ÄRAKIRI KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Halduskohus Kohtunik Mare Krull Otsuse tegemise aeg ja koht 16.oktoober 2006.a Jõhvi kohtumaja Haldusasja number 3-06-341 Haldusasi: AS Esfil Tehno

) § 38 lg 2 p-le 3 tuginedes Sillamäe Linnavalitsusele kohustusliku ettekirjutuse tunnistada kehtetuks Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldus nr.545-k „Maa ostueesõigusega erastamise kohta seisukoha andmine“. Ühtlasi paluti ettekirjutuses informeerida Maa-ametit kirjalikult kõigist Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H maaüksustega seotud vastuvõetud otsustest. 12.01.2006 andis Sillamäe Linnavalitsus korralduse nr.13-k „Maa-ameti 14.detsembri 2005.a ettekirjutuse nr.6.2-2/13292 täitmine“, millega tunnistati kehtetuks Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldus nr.545-k. Sama korralduse p-ga 2 kohustati linnavalitsuse ehitusjärelevalve inseneri kontrollima AS-le Esfil Tehno kuuluvate ehitiste, asukohaga Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H, vastavust ehitusseaduses (edaspidi EhS) toodud nõuetele ja otsustama, kas nõuda ehitise omanikult ehitiste korrastamist või nende kõrvaldamist. AS Esfil Tehno vaidlustas 16.02.2006 Tartu Halduskohtus Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korralduse nr.545-k, millega vastustaja andis nõusoleku Sillamäe linnas Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvate ehitiste ja nende teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamiseks AS-le Esfil Tehno ja Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korralduse nr.13-k, millega tunnistati kehtetuks Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldus nr.545-k (haldusasi nr.3-06-341). 22.03.2006 AS Esfil Tehno esindaja vandeadvokaat Oleg Nišajev loobus kohtule esitatud taotlusest tühistada Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldus nr.545-k. 16.02.2006 esitas AS Esfil Tehno Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 14.12.2005 ettekirjutuse nr.6.2-2/13292 tühistamiseks (haldusasi nr.3-06-325). Tallinna Halduskohtu 30.03.2006 määrusega haldusasjas nr.3-06-325 anti AS Esfil Tehno kaebus kohtualluvuse järgi üle Tartu Halduskohtu Jõhvi kohtumajale. Tartu Halduskohtu 16.06.2006 määrusega liideti haldusasjad nr.3-06-341 AS Esfil Tehno kaebus Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korralduse nr.13-k tühistamiseks ja haldusasi nr.3-06-325 AS Esfil Tehno kaebus Maa-ameti 14.12.2005 ettekirjutuse nr.6.2-2/13292 tühistamiseks ühte menetlusse haldusasjana nr.3-06-341. 2

§ 6

lg 31 teisele lausele, mille kohaselt ei käsitata ehitistena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Maa-amet tõlgendab vääralt

§ 6

lg 31 kolmandat lauset, mille kohaselt on kohalikul omavalitsusel diskretsiooniõigus nõuda lagunenud ehitise omanikult kas ehitise korrastamist või selle kõrvaldamist.

§ 6

lg 31 kolmanda ja neljanda lause kohaselt lagunenud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtpäevaks. Seega on kohalikul omavalitsusel piiratud diskretsioon tähtaja määramisel, sest ehitise kordategemise või kõrvaldamise otsustab ehitise omanik. Samuti ei nõustu kaebuse esitaja vastustaja meelevaldse, absurdse ja asjakohatu järeldusega ehitise kordategemise sisu osas (katuse parandamine, seinaavade sulgemine jms). Kaebuse esitaja on seisukohal, et tema omandis olevad ehitised on käsitatavad ehitistena

-e mõttes ning on olemas kõik eeldused ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa määramiseks ning erastamiseks kaebajale. Vaidlustatud ettekirjutusega rikuti õiguskindluse ning võrdsuse põhimõtet, kuna kaebajal oli ja on õiguspärane ootus, et Eesti Vabariigis kehtivaid maa erastamist reguleerivaid õigusakte kohaldatakse kõigi erastajate suhtes ühetaoliselt. Kaebaja peab vajalikuks viidata faktile, et vastustaja on kasutanud

§ 38

lg 2 p-s 3 sisalduvat kohustusliku ettekirjutuse tegemise õigust Sillamäe linnas ainult kaebajale kuuluvate ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa osas, mis Keskkonnaministeeriumi kavatsuse kohaselt peaks jääma riigi omandisse. Kaebuse esitaja ei nõustu ka vastustaja motiveerimata seisukohaga, et 24 616 m2 suuruse teenindusmaa määramine ei ole kooskõlas

-ga. Kuna motiveerimatuse tõttu ei ole ettekirjutus selles osas kontrollitav, siis kaebajal ei ole võimalik ka sellekohaseid omapoolseid vastuväiteid esitada. Kohtuistungil AS Esfil Tehno esindaja vandeadvokaat Oleg Nišajev leidis, et Maaameti poolt esitatud Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvate ehitiste fotod ei ole tõendusmaterjal. Fotod ei ole tehtud nendest hoonetest, mille üle käib vaidlus. Kaebuse esitajal on hoonete seisund teada, samuti see, et hoonetes käib tootmine. Maa-amet ei ole arvestanud AS Esfil Tehno huvidega ning tegi kõik selleks, et maa jääks riigi omandisse. Viidates Riigikohtu 15.12.2004 lahendile nr.3-3-57/04, leiab kaebuse esitaja esindaja, et antud asjas ei oma mingit tähtsust asjaolu, kas hooned on lagunenud või mitte. Vaidlust ei ole selle üle, et hooned peaksid olema ilusad, sest tegemist ei ole elamutega, vaid tootmishoonetega. Vastustaja Sillamäe Linnavalitsus palub jätta AS Esfil Tehno kaebuse rahuldamata. Oma seisukohta põhjendab vastustaja sellega, et 12.01.2006 tunnistas Sillamäe Linnavalitsus korraldusega nr.13-k kehtetuks oma korralduse nr.545-k selle tõttu, et Maa-amet tegi linnavalitsusele kohustava ettekirjutuse. Kooskõlas

§ 38lg 2 p-ga 3 on Maa-ametil 3

-e tähenduses. Eeltoodule tuginedes algatas Maa-ameti peadirektor riikliku järelevalvemenetluse Sillamäe linnas Tolstoi 7 (7F, 7G, 7H) asuva maaüksuse AS-le Esfil Tehno ostueesõigusega erastamise õigusaktidele vastavuse kontrollimiseks. 06.12.2005 teostatud välisvaatlusel, milles osalesid Maa-ameti kinnisvara osakonna nõuniku kt Ruth Albi ja Sillamäe Linnavalitsuse vanemmaakorraldaja Natalja Tšistjakova, selgus, et Tolstoi 7 (7F, 7G, 7H) asuvad ja AS-le Esfil Tehno kuuluvad ehitised on tegelikkuses lagunenud ja kasutusest välja langenud. Maa-ala, mille osas Maaamet esitas taotluse maa riigi omandisse jätmiseks, on eelnevalt olnud kasutuses raudteeveeremilt metsamaterjali ladustamise platsina, kuid käesolevaks ajaks on sellel asunud kraanad ja vastavad tehnilised rajatised demonteeritud, platsil asub osaliselt lammutatud endise olmehoone vare. Seega tuvastati riikliku järelevalvemenetluse käigus, et maa erastamise eeltoimingute tegemisel ei ole järgitud

