga, et kuna linnavalitsuses talle selgitati, et xx maad ostueesõigusega erastada ei lubata ning tal soovitati teha avaldus sellele maale hoonestusõiguse seadmiseks, siis otsustas kaebaja esitada 3
(6)3-07-746 mõlemad avaldused (t.lk.71). Seega on kaebaja tegelik soov erastada ostueesõigusega talle kuuluva ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa. Kooskõlas asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lg-ga 3 on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks MaaRS-s sätestatud alustel ja korras. Kooskõlas MaaRS § 22 lg-ga 1 ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt käesolevale seadusele. Ehitisregistrist nähtub, et ehitise, asukohaga xx xx (vallasomand), omanik on N.S, kes esitas 12.05.2005 xx Linnavalitsusele avalduse xx maa ostueesõigusega erastamiseks (t.lk.57). Haldusasja materjalidest nähtub, et xx Linnavalitsusele laekusid 19.12.2006, 12.02.2007 ja 19.02.2007 N.L pöördumised xx Linnavolikogu kui ka xx linnapea poole palvega lahendada tema omandis oleva ehitise aa aa juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamise küsimus (t.lk.6-8). Avaldustes kaebaja palub vastustajal anda välja konkreetne haldusakt xx teenindusmaa ostueesõigusega erastamise kohta. Vaidlustatava xx xx.xx.xxxxx korraldusega nr.xx punktiga 1 keelduti maaüksuse xx ostueesõigusega erastamisest. Sama korralduse punktiga 2 nõustuti hoonestusõiguse seadmisega pärast krundi moodustamist ja hoone kordategemist ning korralduse punktiga 3 määrati xx asuva ehitise kordategemiseks tähtaeg kuni 15.05.2008. Kohus nõustub kaebaja väitega, mille kohaselt vastustaja ei ole tõendanud, et xx asuv ehitis on lagunenud ja kasutusest välja langenud. Haldusasja materjalidest nähtub, et 20.03.2007 koostas xx Linnavalitsuse keskkonnaspetsialist-korrakaitseametnik Andrei Palmberg paviljoni xx vaatlusprotokolli ning tuvastas, et hoone aknad on ilma klaasideta, hoone seintel on graffiti, hoone taga on avatud kanalisatsioonikaev ning territooriumilt ei ole koristatud lehti ja prügi. Kohtuistungil selgitas kaebaja, et aknad on tema poolt laudadega kinni löödud selle tõttu, et vältida iganädalast klaaside vahetamist, kuna hoonet praegu ei kasutata (t.lk.72). Kooskõlas MaaRS § 6 lg-ga 31 ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Vastustaja on küll vaidlustatud korralduses väitnud, et xx on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis, kuid hoone vaatlusprotokolli ja fotode alusel seda järeldada ei saa. Isegi, kui ehitis xx oleks lagunenud, siis antud juhul on vaidlustatud korralduse punktiga 3 antud kaebajale tähtaeg selle kordategemiseks kuni 15.05.2008, pärast mida on ehitise omanikul õigus maa erastamiseks. Eeltoodu tõttu on õigusvastane vaidlustatud korralduse punkt 1 keelduda xx maa erastamisest. Korralduse punkt 2 nõustuda hoonestusõiguse seadmisega pärast hoone kordategemist on vastusolus MaaRS §-ga 351, mis sätestab, et ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, võib seada hoonestusõiguse Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. Antud juhul kaebaja soovib talle kuuluva ehitise juurde maad omandada. Kuna kaebajale oli antud tähtaeg ehitise kordategemiseks kuni 15.05.2008, siis tulenevalt MaaRS § 6 lg-st 31, peab tal olema ka võimalus pärast seda tähtaega, juhul kui ehitis vastab MaaRS § 6 lg-s 31 toodud ehitise kriteeriumitele, selle ehitise juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamiseks MaaRS-ga sätestatud korras. Vastustaja seletusest kaebuse kohta nähtub, et xx linna üldplaneeringust (kehtestatud xx Linnavolikogu 14.09.2000 määrusega nr.33) nähtuvalt asub ehitis xx pargi alal, seega on tegemist haljasalaga, kuhu ei ole ette nähtud hoonestust. Xx linna pargid (Hele ja Tume park) on Kuursaali park, mis on muinsuskaitse all. Xx Linnavolikogu 23.02.2005 otsusega nr.120 algatatud „Suur-Lootsi tänava ja lähiala, Vabaduse tänava lõik Poska tänavast kuni Pargi tänavani ning lähiala, Poska tn.21a, Poska, Koidu ja Vabaduse tänavate ja Vabaduse tn.16 krundiga piiratud ala, Mere, Aia, Pargi ja Vabaduse tänavatega piirneva ala, Pargi tänava ja Aia tn.15 kinnistu vahelise ala, Pargi tn.2 ja 4a, xx tn.12 ja xx, Vabaduse tn.33a maa-ala“ detailplaneeringu kohaselt on xx asuv hoone likvideeritav objekt ning antud pargi alal jäetakse haljasala ilma hoonestuseta. Kohus leiab, et xx Linnavalitsuse seisukohad ja tegevus Tume pargi staatuse määratlemisel ning xx ehitise ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamisel on vastuolulised - märgitakse, et Tume park on muinsuskaitse all ja et xx Linnavolikogu 23.02.2005 otsusega nr.120 4
