KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-39018 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Iko Nõmm Otsuse tegemise aeg ja koht 17.

§ 85

kohaselt lepingu ühe osa tühisus ei too kaasa teise osa tühisust, mistõttu asjaolu, et kinnisasja ostu-müügi eelleping võis olla vormivea tõttu tühine, ei pruugi veel kaasa tuua maaklerilepingu tühisust. Vaidlusalune 20 000 krooni anti hageja poolt kostjale üle maaklerilepingu täitmiseks ning seda lepingut täitis kostja heas usus, osutades hagejale teenust nii 22.12.2003 sõlmitud lepingu kui ka 23.01.2004 sõlmitud lepingu alusel, mille tõttu ta tegutses hageja kui ostja vahendajana ka suhetes ALG Liisinguga.

1. Samuti on VÕS § 664 lg 1 kohaselt maakleril õigus maakleritasule alates lepingu sõlmimisest. Sama sätte lg 2 kohaselt säilib maakleril õigus vahendustasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Pooled leppisid kokku, et kui vahendaja oma lepingulised kohustused täidab, ostu-müügileping jääb aga sõlmimata ostja süül, ei ole tal õigust makstud vahendustasu tagasi nõuda. Kostja soovis kohtule tõendada, et ta oli oma kohustused maaklerilepingu järgi täitnud, kuid kohustus jäi täitmata käsundiandja süül. Vastustaja seisukoht
2. Olga Ollik vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
3. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsuse tühistamiseks puudub alus. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
4. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et maakohus rikkus menetlusnorme, kui ei arutanud uut õiguslikku positsiooni menetlusosalistega ja ei andnud pooltele võimalust sellest tulenevalt oma väiteid ja tõendeid esitada. Antud rikkumine on aga kõrvaldatav apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohus andis pooltele võimaluse uute väidete esitamiseks ja võttis vastu kostja poolt esitatud täiendavad tõendid. 3

§ 84lg 1 alusel tagastada.

21. Kohus on seotud üksnes hagi aluseks olevate faktiliste asjaoludega ja hagi esemega. Seadust kohaldab kohus ise. Seetõttu on alusetu kostja väide, et kohtul ei olnud õigust tugineda eellepingu tühisusele vorminõude rikkumise tõttu, kuna hageja ise sellele ei tuginenud, vaid nõudis raha tagasi põhjusel, et kostja oma lepingujärgseid kohustusi ei täitnud.

§ 83

lg 1 kohaselt on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine olenemata sellest, kas pooled sellele tuginevad või mitte.

§ 84

lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ja tühise tehingu järgi saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele.

1. Kohtukolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et eelprotokoll sisaldas ka iseseisvat maaklerilepingut müügilepingu vahendamiseks, mis ei ole vormivea tõttu tühine ning vaidlusalune 20 000 krooni anti üle just selle maaklerilepingu täitmiseks. Lepingu tekst sellisteks järeldusteks alust ei anna. Lepingust tuleneb, et 20 000 krooni oli müügihinna osa, mis tuli tasuda ette eelprotokolli sõlmimise päeval. Sellest järeldub, et kostja tegutses müüja esindajana, kuna tasu esindaja teenuste eest pidi ta saama müüjale tasumisele kuuluvast summast. Lepingust ei nähtu eraldi maaklerilepingut hageja ja kostja vahel. Samuti ei ole hageja võtnud endale kohustust tasuda kostjale lisaks korteri hinnale veel maakleritasu.
2. Pooled olid sanktsioonina kokku leppinud, et juhul kui protokoll tühistatakse ostja süül, ei tagastata ostjale ettemaksuna tasutud 20 000 krooni. Kui kostja keeldus ettemaksu tagastamisest sellele kokkuleppele viidates, pidi ta tõendama, et protokoll tühistati ostja süül. Seda kostja teinud ei ole. Kostja ei ole esile toonud, kes, millal ja millistel asjaoludel protokolli tühistas. Mingeid tõendeid eelprotokolli täitmise kohta peale 20 000 krooni tasumist esitatud ei ole. Asjaolu, et hageja sõlmis eelläbirääkimiste protokolli OÜ-ga Gersedes veel teise korteri ostmiseks, ei tõenda, et hagejat saaks pidada vastutavaks vaidlusaluse eelprotokolli mittetäitmise eest. Hageja väidetel sooviski ta vahepeal osta kahte korterit.
3. Kostja esitas ka alternatiivse vastuväite, et ta ei pea saadud raha tagastama seetõttu, et on teinud tühise tehingu täitmiseks 20 000 krooni eest kulutusi. Kostja esitas ringkonnakohtule hagejale adresseeritud arve 20 000 krooni tasumiseks. Kostja möönis, et seda arvet hagejale tegelikult esitatud ei ole ning kostja koostas selle paberi kohtu jaoks. Seega on tegemist kostja poolt koostatud võimalike kulutuste nimekirjaga, kuid mille faktilise kandmise kohta kostja ühtegi tõendit ei esitatud. Hageja kostja poolt esile toodud kulutusi ei aktsepteerinud. Kuna kostja ei ole kulutuste tegemist tõendanud, puudub tal alus VÕS § 1033 lg-le 2 tuginedes keelduda saadud 20 000 krooni tagastamisest.
4. Seoses kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsioonimenetluse kohtukulud täielikult kostja kanda. Reet Allikvere Gaida Kivinurm Iko Nõmm 4