-s sätestatud maa erastamise aluseid ja ulatust ning et nõusoleku andmine maa erastamiseks Sillamäe linnas Tolstoi tn.7 (7F, 7G, 7H) asuval maaüksusel paiknevate lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste omanikule, ei vasta seadusele. Maa-ameti peadirektor tegi 14.12.2005 kirjaga nr.6.2-2/13292 “Ettekirjutuse tegemine” Sillamäe Linnavalitsusele kohustusliku ettekirjutuse tunnistada kehtetuks Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldus nr.545-k “Maa ostueesõigusega erastamise kohta seisukoha andmine”. Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korraldusega nr.13-k “Maa-ameti 14.detsembri 2005.a ettekirjutuse nr.6.2-2/13292 täitmine” tunnistati, tuginedes HMS § 68 lg-le 2,

§ 6

lg-le 3¹, § 7 lg-tele 1 ja 5 ning § 22¹ lg-le 6, Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr.144 kinnitatud “Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra” (edaspidi ETM kord) pdele 2 ja 3, Sillamäe Linnavolikogu 27.04.2004 määruse nr.21/50-m “Sillamäe linna ehitusmäärus” § 30 lg-le 1 ning Maa-ameti 14.12.2005 kirjale nr 6.2-2/13292 “Ettekirjutuse tegemine”, kehtetuks Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldus nr.545-k “Maa ostueesõigusega erastamise kohta seisukoha andmine”. Korraldusega nr.13-k tehti Sillamäe Linnavalitsuse ehitusjärelevalve insenerile ülesandeks kontrollida AS-le Esfil Tehno kuuluvate Tolstoi 7F, 7G ja 7H asuvate ehitiste vastavust EhS-s toodud nõuetele ja otsustada, kas nõuda ehitiste omanikult ehitiste korrastamist või nende kõrvaldamist. Vastavalt Vabariigi Valitsuse seaduse (edaspidi VVS) § 70 lg-le 1 ja § 61 lg 2 p-le 1 on Maa-amet seaduses sätestatud ning KeMIN-i valitsemisalas tegutsev valitsusasutus, millel on juhtimisfunktsioon ja mis teostab riiklikku järelevalvet ning kohaldab riiklikku sundi seaduses ettenähtud alustel ja ulatuses. Vastavalt VVS § 72 lg-le 1 sätestatakse ameti pädevus riikliku järelevalve 5

-s. Vastavalt

§ 38

lg-le 1 viivad maareformi läbi Vabariigi Valitsus Maa-ameti kaudu ja kohalikud omavalitsused

-e alusel Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Tulenevalt

§ 22

² lg-st 1 korraldab maa erastamist maavanem, kes VVS § 84 p-i 1 kohaselt esindab maakonnas riigi huve. Kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud. Seega, maareformi läbiviimisel täidavad kohalikud omavalitsused neile riigi poolt seadusega pandud haldusülesannet, mille täitmisel peavad nii riik kui ka kohalikud omavalitsused lähtuma ühtsetest alustest ja korrast.

§ 38

lg 2 kohaselt on Maa-ametil õigus kontrollida riigiasutuse või kohaliku omavalitsuse organi tegevust maareformi läbiviimisel, nõuda riigiasutuselt või kohaliku omavalitsuse organilt infot ja aruandeid maareformi läbiviimise kohta, teha riigiasutusele või kohaliku omavalitsuse organile kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimuses, anda selgitusi maareformiga seotud õigusakti rakendamisel ning juhul, kui kohalik omavalitsus ei täida tähtaegselt seadusel põhinevaid ettekirjutusi, anda kooskõlastatult maavanemaga

-ga kohaliku omavalitsuse pädevusse antud toimingu teostamise õigus üle maavalitsusele. Vastavalt

§ 38

lg-le 3 võib Maa-amet

§-s 2 sätestatud eesmärgi saavutamiseks ning §-s 3 sätestatud ülesannete täitmiseks korraldada erastatava, munitsipaal-omandisse antava ning riigi omandisse jäetava maa väljaselgitamist. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (edaspidi ORAS) 02.03.1997 jõustunud § 5 lg 2 kohaselt tagab omandireformi Vabariigi Valitsus, kes määrab omandireformi erinevate valdkondade eest vastutavad ministrid. Kohalikud omavalitsused teevad omandireformi läbiviimisel seaduses ja seaduse alusel Vabariigi Valitsuse poolt ettenähtud toiminguid. Vabariigi Valitsuse 28.05.1997 korralduse nr.411-k “Omandireformi erinevate valdkondade eest vastutavate ministrite määramine” p-i 1 alapunkti 1 kohaselt, vastutab maa tagastamise, erastamise, munitsipaliseerimise ja riigi omandisse jätmise läbiviimise korraldamise eest keskkonnaminister. Osundatud korralduse punkti 2 kohaselt tuleb vastutavatel ministritel koos maavanematega tagada vastavate omandireformi valdkondade üldjärelevalve ja analüüs, õigusaktide väljatöötamine ning luua eeldused reformi läbiviijate tegevuseks. Maa-ameti ja selle peadirektori pädevus on täpsemalt sätestatud keskkonnaministri 16.03.1999 määrusega nr.21 kinnitatud “Maa-ameti põhimääruses” (edaspidi põhimäärus), mille p-i 1 kohaselt on Maa-amet KeMIN-i valitsemisalas tegutsev valitsusasutus, mis teostab täidesaatvat riigivõimu ja riiklikku järelevalvet ning kohaldab riiklikku sundi seaduses ettenähtud alustel ja ulatuses ning p-i 2 kohaselt esindab Maa-amet oma ülesannete täitmisel riiki. Vastavalt põhimääruse p-le 4 on Maa-ameti kõrgemalseisvaks valitsus-asutuseks KeMIN. Maa-amet on aruandekohustuslik keskkonnaministri ees, kes suunab ja koordineerib Maa-ameti tegevust ning teostab tema üle seaduses sätestatud korras teenistuslikku järelevalvet. Tulenevalt põhimääruse p-st 6 on Maa-ameti põhiülesandeks ka maareformi läbiviimise koordineerimine

-s sätestatud ulatuses. Põhimääruse p-de 12 ja 14 kohaselt juhib Maa-ametit peadirektor (kelle nimetab ametisse ja vabastab ametist keskkonnaminister), kes muu hulgas otsustab ja korraldab ameti pädevusse kuuluvate ülesannete täitmist, vastutab ameti tegevust reguleerivate õigusaktide täpse ja otstarbeka täitmise eest ning annab aru keskkonnaministrile, esindab ametit ilma erivolituseta ja annab volitusi ameti esindamiseks ning täidab talle seadusega, Vabariigi Valitsuse määruse või korralduse või keskkonnaministri määruse või käskkirjaga antud muid ülesandeid. Vastavalt põhimääruse p-dele 15 ja 16 annab Maa-ameti 6

§ 22² lg 1 kohaselt korraldab maa erastamist maavanem.