(6)3-07-746 algatatud xx detailplaneeringu kohaselt on xx asuv ehitis likvideeritav objekt ning antud pargi territooriumil jäetakse haljasala hoonestamata ja linn ei nõustu Tume pargis asuva hoone aluse maa ostueesõigusega erastamisega. Samas näeb xx Linnavalitsus ette võimaluse seada ehitise alusele maale hoonestusõigus. Eeltoodust järeldub, et xx Linnavalitsus ei välista nimetatud ehitise olemasolu Tume pargi territooriumil ja ka sellele ehitisele teenindusmaa määramist Tume pargi maast, küsimus on vaid selles, et nimetatud teenindusmaad ei taheta kaebajale erastada. Kohtuistungil selgitati välja, et kaebaja poolt linnavalitsusele 12.05.2005 nii xx maa ostueesõigusega erastamise avalduse kui ka hoonestusõiguse seadmise avalduse esitamine oli tingitud vastustaja tegevusest, sest kaebajale soovitati kirjutada avaldus hoonestusõiguse seadmiseks, kuigi kaebaja tegelik tahe oli ja on erastada ostueesõigusega xx ehitise juurde kuuluv maa. Kaebaja oli ettenägelik ja kirjutas sel juhul mõlemad avaldused. AÕSRS § 15 lõike 1 ja MaaRS § 35 lõike 1 kohaselt seatakse hoonestusõigus sellise ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Antud konkreetsel juhul on ehitise omanik avaldanud soovi maa erastamiseks ja vastustaja on loonud selleks ka eelduse, määranud juba ligi kaheksa aastat tagasi ehitise teenindamiseks vajaliku maa ja andes tähtaja ehitise kordategemiseks. Kohus leiab, et juhul, kui eksisteerib põhjendatud ja ülekaalukas avalik huvi xx xxxx asuva ehitise lammutamiseks, siis tuleb see omanikult sundvõõrandada õiglase tasu eest. Kuni seda pole tehtud, on kaebajal õigus ehitise omanikuna ehitise teenindusmaa ostueesõigusega erastamiseks. Esitatud kaebuses palus N.L tunnistada õigusvastaseks xx Linnavalitsuse tegevusetus kaebaja avalduse läbivaatamisel. Kaebaja põhjendatud huvi haldusorgani tegevusetuse õigusvastaseks tunnistamiseks seisneb selles, et kaebuse rahuldamise korral kavatseb ta esitada xx linna vastu nõude tema avalduse läbivaatamise venitamisega seoses tekitatud kahju hüvitamiseks. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr.267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ punkt 19 kohaselt on kohalik omavalitsus kohustatud teostama kõik maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud kolme kuu jooksul maa ostueesõigusega erastamisega avalduse esitamise päevast arvates. Kui erastamise eeltoimingud ei ole teostatud kolme kuu jooksul, informeerib kohalik omavalitsus erastamise korraldajat viivitamise põhjustest. Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 12.05.2005. Xx Linnavalitsuse korraldus nr.xx anti välja xx.xx.xxxx. Seletuses kaebuse kohta ei ole vastustaja põhjendanud, miks avaldust nii kaua läbi ei vaadatud, küll on aga seletuses väidetud, et xx asuv ehitis on likvideeritav objekt, mis asub pargi territooriumil, mistõttu jäetakse see ala hoonestuseta. Seletusest nähtub ühtlasi, et xxx linna Tume pargis xx lähedal asuvad veel 2 objekti – Aia tn.12 ja Pargi 1a, mille aluse maa ostueesõigusega erastamisega linnavalitsus samuti ei nõustu. Eeltoodust võib järeldada, et xx Linnavalitsus langetas põhimõttelise ebaseadusliku otsuse jätta ehitise xx omanik ilma võimalusest tema omandisse kuuluva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamisest. Eeltoodud põhjusel soovitati kaebajal esitada ka hoonestusõiguse seadmise avaldus ja kuigi linnavalitsuse esindaja ütles kohtuistungil, et „kedagi ei sunnitud sellist avaldust esitama“, võib aru saada, et ilma õigusalaste teadmisteta isik ei osanud olukorda adekvaatselt hinnata ja esitas nii maa ostueesõigusega erastamise kui maale hoonestusõiguse seadmise avalduse. 19.12.2006, 12.02.2007 ja 19.02.2007 pöördumistes xx Linnavolikogu ning linnapea poole palub kaebaja lahendada tema maa erastamise küsimus ja anda välja sellekohane haldusakt. Ka nendest avaldustest nähtub üheselt kaebaja soov maa erastamiseks. Seega oli vastustaja tegevusetus maa ostueesõigusega erastamise avalduse läbivaatamisel õigusvastane. Kaebuse rahuldamisel tugineb kohus HKMS § 26 lg 1 p-le 1ja p-le 3. 5
(6)3-07-746 Mare Krull Kohtunik Kohtuotsus jõustus edasikaebamata 24.10.07 Mare Krull Kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE 6
(6)