Kohalik omavalitsus teeb maa erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr.267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise korra” (edaspidi OE kord) p-i 23 kohaselt on erastamise korraldaja kohustuseks kontrollida maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Maavanema järelevalve kohalike omavalitsuste tegevuse üle maareformi läbiviimisel toimub kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 66 lg-s 1, VVS § 84 p-s 10 ja §-s 85 ning OE korra p-s 23 sätestatud alustel ja korras. Seega on maa ostueesõigusega erastamise üle esmase järelevalve teostamise kohustus maavanemal, mida ta on õigustatud ja kohustatud läbi viima KOKS-s, VVS-s,

-s ja OE korras sätestatud maavanema järelevalvepädevuse ulatuses. Samas ei sea need õigusaktid Maa-ameti riikliku järelevalve teostamist sõltuvusse maavanema järelevalvest ning menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt võimaldavad VVS ja

Maa-ametil riiklikku järelevalvemenetlust läbi viia ka omal algatusel, st sõltumata maavanema järelevalvest. Mistahes juhtumitel, st kui ilmneb või on alust arvata, et maareformi käigus läbiviidud toimingud või vastuvõetud üksikaktid ei vasta seadusele või alamalseisvatele õigusaktidele, peab Maa-amet teatavaks saanud asjaoludele reageerima, informeerides sellest asjasse-puutuvaid isikuid või edastades materjalid teisele pädevale ametiisikule (näit maavanemale), kelle pädevuses on järelevalve teostamine, või algatades seaduses sätestatud alustel järele-valvemenetluse. Otsustuste tegemine, kas edastada materjalid teisele pädevale ametiisikule või viia läbi järelevalvemenetlus ning kas selle tulemuste põhjal anda asjakohased selgitused või teha kohustuslikud ettekirjutused, on Maa-ameti peadirektori pädevuses. Eeltoodud õiguslikele alustele tuginedes algataski Maa-ameti peadirektor riikliku järelevalvemenetluse Sillamäe linnas Tolstoi tn. 7 maaüksusel paiknevate lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste omanikule Sillamäe Linnavalitsuse poolt teostatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute õigusaktidele vastavuse kontrollimiseks ja tegi oma 14.12.2005 kirjaga nr.6.2-2/13292 “Ettekirjutuse tegemine” Sillamäe Linnavalitsusele kohustusliku ettekirjutuse. Seega oli riikliku järelevalvemenetluse tulemusena tehtud kohustusliku ettekirjutuse adressaadiks Sillamäe Linnavalitsus. Vastavalt halduskohtumenetluse seadustiku (edaspidi HKMS) § 7 lg-le 1 võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik, kes leiab, et haldusakti või toiminguga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Maa-amet on seisukohal, et Sillamäe Linnavalitsusele tehtud kohustuslik ettekirjutus nr.6.2-2/13292 ei riku kaebaja õigusi ega piira tema vabadusi, sest kohustuslik ettekirjutus oli suunatud Sillamäe Linnavalitsusele, millega kohustatakse Sillamäe Linnavalitsust kehtetuks tunnistama oma 03.11.2005 korraldust nr.545-k “Maa ostueesõigusega erastamise kohta seisukoha andmine”, mis ei vasta kehtivale õigusele. Kohustuslik ettekirjutus ei tekita, muuda ega lõpeta AS-i Esfil Tehno suhtes ühtegi õigussuhet, mistõttu ei saa see rikkuda ka kaebaja õigusi ega piirata tema vabadusi. Maaamet sedastab, et kohtud on seonduvalt Maa-ameti poolt tehtud kohustuslike ettekirjutustega teinud mitmeid Maa-ameti pädevust käsitlevaid otsuseid. Siinkohal peab Maa-amet vajalikuks osundada Tallinna Ringkonnakohtu 22.10.2003 jõustunud kohtuotsusele haldusasjas nr.2-3-124-2003, milles on põhjalikult analüüsitud, kas Maa-amet oli pädev maareformi käigus tegema kohaliku omavalitsuse organile kohustuslikku ettekirjutust haldusaktide kehtetuks tunnistamiseks ning kas sellisel ettekirjutusel on mõju haldusväliste isikute subjektiivsetele õigustele. Ringkonnakohus asus selgele seisukohale, et Maa-amet oli pädev tegema vallavalitsusele kohustuslikku ettekirjutust maareformi käigus antud haldusaktide kehtetuks tunnistamiseks, et sellisel ettekirjutusel ei ole mõju haldusväliste 7

§-st 38 tulenev Maa-ameti ettekirjutuse kohustuslik iseloom ei vabasta kohalikku omavalitsust kohustusest järgida isikute suhtes maareformi alaste toimingute tegemisel haldusmenetluse põhimõtteid ja maareformi käsitlevaid õigusakte. Seega tuleb tal enne Maa-ameti ettekirjutuse täitmisele asumist kontrollida ettekirjutuse seaduslikkust ja põhjendatust, sest haldusakti ebaseadusliku kehtetuks tunnistamisega kaasnevate tagajärgede eest vastutab haldusakti andja. Ringkonnakohus märkis samuti, et haldusorgan otsustab haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, kui seadus ei keela haldusakti kehtetuks tunnistada või ei kohusta haldusakti kehtetuks tunnistama. Maa erastamise võimalikkuse kohta antud korralduse kehtetuks tunnistamist seadus ei keela ega ka kohusta selleks. Riigikohtu 17.12.2003 määrusega (toimik nr.3-7-2-3-412/2003) jäeti eeltsiteeritud ringkonnakohtu otsusele esitatud kassatsioonkaebus menetlusse võtmata. Samuti osundab Maa-amet ka Tallinna Halduskohtu 27.12.2005 kohtuotsusele haldusasjas nr.31002/2004 (uus nr.3-04-23, jõustunud 07.01.2006). Selles kohtuasjas vaidlustas isik Maaameti peadirektori 08.01.2004 käskkirja nr.3 “Kohustuslike ettekirjutuste tegemine”, millega tehti kohustuslikud ettekirjutused Lääne-Viru maavanemale. Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata, märkides kohtu põhjendustes, et “käskkiri ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Käskkirja adressaat on Lääne-Viru maavanem. Sellega kohustatakse maavanemat sisuliselt läbi viima järelevalvemenetlust ning tegema […] Vihula Vallavalitsusele kohustuslikke ettekirjutusi. Seega ei ole kaevatav käskkiri suunatud kaebajale ning sellest ei tulene tema õigustele mingeid otseseid tagajärgi”, st kaebajal puudub kaebeõigus. “Kohus leiab, et isegi juhul, kui kaebajal oleks kaebeõigus, ei annaks kaebuse väited alust kaevatava Maa-ameti peadirektori käskkirja tühistamiseks. Kaebuses leitakse ebaõigesti, et kaevatav käskkiri on antud pädevust ületades. Vastustaja pädevus käskkirja andmiseks tuleneb

§ 38

lg 2 p-st 3, mille kohaselt on Maa-ametil õigus teha riigiasutustele või kohaliku omavalitsuse organile kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimuses. Seega on vastustajal õigus teha maareformi läbiviimise küsimuses Lääne-Viru maavanemale kohustuslikke ettekirjutusi. Kohus ei nõustu ka kaebuse esitaja väitega, et Lääne-Viru maavanemal puudub õigus kaevatavas käskkirjas nõutud ettekirjutuse tegemiseks. […] Maavanema järelevalvepädevus maa erastamise küsimuses tuleneb aga maavanema pädevusest maa erastamise korraldajana. Vastavalt MRS § 22² lõikele 1 korraldab maa erastamist maavanem. Seega on maavanemal õigus teha […] Vihula Vallavalitsusele käskkirjas nõutud ettekirjutusi.”. Maa-amet on seisukohal, et järelevalvepädeva valitsusasutuse poolt kohaliku omavalitsuse organile maareformi läbiviimise küsimuses tehtud kohustuslik ettekirjutus ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi ja et kohustusliku ettekirjutuse tegemisega ei ole rikutud ühtegi kaebaja õigust ega piiratud ühtegi tema vabadust, mida tal ei oleks, kui käskkirja poleks antud. Sillamäe Linnavalitsusele tehtud kohustuslik ettekirjutus ei tekita, muuda ega lõpeta kaebaja suhtes ühtegi õigussuhet. Samuti on Maa-amet seisukohal, et kuivõrd kohustusliku ettekirjutuse adressaat - Sillamäe Linnavalitsus - on tehtud kohustusliku ettekirjutuse juba täitnud, siis ei ole kaebajal haldusvälise isikuna mingisugust alust taotleda haldusesiseseid suhteid reguleeriva haldusakti, so Maa-ameti kohustusliku ettekirjutuse, millel ei ole mõju haldusväliste isikute subjektiivsetele õigustele, tühistamist. Tulenevalt

§ 23lg-st 6 erastatakse maa Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.

Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr.267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise korra” (edaspidi OE kord) p 13 sätestab, et avaldaja poolt (OE korra p-des 10 ja 11 sätestatu kohaselt) esitatud dokumentide ja andmete alusel avab ostueesõigusega erastatava maa asukohajärgne linnavalitsus maa ostueesõigusega erastamise toimiku ning kontrollib esitatud dokumentide ja andmete õigsust, määrab juhul, kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise 8

-s sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Vastavalt

§ 20

lg-le 1 kuulub erastamisele maa, mida

-e alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Kui maad taotletakse riigi omandisse

§ 31

lg 1 p-i 8 alusel või munitsipaalomandisse

§ 28

lg 2 alusel, on selle maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul, kes taotleb maa ostueesõigusega erastamist

§-s 22¹ sätestatud ulatuses.

§ 21

lg 1 sätestab, et Eesti kodanikud ja

§ 21

lg-tes 2-4 nimetatud isikud on maa erastamise õigustatud subjektideks

-st tulenevate kitsendustega.

§ 22

lg 1 järgi saavad ostueesõigusega maad erastada ka isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt

-le.

§ 6

lg 3 kohaselt, hoone või rajatis

tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis EhS-e tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. EhS § 2 lg-te 1, 2 ja 3 kohaselt on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.

§ 22

¹ lg-s 1 on sätestatud, et ostueesõigusega võib maad erastada

§-des 7, 8, 9, 10, § 20 lg-tes 1¹ ja 1² ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui

§-st 22¹ ei tulene teisiti. Vastavalt

§ 22

¹ lg-le 6 määrab erastatava maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Kuivõrd

§ 22

¹ (Maa erastamise ulatus) lg 1 viitab

§-le 7 (Linna piirides asuva maa tagastamine), siis on linnas erastatava maa ulatuseks

§ 7

lg-s 1 sätestatud isiku hoonete või rajatiste juurde kuuluv krunt või teenindamiseks vajalik maa.

§ 7

lg 5 kohaselt määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras üldjuhul detailplaneeringut koostamata. Kohalik omavalitsus võib otsustada määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga, mille koostamisel arvestatakse

-s sätestatud maa erastamise ulatusega.

§ 7

lg 5² sätestab, et muude ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas.

§ 6

lg 3³ sätestab, et ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ning maakorraldus- ja muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust, kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti huve. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine toimub ETM korra kohaselt, mille p 4 9

-s tehakse selget vahet ehitise eri liikide: elamu, suvila, aiamaja ja sihtotstarbelises kasutuses olev loomakasvatushoone ning muude ehitiste vahel, samuti tehakse vahet, kas maad erastatakse ostueesõigusega ehitise juurde või ehitise teenindamiseks vajaliku maana.

-e kohaselt erastatakse maad ostueesõigusega üksnes hajaasustuses paikneva elamu, suvila ja aiamaja ning sihtotstarbelises kasutuses oleva looma-kasvatushoone (hoonete kompleksi) juurde, lähtudes taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurusest. Hajaasustuses paikneva muu ehitise (ka mittesihtotstarbelises kasutuses olev loomakasvatushoone) ning tiheasustuses paikneva mistahes ehitise puhul erastatakse maad ostueesõigusega ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramise õigus ja kohustus on seadusest tulenevalt kohaliku omavalitsuse pädevuses ning selle määramisel tuleb lähtuda

§ 6

lg-st 3³, arvestades ehitise kasutusotstarvet, maaalal paiknemist ja otstarbekust, mitte aga taotleja avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suurusest, sest taotlejal ei ole pädevust määratleda ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurust. Eelpool on Maa-amet märkinud, mis on ehitis

-e tähenduses. Samas ei ole aga iga ehitis EhS-e tähenduses ehitiseks

-e tähenduses.

§ 6

lg 3¹ sätestabki, mis ei ole ehitis

tähenduses ja selle sätte kohaselt, ehitisena

tähenduses ei käsitata ka lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks, kusjuures tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lg 1 p-s 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise korda-tegemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. ETM korra punkt 3 sätestab täpsustavalt, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavale ehitisele määratakse teenindamiseks vajalik maa üksnes juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt

§ 6lg-le 3¹ sellise ehitise kordategemiseks tähtaja.

Eeltoodud sätete mõte ja eesmärk on vältida maa ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist ning võimaldada teostada ehitise omaniku maa ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja kasutuses oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks. Kohalik omavalitsus, kui

§ 22

² lg-s 1 sätestatud maa erastamise eeltoimingute tegija, peab eeltoimingute ja otsustuste tegemisel lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et ehitis, mille juurde või mille teenindamiseks vajalikku maad erastamiseks taotletakse, on reaalselt ka olemas ja vastab

-s sätestatud ehitisele kehtestatud kriteeriumidele. Kui maad taotletakse erastamiseks lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise tarbeks, tuleb kohalikul omavalitsusel lähtuda

§ 6lg-s 3¹ ja ETM korra p-s 3 sätestatust.

Sisuliselt on

§ 6

lg-s 3¹ sätestatu diskretsiooninormiks kohalikule omavalitsusele, mitte aga ehitise omanikule, mis tähendab, et olenevalt asjaoludest peab kohalik omavalitsus tegema valiku ja vastu võtma otsustuse, kas nõuda ehitise omanikult määratud tähtpäevaks ehitise korrastamist või selle kõrvaldamist. Seadusega kohalikule omavalitsusele antud diskretsiooniõigust ei saa kohalik omavalitsus delegeerida ehitise omanikule, samuti ei saa ehitise omanik selles olukorras iseseisvalt otsustada, kas ta teeb ehitise korda või kõrvaldab selle. Teisisõnu, kui 10

mõttes ka reaalselt võimalik. Seega, tähtpäeva määramisega ehitise kordategemiseks antakse ehitise omanikule võimalus täita maa ostueesõigusega erastamiseks seaduses sätestatud tingimused ning pärast ehitise määratud tähtpäevaks kordategemist on ehtise omanikul õigus ostueesõigusega erastada ehitise teenindamiseks vajalik maa. Kui ehitise omanik ehitist tähtajaks korda ei tee, siis ei ole tal ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise õigust. Iseenesest on “ehitise kordategemine” määratlemata õigusmõiste, mida peavad, konkreetset olukorda arvestades, sisustama kohalikud omavalitsused. Sellise tegevuse eelduseks on, et ehitis oleks sellises seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel korda teha.

§ 6

lg 3¹ mõttes tähendab ehitise kordategemine eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus sellisesse seisukorda, mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena

§ 6lg 3 tähenduses.

Teisisõnu, kordatehtud ehitis ei tohiks oma väljanägemiselt enam kahjustada tunduvalt ümbrust ja maastikupilti ning peaks olema ka sihtotstarbeliselt kasutatav, mis tähendab, et ehitis tuleks sisuliselt korrastada vastavalt ehitise varasemale kujule ja kasutusotstarbele, st et olenevalt olukorrast ja vajadusest tuleks ehitise korrastamise käigus eelkõige, kuid mitte ainult, parandada katus, sulgeda avad seintes, kindlustada või parandada seinad jms, et peatada ehitise edasine lagunemine. Kui eelnimetatud ja ka võimalikud muud korrastustööd on tehtud, võiks kohalik omavalitsus otsustada teenindusmaa erastamise küsimuse. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustatavate ehitiste kordategemise alternatiivina sätestab

§ 6lg 3¹ kohalikule omavalitsusele õiguse nõuda selliste ehitiste kõrvaldamist.

Kui kohalik omavalitsus teeb otsuse ja määrab tähtpäeva ehitise kõrvaldamiseks, siis ehitise teenindamiseks vajalikku maad ei määrata ja järelikult on välistatud ka maa ostueesõigusega erastamine. Lisaks eeltoodule peab Maa-amet oluliseks märkida, et

on reformiseadus ehk eriseadus ja EhS on nn lihtseadus. Kuna EhS-s ei ole ette nähtud erisätteid, mis kuuluksid kohaldamisele maareformi läbiviimisel, siis tuleb maareformi läbiviimisel lähtuda

-st kui eriseadusest ning EhS-st kohaldatakse maareformi osas üksnes

-s sätestatud ulatuses, so peamiselt ehitise mõiste sisustamisel. Kuivõrd

§ 6

lg-st 3¹ tulenevalt ei käsitata lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ehitistena

-e tähenduses ja kuivõrd EhS § 2 lg 6 tähenduses on ehitamine nii ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, tehnosüsteemide muutmine kui ka lammutamine, siis ei ole ka nimetatud ehitiste kordategemine või kõrvaldamine käsitletavad ei ehitamise ega lammutamisena EhS § 2 lg 6 tähenduses. Järelikult ei ole kohalikul omavalitsusel alust ega ka 11

§ 6lg-s 3¹ endas sätestatud erinormiga, mida ei dubleerita Eh

S-s sätestatud ehitusloa väljastamisega. Seega, kui kohalik omavalitsus otsustab

§ 6

lg 3¹ alusel ehitise kordategemise või kõrvaldamise ja määrab nendeks tegevusteks vastava tähtaja, siis sisaldab vastavasisuline otsustus vastavalt kas ehitise omaniku õigust ja kohustust ehitis korrastada või siis kohustust ehitis kõrvaldada. Eeltoodu põhjal saab Maa-amet kokkuvõtvalt märkida, et

§ 6

lg-s 3¹ sätestatud lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ei käsitata ehitistena

-e tähenduses ning üksnes pärast kohaliku omavalitsuse otsustust, et nimetatud ehitised tuleb omanikul korrastada ja vastava tähtaja määramine (st

§ 6lg-s 3 sätestatud ehitise tunnustega (Eh

S-e tähenduses) vastavusse viimise eelduste loomine (tekkimine)), võimaldab määrata ehitisele teenindamiseks vajaliku maa. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise puhul ei oma tähtsust, mis ehitisega on tegemist, sest ehitisele saab selle sätte alusel määrata üksnes ehitise teenindamiseks vajaliku maa, milleks on ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise õigus tekib ehitise omanikul alles pärast ehitise kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks kordategemist. Kuivõrd Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korraldusega nr.13-k “Maa-ameti 14. detsembri 2005.a ettekirjutuse nr.6.22/13292 täitmine” tunnistati, tuginedes HMS § 68 lg-le 2,

§ 6

lg-le 3¹, § 7 lg-tele 1 ja 5 ning § 22¹ lg-le 6, ETM korra p-dele 2 ja 3, Sillamäe Linnavolikogu 27.04.2004 määruse nr.21/50-m “Sillamäe linna ehitusmäärus” § 30 lg-le 1 ning Maa-ameti 14.12.2005 kirjale nr.6.2-2/13292 “Ettekirjutuse tegemine”, kehtetuks Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldus nr.545-k “Maa ostueesõigusega erastamise kohta seisukoha andmine” ja kuivõrd korraldusega nr.13-k tehti Sillamäe Linnavalitsuse ehitusjärelevalve insenerile alles ülesandeks kontrollida AS-le Esfil Tehno kuuluvate Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvate ehitiste vastavust EhS-s toodud nõuetele ja otsustada, kas nõuda ehitiste omanikult ehitiste korrastamist või nende kõrvaldamist, siis puudub käesoleval ajal isegi võimalus rääkida ehitiste teenindamiseks vajaliku maa erastamise võimalikkusest. Käesolevas asjas kogutud materjalidega on tõendatud, et AS Esfil Tehno omandas väidetavad ehitised OÜ-lt Nerobalt 22.09.2005 notariaalse ehitise müügilepinguga, milles müüja esindaja avaldas ja kinnitas, et ehitistel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel ning ostja avaldas ja kinnitas, et ta on ehitised üle vaadanud ja teadlik ehitiste seisukorrast, samuti, et ta ostab ehitised tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele. Asjaolu, et tegemist on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega on samuti tuvastatud 06.12.2005 teostatud välisvaatlusel, mille käigus selgus, et aadressil Tolstoi tn.7 (7F, 7G, 7H) asuvad ja AS-le Esfil Tehno kuuluvad ehitised on tegelikkuses lagunenud ja kasutusest välja langenud. Seega oli AS-l Esfil Tehno ehitiste ostmisel suurepäraselt teada omandatud ehitiste seisund ning mistahes väited, et tegemist on ehitistega, mis on sihtotstarbeliselt kasutatavad ja et need ehitised on ka kasutuses, ei saa olla õiged. Maa-amet peab täiendavalt vajalikuks käsitleda ka erastatava maa sihtotstarbe määramisega seonduvat. Maa-amet osundab, et maakatastriseaduse (edaspidi MaaKatS) § 2 p-s 9 on sätestatud katastriüksuse sihtotstarbe mõiste, milleks on õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed. MaaKatS § 18 lg-s 3 sätestatud volitusnormi alusel on Vabariigi Valitsus kinnitanud KSM alused, millest tuleb lähtuda ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbe või sihtotstarvete määramisel (OE korra p-i 13 alapunkt 3). KSM aluste p-i 2 kohaselt, katastriüksuse sihtotstarve (maakasutuse sihtotstarve) on õigusaktidega määratud ja 12

-s sätestatud ehitiste tunnustele, ei vasta Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldus nr.545-k “Maa ostueesõigusega erastamise kohta seisukoha andmine” seadusele osas, millega määrati erastatava maa sihtotstarveteks tootmismaa - 65% ja sotsiaalmaa - 35%, sest kõneksolevate ehitiste teenindamiseks vajalikule maale on võimalik määrata üksnes tootmismaa (tootmishoonete maa) sihtotstarve. Kuivõrd erastatava maa sihtotstarve oli määratud valesti, siis sellest tulenevalt on valesti määratud ka erastatava maa maksustamishind. Eeltoodud asjaolusid arvesse võttes oli vaidlustatud korralduse nr.13-k andmine samuti põhjendatud. Lisaks eeltoodule peab Maa-amet vajalikuks märkida, et

§ 21

lg 1 kohaselt on maa erastamise õigustatud subjektideks Eesti kodanikud ja

§ 21

lg-tes 2 kuni 4 nimetatud isikud

-st tulenevate kitsendustega. Vastavalt

§ 21

lg-le 4 võib Eesti eraõiguslik juriidiline isik maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse. Tulenevalt

§ 21

lg-st 5 kehtestab Vabariigi Valitsus riigipiiri, piiriveekogu või mererannikuga piirnevate kohalike omavalitsusüksuste või maa-alade, samuti muude riigi julgeolekule tähtsate maa-alade loetelu, kus maa erastamiseks välismaalase või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba.

§ 21

lg 6 kohaselt kuulab maavanem enne loa andmist ära maa asukohajärgse kohaliku omavalitsuse seisukoha. Luba antakse, kui maa erastamine ei ole vastuolus riigi ja kohaliku omavalitsusüksuse avalike huvide või julgeolekuga. Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusega nr.249 kinnitatud “Kohalike omavalitsusüksuste ja maa-alade loetelu, kus maa erastamiseks välismaalase või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba” punktis 1 on selliseks kohalikuks omavalitsusüksuseks ka Sillamäe linn. Arusaamatu ja täielikult (ka õiguslikult) põhjendamata on kaebaja esindaja arusaam ja väide, et vaidlustatud korraldusega on rikutud kaebaja õigus erastada kaebajale kuuluvate ehitiste alune ja teenindamiseks vajalik maa, teisisõnu, et vaidlustatud korraldusega kehtetuks tunnistatud korraldus nr.545-k annaks justkui kaebajale maa erastamise õiguse ja on (sisuliselt) käsitletav eelhaldusaktina, millega on õiguslikult siduvalt kindlaks tehtud kaebajale erastatava maa ulatus ja erastamise õigus. Maa-amet on seisukohal, et korraldus nr.545-k, kui Sillamäe Linnavalitsuse seisukoht maa ostueesõigusega erastamisega nõustumise kohta, ei saa olla eelhaldusaktideks, millega oleks õiguslikult siduvalt kindlaks tehtud ja määratud hilisema maa erastamise otsuse tegemisel olulist tähendust omavad asjaolud ja tingimused. Maa erastamise otsusele saab eelhaldusaktiks olla vaid Ida-Viru maavanema otsustus maa ostueesõigusega erastamiseks loa andmisest, sest sellega otsustab maa erastamise korraldaja, tuginedes

§ 21

lg-le 5, Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusega nr.249 kinnitatud “Kohalike omavalitsusüksuste ja maa-alade loetelule, kus maa erastamiseks välismaalase või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba” ning teistele

-e sätetele, kas taotlejale üldse saab maad erastada või mitte. Käesoleva haldusasja materjalidest ei nähtu, kas Sillamäe Linnavalitsus on Ida-Viru maavanemale loataotluse esitanud ja/või kui on, siis kas Ida-Viru maavanem on vastava loa andnud. HKMS §-de 19 ja 25 kohaselt uurib halduskohus asja läbivaatamisel tõendeid vahetult. Kui asutus, ametnik või avalik-õiguslikke haldusülesandeid täitev muu isik on volitatud tegutsema diskretsiooni (suvaõiguse) alusel, kontrollib kohus ka seda, kas haldusakti andmisel või toimingu sooritamisel on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Halduskohus ei ole seotud kaebuse või protesti sõnastusega. Otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, tuvastab asja lahendamiseks olulised asjaolud, otsustab, millist seadust või seaduse alusel antud haldusakti tuleb asjas kohaldada ja kas kaebus tuleb või saab rahuldada täies ulatuses või osaliselt. Maa- 14

-e tähenduses, ei vasta ka korraldusega nr.545-k määratud maa sihtotstarbed ja maksustamishind seadusele. Järelikult, kui kohus tühistaks vaidlustatud Sillamäe Linnavalitsuse korralduse kaebuses toodud motiividel, tuleks Sillamäe Linnavalitsusel vastu võtta uus korralduse nr.545-k kehtetuks tunnistamise korraldus. HMS § 65 lg 2 kohaselt ei tunnistata õiguspärast haldusakti kehtetuks, kui sama sisuga haldusakt tuleks uuesti välja anda. Kaebaja on oma 06.03.2006 esitatud kaebuses märkinud, et Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korralduse nr.13-k näol on tegemist täiesti motiveerimata haldusaktiga, mis on olulises vastuolus HMS § 56 lg-ga 1 (mille kohaselt kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud) ja § 55 l-ga 1 (mille kohaselt haldusakt peab olema selge ja üheselt mõistetav) ning et ta sai korralduse nr.13-k kätte 20.01.2006 tähitud kirjana. 20.03.2006 kohtule esitatud puuduste kõrvaldamise kaebuses märgib kaebaja, et koos vaidlustatud korraldusega edastati talle ka Maa-ameti 14.12.2005 ettekirjutus nr.6.2-2/

1. HMS § 56 (Haldusakti põhjendamine) lõigete 1 ja 2 kohaselt peab kirjalik haldusakt olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus. Vastavalt HMS § 56 lg-le 3 tuleb kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. HMS § 56 lg 4 sätestab, et haldusakti andmise faktilist alust ei pea põhjenduses näitama, kui haldusakti adressaadi taotlus rahuldati ja kolmanda isiku õigusi ega vabadusi ei piirata. HMS § 55 (Haldusakti vorm) lg 1 kohaselt peab haldusakt olema selge ja üheselt mõistetav. Maa-amet on seisukohal, et Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korraldus nr.13-k “Maa-ameti
2. detsembri 2005.a ettekirjutuse nr.6.2-2/13292 täitmine” on piisavalt põhjendatud, sest koos nimetatud korraldusega edastati kaebajale ka Maa-ameti 14.12.2005 ettekirjutus nr.6.22/
3. Samuti nähtuvad vaidlustatud korraldusest selle andmise õiguslikud alused, st et see on antud tuginedes HMS § 68 lg-le 2,

§ 6

lg-le 3¹, § 7 lg-tele 1 ja 5 ning § 22¹ lg-le 6, ETM korra p-dele 2 ja 3, Sillamäe Linnavolikogu 27.04.2004 määruse nr.21/50-m “Sillamäe linna ehitusmäärus” § 30 lg-le 1. Vaidlustatud korraldusest ja ettekirjutusest (nende koostoimes) on selgelt nähtavad ka nende haldusaktide andmise faktiline alus. Seega on kaebaja väited, et vaidlustatud haldusaktid ei vasta HMS-le, alusetud. Kohtuistungil jäi vastustaja Maa-ameti lepinguline esindaja juriidiline konsultant Toomas Kutti oma seletustes toodu juurde ja palus jätta kaebus täies ulatuses rahuldamata. Vastustaja esindaja väitis, et AS-le Esfil Tehno kuuluvad ehitised Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H on lagunenud ja kasutusest väljalangenud, kogu territoorium oli suvel räämas. Mingit tootmist ega ehitiste korrastamist seale ei toimunud. Maa-ameti ettekirjutused maa erastamise subjekte, vaid need on suunatud kohalikule omavalitsusele. Antud juhul on Maa-ameti ettekirjutus suunatud Sillamäe Linnavalitsusele ja kaebuse esitaja õigusi see ei riku. 15

-e § 38 lg 1 p-le 3, mille kohaselt on maareformi läbiviimisel Maa-ametil õigus teha riigiasutusele või kohaliku omavalitsusorganile kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimuses. Linnavalitsus on faktiliselt kohaldanud antud juhul

-e § 38 lg 2 p-i 3, kuid viidanud ekslikult lõikele 1. Veel on märgitud kõnealloleva korralduse õiguslike alustena

§ 6

lg 31, § 7 lg 1 ja lg 5 ning § 221 lg 6 ja Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr.144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ p 2 ja p 3 ning Sillamäe Linnavolikogu 27.04.2004 määruse nr.21/50-m „Sillamäe linna ehitusmäärus“ § 30 lg 1.

§ 6

lg 31 sätestab, et ehitistena ei käsitata lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimatinimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtajaks. Korralduse p-s 2 teeb Sillamäe Linnavalitsus ehitusjärelevalve insenerile kohustuseks kontrollida ehitiste, asukohaga Sillamäe linn Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H seisukorda, pärast mida saab kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas nõuda ehitiste omanikult nende kordategemist või kõrvaldamist. Seega Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korraldusest nr.13-k nähtub üheselt, et linnavalitsus peab vajalikuks kontrollida ehitiste, asukohaga Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H, seisukorda ning seejärel 16

-e mõttes ka reaalselt võimalik. Tähtpäeva määramisega ehitise kordategemiseks antakse ehitise omanikule võimalus täita maa ostueesõigusega erastamiseks seaduses sätestatud tingimused ning pärast ehitise määratud tähtpäevaks kordategemist on ehitise omanikul õigus ostueesõigusega erastada ehitise teenindamiseks vajalik maa. Kui ehitise omanik ehitist tähtajaks korda ei tee, siis ei ole tal ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise õigust. Ehitise „kordategemine“ on määratlemata õigusmõiste, mida peavad konkreetset olukorda arvestades, sisustama kohalikud omavalitsused. Selle tegevuse eelduseks on, et ehitis oleks sellises seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel korda teha.

§ 6

lg 31 mõttes tähendab ehitise kordategemine eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus sellisesse seisukorda, mis võimaldaks hoonet käsitada ehitisena

§ 6lg 3 tähenduses.

Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemise alternatiivina sätestab

§ 6lg 31 kohalikule omavalitsusele õiguse nõuda selliste ehitiste kõrvaldamist.

Kui kohalik omavalitsus teeb otsuse ja määrab tähtpäeva ehitise kõrvaldamiseks, siis ehitise teenindamiseks vajalikku maad ei määrata ja järelikult on välistatud ka maa ostueesõigusega erastamine (t.lk.88,89 I kd). Seega tuleb kõne alla Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvatele ehitistele teenindusmaa määramine ja selle maa hilisem ostueesõigusega erastamine alles pärast Sillamäe Linnavalitsuse otsustust, et ehitised asukohaga Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H, tuleb AS-l Esfil Tehno korrastada linnavalitsuse poolt määratud tähtaja jooksul. AS Esfil Tehno esindaja vandeadvokaat Oleg Nišajev`i väide, et kaebajale kuuluvad ehitised asukohaga Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H, ei ole lagunenud, on paljasõnaline, sest ühtegi sellekohast tõendit kaebaja kohtule esitanud ei ole. Kohus leiab, et AS-le Esfil Tehno pidi olema notariaalse ehitise müügilepingu sõlmimise aja seisuga teada Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvate ehitiste seisund, sest vastavalt 22.09.2005 koostatud ehitiste müügilepingu (notari ametitoimingute raamatu reg.nr.6702) p-le 2.3.1 ostja esindaja avaldab ja kinnitab, et ta on enne lepingu sõlmimist üle vaadanud lepingu eseme ja kinnistamata maaüksuse, millel lepingu ese asub ning tutvunud talle müüja esindaja poolt esitatud sellekohase dokumentatsiooniga, sh plaanidega ja maakasutusdokumentidega ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme seisukorrast ja lepingu eseme juurde kuuluva maaüksuse suurusest ja piiridest, tal ei ole ehitiste kvaliteedi suhtes pretensioone. Sama lepingu p.2.3.2 sätestab, et ta (ostja) on eelnimetatud ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostab lepingu eseme, tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja esindaja poolt käesolevas lepingus esitatud andmetele (t.lk.120 I kd). Maa-amet on riikliku järelevalve menetluse käigus 06.12.2005 teostatud välisvaatlusel, milles osalesid Maa-ameti kinnisvara osakonna nõuniku kt Ruth Albi ja Sillamäe Linnavalitsuse vanemmaakorraldaja Natalja Tšistjakova, tuvastanud, et AS-le Esfil Tehno kuuluvad ehitised, asukohaga Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H, on lagunenud ja kasutusest välja langenud. Maa-amet on esitanud kohtule ka fotod nendest hoonetest ja detailidest, mis osadest hoonetest on järele jäänud (t.lk.58-65 I kd). Kaebaja väide, et fotod ei ole tehtud Sillamäe linnas Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvatest hoonetest, on paljasõnaline, kuna kaebaja ise ei ole esitanud kohtule ühtegi konkreetset tõendit hoonete seisundi kohta (t.lk.134, 135 I kd). 17

-e tähenduses. Kohus leiab, et 12.01.2006 korralduse nr.13-k andmine Sillamäe Linnavalitsuse poolt on põhjendatud, kuna linnavalitsus pidi tunnistama kehtetuks oma varasema 03.11.2005 korralduse nr.545-k selleks, et teha kindlaks Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvate ehitiste tegelik seisukord. Arvestades, et

§ 6

lg 31 kohaselt ei käsitata ehitistena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi, peab samast õigusnormist tulenevalt kohalik omavalitsus kaalutlusõiguse alusel otsustama, kas anda omanikule tähtaeg ehitiste kordategemiseks või nende kõrvaldamiseks. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr.144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ p-le 3 lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavale ehitisele määratakse teenindamiseks vajalik maa üksnes juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt

§ 6lg-le 31 sellise ehitise kordategemiseks tähtaja.

Ülalnimetatust lähtudes ei saanud Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korraldus nr.13-k rikkuda kaebaja õigust erastada ostueesõigusega talle kuuluvate ehitiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa. Pigem vastupidi, sest Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korralduse nr.13-k punkt 2, milles kohustatakse ehitusjärelevalve inseneri kontrollina AS-le Esfil Tehno kuuluvate ehitiste seisukorda, pärast mida on võimalik otsustada, kas nõuda ehitiste omanikult ehitiste kordategemist või nende kõrvaldamist, on esimene samm selles suunas, et AS-le Esfil Tehno kuuluvate hoonete juurde saaks määrata teenindusmaa ning hiljem see ostueesõigusega erastada. Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korraldus nr.13-k ei saanud rikkuda kaebuse esitaja õigust erastada ostueesõigusega talle kuuluvate ehitiste alune ja selle teenindamiseks vajalik maa ka selle tõttu, Ida-Viru maavanem ei olnud andnud eelnevalt luba AS-le Esfil Tehno maa erastamiseks. Vastavalt Ida-Viru Maavalitsuse 22.09.2005 kirjale nr.1.2-42/3147 ei ole maavanem andnud luba AS-le Esfil Tehno (registreeritud Viru Maakohtu registriosakonnas 05.09.1999, reg.kood 10548294, asukoht Tööstuse 6, Sillamäe) kuuluvate Sillamäe linnas Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvate hoonete ja rajatiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks (t.lk.116 I kd). Kooskõlas

§ 21

lg-tega 5 ja 6 ning Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusega nr.249 „Kohalike omavalitsusüksuste ja maa-alade loetelu kinnitamine“, kus maa erastamiseks välismaalase või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba, on ka Sillamäe linn 18

§ 6

lg 31 teisele lausele, mille kohaselt ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ning seetõttu on väidetavalt väär ka Maa-ameti poolne

§ 6

lg 31 kolmanda lause tõlgendus, mille kohaselt on kohalikul omavalitsusel diskretsiooniõigus valida, kas nõuda lagunenud ehitise omanikult ehitise korrastamist või kõrvaldamist.

§ 6

lg 31 kolmanda ja neljanda lause kohaselt teeb lagunenud ehitised omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtpäevaks. Eeltoodust kaebaja järeldab, et ehitise korrastamise või kõrvaldamise otsustab ehitise omanik, mitte kohalik omavalitsus ning ettekirjutusega rikuti õiguskindluse ja võrdsuse põhimõtet, kuna kaebajal oli ja on õiguspärane ootus, et Eesti Vabariigis kehtivaid maa erastamist reguleerivaid õigusakte kohaldatakse kõigi erastajate suhtes ühetaoliselt. Antud otsuses on eelpool selgitatud, miks kaebajal ei saanud olla õiguspärast ootust Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvate ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamiseks, st puudus maavanema luba käsitletava maa ostueesõigusega erastamiseks, erastatava maa hulka oli arvatud ka maa, millel puudusid üldse ehitised, kaebajale kuuluvad ehitised ei ole ehitised

§ 6

lg 31 teise lause tähenduses ning kaebaja poolt omandatud hooned on tootmishooned, mistõttu nende sihtotstarve saab olla ainult tootmismaa. Kohus leiab, et Maa-ameti 14.12.2005 ettekirjutus nr.6.2-2/13292 ei ole adresseeritud kaebajale, vaid Sillamäe Linnavalitsusele ja kaebaja subjektiivseid õigusi saavad rikkuda ainult Sillamäe Linnavalitsuse haldusaktid. Maa-amet riikliku järelevalve teostajana juhtis ettekirjutuses Sillamäe Linnavalitsuse kui maa erastamise kohustatud subjekti tähelepanu linnavalitsuse 03.11.2005 korralduse nr.545-k puudustele, mille kohaselt Sillamäe Linnavalitsus on jätnud kontrollimata, kas OÜ Nerobalt poolt 2004 aastal ja AS Esfil Tehno poolt 2005 aastal omandatud ehitiste puhul on tegemist ehitistega

-e § 6 lg 31 tähenduses. Samuti juhiti linnavalitsuse tähelepanu asjaolule, et 24 616 m2 suuruse teenindusmaa määramine ei ole kooskõlas

-s ja ETM korras sätestatuga. Seega ei nähtu ettekirjutusest, et Maa-amet oleks langetanud kaebaja suhtes mingeid otsuseid, vaid ettekirjutuses on juhitud linnavalitsuse tähelepanu vajakajäämistele linnavalitsuse 03.11.2005 korralduses nr.545-k. Ettekirjutusega kohustatakse Sillamäe Linnavalitsust selgitama välja Maa-ameti poolt osundatud asjaolud, kuid selles ei langetata mingeid otsustusi kaebaja suhtes. Otsustamisõigus ehitiste seadusele vastavuse ja erastatava maa suuruse osas on Sillamäe 19

§ 221

lg-st 1 teeb kohalik omavalitsus maa erastamisel vaid seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr.267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ p 13 alapunkt 1 kohaselt avab erastatava maa asukohajärgne vallavalitsus avaldaja poolt esitatud dokumentide ja andmete alusel maa ostueesõigusega erastamise toimiku ning kontrollib esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Vastavalt Sillamäe Linnavalitsuse 12.01.2006 korralduse nr.13-k p-le 2, on Sillamäe Linnavalitsus otsustanud kontrollida AS-le Esfil Tehno kuuluvate ehitiste seisukorda ja otsustada, kas nõuda ehitiste omanikult ehitiste korrastamist või nende kõrvaldamist. Seega ei riku Sillamäe Linnavalitsusele tehtud Maa-ameti 15.12.2005 kohustuslik ettekirjutus nr.6.2-2/13292 kaebaja õigusi ega piira tema vabadusi, sest ettekirjutusest ei tulene tema õigustele mingeid otseseid tagajärgi. Sillamäe Linnavalitsus otsustab kaalutlusõiguse alusel pärast Tolstoi tn.7F, 7G ja 7H asuvate ehitiste seisukorraga tutvumist kooskõlas

§ 6

lg-ga 31, kas anda kaebuse esitajale tähtaeg ehitiste kordategemiseks või nende kõrvaldamiseks. Kuna asja kohtuliku arutamise käigus on välja selgitatud, et Maa-ameti 14.12.2005 ettekirjutus nr.6.2-2/13292 ei riku kaebuse esitaja õigusi, st ei loo talle õigusi ega pane talle kohustusi, siis ei ole Maa-ameti ettekirjutus halduskohtu poolt kontrollitav. Seda sellepärast, et HKMS § 7 lg 1 esimene lause ei anna õigust pöörduda halduskohtusse avalikes huvides. Kooskõlas HKMS § 92 lg-ga 1 menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kaebus jääb rahuldamata, siis kannab menetluskulud AS Esfil Tehno. Vastustaja Sillamäe Linnavalitsus ei ole kohtule esitanud menetluskulude väljamõistmise taotlust. Vastustaja Riigi Maa-ameti lepinguline esindaja juriidiline konsultant Toomas Kutti esitas kohtule taotluse Riigi Maa-ameti poolt kantud menetluskulude summas 14 688 krooni väljamõistmiseks kaebajalt, sh lepingulise esindaja töötasu summas 8 264 krooni ja maksud kokku summas 6 424 krooni. Kooskõlas HKMS § 93 lg-ga 5 kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Arvestades, et AS Esfil Tehno kaebus Maa-ameti ettekirjutuse tühistamiseks oli esitatud avalikes huvides, sest Maa-ameti ettekirjutus ei saanud puutuda AS Esfil Tehno õigustesse, vaid ta oli suunatud Sillamäe Linnavalitsusele, siis Maa-ametil puudus otsene vajadus käsitleda üksikasjalikult ka Sillamäe Linnavalitsuse 03.11.2005 korraldusega nr.545-k ja 12.01.2006 korraldusega nr.13-k seonduvat ning menetluskulu tuleb vähendada. Kohus peab antud asjas mõistlikuks menetluskuluks summas 7 344 krooni. Vastavalt Tartu Halduskohtu Jõhvi kohtumaja menetluskulude arvestuslehele on seoses AS Esfil Tehno kaebuse menetlemisega kantud postikulu 80.20 krooni (t.lk.157 I kd), mis tuleb kaebajalt välja mõista Eesti Vabariigi kasuks HKMS § 93 lg 3 alusel. Kooskõlas HKMS § 83 lg-ga 1 menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Asja läbivaatamise kulud on vastavalt HKMS § 83 lg 3 p-le 4 menetlusdokumentide kättetoimetamise, edastamise ja väljastamise kulud. Postikulu tuleb kanda Rahandusministeeriumi arvele (SEB Eesti Ühispank, a/a 10220034800017, viitenumber 2800049861 või Hansapank a/a 221023778606, viitenumber 2800049861). Kaebuse rahuldamata jätmisel tugineb kohus HKMS § 26 lg-le 1. Mare Krull Kohtunik 20